Должна ли я оплатить долг за капитальный ремонт, после продажи квартиры?

Можно ли продавать квартиру с долгом по капремонту?

Должна ли я оплатить долг за капитальный ремонт, после продажи квартиры?

Да, может. В данном случае, чтобы избежать дополнительных расходов, покупателю целесообразно перед совершением сделки убедиться в отсутствии задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги прежним собственником, в частности, взносов на капитальный ремонт. В противном случае он должен будет заплатить долги по взносам на капремонт прежнего владельца недвижимости.

Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

Продавать квартиру сейчас или лучше подождать?

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

В этом случае можно приобрести квартиру с долгами и погасить их, по сути, за счет собственных средств. Иными словами, продавец недополучит ровно ту сумму, которую он должен коммунальным службам.

Если проводятся подобные сделки. мы рекомендуем получить справку о сумме долга за капитальный ремонт и обязательно указать в договоре купли-продажи, что Вы обязуетесь оплатить часть стоимости квартиры, покрыв долг продавца по капитальному ремонту после проведения государственной регистрации перехода права собственности на Ваше имя.

Таким образом, на сделке Вы вносите деньги в размере стоимости квартиры за вычетом долга по капитальному ремонту.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Как правило, перед продажей недвижимости покупатель проверяет отсутствие задолженностей продавца по коммунальным и иным платежам, включая отчисления на капительный ремонт.

В большинстве случаев на дату заключения договора отсутствие обязательств фиксируется отдельным пунктом в самом договоре купли-продажи.

Но нередко случается и так, что после заключения договора и его регистрации в Росреестре «всплывают» просроченные задолженности, в том числе связанные с пересчетом ставок коммунальных платежей и отчислений на капитальный ремонт.

Если Вам после заключения договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на нее пришли платежи предыдущих периодов, нужно немедленно связаться с продавцом и проинформировать о необходимости их оплатить до подписания акта приема-передачи квартиры.

Если продавец отказывается оплатить эту задолженность, Вы можете проинформировать управляющую компанию, чтобы этот счет она направила надлежащему лицу – прежнему собственнику. Или же можете самостоятельно оплатить задолженность и требовать в дальнейшем ее возмещения продавцом в судебном порядке.

Могу ли я продать торговую площадь при долгах за другие объекты?

Как обменять квартиру, которая находится под арестом?

Отвечает руководитель юридической службы юридической компании LawPro24.ru Дмитрий Руханов:

К сожалению, долг за капитальный ремонт ложится на плечи нового собственника. И возможности отказаться от уплаты долга бывшего владельца нет. Закон говорит о том, что долг за капительный ремонт переходит к следующему собственнику. Считается, что такой долг закреплен не за собственником, а за объектом недвижимости.

Стоит отметить, что в 2016 году Государственная дума рассматривала возможность закрепить долг за капитальный ремонт за предыдущим собственником.

Однако комитет Госдумы по жилищно-коммунальному хозяйству не поддержал предложение, и его отклонили. Так что в настоящий момент долги за капитальный ремонт возлагаются на нового собственника.

Долги же бывшего собственника за электроэнергию, воду и отопление не переходят на нового владельца, в отличие от долгов за капремонт.

Для того чтобы избежать проблем при покупке квартиры, необходимо проверить, насколько добросовестно предыдущий собственник делал все необходимые платежи.

Для этого до заключения договора купли-продажи у продавца необходимо запросить квитанции, подтверждающие факт уплаты им всех взносов на капитальный ремонт в установленном размере. На день продажи за собственником не должно числиться никаких задолженностей.

Кроме того, нужно заказать выписку по лицевому счету продавца. Именно в этой справке отражаются все долги.

Чтобы обезопасить себя при покупке квартиры, также рекомендуется прописать в договоре купли-продажи пункт, который обязывает продавца предоставлять квитанции, подтверждающие факт оплаты услуг по капремонту за весь период владения имуществом. И затребовать такие квитанции. В таком случае в суде будет намного легче доказывать свою правоту.

В случае если квартира уже продана и новый владелец получил право собственности, есть небольшой шанс взыскать с продавца деньги через суд. Но придется доказывать, что Вас обманули и, например, при оформлении сделки были предоставлены поддельные квитанции на оплату долга.

Но все же новому собственнику в любом случае придется погасить долги, как того требует закон, а уже потом пытаться их компенсировать через суд. К сожалению, шансы на то, что судебный процесс завершится для Вас успешно, крайне малы.

Впрочем, если выполнить вышеуказанные рекомендации, он все же есть.

Покупка квартиры с обременением

Нужно ли платить за капитальный ремонт?

Отвечает директор ГК «Аметист» Андрей Толочко:

Собственник может продать квартиру с долгом по капремонту. В соответствии с ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса, долг будет обязан выплатить новый владелец.

При совершении сделки купли-продажи квартиры покупатель может запросить в расчетно-информационном центре (РИЦ) информацию о задолженности предыдущего собственника по оплате жилищно-коммунальных услуг и по оплате за капитальный ремонт. Долги за ЖКУ должен погасить предыдущий владелец. Это бремя не ложится на плечи нового собственника.

Однако долги по капитальному ремонту по закону закрепляются за квартирой. И от уплаты задолженности новому владельцу жилья, к сожалению, не освободиться даже в судебном порядке. Покупатель может договориться с продавцом о дополнительной скидке на квартиру в размере долга капремонта.

Мы советуем покупателям недвижимости заранее тщательно проверять все документы на квартиру, в том числе и платежные истории собственников, чтобы не попасть в такие ситуации и не брать на свои плечи долги предыдущих владельцев.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли вернуть взносы на капремонт, уплаченные по старым платежкам?

Входит ли капитальный ремонт в число коммунальных услуг?

25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_prodavat_kvartiru_s_dolgom_po_kapremontu/7035

Верните мои деньги

Должна ли я оплатить долг за капитальный ремонт, после продажи квартиры?

Можно ли вернуть деньги за капремонт после продажи квартиры, что делать с некачественным ремонтом в подъезде и еще три вопроса об обязательных взносах

Капитальный ремонт в многоквартирном доме в Рязани ( Александр Рюмин/ТАСС)

Весной 2017 года тема сборов за капитальный ремонт вернулась на первый план. Сначала мэр Москвы Сергей Собянин пообещал потратить уже полученные взносы жителей пятиэтажек на строительство нового жилья. Затем депутаты Госдумы предложили заставить собственников коммерческих помещений на первых этажах выплачивать взносы на капремонт на год вперед.

Одновременно жители многоквартирных домов ищут способы избавиться или хотя бы уменьшить ежемесячные платежи за капремонт — этой теме посвящено множество статей и обсуждений на форумах. Редакция «РБК-Недвижимости» попросила юристов ответить на вопросы о том, как владельцы квартир могут повлиять на программу капремонта и есть ли способы на законных основаниях вернуть уплаченные взносы.

1. Я продал свою квартиру в многоквартирном доме. Все время, что я там жил, я исправно платил за капремонт — но теперь съезжаю из дома, в котором так и не провели ремонт. Смогу ли я вернуть уплаченные мною деньги, так как больше не являюсь собственником квартиры, а услуга (то есть капремонт), за которую я платил, так и не была оказана?

Андрей Комиссаров, руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры»:

— Нет. Этот вопрос достаточно подробно урегулирован в Жилищном кодексе.

Собственник жилого помещения в многоквартирном доме не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете, поскольку его право на эти деньги следует судьбе права собственности на такое помещение. Иными словами, при приобретении жилья вместе с квартирой покупатель получает все накопленные средства, перечисленные продавцом на капремонт в этом доме.

Следует обратить внимание, что, в отличие от остальных коммунальных платежей, к новому собственнику переходит и не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

Получается, если задолжает продавец, должником станет и покупатель.

Возврат взносов на капитальный ремонт возможен только в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, при этом денежная компенсация распределяется между собственниками изымаемых помещений пропорционально их долям.

2. В моем доме недавно прошел капремонт, но я продолжаю получать квитанции за капитальный ремонт. Могу ли я больше за него не платить, ведь капремонт уже прошел и больше не предвидится?

— Нет. Даже если капремонт уже прошел, у собственников помещений в многоквартирном доме сохраняется обязанность по уплате взносов. Это обусловлено тем, что любое имущество дома подлежит износу. Недавнее проведение капремонта повлияет исключительно на объем и очередность проведения следующих ремонтных работ.

Избежать выплат взносов на капитальный ремонт на законном основании можно только в двух случаях. Первый случай — дом находится в аварийном состоянии и подлежит сносу в скором времени. Второй — если органы государственной власти или органы местного самоуправления приняли решение об изъятии земельного участка.

В то же время законный способ сократить взносы на капремонт существует. В соответствии с ч. 8 ст. 170 Жилищного кодекса, если размер фонда капитального ремонта достигает минимума, установленного законом субъекта России, на общем собрании все собственники в многоквартирном доме могут принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт.

3. Я живу в качественном доме. И я, и все мои знакомые соседи считают, что нашему дому не требуется капремонт — и не потребуется в ближайшие 20 лет. При необходимости смогу собрать подписи со всех собственников жилья в нашем доме: владельцы квартир готовы подписать отказ от проведения капремонта. Если я это сделаю, сможем ли мы больше не платить за капитальный ремонт?

Илья Шахместер, юрист по сопровождению деятельности управляющих компаний Heads Consulting:

— Нет. Существующие законы не предусматривают возможность отказа от оплаты капремонта. Даже написав коллективный отказ, собственники все равно будут вынуждены платить взносы.

Законность введения сборов за капитальный ремонт неоднократно становилась предметом обжалования в судебном порядке.

Как показала практика, суды встают на сторону государства, тем самым подтверждая правомерность введенного платежа.

Минимизировать затраты можно с помощью сдачи в аренду объектов общего домового имущества — подвалов, чердаков, придомовой территории.

Собственники помещений на основании решения общего собрания могут передать эти объекты в аренду, доход от которой может быть направлен на формирование фонда капитального ремонта.

Таким образом, оплачивать взносы за капитальный ремонт собственники будут уже не из своих собственных средств, а за счет доходов, полученных в результате разумного использования общего имущества.

4. В моем доме провели капремонт, после чего состояние дома ухудшилось: работающий лифт заменили на тот, что постоянно ломается, установили плохую дверь и в целом сильно сэкономили на материалах.

Я убежден, что теперь мой дом в худшем состоянии, чем был до ремонта.

Смогу ли я вернуть себе все деньги, уплаченные за капремонт, или добиться проведения повторного капремонта другим подрядчиком?

Ксения Казакова, партнер юридической компании Orient Partners:

— Вернуть деньги не получится: закон не предусматривает возможности возврата собственникам помещений взносов на капремонт. В то же время ремонтные работы должны быть проведены качественно. Это обеспечивает заказчик ремонтных работ — региональный оператор либо иное лицо, назначенное общим собранием собственников.

Именно заказчик контролирует качество выполнения работ и организует приемку результатов. Если качество работ не соответствует условиям договора или требованиям закона, заказчик должен потребовать от подрядчика безвозмездное устранение недостатков либо соразмерное уменьшение цены.

В некоторых случаях заказчик может привлечь нового подрядчика для устранения недостатков и потребовать от первого подрядчика возмещения соответствующих расходов.

Если работы по капремонту организуются региональным оператором, на счетах которого формируется фонд капитального ремонта, то по закону такой заказчик несет ответственность перед собственниками помещений за последствия ненадлежащего выполнения работ. Собственники вправе требовать от регионального оператора возмещение вреда, причиненного им в результате некачественно проведенного ремонта.

5. Я узнал, что мой дом не стоит в очереди на срочный капремонт, хотя дом очевидно в этом нуждается: если капремонт не провести в ближайшее время, возможны серьезные последствия. Я плачу по квитанциям за капремонт и хочу, чтобы мне его сделали. Могу ли я как-то повлиять на процесс выбора домов для капремонта и поместить свой дом в начало очереди?

Марина Клепко, партнер юридической компании «Неделько и партнеры»:

— Да. Возможность переноса срока капитального ремонта дома на более ранний в случае срочной необходимости выполнения соответствующих работ предусматривает ч. 7 ст. 189 Жилищного кодекса России. При этом сама очередность проведения капремонта определяется в региональной программе исходя из критериев, установленных законом конкретного субъекта Российской Федерации.

Чтобы ускорить ремонт в собственном доме, необходимо провести экспертизу, которая подтвердит плачевное состояние дома — обычно это техническое заключение специализированной организации об увеличении физического износа общего имущества дома.

Также потребуется протокол собрания собственников о согласии на проведение работ и протокол государственной жилищной инспекции, которая подтвердит уровень предельно допустимых характеристик надежности и безопасности. С этими документами нужно обратиться в орган местного самоуправления.

Администрация может согласиться со всеми доводами и включить дом в программу капремонта либо отказать — и тогда владельцы квартир смогут обратиться с этим требованием в суд. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/58e2414a9a7947fc45e7c596

Долги за капремонт – в «наследство»

Должна ли я оплатить долг за капитальный ремонт, после продажи квартиры?

Летом российские законодатели внесли изменения в Жилищный кодекс, согласно которым накопленные предыдущим собственником долги за капитальный ремонт многоквартирного дома переходят покупателю квартиры в этом доме. Однако при этом существует отличие долга за капитальный ремонт от бывшего владельца – физического лица, и собственника – публичного образования. Разъяснить нюансы закона мы попросили наших экспертов.

Василий Смольянов, начальник отдела по работе со СМИ, Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Воронежской области:

Василий Смольянов

– Согласно федеральному закону № 257 от 29.07.2017 г., к новому собственнику помещения в многоквартирном доме переходит обязанность уплаты взносов на капремонт, в том числе и неисполненная – то есть долги предыдущих собственников.

Исключение составляет только задолженность, накопленная предыдущими собственниками – публичными образованиями, органами власти Российской Федерации, субъектов РФ и местного самоуправления. То есть новый собственник помещения не должен выплачивал задолженность по взносам за жильё, которое ранее находилось в федеральной, региональной или муниципальной собственности.

Даже если помещение перешло покупателю, долги государства и муниципалитетов по взносам всё равно будут обращены на бюджеты соответствующих уровней.

Если гражданин приобрёл, унаследовал или приватизировал квартиру и уплатил «унаследованную» от муниципалитета задолженность за капремонт, то эта сумма будет зачтена ему в счёт будущих платежей, начиная с месяца, в котором он стал собственником квартиры. А долг муниципалитета будет всё равно предъявлен региональным оператором к оплате соответствующему муниципальному образованию.

Если задолженность публичного образования не была уплачена новым собственником, то региональный оператор осуществляет списание задолженности с нового собственника, а сумма долга выставляется прежнему собственнику (публичному образованию).

Возврат ранее уплаченных взносов осуществляется, если новым плательщиком взносов является гражданин, получающий льготы и субсидии в натуральном выражении, и, если переход права собственности на помещение происходил несколько раз и плательщиком взносов являлся прежний собственник, утративший право собственности на помещение к моменту введения данной нормы.

Сергей Головин, адвокат (г. Москва):

Сергей Головин

– С вступлением в силу нового закона установился порядок, что при смене собственника новый владелец обязан уплатить за прежнего ранее не исполненную часть платежей за капремонт.

Ранее данным взносам придавался специальный порядок оплаты, поэтому коммунальные платежи делились на две части: одна часть задолженности следовала за новым собственником, а вторая – по платежам за капремонт – нет.

В связи с этим сложилась практика, которая сильно не устраивала жилищно-эксплуатационные организации, им нужно было или взыскивать со старых владельцев по суду денежные средства (что требовало времени и ресурсов), или не давать старым собственникам продавать квартиру до погашения задолженности по коммунальным платежам, в том числе и взносам за капремонт.

Платежи за капремонт – это обязанность собственника по содержанию своего имущества, в то же время нужно понимать, что капитальный ремонт может не осуществляться несколько десятков лет, и владельцы квартир могут поменяться много раз, однако осуществление капитального ремонта – важное действие, необходимое будущим собственникам жилого помещения.

– За какое время могут быть «унаследованы» долги?

– Согласно ч. 2 ст. 2 закона № 257-ФЗ, положения в новой редакции Жилищного кодекса действуют на правоотношения, возникшие с 1 января 2013 года. Можно сделать вывод, что все долги предыдущего собственника, образовавшиеся с 1 января 2013 года, переходят к новому собственнику, на более поздний срок это не распространяется.

– Что сделать, чтобы не платить чужие долги?

– До подписания договора о покупке жилого помещения необходимо попросить у предыдущего владельца справку об отсутствии задолженности по платежам за капремонт. Это действие – реальная возможность не платить чужие долги после покупки жилья.

– Как происходит возврат взносов, если новый собственник льготник, какими льготами нужно пользоваться для этого?

– В настоящий момент законодательство не содержит положения о льготах по платежам за капитальный ремонт, в том числе и для пенсионеров, хотя в дальнейшем вероятно появление таких льгот.

Пока же предусмотрено освобождение взносов только для лиц, проживающих в домах под снос или аварийных домах, и в случае изъятия органами власти для государственных или муниципальных нужд земельного участка, где расположен жилой дом.

Примечание редактора:

Законодательство предусматривает субсидии по оплате взносов на капремонт для инвалидов 1 и 2-й группы, для семей, имеющих на иждивении детей-инвалидов, неработающим пенсионерам-собственникам, достигшим 70-летия (региональные власти могут принимать свои законы по выплате субсидий). Субсидия возвращается льготникам только после оплаты взносов. Это означает, что накопленную задолженность с учётом льгот может погасить только человек, имеющий право на эти льготы.

Подытожим сказанное экспертами:

Если гражданин купил квартиру у другого физического или юридического лица и предыдущий собственник не уплачивал взносы на капремонт, то новый собственник в полном объёме «наследует» и задолженность предыдущего собственника, которую обязан уплатить. То же самое происходит и в случаях дарения и наследования.

От уплаты задолженности новый собственник освобождается, только если предыдущим собственником являлись Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование. Если новый собственник успел выплатить их задолженность, то она будет ему зачтена в счёт будущих платежей по взносам.

Многие жители Уральского региона отказываются оплачивать счета по капремонту. По сведениям на июнь 2017 года, в «общий котёл» собрано 14 миллиардов рублей, при этом долг составил 2,4 миллиарда рублей – злостными должниками оказались около 17 тысяч жителей Свердловской области.

Сегодня щепетильные риэлторы при сопровождении сделки по покупке квартиры стараются, чтобы все долги по объекту были уплачены прежним собственником или компенсированы им в цене объекта, или просто предупреждают клиента о том, что долги за капитальный ремонт «остаются за квартирой».

Поэтому если вы собираетесь в ближайшее время покупать квартиру самостоятельно, вам стоит обратить на долги особое внимание, в противном случае может оказаться, что вместе с квартирой вы получите и «круглую» сумму, которую должны будете уплатить государству на законных основаниях.

Обязанность по уплате взносов на капремонт для всех собственников помещений без исключения, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, наступила после принятия региональной программы капитального ремонта многоквартирных домов.

Если быть точнее, то по истечении 8 месяцев, начиная с месяца, следующего за тем, в котором была опубликована программа, в большинстве регионов, в том числе и в Свердловской области, это произошло в конце 2014 года. Размер взноса на ремонт утверждает областное правительство.

Он может повышаться в зависимости от коэффициента инфляции.

Кстати, недавно кабинет министров Свердловской области оставил прежний размер взноса на 2018-й год – те же 9 рублей за кв. метр площади квартиры.

Источник: http://xn----8sbagnv0bvv.xn--p1ai/962-kapremont-0917

Адвокат-online
Добавить комментарий