Что можно предпринять, если не могу получить деньги от застройщика по суду?

Как можно вернуть деньги по ДДУ, если возникли проблемы с застройщиком – ЮК

Что можно предпринять, если не могу получить деньги от застройщика по суду?

Причины, побудившие приобрести долевку в строящемся доме, у каждого свои. Кто-то хочет улучшить свои жилищные условия, кто-то приобретает собственные квадратные метры впервые, кто-то просто хочет вложить имеющиеся у него свободные деньги в недвижимость.

Общее у всех этих людей одно – понимание того, что приобретение квартиры через участие в долевом строительстве, несомненно, более выгодный вариант, чем покупка уже готовой. И потому они готовы рискнуть. Да, к сожалению, и в наше время приобретение жилья подобного рода все еще риск.

Может наступить неприятная ситуация, когда с застройщиком возникли проблемы, он не выполняет свои обязательства, оговоренные в договоре. Как вернуть деньги по ДДУ в таком случае?

ФЗ №214 позволяет участнику долевого строительства в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия, заключенный с застройщиком. Правда, для этого должны быть веские основания, они перечисленны в указанном законе. По инициативе участника долевого строительства расторжение ДДУ возможно:

  1. По взаимной договоренности дольщика и застройщика: дольщик направляет застройщику уведомление об отказе от исполнения договора с указанием причин, по которым он хочет отказаться от дальнейшего участия в долевом строительстве. Застройщик с претензией соглашается и ДДУ расторгается.
  2. В судебном порядке. Участник долевого строительства обращается в судебную инстанцию с требованием о расторжении ДДУ. Суд решает, имеются ли для этого основания, после чего расторгает договор либо отказывает в этом.

Стоит иметь в виду, что направления соответствующего уведомления недостаточно, чтобы перестать вносить необходимые платежи. Дольщик имеет право перестать осуществлять взносы только после непосредственного расторжения договора. В противном случае будет копиться задолженность, а факт подобного нарушения договора пойдет дольщику только во вред при решении спора о возврате денежных средств.

Дольщик является инвестором долевого строительства. С самого начала заключения договора и до самого окончания его действия он оплачивает постройку своей квартиры. Внесение денежных средств происходит частями либо единоразово.

А потому, основным результатом, который хочет достигнуть участник долевого строительства, расторгая по той или иной причине ДДУ, –  возврат своих денег.

Но на самом деле не каждый представляет себе, как вернуть деньги по договору долевого строительства.

Более подробно со всеми нюансами, возникающими при расторжении ДДУ, можно ознакомиться в статье сайта «Что нужно знать, если предстоит расторжение ДДУ».

Как правило, уже при заключении ДДУ отдельным пунктом оговорен размер суммы, которую получит дольщик в случае досрочного расторжения соглашения. И нередко это сумма меньше той, которую участник долевого строительства внес на расчетный счет фирмы-застройщика к дате окончания действия документа.

По закону, если расторжения договора все-таки удалось добиться без судебных тяжб, застройщик должен возвратить деньги в течение 20 дней. Если иное не указано в ДДУ, это должна быть сумма, переданная дольщиком в счет стоимости договора в полном размере. Дополнительно застройщик оплачивает проценты, пропорциональные 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, причем в двойном размере.

Когда процедура расторжения договора ДДУ происходит в судебном порядке, размер суммы, подлежащей возврату дольщику, определяет суд. Он может согласиться с тем, что договор нужно расторгнуть, а может и отказать в этом.

Кроме того, по усмотрению суда, при удовлетворении иска и вынесении решения о расторжении договора взыскиваемая сумма может быть как меньше, так и больше требуемой. Все зависит от того, насколько грамотно будут предоставлены необходимые документы и доказательства.

Безусловно, лучше довериться в таком случае профессиональному юристу.

После вступления судебного решения о расторжении ДДУ в законную силу застройщик обязан вернуть причитающуюся дольщику сумму в течение 10 дней. Если возврата средств не произошло, придется взыскивать свои кровные через судебных приставов.

Для этого уже бывшему дольщику придется самостоятельно взять в суде исполнительный лист и передать его в службу судебных приставов.

Многим дольщикам, попавшим в затруднительную ситуацию, кажется, что расторжение ДДУ – самый простой, самый верный, а быть может и единственный способ вернуть свои деньги. Этим пользуются многие недобросовестные юристы.

Прежде чем принять решение о выходе из долевого участия и расторжении соответствующего договора, нужно тщательно проанализировать сложившуюся ситуацию, взвесить все «за» и против». Правильно понять реальные последствия такого поступка может только специалист.

Не нужно обращаться с таким серьезным вопросом к первому попавшемуся юристу. Многие из них, имея своей корыстной целью заработать на чужой беде, не разобравшись в индивидуальных тонкостях проблемы, сразу советуют расторгать ДДУ с застройщиком.

Ради своей выгоды и получения гонорара такие «специалисты» только ухудшают положение дольщика. Опасность заключается в том, что если расторгнуть договор, например, с фирмой, находящейся на стадии банкротства либо с неплатежеспособным застройщиком, денег можно просто не увидеть никогда.

Даже с ворохом судебных решений о том, что Вам положена выплата, при отсутствии денег на счетах компании-застройщика получить их не выйдет.

Между тем, имея на руках действующий ДДУ, участник долевого строительства мог бы получить свою квартиру после того, как государство достроит дом за фирму-банкрота. А так у теперь уже бывшего дольщика, увы, ни денег, ни квартиры.

И таких горе-юристов множество. Им не так важен результат и польза клиента, как жажда быстрой и легкой наживы. А потому, если перед Вами встал вопрос, как вернуть свои деньги и стоит ли с этой целью расторгать ДДУ – обращайтесь к серьезным и проверенным специалистам. Такие работают в Обществе защиты прав дольщиков.

Они досконально и придирчиво разберутся в проблеме, вникнут во все ее нюансы, оценят риски и последствия. И только после этого дадут совет, как вернуть свои деньги и стоит ли расторгать договор. Необходимо всего лишь связаться с нами через раздел сайта «Контакты» либо заполнить форму обратной связи.

Источник: https://help-ddu.ru/spory-s-zastrojshhikom/kak-vernut-dengi-po-ddu-esli-voznikli-problemy-s-zastrojshhikom

Вернуть вложенные в стройку деньги до сдачи дома можно только по суду – Рынок жилья

Что можно предпринять, если не могу получить деньги от застройщика по суду?

14.02.2012 | 09:55 139321

Застройщики Петербурга часто задерживают сроки сдачи жилых домов. Большинство дольщиков смиренно дожидаются окончания строительства. Но есть и те, кто не желает выслушивать обещания о том, что работы «вот-вот закончатся». И подают в суд на расторжение договора. Деньги вернуть можно, но далеко не всегда в этих действиях есть экономический смысл.

Рассмотрим наиболее типичные ситуации, когда дольщики подают в суд иски о расторжении договора и взыскании заплаченных по нему денег. К примеру, вы вложились в строящееся жилье, но вдруг вам срочно понадобились деньги на другие нужды.

Или просто нет сил и желания дожидаться долгожданного новоселья – дом обещали сдать еще полгода назад, но по факту возвели лишь пару этажей.

Вы понимаете, что ждать ключей придется в лучшем случае еще два-три года и решали вернуть свои кровные.

Путь суда
Самый простой и безболезненный способ это сделать – продать квартиру по переуступке. И если вы нашли желающих приобрести ваше будущее жилье через договор цессии – поздравляем, дальше можете не читать.

Но что делать, если покупать ваши права на недострой не хотят? Можно обратиться напрямую к застройщику и попросить его расторгнуть договор. Во многих компаниях предусмотрена такая возможность – теоретически, вам должны вернуть деньги за вычетом немалых штрафных санкций.

Но чаще всего застройщики на это не соглашаются – даже если в договоре прописана возможность его расторжения в одностороннем порядке. Труднее всего договориться с небольшими компаниями – скорее всего. вам скажут, что мол, заплаченные за будущую квартиру деньги уже вложены в стройку.

Что делать, если застройщик наотрез отказывается возвращать средства – к примеру, отвечает, что до сдачи дома нужно «немного подождать» и что он не заинтересован в расторжении договора? В таких случаях судебное разбирательство – единственный способ вернуть деньги, не дожидаясь окончания строительства.

В данной статье мы не будем описывать ситуации, когда застройщик находится в стадии банкротства – в таких случаях получить деньги (или квартиру) можно, только участвуя в деле о несостоятельности компании.

Затянул сроки? Отдай деньги! Если вы твердо решили вернуть вложенные в стройку средства до момента сдачи дома, в первую очередь надо направить застройщику соответствующее требование о расторжении договора и возврате денег. И указать, что в случае отказа вопрос будет решаться в суде.

Такое письмо и будет являться документом о расторжении – если, конечно, заключенный с компанией договор предусматривает возможность его досрочного расторжения в одностороннем и внесудебном порядке. Прежде чем обратиться в суд с требованием расторгнуть договор, нужно иметь веские на то причины.

214-ФЗ и Закон «О защите прав потребителей» (он применяется и к отношениям в сфере долевого строительства) предусматривают несколько оснований для одностороннего отказа от договора. Среди них – приостановка строительства или задержка срока передачи объекта дольщику больше чем на два месяца после приема дома госкомиссией.

«Если в течение 20 дней застройщик не вернет деньги, дольщик вправе обратиться в суд и потребовать расторжения договора. Кроме того, гражданин имеет право на взыскание уплаченных застройщику денег, возмещение убытков и получение неустойки (это предусмотрено п. 2 ст.

6 ФЗ-214 «Об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов…»)», – говорит юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Вера Рябова.

Суду нужно предоставить договор о приобретении строящегося жилья, документы, подтверждающие оплату, и доказательства того, что вы уже обращались к застройщику с требованием расторгнуть договор по соглашению сторон.

К тому же, по словам помощника юриста ЗАО «Северо-Западный Юридический центр» Ильи Муртазова, одновременно с подачей иска желательно требовать ареста счетов компании – это упростит процесс получения денег в случае, если вы выиграете судебное разбирательство. Успех во многом зависит и от того, какой именно договор вы подписали с застройщиком.

Предварительный можно аннулировать исключительно в судебном порядке – если, конечно, договор не предполагает возможности одностороннего и внесудебного расторжения.

Возможность расторжения договора приобретения квартиры через жилищно-строительный кооператив регламентируется уставом этой организации – нужно смотреть, есть ли возможность выхода из кооператива по обоюдному согласию сторон.

«Чаще всего гражданину возвращаются лишь паевые взносы – вступительный в подавляющем большинстве случаев остается в распоряжении ЖСК», – отмечает генеральный директор Консультационного центра по долевому строительству и недвижимости Анна Максимова. Устоявшейся судебной практики по расторжению договоров долевого участия (которые заключены в соответствии с ФЗ-214 «Об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов…») не существует.

Сейчас районные суды Петербурга рассматривают десятки исков от нетерпеливых дольщиков, которые сначала купили жилье, а потом передумали и теперь требуют расторгнуть договор и вернуть заплаченные деньги. Впрочем, эти дела далеко не всегда решаются в пользу покупателей жилья. Был случай, когда районный суд отказал дольщику в расторжении договора, несмотря на срыв сроков строительства. Как решили судьи, нарушение сроков строительства не является существенным условием для расторжения договора (дольщик, разумеется, считал иначе). Более того, эту позицию поддержала и вышестоящая инстанция – Городской суд Санкт-Петербурга.

«Навариться» не получится Еще сложнее будет взыскать с застройщика неустойку за нарушение сроков строительства. Чаще всего суды снижают ее размер до мизерного уровня. А если вы, к примеру, захотите взыскать связанные с задержкой сроков убытки, в том числе упущенную выгоду, сделать это будет еще труднее.

Конечно, можно рассказать суду душещипательную историю о том, как вы с молодой женой ютитесь в съемной комнате в ожидании первенца. И что застройщик, будь он неладен, задерживает сроки сдачи дома и тем самым дестабилизирует демографическую ситуацию в стране.

Возможно, суд и примет во внимание тяжелую жизненную ситуацию, но обязательно проверит, есть ли у вас другое жилье. И если выяснится, что вы сдаете пару «трешек», а сами, к примеру, арендуете комнату, победы в суде вам не видать.

Практически нереально отсудить у застройщика упущенную прибыль.

Недавно районный суд рассматривал дело гражданина М.: он требовал не только расторгнуть договор и вернуть заплаченные деньги, но и предъявил судье так называемый договор о намерениях. По нему вторая сторона обязалась заключить договор найма двухкомнатной квартиры с момента сдачи дома – за 30 тыс. руб. в месяц.

Срок задержали на восемь месяцев – М. требовал с застройщика 240 тыс. руб. В исковых требованиях ему отказали – выяснилось, что задержка в сроках произошла по вине госкомиссии, а не застройщика.

Нет денег? Рискуйте! Если вы все же решите взыскать заплаченные застройщику деньги, приготовьтесь к долгим и утомительным судебным разбирательствам. Прибегать к помощи служителей Фемиды стоит лишь в крайних случаях – гарантий успешного исхода дел вам не может дать ни один адвокат.

Не стоит забывать и о том, что подобные судебные разбирательства в среднем длятся полгода – только в одной инстанции. Если вы выиграете дело, застройщик, скорее всего, будет обжаловать его в вышестоящих судах.

И даже если он потерпит фиаско, а вам выдадут на руки исполнительный лист о взыскании заветной суммы, это вовсе не значит, что через несколько дней вы ее получите. У застройщика может попросту не оказаться средств на счете. Да и приставы далеко не всегда вовремя исполняют решения судов – ждать денег иногда приходится по нескольку месяцев.

Пока вы дождетесь выплаты, дом может быть уже сдан.

Прежде чем стать участником долевого строительства, нужно ясно понимать: вы не просто покупаете жилье, а «вписываетесь» в инвестиционный проект. И, соответственно, несете все соответствующие риски – как, впрочем, и застройщик.

Жаловаться суду на жизненные трудности, скорее всего, не будет смысла – служители Фемиды зададут вам вполне логичный вопрос о том, почему же вы не приобрели готовое жилье. Дорого? Тогда наберитесь мужества и будьте готовы рисковать.

Сергей Бардин   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/89927/

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Что можно предпринять, если не могу получить деньги от застройщика по суду?

За год (к июню 2018 г.

) число застройщиков-банкротов в России увеличилось в 2,4 раза, достигнув в сумме 320 компаний, что составляет 10% от общего количества девелоперов (данные Единого реестра застройщиков).

Пока банкротами чаще всего становятся небольшие компании. Но в связи с законодательными ужесточениями правил работы на рынке дамоклов меч банкротства может нависнуть и над рядом крупных игроков отрасли.

На что может рассчитывать дольщик в ситуации, когда компания, которой он отдал свои деньги за квартиру, вдруг оказалась банкротом? Какой стратегии поведения следует придерживаться в такой ситуации?

Первый шаг покупателей после объявления банкротства – это самоорганизация. Как правило, дольщики проектов находятся в очень тесной коммуникации еще тогда, когда ничто не предвещает беды.

Поэтому сначала необходимо поискать дополнительную информацию о ситуации на официальных сайтах застройщика и его проектов, официальных и неформальных форумах дольщиков, а также в группах в социальных сетях.

Обычно еще до банкротства на таких ресурсах выделяются наиболее активные участники, которые следят за ситуацией и делятся полезной информацией.

После предварительной разведки необходимо обратиться к юристам. Они разъяснят формальную сторону дела и помогут включить дальнейшие процессы, в том числе и судебный процесс.

С 2011 г. для застройщиков предусмотрена особая процедура банкротства. Признак банкротства появляется, если компания, привлекающая средства граждан на строительство жилого дома, перестает исполнять обязательства перед контрагентами в течение трех месяцев и более.

Застройщик становится банкротом по решению суда после обращения кредиторов, наемных работников, участников долевого строительства и других лиц. Обычно процедуру банкротства инициируют банки, выдавшие кредит на строительство.

Но иногда следует проявлять инициативу и дольщикам. Во-первых, обращение по поводу возможного банкротства подается в арбитражный суд по месту нахождения застройщика.

Соответственно, если дольщики живут далеко от места регистрации фирмы (скажем, в другом регионе), то участвовать в процессе им будет неудобно. Поэтому к обращению прикладывается ходатайство о переносе рассмотрения дела в другой суд.

Во-вторых, поскольку чаще всего строительство ведется на арендованной земле, дольщики могут просить суд запретить арендодателю участка распоряжаться им до улаживания спора.

Рассмотрев обращение, суд либо отказывает заявителям, либо назначает процедуру конкурсного производства. Застройщики-банкроты не проходят типичные для других юридических лиц этапы процедуры (к примеру, наблюдение).

задача конкурсного управляющего в этот период прозаична – сформировать очередь (реестр) из всех претендующих на имущество компании (конкурсную массу), после чего разделить его между ними.

На этом этапе дольщики формулируют и заявляют требования.

В ходе банкротства дольщик может рассчитывать на несколько вариантов удовлетворения своих требований: передачу квартиры, возврат денежных средств, оформление собственности на незавершенный объект. Рассмотрим их в отдельности.

1. Требуем готовую квартиру

Наиболее распространенное требование дольщиков – это квартира. Перспективность такого дела зависит от того, на какой стадии строительства находится дом.

Идеальная для дольщика ситуация: дом построен, принят комиссией, а передаточный акт между ним и застройщиком уже подписан. По сути, покупателю остается только получить ключи и оформить право собственности.

Менее удачный вариант: дом построен, комиссия разрешила ввод в эксплуатацию, но дольщики не успели подписать акты о передаче квартир. В этом случае дольщик получает квартиру только при следующих условиях.

Во-первых, больше половины кредиторов четвертой очереди согласны на передачу квартир.

Во-вторых, оставшегося после передачи квартир имущества банкрота хватает на оплату требований первой и второй очередей, предшествующих дольщикам (это третья очередь).

В-третьих, объект не заложен у других лиц. Наконец, жилых помещений, имеющихся или построенных в будущем, достаточно, чтобы удовлетворить требования всех желающих получить квартиры.

2. Требуем в собственность недостренный дом

Если возведение дома не завершено, дольщики могут потребовать признать его своей собственностью. Для этого клиенты обращаются в суд и в случае успешного исхода дела регистрируют совместное долевое право на объект незавершенного строительства.

Эта тактика оптимальна в нескольких ситуациях. К примеру, если дом находится на завершающем этапе строительства и для достройки требуются относительно небольшие вложения.

В этом случае дольщики образуют жилищно-строительный кооператив (ЖСК), который заканчивает строительство или продает объект.

Кроме того, признание права собственности – это необходимый шаг, если местные власти готовы достроить здание за счет бюджета или с помощью нового девелопера.

Вместе с тем дольщики превращаются в совладельцев долгостроя. Поэтому распоряжаться его непростой судьбой придется сообща: выбирать новых застройщиков или добиваться внимания властей. При этом среди покупателей всегда будут те, кто хочет «побыстрее», и те, кто хочет «подешевле» решить общую проблему.

Закрепляя право на недостроенный дом, дольщики добиваются еще одного преимущества – объект незавершенного строительства выводится из конкурсной массы. Это значит, что его не выставят на торги для удовлетворения требований других кредиторов.

Возврат средств дольщику предполагает прекращение выполнения его обязательств по ДДУ. Однако шансы на удовлетворение денежных требований, как правило, минимальны. Надежды дольщиков, требующих возврата средств, связаны только с активами застройщика, товарно-материальными ценностями компании, недвижимостью и т. п., продажа которых покроет расходы. На практике такое происходит крайне редко.

Помимо этого денежные требования дольщиков удовлетворяются только в третью очередь.

Вырученные на торгах средства сначала идут на покрытие долгов перед гражданами, которым банкрот обязан компенсировать вред здоровью, а затем – наемным работникам, не получившим зарплату.

Оставшиеся после этого средства также идут на оплату обязательных расходов (к примеру, коммунальных платежей, а также на зарплату арбитражного управляющего).

Помимо возврата средств компенсируются неустойки. То же происходит и в случае, если часть дольщиков оформили собственность на завершенные или незавершенные объекты строительства, которые после этого не подлежат продаже. После этих маневров до дольщиков доходят незначительные денежные суммы.

Определившись с требованиями, дольщики подают заявку на включение в соответствующий реестр. Все желающие участвовать в разделе имущества банкрота делятся на три очереди. В первой очереди находятся граждане, которым требуется компенсировать нанесенный застройщиком вред здоровью. На практике такое встречается крайне редко.

Вторую очередь составляют работники застройщика. Как правило, у банкротов большие долги по заработной плате, поэтому данная группа «очередников» обычно забирает львиную долю свободных средств.

Третью очередь составляют кредиторы. Сюда же включаются и дольщики, которые с точки зрения законодательства о банкротстве также кредитуют застройщика посредством собственных денег.

Однако дольщики имеют приоритет по сравнению с другими кредиторами. Их требования удовлетворяются в первую очередь, а потом уже получают компенсацию другие инвесторы (банки, например).

Поэтому фактически на активы застройщика претендует четыре очереди граждан.

Дольщики получают еще одну преференцию – они формируют сразу две очереди. В первой участвуют те покупатели, которые претендуют на передачу квартир, а в другой – желающие вернуть вложенные деньги. Впрочем, закон не запрещает дольщикам числиться в обеих очередях, но получить можно либо жилье, либо деньги.

После решения суда о начале процедуры банкротства застройщика информация об этом официально публикуется (газета «Коммерсантъ»). Кроме того, сам управляющий обязан в течение 30 дней уведомить дольщиков об открытии конкурсного производства. С этого момента у дольщиков есть 30 дней, чтобы заявить требования.

В заявлении указывается Ф.И.О. и контакт конкурсного управляющего, наименование арбитражного суда, название застройщика-должника, сведения о заявителе, дата и номер ДДУ, идентификационные данные дома и квартиры, стоимость квартиры по ДДУ, реквизиты документов, подтверждающих оплату.

После получения заявления конкурсный управляющий в течение 30 дней включает требования дольщика в реестр или отказывает в этом. В течение еще 30 дней управляющий уведомляет дольщика о решении.

Если у застройщика есть незавершенные объекты строительства, конкурсный управляющий созывает собрание дольщиков.

На обсуждение участников долевого строительства выносится вопрос о коллективной подаче иска в арбитражный суд с целью передачи в собственность готового или незавершенного дома.

Кроме того, конкурсный управляющий предлагает участникам дольщикам обратиться за компенсацией в Фонд защиты прав, к поручителям застройщика или страховой компании.

Каждый договор долевого участия страхуется. Как правило, этим занимаются частные компании, которые получают по 1-1,5% от каждого зарегистрированного ДДУ. Признание застройщика банкротом и введение конкурсного управления уже дает основание требовать причитающиеся средства у страховщиков.

Обоснованием служит решение арбитражного суда, а также выписка из реестра требований кредиторов. Это справедливо и в тех случаях, когда застройщика страхует поручитель. Дальнейший порядок рассмотрения обращения и выплат регулируется соответственно договорами страхования и поручительства.

В то же время практика показывает, что эти методы обеспечения обязательств застройщиков оказались неэффективными при банкротстве. С недавних пор у дольщиков появился более реальный шанс получить вложенные деньги назад. С 2017 г.

начал работать Фонд защиты прав участников долевого строительства, который удовлетворяет денежные требования дольщиков от застройщиков-банкротов.

Однако такую возможность получили участники только тех проектов, где первый договор долевого участия был зарегистрирован после 20 октября 2017 г.

Кроме того, фонд компенсирует только стоимость квартиры: неустойки, убыток, моральный вред государство не возмещает. При этом стоимость квартиры не должна превышать произведение общей площади квартиры (не более 120 кв. м.) на среднюю по региону цену квадратного метра, определяемую государством.

Помимо Фонда защиты прав есть и другие каналы помощи дольщикам, предусмотренные государством.

Признание застройщика банкротом – прямое основание для включения покупателя недостроенного дома в реестр обманутых дольщиков.

Такие списки составляются региональными властями, которые помогают завершить строительство проблемного объекта, выделяют из бюджета компенсации пострадавшим дольщикам, ищут инвесторов для реализации проекта, предоставляют дольщикам временное жилье из резервного фонда, выкупают права требования к застройщику и т. д. При этом дольщик должен удовлетворять следующим требованиям:

– предоставить полный пакет документов, подтверждающих его статус;

– жилой комплекс, в котором приобретена квартира, должен возводиться на землях для жилищного строительства;

– заключенный покупателем договор должен относиться к ДДУ или быть признан таковым в суде.

Несмотря на широкий выбор возможных стратегий защиты прав, участники долевого строительства чаще всего вынуждены выбирать только один из них. Я имею в виду передачу незавершенного объекта строительства в распоряжение дольщиков. Все прочие варианты либо крайне редки, либо оборачиваются для дольщиков большими потерями, а не выгодами.

Получить от застройщика деньги, скорее всего, уже не получится, причем в судах этот процесс будет проходить дольше, чем если дольщик потребует передачи готового или недостроенного дома. Тем не менее покупателю всегда следует учитывать специфику его ситуации, чтобы сделать правильный выбор.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2018/07/06/774809-dolschiku-zhile-zastroischik-bankrot

Взыскание неустойки с застройщика: чек-лист и mind-карта

Что можно предпринять, если не могу получить деньги от застройщика по суду?

Сегодня среди обращений в суды общей юрисдикции одно из первых мест занимает взыскание неустойки с застройщика. Недобросовестные строительные компании берут деньги с будущих жильцов, а потом замораживают строительство.

В лучшем случае – не соблюдают сроки сдачи объекта и выдают ключи от недоделанных квартир.

Наш эксперт, ведущий юрист Европейской юридической службы Дмитрий Емельянов подготовил чек-лист и mind-карту, которые помогут в данной ситуации.

Чек-лист 

Первым делом необходимо проверить идентифицирующие застройщика сведения через бесплатный сервис ФНС России “Предоставление сведений из ЕГРЮЛ/ЕГРИП” (https://egrul.nalog.ru/) на предмет изменения формы юридического лица и его наименования.

Это необходимо для корректного отражения в претензии и исковом заявлении наименования застройщика, что в свою очередь является важнейшим условием надлежащего извещения застройщика о наличии к нему претензий, а также исковых требований. Для этого потребуются ИНН, ОГРН (ОГРНИП) или наименование юрлица (ФИО ИП).

Эти данные Вы можете узнать из Вашего договора долевого участия в строительстве. 

Через https://bankruptcy.kommersant.ru/, а также через систему https://my.arbitr.ru/ необходимо проверить не находится ли застройщик в стадии банкротства.

В случае, если в отношении застройщика введена одна из процедур, применяемых по делу о банкротстве застройщика, неустойку можно будет взыскать в арбитражном суде, рассматривающем дело о банкротстве, однако шансы получить присужденные денежные средства незначительные.

В первую очередь, в такой ситуации следует подготовить заявление о включении квартиры в реестр требований о передаче жилых помещений арбитражному управляющему либо в Арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика в зависимости от применяемых положений Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”, применяемом в деле о банкротстве застройщика. 

Через электронную систему проверки контрагентов, а при ее отсутствии через сайты системы ГАС РФ “Правосудие” проверить судебную нагрузку на застройщика. Если застройщик участвует в качестве ответчика в десятках судебных процессов, шансы на фактическое исполнение решения суда снижаются. 

Затем через систему проверки задолженности на сайте ФССП России проверить долговую нагрузку застройщика.

Если в отношении застройщика возбуждено большое количество исполнительных производств, сумма взыскания по которым превышает 1 млн руб.

, и такие исполнительные производства в свою очередь возбуждены более двух месяцев назад и по настоящее время не исполнены, то шансы на своевременное исполнение решения суда также снижаются. 

Если застройщик не находится в стадии ликвидации, не проходит процедуру банкротства, по данным системы ГАС РФ “Правосудие” не имеет высокой судебной нагрузки, не имеет задолженности, не погашенной на протяжении длительного времени по данным базы ФССП России, то можно сделать вывод о способности застройщика исполнять долговые обязательства своевременно, вытекающие, в том числе, из судебных постановлений. В такой ситуации есть вероятность фактического исполнения решения суда. Можно готовить иск в суд. Высокая судебная и долговая нагрузки у застройщика не препятствуют обращению в суд, однако целесообразность, исполнение судебного решения и фактическое получение денег остаются под вопросом. 

ФОРМЫ

  • Исковое заявление о взыскании неустойки за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя и компенсации морального вреда
  • Примерная форма заявления о выдаче исполнительного листа (гражданский процесс)
  • Примерная форма заявления в банк о направлении исполнительного документа (от физического лица)
  • Примерная форма заявления об отзыве исполнительного документа (в кредитную организацию)

Другие формы

В соответствии с п. 2 ст. 17 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I “О защите прав потребителей” выбрать суд для обращения с наилучшей судебной практикой в части суммы взыскания и скорости рассмотрения дела в суде. Напомним, что иск о защите прав потребителя может быть предъявлен по выбору истца в суд по месту: 

  • нахождения организации, а если ответчиком является ИП, – его жительства;
  • жительства или пребывания истца;
  • заключения или исполнения договора.

Закон дает нам право выбора, и этим правом нужно воспользоваться. Выбирать суд следует не только исходя из его территориальной доступности, загруженности, скорости рассмотрения дел, но и исходя из сложившейся судебной практики, в части суммы удовлетворения законного требования потребителя – дольщика.

Именно на эти аспекты следует обратить внимание при изучении судебной практики. Исход дела можно считать удачным, когда суд взыскивает не менее 1/2 части требуемой неустойки и накладывает на застройщика штраф в пользу потребителя не менее 25% от присужденной в пользу потребителя суммы.

Если аналогичное дело рассматривается в суде в срок, не превышающий трех месяцев, то такой срок рассмотрения дела можно считать более чем удовлетворительным. 

После вынесения решения и вступления решения суда в законную силу, обратиться в суд с заявлением на изготовление исполнительного листа, составленном в свободной форме. Напомним, что в соответствии со ст. 209, ст.

321 Гражданского процессуального кодекса решение суда вступает в законную силу в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме. В соответствии со ст. 199 ГПК РФ суд общей юрисдикции обязан изготовить решение суда в окончательной форме в течение пяти дней с момента принятия решения по делу.

Срок выдачи исполнительного листа по решению суда по делу о взыскании неустойки с застройщика не регламентирован кодексом, на практике этот период обычно составляет несколько недель.   

Обратиться в ФНС России с запросом об открытых банковских счетах застройщика. Запрос о предоставлении сведений о счетах должника пишется в свободной форме со ссылкой на вынесенное судебное решение и полученный во исполнение этого решения исполнительный лист.

При обращении в налоговый орган с запросом о получении информации о счетах должника для подтверждения своих прав на получение указанной информации необходимо одновременно предъявить подлинник исполнительного листа с неистекшим сроком предъявления к исполнению. Срок предъявления листа к исполнению составляет три года со дня вступления судебного акта в законную силу.

В случае представления в налоговый орган копии исполнительного листа, одновременно предъявляется подлинник исполнительного листа. При предъявлении взыскателем в налоговый орган подлинника исполнительного листа, налоговый орган после документального фиксирования факта его наличия возвращает подлинник исполнительного листа взыскателю. Согласно п. 10 ст.

69 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ “Об исполнительном производстве”, налоговые органы представляют запрошенные сведения в течение семи календарных дней со дня получения запроса. 

После получения сведений об открытых счетах должника в банке нужно написать в банк заявление в свободной форме о предъявлении исполнительного листа к исполнению, в котором следует сослаться на судебное решение, исполнительный лист, а также отразить реквизиты для перечисления взысканной с застройщика суммы. Заявление и исполнительный лист предъявить в банк на исполнение.

В соответствии с Информационным письмом Банка России от 27 марта 2013 г. № 52-Т “Об обеспечении незамедлительного исполнения требований о взыскании денежных средств”, денежные требования, отраженные в исполнительном листе, подлежат незамедлительному исполнению. Фактически срок исполнения растягивается до пяти рабочих дней.

Следует обратить внимание на то, что налоговая инспекция не предоставляет сведения о наличии средств на счетах застройщика. До предъявления листа и принятия его к исполнению, банк также не сообщит Вам о наличии или отсутствии денежных средств на счетах застройщика.

Если требования отраженные в исполнительном листе не исполнены банком в течение пяти рабочих дней, следует поинтересоваться в банке о причинах неисполнения.

Если причина в отсутствии денежных средств на счете должника, следует подождать их поступления или отозвать исполнительный лист из банка и предъявить его к исполнению в другой банк, при наличии открытого счета в другом банке, либо предъявить исполнительный лист к исполнению в ФССП России. Можно изначально предъявить лист к исполнению в ФССП России, но я не рекомендую это делать в связи с длительным сроком исполнения. 

Mind-карта

Скачать mind-карту

Если вы хотите поделиться своим опытом по составлению чек-листов, пожалуйста, напишите нам на адрес editor@garant.ru.

Источник: http://www.garant.ru/article/1237908/

Суд с застройщиком

Что можно предпринять, если не могу получить деньги от застройщика по суду?

Моя родственница купила квартиру в новостройке, а застройщик сдал ее позже срока и меньшего размера. Это он, конечно, зря.

Константин Серых

умеет общаться с застройщиками

Я помог ей получить неустойку и вернуть деньги за недостроенные метры. Об этом песнь моя.

В июле 2016 года моя родственница заключила договор участия в долевом строительстве. Застройщик обещал получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в третьем квартале 2017 года и в течение 90 дней после этого передать квартиру.

Летом 2017 года он сообщил, что срок получения разрешения переносится на четвертый квартал, и предложил заключить дополнительное соглашение к договору. Застройщик снимал с себя ответственность за задержку сроков. Причиной задержки, по его словам, были обильные летние дожди. Отшумели летние дожди, говорит.

Дожди предотвратить невозможно, но они абсолютно естественны для нашего региона. Поэтому я посоветовал родственнице не заключать новых соглашений с застройщиком, а в случае задержки срока сдачи квартиры требовать выплаты неустойки. Я обещал поддержать ее при общении с застройщиком и, если понадобится, подготовить необходимые документы.

В январе 2018 застройщик пригласил родственницу на приемку. Я пошел с ней. В квартире было много недостатков. В стене между ванной и кухней не было отверстия для прокладки труб, окна и дверь на лоджию грязные, на откосах — щели и трещины, лифт не работал. А еще выяснилось, что фактическая площадь квартиры меньше проектной почти на квадратный метр.

Типовой бланк претензии, который нам выдал представитель застройщика

Повторная приемка состоялась через две недели — 14 февраля 2018 года. Мы убедились, что недостатков нет, и начали подписывать документы.

Интересы застройщика на этапе приемки представляла другая фирма. В акте приема-передачи было указано, что застройщик снимает с себя ответственность за меньший метраж. Обязательства по договору якобы выполнены, а стороны претензий не имеют.

Ага, щас. Напугал ежа судебной практикой.

На такие попытки испугать участников долевого строительства лучше вообще не обращать внимания.

Я понимал, что застройщик нарушает сроки передачи квартиры, поэтому заранее составил претензию, изучил законы и судебную практику.

Права дольщиков защищает Закон об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ и Закон о защите прав потребителей.

В претензии я описал всю ситуацию: задержка сроков сдачи квартиры и отличие фактической площади от проектной. На момент подачи претензии просрочка составила 48 дней. Площадь квартиры была меньше проектной на 0,83 м².

Мы предложили застройщику добровольно выплатить неустойку в размере 41 517,12 рублей и вернуть переплату за недостроенные метры в размере 31 125 рублей. В случае отказа — суд. Требования я подкрепил судебной практикой и ссылками на законы.

Чтобы лишить застройщика такого аргумента в суде, я составил заявление с предложением изменить акт приема-передачи.

Заявление с предложением об изменении акта приема-передачи. В качестве причины — имеющаяся претензия

Мы вручили застройщику документы 15 февраля 2018 года. Ответ на заявление пришел через месяц — 14 марта. Застройщик отказался менять акт приема-передачи, потому что не видел для этого оснований.

«Атань!» — говорит застройщик.

В тот же день моя родственница приняла квартиру, и мы начали готовиться к суду.

После изучения судебной практики я пришел к выводу, что застройщику выгодно доводить дело до суда.

Этому способствует статья 333 Гражданского кодекса РФ. Ее положения дают суду право уменьшать размер неустойки, если она явно завышена. Застройщик, как правило, всегда ходатайствует о ее применении. В большинстве случаев суд неустойку уменьшает, различается лишь размер ее снижения. Поэтому при выборе места подачи иска лучше исходить из практики, которая сложилась в конкретных судах.

На случай, если застройщик будет ссылаться на подписанный акт приема-передачи, я сразу упомянул в иске заявление с предложением изменить акт, в котором мы оспаривали нужные пункты.

С момента подачи претензии до фактического приема квартиры прошло время. Просрочка передачи квартиры на момент подачи иска составляла 82 дня.

Поэтому мы просили суд взыскать с застройщика неустойку побольше — 70 925,08 рублей, переплату за лишние метры — 31 125 рублей, проценты за пользование чужими средствами — 391,08 рублей и штраф за отказ возместить неустойку в добровольном порядке в размере 50% от суммы неустойки. Еще я включил в иск требование компенсировать моральный вред — 76 000 рублей. Цена иска составила 102 441,16 рублей.

Заявление о допуске представителя. Составляется в свободной форме с соблюдением основных формальностей

Мы решили, что представлять интересы родственницы в суде буду я, а дело будем вести совместно.

Второе заседание было по существу. К нему я подготовил возражения на снижение неустойки, сослался на позиции Верховного Суда РФ и Конституционного Суда РФ. Я обратил внимание суда, что ответчик не доказал, в чем заключается несоразмерность суммы неустойки.

В своем выступлении я подтвердил исковые требования, аргументировал, почему они должны быть удовлетворены, и отметил отсутствие оснований для снижения размера неустойки.

Представитель застройщика, к нашему удивлению, требование о возврате переплаты признал. В удовлетворении остальной части иска просил отказать.

Сложно сказать, победа это или поражение. Результат мою родственницу устроил, желания подавать апелляцию и требовать отмены снижения неустойки у нее не было — значит, победа. Застройщик решение не оспаривал. В законную силу решение вступило 2 июля 2018 года.

Чтобы исполнить решение суда и взыскать деньги с застройщика, нужен исполнительный лист. Заявление о его выдаче я подал в канцелярию суда.

В заявлении указано, что лист необходимо выдать взыскателю на руки

Мы решили не обращаться к судебным приставам и взыскать деньги через банк застройщика. В ДДУ были все необходимые для этого реквизиты.

Вот так за 5 месяцев мы с родственницей победили застройщика и восстановили справедливость. 15 февраля подали претензию, а 13 июля получили деньги — неустойку, проценты, штраф, компенсацию за моральный вред и переплату за недостроенные метры.

  1. Не заключайте с застройщиком дополнительные соглашения, в которых он снимает с себя ответственность за нарушение срока передачи квартиры. Так вы сможете рассчитывать на компенсацию.
  2. Если фактическая площадь квартиры меньше проектной, сначала изучите договор. Если в нем по этому поводу ничего нет, можно требовать по закону соразмерного уменьшения цены квартиры за недостроенные метры.
  3. Если застройщик не хочет добровольно удовлетворять ваши требования, обращайтесь в суд. Перед иском подготовьте претензию, изучите судебную практику и законы.
  4. В судебном заседании всегда возражайте против снижения размера неустойки. Требуйте столько, сколько положено по закону или договору. Вы потребитель, это ваше право.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/neustoyka-ddu/

Адвокат-online
Добавить комментарий