Как продать комнату в коммунальной квартире без письменного отказа от соседей?

Процедура продажи комнаты в коммунальной квартире

Как продать комнату в коммунальной квартире без письменного отказа от соседей?

/ Квартира / Коммунальная квартира / Процедура продажи комнаты в коммунальной квартире / Страница комментариев 1

Продажа комнаты в общей коммунальной квартире относится к одним из самых сложных юридических сделок с недвижимой собственностью.

Во-первых, владелец комнаты обязательно должен быть собственником отчуждаемого жилья, так как комнату можно продать только в приватизированной коммунальной квартире.

Неприватизированное жилье является собственностью муниципалитета, и продать его нельзя, поскольку коммерческие сделки с неприватизированной жилой недвижимостью, в том числе и с комнатами в коммунальной квартире, запрещены законом.

Во-вторых, соседу-собственнику комнаты нужно учитывать, что остальные соседи коммунальной квартиры по закону имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты.

Чтобы обеспечить реализацию данного законодательного требования и избежать возможных неблагоприятных последствий в дальнейшем, продавец должен четко следовать определенной процедуре получения согласия соседей на продажу своей комнаты.

В-третьих, продажа доли в коммунальной квартире имеет много правовых нюансов и юридических сложностей, поэтому нужно очень внимательно изучить всю процедуру продажи такой собственности, и, по возможности, воспользоваться помощью квалифицированного специалиста, проводившего подобные сделки с комнатой в общей коммунальной квартире.

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Чтобы продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, собственнику нужно:

  1. Определить условия продажи, включая цену;
  2. Оформить (желательно в нотариальном порядке) извещение об условиях продажи, в котором указывается назначенная цена, и направить его всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире;
  3. Собрать пакет документов, требуемый для продажи жилой недвижимости;
  4. Если комната принадлежит несколькими собственникам, нужно оформить от них разрешение на продажу общей комнаты, заверенное нотариусом;
  5. Выписать всех жильцов из комнаты и взять соответствующую справку о выписке в паспортном столе;
  6. Оформить договор купли-продажи комнаты и заключить сделку.

Как получить согласие соседей

В большинстве случаев загвоздка при продаже одной из комнат в общей коммунальной квартире состоит как раз в обеспечении преимущественного права соседей на продажу жилья, так как многие соседи специально затягивают процесс продажи.

Сразу стоит отметить, что согласие соседей в коммунальной квартире на продажу одной из комнат, совсем не обязательно. Продавцу нужно лишь иметь доказательства того, что он выполнил требование закона и в первую очередь предложил соседям выкупить его комнату. Для этого продавцу нужно в письменной форме уведомить о намерении продажи комнаты:

  • соседей, являющихся собственниками других приватизированных комнат в общей коммунальной квартире;
  • районную администрацию или полномочный Жилищный комитет – если кто-то из соседей-собственников проживает в коммунальной квартире по соглашению социального найма (в данном случае собственником с юридической точки зрения считается муниципальное образование);
  • отдел опеки и попечительства района – если собственником одной либо нескольких комнат в общей коммунальной квартире является инвалид или несовершеннолетний гражданин.

Извещение соседей о намерении продажи комнаты с указанием назначенной цены и условий продажи можно оформить двумя способами:

  • самостоятельно составить извещение в письменной форме и отправить соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением;
  • воспользоваться помощью нотариуса для оформления соответствующего извещения.

Продавец может в своем извещении обратиться к соседям-собственникам по коммунальной квартире с просьбой письменно отказаться от покупки соответствующей комнаты.

Если такой отказ получен, он должен быть оформлен или в регистрирующем органе, или заверен у нотариуса.

В данном случае продавец может уже не соблюдать установленный законом месячный срок для изъявления соседями желания купить предложенную им комнату.

Если соседи не дали ответ в течение 30 дней, то есть срока, установленного законом, с даты получения извещения, это приравнивается к отказу. С этого времени собственник комнаты может продавать свою недвижимость без согласия соседей.

Если кто-то из соседей изъявил желание приобрести комнату, то продавец не имеет права продать свое жилье в коммунальной квартире постороннему лицу. В данном случае необходимо заключение соглашения купли-продажи именно с соседом.

Возможна ситуация, когда сразу несколько соседей-собственников комнат в общей коммунальной квартире дают согласие на приобретение отчуждаемой комнаты. В указанном случае вопрос, кому продать комнату, должен решаться по желанию продавца, поскольку право преимущественной покупки действует лишь при намерении продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, постороннему лицу.

Соседи-собственники имеют преимущественное право только на покупку квартиры, никаких других прерогатив (относительно цены или условий покупки) у них не существует. Это означает, что соседи могут купить комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, только за ту цену, которая установлена продавцом.

Однако собственнику отчуждаемой комнаты нужно учитывать важный правовой нюанс: он может продать свою долю (комнату) постороннему лицу только по цене, указанной в извещении, либо по более высокой цене. Если квартира будет продана по более низкой цене, соседи могут оспорить в дальнейшем правомерность сделки.

В данном случае нужно быть внимательным и покупателю соответствующей комнаты. В договоре должна быть проставлена реальная цена сделки.

Многие продавцы, желая избежать налогообложения, предлагают в договоре указать заниженную цену недвижимости.

Согласившись на такие условия, покупатель комнаты подвергает себя существенному риску, поскольку сделка по желанию соседей (если цена в соглашении купли-продажи ниже, чем в извещении) может быть оспорена.

Узнайте, какие правила проживания в коммунальной квартире существуют и что предусмотрено законом за их нарушения.

Документы для продажи комнаты, являющейся частью коммунальной квартиры

Собственнику для регистрации продажи комнаты требуется собрать следующие документы:

  • паспорта всех граждан, участвующих в соответствующей сделке купли-продажи;
  • справку о выписке жильцов из комнаты в коммунальной квартире;
  • извещение о намерении продать комнату с указанными в нем условиями продажи и ценой комнаты, разосланное заказным письмом другим собственникам комнат в общей коммунальной квартире (это необходимо, если покупателем является постороннее лицо, а не один из соседей);
  • договор купли – продажи;
  • выписку из БТИ с экспликацией;
  • кадастровый план отчуждаемого жилого помещения;
  • акт приема – передачи комнаты;
  • правоустанавливающую документацию на комнату;
  • нотариальное разрешение на совершение продажи от других собственников комнаты;
  • разрешение органов опеки, если одним из собственников продаваемой комнаты является несовершеннолетний.

Если соседи препятствуют продаже комнаты

Сложнее обстоит ситуация, если соседи намеренно препятствуют продаже комнаты или существуют другие объективные причины, когда направить извещение проблематично (к примеру, соседи не проживают в данной коммунальной квартире и найти их невозможно).

Соседи-собственники, по каким-то причинам не желающие, чтобы одна из комнат была продана постороннему лицу, могут намеренно избегать получения письменного уведомления о продаже комнаты. Соответственно, при отсутствии отметки о получении данного документа, продавец не может реализовать свое право на продажу недвижимой собственности.

Самый лучший способ урегулирования такого вопроса – все-таки попытаться (через нотариуса, курьерскую службу или иным способом) вручить составленное извещение. Если это невозможно, можно оформить договор дарения вместо договора купли-продажи.

В рамках этой схемы, продавец комнаты может поступить следующим образом:

  • получить деньги от покупателя, но оформить не договор купли-продажи, а договор дарения;
  • оформить договор дарения лишь на маленькую часть от своей доли на имя потенциального покупателя, а потом предложить ему как своему соседу по коммунальной квартире, ставшему полноправным собственником доли, выкупить всю комнату.

Используя эти схемы, стоит учесть, что такая сделка по требованию соседей может быть признана ничтожной, хотя притворность сделки в данном случае соседям будет весьма сложно доказать. Тем не менее, постарайтесь, по возможности, использовать законный механизм продажи комнаты в общей коммунальной квартире.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/kommunalnaya-kvartira/prodazha-komnaty.html/comment-page-1

Как продать комнату в коммуналке: оформление, налог, преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

Как продать комнату в коммунальной квартире без письменного отказа от соседей?

27.02.2019

Многие задумываются о продаже комнаты в коммуналке. Далее будет приведена инструкция, которая поможет оформить сделку быстро и в соответствии с законом.

Как подтвердить права собственности

Для того чтобы осуществить сделку по передачи прав на объект другому лицу, необходимо обладать этими правами.

На территории РФ документом, который подтверждает наличие права собственности у продавца, является свидетельство о праве собственности.

В 2019 году собственнику будет выдана выписка из ЕГРП, которая будет являться основанием получения прав собственности на объект.

Как правильно продать комнату в коммунальной квартире — нормативная база

При продаже комнаты в коммуналке необходимо использовать следующие нормативные акты:

  1. Гражданский Кодекс РФ (определяет понятие преимущественного права покупки, устанавливает требования и оформлению соглашению о продаже);
  2. Жилищный Кодекс РФ (закрепляет обязанность собственника, уведомлять остальных соседей о решении продать комнату, для реализации их права преимущественного выкупа объекта).

Соседу

Сосед по коммунальной квартире, обладающий на свою комнату правом собственности обладает преимущественным правом покупки.

Для того, чтобы ему продать комнату, следует в письменном виде направить ему уведомление о продаже.

Далее в течение 30 дней после получения такого уведомления, сосед должно письменно выразить согласие на приобретение.

Далее соглашение оформляется в общем порядке.

Постороннему

Для того чтобы продать комнату постороннему лицу, собственник сначала должен получить отказ от преимущественного приобретения объекта, соседями по коммуналке.

При наличии такого отказа, соглашение оформляется в общем порядке:

  1. Составляется договор о купле – продаже;
  2. Переход права регистрируется в Россреестре.

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

Оформить продажу можно только после того, как продавцом будет соблюдено требование гражданского законодательства о преимущественном праве покупки.

Право преимущественной покупки предполагает, что некоторый круг лиц, получает от государства возможность приобрести помещение до того, как оно будет предложено третьим лицам.

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире принадлежит соседям, проживающим в этой же квартире.

Необходимо помнить, что предложение о покупке недвижимого жилого объекта ими, должно содержать такие же условия, как и те, которые будут предложены третьим лицам, в случае отказа соседей от приобретения комнаты.

Закон установил порядок уведомления соседей о возможности приобретения комнаты:

  • В первую очередь следует направить уведомление о продаже комнаты. Такие документы направить заказным письмом с их описью.
  • Далее следует ожидать ответа в течение одного месяца. Соседи могут оформить письменно отказ от покупки комнаты. Допускается, что отказы от соседей могут быть, и не оформлены ими после ознакомления с уведомлением. И в первом и во втором случае собственник получает право заключить договор купли — продажи комнаты с третьими лицами.

Порядок продажи комнаты в коммуналке

Для того чтобы продать подобную недвижимость, следует действовать в следующем порядке:

  • Определить условия сделки (установить цену);
  • Направить уведомление о намерении передать права на объект соседям;
  • При получении отказа осуществить поиск покупателей;
  • Подготовить документы, которые потребуются для соглашения;
  • Составить договор;
  • Обратиться в Россреестр с покупателем для регистрации перехода прав на комнату.

Самому

Осуществить сделку можно самостоятельно. Для этого достаточно найти в интернете подробный алгоритм действий.

Бланк уведомления и соглашения не имеет утвержденных форм, поэтому образец их написания, так же можно получить, скачав их из интернета. Такой способ, является наименее затратным.

Через риэлтора

Для того, что бы быстро продать комнату, можно обратиться в специализированные фирмы – риэлтерские агентства. Сотрудники агентств, подберут покупателя, займутся документальным оформлением сделки.

Некоторые организации даже осуществляют действия по переводу денежных средств от покупателя продавцу.

Однако необходимо понимать, что за сопровождение сделки, агентству придется заплатить.

Нужен ли нотариус

На сегодняшний день, при продаже недвижимости заверять соглашения у нотариуса закон не требует.

Однако для того, чтобы защитить свои права, согласовав такое обращение с покупателем заверить соглашение можно. Нотариус в этом случае проверит правильность составления соглашения, а так же верность отражения данных.

Так же сегодня допускается обращение к нотариусу для осуществления расчетов между сторонами.

Продажа комнаты в коммунальной квартире и согласие соседей

Продажа комнаты в квартире, осуществляемая собственником объекта, не требует согласие соседей.

Такое правило сформировано на основании положение Гражданского Кодекса, которое гласит, что лицо, имеющее право собственность, на какой – либо объект распоряжается им самостоятельно.

Ограничение этого права допускается только при наличии оснований, указанных законом.

В связи с этим, правила продажи такого вида недвижимости определяют необходимость получения только отказа соседей от приобретения комнаты.

Как продать комнату без согласия соседей

Не всегда соседи по коммуналке согласны на осуществление сделки и последующее вселение абсолютно чужих лиц, в связи с этим препятствуют оформлению сделки.

В этом случае можно воспользоваться несколькими вариантами продажи комнаты и без согласия соседей:

  1. Покупателя можно сделать таким же собственником комнаты и далее предложить ему уже как соседу реализовать свое право на преимущественную покупку объекта. Получение статуса собственника можно осуществить путем дарения части продаваемой комнаты (в этом случае, согласия никаких соседей не требуется). Продажа доли в коммунальной квартире осуществляется в таком же порядке, как и целая комната.
  2. Еще одним вариантом осуществления сделки – заключить договор дарения на всю комнату, не отмечая в нем факт передачи денежных средств от одаряемого дарителю.

Хотелось бы отметить, что вышеуказанные схемы имеют свои особенности. В первом случае следует заключать соглашение с теми людьми, которые после дарения не откажутся заключать соглашение о покупке комнаты, иначе комната так и останется разделенной на несколько собственников.

Во втором случае, заинтересованное лицо может обратиться в суд с требованием о признании сделки притворной. В этом случае она будет отменена.

Цена комнаты

Цена на комнату в коммунальной квартире может быть установлена с помощью нескольких способов:

  • Риелторами. Это могут быть специалисты, которые осуществляют сделку с этим объектом или иные специалисты, которые приглашены только для оценки помещения.
  • Оценщиками. С такими специалистами должен быть заключено соглашение об оказании услуги по оценке недвижимости. По итогу, такой оценщик выдаст документ, в котором будет указана стоимость помещения, а также методы, которые были использованы при определении цены.
  • Самостоятельно путем сравнения цен на подобные объекты.

При определении стоимости самостоятельно следует учитывать нижеприведенные факторы:

  • Номер этажа, на котором располагается квартира;
  • Размер квартиры, кухни, ванной комнаты и санузла;
  • Наличие в квартире дополнительных помещений (подсобок, кладовок);
  • Месторасположение дома;
  • Соседи.

Налог с продажи

Многих, перед оформление соглашения волнует вопрос, следует ли платить налог после продажи?

Поскольку продавая комнату, собственник получает доход, налоговым законодательством установлено, что в этом случае с суммы дохода необходимо внести в бюджет государства 13 %.

Налог с продажи комнаты не выплачивается, когда право собственности было получено 3 и более года назад. Тогда собственник от налоговой обязанности освобождается.

Документы, которые вам понадобятся для оформления сделки

Оформление купли – продажи подразумевает сбор требующихся документов.

К таким документам отнесены:

  1. Документы, удостоверяющие личность, как продавца, так и покупателя;
  2. Кадастровые документы на объект;
  3. Документ, являющийся основанием получения права распоряжением этим объектом (договор дарения, свидетельство о получении права на наследство, решения судебного органа);
  4. Техническая документация, выдаваемая БТИ;
  5. Справка, подтверждающая отсутствие коммунальных задолженностей;
  6. Уведомление остальных собственников о сделке.

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире, образец

Уведомление направляется каждому из соседей — собственников.

В документ вписывается:

  • ФИО соседа;
  • Основные условия заключения сделки;
  • Стоимость объекта;
  • Дата составления документа, подпись отправителя.

Ознакомиться с образцом можно ниже.

Договор купли продажи коммунальной квартиры, образец

Договор должен быть составлен в письменной форме.

В договоре должны быть следующие положения:

  • Сведения о сторонах соглашения. Указываются на основании данных паспортов.
  • Сведения о предмете соглашения, то есть о комнате. Указываются её технические характеристики, месторасположение, площадь.
  • Сведения о цене. Цена указывается в рублях цифрами и прописью. Также необходимо указать порядок расчета.
  • Информация о правах и обязанностях сторон.
  • Сведения об ответственности за нарушение положений подписанного договора.
  • Дату составления и подписи сторон.

Образец договора купли продажи коммунальной комнаты можно скачать по ссылке.

Обмен комнаты в коммунальной квартире

Закон не запрещаетобмен комнатами, если вы желаете произвести его в коммунальной квартире. Основным требованием для осуществления этого юридически – значимого действия — наличие приватизированной комнаты и права собственности на нее.

Обмен осуществляется двумя способами:

  • Равноценный, то есть сделка происходит без условия доплаты;
  • Обмен с доплатой, то есть одна сторона, должна выплатить установленную соглашением сумму денег за получение лучших условий.

Как правило, обмен комнаты в коммуналке происходит на комнату в общежитии, и если они одинаковы по площади, то без доплаты.

Обратите внимание, когда одна из сторон осуществляет пользование помещением на основании соглашения о социальном найме, от сделки необходимо отказаться.

Покупка комнаты в коммуналке, что нужно знать покупателю

Покупка комнаты в коммуналке требует ознакомления с определенными нюансами до подписания соглашения:

  1. Продавец должен представить уведомление остальных собственников комнат. Обратите внимание, ели собственником является и муниципалитет, то и этот орган должен быть уведомлен продавцом.
  2. При согласии одного из соседей, оформлять сделку нельзя, поскольку в этом случае она будет противоречить закону.
  3. Получая права на комнату после её покупки, новый собственник должен получить квадраты от общей площади недвижимости в квартире (от кухни, ванной, санузла). Размер этих квадратов необходимо выяснить из документов о собственности продавца.

Заключение

Процедура продажи комнаты не имеет много сложностей. Поэтому достаточно следовать вышеперечисленным рекомендациям и Ваша сделка пройдет успешно.

Источник: https://zakondoma.ru/sdelki/prodazha/kak-bystro-i-pravilno-prodat-komnatu-v-kommunalnoj-kvartire.html

Не квартиру, так хоть комнату

Как продать комнату в коммунальной квартире без письменного отказа от соседей?

Хотя официальные источники и уверяют, что коммунальных квартир у нас в Москве становится все меньше, они есть. И спрос на них высок.

Специалисты по недвижимости объясняют такую популярность, во-первых, тем, что покупка отдельной квартиры многим не по карману.

А имея комнату, глядишь, со временем удастся стать обладателем полноценной квартиры. Итак, как продать-купить комнату в коммунальной квартире?

Хотя официальные источники и уверяют, что коммунальных квартир у нас в Москве становится все меньше, они есть. И спрос на них высок.

Специалисты по недвижимости объясняют такую популярность, во-первых, тем, что покупка отдельной квартиры многим не по карману.

А имея комнату, глядишь, со временем удастся стать обладателем полноценной квартиры. Итак, как продать-купить комнату в коммунальной квартире? Об этом наш сегодняшний разговор.

Доля-долюшка

Если комната определена как отдельное жилое помещение с конкретным количеством квадратных метров — это полноценная комната, которой собственник вправе полностью распоряжаться: жить там, продать, сдать и т.д. Но может быть и доля — когда метры не выделены. Эта доля тоже может быть продана или куплена.

И на комнату, и на долю в квартире при сделках купли-продажи распространяются одни и те же правила.

Право первой покупки

Процедура купли-продажи комнаты в коммуналке имеет некоторые отличия от такой же сделки, произведенной с отдельной квартирой. Хозяину комнаты, задумавшему ее продажу, надо знать, что в соответствии с п. 6 ст.

42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки. Порядок соблюдения данного права предусмотрен статьей 250 Гражданского кодекса РФ.

Порядок продажи комнат в коммунальной квартире приватизировавшими их жильцами установлен также Законом Москвы «Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения» от 16.06.99 № 24–62.

Первый шаг, который нужно сделать продавцу комнаты (доли) в коммунальной квартире, — это письменно уведомить остальных собственников-соседей о своем намерении продать комнату с указанием цены и других условий, на которых ее продает.

Такое предложение (извещение) должно быть сделано в письменной форме (п. 2 ст. 250 ГК РФ, п. 4 ст. 7 Закона г. Москвы «Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения»). Отправляется извещение заказным письмом с обязательным уведомлением о получении — т.е.

ваши соседи должны расписаться в том, что они его получили. Это необходимо для того, чтобы продавец был уверен в том, что соседи потом не откажутся от факта получения письма. (В этом случае можно прибегнуть к помощи нотариуса, который оказывает такую услугу, — сам отправит уведомление.

)

Уведомление можно сделать как в простой письменной форме, так и в нотариальной. В нотариальной, советуют специалисты, — лучше.

Если вдруг кто-то из соседей по какой-либо причине не соизволит ответить на предложение выкупить комнату (не напишет отказ или вообще промолчит), у продавца на руках будет подтверждение того, что он надлежащим образом исполнил закон.

И в случае если потом кто-то из собственников решит утверждать, что, мол, не знал, правота окажется на стороне продавца.

Если в течение месяца соседи отказались от права покупки или вообще промолчали на сей счет, хозяин может продавать свою комнату кому захочет.

Внимание! Прежде всего нужно выяснить, кто является собственником соседней комнаты или комнат — т.е. от кого брать отказ от преимущественного права покупки. Если в квартире есть неприватизированные комнаты, продавцу обязательно нужно письменно уведомить еще одного собственника — город.

На заметку

Наниматели, не реализовавшие свое право на приватизацию, вправе приватизировать свою комнату и воспользоваться преимущественным правом покупки продаваемого в «коммуналке» иного жилого помещения в установленном порядке.

Соседям дается только один месяц на раздумья.

Отсчет времени, в течение которого должен быть дан ответ (согласие купить предложенную комнату или отказ от покупки), ведется не со дня отправки уведомления, а со дня получения этого письма адресатами.

Если остальные собственники комнат откажутся от покупки или не приобретут продаваемую комнату в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать комнату любому лицу на свое усмотрение.

Но! Только за ту цену, которая указана в извещении. Схитрить и указать в уведомлении более высокую цену в надежде, что сосед уж точно откажется ее купить, не выйдет. Продавец не имеет права продать комнату по цене меньше той, по которой предложил ее соседям. Дороже — пожалуйста, но ни на копейку дешевле.

Внимание! Отказ собственников и нанимателей от права преимущественной покупки желательно удостоверить у нотариуса. Нотариус составит официальное уведомление, в котором будут изложены все условия продажи вашей комнаты, включая цену, а также будет оговорено, что отсутствие ответа в течение месяца расценивается как отказ от права (п. 2 статьи 250 ГК РФ).

Внимание! Нотариально заверенное заявление «Отказ соседей от права преимущественной покупки» обязательно прилагается к общему пакету документов на продажу комнаты в коммунальной квартире.

В случае согласия одного из собственников коммунальной квартиры на приобретение продаваемой комнаты между ним и продавцом заключают договор купли-продажи, который подлежит обязательной государственной регистрации.

Бывают ситуации, когда согласие на приобретение комнаты и доли в праве общей собственности исходит от нескольких соседей-собственников. Тогда проблема решается по общему согласию. Не получилось мирным путем — значит, через суд.

Внимание! Если продавец нарушит установленное законом правило и продаст комнату «постороннему» без уведомления о том соседей, то любой из собственников имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. З статьи 250 ГК РФ).

То есть сделка может быть признана недействительной. Такое требование может быть заявлено в судебном порядке в течение трех месяцев. Отсчет трехмесячного срока начинается с момента, когда участник общей долевой собственности узнал или должен был узнать о нарушении его прав.

Эти правила применяются также при отчуждении комнаты по договору мены. То есть если обойти предусмотренную законом процедуру (не предложить соседям вашу комнату по указанной цене), осуществленная с таким нарушением сделка купли-продажи может быть признана недействительной.

Если установленный порядок был нарушен не по вине продавца, ему также следует обратиться в суд по месту нахождения квартиры с иском о признании за ним права собственности или права пользования свободными комнатами.

На заметку

Коммунальная квартира всегда находится в общей долевой собственности. За каждым жильцом закреплена своя комната, а места общего пользования считаются общим имуществом всех собственников и не подлежат разделу между ними.

Комнаты — как определенная доля квартиры и места общего пользования квартиры — не могут быть отделены друг от друга, так как связаны общим хозяйственным назначением: удовлетворением жилищных потребностей граждан. Доля в местах общего пользования, принадлежащая собственнику, является принадлежностью и следует судьбе главной вещи (ст. 135 ГК РФ).

В случае когда собственник комнаты в коммунальной квартире отчуждает свою комнату иному лицу (продает, дарит, меняет и т.д.

), к новому собственнику (приобретателю) переходит не только право собственности на комнату, но и право собственности на принадлежавшую прежнему собственнику долю в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире. То есть места общего пользования — туалет, ванная, кухня, кладовка…

Прежде чем продать комнату в коммунальной квартире, необходимо определить доли в местах общего пользования квартирой. Для этого должно быть составлено соглашение между всеми сособственниками (соседями), которое заверяется нотариально.

Если собственники не пришли к единому соглашению или кто-то из них уклоняется от участия в нем, любой из них может обратиться в суд.

Есть ограничения

На совершение сделки купли-продажи комнаты в коммунальной квартире существуют некоторые ограничения.

Так, сделки, в результате которых вселение граждан в жилые помещения в квартире коммунального заселения приводит к значительному ухудшению условий проживания собственников или пользователей других жилых помещений этой квартиры, могут быть признаны судом недействительными по иску жильцов, чьи права нарушены.

То же самое можно сказать о сделке, в результате которой в продаваемую комнату вселяются люди, проживание которых в квартире коммунального заселения не допускается действующим законодательством. К примеру, это могут быть люди, страдающие некоторыми тяжелыми формами заболеваний (п. 3 ст. 6 Закона г. Москвы от 16.О6.99 г.

«Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения»).

Необходимые документы

Комнаты в коммунальной квартире могут находиться в собственности граждан, если вся квартира была приватизирована в общую долевую собственность. В этом случае необходимо представить следующие документы:

свидетельство о праве собственности на комнату с указанием размера и общей площади коммунальной квартиры;

договор передачи комнаты в собственность граждан, зарегистрированный органом, осуществляющим регистрацию недвижимого имущества;

соглашение об определении долей, заверенное нотариально и зарегистрированное органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество;

справка БТИ об оценке стоимости коммунальной квартиры с указанием размера долей всех ее собственников;

справка жилищно-эксплуатационной конторы об отсутствии задолженности по платежам;

выписка из домовой книги;

копия финансового лицевого счета;

согласие органов опеки и попечительства, если в комнате зарегистрированы или проживают несовершеннолетние дети;

заявление соседей об отказе от права преимущественной покупки.

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/1809142-2008-12-05-ne-kvartiru-tak-hot-komnatu/

Как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?

Как продать комнату в коммунальной квартире без письменного отказа от соседей?

В настоящий момент продать комнату в «коммуналке» (коммунальной квартире) достаточно сложно – и связано это не только с ухудшившимся финансовым состоянием населения, но и большим количеством нюансов, главный из которых – необходимость получения отказа соседей от приобретения. Но как поступить, если соседи не соглашаются оформлять письменный отказ? Можно ли осуществить продажу комнаты без полученного надлежащим образом отказа? Рассмотрим ниже.

Процесс продажи комнаты

После того, как документы, подтверждающие право на продаваемый объект, готовы, необходимо выяснить – кому принадлежат другие комнаты – это может быть частное лицо (в случае, если жилье приватизировано), муниципалитет или организация.

Выяснив собственника (а также его адрес), ему необходимо направить уведомление т.к. он, в соответствии с действующим законодательством, имеет первоочередное право покупки в случае продажи – и он вправе решать – купить комнату или отказаться.

В случае, когда другие собственники не согласны приобрести комнату, им необходимо предоставить отказ, который может быть оформлен 2-я способами:

Для этого требуется пригласить всех собственников к нотариусу, где они и напишут, что не согласны выкупить комнату. А нотариус, в свою очередь, заверит документ надлежащим образом.

  1. Через регистрационную палату

После того, как вся документация, необходимая для продажи, готова, требуется позвать всех владельцев в регистрационную палату, где они и выразят письменный отказ.

Если же ни один из вышеперечисленных вариантов не подходит – к примеру, собственник потерял паспорт, проживает в другой стране или просто не хочет писать отказ, в то время как приобретать комнату он тоже не собирается, необходимо будет действовать другим способом – направив письменное уведомление.

Составление и направление уведомления

На имя каждого собственника необходимо составить отдельное уведомление, указав в нем:

  • Ф. И. О отправителя и получателя (полностью);
  • адрес (также подробный – индекс, область/край, населенный пункт, улица, корпус – при наличии, № дома и квартиры);
  • описание объекта, который планируется продать (подробный адрес, а также площадь помещения, номер комнаты, этаж и т.д.);
  • стоимость комнаты, по которой ее предлагается приобрести (некоторые граждане, которые не хотят продавать квартиру, намеренно завышают цену, но, в этом случае, продать другим покупателям они могут по цене, не ниже предложенной – в противном случае, продажу реально будет оспорить);
  • основания продавца для владения комнатой (договор мены, дарения либо купли-продажи);
  • реквизиты документа, который может подтвердить право собственности;
  • само предложение воспользоваться первоочередным правом приобретения комнаты;
  • дата направления уведомления и подпись.

Также портал bukva-zakona.com рекомендует указать в качестве пояснения, что продажа комнаты вызвана тяжелыми жизненными обстоятельствами, в связи с чем ни на рассрочку, ни на снижение цены, ни на отсрочку, согласиться не представляется возможным.

Когда текст уведомления готов, его возможно передать получателю несколькими способами:

В этом случае, необходимо направить извещение заказанным письмом с уведомлением и описью вложения. При принятии заказного письма, сотрудник почты выдаст чек, на котором будет указан адрес получателя, Ф.И О, а также трек-номер, по которому через сайт можно отследить статус отправления.

Этот способ гораздо дороже предыдущего т.к. отправка телеграммы стоит немало – однако этот способ также подходит в качестве уведомления.

После отправки уведомления, его движение необходимо контролировать и, по истечении 1 месяца, с момента его отправки и получения (либо отказа в получении) второй стороной, если получатели никаким образом не отреагировали (в этом случае они могут – согласиться на предложение, отказаться либо проигнорировать) возможно приступать к совершению сделки и продавать комнату любому выбранному покупателю.

Важно учесть, что доказательства о направлении уведомления потребуется сохранить не только для предъявления в уполномоченный орган при совершении сделки по продаже комнаты, но и в дальнейшем – на случай, если соседи попытаются оспорить продажу. Иных вариантов продать квартиру без письменного согласия не существует – и это важно учесть не только продавцу, но и покупателю, который при покупке должен попросить предъявить отказ или доказательство надлежащего извещения.

Если же собственник соседней комнаты согласится на предложение, о чем будет дан письменный ответ, то продать ее возможно будет только ему.

(2 votes, average: 5,00 5)
Загрузка…

Источник: https://bukva-zakona.com/zhilishhnoe-pravo/kak-prodat-komnatu-v-kommunalnoj-kvartire-bez-soglasiya-sosedej

Продажа комнаты в коммунальной квартире 2020: соседу и без согласия

Как продать комнату в коммунальной квартире без письменного отказа от соседей?

Сделки с коммунальной недвижимостью считаются достаточно сложными. В некоторых случаях даже у опытного риелтора уходит масса времени на получение всех необходимых согласований. Прежде, чем проводить такую сделку, нужно изучить все особенности, которые скрывает продажа комнаты в коммунальной квартире.

На что обратить внимание в первую очередь

Начать необходимо с основных нюансов, которые определяют высокую сложность указанной сделки. Продавцу следует учесть, что:

  • соседей необходимо уведомлять о продаже комнаты коммунальной квартиры (преимущественное право);
  • иногда требуется удостоверять сделку у нотариуса.

Перед куплей-продажей также необходимо выяснить, кто является титульным собственником комнаты в коммунальной квартире. Сделать это можно, заказав актуальную выписку из ЕГРН.

ВАЖНО. Только собственник может продать комнату в коммунальной квартире. Если в выписке указан муниципалитет (например, город или сельское поселение), то сделка не состоится.

Подробнее о том, какие есть особенности, когда купили комнату в квартире, ниже.

Преимущественное право покупки

Это означает, что у соседей по коммунальной квартире (хозяев других помещений в коммунальной квартире) имеется возможность выкупить комнату в первую очередь перед любым посторонним лицом. При этом соблюдение данного условия возлагается на продавца.

ВАЖНО! Жилищный кодекс устанавливает самостоятельное основание для возникновения преимущественного права – продажа помещения в коммунальной квартире. Оно отличается от того случая, когда необходимо продать долю, ведь комната может быть и на праве личной собственности.

Игнорирование требований о преимущественной покупке приведет к аннулированию сделки по иску заинтересованных лиц.

Если же соседи решили продавать квартиру целиком одному покупателю – уведомлять друг друга о продаже не нужно. В этом плане продать коммунальную квартиру полностью проще.

Согласие соседей

Преимущественное право реализуется через направление уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире и предложение выкупить ее по установленной цене. В ответ на уведомление может быть три варианта реакции:

  • выкупают долю;
  • предоставляют письменный отказ;
  • вообще никак не реагируют.

В двух последних случаях продавец вправе начать отчуждение недвижимости любому третьему лицу. Термин «согласие соседей» употребляется в быту именно для обозначения соблюдения преимущественного права. При этом документа под названием «согласие на продажу» для сделки закон не требует.

Можно ли продать без согласия соседей

Если не оповестить соседей – сделка просто не пройдет регистрацию в Росреестре. Но даже если регистратор и упустит данный момент, у заинтересованных лиц появится возможность аннулировать продажу через суд, обратив все права покупателя при этом на себя.

В результате судебного разбирательства новым покупателем квартиры станет сосед, а бывшему собственнику придется возвращать третьему лицу деньги, а также возмещать ущерб, вызванный данными обстоятельствами.

При этом практика выработала следующие стратегии, по которым получать согласие на продажу не требуется:

  1. Через заключение договора дарения. Вместо договора купли-продажи граждане заключают дарственную, а деньги вносятся по расписке (чаще всего оформляется как заем).
  2. Оформляется договор займа, который обеспечивается залогом в виде помещения в коммунальной квартире. Далее оформляется переход права собственности заимодавца (покупателя) на жилье в счет погашения долга по займу.

Нужно понимать, что при желании и дарственную, и заем можно признать недействительными через суд как притворные сделки. Это принесет еще больше проблем, чем обычное несоблюдение преимущественного права.

Намного безопаснее соблюсти все права соседей и осуществить продажу в полном соответствии с законом.

Нужен ли нотариус в 2020 году?

При покупке и оформлении купли продажи в 2020 году нотариус может понадобиться для выполнения следующих действий:

  • разослать нотариальные извещения о преимущественном праве соседям;
  • оформить нотариальные отказы соседей от покупки квартиры;
  • удостоверить сделку, если речь идет о продаже доли.

Нотариальные извещения соседей – это один из способов соблюдения преимущественного права покупки. В некоторых регионах требуют именно нотариальной формы, однако по закону доказательством соблюдения может выступать и простой письменный документ. Получив отказ в регистрации со ссылкой на отсутствие нотариальной формы извещения, продавец вправе обжаловать его в суде как незаконный.

Отказ от преимущественного права покупки оформляется через нотариуса или непосредственно при регистраторе во время подачи заявления на регистрацию сделки. Для нотариального оформления соседу нужно принести полученное уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире и свой паспорт. Нотариальный отказ затем предоставляется регистратору.

Если по договору продается «доля в праве общей долевой собственности» — такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. В иных случаях нотариальная форма не требуется. Это означает, что если продается комната в коммунальной квартире, принадлежащая на праве личной собственности продавцу, без упоминания мест общего пользования – заверять договор не нужно.

ВАЖНО! Указывать в договоре, что помимо помещения в коммунальной квартире покупателю передается доля в праве общей долевой собственности на места общего пользования (кухня, санузел), не нужно. Доля перейдет автоматически, а сторонам удастся избежать нотариального заверения.

Продажа комнаты в коммунальной квартире: пошаговая инструкция

Для совершения сделки действует следующий порядок продажи комнаты в коммунальной квартире:

Найти покупателя и обговорить основные детали сделки

С потенциальным покупателем необходимо обсудить условия будущей сделки, в том числе цену площади в коммунальной квартире, порядок оплаты, срок заключения основного договора.

Если согласие соседей – простая формальность, то можно заключить предварительный договор купли-продажи.

Если же есть вероятность, что кто-либо из соседей воспользуется преимущественным правом, то для продавца безопаснее не принимать залог и не подписывать документов с покупателем на данном этапе, чтобы избежать проблем в будущем.

Уведомить соседей о преимущественном праве покупки

Для этого необходимо установить титульных владельцев комнат в коммунальной квартире, заказав актуальную выписку из ЕГРН. Если хозяином указан муниципалитет, то извещать нужно администрацию города (поселка).

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире осуществляется обязательно в письменной форме. Есть следующие варианты извещения, в том числе влияющие и на то, как быстро продать комнату:

ВАЖНО. Если извещение отправляется почтой, то адрес получателя можно указать по его прописке (юридическому адресу – для фирм), а если он не известен, то по месту нахождения комнаты.

В случае, если в отношениях с соседями имеются проблемы, сосед не хочет идти на контакт, рекомендуется обращаться к нотариусу или комбинировать способы отправки почтой и через нотариуса.

Получить отказ или дождаться, пока истечет срок для ответа

Статья 250 ГК РФ устанавливает, что с момента получения извещения срок для ответа составляет 30 дней. За это время соседу необходимо выразить свое решение в письменной форме – предоставить отказ или выкупить жилье.

Отказ оформляется в нотариальной конторе на специальном свидетельстве. Сосед должен взять на прием полученное от продавца извещение и паспорт, на основании которых специалист подготовит заявление. Получив отказы на жилье от владельцев (хозяев), подписанных всеми собственниками, собственник комнаты в коммунальной квартире может не дожидаться окончания месяца, а оформлять сделку.

Если сосед игнорирует извещение и не получает его, то следует просто дождаться истечения срока, после чего продавать комнату. Для случаев отправки почтой:

  • продавец отправляет заказное письмо с уведомлением, получает трек-код для отслеживания;
  • с момента поступления письма в отделение почты начинается срок хранения – 30 дней;
  • после истечения срока хранения нужно начать отсчитывать 30-дневный срок для ответа.

Если извещение подавалось через нотариуса, то он самостоятельно рассчитает все сроки.

ВАЖНО! По смыслу закона, важно не доставить извещение, а направить его – поэтому продавец не должен заботиться о получении писем адресатами.

Подготовить документы для совершения сделки

Подготовить документы необходимо по списку, представленному ниже. Каждый оформляется по-своему. Как оформить – общие рекомендации:

  • договор и передаточный акт готовят в трех подлинных экземплярах;
  • все документы, распечатанные на 2 листах и более, сшиваются;
  • в некоторых регионах необходимо собственноручно заверить копии надписью «копия верна / дата / подпись / расшифровка»;
  • со всех подлинников необходимо снять копии, кроме договора и передаточного акта (копии пойдут в регистрационное дело).

В каждом регионе свои правила по порядку приема документов, поэтому рекомендуется уточнить этот момент в офисе, в который планируется сдать бумаги.

Передать документы на регистрацию в Росреестр и дождаться ее окончания

Документы на регистрацию подаются лично сторонами сделки или их представителями по нотариальной доверенности. Личное участие необходимо, иначе документы не примут. Подать бумаги можно через:

  • МФЦ («Мои документы»);
  • непосредственно Росреестр;
  • нотариуса в электронном виде (если он удостоверял сделку).

Пошлина за регистрацию составляет 2 000 рублей, оплачивает ее обычно покупатель, но иногда и продавец или оба пополам (зависит от желания сторон). Если регистрация через нотариуса – нужно будет доплатить от 1 500 рублей за эту услугу.

Срок регистрации составит от 5 до 14 дней при подаче через МФЦ или Росреестр, и всего 3 дня при электронной регистрации.

Окончательно рассчитаться за комнату

Закон предусматривает несколько разных способов оплаты. Момент тоже может быть любой: полная предоплата, рассрочка, отсрочка или полная оплата сразу после регистрации.

Все варианты допустимы, поэтому стороны всегда выбирают наиболее удобную процедуру.

Какие понадобятся документы

Это один из самых важных вопросов при совершении сделки. От правильности документов зависит, пройдет ли регистрация успешно. Список документов на продажу комнаты в коммунальной квартире включает:

  1. Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.
  2. Передаточный акт.
  3. Согласие супруги продавца на продажу (если продавец в браке).
  4. Сведения о соблюдении преимущественного права (доказательства уведомления или нотариальные отказы).
  5. Выписка на продаваемую комнату из ЕГРН (или свидетельство о праве собственности).
  6. Технический план комнаты.
  7. Справка о прописанных в комнате.
  8. Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ.
  9. Квитанция об оплате госпошлины 2 000 рублей.

В некоторых случаях могут понадобиться и дополнительные документы, поэтому рекомендуется уточнить окончательный перечень в региональном Росреестре или ближайшем МФЦ.

Образец уведомления для соседей

Готовое извещение обязательно содержит информацию:

  • ФИО собственника комнаты и ФИО соседа;
  • точное описание комнаты (как в будущем договоре);
  • цена продажи;
  • указание на наличие преимущественного права.

Важно указать ту же цену, что и в будущем ДКП, иначе уведомление будет считаться недействительным. Дополнительно можно указать порядок оплаты и другие условия продажи.

Скачать бланк извещения можно здесь.

Подробнее о договоре купли-продажи

ДКП должен содержать ряд обязательных пунктов, которые необходимы для придания ему юридической силы. К ним относятся:

  1. ФИО сторон.
  2. Описание комнаты – предмета договора.
  3. Цена продажи.
  4. Список лиц, которые имеют право пользования жильем (например, по завещательному отказу).

Без любого из перечисленных выше условий договор будет считаться недействительным. Остальные условия – порядок оплаты и передачи квартиры, сроки, ответственность сторон и гарантии продавца, обеспечивают баланс интересов сторон. Если они не будут прописаны в тексте, то будут действовать нормы закона.

Обязательным дополнением к договору идет передаточный акт.

Возможна ли продажа жилья с другими зарегистрированными лицами

Сама по себе сделка продажи с зарегистрированными лицами законом не запрещена. Следует помнить, что указанные лица будут вправе пользоваться комнатой до снятия их с учета, что влечет некоторые риски для покупателя, в особенности, если среди них находятся несовершеннолетние.

ВАЖНО! Все зарегистрированные в комнате лица должны быть перечислены в договоре купли-продажи.

Адвокат-online
Добавить комментарий