Изменение проекта при долевом строительстве

Что делать, если застройщик изменил квартиру на этапе строительства?

Изменение проекта при долевом строительстве

Несмотря на строгие нормы закона о долевом строительстве, многим дольщикам вместе с заветными ключами застройщики преподносят неприятные сюрпризы.

В интернете полно историй о том, как люди получают совсем не то, что хотели: застройщики меняют не только площадь объектов, но и планировки квартир, их расположение на этажах и материалы отделки.

LIVINGразобрался, какие изменения законны, а какие – нет. И что делать, если в реальности квартира оказалась не такой, как в договоре.

Где указаны параметры строящейся квартиры, и по каким документам дольщику сверять то, что он купил, с тем, что построено?

Основные сведения о строящемся жилье содержатся в проектной декларации и договоре долевого участия (раздел «характеристики объекта»).

Согласно ФЗ-214, в проектной декларации должны быть данные о застройщике и всех подрядчиках, о страховании строительной компании, о результатах госэкспертизы проектной документации на дом, о правах на земельный участок под возводимым объектом и о схеме финансирования строительства.

Кроме того, документ содержит данные разрешения на строительство, указывает количество квартир в доме и их технические характеристики, объясняет функциональное назначение помещений дома, планируемое подключение к инженерным сетям.

Наконец, в проектной декларации указано, когда застройщик планирует завершить стройку, и когда дом будет введен в эксплуатацию.

В договоре долевого участия (ДДУ) содержится более подробная информация о самой квартире: ее площадь и расположение на этаже. В ДДУ должна быть экспликация — план строящейся квартиры с расшифровкой.

Также в этом документе указывают характеристики отделки.

Статья 4 ФЗ-214 регламентирует, что ДДУ должен содержать сведения о материале стен и перекрытий дома, классе его энергоэффективности и сейсмостойкости, его назначении, этажности и общей площади.

Имеет ли право застройщик отступать от этих документов?

Девелопер может менять проектную декларацию и уведомлять об этом дольщиков (на официальном сайте компании). Измениться может, например, площадь жилого комплекса или сопутствующая инфраструктура.

Все изменения в ДДУ непременно должны быть согласованы с дольщиком.

При этом все вносимые изменения не должны ухудшать качество объекта. Это указано в статье 7 ФЗ-2014 («Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям»).

Что делать, если изменения существенные, и не нравятся дольщику?

Если изменения, которые застройщик вносит в проектную декларацию, ущемляют интересы дольщика (например, застройщик строит вместо кирпичного дома – панельный, отказывается от строительства объектов инфраструктуры или меняет расположение квартир на этаже), то покупатель имеет право предъявить компании претензии.

Причем доказывать, что изменения не влияют на безопасность и не нарушают права дольщиков, обязан застройщик. Такое решение в недавнем споре принял Верховный суд.

Если застройщик изменил проект по своему усмотрению и не уведомил об этом дольщика (или дольщик с этим не согласен), то у покупателя есть несколько вариантов действий. Первое, что можно сделать, – посчитать расходы на устранение ошибок строительной компании, потребовать от нее оплатить их или переделать работу.

Если квартира в построенном виде дольщика больше не устраивает, он может потребовать расторжения ДДУ (в соответствии с подпунктом 2 пункта 1.1 статьи 9 ФЗ-214).

Единых норм, при которых расторжение ДДУ уместно, не существует – в каждом конкретном случае будет разбираться судья (расторгнуть ДДУ можно только по решению суда).

Вероятнее всего, при небольших отклонениях от договора (например, если в квартире не хватает межкомнатной перегородки) дольщик может рассчитывать на досудебное урегулирование спора (денежную компенсацию или предоставление аналогичной квартиры без нарушений).

Наконец, дольщик может рассчитывать на изменение цены договора (согласно пункту 1 статьи 29 Закона о защите прав потребителей). Но сначала придется доказать, что изменения в проекте привели к снижению стоимости квартиры.

Я хочу, чтобы застройщик все переделал за свой счет. Как мне действовать?

Если вы хотите, чтобы застройщик за свои деньги изменил планировку квартиры (например, построил отсутствующую перегородку, если она указана в ДДУ, или снес установленную), то вам придется:

1. Составить и подписать дефектный акт и акт приема-передачи.

2. Установить сумму расходов на устранение ошибок застройщика (например, на возведение новой перегородки).

3. Отправить застройщику претензию (в двух экземплярах и со штампом о получении). Срок ответа на претензию – 10 дней.

4. Подать в суд (если компания отказывается удовлетворить претензию в досудебном порядке).

Качество ЖК не сильно пострадало, но если бы я знал, что проект изменится, то не купил бы квартиру. Что делать?

В такой ситуации поможет разобраться Федеральная антимонопольная служба (ФАС).

Сообщите о недобросовестной конкуренции и донесите до контролирующих органов, что строительная компания, на ваш взгляд, сознательно распространила заведомо недостоверную информацию о строящемся ЖК, создав у покупателей впечатление, что квартира на самом деле более привлекательна для покупки по сравнению с предложениями других компаний.

Жалобу можно подать на официальном сайте антимонопольного ведомства, отправить по почте или принести в ФАС лично. К обращению нужно приложить все доказательства (копии проектной декларации до и после внесения изменений, копии ДДУ), свидетельствующие о недобросовестности застройщика. По закону, ФАС обязана рассмотреть жалобу в течение 30-60 дней.

Источник: https://living.ru/znanie/cto-delat-esli-zastrojsik-izmenil-kvartiru-na-etape-stroitelstva/

Одностороннее изменение застройщиком проектной документации строящегося объекта долевого строительства

Изменение проекта при долевом строительстве

Сурженко А.С., юридический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г.

N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее – Федеральный закон) регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с п. 1 ст.

3 Федерального закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка. При этом проектная декларация в соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона должна в том числе содержать информацию о проекте строительства, которая, в свою очередь, в силу п. 1 ст. 21 Федерального закона должна соответствовать проектной документации.

Таким образом, проектная декларация является документом, отражающим для потенциального участника как сведения о застройщике, так и сведения о проектной документации строящегося объекта, вследствие чего наличие и опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации является существенным условием привлечения денежных средств участников долевого строительства.

При этом ключевым является не сама проектная декларация, а те документы, на основании которых в нее вносятся сведения, и в первую очередь проектная документация строящегося объекта.

Именно поэтому вопрос внесения изменений в проектную документацию (и как следствие – внесение изменений в уже опубликованную проектную декларацию) имеет принципиальное значение не только для конкретных участников того или иного долевого строительства, но и для существования всего этого института в целом.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г.

N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” не содержит нормы, прямо разрешающей застройщику вносить изменения в проектную документацию, однако это не означает, что застройщику не предоставлено данное право.

Во-первых, п. 4 ст.

19 Федерального закона предусматривает обязанность застройщика внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений. Кроме того, п. 5 той же статьи обязывает застройщика ежеквартально вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности.

Во-вторых, в соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 21 Федерального закона по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

https://www.youtube.com/watch?v=o6_boSF-Oxw

Одновременно с этим в соответствии с пп. 2 п. 1.1 ст.

9 Федерального закона по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства.

Таким образом, на основании системного толкования вышеуказанных норм Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” можно сделать вывод, что застройщик имеет право изменить проектную документацию строящегося объекта.

При этом на застройщике лежат лишь обязанности информационного характера – в установленный законом срок внести соответствующие изменения в проектную декларацию.

Подобное толкование создает ряд правоприменительных трудностей, так как оно не позволяет определить, в каком порядке застройщик имеет право изменить проектную документацию строящегося объекта – в одностороннем порядке или по соглашению с уже подписавшими договор участниками долевого строительства.

С одной стороны, Федеральный закон не указывает на необходимость соглашения сторон при изменении проектной документации, однако, с другой стороны, в законе отсутствуют нормы, прямо предоставляющие застройщику право на одностороннее изменение проектной документации.

Более того, так как от содержания проектной документации зависит содержание проектной декларации (которая как уже указывалось выше, является существенным условием для привлечения денежных средств участников долевого строительства), а также определение конкретного объекта долевого строительства (что в соответствии с п. 4 и 5 ст. 4 Федерального закона является существенным условием договора участия в долевом строительстве, без которого данный договор считается незаключенным), то любое изменение проектной документации, по сути, является изменением условий обязательств, предусмотренных договором участия в долевом строительстве.

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Однако, как уже было указано выше, права на изменение проектной документации застройщику в одностороннем порядке Федеральным законом от 30 декабря 2004 г.

N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” не предоставлено, а значит, исключение, предусмотренное ст.

310 Гражданского кодекса Российской Федерации, в данном случае не применяется.

Таким образом, с точки зрения действующего гражданского законодательства застройщик не имеет права в одностороннем порядке вносить изменения в проектную документацию строящегося объекта.

Кроме того, предоставление застройщику возможности в любое время по своему усмотрению изменить проектную документацию может существенно повлиять на права и законные интересы участников долевого строительства.

Фактически изменение проектной документации может привести к потере интереса у участника к строительству данного объекта недвижимости. Однако договор уже подписан и деньги в большинстве случаев уплачены.

Что делать участнику долевого строительства, если изменение проектной документации привело к потере интереса участника к данному объекту строительства?!

Конечно, как уже указывалось выше, Федеральный закон содержит норму, предоставляющую участнику долевого строительства право расторгнуть договор в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся объектов недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства. При этом согласно п. 2 ст. 9 Федерального закона в случае расторжения договора по данному основанию застройщик в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Однако, во-первых, Закон не содержит норм, позволяющих однозначно определить, какие изменения проектной документации являются существенными, а какие нет.

Очевидно, что у участника долевого строительства и застройщика может быть разное понимание существенности тех или иных изменений, внесенных в проектную документацию.

Во-вторых, установленный Законом судебный порядок расторжения договора, в условиях настоящей загруженности российской судебной системы, представляется слишком длительным и не позволяющим участнику долевого строительства быстро возвратить свои денежные средства.

В-третьих, с учетом уровня современной российской инфляции, существенной разницы между размером ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации и размером ставок, установленных коммерческими банками России, а также длительного судебного разбирательства о расторжении договора долевого участия размер возвращаемых участнику долевого строительства денежных средств и процентов за пользование данными денежными средствами значительно меньше, чем размер денежных средств, которые мог получить участник долевого строительства, если бы вложил свои денежные средства в иные виды экономической или предпринимательской деятельности.

На основании изложенного можно сделать вывод, что отсутствие законодательно установленного понятия “существенное изменение проектной документации строящегося объекта” вместе со сложной и длительной судебной процедурой расторжения договора долевого участия и невозможностью получения участником долевого строительства денежной компенсации в объеме, соответствующем рыночным условиям пользования денежными средствами, позволяет говорить о правовой незащищенности участника долевого строительства в случае изменения застройщиком проектной документации.

Таким образом, из системного толкования положений Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, Гражданского кодекса Российской Федерации, а также конституционного принципа рассмотрения прав и свобод человека и гражданина как высшей ценности в Российской Федерации, можно уверенно констатировать, что в существующих условиях предоставление застройщику права на одностороннее изменение проектной документации строящегося объекта долевого строительства не соответствует действующему законодательству, а также существенно нарушает права и законные интересы участников долевого строительства. Одновременно представляется необходимым нормативное закрепление данного вывода, так как положения действующего Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” не содержат однозначных формулировок по данному вопросу.

Источник: https://wiselawyer.ru/poleznoe/53069-odnostoronnee-izmenenie-zastrojshhikom-proektnoj-dokumentacii-stroyashhegosya-obekta

Что нужно знать участнику долевого строительства? | Интернет-Приемная

Изменение проекта при долевом строительстве

В соответствии с положениями ст. 4 Федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с Законом, Договор участия в долевом строительстве должен содержать:

– определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

– срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

– цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

– гарантийный срок на объект долевого строительства;

– способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

В случае, если какое-либо из перечисленных выше условий отсутствует в Договоре, такой договор, в соответствии с законом, считается незаключенным.

Какие документы потенциальный дольщик вправе запросить у Застройщика, чтобы оценить для себя риски вложения денег?

В соответствии со статьей 19 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», Застройщик обязан опубликовать проектную декларацию в СМИ в случае, если для привлечения денежных средств дольщиков Застройщик использует рекламу. В иных случаях, Застройщик обязан предоставить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Информация в обязательном порядке предоставляемая Застройщиком широкому кругу лиц – проектная декларация – должна включать в себя информацию о Застройщике и информацию об объекте строительства:

1) Согласно положениям Статьи 20 указанного Федерального закона, информация о застройщике должна включать в себя следующую информацию:

– информацию о фирменном наименовании, месте нахождения, режиме работы, о государственной регистрации застройщика, об учредителях (участниках) застройщика – данную информацию потребителю имеет смысл проверить на соответствие данным ЕГРЮЛ;

– о проектах строительства, в которых Застройщик принимал участие в течение 3 последних лет, (с указанием их места нахождения, сроков ввода в эксплуатацию – в соответствии с проектной документацией и фактических) – данная информация призвана помочь потребителю определить степень надежности Застройщика;

– о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии и сроке ее действия;

– о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Кроме того, согласно императивному указанию закона, Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся к нему лицу:

– учредительные документы Застройщика – ознакомившись с данными документами, потенциальный дольщик сможет определить, кто обладает полномочиями на заключение соответствующего Договора со стороны Застройщика (например, определение цены Договора может быть отнесено Уставом к полномочию совета директоров Застройщика);

– свидетельство о государственной регистрации Застройщика;

– свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

– утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года;

– аудиторское заключение за последний год осуществления Застройщиком предпринимательской деятельности.

2) В соответствии с указанным Федеральным законом, информация о проекте строительства, указанная в проектной декларации, должна включать в себя следующую информацию:

– о цели, этапах и сроках реализации проекта строительства, о результатах экспертизы проектной документации, о разрешении на строительство;

– о правах застройщика на земельный участок, о местоположении строящегося многоквартирного дома и об его описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство, о количестве в составе строящегося многоквартирного дома самостоятельных частей (квартир); о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме; о составе общего имущества в многоквартирном доме;

– о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;

– о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;

– о планируемой стоимости строительства многоквартирного дома;

– о перечне подрядчиков, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы;

– о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору (поручительство банка по обязательствам застройщика, либо договор страхования гражданской ответственности застройщика, либо доказательства участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков);

– об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства многоквартирного дома, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров участия в долевом строительстве.

Также по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

– разрешение на строительство;

– технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

– заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

– проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

-документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Таким образом, Застройщик обязан предоставить всю вышеперечисленную информацию, включенную Федеральным законом в состав проектной декларации, всем заинтересованным лицам (посредством размещения в СМИ, либо путем предоставления конкретному лицу).

Как дольщик может контролировать процесс строительства объекта уже после заключения им Договора участия в долевом строительстве?

Гражданам – вкладчикам нельзя забывать о том, что после заключения Договора участия в долевом строительстве во многих случаях все только начинается, ведь дом в реальности еще не существует.

В соответствии с положениями ч.4 ст.

20 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», Застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, о фактах внесения изменений в проектную документацию, а также ежеквартально вносить в проектную декларацию актуальные изменения, касающиеся финансового результата текущего года, размеров кредиторской и дебиторской задолженностей Застройщика.

Все вышеуказанные изменения подлежат опубликованию в порядке, аналогичном опубликованию проектной декларации. Невыполнение Застройщиком данной обязанности влечет возникновение у дольщика права обратится в суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения (в порядке ч.7 ст.19 ФЗ).

На практике дольщику целесообразно следить за реализацией проекта строительства путем периодического запроса у Застройщика проектной документации для ознакомления (аналогично запрашиванию документов перед заключением Договора).

Кроме того, дольщику целесообразно осуществлять текущий контроль за реализацией проекта строительства посредством осуществления следующих мероприятий: – подписаться на обновления, зарегистрировавшись в системе «Мой арбитр» – в отношении появления судебных дел в отношении Застройщика и его учредителей (данная система позволяет оперативно отслеживать появление судебных дел в системе арбитражных судов в отношении конкретного участника);

– проверять наличие судебных дел в отношении Застройщика и его учредителей на сайте районного суда общей юрисдикции по месту расположения строящегося объекта и по месту регистрации Застройщика;

– периодически запрашивать у Застройщика информацию, касающуюся его финансового состояния (финансовый результат текущего года, размеры кредиторской и дебиторской задолженности), а также информацию об изменениях, внесенных в проектную декларацию;

– отслеживать фактическое строительство объекта (реализация проекта в реальности по месту его нахождения).

Ответственность застройщика за неисполнение обязательств перед участником долевого строительства по передаче жилого помещения должна быть застрахована.

Застройщик обязан довести до сведения участников долевого строительства условия страхования, а также сведения о страховой организации, которая осуществляет страхование гражданской ответственности застройщика. Перечень страховых организаций, имеющих право на заключение договоров страхования гражданской ответственности застройщика, размещен на сайте Центрального банка РФ.

Источник: https://letters.astrobl.ru/content/chto-nuzhno-znat-uchastniku-dolevogo-stroitelstva

Если застройщик изменил проектную документацию, участник ДДУ может потребовать вернуть выплаченные деньги и проценты за пользование его денежными средствами

Изменение проекта при долевом строительстве

Проектная декларация застройщика, размещенная в сети Интернет, является официальным документом.

Одностороннее внесение в нее изменений в части, касающейся изменения такого существенного для участника долевого строительства условия договора, как срок окончания строительства, влечет за собой право участника долевого строительства на одностороннее расторжение договора участия в долевом строительстве в связи с существенным изменением обстоятельств.

Суть дела

В январе 2015 г. гражданин Д.

и ООО «Норманн ЛО» (далее — общество) заключили договор участия в долевом строительстве (далее — ДДУ), по условиям которого общество обязалось построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию и исполнения участником долевого строительства своих обязанностей по договору передать Д. однокомнатную квартиру. Гражданин Д. перечислил на счет общества сумму в размере 1,4 млн руб.

Срок ввода объекта в эксплуатацию согласно ДДУ — 31.03.2017. Договор предусмотрел обязанность застройщика передать участнику долевого строительства квартиру в течение 10 месяцев с момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (то есть не позднее 31 января 2018 г.).

В конце декабря 2016 г. до наступления предусмотренного договором срока передачи квартиры гражданин Д.

обнаружил, что застройщик в одностороннем порядке внес изменения в размещенную на официальном сайте проектную декларацию в части сроков передачи объекта долевого строительства. Тогда Д.

направил обществу уведомление, в котором заявил о расторжении договора участия в долевом строительстве, потребовал возврата уплаченной денежной суммы и выплаты процентов за пользование чужими денежными средствами. Общество отказалось удовлетворить требование Д.

В результате Д. обратился в суд с иском к обществу о взыскании денежных средств, уплаченных по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в размере 1,4 млн руб., процентов за пользование денежными средствами в размере 764 000 руб., а также компенсации морального вреда в размере 20 000 руб. и штрафа.

Позиция судов

Суд первой инстанции удовлетворил требования Д. в части взыскания денежных средств, уплаченных по договору долевого участия в строительстве; компенсации морального вреда и штрафа. Суд усмотрел основания для одностороннего отказа истца от исполнения договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома и расторжения ДДУ с даты направления обществу уведомления.

Однако в удовлетворении исковых требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами Д. было отказано. Суд исходил из того, что по смыслу положений ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ) ответственность застройщика наступает только при наличии его виновного поведения.

Между тем отказ от исполнения договора со стороны дольщика не связан с виновными действиями застройщика.

Решение суда первой инстанции поддержала апелляция.

Позиция ВС РФ

ВС РФ отправил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. При этом он руководствовался следующей логикой.

В соответствии с ч. 1 ст.

9 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, в частности, в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, и существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

Согласно ч. 1.1 ст.

9 Закона № 214-ФЗ по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства, и существенного изменения проектной документации.

Перечни оснований как для одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве со стороны участника долевого строительства, так и для расторжения договора по требованию участника долевого строительства не являются исчерпывающими и могут быть предусмотрены также другими федеральными законами либо договором.           

Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В соответствии с п. 1 ст.

451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Как указано в п. 3 ст.

451 ГК РФ, при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Проектная декларация застройщика, размещенная в сети Интернет, является официальным документом.

Одностороннее внесение изменений в нее в части, касающейся изменения такого существенного для участника долевого строительства условия договора, как срок окончания строительства, влечет за собой право участника долевого строительства на одностороннее расторжение договора участия в долевом строительстве в связи с существенным изменением обстоятельств.

Соответственно, у суда не имелось оснований для отказа во взыскании с застройщика процентов за пользование денежными средствами, что прямо предусмотрено ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ.

Более того, согласившись с правом участника долевого строительства на одностороннее расторжение договора, но не взыскав с застройщика проценты за пользование денежными средствами, суды фактически вынесли противоречивые постановления.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/380672/

Проектная декларация в строительстве

Изменение проекта при долевом строительстве

Последнее обновление: 23.01.2019

Проектная декларация – это официальный документ Застройщика, в котором он публично раскрывает информацию о себе и о конкретном инвестиционно-строительном проекте (жилом многоквартирном доме), к которому эта декларация относится. Этот документ фигурирует на первичном рынке жилья, и является одним из ключевых для оценки проекта дольщиком.

В соответствии с законом ФЗ-214, каждый Застройщик, привлекающий деньги граждан на условиях долевого строительства, обязан заранее публиковать в СМИ (включая собственный сайт), Проектную декларацию к каждому своему строительному проекту.

Покупка квартиры в новостройке – это, по сути, инвестиция. Инвестиция в будущий результат. Проектная декларация направлена на то, чтобы дольщики (покупатели квартир в новостройке) имели максимум информации о том, куда они вкладывают и кому доверяют свои деньги.

Проектная декларация привязана к конкретному проекту долевого строительства. В составе этого проекта может быть как один жилой многоквартирный дом, так и несколько таких домов, и даже целый микрорайон (при комплексной застройке). Тем не менее, каждый жилой дом описывается в декларации отдельно (см. образец ниже).

При покупке новостройки, смотри не на цену квартиры, а на Застройщика. Что это значит – см. в отдельной заметке по ссылке.

Что включает в себя Проектная декларация Застройщика?

Проектная декларация содержит сведения о строительной компании и о строящемся объекте недвижимости, а также ежеквартально обновляемые данные о финансовом результате текущего года, дебиторской и кредиторской задолженностях Застройщика.

Форма Проектной декларации о строительстве жилого многоквартирного дома может быть произвольной, однако общие требования к ней содержатся в законе ФЗ-214 (ст. 19 – 21).

Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

В частности, Проектная декларация Застройщика должна содержать сведения:

  • о компании-застройщике (см. об этом шаг ИНСТРУКЦИИ – «Знакомимся с Застройщиком»);;
  • о результатах гос. экспертизы проектной документации на строящийся дом;
  • о правах Застройщика на земельный участок;
  • о разрешении на строительство;
  • о количестве квартир в строящемся доме и описании их технических характеристик;
  • о функциональном назначении нежилых помещений строящегося дома;
  • о составе общего имущества многоквартирного дома;
  • о планируемом подключении дома к инженерным сетям;
  • о примерном графике ведения строительства;
  • о предполагаемом сроке ввода дома в эксплуатацию и перечне гос. и муниципальных организаций, участвующих в приемке дома;
  • об общей стоимости строительства и об источниках финансирования стройки (кредиты и/или собственные средства), за исключением средств, привлекаемых от дольщиков;
  • о способе обеспечения обязательств Застройщика по Договорам долевого участия (страхование ответственности, или отчисления в компенсационный фонд, или использование эскроу-счетов);
  • о возможных рисках проекта (финансовых, строительных и т.п.) и мерах по добровольному страхованию Застройщиком этих рисков;
  • о перечне основных подрядчиков на стройке.

Правда содержание этих пунктов каждый Девелопер может выражать более или менее подробно – на свое усмотрение. Интуитивно ощущается, что Девелопер, у которого все дела и документы в порядке, предоставит информацию о себе и о своем проекте максимально подробно.

В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри ответ здесь.

Изменения в Проектной декларации

По мере развития проекта, Девелопер может вносить изменения в свою Проектную декларацию. В этом случае, информация о внесенных изменениях должна быть опубликована на сайте строительного проекта.

Если эти изменения не ухудшают условия для Покупателя квартиры, то все хорошо. Но если такие изменения затрагивают интересы дольщиков (например, Девелопер может изменить технологию утепления и отделки фасада, или изменить количество объектов инфраструктуры), то такие сюрпризы могут дольщиков не обрадовать.

Поэтому при покупке квартиры в новостройке, перед подписанием Договора долевого участия (ДДУ),  разумно будет выяснить этот вопрос у Девелопера, и уточнить условия возврата внесенных по договору денег, в случае, если новые изменения в проекте нас не устроят.

При существенном изменении проектной документации строящегося дома, дольщик имеет право расторгнуть Договор долевого участия (ДДУ) в судебном порядке, в соответствии с п.2, части 1.1., статьи 9, закона ФЗ-214.

Как происходит расторжение ДДУ по инициативе дольщика, и когда это можно сделать – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Образец Проектной декларации Застройщика можно посмотреть здесь.

Помимо Проектной декларации, каждый Застройщик при реализации строительного проекта многоквартирного дома, должен максимально полно раскрыть информацию об этом проекте (это требование закона ФЗ-214). Для этого он обязан выложить на своем сайте в свободном доступе целый ряд документов и материалов (включая фотографии стройки), которые необходимы потенциальным дольщикам для объективной оценки проекта.

Этот перечень документов показан на шаге нашей ИНСТРУКЦИИ – «Знакомимся с девелоперским проектом».

Как получить неустойку и другие компенсации с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ – см. в этой заметке.

По закону Застройщик может не публиковать свою Проектную декларацию, если он привлекает деньги без размещения рекламы в СМИ. Но даже в этом случае Застройщик обязан представить Проектную декларацию для ознакомления любому заинтересованному лицу по его требованию.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Как происходит сделка купли-продажи квартиры можно увидеть на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/proektnaya-deklaraciya-v-stroitelstve/

Адвокат-online
Добавить комментарий