Кадастровая стоимость и площадь квартиры оценены не правильно

Что означает введение налога на недвижимость по кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость и площадь квартиры оценены не правильно

Контекст

Муниципалы могут оспорить выводы о снижении кадастровой стоимости – КС РФПодписан закон об уголовной ответственности кадастровых инженеровВС РФ разъяснил правила оспаривания кадастровой оценки недвижимости в судах

До 1 декабря этого года необходимо заплатить налог на недвижимое имущество за 2015 год.

Впервые он рассчитывается исходя из более высокой кадастровой стоимости объекта, а не инвентаризационной, как прежде.

Всем, кого касается это нововведение будет полезно узнать о возможных ошибках в пересчете стоимости их жилья, как эти ошибки исправить, насколько продолжит расти налог и есть ли шанс его не платить.

Что изменится

Изменились не только основы исчисления налога, но и список объектов, на которые он распространяется.

Помимо квартиры, жилого дома, комнаты, гаража, единого недвижимого комплекса (земельный участок с постройками), а также иными строениями и помещениями, теперь впервые налог будет применяться к машиноместам на парковках и объектам незавершенного жилищного строительства. А дачи теперь относятся к жилым домам.

Инвентаризационная стоимость здания зависит от цены материалов, перекрытий, лифтов и т.д. На размер налога влияли год постройки и износ здания, а вот месторасположение дома – практически нет.

Теперь же налог исчисляется на основе кадастровой стоимости, которая приближена к рыночной.

Отныне на размер налога больше влияет наличие инфраструктуры, удаленность дома от центра, престижность района…

Важно отметить, что инвентаризационная стоимость новостроек сегодня максимально приближена к рыночной, поэтому и увеличение налога там будет минимальным. Главными жертвами должны стать владельцы дорогих квартир — либо больших по площади, либо расположенных в центре города, особенно, если они живут в ЦАО, например, в сталинских высотках.

Вряд ли кто-то будет платить меньше. В некоторых случаях разница будет в 10-20 раз.

Каждому объекту присваивается кадастровая стоимость, узнать которую можно на сайте Росреестра. От нее зависит налоговая ставка: самая низкая ставка 0,1% присваивается объектам стоимостью до 10 млн руб.

; самая высокая 2% – для квартир или домов, оцененных выше 300 млн руб. 10-20 млн – 0,15%, 20-50 млн – 0,2%, 50-300 млн – 0,3%.

В отношении гаражей и машиномест, а также прочих объектов недвижимости ставки 0,1% и 0,5% соответственно.

Однако, во избежание шокового эффекта государство предусмотрело понижающий коэффициент, чтобы переход к новому налогообложению был плавным. В этом году граждане оплачивают лишь 20% налога от кадастровой стоимости. Каждый год эта цифра будет увеличиваться и достигнет максимума к 2020 году.

Какие есть льготы и вычеты

Не платить налог могут 15 групп граждан, к которым относятся пенсионеры, инвалиды I и II групп инвалидности, инвалиды с детства, военнослужащие со стажем более 20 лет, ветераны, лица, подвергшиеся воздействию радиации при авариях. Льготы действуют на все виды недвижимости, но не более чем на один объект. Льготник должен сам выбрать, за какой из объектов недвижимости не уплачивать налог.

Впрочем, пока для всех владельцев недвижимости действует налоговый вычет: при расчете кадастровой стоимости из площади каждой квартиры вычитается 20 кв.м, из площади жилого дома – 50 кв.м.

Владельцы нескольких однотипных объектов (например, квартир) до 1 ноября могут подать заявление – в каком из объектов они желают сделать вычитание.

Если этого не сделано, инспекция сама выберет наиболее экономичный вариант.

Необходимость платить

Очень важного лично проследить за оформлением налога. Помимо достаточно высокой вероятности обнаружить там сумму, которую есть основания оспорить, важно не упустить момент оплаты, чтобы потом не платить достаточно большой штраф.

Формально, по закону, до получения налогового уведомления физическое лицо не обязано платить налог на имущество. Однако, важно знать, что в этом году далеко не все получат по почте уведомления но налогу на имущество, земельному и транспортному налогам, что вовсе не освободит от уплаты соответствующего налога.

С июня 2016 года вступили в силу изменения в Налоговый кодекс, разрешившие налоговикам информировать граждан, подключивших личный кабинет на сайте налоговой службы, только через этот сервис, без бумажных уведомлений. Таким гражданам налоговые уведомления на бумаге по почте направляться будут только по запросу.

Причем даже, если в личном кабинете не окажется никакой информации о задолженности по налогу, физическому лицу до 31 декабря самому нужно сообщить налоговому органу о наличии объектов недвижимого имущества и транспортных средств. На случай игнорирования этой обязанности с 1 января 2017 года у ФНС появится право штрафовать граждан на 20% от неуплаченной суммы налога.

Вероятность ошибки

Наиболее вероятная причина превышения кадастровой стоимости (над рыночной) при неточном отнесении к определенному виду использования, либо ошибка отнесения к группе, либо ошибка в площади объекта. В частности, сарай или гараж могут быть названы жилым домом. Юристы рассказывают, что уже были случаи, когда вместо налога присылали кадастровую стоимость земельного участка.

Чтобы исправить явную ошибку (например, налог на снесенный дом или опечатка в площади объекта) достаточно обратиться на сайт Минмособлимущества. По закону, ведомство в течение 30 дней должно провести перерасчет кадастровой стоимости и направить новые сведения в Кадастровую палату. Исправление таких ошибок проводится для налогоплательщика бесплатно.

Если же Минмособлимущество не согласится с тем, что недвижимость оценена неправильно, кадастровую стоимость можно попробовать оспорить двумя способами: в специальной комиссии по оспариванию и в судебном порядке.

Для обращения в комиссию нужно оформить заявление о пересмотре кадастровой стоимости, форма которого есть на сайте Росреестра. Вместе с заявлением в комиссию надо представить: справку о кадастровой стоимости объекта и нотариально заверенные копии свидетельства о собственности.

Если же вы считаете, что ваша недвижимость переоценена, вам нужно представить в комиссию отчет оценщика и положительное экспертное заключение саморегулирующейся организации оценщиков.

Судебные перспективы

Юристы отмечают, что подразделения Росреестра обычно отказывают по таким запросам. В этом случае имеет смысл подавать иск в суд. Однако надо быть готовым к тому, что судебные расходы могут составить 40-70 тысяч рублей, и даже больше. В этой связи целесообразно идти в суд, только в том случае, если кадастровая стоимость оказалась выше рыночной хотя бы на 30%.

В суде наличие оценки само по себе не является достаточным основанием для изменения кадастровой стоимости. Необходимо еще доказать, в чем состоит нарушение прав заявителя. Например, в качестве обоснования нарушения прав можно указать разницу в размере уплачиваемого налога.

Впрочем, важно понимать, что нынешняя оценка кадастровой стоимости недвижимости проводилась в 2015 году, когда цены на квартиры были выше нынешних, так что в комиссии и суде ответчик вполне может показать объявления о продаже квартир на тот срок и выиграет дело.

Но можно не торопиться и дождаться новой регулярной переоценки недвижимости, которая проводится не чаще чем раз в три года и не реже чем раз в пять лет. А в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе, по решению местных властей, может проводиться даже раз в два года.

Впрочем, есть законный шанс вовсе не платить налог на недвижимость. Для этого ее можно подарить близкому родственнику, имеющему льготы (например, бабушке).

Потратиться придется только на госпошлину: две тысячи рублей (за каждый объект). Однако, если у льготника уже есть свой объект недвижимости, то за новый ему придется платить.

Кроме того, новый владелец может без вашего ведома продать, передарить или завещать подаренный объект недвижимости.

Источник: http://rapsinews.ru/legislation_publication/20161025/277014163.html

Верховный суд разъяснит, как оспорить кадастровую оценку недвижимости

Кадастровая стоимость и площадь квартиры оценены не правильно

Пленум Верховного суда готовит разъяснения, как оспорить кадастровую оценку недвижимости. Звучит, может, сухо, но вопрос на деле очень горячий: каждый, у кого есть дом, гараж, земля и прочее, скоро прочувствует на своем кармане всю актуальность темы.

С нынешнего года начал действовать закон, по которому налог на недвижимое имущество исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

И цена вопроса о находящихся в собственности граждан жилищных и земельных площадей резко возросла. Сейчас по всей стране идет кадастровая оценка соток и квадратных метров.

Ее результаты граждане ощутят в ближайшее время, когда придут налоговые счета по новым ставкам. Платить придется больше – очевидно.

Подмосковные дачники смогут докупить землю за полцены

Раньше квартира оценивалась по выкладкам БТИ, которые были много ниже рыночной стоимости. Соответственно, налог для многих получался незаметным. Но с этого года налоговый процент берется от кадастровой стоимости.

А это уже серьезные деньги. Например, ежегодный налог на стандартную однокомнатную квартиру в столице, которая, по оценке БТИ, стоит 450 тысяч рублей, составлял 1350 рублей.

А по кадастровой оценке цена квартиры – 7 млн рублей.

Соответственно, новый налог может составить 7 тысяч рублей. Разница налицо.

Пока налог с кадастровой стоимости начнут уплачивать только жители 28 регионов, включая Москву и Московскую область. Но с 2016 года на новую систему налога должны перейти уже все регионы.

Определяют стоимость квартиры подобранные местными властями оценщики. Но они живые люди и могут ошибиться. Сомневающиеся в оценке граждане идут в суд.

С августа прошлого года люди в мантиях получили уже несколько тысяч заявлений от граждан, недовольных оценкой своей недвижимости. По их мнению, их жилье стоит меньше, чем было подсчитано. Суды пытаются с этим разобраться.

А пленум Верховного суда подготовил проект постановления, разъясняющего вопросы, связанные с оценкой недвижимости.

Эксперт рассказал о последствиях увеличения штрафов за захват земли

После того, как документ будет принят, масса проблем должна исчезнуть. Первое правило, которое предлагается прописать: сначала граждане обязательно должны попытаться решить вопрос до суда. Без этого иск не примут. Оспорить результаты оценки надо будет в комиссии по рассмотрению споров.

Такие комиссии уже действуют при территориальных органах Росреестра. Если же не удастся решить вопрос в досудебном порядке, проблемой займется суд. Закон предусматривает два основания для пересмотра результатов кадастровой оценки.

Одно из них: недостоверность сведений об объекте, использованных при определении кадастровой стоимости.

Как сказано в проекте постановления, к недостоверным сведениям относится допущенное искажение данных об объекте, на основании которых определялась его кадастровая стоимость.

Поводом для пересмотра может стать, например, неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта, аварийное состояние, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями).

Сведения о кадастровой стоимости можно получить в кадастровой палате лично или отправив запрос по почте. Также справки можно навести в многофункциональных центрах или через портал Росреестра. Причем справку по желанию гражданина могут предоставить как в электронном виде, так и на бумаге.

“Надо подчеркнуть, что сам Росреестр оценкой не занимается, – рассказывает юрист Вячеслав Голенев.

– Его роль – получив данные оценки, внести их в Государственный кадастр недвижимости и передать в налоговую службу.

Оспорить же результаты оценки можно не только в суде, но и в досудебном порядке, обратившись в комиссию по рассмотрению споров. Такие комиссии уже действуют при территориальных органах Росреестра”.

В России пройдет масштабная “перепись земли”

По словам практиков, 70% обращений решаются в досудебном порядке. Например, бывает, что в кадастре неправильно указана площадь квартиры и эта информация использована в оценке.

Это техническая ошибка, которая достаточно легко исправляется. Надо просто заявить об этом в кадастровую палату. Бывает и другое: в кадастре площадь правильная, но оценщик использовал некорректную величину.

Тогда надо обратиться с заявлением в комиссию.

Как правило, уверяют эксперты, кадастровая стоимость квартир одной площади в одном многоквартирном доме одна и та же. По их словам, обычно оценка проводится в массовом порядке, при ней индивидуальные особенности квартиры не учитываются. Тем более что оценщики по гостям не ходят, ремонт, виды из окна, занавески не рассматривают, не оценивают.

В большей степени на их выводы влияют такие факторы, как наличие дорог, школ, магазинов и прочее. Далеко ли от дома до метро или станции электрички? Территория вокруг ухожена или бомжи шастают? Можно ли нормально подъехать к дому или дорога узка и разбита? И так далее.

Впрочем, оценщик может принять во внимание, скажем, этаж. Иногда разница в оценке может быть связана с этим. Квартиры на первом этаже могут быть оценены ниже, чем апартаменты повыше.

Кстати

Рассчитать налог на имущество по кадастровой стоимости можно в новом разделе сайта ФНС России.

Как сообщают в службе, в новом разделе “Налог на имущество физических лиц 2016” можно узнать об особенностях нового порядка налогообложения имущества физических лиц, налоговых ставках, а также как получить сведения о размере кадастровой стоимости объекта недвижимости.

А рассчитать предполагаемую к уплате в 2016 году сумму налога на имущество физических лиц за 2015 год можно, воспользовавшись сервисом “Предварительный расчет налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости”.

Источник: https://rg.ru/2015/06/02/kadastr.html

Кадастровые страсти – Журнал

Кадастровая стоимость и площадь квартиры оценены не правильно

Дмитрий Медведев объявил старт реформы налогообложения недвижимости. Со следующего года регионы смогут выбирать: рассчитывать налог по кадастровой стоимости жилья или по инвентаризационной. Проблема в том, что кадастровая стоимость посчитана далеко не везде, а инвентаризационную БТИ еще в прошлом году перестали считать.

МАРИЯ ГЛУШЕНКОВА, МАКСИМ БУЙЛОВ

В конце января на расширенном заседании правительства премьер-министр Дмитрий Медведев сообщил: “С 2014 года регионы получат право перейти к налогообложению недвижимости исходя из кадастровой стоимости”.

Резон такого перехода очевиден: сейчас налог на недвижимость исчисляется на основе инвентаризационной, или, иначе говоря, восстановительной, стоимости дома.

Таким образом, в налоге не учитывается, например, местоположение недвижимости: пентхаус это на Остоженке или квартира на первом этаже в Новокосино.

Дело доходит до курьеза. “Трехкомнатная квартира в новостройке в Подмосковье оценивается БТИ в 2 млн руб.

, в то время как такая же квартира в доме столетней постройки на Сретенском бульваре из-за амортизационной стоимости, которую учитывает БТИ, будет оценена в 800 тыс. руб.”,— говорит руководитель офиса “Инком недвижимость” Юлия Лурье.

И получается, что жители элитных районов в центре Москвы платят налог на недвижимость меньше, чем те, кто живет за МКАД.

Впервые этот перекос попытались устранить еще в 2004 году. Тогда депутаты в первом и втором чтениях приняли соответствующий законопроект, но дальше дело не пошло. Камнем преткновения стала кадастровая стоимость недвижимости.

По идее она должна быть максимально приближена к рыночной: помимо площади и технического состояния жилья учитывать и его местоположение.

Однако сегодня не существует четких критериев, как перевести удаленность от центра, наличие рядом с домом метро или торгово-развлекательного центра в рубли.

Выходом могла бы стать автоматизированная информационная система “Мониторинг рынка недвижимости”, которая собирает и систематизирует данные обо всех сделках с недвижимостью. Но проблема заключается в том, что участники сделки с жильем нередко занижают ее стоимость.

Ведь при определенных условиях продавец квартиры должен платить подоходный налог с полученной за недвижимость суммы, превышающей 1 млн руб. “В течение последних семи лет Росфинмониторинг собирает сведения обо всех сделках в Москве.

Аналитики видят сделки с квартирами в одном и том же доме, на одном и том же этаже: одна квартира площадью 54 кв. м была продана за 1 млн руб., а через два дня такая же квартира продается за 10 млн руб. Понятно, что последнее — это реальная стоимость объекта.

Догадываться можно о чем угодно, но ничего сделать нельзя. И как пользоваться такой базой?” — говорит Юлия Лурье.

Тем не менее Росреестр отчитался, что кадастровая оценка недвижимости завершена в 83 регионах России. В конце декабря прошлого года мэр Москвы Сергей Собянин подписал постановление N805 “Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве”.

Понятно, что оценщики не ходили по квартирам, чтобы определить их реальную стоимость, так что кадастровая оценка стоимости квадратного метра не всегда будет адекватна его рыночной стоимости. Согласно результатам кадастровой оценки московской недвижимости, самый большой разброс цен — почти в 13 раз — наблюдается в Центральном административном округе.

Средняя цена квадратного метра жилья у Третьего транспортного кольца между улицей Советской Армии и Олимпийским проспектом, согласно документу, составляет около 60 тыс. руб. А в “золотой миле” в районе Бутиковского переулка жилье стоит уже почти 770 тыс. руб. за 1 кв. м.

Для тех, кому оценка покажется завышенной, уже созданы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Однако если в крупном городе, где большинство домов типовые и рынок недвижимости ликвидный, еще можно кадастровую оценку приблизить к рыночной, то в области все гораздо труднее.

“Говоря о Московской области, необходимо отметить, что в настоящее время налогом облагается 3,1 млн объектов капитального строительства (ОКС) из 6,3 млн, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (ГКН).

Проблема состоит в том, что имеющихся сведений недостаточно для расчета кадастровой стоимости и, соответственно, налога. Расчет кадастровой стоимости объектов капитального строительства производится с учетом наименования объекта (квартира, комната, дом и проч.), его площади, физических характеристик и местоположения.

Отсутствие данных об одном из факторов не позволяет рассчитать кадастровую стоимость и, соответственно, налог. А в ГКН в основном нет данных о площади (нулевые площади)”,— говорит генеральный директор ГУП МО БТИ Владимир Денисов.

Впрочем, отсутствие кадастровой стоимости объектов на данный момент не главная проблема.

Дело в том, что новый налог местные власти не обязаны вводить сразу, они лишь получают такое право и могут им не пользоваться, пока все объекты недвижимости на их территории не пройдут кадастровую оценку.

Согласно подготовленному Минфином информационному сообщению, для этого муниципалитетам будет предоставлен переходный период с 2014 по 2018 год.

Если вариант законопроекта, который готовит Минфин для внесения поправок в Налоговый кодекс, пройдет, то большинство россиян переход на новый способ налогообложения недвижимости явно не разорит. Дело в том, что Минфин предлагает исключить из налогооблагаемой базы по 20 кв.

 м, приходящихся на каждого собственника недвижимости. В результате семье из четырех человек, которой принадлежит трехкомнатная квартира площадью 75 кв. м, вообще не придется платить налог на недвижимость.

А для льготных категорий граждан будет предусмотрен дополнительный вычет: либо увеличение жилплощади, исключаемой из налогооблагаемой базы, до 30 кв. м, либо десять соток земли.

Одновременно местные власти получат полномочия увеличивать размер вычета и расширять по своему усмотрению льготные категории граждан, которым этот дополнительный вычет положен.

К примеру, сейчас в Москве действуют дифференцированнные ставки имущественного налога. По данным департамента экономической политики и развития столицы, налог по максимальной ставке 0,75% платит всего 1,5% собственников (42 тыс. человек). Только их недвижимость была оценена БТИ в сумму свыше 1 млн руб.

Около 34% собственников в Москве владеют имуществом инвентаризационной стоимостью от 300 тыс. до 500 тыс. руб. (они платят 0,3%). Но большинство собственников (свыше 51%) платит в Москве по ставке 0,1%, так как их жилье БТИ оценило менее чем в 300 тыс. руб.

И это притом, что у Москвы есть возможность установить ставку налога 2%: именно такую максимальную планку определил Налоговый кодекс.

Для той же части недвижимости, которая все-таки подпадает под налогообложение по новым правилам, Минфин предлагает ввести вполне демократичные ставки. Для граждан, владеющих недвижимостью общей кадастровой стоимостью не более 300 млн руб., будет действовать ставка 0,1% в год.

Таким образом, за сто лет гражданин заплатит государству налог, равный 10% стоимости части его квартиры после всех вычетов. В письме Минфина приводится примерный расчет налога для владельцев двухкомнатных и трехкомнатных квартир. Для обладателя двухкомнатной квартиры площадью 55 кв.

 м, не входящего ни в одну из льготных категорий, налог составит 1200 руб. в год. Для собственника трехкомнатной квартиры площадью 75 кв. м — 1800 руб. в год. Но опять же итоговую величину налога будет устанавливать муниципалитет.

В одном из интервью замруководителя Росреестра Сергей Сапельников сообщил, что в 83 регионах их 23 тыс.

В результате серьезная реформа налога на недвижимость, которой граждане пугали друг друга с 2004 года, оборачивается пшиком. Россияне могут не бояться грабительских налогов по двум причинам. Во-первых, верховные власти опасаются социальных взрывов и предпочитают выглядеть благодетелями простого народа.

Во-вторых, власти на местах часто действуют небрежно и непрофессионально. Ярчайший пример — выплата компенсаций пострадавшим от наводнения в Крымске. Местные власти неправильно рассчитали размер помощи и переплатили двум сотням семей.

А когда стали требовать лишние деньги назад, президент запретил обижать пострадавших.

Так и с новым налогом на недвижимость. Минфин, чтобы не разгневать налогоплательщиков, предлагает ставку 0,1% кадастровой стоимости недвижимости только в качестве максимальной планки. Местные же власти до сих пор не провели кадастровую оценку всех объектов, несмотря на то что закон о кадастре недвижимости вступил в силу в 2008 году и переходный период его внедрения закончился в 2010 году.

В результате, по мнению директора центра развития недвижимости РУМБ Дениса Владиславлева, образовалась любопытная коллизия. “С 1 сентября 2012 года в Москве и Московской области бюро технической инвентаризации прекратили выполнять свои функции и превратились в кадастровых инженеров.

Это значит, что они больше не рассчитывают инвентаризационную стоимость жилья, от которой сейчас считается налог на недвижимость. С 1 января 2014 года БТИ вообще будут расформированы. Получается, что старую систему уже разрушили, а новую пока еще не создали”,— говорит Владиславлев.

Так что способ, которым с 2014 по 2018 год будет рассчитываться налог на недвижимость в регионах, пока не готовых перейти на новую форму его сбора, остается загадкой.

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/2110578

Росреестр назвал основания пересмотра кадастровой оценки недвижимости

Кадастровая стоимость и площадь квартиры оценены не правильно

В российские суды массово пошли иски граждан, которые не согласны с оценкой своей недвижимости. Дело в том, что с нынешнего года начал действовать закон, по которому налог на недвижимое имущество исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. И цена вопроса о находящихся в собственности граждан жилищных и земельных площадей резко возросла.

По всей стране сейчас идет кадастровая оценка соток и квадратных метров. Результаты ее граждане ощутят на себе не сейчас, а в следующем году, когда получат налоговые уведомления. Но то, что в любом случае платить придется больше – очевидно.Раньше квартира оценивалась по выкладкам БТИ, которые были много ниже рыночной стоимости недвижимости.

Соответственно, налог для многих получался незаметным. Но с этого года ставки резко возросли: налоговой процент берется от кадастровой стоимости квартиры. А это – серьезные деньги. Например, ежегодный налог на стандартную однокомнатную квартиру, которая по оценке БТИ стоит 450 тысяч рублей составлял 1350 рублей. А по кадастровой оценке цена квартиры – 7 млн рублей.

Соответственно, новый налог может составить 7 тысяч рублей. Разница налицо.

Полезная книжка “РГ”: Как платить налог на имущество по-новому

Определяют же стоимость квартиры специально подобранные местными властями оценщики. Но они живые люди и могут ошибиться. Сомневающиеся в оценке граждане идут в суд. С августа прошлого года люди в мантиях получили уже более шести тысяч заявлений от граждан, недовольных оценкой своей недвижимости.

По их мнению, их жилье стоит меньше, чем было подсчитано. Суды пытаются с этим разобраться. А пленум Верховного суда России сейчас готовит проект постановления, детально разъясняющего вопросы, связанные с оценкой недвижимости.

После того, как документ будет принят, масса проблем должна исчезнуть, так как появится определенность.

Впрочем, какие именно подходы закрепит Верховный суд страны, пока сказать трудно. Но над документом работают лучшие юристы страны, в этом можно не сомневаться. Узнать же кадастровую стоимость своей квартиры может любой человек, обратившись в Росреестр.

“Поскольку налог введен в этом году, то первые счета из налоговой поступят не нынешней весной, как может быть, ждут некоторые граждане, а будущей, – сказал “РГ” юрист Вячеслав Голенев. – Но сейчас начисляются налоги за прошлый год. Так что повышенных счетов надо ждать будущей весной. Соответственно, заплатить надо будет до 1 октября 2016 года.

Пока налог с кадастровой стоимости начнут уплачивать только жители 28 регионов, включая Москву и Московскую область. Но с 2016 года, как заявляли в налоговой службе, на новую систему налога должны перейти уже все регионы. Так что сейчас самое время поинтересоваться стоимостью своей квартиры и в случае несогласия подать жалобу в соответствующие инстанции”.

Сведения о кадастровой стоимости можно получить в кадастровой палате лично или отправив запрос по почте. Также справки можно навести в многофункциональных центрах или через портал Росреестра. Причем справку по желанию гражданина могут предоставить как в электронном виде, так и на бумаге.

“Надо подчеркнуть, что сам Росреестр оценкой не занимается, – рассказывает Вячеслав Голенев.

– Его роль – получив данные оценки, внести их в Государственный кадастр недвижимости и передать в налоговую службу.

Оспорить же результаты оценки можно не только в суде, но и в досудебном порядке, обратившись в комиссию по рассмотрению споров. Такие комиссии уже действуют при территориальных органах Росреестра”.

Закон об оценочной деятельности предусматривает два основания для пересмотра результатов кадастровой оценки:

1. Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

2. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

РГ + Россия 24: Сколько стоит квадратный метр жилья в России

По словам практиков, порядка 70 процентов обращений решаются в досудебном порядке. Например, бывает, что в кадастре неправильно указана площадь квартиры и эта информация использована в оценке.

Это техническая ошибка, которая достаточно легко исправляется. Надо просто заявить о том в кадастровую палату. Бывает и другое: в кадастре площадь правильная, но оценщик использовал некорректную величину.

Тогда надо обратиться с заявлением в комиссию.

Как правило, уверяют эксперты, кадастровая стоимость квартир одной площади в одном многоквартирном доме одна и та же. По их словам, обычно оценка проводится в массовом порядке, при ней индивидуальные особенности квартиры не учитываются. Тем более, что оценщики по гостям не ходят, ремонт, виды из окна, занавески не рассматривают, не оценивают.

В большей степени на их выводы влияют такие факторы, как наличие дорог, школ, магазинов и прочее. Далеко ли от дома до метро или станции электрички? Территория вокруг ухожена или бомжи шастают? Можно ли нормально подъехать к дому или дорога узка и разбита? И так далее.

Впрочем, оценщик может принять во внимание, скажем, этаж. Иногда разница в оценке может быть связана с этим. Квартиры на первом этаже могут быть оценены ниже, чем апартаменты повыше.

По словам Вячеслава Голенева, срок на обращение в комиссию – не позднее 5 лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, но в любом случае до момента определения новой кадастровой стоимости.

Налоговый вычет распространят на несколько ипотечных кредитов

Если же гражданин недоволен результатами кадастровой оценки и решением, принятым комиссией, он может оспорить это решение в суде.

Исковое заявление подается на орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки на территории субъекта Российской Федерации.

Но сперва необходимо проанализировать всевозможные варианты судебного разрешения спора, понять какие иски и к кому должны быть предъявлены в той или иной ситуации. Обращение в суд – дело не такое уж простое.

Для установления цены недвижимости в судебном порядке есть несколько вариантов.

Например, подать иск об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, при этом рыночная стоимость устанавливается судом на основании назначаемой судебной экспертизы.

Проблема в том, что до сих пор единого судебного подхода в этих вопросах еще не наработано. Поэтому гражданам рекомендуется обращаться за помощью к юристам, специализирующимся в решении подобных проблем.

А дело это, понятно, недешевое. Хотя вряд ли стоит сомневаться, что, оно того стоит.

Для того же, чтобы дать судам четкие правовые ориентиры при решении подобных вопросов, Верховный суд и приступил к подготовке разъяснений того, как можно оспорить гражданам кадастровую оценку недвижимости.

Источник: https://rg.ru/2015/02/17/ocenka.html

Можно ли оспорить рыночный налог на жилье и дачу

Кадастровая стоимость и площадь квартиры оценены не правильно

С 1 января 2015 года вступил в силу закон, в соответствии с которым налог на квартиры, дачи, гаражи мы будем платить по их кадастровой, приближенной к рыночной, стоимости

У россиян уже возникло немало вопросов: откуда эта кадастровая стоимость берется, как убедиться, что тебе начислили ее по справедливости, на твое кровное, а не соседское имущество, и куда обращаться в спорных ситуациях? Мы передали вопросы читателей «КП» и сайта kp.ru руководителю Росреестра Игорю ВАСИЛЬЕВУ.

Почему у меня кадастровая стоимость больше, чем у соседа?

– Большая часть вопросов наших читателей – вокруг одного и того же: почему им так, а не иначе рассчитали кадастровую стоимость, по которой надо будет платить налог, и кто за эти цифры отвечает. «Кто проводит кадастровую оценку? Будут ли исправлены ошибки?» – интересуется, например, Мария из Москвы.

 

– В первую очередь напомню: изменения в налоге на имущество граждан – квартиры, дачи и т. п. – с 1 января коснутся не всех жителей России. Регионы имеют право переходить на налог от кадастровой стоимости и позже – вплоть до 2020 года. Но в некоторых регионах, включая Москву и Московскую область, принято решение рассчитывать налог по-новому уже с 2015 года.

Теперь о том, что волнует большинство, – об ошибках. Они действительно могут возникать, поскольку работы по кадастровой оценке начали проводиться не так давно, у нас нет в этой сфере такого богатого опыта, как в некоторых европейских странах.

Но вопреки распространенному мнению оценку проводит не Росреестр. Это делают члены организаций оценщиков – они у нас саморегулируемые, то есть организации сами контролируют работу оценщиков. Оценка проводится по заказу региональных и местных органов власти. Они же утверждают ее результаты.

Наша роль – внести эти данные в государственный кадастр недвижимости (ГКН) и передать в налоговую службу.

Хотя мы и выступаем за расширение контрольных функций Росреестра в сфере кадастровой оценки, сейчас мы не можем ни повлиять на ее качество, ни проверить напрямую корректность анализа рынка, исходя из которого проведена оценка на местах. На наш взгляд, такой контроль должен быть единым и централизованным, а не местным.

Чтобы упростить и ускорить процедуру изменения кадастровой стоимости, когда она определена некорректно или когда необходимо уточнить ее значение в соответствии с рыночной стоимостью, предусмотрен досудебный порядок решения споров – в специальных комиссиях (см. графику). Они созданы при каждом управлении Росреестра по субъектам РФ. У граждан есть право выбора: либо обращаться в комиссию, либо сразу в суд. И здесь каждый решает сам.

Порядка 70% обращений решаются в досудебном порядке.

Если, например, в кадастре неправильно указана площадь квартиры и эта информация использована в оценке, достаточно обратиться с заявлением в кадастровую палату о технической ошибке.

В этом случае исправления, конечно же, вносятся без проблем. А если, например, в кадастре площадь правильная, но оценщик использовал некорректную величину, надо обратиться с заявлением в комиссию.

С какой периодичностью проводится переоценка, тоже определяют местные власти. И это правильно, она должна проводиться с той периодичностью, которая определяется характером жизни в регионе. Но в любом случае не стоит ждать переоценки, чтобы исправить какие-то ошибки. Есть сомнения – надо идти с вопросами в наши комиссии.

– Сомнения уже есть. Вот Екатерина пишет: «Кадастровая стоимость моей квартиры – 3 450 000 рублей; точно такая же квартира соседа снизу – 2 600 000. Почему такая разница?» Екатерине пора бежать разбираться в комиссию?

– Как правило, кадастровая стоимость квартир одной площади в одном многоквартирном доме одна и та же. Обычно проводится массовая оценка, при ней индивидуальные особенности квартиры не учитываются, в большей степени на оценку влияют такие факторы, как присутствие или отсутствие дорог, коммуникаций, различных объектов социальной инфраструктуры в непосредственной близости, состояние дома.

Но оценщик может принять во внимание, например, и этаж. Возможно, что разница в стоимости, о которой пишет Екатерина, связана с этим. Квартиры на первом этаже могут быть оценены ниже, чем на других этажах. Или, скажем, пентхаус, понятно, не должен стоить столько же, сколько обычные квартиры в том же доме.

Теоретически здесь может быть как ошибка, так и обоснованное решение оценщика. Если возникает вопрос, а почему так, лучше, как я уже говорил, обратиться для оспаривания в комиссию при своем территориальном органе Росреестра или в суд.

Где узнать, как оценили твое имущество?

– «Хотел узнать кадастровую стоимость своей квартиры через портал Росреестра, но там данных о моей квартире нет. С чем это может быть связано, стоит ли беспокоиться, что у меня что-то не так с правами собственности? И как мне кадастровую стоимость квартиры узнать?» – пишет Алексей Львович. Чем успокоите?

– Не стоит беспокоиться, это может быть связано с процессом обновления публичной кадастровой карты – сервиса, сведения которого на портале Росреестра доступны всем желающим.

Его данные обновляются по мере появления новых данных в основных информационных ресурсах Росреестра – Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и государственном кадастре недвижимости (ГКН).

Если вы на публичной кадастровой карте нужных вам сведений не нашли, можно заказать бесплатную справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости из ГКН. Это надо сделать и в том случае, если вам нужен юридически значимый документ, например, для оспаривания кадастровой стоимости. Данные же публичной карты носят справочный характер.

– Есть садовый участок, на нем постройки. Зарегистрирована в собственность только земля. Как узнать кадастровую стоимость построек? – спрашивает Полина Васильевна, дачница из Подмосковья.

– Никак нельзя, пока Полина Васильевна не поставит на кадастровый учет свои постройки. Если сведения об объекте недвижимости не внесены в ГКН, то, соответственно, при массовой кадастровой оценке оцениваться эта недвижимость не будет. 

Мой совет: поставить все свои постройки на учет, узнать их кадастровую стоимость. Если есть сомнения в справедливости оценки, есть возможность обратиться в комиссию при Росреестре. Если и в этом случае решить проблему не удается – то в суд. И затем, когда все вопросы разрешены, платить налог.

ЦИФРА

С 1 января 2015 года налог на имущество стал рыночным в 28 регионах. Первые платежки с новыми цифрами их жители, в том числе и москвичи, получат осенью 2016 года (в 2015 году мы платим налог за 2014 год, рассчитанный еще по старым правилам, а за 2015 год – в 2016-м, уже по-новому).

ВАЖНО

Справку о кадастровой стоимости можно получить:

– в кадастровой палате (лично или отправив запрос по почте);

– в многофункциональных центрах (МФЦ);

– через портал Росреестра – справку по вашему желанию могут предоставить как в электронном, так и в бумажном виде.

НАПОМИНАЛКА «КП»

Сколько придется платить москвичам

В столице ставка налога будет зависеть от дороговизны жилья:

0,1% – для квартир, кадастровая стоимость которых меньше 10 млн. рублей

0,15% – от 10 до 20 млн.

0,2% – от 20 до 50 млн.

0,3% – от 50 до 300 млн.

2% – для жилья дороже 300 млн.

На каждую квартиру стоимостью до 300 млн. рублей полагается налоговый вычет в 20 кв. м, комнату – 10 кв. м. То есть налог будет платиться за площадь, превышающую эти метры.

Елена Аракелян

в газете «Комсомольская правда» (Москва) № 2 (26330) от 14 января 2015 г.

Источник: https://www.rosreestr.ru/site/press/news/mogno-li-osporit-ryn-nalog/

Кадастровая стоимость жилья в Санкт-Петербурге вырастет за 3 года в 1,66 раза – Рынок жилья

Кадастровая стоимость и площадь квартиры оценены не правильно

10.09.2015 | 10:00 92857

Власти Петербурга утвердили новую кадастровую стоимость жилых помещений: на ее основе уже со следующего года будет рассчитываться размер единого налога на недвижимость. БН разбирался, кому из горожан придется раскошелиться.

Комитет имущественных отношений Смольного опубликовал на своем портале результаты новой кадастровой оценки жилых и нежилых помещений, которую по заказу чиновников с начала весны до конца лета 2015 года проводило ГУП «ГУИОН». В отношении жилых объектов специалистами была проведена кадастровая переоценка 2,18 млн квартир, комнат и даже долей собственности граждан в помещениях.

Средняя температура по больнице

Отметим, что предыдущая кадастровая оценка проводилась в Санкт-Петербурге в 2012 году.

Три года назад при проведении расчетов чиновники исходили из даты постройки дома, его типа, местоположения и прочих критериев, но не учитывали такую важную составляющую, как стоимость земли под домами.

В итоге кадастровая стоимость различных объектов сильно не дотягивала до рыночных реалий, хотя должна была быть максимально к ним приближенной.

Теперь, как заверили в пресс-службе ГУП «ГУИОН», этот недостаток исправлен. С учетом стоимости наделов жилая недвижимость подорожала в среднем по городу в 1,66 раза, а средняя стоимость квадратного метра приблизилась к отметке в 93 тыс. руб.

Интересно, что по результатам перерасчетов 2012 года стоимость жилья сильнее всего подросла в Приморском, Фрунзенском, Выборгском и Невском районах. После переоценки 2015 года в лидеры по росту цены квадратных метров выбились центральные территории, где земельные участки всегда были в дефиците и ценились дорого.

Так, в Петроградском районе кадастровая стоимость жилых объектов увеличилась в среднем в 2,51 раза, в Центральном – в 2,4 раза, а в Адмиралтейском – в 2,08 (см. график № 1).

Самая дорогая недвижимость, что вполне предсказуемо, концентрируется в «золотом треугольнике» Петербурга. К примеру, в однокомнатной квартире общей площадью 21,6 кв. м на Большой Конюшенной улице, 17 «квадрат» оценен почти в 370 тыс. руб.

А кадастровая стоимость всей этой «однушки» составляет 7,6 млн руб. В 350 тыс. руб. оценен квадратный метр жилья в начале набережной реки Мойки, на Крестовском проспекте.

Интересно, что в такой элитной локации, как Каменный остров, стоимость «квадрата» в среднем уже в два раза ниже – 160 тыс. руб.

Самую дешевую недвижимость, что неудивительно, можно найти в Красном Селе. Так, в доме по адресу поселок Хвойный, 1, лит. А кадастровая стоимость квадратного метра – 36 тыс. руб. И цена громадной квартиры площадью 443, 9 кв. м составляет 15,9 млн руб. Интересно, что три года назад кадастровая цена этого объекта (без учета земли) была 21,7 млн руб.

Странностей в утвержденных результатах переоценки довольно много. К примеру, в самом центре Петербурга, в доме на пересечении Невского и Литейного проспектов, специалисты ГУИОН оценили стоимость «квадрата» в 99-110 тыс. руб. По данным Центра исследований и аналитики ГК «БН», это сопоставимо со средними ценами на квартиры в типовых домах… Кировского района.

С мира по нитке

Еще один тренд новой переоценки, необъяснимый с точки зрения логики, – это повышение стоимости квадратных метров в объектах так называемой новой вторички, то есть в многоквартирных жилых домах, возведенных за последнее десятилетие.

Так, в доме 2008 года постройки на проспекте Большевиков, 47 кадастровая цена «однушки» площадью 42,5 кв. м за три года выросла с 2,8 млн до 4,3 млн руб. – почти на треть.

Примечательно, что кадастровая стоимость всех жилых помещений в этом здании три года назад составляла 1,28 млрд руб., сейчас – 1,85 млрд руб. При этом цена земельного участка площадью 4,9 тыс. кв.

м под домом, согласно публичной кадастровой карте, составляет лишь 47 млн руб. Откуда насчитали еще почти 600 млн – не совсем ясно.

Аналогичные примеры увеличения кадастровой стоимости «однушек» и студий в объектах новой вторички примерно на треть можно найти и в других локациях: на Северном проспекте, проспекте Стачек, Ленской улице, улице Ушинского и т. д.

В целом достаточно трудно объяснить тот факт, что в результате переоценки многие объекты новой вторички подорожали на 30-40% – и исключительно из-за земельной составляющей. Впрочем, предположение есть: у этого «тренда» может быть фискальная подоплека.

Дело в том, что небольшие по площади квартиры в последние годы на растущем рынке новостроек часто приобретались в инвестиционных целях – для перепродажи или последующей сдачи в аренду.

Теперь собственникам такого жилья придется раскошелиться больше, чем всем остальным.

Напомним, что с 2016 года в Санкт-Петербурге будет введен единый налог на недвижимость. По 284-ФЗ ставка для всех жилых объектов (за исключением элитных) установлена в размере 0,1% от кадастровой стоимости.

Окончательно размер налога должны определять регионы (имеют право обнулить размер ставок, уменьшить или даже увеличить). Если Смольный одобрит ставку в 0,1%, то владелец вышеупомянутой «однушки» на Большевиков ежегодно будет платить налог в размере 4,3 тыс. руб.

Без земельной составляющей размер платежей был бы на треть меньше – 2,8 тыс. руб.

Дешевая элита

Еще больше вопросов к ГУП «ГУИОН» возникает в отношении переоценки элитной недвижимости (см. график 2).

К примеру, стоимость квадратного метра в элитном доме на углу Зоологического переулка и Мытнинской набережной (построенном компанией «Возрождение Санкт-Петербурга») по кадастру не превысила 248 тыс. руб. А самое дорогое жилое помещение в этом доме – площадью 1396 «квадратов» – оценено в 349 млн руб.

Тогда как при старте продаж в 2012 году квадратный метр в этом здании (с видом из окон на Неву, Эрмитаж, Дворцовый мост и Адмиралтейство) предлагался застройщиком за 1 млн руб. Таким образом, рыночная стоимость объекта площадью 1,4 тыс. «квадратов» должна была бы составлять 1,396 млрд руб.

Но по кадастру оценена вчетверо ниже.

Напомним, что для владельцев элитной недвижимости (от 300 млн руб.) ставка единого налога на недвижимость по 284-ФЗ сейчас установлена в размере 2% от кадастровой стоимости.

И если власти Петербурга согласятся с федеральной планкой, то собственнику самой дорогой квартиры на углу Зоологического переулка и Мытнинской набережной придется ежегодно платить налог в размере около 7 млн руб.

А если бы кадастр полностью совпал с рынком, ежегодный платеж был бы почти вчетверо выше – 27,9 млн руб.

И все же в основном элитные объекты после кадастровой переоценки существенно подорожали. Так произошло, например, с домом на набережной реки Мойки, 11. Стоимость всех жилых помещений в нем три года назад оценивалась в 107 млн руб. А в 2015 году она выросла до 573 млн руб., то есть разница – 466 млн.

При этом цена земельного участка площадью 1471 кв. м под домом (кадастровый номер 78:31:0001100:1) определена в размере 129 млн руб.

Таким образом, если сложить кадастровую стоимость помещений в 2012 году и цену надела, то получается всего 236 млн, а по результатам переоценки вышло на 337 млн больше (573 млн руб.).

По словам аналитика ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергея Бобашева, специалисты ГУИОН действовали в полном соответствии с законодательством.

Бобашев отмечает, что уточнение стоимости жилья всех классов как в центре города, так и на окраинах проводилось на основе массовой оценки, при которой те или иные погрешности неизбежны.

По мнению эксперта, в отношении элитных объектов и зданий в центральных районах города необходимо было применять методы индивидуальной оценки. «Однако мы попадаем в замкнутый круг. И выхода из него пока нет.

Дело в том, что финансовое законодательство РФ разрешает применять для расчета налоговой базы лишь результаты массовой оценки, а не индивидуальной. И это не самое плохое. Было бы хуже, если бы в тех же домах в центре специалисты насчитали стоимость “квадрата” в 600 тыс. руб., а население в итоге не смогло бы платить налоги», – говорит Сергей Бобашев.

Комитет имущественных отношений Смольного должен в ближайшее время представить свои предложения по величине ставки единого налога для владельцев жилья в Санкт-Петербурге. Не исключено, что с учетом задачи пополнения городского бюджета в условиях кризиса ставка может быть максимальной.

График № 1

Кадастровая стоимость квадратного метра жилья по районам Санкт-Петербурга в 2012 и 2015 годах. Индекс цен БН на вторичном рынке за август.

График № 2

Как изменилась кадастровая стоимость квадратного метра элитной недвижимости в центральной части Санкт-Петербурга за три года.

Светлана Коваленко    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/222417/

Адвокат-online
Добавить комментарий