Как обезопасить сделку по покупке квартиры, полученной по программе сноса МКД?

Риски покупки квартиры в доме под реновацию

Как обезопасить сделку по покупке квартиры, полученной по программе сноса МКД?

Программа реновации стартовала в Москве в 2017 году. В ближайшем будущем она может распространиться и на другие крупные города, в том числе Санкт-Петербург, Ростов, Краснодар, Уфу, Казань.

Суть программы в том, что собственники квартир в домах, которые планируется снести, получают компенсацию или жилье в новостройках. Некоторые инвесторы рассматривают покупку жилья, подпадающего под реновацию, как выгодное вложение. Но, как и в любой программе, здесь имеются существенные риски для покупателя.

Чего опасаться?

Если вы решили купить жильё в доме под реновацию, помните, что программа еще будет корректироваться, а значит, и существенные ее условия могут поменяться как в лучшую, так и в худшую сторону.

В первую очередь покупатель рискует потерять значительное количество времени, которое уйдет на расселение жильцов. Этому способствуют следующие факторы:

  • постоянная корректировка, изменение планов градостроительства;
  • меняющиеся сроки сноса дома;
  • бюрократические особенности оформления документов.

Инвестору, планирующему заработать на выгодной сделке, нужно помнить, что реальная прибыль от реализации жилья в новостройке может не покрыть все понесенные к тому времени издержки. В частности, затраты на ремонт при переселении не компенсируются.

При покупке недвижимости для личных целей, например, для будущего заселения семьи, обязательно учитывайте следующее. Квартира, полученная взамен старой, может оказаться в неудобном районе. В условиях мегаполиса этот момент иногда является решающим. Хоть на словах чиновники и гарантируют предоставление жилья в том же районе, такие гарантии пока не закреплены ни в одном нормативном акте.

Наконец, наиболее существенный риск покупателя – остаться и без жилья, и без денег. Вероятность такого исхода событий минимальная, однако помните, что в настоящее время механизм защиты действующих собственников и потенциальных покупателей такого жилья отсутствует.

Не имеет значения, сколько текущий собственник владел квартирой. Он в любом случае получает право на получение нового жилья по программе реновации.

Процедура сделки

Сделка купли-продажи квартиры под реновацию осуществляется по схеме, стандартной для покупки любой другой недвижимости:

  1. Стороны обговаривают условия, достигают соглашения по цене, порядку ее передачи и оплаты.
  2. Составляется и подписывается договор купли-продажи.
  3. Недвижимость передается по передаточному документу.
  4. Переход права собственности регистрируется в Росреестре.
  5. Объект полностью оплачивается.

Оплата названа последним пунктом, но в зависимости от достигнутого соглашения расчет может быть произведен как до передачи, так и после, а также частями или в рассрочку.

Помните, что договор купли-продажи должен быть заключен в период с момента включения дома в программу и до момента заключения с муниципалитетом договора мены (или соглашения о выплате компенсации). После оформления мены (компенсации) собственник уже не может продать свою квартиру третьему лицу.

После того, как квартира перейдет к покупателю, а дом под снос дождется своей очереди на расселение, уже новый собственник будет подписывать договор мены или соглашение о выплате компенсации.

Оплата

Оплатить квартиру, купленную в доме под реновацию, можно разными способами:

  • наличными, о чем продавец выдает покупателю расписку;
  • безналичным переводом на счет продавца;
  • с помощью аккредитива или счета эскроу;
  • через депозит нотариуса.

Можно расплатиться и кредитными средствами:

  • кредитом под залог уже имеющейся недвижимости;
  • средствами потребительского кредита без обеспечения, если не хватает незначительной части суммы;
  • некоторые банки даже готовы предоставить ипотеку под такое жилье. Условия ипотечного кредита нужно уточнять в конкретном банке.

Точно не получится рассчитаться средствами материнского капитала и государственного жилищного сертификата.

Как избежать потерь?

Продавец квартиры не отвечает за риски, которые таит в себе сама программа реновации. Поэтому привлечь его в случае, если переселение затянется, а тем более потребовать с него компенсации убытков будет невозможно.

Перед покупкой такого жилья убедитесь, что дом действительно включен в программу. В реновацию попадают только те пятиэтажки, которые приняли соответствующее решение добровольно на общем собрании. Проверить, находится ли недвижимость в списке, можно на сайте Мэра Москвы.

Проверьте также, что продавец еще не подписал соглашение на компенсацию или договор мены. Задайте вопрос представителю соответствующего муниципалитета, чтобы получить актуальную информацию.

Кроме этого, нужно провести стандартную проверку жилья как при покупке другой недвижимости:

  1. проверить квартиру на наличие обременений и арестов по выписке из ЕГРН;
  2. попросить у продавца актуальную справку о зарегистрированных лицах, убедиться, что среди них нет несовершеннолетних;
  3. убедиться, что продавец не состоит в браке или потребовать у него согласие супруги на отчуждение квартиры;
  4. попросить у продавца справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

В договор купли-продажи можно включить гарантии продавца:

«Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора отчуждаемая квартира никому не продана, не заложена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит, правами третьих лиц не обременена, в доверительное управление, в аренду, коммерческий найм, в качестве вклада в уставной капитал не передана, право собственности Продавца на указанную квартиру никем не оспаривается.

Продавец гарантирует отсутствие притязаний в отношении отчуждаемой квартиры третьих лиц, в том числе иных наследников (по закону или по завещанию), пользователей по завещательному отказу.

Продавец подтверждает, что у третьих лиц в отношении отчуждаемой квартиры не имеется прав пользования, в том числе на основании завещательного отказа, и на момент подписания настоящего договора в указанной квартире никто не зарегистрирован»

Имеет смысл дополнить договор пунктом, который снизит риск потери жилья покупателем вследствие признания сделки недействительной, например:

«Стороны настоящего договора, руководствуясь статьями 421, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения настоящего договора по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, или вследствие нарушения прав третьих лиц (со стороны Продавца), которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия указанной квартиры у Покупателя, Продавец обязуется приобрести на имя Покупателя равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе населенного пункта, или в противном случае предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке на момент расторжения договора, а также возместить Покупателю все понесенные им убытки, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения убытков.»

Запомнить

  1. Актуальную информацию о реновации можно получить в Информационном центре по переселению в своем районе.
  2. Программа реновации еще будет корректироваться, поэтому будьте готовы к возможным изменениям правил.
  3. В настоящее время сроки владения квартирой для участия в реновации не установлены.
  4. Купить квартиру в доме под реновацию можно, только если она приватизирована.
  5. Договор купли-продажи нужно заключить до момента подписания договора мены между собственником и муниципалитетом, по которому передается в собственность новое жилье.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/renovatsiya.html

Как проверить квартиру перед покупкой?

Как обезопасить сделку по покупке квартиры, полученной по программе сноса МКД?

Квартира — вещь со своей историей, в ней могут быть сюрпризы, и они не всегда приятные.

После приобретения можно обнаружить других хозяев, долговые квитанции и прочие радости.  Поэтому при покупке квартиры стоит убедиться в юридической чистоте совершаемой сделки — в законности передачи прав собственности, действительности договора купли-продажи и так далее.

Проверка квартиры перед покупкой: кто может помочь?

Проверка документов проводится риэлторами, если покупка проходит через агентство. Также похожие операции совершают нотариусы, которые регистрируют сделку онлайн, и банк, если квартира покупается в ипотеку.

У нотариуса есть доступ к базе данных, с помощью которых он проверяет наличие обременений, долгов, арестов на жилье, он же и проводит электронную регистрацию (с 2015 года). Такой же доступ есть только у владельца недвижимости.

Поэтому понятно, что без нотариуса вам не обойтись — важно найти опытного специалиста, который досконально проверит историю жилья.

Оформление сделок с недвижимостью у нотариуса: нюансы и стоимость >>>

Когда проверка регистрации квартиры требует помощи специалистов?

В каких случаях не стоит заниматься проверкой жилья самостоятельно, а обратиться к специалисту по недвижимости:

  • если квартира была приватизирована (могут быть свои нюансы с правоустанавливающими документами);
  • если в квартире «сомнительный» собственник — страдает алкоголизмом, псих. заболеваниями, находится под следствием;
  • если право собственности перешло по решению суда;
  • если в квартире есть несовершеннолетние и недееспособные собственники;
  • если квартира покупается в новостройке, и вы не можете сами проверить документы застройщика.

Так в чем же здесь подвох? Рассмотрим каждый пункт по порядку.

С приватизированными квартирами часто получается так, что в договоре могут быть не указаны собственники в лице несовершеннолетних детей. В Казахстане это относится к договорам, заключенным до 1995 года.

Если факт наличия собственников в лице детей не был учтен при заключении сделки — т.е. они не выявлены по правоустанавливающим документам, и не взято их разрешение на продажу, то в дальнейшем они могут заявить о своих законных правах.

Такая сделка считается недействительной.

Также есть случаи, когда жилец отказался от приватизации (т.е. права собственности у него нет), но он приобрел для себя права пожизненного пользования жилищем.

При этом заставить его выписаться через суд будет нельзя (только с его согласия).

Третий момент — если приватизация была не безвозмездной, то в числе собственников находятся супруг(а), даже если они не указаны в договоре приватизации.

С приватизированными квартирами часто получается так, что в договоре могут быть не указаны собственники в лице несовершеннолетних детей.

Проблематичны и квартиры, полученные взамен жилья, отправленного под снос. Директор ТОО «Юридическая фирма «ГРАНД PREMIUM» г.

Караганды Лебедева Татьяна отмечает: «В соответствии с нашим жилищным законодательством в случае сноса жилища с собственником этого жилища может быть заключен договор о предоставлении в собственность другого жилья.

Советую обратить внимание на то, чтобы в договоре были указаны сроки предоставления жилища, сумма возможной компенсации, размеры жилища, этажность, количество комнат, состав семьи и другие условия, затрагивающие интересы сторон».

Квартиры с правом собственности по решению суда опасны тем, что решение суда всегда можно оспорить — могут «вылезти» новые факты, которые вы не сможете предусмотреть, например, объявятся новые или старые собственники. Решение суда может быть отменено, а сделка признана недействительной. Часто такое происходит в отношении брошенного жилья, которое было передано в права собственности тому, кто его восстанавливал.

Еще сложнее с жильем, где владелец-продавец страдает каким-либо психическим отклонением, зависимостью («классика жанра» — алкоголизм).

Такой вариант встречается довольно часто, потенциальные покупатели оказываются в двоякой ситуации — вроде бы и квартира очень понравилась, и цена хороша, но и приобретать ее страшно: не будет ли следка воспринята родственниками такого собственника как незаконная с последующим признанием её в судебном порядке недействительной?

Будьте аккуратны и лучше в вышеописанных ситуациях обращайтесь за консультацией к юристу и риелтору.

Брошенное жильё: приватизация и риск выселения >>>

Что необходимо проверить перед покупкой недвижимости?

До заключения сделки любое жилье на вторичном рынке нужно проверить по следующим пунктам.

1. Проверка прав на недвижимость (регистрации квартиры)

Выяснений обстоятельств, при которых к нынешнему владельцу перешло право собственности позволит найти нарушения прав других собственников или наследников (если таковые имеются).

Это частая ситуация для сделок с наследственным жильем, а потому банки предпочитают не брать в залог жилье, которое было совсем недавно получено по наследству. Также нужно удостовериться, что на квартиру не было наложено арестов, залогов. Что проверить относительно истории жилья? Это правоустанавливающие документы:

  • договоры купли-продажи;
  • договоры мены и дарения;
  • решения суда, вступившие в силу;
  • договор ренты;
  • свидетельство о праве на наследство.

Первое, что требуется — это отсутствие помарок, подчисток, опечаток, исправлений. Если есть исправления, то они должны быть удостоверены подписями всех сторон и печатью и подписью нотариуса. Все договора должны быть зарегистрированы в госоргане.

Второй момент — могут быть условия, несоблюдение которых приводит к расторжению договора и прекращению прав собственности.

Например, при покупке по наследству перешедшего имущества в завещании может быть поставлено условие — не продавать жилье в течение 5 лет, или в праве собственности поставлено условие — выплатить стоимость жилья в течение 3 лет.

Если продавец до сих пор не завершил выплаты, то ваша сделка может быть признана недействительной.

Продавец должен предоставить также справку об отсутствии обременений. По этому вопросу дает пояснение Лебедева Татьяна: «Сверьте данные, указанные в правоустанавливающем документе, со Справкой об отсутствии (наличии) обременений на недвижимое имущество.

Иначе ее называют кадастровая справка. Ее может получить только собственник жилища, обратившись в ЦОН или посредством портала Электронного правительства egov.kz. Обратите внимание на Ф.И.О.

правообладателя, основание возникновение права на недвижимое имущество, его площадь, а также наличие обременений».

2. Выписка

Чтобы проверить право собственности, запросите у продавца выписку из истории объекта о переходе права собственности недвижимости.

Юрист Лебедева Татьяна поясняет: «Этот документ содержит информацию о том, когда, кому и на каких основаниях переходило право собственности (по приватизации, дарению, в порядке наследования, по завещанию и др.).

Если выяснится, что на квартиру за последний год несколько раз поменялись собственники, это должно насторожить. Поскольку по такой схеме, как правило, работают мошенники».

В выписке будет отражены также такие моменты, есть ли ордера на арест жилья, наличие залогов, не в ипотеке ли она, и были ли судебные споры. Если в выписке обнаружите информацию о спорах, арестах, запретах, то нужно выяснить, как обстоят дела на данный момент — сколько прошло времени, каково было решение суда, выплачены ли долги и т.д.

3. Техпаспорт

Нужна и техническая проверка квартиры: необходимо запросить у продавца техпаспорт на квартиру — в нем будет чертеж планировки квартиры.

Внимательно изучите фактическую планировку жилплощади и сравните ее с «нарисованным» вариантом в техпаспорте.

Не должно быть никаких отличий — если они есть, это говорит о незаконной перепланировке, переустройстве, которую нужно узаконить (этим занимается продавец).

4. Внимание — продавец!

Попросите у продавца его удостоверение личности, проверьте его подлинность, обратившись в ЦОН. Если вы работаете с представителем собственника жилья, то попросите доверенность за подписью и печатью нотариуса. При этом посмотрите пункты о полномочиях представителя — может ли он вообще подписать договор купли-продажи, получить оплату.

Еще больше риск, если жилье продается на основании разрешения органов опеки, когда собственником является недееспособное или частично недееспособное лицо (ребенок или немощный взрослый).

Это разрешение лучше получать вместе с опекуном, поскольку могут быть и коррупционные действия, и ошибки с выдачей документа — большую роль здесь играет человеческий фактор. Самого продавца попросите представить справку с ПНД.

5. Права других собственников

Перед покупкой жилья нужно узнать, кто прописан в квартире и сохраняются ли права проживания в ней и после продажи. Однако и здесь есть проблемы.

Директор ТОО «Юридическая фирма «ГРАНД PREMIUM» г.

Караганды Лебедева Татьяна отмечает: «Проверить, кто прописан в квартире, к сожалению, в настоящее время, после того, как упразднили Адресное бюро, а затем отменили Книги регистрации граждан, в принципе не возможно.

Если у собственника жилья сохранилась Книга регистрации граждан, то из нее Вы сможете узнать, сколько человек прописано. В дальнейшем после приобретения жилья новый собственник может выписать этих лиц».

По факту риелторы и нотариусы не в состоянии методично встретиться со всеми предполагаемыми и реальными собственниками жилья, с детьми, со стариками. Об этом должны позаботиться вы сами — даже разрешение на продажу может оказаться незаконным, когда вы встретитесь с тем, кто это разрешение якобы написал. Не поленитесь сами поговорить со всеми и выяснить обстоятельства перехода прав.

Уделите особое внимание всем живущим в квартире: спросите, где проживают остальные владельцы — может, кто-то пропал без вести, уехал, служит в армии. У них тоже нужно получить разрешение на продажу. Первое лицо в таком случае — это супруг(а) и дети.

Если продавец в разводе, то посмотрите решение суда о разделе имущества — в нем не должно быть имущественных претензий. Все собственники должны прийти лично и написать разрешение на продажу, его заверит нотариус. На собственников-детей должны быть разрешение органов опеки (об этом говорилось выше).

6. Долги

При анализе на юридическую чистоту запросите у собственника все квитанции об оплате по услугам ЖКХ, налогам на имущество. Если не обнаружите долгов, то сходите в налоговое управление и службу КСК, узнайте лично, не было ли задолженностей.

Операции с недвижимостью онлайн: что предлагает egov.kz >>>

Как избежать мошенников?

Стоит дать еще несколько житейских советов, как проверить квартиру перед покупкой. Так, если говорить о помощи риелтора, то не выбирайте частного маклера — обращайтесь в агентство недвижимости, которое является членом Ассоциации риелторов Казахстана. Частный риелтор может просто не иметь нужного опыта, а то и вовсе оказаться мошенником.

Насторожить должны слишком заманчивые условия работы с риелтором — если вам обещают отсутствие хлопот, кратчайшие сроки оформления, которых нет нигде, минуя типичные этапы заключения сделки, стараются «увести» вас от самостоятельной проверки документов, то не доверяйте такому агентству.

Бывают и улыбчивые продавцы-мошенники, которые «проворачивают» незаконные сделки через такие хитрые приемы:

  • могут перевесить номера — продадут квартиру 14, а показывать будут под номером 15;
  • собирается весь пакет документов в виде дубликатов и через этот пакет продается жилплощадь;
  • снимают жилье на длительный срок, а затем продают его;
  • продают через доверенность, полученную от владельца, который недавно умер.

При проверке жилья не верьте на слово — все должно быть зафиксировано на бумаге. Но и по всем документам обращайтесь в госорганы — верить только их наличию нельзя, поскольку подделать могут все, а вот зарегистрировать, как положено — не всегда. Поэтому информация из госоргана будет достовернее.

Все-таки коррупция, к сожалению, еще не искоренена. Те же разрешения могут быть получены под давлением, угрозой, через недобросовестного юриста (подделка документа) и т.д.

Как же обезопасить себя? Директор ТОО «Юридическая фирма «ГРАНД PREMIUM» г. Караганды Лебедева Татьяна советует: «При покупке жилья советую начать с визуального осмотра. Если Вас все устроило, тогда можно переходить глобальной проверке.

Не поленитесь узнать у соседей и бабушек, которые сидят на лавочках возле дома, кто проживает в квартире и кто прописан (а вдруг там зарегистрирован человек, отбывающий срок в местах не столь отдаленных), часто ли отключают свет, воду, тепло, да и вообще, не проблемная ли эта квартира».

Информация, которая исходит от соседей, конечно, может быть недостоверной и считать ее официальной нельзя.

Однако основные интересующие вас моменты вы узнать можете: не ходят ли в дом представители органов опеки, нет ли у владельца недуга — психического, физического, не было ли в семье судебных тяжб по поводу жилья, как давно человек здесь живет и не квартирант ли он вообще.

Если соседи будут говорить об этом, то стоит задуматься и уделить пристальное внимание при проверке на чистоту сделки этим моментам, а то и вовсе поискать другой вариант.

О важности проверки квартиры перед покупкой и возможных схемах мошенничества смотрите в видео.

Редакция благодарит Юридическую компанию KORGAN за помощь в подготовке материала.

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/8169/

Адвокат-online
Добавить комментарий