Как привлечь арендодателя к ответственности при неуплате налогов за аренду?

Чем грозит сдача в аренду квартиры без уплаты налогов?

Как привлечь арендодателя к ответственности при неуплате налогов за аренду?
Недвижимость | 29.06.2017 | Михаил Мясоедов Аренда жилья | Налоги | Налог на доходы физлиц | Судебная практика | Доказательство вины | Налоговая проверка

Россияне по-прежнему предпочитают не платить налоги с доходов, полученных от сдачи квартир и иных помещений в аренду.

Насколько тяжело налоговикам выявлять такие ситуации? Какова вероятность быть пойманным и насколько тяжело доказать факт получения дохода? Может ли обратиться в налоговые органы недовольный жилец? Какие штрафы грозят нарушителям в самом неблагоприятном случае? На все эти вопросы в своей статье пытается ответить Estimate-Estate.ru

Какое наказание предусмотрено от уклонения от уплаты налогов при сдаче недвижимости в аренду

Неуплата налога при сдаче помещений в аренду является прямым нарушением закона. За это предусмотрена налоговая или даже уголовная ответственность (в зависимости от суммы неуплаты).

Уголовная ответственность возникает по статье 198 УК РФ, если сумма неуплаченного налога за три года превышает 900 тысяч рублей. Это соответствует доходу от аренды около 200 тысяч рублей в месяц.

По этой статье даже предусмотрен арест на срок до одного года. Правда, гораздо чаще все ограничивается штрафом от 100 тысяч рублей и выше (а также уплатой самого налога).

При этом надо понимать, что штраф накладывается в уголовном производстве, что для арендодателя означает наличие судимости и все вытекающие из нее ограничения (невозможность быть избранным, работать в полиции, главным бухгалтером, получить лицензию на оружие, лицензию кадастрового инженера, оценщика, аудитора и ещё целый ряд ощутимых неудобств). Отметим, что предусмотрен также состав по статье 198.2 УК РФ (уклонение физлицом от уплаты налога в особо крупном размере), наказание по которому ещё более жесткое. Но для мелких арендодателей все же более актуальна налоговая ответственность. В соответствии со статьей 122 НК РФ:

Штраф за неуплату налога составляет 20% от суммы неуплаты, также начисляются пени за каждый день просрочки (дневная ставка равна 1/300 от действующей ставки рефинансирования) и никто не отменяет обязанность уплатить сам налог.

Наказание, наложенное в налоговом производстве, считается правонарушением (а не преступлением), поэтому никаких других последствий для налогоплательщика не возникает.

Насколько активно налоговики ищут арендодателей – неплательщиков?

Объемы одного только столичного рынка аренды квартир оцениваются в 75-125 тыс. квартир, что при средней ставке аренды в 30 тысяч рублей дает около 5 миллиардов в год недополученных бюджетом налогов (на эти деньги можно построить, например, около 6 школ, 20 детских садов или 33 километра автодорог).

Поэтому чиновники разных уровней время от время заявляют о начале активных кампаний по борьбе с неплательщиками.

Обычно госслужащие поясняют, что налоговики будут активнее взаимодействовать с участковыми, домоуправляющими компаниями, товариществами собственников жилья, а также объявляют о создании горячих линий, куда можно сообщить информацию о злостных неплательщиках.

Но самое главное оружие в таких атаках – психологическое воздействие на арендодателя

Участковые обычно слишком загружены своей основной работой (объективно, общественная опасность от арендодателей-неплательщиков не самая высокая). Домоуправляющие компании очень часто просто не владеют информацией о фактах сдачи квартир на подведомственной им территории (лицевой счет по коммунальным услугам оформлен на собственника).

У товариществ собственников жилья обычно отсутствует материальный интерес в таком сотрудничестве (они больше заинтересованы в сборе взносов с собственников и едва ли хотят искать повод, чтобы испортить отношения с кем-то из них).

И даже соседи в последние десятилетия все реже знают, что происходит за пределами собственной лестничной клетки.

Но самое главное – все эти методы могут предоставить только косвенные доказательства. Обязанность уплатить налог возникает в момент передачи денежных средств (ст. 223 НК РФ) и именно факт передачи денег налоговых органам в суде необходимо будет доказать (а не факт проживания).

Иногда  может быть недостаточно даже договора аренды или показаний арендатора – всегда можно возразить, что деньги так и не были уплачены (а на показания арендатора заявить, что тот существенно завышает арендную ставку).

На рынке аренды в России господствуют наличные расчеты – а они не оставляют за собой следов.  

Ещё один важный фактор, который сильно тормозит любую активность налоговых органов – временной разрыв между выявлением факта сдачи помещения в аренду и сроками предоставления налоговой декларации.

Факт аренды может быть выявлен, допустим, в феврале текущего года, но отчитаться по полученным доходам и заплатить с них налоги необходимо будет до 30 апреля следующего года.

То есть между датой возможного правонарушения и датой, когда факт правонарушения можно достоверно подтвердить, пройдет более года.

Собственно, это останавливает и очень многих арендаторов от мести собственникам через жалобу в ФНС России – конфликт возник сегодня, а доказать, что собственник недвижимости не уплатил налоги, можно будет только после 30 апреля следующего года (когда сам конфликт, скорее всего, уже забудется).

По этой же причине в данной ситуации плохо работают и оперативно-розыскные мероприятия. Конечно, ничто не мешает сотрудникам налоговой обзвонить сдающиеся в аренду квартиры и определить потенциальных неплательщиков. Точно также несложно выявить собственников, имеющих более одной квартиры.

Можно даже сопоставить официальные доходы и фактические расходы налогоплательщика (покупки недвижимости, автомобилей, поступления на вклады в банки – то есть все то, что проходит через доступные налоговикам источники). Но опять же, всего этого будет недостаточно для сбора доказательной базы и победы в суде.

Похожая ситуация, происходит, например, в мелком бизнесе, где многие налогоплательщики до сих пор показывают официальные зарплаты своих сотрудников в районе 10-15 тысяч рублей и с них производят все отчисления.

Иными словами, возникает парадоксальная ситуация, когда всем все очевидно, но четко доказать это практически невозможно.

Плюс к этому издержки борьбы с неплательщиками зачастую превышают возможные выгоды.

Мелких арендодателей много, потенциальные поступления с них небольшие, а работа по доказательству – немалая, требуется выезд на место, общение со свидетелями, самими арендаторами (налоговый инспектор или участковый имеют в теории возможность опросить их), анализ банковских выписок и многое другое, то есть потратить большое количество времени сотрудников налоговых органов. Чтобы эффективно всем этим заниматься, штат ФНС России, возможно, нужно будет удвоить – никто не будет это делать без гарантии результата. Да и на самом деле потенциальный прирост бюджетных доходов не столь велик в относительном выражении – в Москве, к примеру, эта сумма меньше 0.5% от городского бюджета (при условии, что все арендодатели выйдут из тени и начнуть платить налоги).

Так каким образом налоговики все же могут выявить подобные нарушения?

Источник: https://welfare-economy.com/article.php?idarticle=112

Зачем сдавать квартиру легально

Как привлечь арендодателя к ответственности при неуплате налогов за аренду?

Мои знакомые снимают квартиру без договора, потому что хозяйка не хочет платить налоги. Это нелегально.

Сергей Болдин

юрист, сдает квартиру

Такие жильцы не могут зарегистрироваться в квартире, они избегают участкового, а их ребенок не может ходить в детский сад около дома. Они оплачивают проживание наличкой или с назначением перевода «материальная помощь», а соседям говорят, что они родственники хозяйки.

Хозяйка не хочет слышать про официальную сдачу: для нее это потеря денег и времени. В нюансах официального найма она разбираться не хочет. И так сейчас живут многие арендаторы в России.

Я юрист и тоже сдаю квартиру, только делаю это законно. Я знаю, что жильцам нужна регистрация, чтобы ребенок мог ходить в детский сад рядом с домом. Мои жильцы зарегистрированы в квартире, а я плачу НДФЛ с доходов от сдачи. Я не боюсь афишировать сдачу квартиры и хочу рассказать, зачем самому собственнику легализоваться. Легализация полезна всем.

Как правило, при нелегальной аренде договор никто не составляет. А если и составляет, то никому не показывает, чтобы не афишировать сдачу.

Такой договор все равно не работает: собственник не сможет предъявить претензии нанимателю и потребовать в суде компенсацию за порчу имущества или за просрочку оплаты, потому что иначе он может попасть в поле зрения налоговой инспекции. А наниматель не сможет зарегистрироваться по месту пребывания.

Базовые обязанности нанимателя и наймодателя закреплены в главе 35 ГК РФ. Но некоторые из них можно изменить договором.

Например, читатели Т—Ж часто спрашивают: кто должен платить за мелкий ремонт в сдаваемой квартире — жилец или собственник? По статье 681 ГК РФ, текущий ремонт должен организовывать и оплачивать наниматель, но в договоре с хозяином можно предусмотреть иное — как договоритесь.

Я сдавал квартиру после генеральной уборки. В договор включил пункт о том, что жильцы при выезде тоже обязаны оставить после себя убранную квартиру. Если бы они не убрались, я бы вычел стоимость уборки из обеспечительного платежа (в жизни его часто называют депозитом) — это я тоже прописал в договоре.

Чтобы мои жильцы были дисциплинированными плательщиками, я добавил в договор условие о штрафе за несвоевременную оплату. Еще мы предусмотрели удобную процедуру одностороннего расторжения договора: просто договорились известить друг друга по смс или электронной почте.

Еще я добавил условие о том, что все возможные споры будут разрешаться в удобном для меня суде, а не в суде по месту жительства ответчика.

Расторгнуть наш договор можно в одностороннем порядкеСпоры будем решать в ближайшем к квартире судеПеред выселением мои жильцы должны будут прибраться в квартире

Многие хозяева скрывают от соседей, что сдают квартиру, а жильцов вынуждают притворяться своими родственниками. Они опасаются недоброжелателей, которые могут пожаловаться на нелегальную аренду.

С договором скрываться не нужно. Если зачем-то придет участковый, налоговый инспектор или сотрудник управляющей компании, то мои квартиранты просто покажут им договор и скажут, что я плачу налоги.

Кроме соседей, о нелегальной аренде могут узнать сотрудники ЖЭКа — слышал, что их привлекают к поквартирным рейдам. С управляющей компанией у меня не такие хорошие отношения, как с соседями, — однажды она уже проиграла мне суд. Но так как я сдаю квартиру официально, то никакие претензии от УК мне не страшны.

Договор дает собственнику дополнительные рычаги воздействия на жильцов. Можно обговорить штрафные санкции за нарушение договора и рассчитывать на их реальное применение.

Например, в договоре я предусмотрел неустойку за просрочку в оплате, поэтому мои жильцы платят исправно и без задержек.

За каждый день просрочки я бы взимал с жильцов штраф — 500 рублей. Но они знают об этом и платят вовремя

Если наниматель испортит что-либо в квартире, с договором на руках хозяин квартиры сможет получить компенсацию. Это работает, даже если сумма ущерба превысит размер оставленного депозита. Рекомендую детально прописать в договоре ценное имущество, которое есть у вас в квартире.

В договоре я описал мебель и технику, которая была в квартире изначально

Договор с жильцом поможет, если вы хотите застраховать квартиру на случай внезапного залива или других неприятностей.

А если отношения с квартирантами оформлены официально, риски, связанные с ответственностью нанимателя, можно застраховать. Если наниматель повредит имущество в квартире или затопит соседей, ущерб соседям и собственнику компенсирует страховая компания.

В случае с заливом бывают неоднозначные моменты. Например, кто должен компенсировать ущерб соседям, если залив произошел из-за прорыва подводки к стиральной машине? А если залив произошел из-за того, что наниматель не закрыл кран? Если собственник сделает страховку, таких неопределенностей не будет. В договоре страхования все подобные нюансы будут оговорены.

Вопрос с расходами на страхование квартиры мы с жильцами решили так. Я в любом случае собирался ее страховать, потому что мне так спокойнее. Страховка, которая меня устраивала, стоила примерно 7000 Р. Если добавить условие, что квартира сдается, то сумма увеличивалась на 3000 Р. Я оплатил страховку полностью, а жильцы компенсировали мне 3000 Р.

Так выглядит мой страховой полис. Обратите внимание, там есть отметка о том, что квартира сдается

Еще одно преимущество официальных взаимоотношений — оплату можно перечислять безналично.

Не надо каждый месяц встречаться для передачи денег, составлять расписки и хранить их.

Можно сделать простой безналичный перевод и честно указать, что суммы перечисляются за проживание в квартире, а я потом честно уплачу с них налог, когда буду подавать налоговую декларацию.

Я думаю, что эту статью читают не только собственники квартир, но и арендаторы. Если вы нормальные люди, скорее всего, хозяин квартиры сам заинтересован в том, чтобы вы жили в его квартире и оплачивали аренду. Вы можете провести с ним переговоры и договориться о тех условиях, которые вам подходят. Расскажу на своем примере.

Через какое-то время жильцы попросили зарегистрировать их в квартире. Я честно ответил, что при той цене, о которой мы договорились, не готов нести дополнительное налоговое бремя. Я предложил поднять стоимость аренды на размер налога — они согласились. Если бы я изначально сдавал квартиру по рыночной цене, я бы согласился разделить налоги пополам.

Дальше разберу несколько стратегий переговоров с хозяином квартиры в зависимости от его страхов и предубеждений.

Нежелание платить налоги. Это понятно: ваши первоначальные договоренности не учитывали уплату налога. С налогом хозяин будет получать меньше.

Обсудите увеличение оплаты. Поскольку легальная аренда дает преимущества и арендодателю и арендатору, предложите разделить сумму налога поровну.

Увеличение расходов на ЖКХ. Из-за регистрации в квартире новых жильцов, стоимость коммунальных услуг может вырасти. Выясните, какие платежи в счете зависят от числа зарегистрированных. Обычно это водоснабжение, если в квартире нет счетчиков. Возьмите эти траты на себя.

Мои жильцы сами платят за коммунальные услуги по счетчикам.

Опасение, что все это долго и сложно. Кажется, что придется тратить много времени на подачу налоговой декларации и оформление временной регистрации.

Но заполнить налоговую декларацию можно в личном кабинете на сайте налоговой. Сервис сводит вероятность ошибки к минимуму и упрощает процесс заполнения. Подать декларацию можно там же дистанционно либо почтой.

Как это сделать, мы подробно писали в статье «Платим НДФЛ самостоятельно».

Если хозяина квартиры все равно пугает необходимость заполнять декларацию, предложите ему в этом помочь.

Регистрация делается в ближайшем МФЦ. Это быстро, и документов нужно минимум.

Никакой госпошлины платить не нужно. На всякий случай стоит еще взять с собой документ, подтверждающий право собственности на квартиру, и договор найма.

Документы также можно подать электронно или почтой. Для регистрации своих квартирантов я обращался непосредственно в МВД, а на прием записался через портал госуслуг. О записи мне пришло такое уведомление:

Право собственности на квартиру остается у арендодателя и к жильцу не переходит. Так же как и право регистрировать кого-либо еще в этом жилье.

Если договор аренды расторгнут досрочно, собственник может обратиться в то же самое МФЦ с заявлением о снятии арендатора с регистрационного учета. Это заявление можно написать в свободной форме.

Я потратил около получаса на регистрацию жильцов по месту пребывания. Столько же времени планирую потратить на подачу налоговой декларации по итогам года.

Мои жильцы платят больше той суммы, на которую рассчитывали сначала, зато у них есть регистрация. Вместе мы потратились на страховку квартиры.

Это плата за то, что я не боюсь претензий от налоговых органов, а жильцы в моей квартире чувствуют себя как дома.

Собственник, который сдает квартиру и не платит налог, рискует получить уголовный штраф в размере 100—300 тысяч рублей или другие неприятности вплоть до лишения свободы.

Например, собственник получает за квартиру — 30 000 Р в месяц. Это 360 000 Р в год. За год он должен заплатить НДФЛ 13% — это 46 800 Р. До 30 апреля 2019 года он должен подать налоговую декларацию, а до 15 июля перечислить сумму налога в бюджет.

Допустим, собственник налоги не платил. Налоговая инспекция 15 июля 2020 года обнаружила нарушение и привлекла его к ответственности. Просрочка для представления декларации собственника — 15 месяцев. Штраф за непредставление налоговой декларации считают так:

5% × 46 800 Р × 15 месяцев = 35 100 Р

Это превышает 30% от суммы неуплаченного налога, поэтому штраф составит 30%, то есть 14 040 Р.

Еще 18 720 Р составит штраф за умышленную неуплату налога. Считаем как 40% от суммы неуплаченного налога.

А еще есть пеня — 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки в уплате налога.

Судебная практика. К уголовной ответственности собственников квартир за неуплату налогов привлекают редко. Я нашел два таких случая. В 2009 году Головинский районный суд Москвы приговорил собственника к штрафу в 100 000 Р за неуплату налогов в сумме 115 000 Р. Тогда к ответственности по статье 198 УК РФ привлекали за неуплату налогов от 100 000 Р.

А в 2012 году Хамовнический районный суд Москвы приговорил еще одного собственника к штрафу в 150 000 Р, правда, там сумма неуплаченного налога превышала миллион.

Суммы, которые должен уплатить собственник, в судебном акте не указаны, как и не указано, каким образом проходила выездная налоговая проверка. Но наиболее вероятно, что налоговики получили информацию о сдаче квартиры в аренду от участкового или от соседей.

В общем, рекомендую легализоваться.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/legal-rent/

За что могут привлечь к ответственности тех, кто сдает квартиру

Как привлечь арендодателя к ответственности при неуплате налогов за аренду?

Как ни стараются экономисты-аналитики разубедить население в том, что аренда недвижимости – это далеко не самый выгодный способ получения дохода, но сдача квартир неизменно остается излюбленным заработком большинства наших сограждан.

Казалось бы, что может быть проще: пустил жильцов в квартиру и гарантированно получаешь каждый месяц некую сумму денег.

Единственной проблемой, как видится многим, является приобретение квартиры в собственность – дабы было что сдавать.

Но на деле все оказывается гораздо сложнее: за последнее время государство стало предъявлять к арендодателям все больше требований, которые в итоге выражаются в серьезном увеличении числа поводов привлечь их к ответственности.

Разберемся, за что могут сейчас наказать собственников квартир за сдачу их в аренду и как им защититься.

1. Уклонение от уплаты налогов.

Безусловно, это главное, чего опасаются арендодатели, которые сдают жилье неофициально.

Арендная плата – это доход, который по закону облагается налогом, поэтому собственник обязан ежегодно декларировать его (в срок до 30 апреля – за предыдущий год), а до 15 июля перечислять налог в бюджет.

Что грозит за утаивание доходов? Штраф за неуплату налога в размере 20% от суммы задолженности, штраф за каждый месяц просрочки подачи декларации – от 5 до 30% от суммы начисленного налога.

Сверх того, разумеется, налоговая может взыскать задолженность по налогу с начисленной неустойкой за три последних года.

Как здесь можно защититься арендодателю? Факт сдачи квартиру в аренду и получения дохода должен быть доказан налоговой службой – иначе действует презумпция невиновности.

Неоспоримыми доказательствами являются в данном случае письменный договор аренды и документы о расчетах с арендатором.

Все иные доказательства (показания свидетелей, выписка со счета о поступлении средств, протокол участкового) будут носить лишь косвенный характер.

Уголовная ответственность за неуплату налогов предусмотрена только в случае причинения крупного ущерба – на сумму свыше 900 000 рублей за три последних года.

Очевидно, что столь серьезная задолженность по налогам за сдачу жилья если и может образоваться, то крайне редко. Но ради собственного спокойствия все же лучше «выйти из тени»: объяснения с налоговой – не самое приятное времяпрепровождение.

2. Нарушение правил регистрационного учета.

Вот уже несколько лет действуют новые правила административного учета места жительства и пребывания граждан на территории РФ, которые возлагают обязанность по регистрации не только на самого жильца, но и на собственника квартиры.

При заключении долгосрочного договора аренды (дольше, чем на 90 календарных дней) квартиросъемщик обязан заявить о месте своего временного пребывания в орган миграционного учета и оформить временную регистрацию в съемном жилье.

Однако для этого ему потребуется представить письменное согласие собственника квартиры, без которого регистрация невозможна.

А собственники, разумеется, не горят желанием регистрировать в своей квартире посторонних (о рисках временной регистрации рассказывалось здесь).

Но при этом они попадают под административную ответственность: штраф 2 000 – 5 000 рублей, а для столичных регионов (Москва и Санкт-Петербург) он повышается до 5 000 – 7 000 рублей. Штраф грозит за каждого незарегистрированного жильца.

Как освободиться от него? Указанные правила не распространяются на близких родственников владельца квартиры, а также на лиц, которые постоянно зарегистрированы по месту жительства в том же регионе, где снимают жилье.

3. Нарушение правил начисления платы за коммунальные услуги.

Если в квартире проживают незарегистрированные жильцы, это отражается и на плате за коммунальные услуги (фактически ресурсов потребляется больше, чем начисляется в оплату по количеству официально проживающих).

Поэтому управляющая компания может доначислить собственнику квартплату за жильцов. Как защититься арендодателю?

Во-первых, по закону управляющая компания должна составить акт о числе проживающих в квартире.

А во-вторых, этот акт она вправе оформлять только при условии, что квартира не оборудована счетчиками воды, газа и электричества.

Но следует учитывать, что управляющая компания имеет право обратиться в суд с требованием установить факт проживания незарегистрированных жильцов в квартире.

© Сивакова И. В., 2018 г.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/sivakova/za-chto-mogut-privlech-k-otvetstvennosti-teh-kto-sdaet-kvartiru-5b616e9c2dc67000a8622c9c

Налог за аренду квартиры. Как правильно сдавать квартиру | АДВОКАТ

Как привлечь арендодателя к ответственности при неуплате налогов за аренду?

После свободного «дикого капитализма» 1990-х многим предпринимателям крайне трудно загнать себя в рамки законной уплаты налогов. Особенно в отношении такого «междусобойчика» двух-трех лиц, как договор аренды жилья. Тем не менее, делать это (легализовывать аренду) надо. А начать лучше – с выбора одной из двух существующих систем налогообложения арендодателей.

Система первая – арендодатель-физлицо. В соответствии с законом 2003 года «О налогах на доходы физических лиц» гражданин, сдающий жилье в аренду, обязан платить государству ежеквартально 15% дохода (в год выходит 180% от цены месячной аренды).

Уплачивать эти средства нужно налоговому органу по месту регистрации арендодателя (а совсем не по местонахождению объекта аренды) в течение сорока дней после конца каждого квартала (подпункт 9.1.4.а вышеуказанного закона).

При этом, внимание, нотариус, регистрирующий договор аренды, сразу обязан уведомить о таком договоре налоговиков (подпункт 9.1.4.б вышеуказанного закона) – и об этом «сигнале кому следует» забывать не следует.

Для уплаты такого налога нужно: при посещении налогового офиса взять бланк по стандартам ГНАУ для заполнения декларации и размножить его на ксероксе или распечатать на принтере.

А затем ежеквартально указывать в таких бланках сумму полученного за квартал арендного дохода и самостоятельно рассчитанную сумму 15% налога, оплачивать налог через любой банк, после чего приобщать квитанцию об оплате к заполненному бланку и отправлять налоговикам по почте. Но если вы все равно часто бываете в налоговой по другим поводам или боитесь допустить ошибки, то можете предоставить бланк с квитанциями и путем личного похода в налоговый офис.

Система вторая – арендодатель-СПД.

Согласно указу президента от 1998 года «Об упрощенной системе налогообложения субъектов предпринимательской деятельности» предприниматель, в том числе арендодатель, может зарегистрироваться как физлицо-СПД и платить единый налог (в Киеве 200 гривен, в некоторых регионах — чуть меньше). Уплата производится тоже ежеквартально. Однако в этом случае личный поход в налоговый офис предпочтительнее общения посредством Укрпочты ввиду дополнительных сборов, о которых ниже.

Немного математики

Дамоклов меч над маленькой и всех устраивающей суммой единого налога на СПД завис весной ушедшего года.

Действующий и по сей час Кабмин попытался чуть ли не удвоить сумму путем прибавления к ней отчислений в Пенсионный фонд (тогда размер единого налога составил бы 338 гривен в месяц). Днем «большого облома для чэпэшников» было назначено 1 мая 2009-го.

Однако перед днем солидарности трудящихся именно солидарность и проявили трудящиеся «малые предприниматели» – при всем их уважении к Пенсионному фонду они устроили общественный протест. Идея правительства вместо внедрения пошла в суд, который ее осенью благополучно отменил.

Премьер, разумеется, не смирилась: Кабмин обжаловал решение суда (Киевского Окружного). Таким образом, сериал продолжается, и шансы Кабмина на окончательную победу оцениваются весьма высоко.

А теперь давайте сравним налоговые траты арендодателя при обеих схемах «легализации» аренды – как с учетом возможных вскоре «пенсионных» нововведений, так и без оных.

Очевидно, что «единоналожная» схема СПД-физлица означает фиксированную уплату 2400 гривен в год. Такую же сумму налогов при первой (15-процентной) схеме вы заплатите, только если получаете доходов от аренды 16 000 гривен в год или 1333 гривны (около 160 долларов США) в месяц.

Таким образом, если вы сдаете квартиру за большую, чем 1340 гривен сумму (а в Киеве и других мегаполисах вы наверняка ее сдаете за вдвое-втрое большую сумму), то вам выгоднее платить в казну единый налог на СПД.

Если, конечно, вы не собираетесь обманывать закон путем указания в договоре фиктивной заниженной цены аренды.

Если же кабмин одержит победу над судами и предпринимателями, тогда «единоналожники» начнут платить в год 12х338=4056 гривен. Такая сумма налогов соответствует при «15-процентной схеме» аренде в размере 2253 гривны в месяц.

А эта сумма во многих городах превышает среднюю арендную плату за однокомнатную, а кое-где и за двухкомнатную квартиру.

В таких городах по новым правилам многим арендодателям окажется выгоднее быть физлицами «на проценте», а не на едином налоге.

Дополнительным плюсом такого решения может стать тот факт, что гражданин-непредприниматель, по словам юриста адвокатского бюро «АБГ» Екатерины Гутгарц, теоретически имеет возможность «уменьшить размер дохода на размер затрат, связанных с оплатой обучения, медицинских услуг, страхованием жизни и негосударственным пенсионным страхованием, ипотечным кредитованием. Впрочем, практика этих так называемых налоговых кредитов пока ничтожно мала и не может рассматриваться как легкий способ ослабить налоговое бремя». Минусом же является то, что ставка налога для физлиц-арендодателей составляет 15% «но не менее минимальной суммы арендного платежа», определяемого за квадратный метр органом местного самоуправления.

И если какой-нибудь город определит минимальную арендную цену в 10 гривен за квадратный метр в месяц, а вы квартиру в 50 квадратных метров сдаете за 1500 гривен в месяц – то платить вам налогов теоретически придется уже не 15% (225 гривен), а 10х50=500 гривен в месяц.

Впрочем, на деле органы самоуправления такие цифры, как балансовая стоимость жилья и исходящая из нее цена аренды, пока что не меняют десятилетиями – там фигурируют сущие копейки (что и позволяет при купле-продаже жилья вдесятеро занижать сумму сделки).

Но все это может вскоре измениться в сторону рыночных «честных» цифр, и тогда арендодателям не будет иной здравой альтернативы, кроме СПД.

А вот для киевских арендодателей при условии сохранения нынешних расценок аренды уже сейчас единый налог даже при его удвоении остается выгоднее «процента».

Что бывает с уклонистами

Вспомним и о страшных рейдах налоговой инспекции, с которых мы начинали эту статью.

Многие арендодатели навели юридические справки и узнали, что первый раз уклонение от уплаты налогов в некрупном размере, до 17 тысяч гривен (в том числе путем занижения данных о доходах), грозит смехотворным штрафом в размере 51 гривна.

И даже если в течение года получающий доход и не делящейся с родной державой на этом «погорел» снова, то штраф увеличивается до не менее веселящих 85 гривен и далее, аж до 136 гривен.

Лишь при суммах неуплаты свыше 17 тысяч единиц нацвалюты штрафы внезапно ужесточаются до 8500 гривен, а от суммы 51 тысяча гривен – до 34 000 гривен штрафа, которые можно заменить лишь на исправительные работы или заключение.

Но при средних столичных ценах аренды 2500-3500 гривен в месяц, чтобы «погореть» на сумму налогов более 17 000 гривен, надо сдавать квартиру одному арендатору около четырех лет с нотариально заверенным договором и прописанной полной стоимостью, что все вместе встречается нечасто.

Однако мало кто знает, что приведенные первыми маленькие и «обнадеживающие» кое-кого цифры – это штраф лишь за налоговую декларацию (неподанную или содержащую неправдивую информацию).

Сами по себенеуплаченные малые суммы налогов штрафуются отдельно – точнее, они облагаются новым налогом.

За месяц обнаруженной неуплаты придется заплатить 10%, за три месяца – 20%, за больший срок взимается пеня в размере 50% сокрытой от государства суммы. А в придачу, конечно же, и саму эту сумму.

Так что если вас «накрыли» на аренде за полгода при цене аренды в 2500 гривен за месяц, с которой неуплачены налоги (допустим, вы – физлицо и прошло менее месяца после полугодовой даты с начала аренды), то вам придется заплатить следующие суммы: 2250 гривен в виде самого 15% налога, 675 гривен в виде 50% пени за первый квартал и 10% пени за второй квартал, и, наконец, 102 гривны за две квартальные декларации. Итого, единоразово 3027 гривен. За несвоевременную уплату которых последует штраф уже в размере 500 необлагаемых налогом минимумов, то есть около 17 000 гривен. А за уклонение от уплаты официально зарегистрированного СПД последний подлежит штрафу в размере до 680 гривен (за «рецидив» в течение года – до 1020 гривен), неуплата этого карается теми же 17 тысячами.

И все-таки, несмотря на такие строгости, по официальным данным в Киеве налоги платит чуть более 80 тысяч арендодателей. А сдается в аренду в столице, по самым скромным подсчетам, 800 тысяч квартир.

Напоследок укажем еще один «правозащитный» аспект для рантье, столкнувшихся с разбирательством с налоговой по поводу неуплаты «доли» государству.

В качестве доказательства вины арендодателя налоговая не может использовать незаверенный нотариально договор между арендодателем и арендатором – в том числе на бланке и с печатями агентств недвижимости и других коммерческих организаций, пусть даже и с подписями и паспортными данными сторон. Нотариально незаверенные соглашения (расписки) с любыми печатями не имеют юридической доказательной силы в отношении обязательств перед неупомянутыми в соглашении третьими лицами – даже если это госорганы. Упомянутые в таких документах даты и суммы не являются неоспоримыми. Приобщение таких данных к судебному делу можно и нужно успешно обжаловать.

Источник

Источник: http://www.averba.com.ua/yuridicheskie-konsyltatsya-dnepropetrovsk-advokat/sdaesh-kvartiru-plati-nalogi.html

Сдача жилья внаем: чем грозит неуплата налога?

Как привлечь арендодателя к ответственности при неуплате налогов за аренду?

Александр сдает квартиру, и соседка – вредная старушка – постоянно при встрече высказывает ему, что жильцы громко включают музыку по ночам, устраивают шумные вечеринки. Дошло до того, что соседка «накапала» в налоговую о том, что Александр получает доходы от сдачи жилья внаем и не платит с них налоги. Что грозит Александру за уклонение от уплаты налогов?

Антон Бланк, управляющий партнер юридического бюро «Консилиатор»:

«Доход, полученный Александром от сдачи квартиры внаем, облагается НДФЛ по ставке 13%. Мужчина обязан самостоятельно исчислить и уплатить сумму налога.

Первый способ это сделать – представить налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц – форма 3-НДФЛ – в налоговый орган по месту своего учета в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором были получены доходы.

Второй способ – Александр оформляет сдачу в аренду недвижимости в качестве одного из видов предпринимательской деятельности, оформляет индивидуальное предпринимательство и уплачивает налог в соответствии с выбранной системой налогообложения.

В случае, если Александр не выполнил эти требования закона, то налоговая инспекция может привлечь его к налоговой ответственности за непредоставление налоговой декларации в виде взыскания штрафа и доначисления к уплате налога на доходы физических лиц, а также к ответственности неуплату налога на доходы физических лиц (штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога либо 40% (если деяние совершено умышленно). Дополнительно к этому неуплаченную сумму НДФЛ и пени за каждый день просрочки в процентах от неуплаченной суммы налога – процентная ставка – 1/300 ставки рефинансирования Центробанка – придется заплатить, если эти обстоятельства будут доказаны. Уголовная ответственность есть, но основанием для возбуждения уголовного дела будет неуплата налога более 100 000 рублей за период в пределах трех финансовых лет подряд при условии, что доля неуплаченных за этот период налогов превышает 10% от общей суммы налога к уплате за весь период, либо более 300 000 рублей независимо ни от каких условий.

https://www.youtube.com/watch?v=_8UIQc4Kx2k

Необходимо отметить, что налоговой службе придется доказать факт сдачи квартиры в аренду и факт получения денежных средств, если Александр будет это отрицать.

Факт написания соседкой заявления еще не доказывает получение Александром дохода, с которого он не уплатил налоги.

В суд необходимо представить документ, подтверждающий фактическое получение Александром денежных средств: расписка в получении денег, почтовый перевод, платежное поручение.

Анна Фазылова, руководитель агентства недвижимости «Фамиан»:

«Не только нежелание собственников отдавать 13% от полученных доходов государству, но и ожидаемые трудности со сдачей налоговой декларации и расчетом суммы дохода: очереди в налоговой инспекции, не всегда вежливые консультации налоговых инспекторов, необходимость учитывать в доходах коммунальные платежи, которые довольно часто уплачивают квартиросъемщики, опасения, что заставят платить налоги по доходу, указанному в договоре, даже если жильцы «сбежали» до окончания срока действия договора.

Есть ответственные собственники, которые для того, чтобы уплачивать более низкие налоги, переходили в статус индивидуального предпринимателя и выбирали упрощенную систему налогообложения с налогом 6% на доходы.

Однако с 2013 года страховые взносы предпринимателей повысились в два раза, и иметь статус предпринимателя осталось выгодно только тем, кто сдает несколько квартир или очень дорогую недвижимость, притом что страховые взносы необходимо уплачивать и в том случае, если недвижимость «простаивает».

Почему законный найм пока не интересен жильцам? На сегодняшний день, как правило, если для квартиросъемщика необходимо официальное перечисление денежных средств, то он компенсирует собственнику 13% от платы за найм.

При этом расходы по оплате жилья никак не влияют на снижение налога на доходы физических лиц квартиросъемщика.

Кроме того, чем больше собственников будет сдавать недвижимость официально, тем вероятнее рост среднерыночного размера платы за найм.

Что же касается случаев заявлений в налоговую от третьих лиц: в моей практике в налоговую инспекцию заявляли о скрываемых доходах от продажи или аренды недвижимости не соседи, а чем-либо обиженные родственники собственников».

Лейла Рудь, директор агентства недвижимости «Стрижи»:

«Сейчас аренда жилого фонда, в основном, остается в ведении частных лиц или частных посредников, и только небольшой процент сделок по аренде квартир осуществляется через агентства недвижимости. Сдавать законно свои квадратные и платить налоги – это дело совести каждого человека. В любом случае таким путем идут люди, уважающие законы страны.

Если человек считает это правильным и необходимым, он это будет делать. Считаю, что сдача недвижимости в некоторых крупных городах не приносит великого дохода собственникам квадратных метров. Она лишь немного окупает содержание, эксплуатацию, а также поддержание жилья в ликвидном для сдачи состояния.

Однако весьма хорошо окупается сдача жилого фонда на короткие сроки: сутки, неделю. При этом данный вид аренды приносит и максимальные хлопоты собственнику недвижимости. Если говорить о привилегиях, которое дает арендодателю налогообложение, то это возможность получать кредиты в банках.

Сейчас декларированный доход можно включать в официальные справки, поскольку некоторые кредитно-финансовые учреждения требуют подтверждения того, что данный вид дохода официальный».

Виталий, считает налоговое законодательство неэффективным:

«Сдаю в аренду несколько квартир и одну комнату в общежитии. В год это дает более 300 000 рублей. Не плачу налоги, поскольку считаю налоговое законодательство неработающим и не вижу конкретных случаев, когда арендодателей наказывали за неуплату налогов».

Лев, не платит налоги, потому что квартира в ипотеке:

«В прошлом году оформил однокомнатную квартиру в ипотеку в новостроящемся районе города. Ежемесячно плата за кредитные обязательства составляет около 14 000 рублей.

Чтобы легче было расплатиться перед банком, сдаю недвижимость за 12 000 рублей в месяц. Таким образом, реальная плата за ипотеку составляет только две тысячи рублей.

Платить ежегодно государству по 18 000 рублей я считаю непомерно завышенной суммой».

Источник: https://74.ru/text/business/53902581/

Налоговый инспектор: «Выбирая нелегальный путь сдачи квартир, чаще всего арендодатели осознанно экономят на уплате налога»

Как привлечь арендодателя к ответственности при неуплате налогов за аренду?

Однако в случае отсутствия договора найма рискуют и те, кто снимает жилье, и те, кто его сдает.

В конце марта 2018 года налоговая инспекция по городу Минску провела две акции: «Заплати налоги – работай честно» и «Сдаешь квартиру – плати налоги». Всего на протяжении двух недель поступили звонки от 116 граждан.

Особенно люди были небезразличны к нелегально сдаваемому жилью. В ходе акции налоговые инспекторы получили информацию по поводу 68 квартир в Минске. Хотя, следует отметить, такая информация в письменном, электронном виде или на «горячую линию» – телефон доверия» Министерства по налогам и сборам Беларуси поступает постоянно.

«Выбирая нелегальный путь сдачи квартир, чаще всего арендодатели осознанно экономят на уплате налога. Они просто не считают нужным тратить свое время на заключение и регистрацию договора, – рассказала главный государственный налоговый инспектор управления налогообложения физических лиц инспекции МНС по Минску Виктория Дакуко.

 – Однако здесь необходимо серьезно задуматься и квартиросъемщикам, и арендодателям. Для первых всегда существует риск досрочного выселения.

А как быть, если при этом оплачены немалые деньги вперед? Зачастую арендодатель, пользуясь ситуацией, когда аренда «держится» на честном слове, просто не возвращает денежные средства или возвращает не в полном объеме. И оспорить такие ситуации без наличия договора найма, в котором указана реальная плата за съем жилья в месяц, сложно.

Арендодатели в данном случае ставят под вопрос сохранность имущества в сдаваемой квартире или поддержание ее в надлежащем состоянии. Как правило, после этого и приходит осознание необходимости заключения договоров найма».

От чего зависит размер налога?

Некоторые нелегальные арендодатели пересматривают свой подход к делу уже после того, как попали в поле зрения налоговых органов.

Напомним, тем, кто предоставляет квартиры в долгосрочную аренду без уплаты налога, придется выплатить его за весь период с начислением пени и привлечением к административной ответственности согласно статье 13.

6 Кодекса об административных правонарушениях. Попавшись один раз, недобросовестные собственники чаще всего исправляются.

В ИМНС по Минску отметили, что граждане, которые решили сдавать квартиру в аренду на долгосрочной основе легально, должны до даты фактического предоставления жилья внаем заключить и зарегистрировать договор найма в едином расчетно-справочном центре по месту нахождения сдаваемого помещения. Не позднее следующего дня, когда жилье уже фактически сдано, нужно уплатить налог в инспекцию по месту регистрации самого арендодателя.

«В данном случае уплачивается подоходный налог в фиксированных суммах за каждую сдаваемую комнату в расчете за месяц, – уточнила Виктория Дакуко.

На сегодня в Минске действуют следующие ставки: в первой экономико-планировочной зоне – 30,5 рубля, во второй – 25,5, в третьей и четвертой – 21,5, в пятой – 17,5 рубля.

К примеру, если двухкомнатная квартира расположена в пятой зоне, то за нее необходимо уплатить 35 рублей».

Арендодателям важно помнить еще один момент.

Если в налоговом периоде (с 1 января по 31 декабря 2018 года) получены доходы от сдачи внаем квартиры на сумму более 6 116 рублей, то необходимо не позднее 1 марта 2019 года подать в налоговый орган по месту регистрации декларацию по подоходному налогу. Уплатить его по ставке 13 % (за вычетом уплаченных фиксированных сумм налога) нужно не позднее 15 мая 2019-го.

Ненадолго и без договора

Некоторые граждане предпочитают сдавать жилье не на месяц, а скажем, на сутки.

С 22 октября 2017 года, когда вступил в силу Указ Президента № 337, появилась возможность предоставлять в аренду на краткосрочной основе жилые помещения, садовые домики и дачи без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

При этом не обязательно заключать и регистрировать в расчетно-справочном центре договор. Чтобы заниматься таким видом деятельности, необходимо лишь представить уведомление в налоговый орган по месту регистрации и уплатить единый налог.

«Без регистрации в качестве ИП сдавать жилье в аренду на короткий срок могут физические лица, за исключением иностранных граждан и лиц без гражданства, временно пребывающих и временно проживающих в Беларуси, но при соблюдении нескольких условий, – отметила специалист. – Во-первых, осуществлять такую деятельность самостоятельно, без привлечения иных физических лиц по трудовым и (или) гражданско-правовым договорам. Во-вторых, жилые помещения, садовые домики или дачи должны принадлежать человеку на праве собственности».

На данный момент в столице ставка единого налога за каждое жилое помещение в квартирах с количеством комнат не более двух составляет 116 рублей. В остальных – 145 рублей. Тем, кто захочет сэкономить, в налоговой напоминают: нарушившим впервые придется заплатить налог в размере одной ставки. При выявлении повторных фактов сумма увеличивается в 5 раз.

Справочно

Получить консультацию об уплате гражданами налогов или же предоставить информацию о сдаче квартир без их уплаты всегда можно в Контакт-центре Министерства по налогам и сборам Беларуси по телефонам: 189 (стационарная сеть) или 8 (017) 229-79-79.

По сообщению официального сайта Федерации профсоюзов Беларуси

Источник: http://pravo.by/novosti/obshchestvenno-politicheskie-i-v-oblasti-prava/2018/aprel/28507/

Адвокат-online
Добавить комментарий