Как лучше заключить договор с собственником и сторонней организацией?

Как управляющей организации выбрать подрядчика для аварийно-диспетчерской службы и контролировать его работу

Как лучше заключить договор с собственником и сторонней организацией?

Законодательство разрешает управляющим организациям для исполнения требований к организации аварийно-диспетчерского обслуживания домов привлекать стороннюю специализированную организацию. Читайте о том, на что УО обратить особое внимание при заключении договора со сторонней АДС.

Выберите форму организации аварийно-диспетчерской службы

Организация работы аварийно-диспетчерской службы – лицензионное требование к деятельности компаний, управляющих многоквартирными домами (п. 9 ПП РФ № 416). При этом УО должна оценить, есть ли у неё финансовые возможности для содержания штата АДС, материально-техническое обеспечение её работы в соответствии с требованиями ПП РФ № 416.

Если ресурсы компании не позволяют этого, то управляющая организация вправе заключить абонентский договор со специализированной аварийно-диспетчерской службой, причём это может быть как полная передача такой работы в стороннюю организацию, так и смешанная форма АДС.

Смешанная форма, когда в управляющей организации есть своя диспетчерская, но ряд аварийно-ремонтных работ по договору передана специализированной АДС, подходит небольшим компаниям, где в штате нет достаточного количества специалистов для ремонтных бригад, но имеются должности диспетчеров. В таком случае в договоре со сторонней АДС необходимо указать перечень заявок и работ, которые она должна выполнять и порядок взаимодействия службы с диспетчерами УО.Какие положения организации ЖКХ следует включить в договор с АДС

Перед заключением договора со специализированной АДС проверьте её репутацию и готовность к работе

Управляющая организация, которая приняла решение заключить договор со специализированной аварийно-диспетчерской службой, должна внимательно подойти к выбору такой компании.

Не следует сразу же останавливаться на муниципальной АДС: следует рассмотреть разные варианты и предложения, узнать у коллег, которые пользуются такими услугами, их оценку деятельности той или иной диспетчерской, сравнить стоимость услуг.

Также очень важно перед заключением договора с АДС проверить:

Для этого получите выписку из ЕГРЮЛ. Сделать это можно на сайте www.nalog.ru в разделе сайта «Риски бизнеса: проверь себя и контрагента». Услуга предоставляется бесплатно.

  1. Квалификацию сотрудников аварийно-диспетчерской службы и их опыт работы.

Запросите у будущего подрядчика документальное подтверждение, что работники АДС имеют необходимую квалификацию и соответствуют профстандартам, например, профстандарту «Диспетчер АДС», утверждённому приказом Минтруда России от 25.12.2014 № 1120н.

Из профстандарта «Диспетчер АДС»

  1. Документацию на материалы и оборудование, программное обеспечение, которые используются АДС.

Убедитесь, что у компании в собственности или аренде в достаточном количестве есть  оборудование, необходимое для проведения всех аварийно-ремонтных работ.

Качество оборудования и материалов должно подтверждаться сопроводительной документацией: паспортом оборудования или свидетельством о безопасности, сертификатом соответствия.

  1. Отсутствие случаев привлечения к административной ответственности АДС за нарушения в сфере профессиональной деятельности.

    Чтобы проверить эти факты, используйте сайты арбитражных и районных судов, судов общей юрисдикции.

  2. Информацию о банкротстве. Такие данные содержатся в информационной базе ЕФРСБ:

Как УО организовать эффективную работу АДС с заявками жителей

Продумайте и внесите в договор алгоритм контроля за работой подрядной АДС

Заключив договор со сторонней специализированной аварийно-диспетчерской службой, управляющая организация по-прежнему несёт ответственность перед собственниками за работу АДС. Поэтому управляющая компания должна продумать и прописать в договоре алгоритм контроля за работой сторонней АДС.

Проводить контроль следует методами, которые указаны и подробно описаны в п. 11.1 ГОСТ Р 56037-2014:

  • проверять и анализировать журналы приёма заявок;
  • проверять время приёма и исполнения заявок, культуру общения диспетчеров с клиентами;
  • проводить опросы жителей МКД, анализировать их жалобы
  • и другие методы.

Лучше всего поручить контроль за работой сторонней АДС конкретному специалисту из штата управляющей организации, прописав эти обязанности в его должностной инструкции и включив такой пункт в договор с подрядчиком. Также в договоре можно прописать условие о предоставлении контрагентом отчётов по исполнению заявок и периодичность направления в УО таких отчётов.

Источник: https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/10961/kak-uo-vybrat-podryadchika-dlya-ads-i-kontrolirovat-ego-rabotu

Улучшение чужого имущества до заключения договора аренды

Как лучше заключить договор с собственником и сторонней организацией?

Нередко в хозяйственной практике возникает ситуация, когда арендатор вынужден вести отделочные работы помещения до заключения договора аренды.

Правовая природа предварительного договора

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, изложенных в предварительном договоре.

При этом ГК РФ не предусматривает регулирования предварительным договором прав и обязанностей сторон, не связанных с заключением договора.

Таким образом, проведение отделочных работ в помещении, относительно которого стороны договорились о последующей сдаче в аренду, не относится к предмету регулирования предварительным договором.

Следует принимать во внимание, что согласно пункту 2 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом и иными правовыми актами.

Возможно заключение договора, в котором содержатся элементы различных договоров.

К отношениям сторон по смешанному договору применяются правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В рассматриваемом случае между сторонами заключается смешанный договор, который содержит условия предварительного договора аренды помещения (с обязательством заключить договор аренды в будущем) и договора на безвозмездное выполнение отделочных работ (безвозмездное улучшение помещений).

В том случае, если заключаемый между сторонами договор содержит условия о компенсации арендатору расходов, понесенных в связи с арендой помещения, он будет рассматриваться как смешанный договор, содержащий условия предварительного договора и договора подряда (в части обязанностей по возмездному выполнению работ по отделке помещений).

Кроме того, возможна ситуация, при которой будущий арендатор не будет выполнять ремонтные работы собственными силами.

Если собственник помещений компенсирует будущему арендатору стоимость отделочных работ, то арендатор фактически выступает в качестве посредника (комиссионера, агента), заключающего договор на выполнение отделочных работ (договор подряда) в строящемся помещении от своего имени, но за счет третьего лица.

Юридическая судьба улучшений чужого имущества

Общий принцип, сформулированный в статье 220 ГК РФ, состоит в том, что право собственности на вещь, созданную из чужих материалов, будет принадлежать переработчику, только если стоимость переработки существенно превышает стоимость материалов. Несмотря на то что это правило сформулировано для движимых вещей, оно имеет общее значение.

В частности, для рассматриваемого случая оно означает, что при незначительном улучшении помещений (отделка) права собственности на эти улучшения возникают у собственника помещений. Это касается неотделимых улучшений, которые становятся фактически частью помещений.

Отделимые же улучшения будут принадлежать лицу, которое их проводило, поскольку их юридическая судьба не связана с судьбой помещений.

Общее правило отражается в отдельных нормах Гражданского кодекса РФ. Так, в соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 623 ГК РФ проведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью. При этом неотделимые улучшения по смыслу этой статьи признаются собственностью арендодателя.

Таким образом, судьба улучшений имущества арендодателя будет определяться тем, являются ли улучшения отделимыми или неотделимыми.

Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ неотделимыми улучшениями признаются те, которые не могут быть отделены без вреда для имущества.

Конечно, нельзя утверждать, что неотделимые улучшения в принципе нельзя отделить от имущества.

Любую пристройку или дополнительное оборудование можно снести или демонтировать, а возникшие повреждения имущества устранить.

Такой подход может привести к выводу, что все улучшения следует считать отделимыми. Но демонтаж практически всех, даже самых незначительных улучшений наносит вред имуществу.

По нашему мнению, необходимо учитывать соразмерность расходов на улучшение имущества и расходов на демонтаж этих улучшений, а также возможность дальнейшего использования оборудования и материалов, использованных при улучшении.

Во-первых, расходы на демонтаж неотделимых улучшений и устранение негативных последствий такого демонтажа достаточно велики (в сравнении со стоимостью самих улучшений); во-вторых, после демонтажа неотделимых улучшений оборудование и материалы обычно не могут быть использованы повторно.

Подавляющее большинство улучшений, которые вносит будущий арендатор в построенном помещении, следует считать неотделимыми. Поэтому они изначально принадлежат собственнику помещений. Соответственно стоимость этих улучшений должна быть отражена в составе имущества собственника, несмотря на то что он, как правило, не возмещает их стоимости.

Налогово-правовые последствия расходов на отделку помещений будущим арендаторам

В соответствии со статьей 252 НК РФ налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму понесенных расходов. Расходами действующее законодательство признает обоснованные и документально подтвержденные затраты (в случаях, предусмотренных статьей 265 НК РФ, убытки), понесенные налогоплательщиком.

При этом под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Расходы признаются для целей налогообложения, если они относятся к деятельности, направленной на получение дохода.

Различия налогового учета ремонта, модернизации, реконструкции

Для целей налогообложения необходимо рассматривать раздельно улучшения как результат ремонта (текущего, среднего, капитального) и как результат действий, направленных на повышение потребительских свойств и технических характеристик (достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию, техническое перевооружение).

Это разделение важно, поскольку согласно статье 260 НК РФ расходы на ремонт основных средств (в том числе арендованных) признаются текущими расходами налогоплательщика. Достройка, дооборудование, реконструкция, модернизация, техническое перевооружение увеличивают первоначальную стоимость имущества (п. 2 ст.

257 НК РФ) и, как правило, переносятся на затраты с начислением амортизации.

Источник: http://nalogoved.ru/art/1403.html

Адвокат-online
Добавить комментарий