Как продать квартиру по ДДУ и приобрести квартиру большей площади у того же застройщика?

Переуступка, реальный способ сэкономить на покупки квартиры или обман?

Как продать квартиру по ДДУ и приобрести квартиру большей площади у того же застройщика?

Часто можно слышать, что приобретая квартиру по переуступке права на квартиру, можно неплохо сэкономить. Действительно ли покупая квартиру по переуступке, можно сэкономить, и что такое переуступка вообще? Давайте разберёмся!

Что такое переуступка

Фактически переуступка, это сделка купли-продажи, но с двумя отличительными особенностями. Во-первых, покупатель заключают ее не с застройщиком, а с другим покупателем – тем, кто первый заключил договор долевого участия и теперь ждет окончания строительства дома. Во-вторых, договор переуступки оформляется до ввода дома в эксплуатацию.   

Сделки по переуступке права вполне безопасны. Банки, например, одобряют выдачу кредита, если покупатель приобретает квартиру по переуступке. Они также пользуются большой популярностью у покупателей жилья. По статистике, до четверти сделок с недвижимостью заключаются по договорам переуступки.

Почему переуступка выгодна

Почему так много покупателей предпочитают приобретать квартиру не у застройщика, а заключать договор переуступки права с дольщиком? Потому что это выгоднее. На ранних этапах строительства дома стоимость будущей квартиры ниже, чем при вводе здания в эксплуатацию.

Но риск, что дом не будет достроен выше. Поэтому даже у надежных застройщиков, не одно десятилетие работающих на первичном рынке недвижимости, стоимость квартир в начале возведения дома меньше.

Разница в цене на ранних и завершающих этапах строительства доходит до трети стоимости квартиры. Продающий свое право на квартиру дольщик зарабатывает при этом до четверти стоимости вложенных денег. Покупатель права тоже не в проигрыше.

Ему удается сэкономить до 8% от стоимости квартиры. Но иногда экономия покупателя в 2 – 2,5 раза больше.   

Профессиональные инвесторы, приобретающие квартиру для последующей перепродажи, цену не снизят. Ведь тогда они уменьшат свой заработок или лишатся его вовсе. Однако среди продавцов права на квартиру в строящемся доме встречаются не только инвесторы.

Нередко право на квартиру продают люди, заключившие договор долевого участия для того, чтобы жить в купленной квартире. Но за время строительства, которое длится минимум два года, в их жизни произошли изменения.

Возможно, они нашли более интересный вариант у другого застройщика, у них также могли измениться семейные обстоятельства, внезапно потребовались деньги и т.д. Нередко застройщики расплачиваются квартирами со своими подрядчиками.

А они, будучи заинтересованными в скорейшем получении денег, не будут устанавливать очень высокие цены. Чаще всего их цены будут ниже, чем у застройщика.       

Найти продавцов прав на квартиры в строящихся домах не сложно. Сегодня существует база подобных предложений.

Что нужно учесть

Для заключения сделки по переуступке права на квартиру в строящемся доме   покупателю потребуется получить нотариально заверенное согласие супруга на приобретение жилья и подписать договор переуступки квартиры.

Выполнения большего количества формальностей потребуется от продавца права. Кроме получения согласия супруга, нужно будет сообщить о своем решении застройщику, получить его согласие и вправку об отсутствии задолженностей, взять выписку из ЕГРП. Если квартира покупается в ипотеку, то потребуется также справка о погашении задолженности.

Несмотря на простоту, сделка по переуступке права собственности имеет и свои подводные камни. Поэтому лучше, если она сопровождается опытным юристом.

  опасность, которая подстерегает неискушенного в юридических нюансах покупателя, заключается в том, что сделку признают недействительной. Это может произойти, если нет выписки из банка, разрешения от банки и застройщика на сделку.

Сделка также может быть признана недействительной, если переуступка совершается по заниженной стоимости или после того, как застройщик обанкротился.

При переуступках случаются и двойные продажи. Обезопасить себя можно, если права переуступаются по договору долевого участия, зарегистрированному в Росреестре. Договор уступки тоже нужно зарегистрировать. Бывают и более сложные случаи, когда уступка права осуществляется на основе договора, отличного от стандартного договора долевого участия. Тогда нужно будет убедиться в наличие прав требования квартиры у продавца и обоснованности их передачи. Помочь в этом и в любом другом случае сможет квалифицированный юрист нашей компании.    Теги не найдены

Сделать заказ Задать вопрос

Источник: https://jurinfo.com/stati/nedvizhimost/pereustupka/

Продажа и покупка квартиры по переуступке без риска

Как продать квартиру по ДДУ и приобрести квартиру большей площади у того же застройщика?

Чем ближе срок сдачи жилого комплекса, тем чаще на форумах мелькают объявления о переуступке квартир. Участники долевого строительства ищут желающих получить права на почти готовые студии, 1-3-комнатные квартиры.

О переуступке квартиры в двух словах

Суть переуступки: до сдачи дома в эксплуатацию дольщик может передать права на недвижимость по ДДУ (договору долевого участия) третьему лицу. После заключения договора застройщик будет выполнять обязательства уже перед новым владельцем.

Юридически переуступка недвижимости не является сделкой купли-продажи. В договоре с застройщиком изменяется одна сторона. Владелец делегирует третьему лицу свои права и обязанности — включая право на передачу квартиры после окончания строительства дома и обязанность выплатить остаток задолженности по договору.

Термины

Цессия — договор уступки права собственности на квартиру.

Цедент — лицо, которое передает свое право на квартиру в строящемся доме. В бытовой терминологии используется слово «продавец».

Цессионер (цессионарий) — лицо, приобретающее право на объект недвижимости по договору переуступки, «покупатель».

Процесс переуступки строящегося жилья регулируется Гражданским кодексом РФ (главой 24 ГК РФ статьи 382-390) и Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве» № 214-ФЗ. В соответствии со ст. 389 ГК РФ, все сделки, связанные с переуступкой квартир в новостройках, необходимо фиксировать в Росреестре.

Согласно п. 2 ст. 11 закона № 214-ФЗ переуступка может проводиться в рамках ДДУ или ЖСК (жилищно-строительного кооператива), на любом этапе возведения здания — но только до момента вступления в права собственности. Если владелец квартиры уже подписал акт приема-передачи с застройщиком, сделка оформляется договором купли-продажи.

Важно учитывать:

  • вместе с правами на недвижимость передаются и обязанности предыдущего инвестора;
  • если квартира не была оплачена полностью, документ дополняется элементами договора перевода долга;
  • ответственность девелопера ограничивается суммой, прописанной в ДДУ с первым покупателем, а не той, которую покупатель получил в рамках переуступки квартиры.

Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке

Чаще всего переуступка квартиры является способом заработка на разнице цен. В некоторых случаях дольщики оформляют цессию, чтобы инвестировать средства в другой проект.

Многие цеденты вкладывают деньги на старте продаж, когда цены находятся на минимальном уровне. С начала строительства до сдачи в эксплуатацию начальная стоимость квадратного метра увеличивается практически на треть.

Переуступка выгодна, когда строительство дома почти окончено — именно в этот период имеет смысл искать потенциального цессионера. Чтобы оценить возможный доход от сделки, следует обращать внимание на динамику изменения цен на квартиры в ходе строительства.

Наибольшую выгоду можно получить при продаже жилья через переуступку в достроенном и сданном доме. Главное — успеть до подписания актов и вступления в права собственности. В данном случае можно выиграть в цене до 10-15% по сравнению с реализацией квартиры в готовом, но не сданном здании.

Спрос зависит от количества свободных квартир

Наибольшим спросом пользуются студии, однушки и двушки. Поиск покупателей значительно упростится, если на финишном этапе строительства большинство квартир уже распродано.

Если у строительной компании осталось много интересных вариантов, цедент может переманить покупателя за счет снижения стоимости квартиры на 10-15% (от цены застройщика). При равных условиях покупатель с большей вероятностью предпочтет заключить сделку с официальной организацией, а не с частным лицом.

Чего опасаются покупатели: распространенные риски

Цессия выгодна для покупателя — она дает возможность приобрести жилье в понравившемся доме по относительно низкой цене. Но риски тоже существуют.

  1. Договор может быть признан недействительным. Это возможно, если:
    • застройщик не дал письменного согласия на переуступку;
    • застройщик оказался банкротом;
    • цедент приобретал квартиру в ипотеку;
    • цедент не погасил долг перед застройщиком.
  2. По цессии мошенники могут продать недвижимость дважды. В этом случае жилье достанется цессионарию, который первым зарегистрировал сделку в Росреестре.
  3. Переуступка жилья в начале строительства — тревожный сигнал о намечающемся долгострое или других «сюрпризах» от девелопера.

Цессионер приобретает не реальные квадратные метры, а только право потребовать их от застройщика после сдачи дома в эксплуатацию. Вместе с правами приобретается ответственность: если квадратных метров будет больше — новоявленному владельцу придется за них доплачивать. Если же площадь окажется меньше заявленной (что случается редко), ему придется добиваться от застройщика возврата средств.

УЗНАЙТЕ, КАКАЯ КВАРТИРА ПОДОЙДЕТ ИМЕННО ВАМ

Некоторые застройщики прописывают в договоре долевого участия условие: при переуступке требуется согласие строительной компании. Нередко девелоперы требуют выплатить 1-10 процентов от сделки.

При отсутствии этих условий в ДДУ достаточно уведомить застройщика в письменной форме о переходе прав на недвижимость другому лицу. Получать письменное согласие необходимо только в том случае, если жилье приобретено в рассрочку и оплачено не полностью. Если квартира куплена в ипотеку, для переуступки требуется согласие банка.

Собственник квартиры с договором ЖСК становится участником кооператива только после выплаты полной стоимости своего пая. А до тех пор он не имеет права продавать, дарить или менять кооперативное имущество.

Еще один нюанс — перед покупкой цессионер должен подтвердить свое членство в кооперативе, предоставив заверенную копию протокола собрания.

Передача прав собственности осуществляется в три этапа. Сначала обе стороны договариваются и составляют предварительное соглашение. Затем заключается основной договор. Третий шаг – регистрация подписанного договора в Росреестре.

Обязательные пункты в договоре:

  • полные паспортные данные цедента и цессионера;
  • нотариально заверенное согласие супруга (если стороны договора состоят в браке);
  • основание действий цедента (зарегистрированный договор ДДУ);
  • предмет договора — передача прав требования на квартиру;
  • ответственность сторон;
  • сумма договора.

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

Цедент обязан передать цессионарию:

  • договор ДДУ,
  • предварительный договор,
  • дополнительные соглашения,
  • акт сверки с застройщиком,
  • письменное согласие застройщика на переуступку.

Передача пакета документов оформляется актом, который подписывают обе стороны сделки.

Налоги

В России доход от сделки переуступки облагается подоходным налогом в размере 13%. Для иностранных граждан налоговая ставка составляет 30%.

Цедент может оформить налоговый вычет с суммы, полученной от цессионера. Максимальный лимит вычета — 1 млн рублей. Это значит, что сумму налога можно уменьшить на 130 тыс. рублей.

Даже если фактического дохода не было, продавец должен подать в налоговые органы декларацию по форме 3-НДФЛ за отчетный период, в котором был заключен договор переуступки прав. Это поможет избежать штрафов.

Новостройки, в которых продаются квартиры по переуступке

Источник: https://mirndv.ru/blog/prodazha-kvartiry-po-pereustupke/

Из вторых рук

Как продать квартиру по ДДУ и приобрести квартиру большей площади у того же застройщика?

О том, что это за сделка и чего стоит опасаться при покупке строящегося жилья не у застройщика, — в коротких карточках

Александр Тарасенков/Интерпресс/ТАСС

Покупка жилья в строящемся доме не всегда подразумевает, что сделка может быть заключена напрямую с застройщиком. Продажа квартир в новостройках другими юридическими лицами, а также первыми дольщиками — очень распространенная практика. По сути, они продают не сами квартиры, а переуступают свои права на них.

В коротких карточках рассказываем, как заключаются такие сделки, в чем их особенности и риски.

Переуступка прав Что это за сделка

Переуступка прав — это сделка по покупке в недостроенном доме квартиры, которая ранее была приобретена у застройщика. «Проще говоря, это замена одного дольщика на другого в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома», — поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Дело в том, что в строящемся доме сам объект (квартира) пока еще не существует физически и не имеет точного почтового адреса.

Есть только оформленное договором долевого участия право на него, и это право можно переуступить другому лицу.

По сути, первоначальный дольщик передает покупателю право требования к застройщику о передаче квартиры после завершения строительства и прочие права и обязанности, предусмотренные ДДУ.

Продавцы Кто обычно продает недостроенное жилье

Во-первых, это оптовые инвесторы — как правило, юридические лица, купившие по ДДУ несколько десятков квартир. Приобретенные на старте продаж квартиры ближе к завершению строительства продаются дороже, на чем инвесторы и зарабатывают.

Во-вторых, продавцами выступают подрядные организации. Застройщик расплатился с ними за проделанную работу квадратными метрами, и им нужно конвертировать их в деньги.

В-третьих, это частные инвесторы (физические лица), которые тоже получают прибыль от продажи почти готовой квартиры, купленной по минимальной цене на этапе котлована.

Четвертый тип продавцов — дольщики в обычной жизненной ситуации: например, изначально купили то, на что хватило средств, но пока дом строился, появилась возможность приобрести квартиру большей площади или в другом районе.

«Нередко люди сначала приобретают однокомнатную квартиру, затем по мере роста цены к моменту сдачи дома ее переуступают и в том же проекте, но в следующей очереди, приобретают по стартовой цене уже более просторную квартиру» — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Застройщик Нужно ли получать его разрешение

Не во всех случаях. Многие застройщики практикуют взимание комиссии за оформление разрешения (согласия) на переуступку.

Этот пункт регулируется самим ДДУ: если в договор долевого участия внесено условие, что для уступки требуется получить согласие застройщика, его необходимо будет выполнить. «Размер комиссии может быть как фиксированным (30–60 тыс. руб.

за квартиру), так и выраженным в виде процентной ставки (может достигать 4%)», — поясняет руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.

Более того, застройщик даже может наложить запрет на реализацию квартиры по переуступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Но если в ДДУ нет запрета на уступку, то после проведения сделки новому дольщику нужно только уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.

Комиссия Почему строительные компании ее берут

Так они стараются регулировать поведение инвесторов, купивших на котловане пул квартир, чтобы предотвратить выход на продажу большого объема по ценам ниже, чем у него самого. Инвестиционные квартиры часто реализуются на 5–10% ниже цен, выставленных застройщиком на аналогичное жилье.

«Есть проекты, в которых уступки вообще не играют никакой роли и не оказывают влияния на темпы реализации квартир застройщиком, — рассказал Олег Ступеньков. — Чаще всего это масштабные жилые комплексы с высокими темпами продаж. А вот на точечных проектах, где план продаж застройщика в месяц составляет не более 1 тыс. кв. м, потеря выгоды уже будет ощутимой».

Покупатель Чем ему выгодна такая покупка

Выгода покупки квартиры по переуступке прав заключается в том, что можно приобрести квартиру в строящемся доме дешевле, чем у самого застройщика, который регулярно проводит плановые повышения цен по мере готовности объекта. Кроме того, если основная масса квартир в интересующем объекте уже распродана, вполне вероятно, что интересный вариант можно будет купить по переуступке у первоначальных дольщиков.

Ограничения Что мешает заключению такой сделки

Договор переуступки прав можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком. После оформления квартиры в собственность уже заключается договор купли-продажи.

Дольщик не может переуступить право требования по ДДУ, если он еще не оплатил договор. «Такое может быть, к примеру, если квартира приобреталась в рассрочку, — рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

— В данном случае замена дольщика возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с переводом долга.

В текст соглашения вносится формулировка о том, что дольщик № 1 передает дольщику № 2 долг перед застройщиком в указанном размере».

Сделка Как она заключается

Первоначальный дольщик и покупатель заключают договор уступки прав требования (ДУПТ). Конечному покупателю передается оригинал этого документа и договор долевого участия (ДДУ).

При этом в договоре уступки прав обязательна ссылка на ДДУ, также указывается основная информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Кроме того, там должен быть подтвержден факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком.

В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате. Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения.

Далее составляется передаточный акт всей вышеперечисленной документации, он заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования. Пакет документов передается в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре, затем производится оплата покупки. После получения зарегистрированных документов покупатель приобретает законное право требования на квартиру.

Риски Чего следует опасаться в сделках по переуступке прав

Риск срыва сроков строительства не снижается, как и в случае с заключением ДДУ, поэтому важна тщательная проверка надежности застройщика. Можно оценить, например, количество выставленных первыми дольщиками квартир на продажу.

«Большое количество предложений о продаже строящихся квартир от физических лиц может говорить о появлении проблем у застройщика и риске нарушения сроков окончания строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Есть также риск, что сделку объявят недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести, — признание первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.

«Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья, — рассказала Мария Литинецкая.

— Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади.

Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу».

Покупателю следует убедиться, что ему будет переданы оригинал ДДУ (или его нотариально заверенная копия в случае, если ДДУ заключен на большой объем квартир), советует Наталья Шаталина. Также подлинными должны быть подтверждающие оплату ДДУ документы (оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений, справка от застройщика об исполнении обязательств).

Покупка у юрлиц Безопаснее ли покупать квартиру у подрядчиков, чем у частников

Здесь тоже есть риски, о которых нужно знать. Бывают ситуации, когда генподрядная компания договаривается с застройщиком на взаимозачет за работы. При этом оговаривается цена за 1 кв. м.

«Подрядчик и застройщик одновременно подписывают ДДУ и договор подряда с описанием условий взаимозачетов, — рассказал Олег Ступеньков. — ДДУ сразу идет на регистрацию, но он может оказаться на момент последующей переуступки еще не оплачен, так как привязан к договору подряда.

Поэтому конечный покупатель, который намерен заключить договор уступки с подрядчиком, должен проверить не только ДДУ, но и акты взаиморасчетов, счета-фактуры и договор подряда, в котором фигурирует интересующая его квартира, предлагаемая к переуступке. При заключении договора уступки с физлицом тоже следует попросить акт сверки и платежки, проверив факт оплаты ДДУ.

Поэтому самый главный совет: заключайте договоры уступки только в офисе продаж застройщика».

Ипотека Можно ли купить квартиру по переуступке прав с использованием кредита

Еще несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору переуступки прав.

Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать такие сделки на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан.

Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях, — Сбербанк, ВТБ24, DeltaCredit, Банк Москвы и другие. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b911d6c9a7947773012218f

Как продать квартиру по переуступке – Отдел ЗАГС администрации Кусинского муниципального района

Как продать квартиру по ДДУ и приобрести квартиру большей площади у того же застройщика?

Последнее обновление: 29.06.2018

Вопрос:

Я хочу продать свою квартиру в новостройке. Как это сделать? Дом только что сдан, но право собственности еще не оформлялось.

Ответ:

Продать квартиру в новостройке гораздо проще, чем сделать то же самое на вторичном рынке жилья. Проще не в смысле поиска Покупателя, а в смысле подготовки и оформления сделки. Почему?

Потому что у квартиры в новостройке нет правовой истории, и нет необходимости собирать и проверять большое количество документов, изучая принадлежность прав собственности и прав пользования на квартиру. Это первичный рынок, и ни того, ни другого здесь нет. А что тогда есть? Как продать здесь квартиру?

А есть тут только права требования на квартиру в строящемся доме. И даже если дом фактически уже построен и сдан госкомиссии, все равно до подписания Акта приема-передачи квартиры, дольщик может продать ее только по Договору переуступки прав требования.

Почему именно до подписания Акта приема-передачи, а не до оформления права собственности? Потому что после передачи квартиры дольщику (по Акту), Застройщик формально выполняет свои обязательства по договору, и у дольщика пропадает право требования к нему.

Если же дольщик уже принял квартиру по Акту, но право собственности на квартиру еще не оформил (а это оформление может растянуться на несколько месяцев), то он оказывается в некотором подвешенном состоянии.

Прав требования у него УЖЕ нет, а прав собственности ЕЩЕ нет. И в этом состоянии дольщик юридически имеет право продать квартиру только по Предварительному договору купли-продажи.

Но Покупатели очень неохотно отдают деньги под такой вид договора, поэтому квартиры в новостройках продают либо до подписания Акта приема-передачи – по Договору переуступки прав требования, либо уже после получения права собственности – по обычному Договору купли-продажи.

Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

Как продать квартиру по переуступке прав?

Сразу оговоримся, что речь далее пойдет только о переуступке права по Договору долевого участия (ДДУ).

Хотя вообще-то уступать права можно и по другим типам договоров с Застройщиком, только эти договоры уже относятся к серым схемам покупки новостройки.

По закону Девелопер может привлекать средства граждан на строительство многоквартирного жилья только по ДДУ, в соответствии с законом ФЗ-214. Именно этот вариант мы и рассмотрим.

В этом законе (ФЗ-214) в статье 11 указано право дольщика на выход из проекта путем уступки (переуступки) прав требования по ДДУ.

Из чего следует, что дольщик имеет право продать свои права требования на квартиру в новостройке любому лицу независимо от согласия Застройщика (если иное не оговорено в договоре ДДУ с Застройщиком).

Но есть одна оговорка: если дольщик еще не рассчитался полностью с Застройщиком за квартиру, то его согласие здесь уже нужно обязательно.

А вместе с переуступкой прав требования в таком случае одновременно происходит и перевод долга на нового дольщика.

Задаток или аванс – какую форму предоплаты применяют в сделках купли-продаже квартир? Смотри по ссылке в Глоссарии.

Процесс продажи квартиры в новостройке по переуступке прав требования можно свести к нескольким основным этапам. Для этого дольщику нужно будет:

  1. Определить цену продажи квартиры;
  2. Разместить рекламные объявления о продаже;
  3. Показать Покупателю квартиру, если она уже достроена;
  4. Предоставить Покупателю для ознакомления ДДУ и платежки, подтверждающие произведенную Застройщику оплату;
  5. Договориться об условиях расчетов;
  6. Подготовить и подписать Договор уступки прав требования;
  7. Зарегистрировать Договор уступки в Росреестре.

Пройдемся по этим пунктам чуть подробнее.

Когда квартира считается общей совместной собственностью супругов, а когда – не считается? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Определиться с ценой продажи квартиры в новостройке никакого труда не составляет. Фактически, за нас это уже сделал Застройщик. Именно его текущий уровень цен на квартиры в этом доме мы и берем за основу.

Так как в нашей новостройке продается целый ряд квартир на одинаковых условиях и в одинаковом состоянии, то импровизировать с ценой у нас вряд ли получится.

Поэтому просто пристраиваемся в установленный Застройщиком уровень цен на аналогичные квартиры в доме и, в зависимости от желаемой скорости продажи, можем добавить или убрать 2-3% от цены Застройщика.

Для рекламы своей квартиры сегодня вполне достаточно интернета.

Как составлять и где размещать объявление о продаже квартиры, подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ, на соответствующем шаге.

В данном случае принцип рекламы квартиры на первичном рынке мало чем отличается от рекламы на вторичном. Кроме того, Покупатель уже имеет представление о доме и о квартирах в нем, благодаря рекламе Застройщика.

Если у Застройщика еще продолжаются активные продажи в этом доме, то можно обратиться к нему в отдел продаж с просьбой о реализации и нашей квартиры заодно с остальными. Это может ускорить продажу, но придется смириться с потерей некоторой суммы за услуги по реализации.

В каких случаях требуется согласие супруга на продажу квартиры? И когда такое согласие не нужно? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Если дом достроен и квартира пригодна для осмотра (даже в виде бетонной коробки), то не стесняемся провести там небольшую экскурсию для Покупателя. Лучше заранее позаботиться о том, чтобы внутри помещений было чисто и светло: убираем строительный мусор и вешаем лампы поярче.

С документами тут все просто – показываем Покупателю наш Договор долевого участия (ДДУ), права по которому мы и будем ему переуступать. Подтверждаем платежными выписками все произведенные по этому договору платежи (Покупатель может сам дополнительно запросить у Застройщика акт сверки платежей).

Сюда же добавляем согласие банка на уступку прав (если мы приобретали эту квартиру в ипотеку). И сверху кладем нотариально заверенное согласие супруги на уступку (если квартира у нас в совместной собственности супругов).

Далее уведомляем Застройщика о своем намерении продать квартиру по переуступке прав. Если по условиям нашего ДДУ с Застройщиком, его письменное согласие на переуступку там оговорено, то он может потребовать некоторую сумму за это согласие. Придется дать. Здесь все по закону.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

Следующим шагом мы договариваемся с Покупателем об условиях передачи денег за квартиру (подробно о способах денежных расчетов в сделках – см. по ссылке в Глоссарии).

После этого составляем и подписываем собственно Договор уступки (форму этого договора можно взять у Застройщика) и отдаем его в Росреестр на регистрацию. Подробнее о составе, нюансах и условиях заключения Договора уступки прав требования на квартиру (включая его образец) – см. по ссылке.

На этом продажа квартиры в новостройке завершена. Акт приема-передачи квартиры новый дольщик будет подписывать уже с Застройщиком без нашего участия.

И что самое для нас приятное, все возникшие потом проблемы с приемкой квартиры, с оформлением прав собственности и тому подобное, Покупатель будет решать тоже уже с Застройщиком, а не с нами.

Для этого мы и передали ему все права требования.

Нам же останется только забрать зарезервированные деньги за квартиру после регистрации Договора уступки.

Как и куда подавать документы для регистрации сделки с квартирой? Перечень документов и сроки регистрации – смотри в Глоссарии по ссылке.

Когда лучше продавать новостройку?

От того, когда именно мы будем продавать свои права требования на квартиру в новостройке, будет зависеть и цена этой продажи.

Конечно, наша цена вынуждена будет держаться в русле текущих цен, установленных Застройщиком в том же доме, но надо понимать, что цены Застройщика точно так же зависят от того, когда именно происходит реализация квартир. Что здесь влияет на текущую цену?

Прежде всего, цена будет определяться стадией готовности строящегося дома. Для новостроек это определяющий фактор. Самая низкая цена – на начальных стадиях строительства. Самая высокая – после сдачи дома в эксплуатацию.

Кроме того, на цену влияют сезонность рынка недвижимости и макроэкономические факторы экономики. Высокими сезонами (т.е.

периодами увеличение спроса) традиционно считается время с середины сентября до середины декабря (после летних отпусков и до новогодних праздников), и – с февраля по майские праздники. В остальные месяцы спрос, чаще всего, падает и цены соответственно слегка проседают за ним.

Что касается макроэкономических факторов (скачков курсов валют, структурных проблем в финансовой или строительной отраслях и т.п.), то здесь уже при планировании продажи надо полагаться на текущий анализ рынка и ценовых трендов.

При продаже квартиры, не напиши лишнего в документах. В чем здесь подвох – смотри по ссылке.

Как продать квартиру в новостройке без налога?

В Договоре уступки прав требования мы будем указывать сумму, за которую мы уступаем эти права Покупателю. От этой суммы будет зависеть размер налога с продажи нашей квартиры в новостройке.

Налог на доходы физлиц (НДФЛ) возникает здесь в случае получения дохода от разницы между покупкой и продажей нашей новостройки. И 13% с этой разницы мы обязаны отдать государству. Но если сумма продажи (переуступки прав) каким-то чудом оказалась равной сумме, за которую мы эту квартиру ранее покупали у Застройщика, то налогооблагаемая база у нас будет равна нулю.

Подробнее о налогах и налоговых вычетах при продаже квартир (с примерами расчетов) – см. по ссылке в Глоссарии.

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?Услуги профильных юристов по недвижимости — ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник:

Как продать квартиру в новостройке по переуступке: подводные камни и хитрости

Источник изображения: Фотобанк Лори

Продавать квартиру в новостройке можно по разным причинам: кто-то купил жилье в инвестиционных целях и планирует вернуть инвестиции, у кого-то просто меняются жизненные обстоятельства. Но если дом всё ещё строится, т.е.

дом не был сдан в эксплуатацию, то процедура будет одна: продажа квартиры по переуступке прав. Сам по себе этот тип сделки давно отработан на рынке, однако это не значит, что реализовать свою недвижимость будет легко. Портал MetrPrice.

ru попросил экспертов разъяснить, какие сложности поджидают частного продавца, а главное – как с ними бороться.

Частные продавцы откладывают сделку до лучших времён

Сегодня продажа квартиры в новостройке по переуступке прав – довольно распространенное явление, поскольку, как поясняет Ирина Доброхотова,председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», стратегия инвестировании в новостройку предусматривает короткие сроки (18-24 месяца). «Обычно столько времени требуется на возведение дома при соблюдении графика строительства, а наиболее целесообразной является продажа на этапе завершения строительства, но до сдачи дома в эксплуатацию и получения права собственности», – рассказал эксперт.

Тем не менее, в настоящее время на рынке первичной недвижимости эксперты наблюдают снижение количества продаж по переуступке от частных лиц. «Это связано с двумя причинами, – считает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

Источник: https://zagskusa.ru/nasledstvennoe-pravo/kak-prodat-kvartiru-po-pereustupke.html

Вернуть квартиру застройщику

Как продать квартиру по ДДУ и приобрести квартиру большей площади у того же застройщика?

Мало кто из покупателей жилья в новостройках знает, что до момента подписания акта приема-передачи квартиры ее еще можно вернуть застройщику и порой даже с выгодой для себя. Такое возможно сразу в нескольких ситуациях.

Главным документом, регламентирующим сделки со строящимся жильем и работу застройщика, является 214-ФЗ, в котором отдельная статья посвящена расторжению договора долевого участия. Сделать это можно как в судебном, так и во внесудебном порядке.

ВНЕСУДЕБНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДДУ

Самый простой вариант – дело до служителей Фемиды, конечно, не доводить.

Закон отмечает, что если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед дольщиками и соответствует предусмотренным 214-ФЗ требованиям, покупатель не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке. Так что единственный выход в ситуации, когда претензий к застройщику нет, – договариваться.

Чаще всего внесудебное расторжение ДДУ встречается в ситуациях, когда у дольщика за время строительства изменились жизненные обстоятельства и ему понадобилась квартира большей площади.

«У нас был такой случай. Изначально дольщик покупал однокомнатную квартиру, но вскоре ему понадобилась двухкомнатная. Мы пошли клиенту навстречу, расторгли первый договор долевого участия и заключили новый», – рассказал генеральный директор строительной компании «Красная стрела» Николай Урусов.

Аналогичная практика есть и у других застройщиков. Как сообщил генеральный директор агентства недвижимости «Метры» Андрей Вересов, в таких случаях дольщик просто доплачивает разницу между стоимостью старого и нового жилья.

Разумеется, от получения дополнительной прибыли любой застройщик вряд ли откажется. Но что если ситуация обратная и покупателю требуется квартира поскромнее? Оказывается, и такое бывает. Особенно с теми, кто покупал квартиру в рассрочку, но свои силы не рассчитал и платить не может.

«С большинством покупателей, у которых возникали сложности, мы находили компромисс, – рассказывает директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев.

– Например, перезаключали с ними договор на квартиры меньшей площади. Это уменьшает размер ежемесячных выплат для покупателя и позволяет решить ситуацию мирным путем.

Почти всегда ни девелоперу, ни клиентам невыгодно расторжение договора».

К вопросу о цене. В этих ситуациях стоимость предыдущей квартиры считается ровно такой, какая была прописана в договоре долевого участия. Пересчитывать ее по рыночному курсу с учетом возросшей строительной готовности объекта застройщик не станет. Можно привести в пример возврат бытовой техники: за сколько вы ее купили, столько вам в магазине и вернут.

КАЗНИТЬ, НЕЛЬЗЯ ПОМИЛОВАТЬ

Второй, более сложный вариант, – расторжение договора в одностороннем порядке. В ряде случаев дольщик может направить в адрес застройщика уведомление об одностороннем выходе из сделки. Первая причина для такого шага – задержка в передаче ключей от квартиры более чем на два месяца свыше срока, указанного в ДДУ. Вторая – существенные претензии к качеству квартиры.

Хотя на практике большинство дольщиков не отказываются от жилья, а требуют от застройщика устранения недоделок. «Я даже не знаю, какие должны быть дефекты, чтобы дольщик расторг договор, – удивляется Николай Урусов.

– Тут речь должна идти о чем-то действительно глобальном: нет окна в комнате, стена стоит не там, где надо, или трещина во всю стену.

Все остальное – недостатки в отделке, отсутствие сантехники – застройщик может быстро устранить».

Однако какими бы ни были задержки и недостатки квартиры, застройщик может не согласиться на одностороннее расторжение договора. В таком случае выход из сделки будет возможен только в судебном порядке. Есть и другие основания для того, чтобы подать на застройщика в суд. Все они прописаны в ст. 9 214-ФЗ.

Первый повод для расторжения ДДУ в судебном порядке – если есть очевидные свидетельства того, что дом не будет достроен, а квартиру в нем не передадут дольщику в оговоренный в договоре срок. Например, за три месяца до предполагаемой даты ввода в эксплуатацию из 25 этажей построено только три. Или застройщик строит жилой дом уже десять лет со скоростью один этаж в год.

Вторая причина для составления иска – если имеется факт существенного изменения проектной документации строящегося объекта, например, отклонение площади квартиры составляет более 5% от указанной в ДДУ.

Третье основание идти к юристам – изменено назначение нежилых помещений в доме или общего имущества. Допустим, застройщик обещал создать в доме встроенный детский сад, а после сдачи объекта открыл в нем ночной клуб. «Но в Петербурге подобные примеры уже не встречаются, это что-то из 1990-х», – успокаивает Николай Урусов.

Но если что-то из перечисленного все-таки произошло, дольщик может претендовать не только на возврат суммы по договору, но и на уплату процентов за пользование своими деньгами, а также на оплату судебных издержек. Согласно ст. 9 214-ФЗ, для исчисления процентов берется 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент возврата средств.

Проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денег или их части в счет договора и до момента возврата средств застройщиком.

Таким образом, если дом строится несколько лет, сумма компенсации может быть гораздо выше изначально уплаченной. Хотя здесь все, в конечном счете, остается на усмотрение судьи.

Он может уменьшить сумму процентов за пользование деньгами дольщика.

Однако судебные разбирательства длятся долго. В связи с этим многие дольщики предпочитают не ждать несколько месяцев, а взять решение проблемы в свои руки.

«Учитывая, что в судебном порядке возврат денег может занимать до полугода, дольщики чаще реализуют квартиры по переуступке.

Обычно такая продажа занимает меньше времени, при этом дольщик получает адекватную рыночную цену за свое жилье», – уточняет Николай Урусов. Так что вариантов решения проблемы несколько. Какой из них выбрать, остается на усмотрение дольщика.

СПРАВКА БН

Источник: https://www.ogrk-center.ru/about/news/vernut-kvartiru-zastroyshchiku_n112/

Адвокат-online
Добавить комментарий