Арендодатель не расторгает договор по обоюдному согласию

Расторжение договоров аренды коммерческих помещений в одностороннем порядке. Часть I

Арендодатель не расторгает договор по обоюдному согласию

При заключении договоров аренды коммерческих помещений стороны договора: арендодатель и арендатор зачастую прописывают в договоре множество пунктов, облегчающих процесс расторжения договора в одностороннем порядке.

К примеру, арендатор заинтересован в расторжении договора в том случае, если найдет арендодателя, готового предоставить помещение по меньшей цене.

А арендодателя в свою очередь интересует вопрос расторжения договора с контрагентом, который не выполняет взятые на себя обязательства по договору.

В большинстве своем, одностороннее расторжение договора аренды влечет за собой множество проблем, обусловлено это тем, что в отличие от расторжения договора по обоюдному согласию, одностороннее расторжение напрямую затрагивает интересы второй стороны. В основном, проблемы состоят в длительных дискуссиях с контрагентом, кропотливой работе юристов и тому подобное.

В данной статье мы рассмотрим различные способы расторжения договора аренды в одностороннем порядке, предназначенные помочь нашим клиентам в данном вопросе.

Существует три способа расторжения договора аренды в одностороннем порядке:

  • Односторонний отказ от договора на условиях, установленных договором.
  • Односторонний отказ от договора на условиях, установленных законом.
  • Судебный порядок расторжения договора аренды.

В данной статье мы расскажем о расторжении срочных договоров аренды, т.к. случаи, когда договор аренды коммерческого помещения заключается бессрочно, встретить практически невозможно.

Зачастую такие договора заключают только хорошие знакомые или родственники, ведя свои отношения на доверительной основе, а договор заключается как формальность для предъявления его в налоговых органах.

При этом, в таких случаях стороны, как правило, договору аренды предпочитают договор ссуды.

Общие положения о договоре аренде регулируются Гражданским и Хозяйственным кодексом Украины (действующими в части, не противоречащей законодательству ДНР). Нередко содержание норм о договоре аренды в нескольких нормативных актах создает проблемы, заключающиеся в коллизии норм. За время действия кодексов, в сфере вопрос о расторжении таких договоров стал весьма популярен.

Сегодня мы рассмотрим первый способ одностороннего расторжения договора: односторонний отказ от договора на условиях, установленных договором.

В случаях, когда стороны по договору «твердо стоят на ногах» в двухсторонних хозяйственных отношениях или же просто могут позволить себе хороших юристов, в договора аренды вносят пункты, которые позволяют облегчить процесс одностороннего расторжения договора.

Встречаются договора, в которых предоставляется возможность расторгнуть договор без наличия каких-либо оснований. Для защиты интересов арендодателя часто прописывается условия об уведомлении арендатором о расторжении договора за три, а то и более месяцев.

Датой расторжения договора в таком случае выступает дата получения арендодателем такого уведомления.

Но при одностороннем расторжении договора могут возникнуть свои проблемы. К примеру, стороны договора при его заключении полностью согласны с его содержанием и соответственно ставят свои подписи. Договор заключен, но ситуация может измениться уже вовремя действия договора.

Так, через год действия договора, арендодатель или же арендатор направляет уведомление второй стороне о расторжении договора. При этом, вторая сторона изменила свою точку зрения и расторгать договор не желает.

Например, арендатор по требованию арендодателя отказывается освобождать помещение. Тогда арендодатель обращается в суд. Но тут возникает проблема.

Несмотря на принцип диспозитивности при заключении сторонами таких договоров, Хозяйственный кодекс Украины (ХКУ) содержит норму статьи 291, согласно которой трактуется абсолютная невозможность одностороннего отказа. Ч. 1 ст.

291 ХКУ гласит следующее: односторонний отказ от договора аренды не допускается. Это подразумевает, в том числе, и запрет на установление в договоре случаев, когда стороны вправе осуществить отказ от договора аренды. Исходя из этого, суды подобные иски не удовлетворяют.

Высший хозяйственный суд неоднократно признавал недействительным условия расторжения договора в одностороннем порядке или одностороннего отказа от него.

При этом, следует отметить, что в случае обращения в суд с подобным исковым заявлением третьих лиц, не являющимися стороной договора с тем условием, что сами стороны против расторжения договора не выступали, такой иск удовлетворен не будет.

В соответствии с тем, что статья 6 Гражданского кодекса Украины (далее — ГКУ) гласит о том, что стороны в договоре не могут отступить от положений законодательства, а статья 291 ХКУ исключает возможность одностороннего отказа от договора аренды, мы советуем не прописывать данные условия в договоре, если вы не уверены в своем контрагенте.

Автор статьи — юрист ЮК «Правоград» Войтенко Д.С.

Тел: 099-302-80-08

Источник: https://pravograd.org/rastorzhenie-dogovorov-arendy-kommercheskix-pomeshhenij-v-odnostoronnem-poryadke-chast-1/

Арендую, оплачиваю… Ой, извините, я передумал, верните деньги. Бухгалт

Арендодатель не расторгает договор по обоюдному согласию

Как вернуть предоплату?

Если возникла такая ситуация, безусловно, первое, что должен сделать арендатор, это внимательно перечитать договор аренды. Как правило, стороны прописывают в договоре условия его расторжения по инициативе одной из сторон.

Инициативу сейчас проявляет арендатор, поэтому, если договор позволяет расторжение при условии предварительного уведомления арендодателя за определенный срок (например, за месяц до желаемой даты), то считайте, что вам повезло.

В таком случае арендодателю направляется письменное уведомление со ссылкой на соответствующий пункт договора и указанием желаемой даты прекращения аренды. Затем подписывается допсоглашение о расторжении договора и в оговоренный срок объект возвращается арендодателю.

Факт возврата объекта подтверждается актом приема-передачи. Если вы вернете объект позже оговоренной даты расторжения договора, арендодатель вправе будет требовать с вас оплату за дни фактического использования имущества уже после окончания срока действия договора.

Важно! При расторжении до­говора обязательства сторон прекращаются (ч. 2 ст. 653 ГКУ), а значит, сумма арендной платы за ненаступившие месяцы подлежит возврату.

Обратите внимание! Договор аренды здания, другого капитального сооружения (их частей), заключенный на срок 3 года и более, подлежит нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 793 ГКУ). При этом право аренды в таком случае должно быть зарегистрировано (ч. 1 ст.

 794 ГКУ). Это делает нотариус при удостоверении договора. Соответственно расторжение такого договора должно быть также оформлено через нотариуса, который снимет с регистрации право аренды.

Если договор заключался в простой письменной форме, то и расторгается он в простой письменной форме.

А что если договор не предусматривает права арендатора отказаться от аренды, заблаговременно пре­дупредив арендодателя? Действия арендатора такие. В большинстве случаев договор аренды заключается на определенный срок. Это следует из сути самих арендных отношений — имущество передается нанимателю в пользование за плату на определенный срок (ч. 1 ст. 759 ГКУ).

На заметку. Законодательство позволяет заключать договор аренды без установления срока (ч. 2 ст. 763 ГКУ), однако это скорее исключение из правил. Особенно если речь идет об аренде недвижимости, где срок действия договора влияет на обязательность его нотариального удостоверения и регистрации права аренды.

Если все-таки вы арендовали имущество по бессрочному договору и особые условия отказа в нем не прописаны, то согласно абз. второму ч. 2 ст.

 763 ГКУ каждая из сторон может отказаться от договора в любое время, письменно предупредив об этом другую сторону за один месяц, а в случае найма недвижимого имущества — за три месяца.

Если договор аренды заключался на определенный срок без оговаривания срока заблаговременного предупреждения арендодателя об отказе от аренды, такой договор можно расторгнуть:

по соглашению сторон. Для этого арендатор направляет арендодателю письменное предложение о расторжении договора.

Арендодатель должен рассмотреть его и уведомить арендатора о своем решении в 20-дневный срок (ч. 3 ст. 188 ХКУ).

Если стороны достигли согласия, то оформляется допсоглашение о расторжении договора. Если договориться не получилось, то ищем счастье в суде (об этом далее);

в одностороннем порядке через суд.

Право на обращение в суд арендатор получает, если стороны не достигли договоренности или если арендодатель не дал ответ в установленный 20-дневный срок (с учетом времени на почтовую доставку) (ч. 4 ст. 188 ХКУ).

В суде арендатор может отстаивать право досрочного расторжения договора в одностороннем порядке в связи с существенным изменением обстоятельств, опираясь на ст. 652 ГКУ.

Внимание! Изменение или расторжение договора на основании ст. 652 ГКУ возможно при наличии одновременно таких условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такое изменение обстоятельств не наступит;

2) изменение обстоятельств предопределено причинами, которые заинтересованная сторона не могла устранить после их возникновения при всей внимательности и осмотрительности, которые от нее требовались;

3) выполнение договора нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и лишило бы заинтересованную сторону того, на что она рассчитывала при заключении договора;

4) из сути договора или обычаев делового оборота не следует, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Последние события, происходящие у нас в стране, дают основания для положительного решения вопроса в суде. Главное — доказать, что именно это вынудило арендатора отказаться от аренды.

Договор считается расторгнутым с даты вступления в силу решения суда или с даты, указанной в нем (ч. 3 ст. 653 ГКУ, ч. 5 ст. 188 ХКУ). Обязательства по договору с этого момента прекращаются.

Отдельно скажем несколько слов о расторжении договора аренды имущества, находящегося в государственной или коммунальной собственности. Согласно ст. 26 Закона № 2269 односторонний отказ от договора аренды не допускается. Договор прекращается в таких случаях:

• окончание срока, на который он был заключен;

• приватизация объекта аренды арендатором (при участии арендатора);

• банкротство арендатора;

• гибель объекта аренды;

• ликвидация юридического лица, являвшегося арендатором или арендодателем.

Налоговый учет и крымский нюанс

Итак, вы договорились, что договор аренды расторгается, а сумма предоплаты за ненаступившие периоды возвращается. При этом:

• в налоговом учете прибыли никакие корректировки не делаются, так как доход арендодатель отражает на дату фактического предоставления арендных услуг. Соответственно, доход по ненаступившим месяцам им отражен еще не был. Арендатор, в свою очередь, также не корректирует расходы;

арендодатель выписывает расчет корректировки к налоговой накладной, ранее выписанной на сумму полученной предоплаты. Что касается даты корректировки, то считаем, что это можно сделать уже на момент возврата объекта аренды.

Объясняется это тем, что в связи с расторжением договора сумма оставшейся предоплаты перестает быть объектом обложения НДС (нет оснований для дальнейшего предоставления услуг). Иными словами, эта сумма уже не является предоплатой арендных услуг.

 В то же время осторожные плательщики могут уменьшить НДС на дату возврата предоплаты арендатору. Логика здесь такая: согласно п. 192.

1 НКУ, если после поставки товаров/услуг осуществляется какое-либо изменение суммы компенсации их стоимости, включая последующий за поставкой пересмотр цен, перерасчет в случаях возврата товаров/услуг лицу, которое их предоставило, или при возврате поставщиком суммы предварительной оплаты товаров/услуг, суммы налоговых обязательств и налогового кредита поставщика и получателя подлежат соответствующей корректировке. Для возникновения обязательств по НДС по арендным услугам значимы такие события: факт предоставления арендных услуг и факт получения предоплаты. Передача объекта в аренду и обратный его возврат не влияют на налоговые обязательства. Пересчитать стоимость арендных услуг на дату расторжения договора невозможно, так как эти услуги еще не предоставлены. Налоговые обязательства возникли на дату полученной предоплаты, поэтому и корректировать их нужно на дату ее возврата. Но еще раз повторим, что это объяснение для осторожных плательщиков;

• арендодатель-единоналожник уменьшает базу обложения единым налогом на сумму возвращенных средств и на дату их фактического возврата (п.п. 5 п. 292.11 НКУ). Причем Миндоходов (категория 108.

08 ЗIР Миндоходов) считает, что такую корректировку нужно делать путем подачи уточняющей декларации за соответствующий период, в котором была получена предоплата от арендатора, или путем уточнения показателей в отчетной декларации.

Физлица-единоналожники отражают сумму возвращенных средств в гр. 3 Книги учета доходов (Книги учета доходов и расходов).

Теперь переходим непосредственно к «крымской проблеме». Перечислить деньги таким контр­агентам сейчас практически нет возможности. Как выход из ситуации крымские субъекты уступают право требования долга другому субъекту хозяйствования, находящемуся на материке (либо дружескому субъекту, либо тому, кому крымчанин сам должен и не имеет возможности с ним рассчитаться).

Такая рокировка вполне возможна согласно действующему законодательству. ГКУ относит уступку права требования долга к основаниям замены кредитора в обязательстве. Соответственно, арендодатель, имея на руках договор аренды и договор уступки, перечисляет излишнюю предоплату не крымскому арендатору, а новому кредитору. При этом учитывайте такие моменты:

• уступка должна совершаться в той же форме, что и договор, на основании которого возникло обязательство (ч. 1 ст. 513 ГКУ). Следовательно, если договор аренды удостоверялся нотариально, то и договор уступки нужно заверить у нотариуса;

• если иное не предусмотрено договором аренды, получать согласие арендодателя на уступку требования долга новому кредитору не нужно (ч. 1 ст. 516 ГКУ);

• чтобы у нового кредитора не было проблем с признанием операции факторингом, нельзя допускать платность уступки ни в виде отдельно установленного вознаграждения, ни в виде определения цены передаваемого требования в сумме меньшей, чем это установлено первоначальным договором.

Услугу факторинга (т. е. передачи денежного требования от одного лица к другому за плату) могут оказывать только финучреждения (п. 11 ч. 1 ст. 4 Закона № 2664). Иными словами, если должен вам арендодатель вернуть 5000 грн.

, уступку требования следует оформлять также на 5000 грн.

Налоговые последствия для арендодателя в случае возврата предоплаты новому кредитору, а не первоначальному, такие же, как мы указали выше. Несколько слов скажем лишь по поводу корректировки налоговых обязательств по НДС.

Считаем, что замена кредитора в обязательстве не меняет для арендодателя правила игры: на дату расторжения договора и возврата объекта аренды он выписывает расчет корректировки к ранее составленной налоговой накладной на крымского арендатора и отправляет ему его экземпляр (как того требует п.п. 192.1.1 НКУ).

Если последний уже в рядах плательщиков НДС не числится, расчет корректировки ему можно вообще не отправлять.

На заметку. Если бы речь шла об арендаторе, находящемся на материке, который уступил свое требование новому кредитору, то на дату возврата объекта из аренды в связи с расторжением договора он должен уменьшить налоговый кредит по НДС (на основании расчета корректировки, полученного от арендодателя).

В бухгалтерском учете арендодатель на основании договора уступки права требования долга перебрасывает задолженность по излишне полученной арендной плате с крымского контрагента на нового кредитора и, соответственно, погашает ту задолженность.

Выводы

  • Расторгнуть договор аренды по инициативе арендатора можно, заблаговременно уведомив об этом арендодателя в сроки, установленные договором.
  • Если такой срок не установлен договором, арендатор в любой момент может направить арендодателю предложение расторгнуть срочный договор аренды. Для ответа арендодателю дан 20-дневный срок.
  • Если стороны не пришли к обоюдному согласию расторгнуть договор аренды, спор решается в суде. При этом арендатору нужно доказать существенное изменение обстоятельств, побудивших его на досрочное расторжение договора.
  • Возврат предоплаты крымскому арендатору в связи с расторжением договора аренды можно реализовать путем уступки права требования такого долга новому кредитору, находящемуся на материке.
  • При возврате излишне полученной суммы арендной платы арендодатель не делает корректировки в налоговом учете прибыли, но имеет право на уменьшение суммы налоговых обязательств по НДС. Арендодатель-единоналожник уменьшает на сумму возврата базу обложения единым налогом.

Документы статьи

Закон № 2269 — Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 10.04.92 г. № 2269-XII.

Закон № 2664 — Закон Украины «О финансовых услугах и государственном регулировании рынка финансовых услуг» от 12.07.01 г. № 2664-III.

Источник: https://i.factor.ua/journals/bn/2014/july/issue-29/article-466.html

Расторжение договора аренды

Арендодатель не расторгает договор по обоюдному согласию

Необязательно ждать, пока истечет текущее соглашение, есть несколько способов разорвать отношения с арендодателем/арендатором законным путем. Но даже если это желание обоюдное, процесс расторжения нужно правильно оформить, это исключит претензии от арендатора/арендодателя в будущем.

Какие существуют способы разрыва соглашения?

Расторжение договора аренды производится следующими способами:

  • по обоюдному согласию – самый простой способ, достаточно лишь заключить соответствующее соглашение;
  • в одностороннем порядке;
  • через обращение в суд.

Два последних способа чаще всего используются, когда арендатор/арендодатель нарушают правила документа об аренде. Помимо досрочного расторжения пострадавшая сторона претендует и на компенсацию убытков.

Возможно ли расторжение договора по обоюдному согласию?

Расторжение договора аренды может требоваться по разным причинам:

  • арендатор/арендодатель нарушали правила соглашения, но пришли к компромиссу без привлечения правоохранителей;
  • возникли личные обстоятельства, например, арендодателю срочно понадобились денежные средства и он решил продать сдаваемый объект.

Не всегда расторжение договора аренды основывается на негативных факторах. Независимо от причины такого решения, в соглашении нужно указать:

  • причины;
  • стадия, на которой находится исполнение договора. Здесь нужно отразить передан ли был объект в пользование, либо сделать это владелец не успел;
  • обязательный пункт – взаиморасчет арендатора/арендодателя. Финансовых претензий у арендодателя/арендатора остаться не должно. Средства за неиспользованный период могут быть возвращены (эти условия рекомендуем указать в документе об аренде);
  • оговаривается срок, в течение которого имущество вернется в собственность владельца.

Арендатор может вернуть имущество в момент заключения дополнительного соглашения.

В целях подстраховки желательно составить акт приема/передачи, в документе арендатор/арендодатель ставят подписи, подтверждая этим, что претензий друг к другу у них нет.

В акте детально описывается арендованный объект, его состояние, наличие дефектов. Если дефекты появились по вине временного владельца, то в документ вносится положение о компенсации убытка.

Считать расторгнутым договор аренды можно после подписания соответствующего соглашения. В нем при необходимости указывается другой срок расторжения, когда документ станет недействительным.

Учтите, если соглашение об аренде оформлялось у государственного регистратора, то и его отмена регистрируется так же.

При каком условии возможно обращение в суд от арендатора?

К этому способу приходится прибегать при нарушении положений документа арендатором/арендодателем, а решить конфликт без суда не удается.

Говорить о досрочном расторжении договора аренды временным владельцем через суд можно, если владелец объекта недвижимости допустил одно из нарушений, указанных в ст. 620 ГК:

  • не позволяет использовать имущество должным образом, не обеспечил доступ, не соблюдает сроки, указанные в документе об аренде;
  • после подписания документа временным владельцем недвижимости выявлены недостатки, о которых собственник умолчал. Недостатки препятствуют полноценному использованию арендуемого имущества. Пример – заведомо известные собственнику проблемы с отопительной системой, в холодное время года новый собственник не может пользоваться арендованным имуществом (домом полноценно);
  • собственник отказывается во временные рамки, оговоренные в документе об аренде, выполнять капремонт. Конкретные сроки могут не указываться, в таком случае он обязан выполнить работы в «разумные сроки», степень «разумности сроков» устанавливается индивидуально;
  • если объект придет в негодность не по вине временного владельца.

По инициативе арендатора суд может рассматривать вопрос аннулирования соглашения об аренде, если перед этим он обратился к собственнику имущества с этим требованием. Действовать нужно в таком порядке:

  • сначала идет обращение к собственнику, в нем указываются причины желания прекратить отношения (обращение оформляется отдельным документом). При этом требовать ликвидации проблем нет необходимости, нужно обозначить свое желание разорвать соглашение, сообщить о причинах;
  • в ст. 620 указывается, что в суд обратиться можно, только если собственник не отреагировал на обращение. Если ориентироваться на судебную практику по этим вопросам, то должно пройти как минимум 10 суток после письменного обращения со стороны временного владельца.

После этого расторжение договора аренды арендатором становится возможным через суд.

В каком случае возможно обращение в суд от арендодателя?

Детально этот вопрос разбирается в 619 ст. Собственник может требовать расторжения договора аренды в случае:

  • при эксплуатации временный собственник вредит имуществу, его состояние ухудшается. Под ухудшение не подпадает нормативный износ, который не выходит за пределы нормы при эксплуатации объекта. Если как основание выбран именно этот аргумент, то собственнику придется убедить суд, что действия арендатора привели к тому, что полезные свойства его имущества снизились существенно и стали причиной убытков. Сюда относится и перепланировка квартиры, если в документе об аренде этот пункт не был упомянут или если не было согласования проведения работ с собственником;
  • нарушает условия эксплуатации, закрепленные в договоре. Пример – в договоре владелец квартиры запретил жильцам заводить домашних животных, арендатор нарушил это правило. Многократные нарушения условий договора могут стать причиной досрочного прекращения договора аренды;
  • игнорирования необходимости проведения капремонта. Касается только тех случаев, когда именно временный собственник должен его проводить (это может быть указано в документе аренды);
  • при нарушении сроков оплаты. В документе этот пункт обычно оговаривается отдельно, устанавливается пеня за просрочку, возможны и дополнительные санкции. Но если это разовый инцидент, арендатор погасил долг, он не повторяется, то собственник имущества не может использовать его в будущем. Суд сочтет это злоупотреблением правами арендодателя;

Как и в предыдущем случае расторжение договора аренды происходит в 2 этапа:

  • сперва письменное обращение к арендатору. В нем указываются причины такого решения со стороны собственника;
  • если ответа нет, временный собственник обращается в суд.

Такой порядок (расторжения) позволяет урегулировать конфликт самостоятельно. Обращение в суд – крайняя мера.

Односторонний разрыв соглашения – как правильно его оформить?

В общем случае расторжение договора аренды в одностороннем порядке с арендодателем/арендатором не допускается. Убедиться в этом можно ознакомившись с 310 ст. ГК – в ней сказано, что отказ от своих обязательств без согласия второго участника отношений возможен лишь в виде исключения.

Еще один вариант – те случаи, когда часть сторон, участвующих в соглашении, занимается предпринимательской деятельностью. При этих условиях они могут прекратить ее.

Тем не менее, если есть отдельный пункт в документе аренды, то расторжение договора аренды происходит без судебного заседания. Достаточно только письменно уведомить вторую сторону о принятом решении. Условия расторжения остаются теми же – объект возвращается собственнику, стороны решают финансовые вопросы.

В письме второй стороне нужно указать:

  • реквизиты арендодателя/арендатора;
  • обязательства, оставшиеся неисполненными, в частности финансовые;
  • сообщается, что этот документ означает расторжение договора аренды.

Отправить уведомление об этом достаточно на тот адрес, который указывался в соглашении. Если вам известны другие адреса, по которым может находиться вторая сторона, то отправить его можно и туда, но это не является обязательным требованием. Если письмо не будет отправлено на адрес, указанный в документе об аренде, то этим вы нарушите закон и при рассмотрении дела суд это учтет.

Расторжение договора аренды до установленного срока не всегда нужно. Представьте ситуацию – арендатором является предприниматель, плату вносит не он лично, а бухгалтер, который просто забыл перевести деньги собственнику. При таких условиях разрыв соглашения не даст ничего кроме ряда неудобств для арендатора/арендодателя.

Поэтому перед решением о прекращении отношений с арендатором собственник арендуемого объекта отправляет сообщение о нарушении. В нем сообщается о факте нарушения и указывается на то, что повтор инцидента или игнорирование этого уведомления приведет к расторжению договора аренды.

В каких еще случаях может потребоваться досрочное расторжение договора аренды?

Выше перечислены основные причины и типовой алгоритм расторжения договора аренды. Но нужно учитывать индивидуальные особенности ситуации. Несколько примеров разберем:

  • выше мы указывали, что нарушение сроков оплаты является основанием для арендодателя разорвать соглашение. Если средства были перечислены до получения сообщения от владельца имущества, то собственник все равно имеет право аннулировать договор. Но если с момента оплаты долга прошло достаточное количество времени, новых просрочек не было, то считать этот инцидент основой для отмены соглашения об аренде уже нельзя. Уточнений по поводу «достаточности» срока нет, этот вопрос устанавливается в каждом конкретном случае;
  • в ситуации, если земельный участок арендован, но на нем находится недвижимое имущество (являющееся собственностью арендатора), то расторжение договора аренды возможно. Алгоритм тот же, закон поясняет это тем, что разрыв соглашения об аренде не выводит имущество из собственности арендатора;
  • гибель арендатора/арендодателя не означает расторжение договора аренды. Все права переходят наследникам, об этом говорит 617 ст. ГК. исключение это те случаи, когда соглашение с умершим заключалось с учетом его личных качеств;
  • расторжение договора аренды невозможно на основании того, что арендатор/арендодатель находится в менее выгодном положении. Например, собственник может, а временный владелец не может досрочно аннулировать документ об аренде. Этот аргумент временным собственником использоваться не может. Логичным в этой ситуации было бы подать иск, через суд можно в соглашение включить нужные пункты и выправить ситуацию.

Эти примеры мы привели для того, чтобы показать, что каждую ситуацию нужно рассматривать индивидуально.

Заключение

Расторжение договора аренды до срока, указанного в документе, возможно. Сделать это можно несколькими способами – решить вопрос миром или воспользоваться соответствующим пунктом в соглашении об аренде. В крайнем случае вопрос решит суд, так что безвыходной ситуации точно не будет.

Понравилась публикация?

Поставь ей оценку – кликай на звезды!

статьи / 5.

Источник: https://nedvizhimost-advice.ru/dokumenty/rastorzhenie-dogovora-arendy/

Как досрочно расторгнуть договор аренды?

Арендодатель не расторгает договор по обоюдному согласию

Все зависит от текста договора, который подписали собственник и жилец. Формально вопрос прописки жильца, а также наличие у него в прошлом проблем с судебными приставами не является поводом для расторжения договора. Да и чаще всего в договоре нет возможности его расторгнуть в одностороннем порядке без веской причины (например, без просрочки платежа) или без своевременного уведомления.

Касаемо конкретного случая: выселение через суд, конечно, слишком долгий процесс при коротком сроке аренды. Если жилец соблюдает условия договора, то полиция вне зависимости от наличия или отсутствия в ней родственников обязана соблюдать законные интересы сторон.

Поэтому, если арендатор исправно платит за квартиру и добропорядочно в ней живет, рекомендуем дождаться окончания договора аренды и в будущем сначала изучить личность нового жильца и лишь потом подписывать договор.

Но если Ваш жилец не внес своевременно оплату, соответственно нарушил этим условия договора, Вы смело можете досрочно прервать действие договора и обратиться в полицию или охранное агентство.

В этом случае у Вас в квартире де-факто оказывается посторонний человек без Вашего на то согласия. Частную собственность и защиту прав на нее в России никто еще не отменял.

Отвечает юрисконсульт компании «Мой семейный юрист» Роман Азатян:

Во-первых, отсутствуют основания для признания договора недействительным, так как между сторонами в данном договоре согласованы все существенные условия, а именно условия о предмете договора, то есть самом жилом помещении. Более того, отсутствие данных о регистрации нанимателя существенно затруднит обращение с исковым заявлением в суд.

Во-вторых, из содержания описанной ситуации не видно основательных поводов для беспокойства, так как в договоре предусмотрены условия о залоге, что в свою очередь исключает возможность неуплаты за наем жилого помещения в случае, если наниматель досрочно покинет квартиру.

В-третьих, при давлении со стороны родственника-полицейского следует обращаться в прокуратуру с жалобой, предварительно зафиксировав любыми способами факт противоправных действий.

Что делать, если арендаторы не платят и отказываются выезжать?

Что важно не упустить, составляя договор аренды квартиры на долгий срок?

Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир Квартира-без-Агента.ру:

На мой взгляд, здесь вообще нет серьезной проблемы. То, что квартирант имеет небольшие проблемы с законом, арендодателя никак не касается. Точно так же, как владелец торгового центра не будет интересоваться, как его арендаторы решают свои налоговые проблемы и арбитражные споры. Арендодателя интересует только действия арендатора в рамках его с ним договора. Не больше.

Отказался расторгать договор аренды? Его право. Но не очень понятно, о каком тогда ущербе арендодателя идет речь? Два месяца из трех по договору уже оплачены (первый месяц плюс залог).

Если предположить, что он не хочет оплачивать второй месяц, то залог идет в уплату этого месяца, после чего квартирант выселяется согласно тому же договору. Если же Ваш арендатор платит сполна и вовремя, то к нему нет претензий.

И оснований для расторжения договора тоже нет.

Грозит налоговой? Это уже зависит от арендодателя. Если Вы не платите налоги с полученного дохода, то Вы и так рискуете. Если же платите, то угроза не имеет смысла.

Грозит судами и штрафами? Смешно! Человек, который два года находится в розыске, имеет проблемы с законом (недействительные документы и претензии от ФССП), будет подавать в суд на того, кто сдал ему квартиру? Бессмыслица. Все его проблемы тут же всплывут, и ему это выйдет в разы дороже. Гораздо проще, быстрее и безопаснее для него просто снять другую квартиру.

В данной ситуации арендодателю бояться нечего. Арендатор платит, значит живет, как и договаривались. Не платит — Вы можете выгнать его с помощью полиции. Мешает родственник-полицейский? По закону у него нет оснований препятствовать.

А если он действует незаконными методами (в том числе угрозами и шантажом) — на это есть прокуратура и УСБ (управление собственной безопасности).

Иметь дело с данными организациями из-за съема квартиры ни один нормальный полицейский точно не захочет.

Как проходит аренда квартир с последующим выкупом?

Посуточная аренда квартир в путешествии: плюсы и минусы

Отвечает директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова:

Из сумбура повествования не очень понятна суть проблемы. Однако попробуем разобраться в ситуации.

1. В соответствии со ст. 619 ГК РФ, досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя (наймодателя) возможно в случаях, когда арендатор (наниматель):

  • пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  • существенно ухудшает имущество;
  • более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

2. С учетом положений ст. 619 ГК РФ если Вы хотите досрочно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, то такое действие реализуется только по решению суда. При отсутствии вышеизложенных фактов инициатива расторжения договора найма со стороны наймодателя не обоснована.

3. Если наниматель не нарушает условий договора и исправно вносит плату за наем, то отсутствие у него регистрации по месту жительства никак не отражается на взаимоотношениях с наймодателем. Договор же продолжает свое действие до своего окончания. При этом совершенно законным будет требование нанимателя зарегистрировать его по месту пребывания на период действия договора найма.

4. Не вполне понятно, о каком ущербе идет речь в вопросе в конце текста.

Если наниматель продолжает проживать в помещении и при этом допустил порчу или утрату имущества наймодателя, то компенсация может быть выплачена в том числе из суммы залога.

Если суммы недостаточно, то ущерб должен быть оценен и взыскан с соблюдением правил предъявления претензии. Если наниматель не проживает в помещении в связи с окончанием договора, то о каком расторжении тогда идет речь в самом повествовании?

5. Если наймодатель опасается возникновения возможных проблем с налоговой инспекцией, то во избежание этого рекомендуем уплатить причитающийся налог с дохода, полученного по договору найма. Собственная законопослушность позволит наймодателю быть более требовательным к нанимателю и лишит последнего рычага давления.

Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая (Москва):

Самое первое и важное обстоятельство для арендодателя — установить: будет ли такой ненадежный арендатор исполнять свои обязательства и платить арендную плату? Если да, то следует спокойно получить все деньги, положенные по договору аренды, а по истечении срока действия данного трехмесячного договора его не продлевать и выселить нерадивого жильца без какого-либо продления.

Если же арендатор не платит, то арендодатель сразу, по истечении установленного срока платежа, вправе направить уведомление неплательщику-арендатору с уведомлением о нарушении условий договора и требованием оплатить задолженность и проценты по ней.

Тем самым арендодатель соблюдает обязательный досудебный претензионный порядок и, в случае неоплаты, вправе обратиться в суд с соответствующими требованиями о расторжении договора и взыскании задолженности, судебных расходов, штрафов и неустойки.

В случае неоплаты данных денежных средств у арендатора возникает право расторгнуть договор, взыскать возникшую на момент расторжения договора задолженность, проценты и санкции по ней. Длительности процесса в суде бояться не следует: чем дольше длится суд, тем больше будет сумма взыскания.

Уведомлять, кстати, горе-арендатора следует по адресу, указанному в договоре аренды и по адресу, указанному в квартире. Искать, где он в самом деле прописан, арендодатель не обязан, так как берется адрес, указанный жильцом в качестве основного.

Кроме того, в день, когда срок договора истечет, арендодатель вправе с нарядом полиции произвести фактическое выселение назойливого квартиранта с удержанием всех его вещей до момента погашения всей суммы задолженности.

Бояться полиции или налоговой инспекции в данном случае не стоит. Во-первых, мы исходим из добросовестности арендодателя, который в установленный срок, до 01.05.2017 (года, следующего за получением дохода), оплатит налог с дохода.

Во-вторых, наличие родственника в полиции — отличный сдерживающий фактор для арендатора с его непростой кредитной историей.

Не думаю, что Ваш жилец станет подводить своего родственника под служебное расследование в случае незаконного вмешательства в ситуацию, связанную с нарушением гражданских прав арендодателя.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как обставить 3-комнатную квартиру, чтобы сдавать ее в аренду?

Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?

Когда лучше сдавать, а когда снимать квартиру?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_dosrochno_rastorgnut_dogovor_arendy/5739

Расторжение договора аренды: как арендатору выехать из помещения, не неся дополнительные расходы

Арендодатель не расторгает договор по обоюдному согласию

Аренда недвижимости занимает одну из ключевых позиций в предпринимательской деятельности, так как немногие могут себе позволить приобрести коммерческую недвижимость в собственность.

При этом в процессе арендных отношений возможны и нередко происходят различные непредвиденные ситуации, из-за которых арендаторы вынуждены покидать арендуемые помещения досрочно.

Поэтому при заключении договора арендатору необходимо предусмотреть, как вести себя при наступлении подобных обстоятельств и преодолеть их с наименьшими затратами. С какими подводными камнями сталкиваются арендаторы коммерческих помещений и как на это реагируют суды, рассмотрим в материале.

При заключении договора аренды недвижимости арендатору, даже предполагающему взаимовыгодное и долгосрочное сотрудничество с арендодателем, все же следует ответственно подойти к согласованию условий договора, учитывая возможность принудительного прекращения арендных отношений при отсутствии на то согласия и желания арендодателя.

В частности, предпринимателям, равно как и юристам компаний, при заключении договора аренды недвижимости (помещения) следует крайне скрупулезно отнестись к согласованию условий договора аренды в части возможности арендатора досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке и сопутствующих такому расторжению условий.

Согласно действующему законодательству если срок договора аренды не истек, то стороны могут прекратить возникшие правоотношения в следующих случаях:

  • по обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;

  • в судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в Гражданском кодексе РФ;

  • по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, предусмотренным в законе и/или самом договоре аренды.

В статье 620 ГК РФ указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора. При этом арендатор должен направить арендодателю уведомление о расторжении договора.

Кратко основания для расторжения можно описать следующим образом:

  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом;

  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, о которых арендатор не знал;

  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества;

  • имущество окажется в состоянии, не пригодном для использования, не по вине арендатора.

Изменить или расторгнуть договор по соглашению стороны смогут, даже если в договоре не предусмотрено данное обстоятельство, в силу закона (ст. 450 ГК РФ).

При заключении договора аренды помещения важно убедить арендодателя включить в договор право арендатора на расторжение договора в одностороннем порядке (при наличии каких-либо обстоятельств либо немотивированно).

В противном случае, даже если арендатор покинет помещение, ему все равно придется платить арендную плату до окончания срока действия договора либо подписания соглашения сторон о расторжении договора аренды (см., например, Определение ВС РФ от 23.05.

2017 № 301-ЭС16-18586 по делу № А39-5782/2015).

В практике встречаются ситуации, когда арендатор неправильно трактует условие договора аренды, обязывающее арендатора при досрочном освобождении помещения уведомить об этом арендодателя за определенное количество времени, — сформулированное таким образом условие не дает автоматически право арендатору досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Важно различать условие о наличии права на односторонний отказ и требование о расторжении. В договоре должно быть четко сказано, что арендатор «имеет право отказаться от договора» или «имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке».

Если стороны укажут в договоре, что у арендатора есть право требовать расторжения, то он сможет только обратиться в суд с соответствующим исковым требованием (постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2011 № 9615/11 по делу № А65-18291/2009).

Порядок расторжения действующего договора аренды, предусматривающего право арендодателя на отказ

Если в договоре предусмотрено право арендатора на односторонний отказ, то для одностороннего расторжения договора необходимо выполнить ряд юридически значимых действий.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/368574/

Адвокат-online
Добавить комментарий