Ипотечное наследство, и наследство по завещанию

Ипотека и наследство

Ипотечное наследство, и наследство по завещанию

Представьте себе ситуацию: человек, не выплатив полностью ипотечный кредит, умер. Родственники получили в наследство квартиру с обременением. Должны ли они погашать до конца кредит или это сделает за умершего собственника страховая компания? И что будет с квартирой, если наследники не захотят выплачивать кредит до конца?

На самом деле нюансов тут довольно много. Все зависит и от того, есть ли у основного заемщика созаемщики или поручители, и от причин смерти. Понятно, что любой банк, выдающий кредит, стремится обезопасить себя от возможных рисков.

Как правило, при выдаче ипотечного кредита применяются два вида страхования: страхование недвижимости, передаваемой в залог банку; жизни и здоровья заемщика. Особое внимание необходимо обратить на договор страхования жизни и здоровья, ведь ипотечный кредит берется не на один год, а за это время может многое измениться.

Вникать необходимо во все детали договора страхования, для того чтобы в случае болезни (утраты трудоспособности) или смерти заемщика его семья не имела задолженности перед банком и смогла остаться жить в купленной по ипотеке квартире, а за кредит расплатилась бы страховая компания.

Стоит помнить о том, что страховщики расстаются со своими деньгами неохотно и устанавливают различные ограничения (и поэтому то, что напечатано самым мелким шрифтом, надо читать особенно внимательно).

Например, необходимо следить, чтобы не было задолженности перед страховой компанией при выплате страховых премий: любая задержка или долг могут в буквальном смысле дорого обойтись.

Если жизнь заемщика была застрахована, а его смерть наступила в результате страхового случая, то страховая компания обязана совершить выплату в пользу банка, которая погасит сумму задолженности данного заемщика.

На полную выплату кредита, как правило, можно рассчитывать, если заемщик умер или получил инвалидность I или II группы из-за несчастного случая. Если инвалидность получена по другой причине или получена лишь III группа инвалидности, страховых выплат не будет.

Страховая компания, как правило, не включает в стандартный пакет компенсации при временной нетрудоспособности и получение инвалидности 1 или 2 группы в результате болезни. Эти моменты необходимо обсуждать отдельно, но это делает страховой пакет дороже.

По желанию можно просить страховую компанию расширить страховое покрытие, включив в него временную утрату трудоспособности (III группу), а также утрату трудоспособности по любой причине. В этом случае наследники получат квартиру, свободную от обременения.

Не страховой случай

Но, как всегда, есть несколько но, по которым страховая компания может отказаться от выплаты остатка долга.

К примеру, случай смерти не является страховым (не указан как страховой в договоре страхования), а родственники умершего приняли наследство.

Они обязаны будут погасить кредит вместо самого заемщика, неся все его обязательства по кредитному договору. В случае отказа или недолжного выполнения этих обязательств банк будет вправе обратить взыскание на заложенную квартиру.

Нередкая причина, по которой страховая компания может отказаться от выплат: заемщик утаил от страховой компании, что он болен той или иной болезнью.

В этом случае для родственников умершего существует два варианта: родственники получают наследство с обременением, гасят кредит (схема погашения согласуется с банком отдельно), и квартира переоформляется в их собственность, либо квартира продается, а деньги делятся между банком (в сумме, достаточной для закрытия кредита) и наследниками. Кроме того, не стоит забывать, что, на основании статьи 1175, наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно. Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества: если квартира досталась двум наследникам в равных долях, то и долг за нее будет поделен на две равные части.

Еще один случай, когда родственники погибшего не получат компенсацию: если смерть наступила в результате суицида или вследствие преднамеренного убийства (что будет доказано органами МВД), а договор такие случаи не относит к числу страховых.

Как поделить долги?

В случае если родственники умершего идут на продолжение выплаты кредита, банк может оставить либо старую схему выплат, либо пересчитать ее в варианте, более адаптированном под нужды родственников, или даже предложить улучшенные условия (в подобных ситуациях банки обычно идут навстречу клиентам).

А что будет с квартирой, если случай не страховой и наследники не захотят выплачивать кредит до конца? В соответствии со статьей 1175 и статьей 323 Гражданского кодекса, каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему имущества. Таким образом, банк-кредитор вправе продать квартиру, выставив ее на аукцион. В этом случае наследники могут рассчитывать только на ту сумму, которая останется с продажи квартиры после оплаты всех долгов и вычета накладных расходов.

Кроме того, у наследников есть право отказаться от наследства, но далеко не во всех случаях. Отказ от части причитающегося наследнику наследства не допускается, т.е.

если наследник вступает в наследство, а в наследственную массу входит машина, квартира (обремененная ипотекой, с невыполненными обязательствами по кредитному договору), загородный дом, невозможно отказаться только от квартиры, обремененной долгом.

Но в любом случае до принятия наследства требования кредиторов могут быть предъявлены к исполнителю завещания или к наследственному имуществу.

В последнем случае суд приостанавливает рассмотрение дела до принятия наследства наследниками или перехода выморочного имущества в порядке наследования к Российской Федерации.

Если наследники не отказались от наследства, приняли его, но отказываются платить по обязательствам наследодателя, то долги будут взысканы с них через суд.

Источник: http://gs42.ru/ipoteka/ipo_inheritance.html

Как оформить наследство на квартиру, находящуюся в залоге у банка – Ипотека и финансы

Ипотечное наследство, и наследство по завещанию

02.12.2014 | 00:00 28530

Наследование приобретенной в ипотеку и заложенной в банке недвижимости – весьма непростой с юридической и практической точки зрения сюжет. Постараемся разобраться в алгоритме действий наследника.

Беря ипотечный кредит на 15-20 лет, человек настраивается на долгую счастливую жизнь в новом жилье. Мечты, увы, сбываются не всегда – несчастный случай или болезнь порой становятся причиной преждевременной смерти. После умершего остаются квартиры, долги и наследники.

Кто наследник?

На этот вопрос ответить проще всего – общий принцип наследования имущества изложен в Гражданском кодексе РФ. Наследование бывает двух видов: по завещанию (статья 1118 ГК РФ) и по закону (статья 1141 ГК РФ). С первым вариантом все ясно: указанные в завещании лица и являются главными претендентами на упомянутое в тексте имущество.

Но если документ не был составлен или заверен у нотариуса, в действие вступает второй вариант – завещание в силу закона.

В этом случае ГК РФ выстраивает наследников в восемь очередей в зависимости от степени родства с наследодателем. К наследникам первой очереди относятся супруг, дети и родители.

Даже в тех случаях, когда муж и жена являлись созаемщиками по договору ипотечного кредитования, после смерти одного из них его доля окажется разделена поровну между всеми первоочередными наследниками.

Если близких родственников нет, право наследования переходит к наследникам второй очереди – к братьям и сестрам, бабушкам и дедушкам усопшего с обеих сторон. Этот же принцип действует и далее.

Как продать ипотечную квартируСрок погашения ипотечного кредита редко составляет менее десяти лет. Но за это время у заемщика может многое произойти в жизни, и не исключено, что >>Наследники каждой очереди имеют право на равные доли в оставшемся имуществе. Но возможно отказаться от своей части в пользу другого лица.

К примеру, родители, потерявшие сына, могут передать свои доли в наследстве его детям (своим внукам), проживающим в ипотечной квартире. Отказ необходимо зафиксировать в письменной форме и либо лично отнести открывшему наследственное дело нотариусу, либо доверить это представителю, либо отправить по почте заказным письмом.

Понятно, что в последнем случае все равно придется навестить ближайшую нотариальную контору, чтобы заверить подпись под заявлением.

Что делать?

Закон отводит на непростой процесс оформления наследства довольно длительный срок – шесть месяцев. За это время заинтересованное лицо должно собрать и представить нотариусу по месту открытия наследственного дела внушительную пачку документов. Прежде всего это выданное отделением ЗАГСа на основании медицинского заключения свидетельство о смерти.

(В редких случаях факт смерти устанавливает суд. Соответственно, подтверждающим документом будет являться его постановление.) Кроме того, потребуется получить справку из паспортного стола о месте регистрации наследодателя на день смерти.

Наконец, необходимо документально подтвердить родство с умершим, представив паспорт, свидетельство о заключении или расторжении брака, свидетельство о рождении, справку о смене фамилии. Завершающий аккорд – заявление о своем праве и желании вступить в наследство.

Если нотариус не выявит никаких препятствующих обстоятельств, то по завершении полугодового периода будет выдано свидетельство о праве на наследство.

Однако этот внятный, хотя и длинный, перечень дел не исчерпывает всех хлопот, которые сваливаются на потенциального наследника ипотечной недвижимости.

Несмотря на тяжелое душевное состояние, ему придется собрать волю в кулак и поторопиться. Дело в том, что подавляющее большинство ипотечных заемщиков страхуют свою жизнь и здоровье. В договоре страхования указывается срок, в течение которого необходимо оповестить страховую компанию о случившемся несчастье.

В большинстве случаев это можно сделать в течение 30 календарных дней. Но, например, в правилах «Росгосстраха» на установление контакта со страховщиком дается всего два дня с того момента, как выгодоприобретатель узнал о смерти застрахованного. Если пропустить сроки, страховая компания может отказаться выполнять свои обязательства. Для восстановления справедливости придется обращаться в суд.

Хотя заемщик страхует свою жизнь в пользу банка, тот не станет требовать компенсации со страховой компании. Общение со страховщиком – обязанность наследников

Строго говоря, выгодоприобретателем по договорам ипотечного страхования является банк. Но он не станет проявлять инициативу, так что ставить в известность страховщиков придется наследникам. Сделать это необходимо в письменной форме – лично, заказным письмом или телеграммой.

После подачи документов остается терпеливо ждать решения компании, которая может два-три месяца разбираться, является ли случай страховым.

Тем временем следует связаться с банком и точно так же – в письменной форме – поставить держателя залога в известность об изменившихся обстоятельствах.

До вступления в наследство лучше продолжать ежемесячно гасить кредит, так как в ином случае обязательства по займу возрастут на сумму пеней и штрафов.

Заплатят или нет?

Очень сложно предсказать, как поведет себя страховая компания в случае смерти застрахованного. Если смерть будет признана страховым случаем, то наследникам беспокоиться не о чем. В течение нескольких дней на счет банка поступит сумма, равная размеру невыплаченного кредита плюс 10%.

Если страховая сумма превысит долг (такое возможно к концу срока действия договора страхования жизни, который заключается на год), то разницу получит наследник.

Но дело в том, что в договорах личного страхования предусмотрен длинный список причин, по которым событие признается нестраховым.

Помимо традиционных (войны, революции, радиационное заражение), в перечне исключений – смерть от СПИДа, самоубийство и убийство, которые произошли в первые два года обслуживания кредита. В этом списке также все случаи гибели застрахованного, в той или иной мере спровоцированные его действиями.

Например, вследствие травм, полученных в пьяном виде. Или – в аварии, когда за рулем был нетрезвый застрахованный. Или – во время занятий рискованными видами спорта. Особо изобретательные страховщики вносят в список исключений смерть вследствие беременности и родов в течение первого года после заключения договора.

Но чаще всего страховые компании пытаются доказать, что смерть наступила вследствие хронического заболевания, о котором клиент ради экономии предпочел умолчать в момент приобретения страховки.

Принять или отказаться?

Рассмотрим пессимистический вариант. Допустим, страховая компания отказывается гасить кредит и суд ее поддержал.

Перед наследниками встает проблема: принимать ли наследство, обременненное долгами, или отказаться от него? Ведь далеко не все «потянут» выплаты по ипотеке.

Самое досадное, что невозможно принять наследство по частям – отказаться от ипотечной квартиры, но взять «чистую» машину, дачу, накопления. Закон по этому пункту читается однозначно: либо все, либо ничего.

Банк не может потребовать с наследников в счет компенсации ипотечного кредита сумму больше той, которую удалось выручить за продажу залоговой недвижимости

Впрочем, наиболее прозорливые наследодатели нашли способ облегчить жизнь своих наследников. Можно выделить ипотечную недвижимость из общей массы наследуемого имущества и завещать ее конкретному человеку.

Даже если это единственный наследник, он сможет отказаться от наследства по завещанию, но принять всю недвижимость и «движимость», причитающуюся ему в силу закона. Квартира тогда отойдет банку. Решение – принимать или отказаться – необходимо принять и реализовать в течение полугода с момента смерти наследодателя.

Если дело о ведении наследства уже открыто, отказываться от своей части требующего финансовых вложений имущества следует в письменном заявлении, которое необходимо передать нотариусу. Если в нотариат еще не обращались, можно просто ничего не делать.

Бездействие наследников в течение шести месяцев, отведенных на наследственные дела, воспринимается с точки зрения закона как отказ от своих прав. Кстати, если ипотечное имущество переходит по наследству несовершеннолетним детям умершего, а других наследников нет, закон не освобождает новых владельцев от обязанности гасить кредит.

Естественно, делать это придется опекуну. Если он не в состоянии обслуживать банковский заем и считает, что такие затраты поставят его и опекаемых на грань выживания, от наследства можно отказаться. Но сделать это будет непросто – только через органы опеки.

Чаще всего несостоятельный наследник все же выбирает другой путь.

Принимает наследство вместе с долгами и ищет вместе с банковскими специалистами выход из ситуации. При благосклонном настрое кредитора срок кредитования удлиняется, а размер ежемесячных платежей, соответственно, уменьшается. Или квартира сдается в аренду, за счет чего обслуживается заем. Или, в крайнем случае, залоговая недвижимость продается, долг погашается, а разница, если она будет, отдается наследнику.

Справка БН

Затраты на принятие недвижимости по наследству в силу завещания или закона (скачать)

Елена Денисенко    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/204230/

Наследование ипотечной квартиры

Ипотечное наследство, и наследство по завещанию

Характерная особенность ипотеки – долгий период кредитования: до 30 лет. В течение срока выплат жизненные обстоятельства нередко кардинально меняются, вплоть до смерти заемщика. Это влечет практические и юридические последствия для наследников как в вопросе права собственности, так и в вопросе обязательств перед банком.

Можно ли завещать ипотечную квартиру и как это сделать?

Завещание предполагает передачу имущественных прав и обязательств на собственное имущество наследодателя. По закону квартира, купленная в ипотеку, – собственность заемщика, значит ее можно передать по наследству.

При этом недвижимость также остается в залоге у кредитора до погашения займа.

Если в ипотечном договоре есть запрет на передачу ипотечного жилья по наследству, он не законен: если вы подадите в суд, его признают недействительным.

Заемщик-залогодатель имеет право вносить распоряжения, касающиеся ипотечной недвижимости, в завещание. Иначе в случае его смерти ее разделят между всеми наследниками по закону. При этом каждому из них предстоит выплачивать долг банку в размере полученной доли.

Завещание избавляет других родственников от выплаты кредита. Наследник по завещанию имеет право принять наследство в виде залоговой недвижимости либо отказаться от него в пользу государства.

Если в завещании указано несколько наследников и от наследства отказался один из них, остальные имеют право унаследовать его долю (какая кому достанется часть, решают обоюдным согласием либо через суд).

При внесении ипотечной квартиры в завещание заемщик не обязан уведомлять об этом банк или просить у него разрешения.

Что происходит после смерти заемщика?

Право собственности оформляют не раньше чем через 6 месяцев после смерти наследодателя. До этого недвижимость так же находится в залоге у банка. Вместе с правом собственности переходит обязанность платить долг по кредиту. Никакие льготы для пенсионеров, ветеранов, инвалидов и так далее в данном случае законом не предусмотрены.

Наследник, вне зависимости от своего социального статуса, при вступлении в наследство принимает все обязательства по договору ипотеки и обязан их выполнять. Он также имеет право не принимать наследство – для этого нужно оформить официальный отказ у нотариуса.

Если вы не готовы отказаться от наследования жилья при этом не располагаете достаточной суммой средств для погашения ипотечного кредита, действующее законодательство предоставляет несколько путей выхода из сложившейся ситуации.

1. Долг по кредиту погашает страховая компания

При заключении кредитного договора жизнь и здоровье заемщика в обязательном порядке страхуют. Если смерть наследодателя наступила в результате страхового случая – болезни, несчастного случая или других перечисленных в договоре причин, – то долг погашает страховщик. В данном случае наследство достается наследникам без обременений.

Чтобы воспользоваться этой возможностью, наследнику необходимо письменно оповестить банк и страховую компанию о смерти заемщика. Это лучше сделать в срок, указанный в страховом договоре. Если вы его пропустите, то восстанавливать права придется через суд. Закон при этом будет на вашей стороне, так как предусматривает 3-годичный срок оповещения страховщика о смерти заемщика.

Нередко страховщики оспаривают подобные страховые требования и пытаются доказать, что заемщик скрыл от них заболевание, ставшее причиной смерти.

Если страховая компания отказывается выполнять взятые на себя обязательства, следует подать иск в суд. При этом если на долг начисляются проценты, их по закону тоже обязан погасить страховщик.

В случае разногласий со страховой компанией рекомендуется обратиться за помощью к юристу.

2. Изменение условий кредитного договора

Если смерть наследодателя – не страховой случай, и погашать ипотечный кредит придется вам, то можете попытаться договориться с банком об изменении условий кредитного договора, например продлить срок его действия, чтобы уменьшить сумму ежемесячных платежей.

В случае финансовых затруднений вы можете попросить предоставить льготы, например разрешение на сдачу унаследованного жилья в аренду, чтобы полученными средствами погашать кредит. Либо вы можете попросить у банка согласие на продажу, чтобы частью вырученной суммы оплатить оставшийся долг.

В этом случае цена на объект будет ниже рыночной, потому что покупатели неохотно идут на сделки с кредитным и наследуемым жильем.

Изменение условий кредитного договора – не обязанность, а право банка. Как правило, вам пойдут навстречу, если вы документально докажете свою платежеспособность. Если банк посчитает наследника неплатежеспособным, то может обратиться в суд с иском о расторжении кредитного договора, после чего выставить залоговую недвижимость на продажу.

Пока вы будете вести переговоры с банком об изменении кредитных условий, платежи по первоначальному ипотечному договору должны погашаться вовремя и в полном объеме. В противном случае на них могут быть начислены пени и штрафы.

3. Оплата кредита поручителями

В подавляющем большинстве случаев обязанности поручителя по ипотечному кредиту заканчиваются в момент смерти заемщика.

Редкие исключения – когда в договоре прописано, что поручитель согласен отвечать за невыполнение обязательств должника его наследниками.

Как правило, это бывает, если наследник – несовершеннолетний ребенок, наследодатель – один из его родителей, а поручители – дедушка с бабушкой. Если опекун наследника – второй из родителей, то в этой ситуации ему не придется выплачивать кредит банку.

4. Отказ от наследства

Если вы не в состоянии выплатить ипотечный кредит за квартиру, то можете отказаться от вступления в наследство. В этом случае квартира перейдет в собственность государству, и банк будет взыскивать долг с него.

Имейте в виду, что принимать наследство либо отказываться от него можно только в полном объеме. Если вы откажетесь от залогового имущества, то должны будете отказаться и от необремененного, например от земли, машины и прочего.

Особенности наследования находящейся в ипотеке квартиры

Несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане принимают либо отказываются от наследства с разрешения опекуна либо органов опеки и попечительства. При принятии наследства в данном случае обязанности по погашению кредита возлагаются на опекуна.

Если наследников несколько, то все перечисленные действия должны осуществляться по их обоюдному согласию. В противном случае все вопросы решаются в судебном порядке.

Наследник отвечает по доставшимся в наследство кредитным обязательствам в пределах унаследованного имущества. Это значит, что банк не сможет взыскать с вас больше, чем стоит ипотечная квартира. Худшее, что может случиться, – в результате выплаты остатка долга по ипотеке вы выйдете в ноль.

Однако, как правило, рыночная стоимость недвижимости выше, чем кредитные обязательства перед банком. Поэтому прежде чем принимать решение об отказе или принятии наследства, изучите рыночную конъюнктуру и проконсультируйтесь у юриста и риелтора.

Приняв наследство, вы не сможете от него отказаться, а отказавшись – вернуть.

Источник: https://www.6543210.ru/info/ipoteka-nasledovanie/

Ипотека по наследству: как сохранить квартиру для детей

Ипотечное наследство, и наследство по завещанию

Что нужно сделать, чтобы потомки не лишились заложенной недвижимости

Ипотеку в России оформляют надолго — современного заемщика не удивишь кредитами на 25 или 30 лет. Предугадать, что произойдет с заложенной квартирой, если покупатель умрет, не выплатив полную сумму долга, возможно не всегда.

В оформлении ипотеки слишком много условий, от которых зависит, кому достанется недвижимость после смерти владельца. Многие заемщики считают, что заложенная квартира автоматически достанется их детям.

Как выяснилось, так происходит далеко не всегда.

Первый фактор — это степень родства. По российским законам, ближайшими родственниками считаются супруги и дети. По умолчанию имущество умершего вместе с его долговыми обязательствами достается именно им.

«Наследство распределяется между правопреемниками согласно очередности. Иными словами, в первую очередь на имущество претендуют ближайшие родственники.

Если их нет, то правопреемниками становятся представители последующих очередей, — объясняет заместитель главы юридического департамента риелторской компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Зимохин.

— Имущество делится между наследниками одной очереди поровну — в равных долях без всяких исключений».

Таким образом, если у ипотечного заемщика остались трое детей, то заложенная в банке квартира достанется каждому из них в равной пропорции — по трети на каждого. Если же у заемщика осталась вдова-созаемщик, которой принадлежала половина квартиры, то по наследству перейдет только половина квартиры — собственником второй половины останется супруга.

Другое дело — завещание, согласно которому собственник вправе завещать квартиру любому человеку или организации на планете. «Главное — обратиться к нотариусу, — напоминает Зимохин. — Если завещатель находится в больнице, то заверить завещание сможет даже главврач данного учреждения».

Впрочем, наличие завещания не гарантирует, что квартира на 100% достанется выбранным людям: в российском законодательстве предусмотрены исключения, которые считаются весомее воли покойного. «Даже при составлении завещания существуют нюансы.

Есть лица, претендующие на обязательную долю в наследстве. В эту категорию входят дети, которые на момент смерти наследодателя не достигли совершеннолетия или являлись нетрудоспособными.

Также сюда входят нетрудоспособные лица, находившиеся на иждивении у умершего, нетрудоспособные супруги и родители завещателя», — перечисляет Зимохин.

«Если лиц, претендующих на обязательную часть в наследстве, нет, то можно завещать свое имущество кому угодно без ограничений, — добавляет заместитель главы юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость». — Оспорить завещание можно только в судебном порядке, и то при наличии для этого веских причин.

По сути, это будет актуальным в том случае, если нарушены права близких родственников, претендующих на обязательную долю в наследстве». «Несовершеннолетние наследники могут проводить операции с недвижимостью только через своих опекунов», — уточняет руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков.

После того как доли в заложенной квартире распределятся между наследниками, начнется самое интересное: новые владельцы смогут отказаться от своей части. Если получатель наследства не хочет принимать на себя долговые обязательства за «свалившуюся» на него квартиру, он имеет полное право не вступать в наследство.

В этом случае недвижимость достанется банку, в котором была оформлена ипотека. «Наследникам, не желающим нести ответственность за долги умершего, придется отказываться от наследства целиком. В случае если от ипотечной квартиры отказались все наследники, то банк забирает объект и реализует его с помощью аукциона.

Если вырученных средств оказалось недостаточно для погашения долга, то остаток задолженности просто списывается», — рассказывает Владимир Зимохин.

Подвох в том, что отказаться от ипотеки, но принять все остальное, не получится: для таких случаев в России действует специфический принцип «все или ничего». «Нельзя принять имущество и вместе с этим отказаться от долгов, которые существовали у умершего. Вместе с имуществом наследникам переходит обязанность платить по кредитам, — объясняет представитель «НДВ-Недвижимости».

— Если наследников несколько, то каждый из них отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего имущества — то есть если недвижимость унаследована в равных долях, то и долги распределяются в равных долях». Наследникам, которые согласятся продолжить дело родителей, придется выплачивать долг по той же схеме и с той же периодичностью, что и оригинальный заемщик.

Уберечь детей от ипотечных выплат можно с помощью страховки. Застраховать свою жизнь предлагают практически всем современным заемщикам, пользоваться этой услугой или нет — каждый решает сам.

В идеальном мире система действует так: «Владелец квартиры умер, право собственности переходит его наследникам, а кредит [полностью] выплачивает страховая компания», — описывает механизм Алексей Новиков.

На деле процедура может отличаться. К примеру, заемщик мог застраховаться не от любой смерти, а только от смерти от несчастного случая. При таком сценарии страховая компания имеет право отказаться от погашения ипотеки под предлогом естественного или насильственного характера смерти.

«Смерть собственника должна быть признана страховым случаем, чтобы обязанности по выплате кредита не легли на плечи наследников, — подтверждает Новиков. — Так, в печально известной истории заемщик, который больше не мог выплачивать кредит, покончил жизнь самоубийством, чтобы избавить семью от кредита.

Между тем самоубийство не является страховым случаем, а потому все долги легли на плечи вдовы с двумя детьми».

Из-за многочисленных ограничений и подводных камней наиболее простым способом передать детям заложенную квартиру может показаться прижизненное переоформление ипотеки на наследников. По словам руководителя ипотечного центра Est-a-Tet, осуществить такой сценарий также непросто.

«Если заемщик хочет при жизни передать квартиру своим наследникам, то можно пойти двумя путями, — рассказывает Алекасей Новиков. — Первый путь — при оформлении кредита сделать своего наследника созаемщиком.

Поскольку собственность на квартиру оформляется на заемщика и созаемщика (и никто другой не может быть собственником квартиры, находящейся в залоге), то после смерти заемщика созаемщик остается единственным собственником квартиры, который далее выплачивает кредит».

Альтерантивные варианты сложнее. «Второй путь — сделать переуступку прав собственности с переводом долга, — указывает Алексей Новиков. — Для этого необходимо получить разрешение банка и оформить на нового собственника оставшийся кредит.

Тут нужно понимать, что наследник должен удовлетворять всем требованиям банка. Его будут оценивать так же, как обычного заемщика, — по уровню дохода, наличию иных кредитов, рабочему стажу и другим факторам».

Планировать собственную ипотеку таким способом имеет смысл тем, кто точно знает, что через несколько лет его наследник выйдет на уровень дохода, необходимый для подтверждения ипотеки, но в момент оформления кредита еще не может похвастать достаточной для этого зарплатой.

Вариант подойдет будущим пенсионерам, которые хотят «застолбить» ипотечную квартиру до наступления пенсионного возраста, а через некоторое время переоформить заложенную недвижимость на сыновей или дочерей, начинающих карьеру.

Источник: http://ipoteka.realty.rbc.ru/article/ipoteka-po-nasledstvu-kak-sohranit-kvartiru-dlya-d/

Можно ли завещать квартиру в ипотеке: как составить завещание – Все по шагам

Ипотечное наследство, и наследство по завещанию

Ипотека подразумевает приобретение жилья за счет кредитных средств. При одобрении сделки банком, квартира становится собственностью заемщика с регистрацией залога. Завещать ипотечную квартиру можно без ограничений, хотя наследникам придется выплачивать долга по кредиту.

Можно ли завещать: что говорит закон

Согласно части 3 ГК РФ, допускается наследство квартиры или иного имущества, если оно принадлежало покойному на праве собственности. Соответственно, зарегистрировав права на ипотечную недвижимость, заемщик вправе составить завещание, определить порядок получения жилья наследниками. Согласие банка на совершение такой сделки не требуется.

Нужно учитывать важное правило, которое связано с непогашенными обязательствами покойного.

После смерти наследодателя все его долги передаются лицам, которые подали заявление и решили вступить в наследство.

Отказать от принятия обязательств при одновременном получении имущества нельзя. Поэтому банк сможет на законных основаниях требовать погашения ипотечного кредита с наследников.

Какие квартиры можно завещать

Никаких ограничений по наследованиюобъектов недвижимости закон не предусматривает. Должно соблюдаться единственноетребование – на квартиру должно быть зарегистрировано право собственностипокойного. Этот факт подтверждается выпиской из ЕГРН, которую запроситнотариус. Также подать запрос могут сами наследники.

Помимо ипотечных квартир, в содержаниезавещания можно включить и иные виды объектов. Например, допускается передаватьправа по наследству на жилье, полученное по приватизации, приобретенное навторичном рынке за счет своих средств. Нельзя завещать только муниципальнуюквартиру, выделенную по договору соц. найма.

Можно ли завещать часть квартиры

Если на объект была оформлена долеваяипотека, оформить завещательный бланк можно только на свою долю. Исключениемявляется совместное завещание супругов, когда они одновременно распоряжаютсяправами на случай своей смерти. При составлении завещания собственник вправе:

  • разделитьправа на объект между несколькими получателями, т.е. выделить равную или разнуюдолю для каждого из них;
  • указатьв завещательном бланке только часть помещения, которую получат наследники (всеостальное имущество будет наследоваться по закону);
  • предусмотретьсохранение права проживания для отдельных лиц, которые не получат права понаследству.

Для завещания нужно соблюдать принцип тайны и свободы волеизъявления наследодателя. Пока собственник жив, никто не вправе узнать, кому и на каких условиях он отписал квартиру. Нарушение этого условия повлечет недействительность завещания.

Указывать в завещательном бланке, что квартира в ипотеке, не нужно. Этот факт будет подтвержден автоматически при ведении наследственного дела.

Узнайте больше  Документы для завещания квартиры у нотариуса

Кто наследник

Ключевым преимуществом завещания является возможность указать любых получателей имущественных и денежных активов. Поэтому ипотечную квартиру можно завещать:

  • жене,детям, родителям, иному родственнику;
  • постороннимлицам, не состоящим в родстве с покойным (друзья, коллеги, соседи по подъезду);
  • юридическимлицам, если на момент открытия наследства они числятся в реестре ЕГРЮЛ.

Заставитьсобственника написать завещание на определенных лиц нельзя. Любые фактыпонуждения, давления или угрозы будут рассматриваться как нарушение принципасвободы волеизъявления. Такое завещание будет признано недействительным потребованию любого заинтересованного лица.

Можно ли завещать несовершеннолетнему

Завещатель может отписать ипотечнуюнедвижимость несовершеннолетнему ребенку (например, своим детям). Такой вариантнаследования не только соответствует закону, но и дает дополнительную экономиюсредств.

При вступлении в наследство несовершеннолетние дети освобождены отуплаты госпошлины.

От имени ребенка все формальности в наследственном делебудет соблюдать его законный представитель (родитель, опекун, попечитель).

Минусом оформления завещания на детей является существенное ограничение прав на распоряжение квартирой. Пока ребенку не исполнится 18 лет, продать унаследованное жилье можно только с согласия органа опеки. Выдается этого документ только при подтверждении. Что на несовершеннолетнего приобретена другая равнозначная недвижимость.

Как оформить завещание

Составить завещание можно только черезнотариуса. Если на документе не будет нотариального штампа, он не повлечетникаких юридических последствий.

Нотариус обязан убедиться в дееспособностизавещателя, понимании им сути происходящего и последствий. Подтверждать правана квартиру не обязательно, но желательно.

Это устранит проблемы иидентификацией объекта на стадии наследственного производства.

документа

Требования к форме и содержаниюзавещаний предусмотрены ГК РФ. Выделим ключевые моменты, которые нужно учестьнаследодателю:

  • завещаниеможет составляться только в письменном виде (обычно документ оформляет самнотариус);
  • наследодательможет указать точные характеристик завещанной квартиры в ипотеке, либо сделатьоговорку «передается все имущество, принадлежащее на момент смерти»;
  • втексте завещания указываются паспортные данные собственника, дополнительныеусловия для вступления в наследство, завещательные отказы и распоряжения.

Узнайте больше  Оформление наследства по завещанию

После составления документа нотариусобязан прочитать его вслух. Только затем ставится подпись и печать специалистанотариата. Один экземпляр завещания выдается наследодателю, второй остается нахранение в архиве конторы. Также нотариус обязан сделать запись в федеральномреестре, что устранит споры после смерти завещателя.

Стоимость услуги

Услуги по оформлению и удостоверениюзавещания платные. Стоимость не зависит от рыночной оценки имущества иликвартиры. Согласно НК РФ, за удостоверение любого завещания нужно оплатитьнотариусу 100 руб. По дополнительному тарифу оплачивается составление бланкасотрудниками нотариальной конторы.  Какправило, такая услуга стоит 1500-2000 руб.

За получения ипотечной квартиры в собственностьпо наследству пошлину будут править получатели. Ее размер зависит от ценыобъекта и степени родства с покойным:

  • близкиеродственники должны заплатить 0.3% от стоимости, но не более 100 тыс. руб.;
  • дальняяродня или посторонние наследники платят 0.6%, но не более 1 млн. руб.

Освобождены от платежейнесовершеннолетние дети и ряд иных льготников. Если ипотечное жилье получаютсразу несколько лиц, госпошлина будет рассчитана пропорционально их долям.

Как избежать оспаривания завещания

Уже после смерти наследодателя можетвозникнуть вопрос о недействительности завещания. Такой иск в суд могутпредъявить не только наследники, лишенные имущества, но и иные заинтересованныелица. Основания для оспаривания указаны в законе, в том числе:

  • нарушениеформы и порядка удостоверения завещания (например, при отсутствии подписи ипечати нотариуса);
  • распоряжениеимуществом, не принадлежавшим покойному (например, если вам одобряют ипотеку,завещать квартиру можно только после регистрации права в Росреестре);
  • нарушениетайны волеизъявления;
  • совершениепротивоправных действий в отношении завещателя или наследников (например,угрозы или насилие для изменения содержания документа).

Неявляется нарушением тот факт, что наследодатель не указан в завещанииродственников, а отписал ипотечную квартиру постороннему лицу. Ряд лиц (супруг,дети, родители) смогут получить обязательную долю даже в этом случае.

При соблюдении перечисленных правил инорм ГК РФ, проблем с оспариванием не возникнет. Также желательнопроконсультироваться у юриста еще на стадии подготовки завещания.

Узнайте больше  Вступление в наследство по закону: новые правила

Отказ от ипотеки по наследству

Право собственности на ипотечнуюквартиру переходит только лицам, подтвердившим желание получить имущество понаследству. Такое заявление наследники должны подать в нотариальную контору втечение 6 месяцев. Также любой из претендентов может направить официальныйотказ от принятия имущества, либо воздержаться от подачи заявления.

Основной причиной для отказного решенияявляется нежелание выплачивать долг за квартиру, если она находится подипотечным обременением банка.

Особенно это актуально, если кредит был взятнепосредственно перед смертью заемщика. В этом случае остаток по ипотеке будетпрактически равен рыночной стоимости жилья.

Наследник наверняка окажется вубытке, так как ему нужно еще уплатить и большую пошлину нотариусу.

Указанные правила отличаются длясозаемщика-супруга. При оформлении ипотеки муж и жена несут равные права иобязанности перед банком. В случае смерти одного из созаемщиков, они перейдут кпережившему супругу. Поэтому если жена не вступала в наследство после смертимужа, ей все равно придется платить по кредиту, оплачивать имущественноестрахование ипотечной квартиры.

Закон не содержит ограничений по оформлению завещаний на недвижимость под ипотекой. Однако пока в пользу банка зарегистрирован залог, наследники не смогут избежать выплат долга по кредиту. Такое требование законно, а избежать расчета по задолженности можно только при отказе от наследства.

Еще больше информации о правилах завещания ипотечной квартиры вы сможете узнать на бесплатной консультации у наших юристов. Звоните по телефонам, указанным на сайте, либо свяжитесь с консультантом через онлайн-чат. Мы разъясним нормы закона и судебной практики, поможем учесть все нюансы наследования при ипотеке.

Источник: https://vseposhagam.ru/mozhno-li-zaveshhat-kvartiru-v-ipoteke/

Получил в наследство квартиру в ипотеке

Ипотечное наследство, и наследство по завещанию

В России все больше и чаще берут ипотеку. Но такой вид кредитов берется на длительный срок и с заемщиком может произойти все что угодно, включая и неожиданную смерть. Разберемся, какие варианты есть у наследника, если он получил в наследство квартиру в ипотеке, а также приведем помощь юриста в Москве по данной теме.

После смерти человека у него почти всегда есть наследники – по закону или по завещанию. Именно на них может лечь ипотечное бремя вместе с правом обратить ипотечную недвижимость в свою собственность в установленном порядке. Но нюансов в данной ситуации множество – все зависит от контекста конкретного случая.

Ведь ипотека по наследству переходит далеко не всегда и распространяется не на всех наследников. А значит, стоит определить, какие типичные варианты развития событий возможны.

Вариант 1. Не принятие наследства

Самый простой выход для наследников, которые не хотят взваливать на себя обязанность платить долг наследодателя – отказаться от наследства. Ведь если никто не вступал в свои права наследника (нотариально или фактически), банк не сможет обязать родственников выплачивать кредит.

Но при этом залоговая квартира отойдет в собственность банка, причем независимо от выплаченной умершим суммы по ипотеке. Иное имущество, не состоящее в залоге, также не получится унаследовать. Следовательно, стоит отказываться от наследства в виде ипотечной квартиры лишь в случаях, когда:

  • долг существенно превышает наследство;
  • ипотека была взята недавно, иного имущества у наследодателя не было, выплачена банку скромная сумма;
  • ипотечная квартира не представляет особенной ценности для наследников.

Наследникам, для «безопасности», стоит оформить письменный отказ от наследства. Иначе банк может предпринять попытку доказать через суд, что наследники приняли наследства фактически.

Вариант 2. Страховка

Если досталась в наследство квартира в ипотеке, то стоит проработать вариант со страховкой умершего. Чаще всего таковая есть. А значит, бремя по оплате долга умершего будет делегировано страховщику, наследники же просто вступят в свои законные права и унаследуют квартиру.

Но страхование по кредитам имеет множество «подводных камней». Иногда оказывается, что обстоятельства смерти не являются страховым случаем.

И, к сожалению, большинство страховщиков специально составляет договор таким образом, чтобы исключить выплаты по страховке – многие случаи признаются не страховыми, либо находятся обстоятельства, по которым договор признается не действительным или не действующим.

Причем почти наверняка при первом обращении наследников к страховщику будет получен отказ. А значит, к делу придется привлечь юриста, который проанализирует все обстоятельства, изучит документы и поймет, может ли вынесенный отказ быть обжалован, в том числе через суд.

Вариант 3. Поручители

С поручительством и наследством все не так «радужно», как это может показаться вначале. В частности, все зависит от текста договора, в котором рассматриваются возможные варианты. А их довольно много:

  • поручитель обязан выплатить долг вместо умершего заемщика, независимо от наличия или отсутствия наследников;
  • поручитель выплачивает долг только в том случае, если нет наследников;
  • поручитель выплачивает долг, если наследники отказались платить по ипотеке.

И в каждом случае есть множество вариаций. Однако если наследники все-таки есть, а обязанность выплаты долга перешла к поручителю, последний имеет полное право предъявить регрессное требование к наследникам. И получить выплаченные суммы с них, в том числе через суд.

Вариант 4. Созаемщики

При выдаче ипотечного кредита банки стараются «подстраховаться», а потому определяется список созаемщиков. Как правило, это дееспособный близкий родственник. И потому, в случае смерти одного из созаемщиков, обязанность выплаты долга по ипотеке переходит на оставшихся созаемщиков, независимо от их прав на недвижимость.

И здесь возникает существенная сложность с оформлением права собственности. Ведь созаемщик, если он не имел к моменту смерти права на жилье, приобретает такое право в силу возложенной обязанности (и по ряду других причин). Следовательно, если наследники не являются заемщиками, то им придется каким-то образом выделять доли, размер которых зависит от обстоятельств.

В такой ситуации опять же, без юриста обойтись просто невозможно. Определить права всех участников ситуации, их обязанности, попросту невозможно. Ведь в ипотечном договоре также будет огромное количество нюансов, которые придется отыскать и применить.

Вариант 5. Денежный эквивалент

В ряде случаев наследники могут рассчитывать на денежный эквивалент ипотечной квартиры. Например, заемщик скончался, выплатив большую часть долга. Следовательно, с разрешения банка наследники могут продать квартиру.

Из вырученных денег выплачивается долг банку, остальная часть делиться между наследникам. Вот только не всегда удается договориться с банком, поскольку при отказе наследников платить долг квартира изымается как залоговая.

Но здесь, опять же, есть некоторая лазейка.

Вариант 6. Реструктуризация

Нередко банки идут навстречу наследникам и соглашаются реструктуризировать  остаток долга по ипотеке. Делается это послед того, как произошло вступление в наследство ипотеки. Наследникам могут быть предложены более мягкие условия по процентам, увеличен срок выплаты кредита. Иногда даже списываются штрафы и пени.

Вот только реструктуризировать долг – право, а не обязанность банка. Кредитную организацию может не заинтересовать предложение наследника. «Скидку» не сделают ни на возраст, ни на социальное и материальное положение преемника умершего заемщика.

Вариант 7. Разделение долга

Довольно часто наследников на наследство претендует много – 4-7 человек и больше. В такой ситуации обязанность по выплате возлагается на каждого из наследников, причем суммы выплат будут зависеть от унаследованной доли.

Источник: https://pravda-zakona.ru/article/poluchil-v-nasledstvo-kvartiru-v-ipoteke-pomosch-yurista.html

Адвокат-online
Добавить комментарий