Должна ли УК письменно уведомить об осмотре стояка ГВС, если возможны нарушения?

Об обязанности жителей предоставлять управляющей организации доступ к общему имуществу

Должна ли УК письменно уведомить об осмотре стояка ГВС, если возможны нарушения?

Для исполнения обязанностей по договору управления УО требуется доступ ко всему общему имуществу дома. Но иногда собственники создают для этого препятствия. Рассказываем, как УО решить такую ситуацию и кто отвечает за последствия аварий, произошедших из-за недопуска ремонтных бригад к общим коммуникациям.

Доступ к общему имуществу дома необходим для проведения ремонтных работ

Управляющая домом организация по договору управления обязана содержать в надлежащем состоянии общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

К такому имуществу, согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п.п. 5 – 7 ПП РФ № 491, относятся помещения общего пользования, которые предназначены для обслуживания более одного помещения в доме, крыши, несущие и ненесущие конструкции, земельный участок со всеми объектами на нём, а также всё инженерно-техническое оборудование, предназначенное для обслуживания двух и более помещений.

При этом в многоквартирном доме должен быть обеспечен свободный доступ к общему имуществу дома: для использования собственниками и нанимателями помещений, для текущего и капитального ремонта управляющей организацией (в пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354).Доступность для инвалидов жилых помещений и общего имущества в МКД

Переустройство помещений не должно мешать доступу УО к общему имуществу дома

Собственник может провести переустройство своей квартиры и расширить её за счёт общего имущества только в случае, если на это было дано согласие 100% собственников на общем собрании, поскольку такие действия влекут уменьшение состава ОИ МКД (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Также согласовать переустройство должен орган местного самоуправления.

При этом переустройство помещения собственника не должно ограничивать доступ к коммуникациям и инженерным системам, которые относятся к общему имуществу дома. За состояние и ремонт таких элементов отвечает управляющая организация, и она вправе добиваться демонтажа перегородок и элементов, которые препятствуют доступу к элементам общего имущества МКД.

Так, через суд УО добилась от жителей дома, чтобы они убрали металлический короб колясочной: он преградил путь к люку в отсек с инженерными коммуникациями системы водоотведения.

В Московской области УО нашла другой выход из ситуации, когда перепланировка преградила ей путь к коммуникациям: было проведено ОСС, на котором монтаж новой перегородки согласовали все собственники. При этом ключи от нового помещения, где проходили инженерные системы, собственники передали в аварийно-диспетчерскую службу УО.

Собственник обязан предоставлять УО доступ в квартиру для осмотра или ремонта общего имущества

С большими сложностями, чем новые перегородки, управляющие организации сталкиваются, если текущий или капитальный ремонт требуется инженерным системам дома, расположенным в помещении собственников или нанимателей. В таком случае требуется не просто доступ к инженерным системам, а доступ в квартиру, который может предоставить только сам собственник.

Иногда такой доступ УО может получить через суд. Например, в Кургане в начале 2019 года СМИ говорили сразу о двух подобных ситуациях: управляющая организация в судебном порядке получила право войти в квартиру собственника, чтобы заменить секцию канализационной трубы, а регоператор по капремонту только через суд добился права войти в квартиру для ремонта балконной плиты.

Теме получения доступа в помещение собственника для ремонта транзитных инженерных коммуникаций Минстрой РФ посвятил письмо от 16.01.2019 № 794-АО/06. Ведомство отметило, что обязанность владельца помещения в МКД, через которое проходят общедомовые инженерные системы, закреплена в пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354.

Собственник обязан впускать в квартиру сотрудников УО для осмотра технического и санитарного состояния оборудования в заранее согласованное время, но не чаще 1 раза в 3 месяца. Для выполнения необходимых ремонтных работ допуск предоставляется по мере необходимости, а для ликвидации аварий – в любое время.

Поэтому, как утверждает Минстрой РФ, если проложенные в стенах или полу квартиры коммуникации требуют текущего или капремонта, собственник такого помещения должен впустить ремонтную бригаду УО или представителей подрядной организации, которая проводит капремонт.Обязана ли УО проводить текущий ремонт без решения общего собрания

При отказе собственника пустить УО в квартиру необходимо составить об этом акт

Причины, по которой жители квартир не пускают ремонтные бригады, различны. Например, кто-то боится, что при ремонте коммуникаций будут вскрыты стены/полы, а восстановление придётся оплачивать самому собственнику, а кто-то – что при работах обнаружатся несогласованные перепланировки квартиры.

В письме № 794-АО/06 Минстрой РФ также объясняет, как действовать управляющей или иной, проводящей ремонт общего имущества, организации в случае, если собственник не пускает бригаду в квартиру.

В такой ситуации оргнизации необходимо составить акт об отказе в доступе. Акт должен подписать собственник помещения, а если он откажется – два незаинтересованных свидетеля. В акте следует прописать, что ремонт элемента невозможен, поскольку доступ к нему закрыт.

Затем УО следует обратиться в орган Госжилнадзора либо для ускорения процесса – напрямую в суд. Особенно это важно в ситуации, когда коммуникации требуют срочного, порой аварийного ремонта.

Если орган ГЖН решит привлечь УО к ответственности из-за ненадлежащего содержания общего имущества, то управляющая организация должна будет доказать, что:

  • ситуация сложилась не по её вине;
  • сама организация предпринимала все зависящие от неё шаги для надлежащего исполнения своих обязанностей.

Такая позиция отражена в судебной практике, например, в постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А12-25299/2013, решении АС Республики Татарстан по делу № А65-8715/2014.

При недопуске к общему имуществу ответственность за последствия несёт собственник

Минстрой РФ в письме также остановился на вопросе ответственности собственника в случае, если он не пускает ремонтные бригады в своё помещение для проведения ремонта на общедомовых коммуникациях. В таком случае всю ответственность за возможные последствия аварий несёт собственник помещения, не пустивший в квартиру УО или подрядчика.

Если в период, пока УО через суд добивается доступа к общему имуществу дома для проведения аварийных или восстановительных работ, случится прорыв трубы или другая авария, то весь причинённый вред будет возмещать собственник помещения, куда не смогли попасть ремонтные бригады (ч.ч. 1, 2 ст. 1064 ГК РФ). Ущерб и иной вред при этом взыскиваются с виновного через суд.Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Собственник при ремонте в квартире не должен перекрывать доступ к общему имуществу

Собственника помещения, в котором требуется провести ремонт общедомовых коммуникаций, обычно волнует вопрос, кто заплатит за повреждение полов/стен, в которых эти коммуникации проложены. Ведь чаще всего, чтобы добраться до труб, необходимо вскрывать эти части помещения.

Минстрой РФ напомнил о том, что если ремонтные работы, в том числе капитального характера, невозможно провести без повреждения имущества собственника помещения, то расходы на демонтаж и монтаж конструкций должны быть включены в стоимость такого текущего ремонта или в проектную документацию на капремонт.

Другая ситуация, если при проектировании и строительстве дома доступ к общедомовым инженерным системам был оборудован внутри помещений собственников, а жители сделали ремонт, смонтировали встроенную мебель, и такой доступ стал невозможен.

Источник: https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/10391/ob-obyazannosti-zhiteley-predostavlyat-uo-dostup-k-obschemu-imuschestvu

Ук обязана обслуживать стояки, даже из полипропилена

Должна ли УК письменно уведомить об осмотре стояка ГВС, если возможны нарушения?

Инициатива наказуема: за то, что жильцы заменяют старые трубы, управляющая компания отказывается их обслуживать… То есть и менять не хочет, и чинить – только деньги за содержание и ремонт собирать не забывает.

Абсолютно типичная ситуация, с которой сталкиваются многие жители ульяновских многоэтажек из старого жилого фонда.

Капремонты не проводились со дня сдачи дома – по 30-50 лет, все трубы текут, УК разводит руками. Тоже самое и у меня на ул. Кирова, 20.

Даже пересказывать не буду, что и решения судов есть, и заменить всю инженерную систему давно должны, но только ничего не происходит с ремонтом.

Такая же картина в большинстве подобных МКД – ничего необычного. Все знают, что делать, когда протекает стояк.

Звоним в УК – придите, помогите! Заваливается сантехник, за ним сварщик, естественно, все в грязных сапожищах и ватниках, в которых до этого по загаженному подвалу лазали.

Просьба хотя бы снять обувь воспринимается как личное оскорбление! Во всем грязном проходят в детскую спальню и начинают варить стояк над кроваткой, разбрызгивая вокруг искры и гарь. Разок такое можно потерпеть.

Но каждый год, каждую зиму, весну?.. Начинает надоедать.

Опять же залатанная труба с хомутом рано или поздно все равно продолжает течь, так как проржавела насквозь и чинить ее бесполезно, а менять УК отказывается. Говорят: денег нет, материалов нет.

Наконец жилец за собственные деньги покупает трубы, приглашает работников и ставит эти злосчастные стояки, чтобы ему перестали каждый раз квартиру громить и заливать после протечек.

Ибо убирать за собой и компенсировать ущерб УК тоже не хочет.

Если не все, то очень многие жители именно так и поступают, то есть, плюнув на попытки бороться с равнодушием и разгильдяйством своей УК, просто делают все сами. Практически везде сегодня устанавливают вместо старых чугунных новые полипропиленовые трубы.

И вот с чем пришлось столкнуться. Недавно проводилась у нас в доме промывка системы отопления. За зиму из-за теплового расширения на одном из стояков расшаталась соединительная шайба и начало капать. Вызываю сантехника, мол, придите гайку затяните, чтоб не капало.

У меня у самого просто разводного ключа под рукой не оказалось. Да и, в конце концов, осмотр системы отопления и устранение протечек, наверное, все же входит в обязанности УК. Уж не такое это великое затруднение – пару раз ключом повернуть! Так подумал я.

Но не тут-то было…

Пришел сантехник. Естественно, не разуваясь прошлепал в комнату, глянул и, развернувшись, пошел на выход.

– Подождите, а как же протечка, а как же шайбу подтянуть?! – забеспокоился я. – Мы полипропиленовые трубы не обслуживаем, пусть тот, кто вам их ставил, и затягивает шайбу! – пробурчал «специалист» и ушел в подвал, где просто слил воду со стояка.

То есть сантехник УК не только ничем не помог, а (из вредности, что ли?!) еще и воду слил, весь объем которой нам потом выставят в ОДН. А я остался с отвисшей челюстью и, что называется, у «разбитого корыта».

Вначале я подумал, что это самоуправство и какие-то капризы самого сантехника. Перезвонил в обслуживающую организацию ООО «СантехРем», но там мне подтвердили, что это политика компании такая – «трубы из полипропилена не обслуживаем».

«Какой-то абсурд!» – опять подумал я.

То есть моя обслуживающая компания, которой я плачу за обслуживание, меня не обслуживает… А кто тогда?! Куда обращаться-то? Мне что – дополнительно заключать договор на обслуживание стояков персонально на отрезке в моей квартире с какой-то еще другой организацией?

Написал обращение в «ГУК Железнодорожного района». Оттуда прислали того же самого сантехника, но в сопровождении с бригадиром, который, впрочем, только еще раз подтвердил то же самое: «Полипропилен не обслуживаем».

Разводной ключ я нашел, шайбу затянул. Однако вопрос-то остался нерешенным.

Сегодня гайка разболталась – ерунда, а если завтра что-то более серьезное случится – куда мне обращаться, что делать, если моя УК за мои деньги меня обслуживать отказывается?

– Если отказываются, обращайтесь к нам в Контакт-центр с письменным заявлением, будем через суд учить УК работать! – говорит директор Контакт- центра при Главе города Ульяновска Денис СЕДОВ.

– К сожалению, это не единичный случай, и у нас уже были прецеденты с другими управляющими компаниями, которые отказывались обслуживать стояки.

Однако суд однозначно решил, что это обязанность УК – обслуживать стояки, и неважно, из какого материала (чугуна или из полипропилена) они сделаны.

Но при этом важно понять, если замена общего имущества, в частности стояка, была произведена самовольно, то есть без предварительного уведомления и согласования с управляющей организацией, гражданско-правовую ответственность за возможное причинение убытков будет нести собственник жилого помещения. Действительно, ну и что, если стояки заменила не сама УК, а какая-то другая организация или сам жилец? Можно подумать, когда компания принимала дом в управление, она сама с нуля установила и заменила там всю инженерную инфраструктуру.

Тем паче, я, например, у себя в квартире никогда не препятствовал УК, даже наоборот: пожалуйста, приходите, осматривайте, если не нравится, ставьте свои стояки, какие хотите, из какого хотите материала! Иначе как-то нечестно получается: я за свои средства произвел работы, которые входят в обязанности УК, а мне вместо компенсации высказывают претензию, мол, пусть кто вам ставил стояки, их и обслуживает! Притом что я, по сути, подарил УК дополнительные деньги, которые она сэкономила на замене стояков, а в благодарность меня наказали отказом в обслуживании. Как будто я какое-то преступление совершил!

Хотя на самом деле никакого нарушения в самостоятельной замене стояка нет. В соответствии с ч. 1 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель вправе поручить выполнение работы (оказание услуги) третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов.

– Сама по себе замена металлических труб на полипропиленовые законом не запрещена. Существуют нормативные документы (в частности, СП 40-103-98 «Проектирование и монтаж трубопроводов систем холодного и горячего внутреннего водоснабжения с использованием металополимерных труб», СНиП 41-01-2003 г.

«Отопление, вентиляция и кондиционирование»), которые определяют требования к материалам и порядку их применения, – комментирует адвокат Григорий КАЛЕНОВ. – Общие рекомендации выглядят следующим образом. Если в квартире начал подтекать стояк отопления, либо ГВС, ХВС, то собственник обращается в управляющую организацию с требованием заменить стояк.

Требование оформляется в письменной форме в двух экземплярах. Если управляющая организация не производит замену стояка, то собственник находит стороннюю организацию, заключает с ней договор о замене стояков, уведомляет об этом УК (опять письменно).

По окончании работ собственник обращается в УК с требованием возместить убытки (приобретение труб и работы по их замене), причиненные ему незаконными действиями УК. При таких вариантах конфликт будет исчерпан.

P.S. Любая реформа ЖКХ в конечном итоге упирается и зачастую разбивается о мозолистый кулак рабочего – дворника или сантехника.

Мы можем издавать сколь угодно красивые законы, писать витиеватые стратегии развития отрасли, проводить громкие форумы, но вот если они – эти простые люди с метлой и гаечным ключом в руках – работать не захотят, так ничего с места и не сдвинется. И за примером далеко ходить не надо.

Помните, как наш Президент Владимир ПУТИН однажды сказал: да, у меня, мол, иногда тоже из крана ржавая вода течет… Вот и вся реформа ЖКХ! Чего уж о нас, простых смертных, говорить, когда даже главе государства не можем нормальные трубы поставить?! Поэтому главная стратегия ЖКХ и главная задача реформы, на мой взгляд, – создать такие условия, при которых конкретные дворники и сантехники в конкретном доме захотят работать. Иначе, пока они не захотят, все – пустое…

Источник: http://1ul.ru/city_online/obshchestvo/news/uk_obyazana_obsluzhivat_stoyaki_dazhe_iz_polipropilena/

Государственная жилищная инспекция

Должна ли УК письменно уведомить об осмотре стояка ГВС, если возможны нарушения?

Тарифы на водоснабжение высокие, при этом качество услуг им не соответствует. Как добиться перерасчета? Показать

Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 мая 2011 года №354 утверждены Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее – Правила).

Согласно п.

38 Правил размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам (ценам) для потребителей, установленным ресурсоснабжающей организации в порядке, определенном законодательством Российской Федерации о государственном регулировании цен (тарифов).

В Калужской области разработка и установка тарифов и нормативов на коммунальные услуги относится к компетенции Министерства конкурентной политики Калужской области.

По вопросу некачественного предоставления услуги по горячему водоснабжения поясняю.

Согласно п.

98 Правил при предоставлении в расчетном периоде потребителю в жилом или нежилом помещении или на общедомовые нужды в многоквартирном доме коммунальной услуги ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, а также при перерывах в предоставлении коммунальной услуги для проведения ремонтных и профилактических работ в пределах установленной продолжительности перерывов размер платы за такую коммунальную услугу за расчетный период подлежит уменьшению вплоть до полного освобождения потребителя от оплаты такой услуги.

Требования к качеству коммунальных услуг, допустимые отступления от этих требований и допустимая продолжительность перерывов предоставления коммунальных услуг, а также условия и порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, приведены в приложении N 1 к Правилам.

На основании п.5, 7 Приложения №1 Правил жилые помещения должны обеспечиваться горячей водой, температура которой в точке водоразбора соответствует требованиям законодательства Российской Федерации о техническом регулировании (СанПиН 2.1.4.2496-09), то есть не ниже 60 °C. Допустимое отклонение температуры горячей воды в точке водоразбора:

в ночное время (с 0.00 до 5.00 часов) – не более чем на 5 °C;
в дневное время (с 5.00 до 00.00 часов) – не более чем на 3 °C.

За каждые 3 °C отступления от допустимых отклонений температуры горячей воды размер платы за коммунальную услугу за расчетный период, в котором произошло указанное отступление, снижается на 0,1 процента размера платы, определенного за такой расчетный период в соответствии с приложением N 2 к Правилам, за каждый час отступления от допустимых отклонений суммарно в течение расчетного периода с учетом положений раздела IX Правил. За каждый час подачи горячей воды, температура которой в точке разбора ниже 40 °C, суммарно в течение расчетного периода оплата потребленной воды производится по тарифу за холодную воду.

Также нормативным должно быть давление в системе горячего водоснабжения.

В соответствии с пунктом 111 Правил, моментом, начиная с которого считается, что коммунальная услуга предоставляется с нарушениями качества, является дата и время начала нарушения качества коммунальной услуги, которые были зафиксированы в акте проверки качества.

Обращаю Ваше внимание, что основанием для перерасчета платы потребителю за горячее водоснабжение является акт замера температуры, давления горячей воды в точке водоразбора, т.е.

в жилом помещении (квартире), отражающий некачественное предоставление услуги.

При наличии таких актов, потребителям квартир, в которых зафиксировано нарушение, рекомендую за перерасчетом платы обратиться к исполнителю коммунальной услуги по горячему водоснабжению.

Как производится начисление коммунальных услуг? Какие услуги оплачиваются за каждого человека, а какие – за квадратный метр? И почему? Показать

При начислении платы за отопление учитывается жилая площадь Вашей квартиры. Холодное и горячее водоснабжение, водоотведение и газоснабжение оплачиваются либо по показателям счетчика, либо, если его нет или данные не предоставляются, исходя из нормативов потребления. В последнем случае на конечную цифру влияет количество зарегистрированных в квартире людей.

Плата за жилое помещение не зависит от количества зарегистрированных на его площади человек.

Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает, что собственники квартир обязаны нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома согласно своей доле в праве общей собственности.

Это доля пропорциональна размеру общей площади квартиры (ст. 39, 42 ЖК РФ). Таким образом размер платы за содержание жилья устанавливается на квадратный метр.

Почему приходится оплачивать отключение стояков холодного или горячего водоснабжения при проведении работ по установке индивидуальных (квартирных) приборов учета? Показать

Проведение работ по установке индивидуальных (квартирных) приборов учета холодного или горячего водоснабжения осуществляется при отключенных стояках холодного или горячего водоснабжения.

Данное требование вызвано необходимостью исключения подачи воды в отводы внутри квартирной разводки в процессе производства работ.

Обращаем Ваше внимание, что отключение стояков холодного или горячего водоснабжения, при проведении работ по установке индивидуальных (квартирных) приборов учета, не относится к работам связанным с эксплуатацией или ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, оплата выполнения которых осуществляется за счет платы граждан за содержание и ремонт жилого помещения (статья 154 Жилищного кодекса РФ).

В связи с данным обстоятельством оплата выполнения работ по отключению стояков холодного или горячего водоснабжения, при установке индивидуальных (квартирных) приборов учета, производится гражданами, устанавливающими приборы учета, отдельно и за их счет.

Имеют ли право размещать рекламную продукцию на подъездных дверях или внутри подъездов. Вне специально предусмотренных для этого щитов!!! И есть ли по данному вопросу какой-либо адм.регламент? Показать

Размещение рекламы на общем имуществе в отсутствии протокола решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не допускается.

В соответствии с п. 1, 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее –ЖК РФ) и п.п. а,в п.

2 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.

2006 года № 491 в состав общего имущества входят: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на ание.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится и принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания. Соответственно, размещение рекламы на общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме необходимо согласовать на общем собрании с собственниками помещений.

Если в многоквартирном доме стоит прибор учета тепловой энергии, то осуществляется ли перерасчет за отопление жильцам дома? Если да, то каким образом? Показать

Источник: https://admoblkaluga.ru/sub/gil/vop/

Адвокат-online
Добавить комментарий