Имеет ли право физическое лицо сдавать в аренду земли от лица юридического?

Мария Золотарева: аренда нежилых помещений в многоквартирном доме. Нюансы налогообложения

Имеет ли право физическое лицо сдавать в аренду земли от лица юридического?

Практика сдачи в аренду нежилых помещений в многоквартирных жилых домах является в нашей стране обыденным явлением. И любая такая сделка связана с вопросами уплаты налогов. Но многие ли знают ответы на них?

Сколько платить налогов и когда, нужно ли обязательно регистрировать предпринимательскую деятельность? Попробуем разобраться.

Сразу же оговоримся, что условно налоги от передачи в аренду можно поделить на две группы:

  • первая – объединяет налоги, оплата которых возложена персонально на плательщика налогов и зависит от размера получаемого дохода (налог с доходов физических лиц, единый налог, непрямой налог- налог на добавленную стоимость, который включается в цену арендной платы);
  • вторая – это имущественные налоги (земельный налог, налог на недвижимость). Они уплачиваются в независимости от наличия дохода.

Отметим, что конкретный перечень налогов зависит от системы налогообложения, выбранной тем или иным физическим лицом. Представим две ситуации.

1. Собственником нежилого помещения является физическое лицо – «рядовой гражданин».

Закон разрешает в таком случае использовать нежилые помещения в многоквартирном доме, в том числе и для целей осуществления предпринимательской деятельности. Как следствие, при сдаче в аренду такого помещения, арендодателем может выступать либо физическое лицо, либо лицо, зарегистрированное как физическое лицо–предприниматель (ФЛП).

При этом, для сдачи недвижимости в аренду физическое лицо имеет право, но не обязано регистрироваться предпринимателем. Как раз этот выбор и влияет на размер и вид уплачиваемых налогов.

Если арендодателем выступает непосредственно физическое лицо, то возникает обязанность уплаты налога с доходов физических лиц (НДФЛ) в размере 18% от суммы дохода в виде арендной платы и, соответственно, 1,5% военного сбора. При этом необходимо помнить об определенных особенностях такого налогообложения:

– если арендатором выступает юридическое лицо или физическое лицо-предприниматель (ФЛП), то именно арендатор обязан начислить и уплатить в бюджет НДФЛ и военный сбор при выплате (начислении) арендной платы за недвижимое имущество, но за счет арендодателя. В ином случае физическое лицо декларирует и платит налог и сбор самостоятельно;

– сумма арендного платежа для целей определения суммы НДФЛ и военного сбора, подлежащего уплате, не должна быть ниже минимального арендного платежа, установленного органом местного самоуправления;

– в случае, если собственником недвижимости является нерезидент, то сдавать в аренду нежилое помещение напрямую ему запрещают нормы Налогового кодекса Украины (НКУ).

Так, учитывая нормы пп.170.1.3. п.170.1. ст.

170 НКУ, недвижимость, принадлежащая физическому лицу–нерезиденту может быть сдана в аренду только через ФЛП или юридическое лицо-резидента (уполномоченных лиц), которые должны выполнять представительские функции на основании письменного договора и выступают налоговым агентом, то есть лицом которое обязано начислить и уплатить налог и сбор за счет арендодателя.

2. Арендодателем является ФЛП.

В таком случае закон позволяет предпринимателям выбрать одну из двух систем налогообложения – так называемую «общую систему налогообложения» (с оплатой НДФЛ и военного сбора) либо «упрощенную» (с уплатой единого налога).

Как показывает практика, при сдаче в аренду недвижимости, с целью оптимизации размера уплачиваемых налогов, на «первый план» выходит упрощенная система налогообложения, предлагающая выбор между второй и третьей группой плательщиков единого налога. По общему правилу ФЛП – плательщик единого налога – не может предоставлять в аренду более, чем 300 кв.м. площади нежилых помещений.

Выбор упрощенной системы налогообложения и соответственной группы плательщиков единого налога, в данном случае, основывается на следующих основополагающих критериях:

– плательщики единого налога ІІ группы имеют право предоставлять в аренду нежилые помещения только плательщикам единого налога либо населению.

Сумма дохода не может превышать при этом 1,5 млн гривен за календарный год и такие плательщики не могут иметь наемных работников.

Ставка единого налога не зависит от суммы полученной арендной платы, а устанавливается органом местного самоуправления, но не может превышать 20% от минимальной заработной платы;

– плательщики единого налога ІІІ группы не имеют ограничений в выборе статуса арендаторов и не ограничены количеством наемных работников.

Но сумма дохода такого плательщика не должна превышать 5 млн гривен за календарный год.

Ставка единого налога составляет 5% от полученного дохода либо 4% (при условии, если ФЛП является дополнительно плательщиком НДС и включает НДС в размере 20% суммы арендной платы в цену аренды).

Отдельно хотелось бы обратить внимание на вопрос фактической уплаты (возмещения) коммунальных платежей арендатором. В последнее время фискальный орган выдал целый ряд налоговых консультаций, общий смысл которых свидетельствует о том, что если имеет место фактическое возмещение арендодателю-физическому лицу коммунальных услуг, то такое возмещение «рискует» быть объектом налогообложения НДФЛ.

Так, согласно письму ГФС Украины от 20.09.2017 р. № 2003/Х/99-99-13-01-02-14/ІПК в случае возмещения арендатором расходов на оплату потребленных коммунальных услуг (отопление, электрическая энергия и т.д.

) на основании заключенного договора между поставщиками услуг и физическим лицом, то такие услуги не являются доходами от осуществления предпринимательской деятельности физического лица-предпринимателя и включаются в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход физического лица в соответствии с нормами ст.164 НКУ.

Не можем сказать, что данный вывод однозначный, «взвешенное» юридическое оформление арендных отношений может свести, в данном случае, к минимуму риск претензий фискальных органов.

Теперь обратимся к вопросу уплаты имущественных налогов.

Земельный налог. В соответствии с п. 287.8 ст.287 НКУ физическое лицо – собственник нежилого помещения (его части) в многоквартирном доме является плательщиком земельного налога с даты регистрации права собственности на недвижимое имущество с учетом пропорциональной части придомовой территории.

Сумма земельного налога указывается фискальным органом в налоговом уведомлении-решении, которое направляется такому лицу по месту его регистрации. При этом, как показывает практика, сложность состоит в расчете данного земельного налога, что вызывает множество спорных вопросов.

Если же речь идет о ФЛП – плательщике единого налога, то в случае сдачи недвижимости в аренду в рамках осуществления хозяйственной деятельности, он освобождается от уплаты земельного налога в силу предписаний пп.4 п.297.1. ст.297 НКУ.

«Налог на недвижимость». Физическое лицо может являться плательщиком налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка («налог на недвижимость») в независимости от того, передана недвижимость в аренду или нет, так как плательщиками данного налога являются именно собственники данного имущества.

Ставки данного налога устанавливаются на местном уровне органом местного самоуправления и не могут быть больше чем 1,5% от размера минимальной заработной платы, установленной на 1 января текущего года (в 2017 г. – 48 грн) за 1 кв.м.базы налогообложения. Сумма налога рассчитывается фискальным органом и указывается в налоговом уведомлении-решении.

Подытоживая, напрашивается вывод: платить налоги в нашем государстве – это поистине искусство. При любых обстоятельствах, в том числе и при сдаче недвижимости в аренду, вопросы налогообложения требуют взвешенного и профессионального подхода, чтобы искусство не стало «головной болью» для плательщика налогов.

Мария Золотарева, руководитель практики налогового и таможенного права АО «Вдовичен и партнеры», адвокат, к.ю.н.

Источник: https://news.finance.ua/ru/news/-/415065/mariya-zolotareva-arenda-nezhilyh-pomeshhenij-v-mnogokvartirnom-dome-nyuansy-nalogooblozheniya

Сдача нежилого помещения в аренду: регулирование, порядок, оформление | Правоведус

Имеет ли право физическое лицо сдавать в аренду земли от лица юридического?

Как происходит сдача нежилого помещения в аренду? Какими законами регулируется данный процесс и какие необходимо соблюсти условия, чтобы сделка по аренде коммерческой недвижимости была законна и правомерна для обеих сторон? Об этом читайте в нашей статье.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону +7 (499) 288-21-46 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Процедура аренды объектов нежилого фонда представляет собой форму имущественного договора, согласно которому арендодатель (собственник помещения) передает арендатору (нанимателю) объект недвижимости во временное пользование на условиях арендной платы. Чаще всего такие сделки по аренде совершаются между юридическими лицами либо индивидуальными предпринимателями.

Порядок аренды помещений нежилого фонда регламентируется ГК РФ, ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости». В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор аренды, который заключается на срок менее 12 месяцев, не подлежит государственной регистрации, при этом, соглашение, оформленное более чем на год, в обязательном порядке регистрируется в компетентных органах.

Сдаче в аренду подлежат различные сооружения, здания в целом либо отдельные помещения, входящие в нежилой фонд. Аренде не подлежат отдельные элементы помещений (например, подвальное помещение, крыша, лестничный марш и т.д.).

Нежилое помещение передается арендатору вместе с документами и ключами, в противном случае договор расторгается на основании отсутствия условий для эксплуатации помещения.

Аренда объектов нежилого фонда: оплата налогов

Сдача в аренду любого жилого или нежилого помещения непосредственно связана с вопросами уплаты налогов с получаемой прибыли.

Многих ответственных собственников помещений, в частности, физических лиц, интересуют ответы на вопросы – в каком размере нужно платить налог, нужно ли при этом регистрироваться в качестве ИП, и многие другие.

Попробуем разобраться во всех тонкостях сдачи в аренду объектов нежилого фонда. Итак, нужно ли платить налоговый сбор при сдаче в аренду помещений нежилого фонда?

Каждый арендодатель, будь то физическое или юридическое лицо, обязан оплачивать налог с прибыли, получаемой от аренды помещения!

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ арендная плата за пользование помещением является доходами, с которых собственник помещения (физ.

лицо) должен уплачивать налог на доходы физических лиц (3-НДФЛ), размер которых составляет 13% от общей полученной суммы за период действия договора.

Стоит отметить, что скрытие факта сдачи аренды помещений зачастую выливается для владельцев взысканием всей суммы налога, и, кроме того, штрафов в размере 20% от неуплаченной суммы и пени.

Узнать, что жилое или нежилое помещение, находящееся в собственности, сдается в аренду, для налоговой службы не составляет труда: источниками могут служить регулярные банковские переводы на карту в определенной сумме (как правило, более 100 тысяч рублей ежемесячно), непосредственная информация в налоговые органы от арендатора, и другие причины, служащие отличным рычагом давления на арендодателя.

Нужно ли регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать помещение в аренду?

В соответствии с российским законодательством осуществление предпринимательской деятельности без официальной регистрации в соответствующих государственных органах влечет за собой административную (ст. 14.1 КоАП) и уголовную ответственность (ст. 171 УК РФ), если получаемый доход составляет более или менее 2, 250 млн. рублей в год соответственно.

Однозначный ответ на вопрос о том, является ли сдача помещения предпринимательской деятельностью, получить довольно сложно, поэтому суды, рассматривая такие дела и вынося решение, учитывают множество факторов и конкретные обстоятельства дела.

Например, если в аренду сдается жилое помещение, а причиной тому является отсутствие необходимости в его использовании для собственного проживания, такой вид дохода не будет являться предпринимательской деятельностью, однако налог 3-НДФЛ владельцу помещения все же оплачивать придется.

Вместе с тем, можно выделить несколько признаков, свидетельствующих о том, сдача в аренду помещения будет рассматриваться, как вид предпринимательской деятельности с получением дохода:

  1. Сдача в аренду объекта нежилого фонда. В этом случае учитывается тот факт, что нежилое помещение не может быть использовано для удовлетворения бытовых или семейных потребностей граждан, а значит, данный объект сдается в целях извлечения прибыли.
  2. Если помещение сдается в аренду юридическому лицу. Соответственно, организация, арендовавшая нежилое помещение, будет отмечать в статье расходов сумму, затраченную на аренду.
  3. Если помещение приобретается специально для дальнейшей сдачи в аренду.
  4. Если договор аренды заключается на очень длительный срок или установлен факт многократного перезаключения договора аренды. Данный аспект рассматривается судом, как признак систематического получения прибыли владельцем помещения.

При наличии названных признаков, согласно закону, собственник должен пройти официальную регистрацию в государственных органах в качестве индивидуального предпринимателя.

В данном случае для уплаты налогов выбирается упрощенная форма системы налогообложения, размер которой составляет 6% от суммы прибыли (напомним, что налог на доходы физического лица составляет 13%).

Также стоит учесть, что владельцу помещения, как в качестве ИП, так и физического лица, необходимо будет сдавать соответствующую налоговую отчетность в сроки и по форме, установленными Налоговым Кодексом РФ.

Субаренда нежилого помещения

Аренда жилого или нежилого помещения предполагает возможность пересдачи его в субаренду непосредственно нанимателем. Пересдача недвижимости допускается только с письменного разрешения непосредственного владельца помещения и наличии особого условия в договоре аренды.

Сторонами договора субаренды могут выступать как физические, так и юридические лица. Копия договора обязательно выдается на руки субарендатору в качестве подтвержденного факта согласия собственника на совершение данного действия.

Сделка по субаренде нежилого помещения имеет некоторые особенности, которые обязательно следует учесть нанимателю при заключении договора с субарендатором.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону +7 (499) 288-21-46 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

  1. Срок действия договора субаренды не может быть больше срок действия первоначального/основного арендного договора. В случае, если договор арендатора с собственником прекратил свое действие, субарендатор вправе заключить с владельцем этого помещения договор аренды на тех же условиях до конца срока действия договора субаренды.
  2. Любой договор аренды/субаренды, заключаемый на срок более 12 месяцев, должен регистрироваться в уполномоченных государственных органах.
  3. В права и обязанности арендатора входят: предоставление помещение субарендатору в оговоренный срок и на определенных условиях, осуществлять контроль за использованием помещения по соответствующему назначению.
  4. В права и обязанности субарендатора входят: своевременная арендная плата, выполнение ремонтных работ (по договоренности), содержание помещения в порядке и использовать исключительно по назначению.
  5. Факт передачи помещения арендатором субарендатору фиксируется передаточным актом.
  6. Любые нарушения договорных обязательств дают право каждой стороне расторгнуть договор субаренды до окончания его срока действия в судебном порядке.

Аренда муниципального нежилого фонда

Аренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, является одной из распространенных форм гражданско-правовых отношений. Вместе с тем, передача муниципального имущества на условиях договора аренды позволяет значительно пополнить местный бюджет и соответственно имеет огромное значение для экономического развития региональной территории.

Наиболее распространенными являются сделки по заключению договора аренды муниципального недвижимого имущества, в частности, земельных участков, зданий, отдельных помещений. Реже встречаются случаи аренды действующих муниципальных предприятий.

Для арендаторов помещений муниципального нежилого фонда очень важное значение имеют умеренная стоимость аренды, ее стабильность, прозрачность торгов, на основании которых происходит аренда муниципальных объектов. Соответственно, эти факторы влияют на то, что муниципальная недвижимость охотнее арендуется предпринимателями, чем частная собственность.

Правда стоит отметить, что порой неудовлетворительное состояние муниципальных помещений является серьезной проблемой для арендодателя, ведь, кроме естественного текущего ремонта, арендаторам приходится вкладывать средства и в более существенные работы по восстановлению кровли, фасадов, инженерно-коммуникационных систем, а это, соответственно, уже капитальные вложения.

Чтобы как-то заинтересовать арендаторов, муниципалитеты предлагают различные системы стимулирования: например, увеличение срока действия договора аренды с учетом произведенных работ, возмещение внесенных затрат по факту расторжения договора аренды, освобождение от арендной платы в процентном соотношении от сметной стоимости выполненных ремонтных работ, и другие.

Заключить договор аренды муниципального нежилого фонда могут, как физические, так и юридические лица, а также граждане иностранных государств. В соответствии со ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» с июля 2008 г. все договоры аренды муниципального имущества заключаются на основании результатов торгов, аукционов или конкурсов при участии всех желающих. В соответствии со ст.

447-449 ГК РФ в каждом муниципальном образовании разрабатывается свое Положение по проведению торгов, в котором содержатся правила и порядок проведения, условия для участников, порядок определения победителя и оформления результатов.

Важно! Договор аренды муниципального имущества, который был заключен без проведения соответствующих торгов, считается недействительным.

Муниципальная собственность на землю предполагает наличие кадастрового паспорта на объект недвижимости.

Соответственно, если земля не состоит на кадастровом учете, потенциальный арендатор должен собрать пакет документов на него и изначально поставить на кадастровый учет, затем подается заявка на проведение торгов, дающих право аренды данного муниципального имущества.

В случае единоличного участия в торгах, они считаются состоявшимися и дают арендатору право на заключение прямого договора. Договор на аренду муниципального помещения заключается посредством подписания соглашения двумя сторонами.

В договоре должно быть прописана полная информация об объекте недвижимости, его кадастровый номер, площадь и адрес места расположения. Для подачи заявки для участия в торгах и договора понадобятся:

  • паспорт будущего арендатора;
  • государственное свидетельство о регистрации юридического лица или ИП;
  • заявка по форме арендодателя с указанием целей и срока аренды;
  • иные документы, предусмотренные документацией о торгах.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества на срок более 12 месяцев арендатору необходимо подать сведения в Росреестр для внесения информации об аренде в единый государственный реестр.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества сроком на 3 и более лет, арендатор приобретает преимущественное право выкупа арендованного помещения в частную собственность. +7 (499) 288-21-46
Круглосуточно

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/sdacha-nezhilogo-pomeshheniya-v-arendu/

Уменьшение налоговой нагрузки при сдаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего физическому лицу | ЮРЛІГА

Имеет ли право физическое лицо сдавать в аренду земли от лица юридического?

Данная статья посвящена возможности внесения в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью имущественных прав пользования и передачи в аренду жилых и нежилых помещений, принадлежащих физическому лицу (нескольким физическим лицам), и соответствующему снижению налоговой нагрузки.

На данный момент в связи со вступлением в законную силу норм Налогового кодекса, по-новому регулирующих деятельность плательщиков единого налога, а также новых требований к физическим лицам – предпринимателям, занимающимся сдачей в аренду недвижимого имущества, актуальным является вопрос возможности сдачи в аренду недвижимого имущества лицом – плательщиком единого налога.

П. 291.5.3 НК вычеркнул из числа единщиков физических лиц – предпринимателей, которые сдают в аренду земельные участки общей площадью свыше 0,2 гектара, жилые помещения общей площадью более 100 кв. метров и нежилые помещения общей площадью свыше 300 кв. метров.

Налоговая служба подтвердила и детализировала позицию НК в своей Обобщающей налоговой консультации от 20.02.2012 года.

Фактически сдавать в аренду существенные объемы недвижимого имущества физическим лицам – единщикам стало невозможно.

В то же время значительное количество недвижимого имущества, сдающегося в аренду, оформлено на физических лиц, для которых становится не так уж легко сдавать имущество в аренду, пребывая на общей системе налогообложения.

Однако такая процедура связана с потерей права собственности на недвижимое имущество действующими собственниками, что очень часто является неприемлемым как с точки зрения дополнительных затрат на сопровождение процедуры, так и с точки зрения защиты права собственности на недвижимое имущество.

Выходом из ситуации может быть создание физическим лицом (несколькими физическими лицами) юридического лица с передачей в уставный капитал такого юридического лица права пользования и передачи в аренду жилых и нежилых помещений.

Мы рассмотрим данный вариант на примере внесения прав пользования и права передачи в аренду в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью, как самой оптимальной организационно-правовой формы юридического лица с точки зрения простоты ведения бизнеса.

ВЫГОДА ОТ СХЕМЫ ПРИ НАЛОГООБЛОЖЕНИИ

Итак, какие же выгоды конечному получателю прибыли несет вариант сдачи в аренду недвижимости юридическим лицом – единщиком, в уставный капитал которого собственник (собственники) передал право пользования и право передачи в аренду такой недвижимости?

Данный способ помогает избежать уплаты налога на прибыль (15 % – для физических лиц – предпринимателей, 17 % – для физических лиц, не зарегистрированных как ФОП, с ежемесячным доходом более 10 минимальных зарплат), уплаты налога на добавленную стоимость – 20 % (при условии избрания варианта оплаты 5 % от суммы дохода без регистрации плательщиком НДС).

Сумма единого налога составит 5 % от суммы дохода без регистрации плательщиком НДС или же 3 % от суммы дохода с обязательной регистрацией плательщиком НДС. Логично, что оптимальной ставкой в данном случае является 5 % от суммы дохода.

В контексте получения прибыли конечным собственником важным является вопрос налога на дивиденды, составляющий 5 % от суммы дивидендов.

Таким образом, суммы налоговых отчислений при обычном порядке составят до 40 % от суммы дохода для физлиц-предпринимателей, не менее 17 % от суммы дохода – для физических лиц, не зарегистрированных как ФОП, а при предложенной схеме – лишь до 10 %. Выигрыш в налоговых платежах для конечного получателя прибыли – физического лица является более чем очевидным.

ЧТО ЯВЛЯЕТСЯ ВКЛАДОМ В УСТАВНЫЙ КАПИТАЛ?

Для реализации предложенной схемы и получения выгод при налогообложении необходимо рассмотреть вопрос о возможности формирования уставного капитала имущественными правами пользования и правами аренды недвижимого имущества, оценке и порядке внесения вкладов.

Имущественные права относятся к имуществу, согласно ст. 190 ГК Украины. Они определяются как непотребляемые вещи и заключают в себе право владения, право пользования и право распоряжения.

Ст. ст. 177 – 178 ГК Украины имущественные права определены как объекты гражданских прав, которые могут свободно отчуждаться и переходить от одного лица к другому, если они не изъяты из оборота, ограниченны в обороте либо не являются неотделимыми от физического или юридического лица.

Также ГК Украины содержит норму о том, что лицо может передать свое имущественное право согласно оплатного или бесплатного договора. В качестве предмета договора имущественные права рассматриваются Гражданским кодексом для случаев договоров купли-продажи, дарения, найма (аренды), управления имуществом.

Закон Украины «О хозяйственных обществах» определяет, что вкладом в уставный капитал могут быть деньги, ценные бумаги, иные вещи или имущественные и другие отчуждаемые права, имеющие денежную оценку.

При этом устанавливается, что запрещается использовать для формирования уставного капитала хозяйственного общества бюджетные средства, средства, полученные в кредит и под залог, векселя, имущество государственных (коммунальных) предприятий, которое согласно закону (решения органа местного самоуправления) не подлежит приватизации, а также имущество, находящееся в управлении бюджетных учреждений, если иное не установлено законом.

Немного другой подход установлен ХК Украины: «Вкладом участников и учредителей хозяйственных обществ могут быть здания, строения, оборудование и иные материальные ценности, ценные бумаги, права пользования землей, водой и иными природными ресурсами, зданиями и строениями, а также иные имущественные права (включая имущественные права на объекты интеллектуальной собственности), деньги, в том числе в иностранной валюте».

Итак, вкладом в уставный капитал могут быть:

1. Вещи (в том числе деньги, ценные бумаги, здания, строения, оборудование и иные вещи).

2. Имущественные права (право пользования землей, водой, иными природными ресурсами, зданиями, строениями, имущественные права на объекты интеллектуальной собственности).

3. Иные отчуждаемые права, имеющие денежную оценку.

Таким образом, имущественные права пользования и передачи в аренду недвижимости выступают как оборотоспособные объекты гражданских прав, кроме случаев, предусмотренных ст. 178 ГК Украины и могут передаваться участниками ООО как вклад в уставный капитал этого ООО.

Вышесказанное подтверждается, в частности, письмом Госкомпредпринимательства № 4636 от 14.04.2010 года, согласно которому права пользования землей могут быть вкладом в уставный капитал общества.

ОЦЕНКА И ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ В УСТАВНЫЙ КАПИТАЛ

Для реализации схемы на практике все же необходимо провести оценку и передачу имущественных прав, а также провести государственную регистрацию юридического лица.

Процедура оценки и передачи имущественных прав в уставный капитал не содержит больших отличий от процедуры оценки и передачи вещей, однако необходимо учитывать некоторые моменты, характерные непосредственно для имущественных прав.

На данный момент уже устоявшейся является практика оценки вклада по согласованию между участниками общества или же оценка независимым экспертом в случаях, предусмотренных законом. Сразу отметим, что в нашей ситуации оценка вклада с привлечением независимого эксперта не является обязательной.

Оптимальной видится оценка вкладов по согласованию участников с оформлением соответствующего акта оценки вклада в уставный капитал общества. Нормативов и правил оценки участником (участниками) имущества как такового законодательство не установило, соответственно, стоимость внесенных прав определяется исключительно самим участником (Участниками).

Оценка фиксируется в соответствующем акте оценки, который подписывается участником (участниками).

После этого следует передача вклада в уставный капитал на основании акта приема-передачи, который подписывается каждым участником и лицом, уполномоченным общим собранием учредителей на прием имущества (как правило – это директор общества). Процедура оценки и передачи отображается в протоколе общего собрания учредителей общества, а также в уставе общества.

Источник: https://jurliga.ligazakon.net/analitycs/61155_umenshenie-nalogovoy-nagruzki-pri-sdache-v-arendu-nedvizhimogo-imushchestva-prinadlezhashchego-fizicheskomu-litsu

Аренда недвижимости: кто уплачивает налоги

Имеет ли право физическое лицо сдавать в аренду земли от лица юридического?

ФЛП уплачивает арендную плату физическому лицу за аренду недвижимости. Выясним, должно ли ФЛП удерживать из таких выплат и перечислять в бюджет НДФЛ и военный сбор, или физическое лицо должно уплатить эти налоги самостоятельно. Если НДФЛ и военный сбор с начисленных сумм ФЛП не удержаны, то какая предусмотрена ответственность?

Налогообложение доходов физических лиц регламентируется разделом IV Налогового кодекса, в соответствии с пп. 164.2.5 п. 164.2 ст.

164 которого в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход плательщика налога включается доход от предоставления имущества в лизинг, аренду или субаренду (срочное владение и/или пользование), определенный в порядке, установленном п. 170.1 ст. 170 этого Кодекса.

Налоговым агентом относительно налога на доходы физических лиц, в частности, являются: юридическое лицо (его филиал, отделение, другое обособленное подразделение), самозанятое лицо, которые независимо от организационно-правового статуса и способа обложения другими налогами и/или формы начисления (выплаты, предоставления ) дохода (в денежной или неденежной форме) обязаны начислять, удерживать и уплачивать налог, предусмотренный разделом IV Налогового кодекса, в бюджет от имени и за счет физического лица с доходов, выплачиваемых такому лицу, вести налоговый учет, представлять налоговую отчетность контролирующим органам и нести ответственность за нарушение норм этого Кодекса в порядке, предусмотренном ст. 18 и разделом IV Кодекса (пп. 14.1.180 п. 14.1 ст. 14 Налогового кодекса).

Налоговым агентом плательщика налога – арендодателя при начислении дохода от предоставления в аренду объектов недвижимости, иных, нежели указанные в пп. 170.1.1 п. 170.1 ст. 170 Кодекса (включая земельный участок, находящийся под такой недвижимостью, или приусадебный участок), является арендатор.

При этом объект налогообложения определяется исходя из размера арендной платы, установленной в договоре аренды, но не меньше минимальной суммы арендного платежа за полный или неполный месяц аренды.

Минимальная сумма арендного платежа определяется по методике, утверждаемой Кабинетом Министров Украины, исходя из минимальной стоимости месячной аренды одного квадратного метра общей площади недвижимости с учетом места ее расположения, других функциональных и качественных показателей, которые устанавливаются органом местного самоуправления села, поселка, города, объединенной территориальной громады, созданной согласно закону и перспективному плану формирования территорий громад, на территории которых она расположена, и обнародуется способом, наиболее доступным для жителей такой территориальной громады. Если минимальная стоимость не установлена или не обнародована до начала отчетного (налогового) года, объект налогообложения определяется исходя из размера арендной платы, предусмотренного в договоре аренды (пп. 170.1.2 п. 170.1 ст. 170 Налогового кодекса).

Доходы, указанные в пп. 170.1.3 этого пункта, облагаются налогом налоговым агентом во время их начисления (выплаты) по ставке, установленной п. 167.1 ст. 167 Налогового кодекса.

Это означает, что ФЛП (арендатор) является налоговым агентом для физического лица (арендодателя).

Порядок начисления, удержания и уплаты (перечисления) налога в бюджет установлен ст. 168 Налогового кодекса.

Кроме того, доходы, определенные ст. 163 Кодекса, являются объектом обложения военным сбором (пп. 1.2 п. 161 подраздела 10 раздела ХХ этого Кодекса), в частности общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход.

Ставка военного сбора составляет 1,5 % объекта налогообложения, определенного пп. 1.2 п. 161 подраздела 10 раздела XX Кодекса.

Следовательно, поскольку налоговым агентом физического лица – арендодателя в случае предоставления им в аренду недвижимости является самозанятое лицо, то обязанность относительно начисления, удержания и уплаты налога на доходы физических лиц и военного сбора в бюджет с суммы арендной платы возникает у такого ФЛП.

Отчетность

Лица, которые в соответствии с Налоговым кодексом имеют статус налоговых агентов, обязаны представлять в сроки, установленные этим Кодексом для налогового квартала, форму № 1ДФ в контролирующий орган по месту своего расположения (п. 176.2 п. 176 этого Кодекса).

Порядок заполнения и представления налоговыми агентами указанной отчетности утвержден приказом № 4.

Вместе с тем заметим, что неотражение любых начисленных (выплаченных) доходов, налогов, в том числе с ошибками в форме № 1ДФ, является нарушением порядка заполнения такой отчетности и налоговый агент обязан представить уточняющую форму.

Следует отметить, что уточняющая форма № 1ДФ представляется в случае необходимости проведения корректировок по истечении срока ее представления. Такая форма может представляться как за отчетный период, так и за предыдущие периоды.

Таким образом, в приведенной в вопросе ситуации самозанятое лицо как налоговый агент обязано было представить за соответствующий квартал форму № 1ДФ и отразить начисленные (выплаченные) доходы по соответствующему признаку без заполнения граф 4а и 4, поскольку налог на доходы физических лиц и военный сбор не были начислены (удержаны) с сумм арендной платы в отчетном периоде.

Отражение в форме № 1ДФ налога и сбора проводится в периоде, в котором такое начисление происходит, уточняющий расчет в таком случае не представляется.

Ответственность

Налог на доходы физических лиц. Налоговый агент несет ответственность за нарушение правил начисления, удержания и уплаты (перечисления) налогов у источника выплаты, что определено ст. 127 Налогового кодекса.

Вместе с тем п. 127.

1 этой статьи установлено, что предусмотренные этим пунктом штрафы не применяются, когда неначисление, неудержание и/или неуплата (неперечисление) налога на доходы физических лиц самостоятельно выявляются налоговым агентом при проведении перерасчета этого налога, предусмотренного п. 169.4 ст. 169 Налогового кодекса, и исправляются в следующих налоговых периодах в течение налогового (отчетного) года согласно нормам этого Кодекса.

Кроме того, при начислении суммы налогового обязательства, определенного налогоплательщиком или налоговым агентом, по истечении 90 календарных дней, следующих за последним днем предельного срока уплаты налогового обязательства, начисляется пеня (пп. 129.1.3 п. 129.1 ст. 129 Кодекса).

Согласно п. 129.4 этой статьи на суммы денежного обязательства, определенного пп. 129.1.3 п. 129.1 ст. 129 Налогового кодекса (включая сумму штрафных санкций при их наличии и без учета суммы пени) начисляется пеня за каждый календарный день просрочки в его уплате, включая день погашения, из расчета 100 % годовых учетной ставки Нацбанка Украины, действующей на каждый такой день.

В случае самостоятельного исправления ошибки, которое привело к увеличению налогового обязательства по налогу на доходы физических лиц, налоговый агент по истечении 90 календарных дней, следующих за последним днем предельного срока уплаты налогового обязательства, начисляет пеню за несвоевременную уплату налога на доходы физических лиц.

Военный сбор. В соответствии с п. 127.1 ст. 127 Налогового кодекса неначисление, неудержание и/или неуплата (неперечисление) налогов налогоплательщиком, в том числе налоговым агентом, до или во время выплаты дохода в пользу другого налогоплательщика влекут за собой наложение штрафа в размере 25 % суммы налога, подлежащего начислению и/или уплате в бюджет.

Те же действия, совершенные повторно в течение 1095 дней, влекут за собой наложение штрафа в размере 50 % суммы налога, подлежащего начислению и/или уплате в бюджет.

Действия, предусмотренные абзацем первым п. 127.1 ст. 127 Кодекса, совершенные в течение 1095 дней в третий раз и более, влекут за собой наложение штрафа в размере 75 % суммы налога, подлежащего начислению и/или уплате в бюджет.

Кроме того, при начислении суммы налогового обязательства, определенного налогоплательщиком или налоговым агентом, по истечении 90 календарных дней, следующих за последним днем предельного срока уплаты налогового обязательства, начисляется пеня (пп. 129.1.3 п. 129.1 ст. 129 Кодекса).

Следовательно, если самостоятельное исправление ошибки относительно начисленной (уплаченной) суммы военного сбора привело к увеличению налогового обязательства, к налоговому агенту применяется ответственность в виде штрафа (п. 127.1 ст. 127 Налогового кодекса) и по истечении 90 календарных дней, следующих за последним днем предельного срока уплаты налогового обязательства, начисляется пеня.

ИСПОЛЬЗОВАННАЯ ЛИТЕРАТУРА

Налоговый кодекс – Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI. Приказ № 4

Источник: http://www.visnuk.com.ua/ru/publication/100004625-orenda-nerukhomosti-khto-splachuye-podatki

Консультации в БЗ, разъясняющие особенности обложения арендных доход

Имеет ли право физическое лицо сдавать в аренду земли от лица юридического?

Налоги и бухгалтерский учет Сентябрь, 2018/№ 74 https://i.factor.ua/journals/nibu/2018/september/issue-74/article-39179.html

Вопрос

Ответ

Деятельность по сдаче имущества в аренду

Нужно ли физическому лицу, сдающему в аренду собственное имущество, регистрироваться предпринимателем?

Сдача в аренду собственного недвижимого имущества может осуществляться физическим лицом как в пределах предпринимательской деятельности, так и путем выполнения норм п. 170.1 НКУ без регистрации арендодателя в качестве физического лица — предпринимателя

Имеет ли право физлицо-иностранец, имеющее постоянное место проживания в Украине, сдавать недвижимое имущество в аренду самостоятельно?

Независимо от того, что физическое лицо — нерезидент имеет постоянное место проживания в Украине, сдача в аренду недвижимого имущества осуществляется в соответствии с требованиями п.п. 170.1.

3 НКУ, то есть через физическое лицо — предпринимателя или юридическое лицо — резидента (уполномоченных лиц), выполняющих представительские функции такого нерезидента* на основании письменного договора и выступающих его налоговым агентом относительно таких доходов

* Мнение редакции.Требование о предоставлении физлицом в аренду недвижимости исключительно через физическое лицо — предпринимателя или юридическое лицо — резидента (уполномоченных лиц), выполняющих представительские функции такого физлица, установлено п.п. 170.1.3 НКУдля физлиц-нерезидентов.

Однако иностранец, который имеет место проживания также в иностранном государстве,считается резидентом, если имеет место постоянного проживания в Украине. Это прямо указано в абз. 2 п.п. «в» п.п. 14.1.213 НКУ.

Таким образом, считаем, что если иностранец — резидент Украины, он имеет право сдавать недвижимое имущество в аренду самостоятельно.

Имеет ли право физлицо-нерезидент сдавать в аренду собственное недвижимое имущество непосредственно юрлицу, которое выполняет функции налогового агента относительно доходов такого физлица?

Физическое лицо — нерезидент не может сдавать в аренду собственное недвижимое имущество непосредственно юридическому лицу, которое выполняет функции налогового агента относительно доходов такого физического лица.

Такой вывод следует из положений ст. 237, 238 ГКУ

Аренда земельных участков

Имеет ли право физлицо получить справку по форме № 3ДФ, если один из земельных участков сдается в аренду другому субъекту хозяйствования?

Справка выдается собственнику сельскохозяйственной продукции отдельно на каждый земельный участок, который был использован для выращивания (производства) сельскохозяйственной продукции, и не выдается на земельные участки, сданные в аренду другим субъектам хозяйствования (не используемые непосредственно налогоплательщиком)

Как определяется объект обложения НДФЛ по операциям по предоставлению в аренду земельного участка сельхозназначения, земельной доли (пая)?

Объект обложения НДФЛ по операциям по предоставлению в аренду земельного участка сельхозназначения, земельной доли (пая) определяется исходя из размера арендной платы, указанной в договоре аренды, но не меньше чем 3 % определенной в соответствии с законодательством стоимости земельного участка, земельной доли (пая) (см. п.п. 170.1.1 НКУ, ст. 1 Указа Президента Украины от 02.02.2002 г. № 92/20)

Уплата НДФЛ

В какой бюджет перечисляются налоговым агентом суммы НДФЛ, начисляемого с доходов за сдачу физлицом в аренду (субаренду, эмфитевзис) земельных участков?

В соответствии с п.п. 168.4.

9 НКУ суммы НДФЛ, удержанные налоговым агентом из доходов за сдачу физическими лицами в аренду (субаренду, эмфитевзис) земельных участков, земельных долей (паев), выделенных или не выделенных в натуре (на местности), уплачиваются таким налоговым агентом в соответствующий бюджет по местонахождению таких объектов аренды (субаренды, эмфитевзиса)

В какой бюджет должен уплачивать НДФЛ субъект хозяйствования, который не имеет обособленных подразделений, а имеет собственные или арендованные помещения (здания) в разных регионах Украины или/и районах города, в которых работают наемные работники такого субъекта хозяйствования?

НДФЛ подлежит уплате в соответствующий местный бюджет по местонахождению (месту расположения) собственных или арендованных помещений (зданий)* в разных регионах Украины, в которых работают наемные работники такого субъекта хозяйствования, несмотря на отсутствие у такого субъекта хозяйствования обособленных структурных подразделений

* Мнение редакции.Пунктом 168.4 НКУ обязанность по уплате НДФЛ по местонахождению подразделения предусмотрена только для обособленных подразделений.

Структурное подразделение не соответствует признакам обособленного подразделения.

Поэтому НДФЛ подлежит уплате по местонахождению юридического лица, а не по местонахождению его структурного подразделения (пп. 168.2.4 — 168.4.4 НКУ, ч. 2 ст. 64 БКУ).

Налоговый расчет по форме № 1ДФ

Нужно ли отражать в гр. «Работало по гражданско-правовым договорам» формы № 1ДФ количество физлиц по договорам аренды имущества?

В графе «Работало по гражданско-правовым договорам» налогового расчета по форме № 1ДФ не проставляется количество физических лиц, получавших доходы по договорам аренды недвижимого (подвижного) имущества

Каким образом облагается НДФЛ доход от предоставления физлицом в аренду движимого имущества юридическому лицу?

Субъект хозяйствования — арендатор при выплате дохода физическому лицу — арендодателю обязан начислить, удержать и уплатить в бюджет НДФЛ по ставке 18 % и отразить данную выплату в форме № 1ДФ по признаку дохода «127»

Нужно ли отражать в форме № 1ДФ сумму арендной платы, перечисляемой физлицу-предпринимателю (уполномоченному лицу), выполняющему представительские функции относительно предоставления недвижимого имущества в аренду физлицом-нерезидентом?

Да, сумма арендной платы, которая перечисляется юридическим лицом (физическим лицом — предпринимателем) другому физическому лицу — предпринимателю (уполномоченному лицу), выполняющему представительские функции относительно предоставления имущества в аренду физическим лицом — нерезидентом по договору аренды недвижимого имущества, отражается с признаком «157»

Какое лицо указывается в форме № 1ДФ, если суммы арендных платежей начисляются (выплачиваются) в пользу несовершеннолетнего ребенка, малолетнего ребенка, у которого есть опекун?

Если арендодателем, с которым непосредственно заключен договор аренды, является несовершеннолетний (малолетний) ребенок — собственник имущества и арендные платежи начисляются (выплачиваются) в пользу этого ребенка, то в форме № 1ДФ отражается начисленная (выплаченная) сумма арендных платежей с указанием регистрационного номера учетной карточки такого ребенка

ЕСВ

Является ли базой начисления ЕСВ сумма арендной платы, которая выплачивается юрлицом (ФЛП) по договору аренды недвижимого (движимого) имущества физлицу?

Отношения, возникающие при заключении договора найма (аренды), не имеют признаков правоотношений, которые регулируют выполнение работ или предоставление услуг. Поэтому ЕСВ не начисляется на сумму арендной платы, уплаченной в пользу физического лица согласно договору найма (аренды) недвижимого (движимого) имущества

Источник: https://i.factor.ua/journals/nibu/2018/september/issue-74/article-39179.html

Адвокат-online
Добавить комментарий