Что делать, если застройщик сэкономил на материалах?

На чем экономит застройщик?

Что делать, если застройщик сэкономил на материалах?

Дешевые форматы жилья в текущей экономической ситуации становятся максимально актуальными. Но на чем может сэкономить застройщик? Мы решили выяснить, где искать недочеты.

Кирпич, панель, каркас?

Для начала рекомендуем обратить внимание на саму конструкцию дома, в котором вы планируете покупать жилье. Если застройщик не первый день на рынке и уже сдал ряд аналогичных объектов — посмотрите, как здания выглядят после некоторого срока эксплуатации, спросите их жителей, не возникло ли проблем.

«Дешевые форматы многоэтажного жилья — это зачастую жилье панельное, — говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева (Москва).

— Застройщик в сложные времена может сэкономить на услугах подрядчика, которые выпускают панель непопулярных серий, а также на строительных материалах, выбирая менее качественные. В итоге некачественная укладка панелей или низкое качество самих панелей могут привести к появлению в доме трещин, зазоров и щелей.

Покупателям квартир в таких домах придется решать проблемы либо при первоначальном ремонте, либо последствия такого строительства могут появиться позже, когда дом уже будет заселен. Если застройщик экономит на строительных материалах, то встает вопрос об их качестве и экологичности.

После сдачи может оказаться, что нарушена теплоемкость домов. При выборе недорогого панельного жилья мы рекомендуем обратить внимание на популярные панельные серии. Они более надежны и проверены временем».

Красиво, но холодно

На приемку квартиры можно и вовсе прийти с тепловизором.

«Если говорить о скрытых конструкторских недостатках, я бы обратил внимание потенциальных покупателей на возможность осадки плит утеплителя на фасадах.

Карманы холодного воздуха вызывают промерзание наружных стен, что часто приводит к необходимости крупных переделок после ремонта.

Во избежание этого советую до покупки производить сканирование пространства тепловизором», — советует архитектор и управляющий партнер проектного бюро Portner Architects Саша Лукич (Москва).

Встретить «по одежке»

Стоит обратить внимание и на внешний вид здания.

«При строительстве домов дешевых форматов девелоперы нацелены в первую очередь на оптимизацию затрат: как правило, объекты строятся по типовым проектам и при использовании наиболее доступных строительных материалов, — говорит директор ГК «Арт-фасад» Илья Тюкин (Москва).

— Это ведет к снижению функциональных и качественных характеристик дома, к тому же, внешний облик таких строений выглядит однообразно и скучно. Застройщики желают сэкономить, понимая, что жилье сегмента «масс-маркет» по-прежнему остается приоритетным для покупателя.

Второй значимый момент: реализовывая ЖК дешевых форматов, застройщики используют в основном типовые проекты со стандартными планировочными решениями. Чаще всего это небольшие метражи с плохо организованным внутренним пространством, неэргономичные ограниченные существующие нормативы и желание застройщиков сэкономить.

Хотя сегодня даже в форматах эконом-класса на небольшой площади можно создать комфортное место для жизни. Лишь некоторые девелоперы понимают необходимость разработки индивидуальных проектов, которые будут отвечать требованиям клиентов и полностью соответствовать понятию качественного жилья».

Также Илья Тюкин отмечает, что в основном недорогие многоквартирные дома имеют не самое удачное месторасположение, это третий значительный минус. В реальности подобные проекты рискуют превратиться в гетто, хотя в современных условиях и с экономичным бюджетом можно создавать качественные жилые комплексы для комфортной жизни.

Новый проект или серийное производство?

«Экономия достигается разными способами. Как изменением проектных решений, в результате чего может быть упрощена технология производства работ и, соответственно, уменьшены трудозатраты, так и применением дешевых материалов и оборудования, — поясняет генеральный директор «Экспертная Инжиниринговая Компания» Сергей Должников (Москва).

— Дешевое — совсем не значит что плохое, но необходимо понимать, что дешевизна того ли иного материала или оборудования указывает на то, что определенные характеристики — показатели качества, срок службы — будут другими. Как правило, изменение качественных характеристик материалов и оборудования в сторону их уменьшения сказывается на эксплуатационных качествах.

Но если вышеприведенные факторы являются объективными, то есть и еще один — это низкое качество выполнения работ, что также может рассматриваться, в переносном смысле конечно-же, как экономия подрядчика или застройщика.

И если в первых двух случаях потребитель получает дешевый формат жилья и осознанно его принимает, то низкое качество выполненных работ приводит к увеличению затрат потребителя на устранение дефектов или недостатков».

По словам Сергея Должникова, одним из характерных дефектов в панельном домостроении является отклонение стеновых панелей от вертикальной оси.

Естественно, что обычная процедура оштукатуривания стен не скроет этот дефект, и прежде чем производить работы по финишной отделке стены, ее придется выровнять с помощью специальных материалов.

Тот объем выравнивающей смеси, с помощью которого будет достигнута вертикальность стены, — это и есть те незапланированные затраты, которые понес потребитель.

Также характерным дефектом, и не только для жилья эконом-класса, является дефект монтажных швов установленных стеклопакетов. Как правило, дефекты установки окон выражаются в их запотевании, увлажнении откосов, трещинах и царапинах на стеклах, нарушением целостности покрытия и прочее.

А что внутри?

Эксперт советует при выявлении дефектов в акт о приемке квартиры включать все замечания. Желательно к этому процессу привлечь специалиста хотя бы для того, чтобы правильно квалифицировать идентифицированный дефект, а также для проведения тех или иных инструментальных замеров и испытаний.

Это может быть и определение вертикальности стен, замер степени теплопередачи стеклопакетов, установление качества выполнения монтажных швов установленных окон и так далее.

Еще лучше будет в акте о приемке сослаться на проведенное техническое обследование и приложить к акту техническое заключение с описанием идентифицированных дефектов и расчетом стоимости их устранения.

В случае, если застройщик не посчитает нужным отреагировать и устранить выявленные дефекты, техническое заключение возможно использовать как материалы досудебной строительной экспертизы при формировании исковых претензий к застройщику.

Автолюбители без места

Но есть проблемы, о которых люди задумываются не сразу. Например освоение небольших участков под точечную застройку. Вопрос очень характерен для регионов России. Например в Перми автолюбителям проще выбрать эконом-проект комплексного освоения на окраине или в пригороде, чем высотку с маленькими квартирами ближе к центру. Все дело в парковке.

«У земли в центре Перми очень высокая стоимость, — рассказывает директор по инвестициям ГК «Строительные проекты» Ирина Малыгина (Пермь). — Поэтому придомовая территория, как правило, небольшая.

Если же это еще и дом, в котором в основном небольшие квартиры, то отсутствие достаточного количества парковочных мест становится проблемой для жителей. Многим кажется, что решать ее необходимо еще на этапе разработки проекта за счет строительства подземных парковок.

Это невозможно без увеличения стоимости строительства, поэтому такой вариант подходит для жилья бизнес-класса и выше. Сейчас же цена для многих покупателей стоит на первом месте.

Намного проще ситуация в Пермском районе — земля не такая дорогая, часто там дворы больше, а сами здания ниже, поэтому и «паковочных войн» между соседями нет.

Например, мы при планировании Первого Пермского микрорайона обратили особое внимание на парковки. Выделив для них достаточно места, при этом они вынесены в сторону.

Благодаря этому внутренние дворы не превратятся в сплошную стоянку, жителям будет приятно там отдыхать».

Экономия не должна быть в ущерб качеству. Если вы боитесь, что покупка дешевого жилья повлечет за собой дополнительные расходы или скажется на комфорте, то лучше еще раз подумать или подождать более удачный проект.

Источник: https://74.ru/text/realty/54051201/

«Идеальных квартир не бывает», или Как понять, что застройщик сэкономил

Что делать, если застройщик сэкономил на материалах?

ИА “Тульская пресса”

Тема строительства в Туле была и остается острой. До сих пор сотни дольщиков жилых комплексов «Юго-Восточный» и «Времена Года» пытаются добиться от компании «Фаворит» исполнения обязательств по срокам сдачи и обивают пороги контролирующих инстанций. Но, как оказалось, получить ключи от квартиры — полдела.

«Черный час» для «Фаворита». Что ждет новые «недосторои» Тулы
Улыбка с лица свежеиспеченного собственника сползает, как только он понимает, что долгожданное жилье не отвечает заявленным параметрам.

Трещины, протечки и сквозняки из ниоткуда — таким грешат многие строительные компании, руководствующиеся принципом «чем дешевле — тем лучше».

Покупателю, выложившему не один миллион за кривые стены, не остается ничего, кроме как бежать в ближайший магазин за штукатуркой и вкладывать дополнительные средства в «квартиру мечты». Однако, как оказалось, найти выход и спросить с нерадивых строителей можно на любой стадии покупки жилья.

В этом поможет специальный проект ИА «Тульская пресса» — «Жилье мое». Мы с помощью специалистов будем помогать разбираться в сложных или спорных ситуациях, с которыми можно столкнуться на рынке жилья или услуг по его содержанию и ремонту.

Первый выпуск посвятим тому, как понять, что застройщик на вас сэкономил.

Вот это поворот!

«Идеальных квартир не бывает, всегда присутствует какое-либо отклонение. Чаще всего собственники сталкиваются с кривизной стен, пола и потолка, некачественным монтажом окон, забитой вентиляцией, плохой электропроводкой.

Обычно застройщик экономит на всем — на материалах, рабочих, рассчитывая, что покупатель переделает все за свой счет. Но требования к качеству выполнения одинаковы и для бюджетных квартир, и для жилья премиум-класса. Недорогое  — не значит плохое. 

Корректировка недочетов в новой квартире — это деньги, но они не должны быть вашими: застройщик обязан исправить все за свой счет», — рассказывает корреспонденту «Тульской прессы» член «Союза межрегионального объединения судебных экспертов» Павел Мусатов.

По словам эксперта, проблемы можно найти в любой новостройке, но есть ряд дефектов, которые встречаются чаще всего и которые покупатели могут определить сами, а подписывать акт приемки-передачи следует только после того, как застройщик все исправит.

Первое, на что следует обратить внимание — сайт и документация.

«Вы должны понимать, что покупаете»

Главные документы: проект договора купли-продажи, проектная декларация и заключение экспертизы проектной документации. В этих документах есть все характеристики будущей квартиры.

для примера — сайт того же СК «Фаворит»

«Вы должны понимать, что покупаете. Первое — геометрические габариты, иными словами, высота помещений и их площадь должны соответствовать заявленным. Определить «на глаз», кривые ли в квартире потолок и стены, сложно, поэтому вооружитесь двухметровым уровнем. Потраченная тысяча рублей окупится с лихвой.

Допустимая кривизна для «голых» кирпичных стен — 1 см, для монолитных — 1,5 см. С отштукатуренными стенами немного сложнее — в договоре должно быть прописано и качество самой работы.

Например, для высококачественной штукатурки отклонение по правилам превышает не более 0,5 мм на 1 м, и не более 5 мм на всю высоту стены.

Кривые стены обойдутся недешево — чем сильнее наклон, тем больше вы заплатите при выравнивании».

По словам Мусатова, если встает выбор между квартой с «голыми» стенами или квартирой со стенами уже отштукатуренными — надо брать второй вариант, так вы сэкономите при ремонте.

«В Москве, например, сейчас набирают популярность уже готовые квартиры с обоями и иногда даже мебелью. В этом случае покупатель просто выбирает один из типовых вариантов, разработанных дизайнером. В Туле, к сожалению, это направление пока не развивается».

Окна — на выброс

От стен переходим к полам. И снова смотрим договор, где должна быть прописана отделка пола — либо «голая» плита, либо выравнивающая стяжка. Лучше, конечно, выбрать квартиру со стяжкой — такой вариант обойдется немного дороже, но, как и в случае с отштукатуренными стенами, окупится при ремонте.

«В договорах чаще всех пишут «выравнивающая стяжка» с допустимым перепадом до 2 см. Если стяжка под ламинат или линолеум, допуск 2-4 мм. Так что внимательнее читайте договор и предъявляйте требования к соответствию.

Также не забудьте проверить наличие гидроизоляции в ванной или санузле. Даже если вы покупаете квартиру с «голыми» стенами, гидроизоляция в этих помещениях быть должна обязательно».

Дешевую китайскую входную дверь нужно заменить сразу

Пустые обещания: как «Молодежный» экономит на зарплатах подрядчикам
Особой головной болью собственников в новостройках Тулы эксперты смело называют окна.

«Берете бюджетную квартиру — окна выбрасывайте сразу. При приемке оконных и дверных блоков из пластика, обратите внимание на толщину стеклопакета. Именно от этого зависит, будет ли вам тепло зимой.
Отдельно обратите внимание, нет ли щелей и зазоров между окном и стеной».

«Проверить это очень просто — поднесите к окну горящую свечу. Если щелей нет, то и пламя будет неподвижным. С этой же свечкой можно пройтись по всей квартире, поднося ее к углам и вентиляции. В случае с вентиляционным коробом, пламя должно отклоняться из квартиры. Наличие пустот под подоконником можно определить легким простукиванием.

Как и в случае с окнами, дешевую китайскую входную дверь нужно заменить сразу. Взломать такую дверь можно и консервным ножом. Нормальные входные двери застройщики ставят редко, а если и ставят, то прописывают этот пункт в договоре. Такие двери должны стоять строго вертикально и не двигаться, если вы открываете их на 45 градусов».

Немало проблем будущим жильцам могут доставить и коммуникации в новостройке.

Стояки — газ, вода, отопление — должны, как и двери, стоять строго вертикально. Отдельно проверяйте их на протечки и люфты. Если в вашей квартире уже установлены радиаторы, не поленитесь измерить расстояние от стены. По словам эксперта, оно должно быть не меньше 2,5 см, а между любой трубой и стеной должен быть зазор в зависимости от диаметра самой трубы.

Если говорить об электрике, то, как оказалось, лучше без нее, потому что вы решаете сами куда ставить мебель и бытовые приборы.

«Если же застройщик все-таки выполнил эти работы, то, с большой долей вероятности, он сэкономил и на них: за счет использования дешевых кабелей меньшего сечения, от которого напрямую зависит, сможет ли сеть выдержать достаточное количество подключенной бытовой техники»
Стройка «встала». Бывший генподрядчик «Северной Мызы» — банкрот
Проверяя квартиру, помните, что вы платите за нее деньги, причем немалые. Поэтому не пожалейте лишние несколько тысяч рублей на проверку помещений тепловизором на наличие теплопотерь, учитывая время года — летом такая процедура будет бесполезна. Также не лишним будет обратиться в специальную организацию, сотрудники которой проверят квартиру на радиационный фон. При строительстве могут использовать радиоактивные материалы. Оказывается, что в исключительных случаях бывает и такое.

Что делать, если при осмотре готовой квартиры вы нашли дефекты?

«Начнем с того, что дефекты бывают существенные и несущественные. Например, существенным можно назвать кривую стену, протечки или отсутствие тяги в вентиляции. В этом случае с представителем застройщика нужно составить акт замечаний для устранения в двух экземплярах. Застройщик такой акт обязан подписать». 

Если устранять критичные недочеты застройщик не хочет, а отказываться от квартиры вы не можете, то, в зависимости от серьезности дефекта, требуйте:

  • соразмерное снижение стоимости квартиры
  • возмещение расходов, которые уйдут на ремонт, сделанный своими силами.

Для этого нужно написать претензию в адрес застройщика в качестве документального обоснования последующего обращения в суд.

Когда все проблемы, связанные с серьезными дефектами, решены, можно подписать и акт приемки-передачи квартиры, указав в нем фактическую дату приемки жилья. В случае обнаружения незначительных дефектов можно подписать акт приёмки-передачи сразу, но с соглашением с застройщиком об их устранении в обозначенный срок.

Не забудьте снять показания счетчиков, чтобы платить только за используемую вами электроэнергию, воду и газ.

Случается, что акт приемки-передачи подписывают до тщательного осмотра квартиры.

Суд встает на сторону покупателя

«В этом случае застройщик не будет торопиться с устранением дефектов и замечаний — фактически вы уже согласились с качеством выполненных работ. Но отчаиваться не стоит даже в такой ситуации: в адрес застройщика пишется претензия, собирается вся необходимая документация и составляется исковое заявление в суд.

По ФЗ-384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» соответствие строительным нормам и правилам носит добровольный характер, но чаще всего, в случае нарушений СНиПов и ГОСТов, суд встает на сторону покупателя. Обычно застройщик старается не доводить дело до суда и добровольно устраняет дефекты».

Новостройки Тулы. Какие квартиры жителям предлагают застройщики
Но стоит помнить, обращение в суд — всегда долгая, утомительная и затратная процедура, поэтому подавать иск эксперт советует только в случае выявления действительно серьезной проблемы, из-за которой жить в новой квартире будет попросту некомфортно.

Лучшим решением всех возможных проблем всегда остается внимание к деталям и предварительный осмотр квартиры до подписания документов.

«Львиная доля обращений, поступающих к нам, касается невозможности обосновать претензии по качеству. Человек, не обладающий специальными знаниями, обычно не может грамотно сформулировать замечания в соответствии с действующими техническими регламентами и правилами.

В этом случае можно обратиться к Интернету, где представлены все нормативы, но для гарантированного результата и экономии времени, конечно, лучше сразу идти к профессионалам», – заключил Павел Мусатов.

Ну, а чтобы минимизировать риски, советуем вам тщательно выбрать застройщика. Напомним, актуальные новости о делах на тульских стройках можно найти здесь.

Источник: https://www.tulapressa.ru/2019/04/idealnyx-kvartir-ne-byvaet-ili-kak-ponyat-chto-zastrojshhik-sekonomil-4612/

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Что делать, если застройщик сэкономил на материалах?

Несмотря на то что с 1 июля 2018 г. продажа квартир в новых проектах новостроек по долевым договорам будет запрещена, остается многомиллионная армия покупателей, вложивших деньги в недостроенные объекты.

На сегодняшний день в стране реализуется 119 млн кв. м по ДДУ.

Это значит, что еще на несколько лет вперед в России сохранится большое число граждан, чьи инвестиции останутся уязвимыми перед возможными проблемами в строительстве.

По официальным данным, общее число обманутых дольщиков в стране составляет 80 000 человек. Но еще намного больше участников долевого строительства находятся в промежуточной стадии нарастания проблем в проекте, когда девелопер еще не признан банкротом, но сроки ввода уже нарушаются.

Проанализируем, какую стратегию можно выбрать и на что рассчитывать дольщику в такой ситуации.

Покупатель квартиры в строящемся жилом комплексе может узнать о нарушении сроков сдачи в эксплуатацию еще до того, как это произойдет. На этот случай законодательство предусмотрело для него простой план действий.

Если становится ясно, что жилой комплекс не будет достроен вовремя, застройщик обязан уведомить дольщика об отсрочке за два месяца до ее наступления. Причем речь идет лишь о минимуме, который прописан в законе. Ничто не мешает девелоперу поставить в известность покупателя о такой неприятности, к примеру, за полгода.

Вместе с уведомлением застройщик отправляет проект дополнительного соглашения к ранее заключенному договору долевого участия (ДДУ). Его суть проста: покупатель соглашается на перенос сроков ввода здания в обмен на какие-либо преференции от девелопера.

Причем покупатели не обязаны соглашаться на перенос сроков, так как Гражданский кодекс предполагает, что изменение условий договора – это добрая воля обеих сторон соглашения. Если покупателя не устраивают новые условия, он может отказаться от допсоглашения.

Подписав дополнительное соглашение, дольщик подтверждает свою готовность подождать еще некоторое время. Отметим, что после этого он уже не сможет потребовать полагающуюся неустойку за перенесенные сроки, если, конечно, застройщик не нарушит новые договоренности. Кроме того, дольщик теряет право на одностороннее расторжение договора из-за переноса прежних сроков.

Вместе с тем покупатель должен понимать, что само по себе предварительное уведомление не дает ему права расторгать ДДУ или писать претензию – такие возможности откроются только после того, как девелопер нарушит сроки.

На практике застройщики далеко не всегда уведомляют покупателей. Причины понятны – не хочется сеять панику среди клиентов, а также далеко не всегда есть готовность предлагать привлекательные компенсации в обмен на перенос сроков.

Если застройщик нарушил сроки, то у дольщика есть два варианта дальнейших действий: умеренный и радикальный.

Первый предполагает выдвижение ряда требований напрямую застройщику без привлечения суда: передача квартиры и выплата разнообразных компенсаций. Есть шанс, что девелопер пойдет навстречу покупателю и конфликт будет улажен без расторжения ДДУ. Радикальный вариант предполагает разрыв договора долевого участия (плюс компенсации), если просрочка превышает 2 месяца.

Главное отличие между этими сценариями состоит в следующем: в первом случае покупатель не отказывается от квартиры в строящемся ЖК и, продолжая оставаться участником долевого строительства, требует денежных компенсаций за нарушение застройщиком ДДУ. Радикальный вариант означает, что покупатель отказывается от квартиры, перестает выполнять обязанности дольщика и требует возврата вложенных денег помимо компенсаций.

И в том, и в другом случае напрямую застройщику направляется претензия. В ней покупатель требует передать квартиру (или другой объект долевого строительства), а также выплатить неустойку.

Неустойка рассчитывается в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. К примеру, застройщик нарушил срок передачи объекта на 90 дней. Цена договора составляет 8 млн руб.

Размер неустойки составит 348 000 руб. (90 x 1/300 x 8 000 000 x 0,0725 x 2).

Помимо неустойки в претензию можно включить и другие требования. В частности, покупатель претендует на возмещение убытков.

Чаще всего непредвиденные затраты связаны с арендой квартиры из-за невозможности вселиться в готовое приобретенное жилье.

Для удовлетворения этого требования дольщику следует подкрепить претензию документами, доказывающими его убытки: договором найма жилья, квитанциями об оплате и т. п.

Всегда ли следует писать претензию при нарушении сроков строительства? Насколько эффективен этот механизм? Практика показывает, что данные вопросы сложнее, чем кажутся.

Прежде всего, дольщик должен учитывать специфику своей ситуации. Если строительство жилого комплекса все же идет, пусть и медленно, претензии, особенно с денежными требованиями, наносят дополнительный удар по экономике проекта.

Афиширование своих намерений на форумах дольщиков может создать панику, и одна претензия превращается в десятки и сотни аналогичных заявлений. Кто-то может вовсе расторгнуть ДДУ и потребовать деньги назад.

По сути, дольщики сами увеличивают шансы никогда не увидеть приобретенную квартиру.

Кроме того, застройщики далеко не всегда удовлетворяют претензии, а чаще всего делают это лишь частично. Поскольку практика показывает, что размер неустойки нередко снижается судом, девелоперы могут предложить, скажем, 10-30% от суммы и, тем более, отказать в покрытии убытков.

С другой стороны, всегда есть шанс, что претензия будет удовлетворена и дольщик получит какие-то деньги здесь и сейчас, а не спустя несколько месяцев по суду.

Известны случаи, когда нарушившие сроки девелоперы даже арендовали жилье для своих дольщиков, чтобы разрешить конфликт и не помешать дальнейшей реализации проекта.

Во-вторых, если застройщик не ответит на претензию и дело дойдет до суда, это станет дополнительным аргументом против снижения размера неустойки.

Срок ответа на претензию не установлен, поэтому можно подавать в суд и после 10 дней молчания застройщика. Если девелопер не хочет конфликта и готов договариваться, то он сам максимально быстро выйдет на связь с заявителем.

Наиболее сложные противоречия между дольщиком и девелопером разрешаются через суд. На этом этапе у покупателя есть выбор: ждать передачи квартиры, сохраняя отношения с застройщиком, или разрывать их и ждать денег. В обоих случаях можно требовать через суд денежные компенсации:

– компенсация морального вреда;

– взыскание штрафа (если застройщик не ответил на претензию);

– покрытие судебных издержек.

Проанализируем каждое из этих требований и шансы на их удовлетворение судом. Закон о долевом строительстве предусматривает большие неустойки для нарушающих сроки застройщиков. Чем дольше отсрочка и дороже объект, тем дороже нарушение ДДУ обходится девелоперу.

Однако суд далеко не всегда удовлетворяет высокие требования. Особенно часто размер неустойки снижается, если ее требует дольщик, который все же получил квартиру, пусть и с опозданием.

В то же время в судебной практике есть и жесткие решения в пользу покупателей – многое зависит от конкретного судьи и его точки зрения на ситуацию.

С возмещением убытков дело обстоит сложнее. Суд может не увидеть прямой связи между срывом возможного новоселья и необходимостью дольщика арендовать из-за этого квартиру. Отказать в удовлетворении убытков суд может хотя бы на том основании, что покупатель имеет прописку, пусть даже и не в том городе, где работает и приобрел строящееся жилье.

Моральный вред компенсируется куда чаще. Причем если раньше нужно было его доказывать (приносить справки от врачей), то теперь сам факт нарушения права дольщика (несвоевременное получение ключей от квартиры) уже считается судом достаточным основанием. Проблема лишь в том, что моральный вред компенсируется слабо – максимум до 30 000 руб., а иногда счет идет на несколько тысяч.

Штраф присуждается почти всегда, если застройщик не ответил на претензию, а дольщик не нарушил алгоритм ее подачи. В полном объеме покрываются и судебные издержки.

Как и в случае с претензией, мы рекомендуем учитывать реальные возможности застройщика и этап строительства его дома. Если есть признаки, что застройщик столкнулся с временными трудностями, то лучше их не усугублять. В то же время отказываться от требований вовсе не стоит: до банкротства шансы на их удовлетворение выше, чем после, когда может выясниться, что покрыть убыток нечем.

Радикальный вариант (расторжение ДДУ), как и описанный выше умеренный сценарий, не исключает денежных требований, но к ним еще добавляется возврат вложенных в строительство средств и отказ от квартиры.

Кроме того, если покупатель расторгает ДДУ, то с него снимается обязанность выполнять его условия, тогда как в первом случае дольщик и дальше должен платить деньги, к примеру, если покупал квартиру в рассрочку.

Расторжение ДДУ происходит просто: покупатель пишет соответствующее уведомление и отправляет его застройщику. С момента отправления такого уведомления он больше ничем не обязан застройщику, который в течение 20 рабочих дней возвращает средства, уплаченные за квартиру.

Сложнее обстоит дело с ипотекой. Дольщик заключает кредитный договор с банком, который не прекращает свое действие из-за расторжения ДДУ. Проще говоря, покупатель по-прежнему должен платить банку, пока застройщик не вернет кредитору дольщика перечисленные на строительство средства.

Кроме того, права требования квартиры (от которых пытается отказаться дольщик) находятся в залоге у банка. Поэтому без согласия кредитора отказаться от них будет непросто. Если же банк одобрит такой шаг дольщика, то последний все равно теряет большие суммы в виде уже уплаченных процентов.

Впрочем, эти проценты можно включить в финансовые требования в иске к застройщику (наряду с неустойкой, штрафом и т. д.).

Как показывает практика, чаще всего расторжение договора – наименее продуктивный для дольщика путь, особенно если ситуация в бизнесе застройщика тяжелая и фактически он уже стал непризнанным банкротом.

В этом случае покупатель рискует не получить внесенные за квартиру деньги, все прочие компенсации и, тем более, квартиру.

Кроме того, следует учитывать, что даже если средства дольщику вернут, ситуация на рынке может поменяться не в его пользу, скажем, жилье подорожает.

Если же покупатель выбирает умеренный сценарий и сохраняет ДДУ, то рано или поздно, скорее всего, он все же получит когда-то приобретенную квартиру. Даже если застройщика признают банкротом, власти не оставляют покупателей строящегося жилья один на один с проблемой.

Региональные власти обычно содействуют в меру своих возможностей обманутым дольщикам. Они помогают завершить строительство проблемного объекта, выделяют из бюджета компенсации пострадавшим дольщикам, занимаются поиском инвесторов для реализации проекта, предоставляют дольщикам жилье из резервного жилого фонда до окончания строительства, выкупают права требования к застройщику и т. д.

Чаще всего для получения помощи необходимо добиваться включения в реестр обманутых дольщиков. Чтобы туда попасть, срок задержки передачи квартиры покупателю должен достигнуть 9-ти месяцев. Кроме того, власти выдвигают ряд требований:

– дольщик предоставляет полный пакет документов, подтверждающих его статус;

– участник долевого строительства является гражданином РФ;

– жилой комплекс, в котором была приобретена дольщиком квартира, возводится на землях для жилищного строительства;

– заключенный покупателем договор относится к ДДУ или признан таковым в суде.

Выбор стратегии поведения дольщика, столкнувшегося с нарушением сроков ввода, в конечном счете сводится к его информированности. Пожалуй, именно в этом и состоит главная проблема, ведь без точной и достоверной информации о состоянии бизнеса застройщика никто не может предположить, готов ли он отвечать на претензии, возвращать покупателям деньги или достраивать объект.

Эти сведения охраняются правом коммерческой тайны и могут оставаться скрытыми от взоров властей, покупателей и общественности до тех пор, пока девелопер не потеряет полностью какую-либо дееспособность. Поэтому покупатели строящегося жилья и власти должны прилагать максимум усилий к тому, чтобы на самых ранних этапах возникновения проблем в бизнесе девелопера, выяснять корень и масштабы проблемы.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2018/06/29/774157-dolschiku-zastroischik-srok-sdachi-doma

Как застройщику МКД скорректировать налоговые обязательства после завершения строительства?

Что делать, если застройщик сэкономил на материалах?

Кислов С.С., эксперт журнала

Многим застройщикам присуще желание скорректировать свои финансовые результаты и налоговые обязательства, определяемые по окончании строительства, ввода МКД в эксплуатацию и передачи квартир дольщикам.

Практика выработала различные способы достижения этой цели. Два таких способа, позволивших застройщику заметно снизить размер базы по налогу на прибыль, описаны в недавно вступившем в силу судебном акте.

Подробности – в статье.

Суд признал право застройщика мкд 
внести изменения в дду и перераспределить суммы целевого финансирования 
и размер своего вознаграждения

 В Постановлении Второго арбитражного апелляционного суда от 27.06.2017 по делу № А29-8709/2016 описан спор об обоснованности начисления застройщику МКД недоимки по налогу на прибыль.

Доказывая правомерность доначислений, налоговый орган указывал на следующее. Являясь застройщиком, общество в период строительства МКД заключало ДДУ, привлекая денежные средства дольщиков на финансирование строительства.

При этом из состава цены договора выделялись суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта и на оплату услуг застройщика.

Впоследствии в половину договоров были внесены изменения в части отражения цены ДДУ без выделения из нее отдельных составляющих.

Допрошенные в качестве свидетелей (ст. 90 НК РФ) участники, в чьи договоры были внесены указанные изменения, сообщили, что являются работниками (или их родственниками) общества либо работниками (или их родственниками) организаций, взаимозависимых с застройщиком. Данный факт свидетельствует о взаимосвязи сторон ДДУ.

Дополнительные соглашения к ДДУ лишены хозяйственного смысла и не объясняются неналоговыми причинами, так как заключены с взаимозависимыми лицами.

Вывод о получении застройщиком необоснованной налоговой выгоды подтверждается следующим:

  • изменены условия тех ДДУ, стороны которых являются взаимозависимыми лицами;
  • изменения к договорам зарегистрированы спустя три месяца после их подписания и спустя два месяца после подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства в собственность участника;
  • инициатором изменений был застройщик;
  • изменения внесены после оплаты дольщиками основной суммы по ДДУ;
  • доп. соглашения подписаны «задним» числом.

В свою очередь, застройщик пояснил, что внесение изменений в ДДУ обусловлено причинами экономического характера и произведено для того, чтобы привести в соответствие финансовый результат, полученный по окончании строительства МКД.

Поскольку фактические доходы от оказания услуг застройщика, а также суммы фактических затрат на строительство дома превысили сметные расчеты, обществом было принято решение о перенаправлении части дохода, перечисленного в счет оплаты услуг застройщика, на покрытие затрат на строительство дома в размере, превышающем плановую сметную стоимость.

В результате направленные на строительство денежные средства приобрели целевой характер, что и привело к получению того финансового результата, который отражен в декларации по налогу на прибыль.

Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции о том, что инспекция не представила достаточных доказательств, свидетельствующих о получении застройщиком необоснованной налоговой выгоды от заключения ДДУ с взаимозависимыми лицами.

Арбитры исходили из свободы сторон при заключении договора (ст. 421 ГК РФ) и права (а не обязанности) определять цену ДДУ в разрезе составляющих – сумм денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (ст.

 5 Федерального закона об участии в долевом строительстве).

Особо судьи подчеркнули, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрена возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения (п. 2 ст. 5 того же закона).

Также было отмечено, что в результате внесения изменений в спорные договоры цена сделки не изменилась; инспекция не представила доказательств создания финансовых условий, отличных от тех, которые имели бы место в сопоставимых сделках между лицами, не являющимися взаимозависимыми.

Воспроизведем хронологию событий, ставших основанием для данного налогового спора.

Заключение дополнительных соглашений

Август

Подписание акта приема-передачи объекта долевого строительства

Октябрь

Государственная регистрация дополнительных соглашений (изменений к ДДУ)

Ноябрь

Представление уточненной декларации по налогу на прибыль за девять месяцев 2015 года

Декабрь

Логично предположить, что после передачи квартир дольщикам застройщик в октябре-ноябре определил (пусть и предварительный) финансовый результат по МКД.

Стало ясно, что от строительства квартир получен убыток (то есть фактические расходы на строительство превысили размер целевого финансирования), а от оказания услуг застройщика по организации строительства – прибыль. Здесь уместно напомнить два важных нюанса:

  • согласно официальной точке зрения убыток от строительства нельзя учесть в целях налогообложения;
  • прибыль от оказания услуг дольщикам облагается налогом в общем порядке.

При указанных обстоятельствах было принято решение о нецелесообразности выделения из цены ДДУ отдельных ее составляющих (сумм средств целевого финансирования и оплаты услуг застройщика).

Такой вариант определения цены в ДДУ, как известно, позволяет начислить налог на прибыль только с суммы полученной застройщиком экономии, что, безусловно, выгоднее, чем уплатить налог с прибыли от оказания услуг (без учета полученных убытков).

В данном случае разница в налоговых базах (рассчитанных до и после внесения изменений в ДДУ) составила почти 7,5 млн руб.

По этой причине инспекция настаивала на том, что единственной целью внесения изменений в ДДУ было получение налоговой выгоды в виде минимизации суммы налога на прибыль. Как указано выше, арбитры двух инстанций с мнением ИФНС не согласились.

Арбитры подтвердили право застройщика заключить агентский договор со штатным сотрудником

Налоговый орган считал, что застройщик создал формальный пакет документов в отношении оказания агентских услуг по привлечению клиентов. В результате расходы были необоснованно увеличены почти на 30 млн руб. В подтверждение свой позиции инспекция ссылалась на следующие обстоятельства:

  • в периоде строительства и оказания агентских услуг ИП на условиях неполного рабочего дня выполняла функции помощника генерального директора застройщика. Причем среднечасовая оплата труда помощника директора за отдельные месяцы превышала среднечасовую заработную плату главного бухгалтера и заместителя генерального директора;
  • из анализа выписки банковского счета ИП следует, что в период создания МКД застройщик являлся единственным источником доходов предпринимателя. При этом перечисленные организацией денежные средства обналичивались в течение одного – двух дней с момента их поступления на расчетный счет ИП;
  • допрошенные в качестве свидетелей работники застройщика, участники долевого строительства МКД сообщили, что заключение договоров производилось ИП в офисах организации. В работу агента входило подписание ДДУ и сопровождение его регистрации в Росреестре;
  • свидетели считали, что общаются с представителем застройщика (менеджером по продажам, сотрудником отдела продаж). Дольщики, использовавшие кредитные средства для оплаты строительства квартиры, самостоятельно консультировались в кредитных учреждениях;
  • у ИП отсутствовали затраты на аренду помещений и другие сопутствующие расходы, расходы на рекламу, связанные с публикацией объявлений о продаже квартир.

Инспекция настаивала, что фактически, представляя интересы застройщика, физлицо выступало в качестве его штатного сотрудника, а не исполняло обязанности по агентскому договору.

К сведению:

В обязанности агента по договору входили:

  • поиск потенциальных клиентов для заключения ДДУ, договоров купли-продажи и проведение переговоров с потенциальными клиентами;
  • оказание содействия принципалу в подготовке пакета документов, необходимых для заключения ДДУ, договоров купли-продажи, а также для передачи объекта долевого строительства участнику;
  • консультирование клиентов по вопросам кредитования в целях исполнения ими обязательств по оплате квартиры в жилом доме, а также оказание правового, информационного и документального сопровождения клиентов в кредитных организациях;
  • совершение других юридических и иных действий.

Объем оказанных услуг, а также сумма вознаграждения агента отражались в ежеквартальных отчетах агента. Из них следовало, что за период действия агентского договора ИП:

  • подготовила и разместила на сайте организации в сети Интернет изменения к проектной декларации по строительству МКД;
  • осуществляла рекламную кампанию в СМИ по привлечению потенциальных покупателей;
  • организовывала встречи с потенциальными клиентами;
  • оказывала содействие принципалу в подготовке документов, необходимых для заключения ДДУ;
  • консультировала клиентов по вопросам кредитования;
  • заключала ДДУ;
  • участвовала в передаче объектов дольщикам;
  • организовывала постановку МКД на кадастровый учет.

Принимая решение в пользу застройщика, арбитры исходили из следующего. В качестве ИП физлицо было зарегистрировано за 10 лет до заключения агентского договора.

Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже, аренде недвижимого имущества было определено в качестве основного вида ее деятельности более чем за год до заключения агентского договора.

В обязанности физлица как помощника генерального директора в основном входила организация встреч руководителя организации. Таким образом, на физлицо в качестве штатного сотрудника и агента были возложены разные обязанности.

ИП подтвердила факт оказания услуг по агентскому договору, пояснила, что еще на стадии проектирования МКД исследовала рынок, работала с проектной организацией, собирала базу потенциальных покупателей. Также ИП:

  • пояснила, что в ее обязанности входила работа с банками, подготовка пакета документов для аккредитации застройщика в банках;
  • перечислила фамилии дольщиков, с которыми ей приходилось встречаться с целью заключения договоров, в том числе во внерабочее время.

В свою очередь, застройщик представил расчеты, свидетельствующие о том, что благодаря работе агента на начальных этапах строительства МКД организации удалось получить реальные денежные средства, построить и сдать объект с опережением сроков, избежать негативных финансовых последствий резкого изменения курса рубля и связанного с ним удорожания материалов и работ. За счет оперативного привлечения денежных средств дольщиков застройщик не только сэкономил на материалах, но и получил доход от размещения свободных остатков денежных средств на депозитном счете.

Особо судьи отметили следующие обстоятельства:

  • инспекция не доказала, что размер агентского вознаграждения значительно выше стоимости аналогичных услуг в регионе;
  • наличие в структуре налогоплательщика отдела продаж (что подтверждается, как указывает инспекция, сайтом застройщика) автоматически не лишает его права заключить договор с иным лицом для сопровождения заключения и регистрации сделок по приобретению квартир;
  • отсутствие у ИП расходов (например, по аренде помещений) не имеет значения, так как согласно ст. 1005 ГК РФ и условиям договора агент может действовать от имени и за счет принципала;
  • полученные от застройщика доходы по агентскому договору полностью учтены ИП при налогообложении.

В результате арбитры решили, что расходы произведены застройщиком в связи с осуществлением реальной экономической деятельности.

В качестве заключения

 Рассмотренное нами постановление Второго арбитражного апелляционного суда вступило в силу со дня его принятия. Однако у инспекции есть два месяца, чтобы обжаловать его в АС ВВО. 

Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение, №8, 2017 год

Источник: https://www.audar-press.ru/kak-skorrektirovat-nalogovye-obyazatelstva-posle-zaversheniya-stroitelstva

Адвокат-online
Добавить комментарий