Как продлить договор аренды земли, если нет возможности оформить ее в собственность?

Как продлить договор аренды земельного участка для завершения строительства

Как продлить договор аренды земли, если нет возможности оформить ее в собственность?
недвижимость земельные участки незавершенное строительство

ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №171-ФЗ), действующий с 1 марта 2015 года привнес изменения в российское законодательство. В частности в сферу управления и распоряжения земельными участками и их вовлечения в хозяйственный оборот.

Закон вводит также новую статью 239.

1 ГК РФ, в которой обозначено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Это распространяется на объекты, находящегося в государственной или муниципальной собственности, земельный участок для которых предоставленного путем аукциона.

Краткий анализ законодательной номы:

  • прекращение действия договора аренды земельного участка, находящегося в собственности публично-правового образования, может послужить основанием изъятия такого объекта у собственника. Отметим, что срок обращения уполномоченного органа в суд с требованием о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства ограничен 6-ю месяцами с момента истечения срока договора аренды земельного участка.
  • принудительное изъятие может быть осуществлено только на основании вступившего в законную силу решения суда.
  • изымаемый земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, должен быть первоначально предоставлен на аукционе.
  • правила применяются к объектам незавершенного строительства, расположенным на земельных участках, предоставленных после вступления в силу Закона № 171-ФЗ.

Правила этой статьи также применяются в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Указанная норма устанавливает правило, согласно которому юридическая возможность изъятия объекта незавершенного строительства привязана к прекращению действия договора аренды земельного участка, находящегося в собственности публично-правовых образований вне зависимости от того, является ли договор аренды земельного участка первичным либо заключенным для завершения строительства.

Эта норма, также устанавливает однократную возможность заключения договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, после прекращения первоначального договора аренды.

Обращаем ваше внимание, что в силу пункта 21 статьи 3 Вводного закона реализация положений ГК РФ в части продажи объекта незавершенного строительства по решению суда возможна не ранее 1 марта 2018 года, если собственник объекта незавершенного строительства воспользовался правом на заключение договора аренды земельного участка для завершения его строительства, предусмотренным указанной нормой.

В целом Верховный Суд РФ сподвигает арендаторов публичных земель к тому, чтобы после истечения срока аренды они для продолжения строительства использовали процедуры получения прав на землю, предусмотренные Законом №171-ФЗ.

В частности, получали от государства землю в аренду без торгов для завершения строительства.

Если арендатор не успеет завершить строительство в течение срока аренды после получения им земли по указанным процедурам, то последующее предоставление земли осуществляется только на торгах.

Учитывая действия закона во времени особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, под объектами незавершенного строительства, можно условно разделить:

  1. если право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано до 1 марта 2015 года или земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставлен для целей строительства до 1 марта 2015 года (ранее возникшие правоотношения);
  2. если земельный участок предоставлен для целей строительства после 1 марта 2015 года (правоотношения, возникшие после вступления в силу Закона N 171-ФЗ), при этом правовой механизм регулирования таких правоотношений аналогичен;

Договоры аренды публичных земель для строительства, заключенные до 1 марта 2015 года, по истечении их срока автоматически без проведения торгов продлеваются на неопределенный срок, если ни одна из сторон не заявит о прекращении договора.

Арендатор земель может по истечении срока аренды и после 1 марта 2015 года продолжать/начинать строительство на соответствующем участке, не продлевая срок аренды на торгах, но при условии, что арендодатель не прекратит такой договор аренды в одностороннем порядке.

Это означает, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

2 точки зрения Верховного суда РФ:

  • 1. В Определении Верховного Суда РФ от 8 февраля 2017 года по делу № А46-6835/2015 указано, что арендатор, получивший в аренду, принадлежащий администрации города, земельный участок для целей строительства без проведения торгов в соответствии с положениями ст. 39.6 ЗК РФ, не успевший построить здание до окончания срока договора аренды, но принявший в этот срок меры к началу строительства вправе претендовать на продление с ним договора аренды на новый срок без проведения торгов. Отказ администрации города, выдавшей арендатору разрешение на строительство незадолго до окончания срока аренды, от продления с таким арендатором договора может рассматриваться как злоупотребление администрацией правом в связи с нарушением разумных ожиданий арендатора.
  • 2. В Определении Верховного суда РФ от 27 июня 2017 года по делу № А41-13398/2016 указано было обратное, а именно, что реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия, либо отсутствия на земельном участке, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.
  • Итоги: в случае, когда государство предоставило в аренду участок для строительства до 1 марта 2015 года, по истечении срока аренды арендатор может получить тот же самый участок в аренду на три года без торгов, при условии что на участке в период действия аренды на основании разрешительной документации создан объект незавершенного строительства. Это не зависит от регистрации собственности на такой объект и момента регистрации.Вместе с тем, если государство предоставило в аренду участок после 1 марта 2015 года и строительство не завершено в течение срока аренды, то орган власти может продать объект незавершенного строительства на торгах в судебном порядке в течение шести месяцев с момента истечения срока аренды. При этом арендатор может однократно потребовать предоставления ему в аренду участка для завершения строительства.

Источник: https://okgru.com/press-centr/news/idkak-prodlit-dogovor-arendy-zemelnogo-uchastka-dlya-zaversheniya-stroitelstva/

Продление договора аренды земельного участка на тот же срок и на тех же условиях или Выводы большой палаты ВС не указ для других палат!

Как продлить договор аренды земли, если нет возможности оформить ее в собственность?

25 февр. 2019

Правовая проблема применения института продления договора аренды земельного участка, предусмотренного ч.6 ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» не нова. Норма ст. 33 указанного закона прописана недостаточно четко, что дает возможность ее неоднозначного применения судами, в том числе кассационной инстанции.

По смыслу ч.1-5 ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» по окончании срока действия договора аренды земли арендатор, который исполнял свои обязанности надлежащим образом имеет преимущественное право на заключение договора аренды земли на новый срок.

Для реализации этого преимущественного права он должен уведомить арендодателя о своем намерении продлить договор до истечения срока действия договора, в срок указанный договором, но не позднее чем за 1 месяц до его истечения. К этому уведомлению арендатор должен приложить проект дополнительного соглашения.

При возобновлении договора аренды его условия могут быть изменены сторонами, а в случае не достижения согласия по его существенным условиям, преимущественное право арендатора – прекращается.

Арендодатель обязан в месячный срок рассмотреть предложенную редакцию дополнительного соглашения и согласовать его условия с арендатором, в случае достижения согласия, стороны подписывают дополнительное соглашение.

В соответствии с ч.6 ст.

33 ЗУ «Об аренде земли» предусмотрено иное основание для продления договора – продолжение использование земельного участка арендатором и отсутствие письменных возражений со стороны арендодателя в отношении продления договора, которые должны быть направлены арендатору в течение 1 месяца с дня окончания срока действия договора. В таком случае дополнительное соглашение к договору аренды земли о его возобновлении должно быть заключено сторонами в месячный срок в обязательном порядке.

Определенное время судебная практика трактовала данную норму закона таким образом, что на самом деле в ст. 33 идется не о двух отдельных основаниях, а по сути только об одном – о преимущественном праве арендатора, которое он может реализовать строго соблюдая условия, описанные в статье.

Т.е.

в случае если арендатор направил вовремя в адрес арендодателя уведомление и проект дополнительного соглашения, но арендодатель его проигнорировал, тогда продолжая пользоваться земельным участком через месяц после истечения срока аренды, арендодатель имеет право требовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения.  Такая позиция не совсем отвечает буквальному толкованию ст. 33 ЗУ «Об аренде земли», что было в дальнейшем отмечено Верховным судом.

Сумятицу в применении ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» вносит его требование об обязательном заключении дополнительного соглашения, которого нет в ст. 764 Гражданского кодекса Украины, устанавливающая последствия продолжения пользования арендованным имуществом после истечения срока договора аренды.

Учитывая правовую проблему правоприменения данной статьи, одно из дел, основывающееся на указанной статье было передано на рассмотрение Большой Палаты ВС.

Разъясняя порядок применения ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» БП ВС в Постановлении от 10.04.2018 г. по делу № 594/376/17 указала, что основания, предусмотренные ч.1-5 ст. 33, а также ч.6 ст. 33 указанного Закона это разные основания для «возобновления» арендных отношений.

При этом, по ч.1 -5 ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» стороны заключают договор аренды (дополнительное соглашение к нему) на новый срок. При этом существенные условия договора аренды могут быть изменены сторонами, это касается как самого срока аренды, так и других его существенных условий, в т.ч. цены.

Для применения ч.1-5 ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» необходимо наличие следующих юридических фактов:

– арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору аренды;

– до окончания срока действия договора в установленный срок он уведомил арендодателя о своем намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок;

– к письму уведомлению он приложил проект дополнительного соглашения;

– арендодатель на протяжении месяца не сообщил арендатору о наличии возражений и свое решение.

Часть 6 ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» устанавливает иное основание для «возобновления» договора аренды – продолжение использования земельного участка арендатором и отсутствие письменных возражений от арендодателя на протяжении 1 месяца с даты окончания срока аренды.

В этом случае, договор аренды земли продлевается ровно на тот же срок, на который был заключен ранее, и на тех же условиях. Стороны, в т.ч. арендодатель в таком случае не вправе настаивать на изменении условий договора.

Для возобновления арендных отношений по ч.6 ст. 33 указанного закона, по мнению БП ВС необходимо наличие следующих юридических фактов:

– арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору аренды;

– до окончания срока действия договора в установленный срок он уведомил арендодателя о своем намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок;

– к письму уведомлению он приложил проект дополнительного соглашения;

– продолжает использовать земельный участок после окончания срока действия договора аренды;

– арендодатель письменно не уведомил арендатора об отказе в возобновлении договора аренды.

По нашему мнению, такая позиция ВС не совсем отвечает требованиям закона, ведь хотя БП ВС и указал что ч.1-5 и ч.6 ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» являются разными основаниями для продления аренды, но в то же время он указал, что для применения ч.6 ст. 33 по сути необходимо соблюдение условий, предусмотренных ч.1-5 этой же статьи, что  является абсурдом. 

Вместе с тем, следующее дело в этой же области, которое дошло Верховного Суда, и на которое мы хотели бы обратить внимание, было рассмотрено Палатой по рассмотрению дел в отношении земельных отношений и права собственности Кассационного хозяйственного суда.

Судьи данной палаты, по нашему мнению, отнеслись к данной проблеме более ответственно и обоснованно.

Так, в Постановлении ВС от 10.09.2018 г. по делу № 920/739/17 данная палата ВС согласилась с тем, что по смыслу ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» договор аренды земли может быть возобновлен как в ходе реализации преимущественного права арендатора (ч.1-5 ст. 33) так и в случае, когда арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора аренды.

При этом для возобновления договора аренды по ч.1-5 ст. 33, так же как и БП ВС  ВС указал что необходимо наличие следующих юридических фактов:

– арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору аренды;

– до окончания срока действия договора в установленный срок он уведомил арендодателя о своем намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок;

– к письму уведомлению он приложил проект дополнительного соглашения;

– арендодатель на протяжении месяца не сообщил арендатору о наличии возражений и свое решение.

В то же время для возобновления договора по ч.6 ст. 33 (продолжение использования земельного участка) необходим следующий юридический состав:

пользование арендатором земельным участком после окончания срока аренды и отсутствие возражений арендодателя против такого использования (что можно квалифицировать как «молчаливое согласие» арендодателя на пролонгацию договора)

При этом необходимо обратить внимание, что уведомление арендатором арендодателя о намерении воспользоваться правом на возобновление договора аренды земли по основаниям, предусмотренным ч.6 ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» не требуется.

Суть возобновления договора аренды согласно этой части статьи именно и находится в том, что арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока аренды, а арендодатель, соответственно, не возражает против возобновления договора, в частности в связи с надлежащим исполнением договора аренды земли.

   Отсутствие таких возражений, как уже указывалось, может иметь проявление в «молчаливом согласии».

Интересным и правильным является также вывод о том, что в случае продолжения использования земельного участка и отсутствии возражений от арендодателя, арендатор имеет право обратиться с требованием о признании заключенным соглашения о возобновлении договора аренды на тех же условиях и на тот же срок. Арендодатель, в свою очередь вправе в любое время до заключения соглашения о возобновлении договора аренды обратиться с иском к арендатору с требованием об освобождении земельного участка. 

То есть договор аренды земли будет считаться заключенным только в случае заключения дополнительного соглашения, о чем непосредственно говориться в ч.8 ст. 33 ЗУ «Об аренде земли». При этом отказ или затягивание заключения дополнительного соглашения к договору аренды может быть обжаловано в суде.

Такие выводы Палаты ВС, с нашей точки зрения, отвечают духу закона более чем выводы БП ВС, однако могла ли палата Верховного Суда по сути отступить от выводов, изложенных в Постановлении Большой палаты?

Учитывая такую правовую неопределенность, в дальнейшем каждая из сторон будет вправе ссылаться на противоположные выводы, сделанные Верховным Судом, и надеемся, дананая проблема будет разрешена на уровне Большой Палаты ВС.

Тем не менее, к сожалению, открытым остался еще один вопрос. В какой срок должно быть заключено дополнительное соглашение о возобновлении договора аренды на тот же срок по основаниям, предусмотренным ч.6 ст.

33 ЗУ «Об аренде земли»? В месячный срок с момента окончания договора? В месячный срок после истечения срока для предоставления возражений арендодателем? В месячный срок с дня подачи соответствующего письма и проекта дополнительного соглашения арендатором арендодателю независимо от окончания срока договора аренды?

Надеемся в ближайшее время ВС даст ответ и на этот вопрос.

  Виталий Цвигун 

  руководитель судебной практики, адвокат АО “КФ “ДОМИНАНТА” 

страницы: 5/5 на основе 1 оценок.

Бенефіціари та структура власності: чого чекати?

6 грудня 2019 року Верховна Рада України прийняла Закон «Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення» (далі за текстом – Закон), котрий вступить в силу з 20 квітня 2020 року.

Даний Закон вносить досить вагомі зміни в законодавство України щодо фінансового моніторингу.

Однак в даній статті пропонуємо розглянути нововведення, котрі стосуватимуться Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (надалі – Закон про державну реєстрацію) та до яких бізнесу необхідно підготуватись.

Проект ЗУ «Про працю»: чергова спроба оновлення законодавства

Буквально в останні дні минулого року Кабінет міністрів України встиг подати до Верховної ради проект ЗУ «Про працю» (надалі – Проект).

Він має замінити прийнятий ще у 1971 році КЗпП, а також ЗУ «Про оплату праці», ЗУ «Про відпустки» та низку інших нормативно правових актів, в томі числі і тих, що були прийняті ще в СРСР та УРСР з питань трудових відносин.

Наприклад, закон про житлово-комунальні послуги пропонують доповнити положенням, відповідно до якого право на отримання пільг та субсидій буде скасовуватись у разі встановлення судом факту виконання особою роботи (надання послуг) без укладення трудового договору.

Источник: https://dominanta.od.ua/news/prodlenie_dogovora_arendy_zemelnogo_uchastka_na_tot_zhe_srok_i_na_tekh_zhe_uslovijakh_ili_vyvody_bolshoj_palaty_vs_ne_ukaz_dlja_drugikh_palat

О заключении договора аренды земельного участка на новый срок

Как продлить договор аренды земли, если нет возможности оформить ее в собственность?

Принятие Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 171-ФЗ) стало самой крупной реформой в области земельных отношений за последние 13 лет.

В практике его применения стало возникать множество вопросов, обобщив которые, Минэкономразвития России подготовило ответы.

Особого внимания заслуживают некоторые разъяснения министерства относительно перезаключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на новый срок. Публикуем их.

Срок договора аренды земли под объектами, не полежащими госрегистрации

Пунк­том 8 ст. 39.8 ЗК РФ установлены определенные сроки, на которые заключается договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в зависимости от основания для передачи земельного участка в аренду.

Указанным пунк­том не определен срок, на который заключается договор аренды, в случае если на земельном участке расположен объект, который не подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.

97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не требующий получения разрешения на строительство и не вошедший в перечень объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственнос­ти, без предоставления земельных участков и установления сервитутов. Предлагаем установить срок аренды земельных участков для таких объектов.

Перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утвержден постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1300.

В соответствии с подп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ в случаях, прямо не предусмотренных данным пунк­том, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до 49 лет.

Согласно п. 11 ст. 39.

8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

Согласно п. 12 ст. 39.

8 ЗК РФ при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, преду­смотренных п. 8 данной статьи.

Таким образом, ст. 39.8 ЗК РФ в полной мере урегулированы правила определения срока договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственнос­ти, в том числе в случаях, прямо не предусмотренных п. 8 данной статьи.

Заключить соглашение о продлении договора нельзя

Законом № 171-ФЗ не урегулирован вопрос продления договорных отношений с арендаторами земли после окончания срока действия договора аренды. Предполагается, что арендатор участка должен обратиться в уполномоченный орган с соответствующим заявлением о заключении нового договора аренды (подп. 31 и 32 п. 2, п. 3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ с изменениями, внесенными Законом № 171-ФЗ).

Отсутствие прямого указания в Земельном кодексе РФ на возможность продления договорных отношений с арендатором обязывает уполномоченный орган заключать новые договоры аренды (при соблюдении обязательных условий) при наличии зарегистрированного обременения на данном участке в виде предыдущего договора аренды. При этом арендатор участка обязан обеспечить регистрацию нового договора аренды, предварительно подписав соглашение о расторжении предыдущего договора и обеспечив снятие обременения с участка.

Указанное положение влечет дополнительные (возможно, необос­нованные) расходы арендатора.

При этом арендатор, желая избежать дополнительных расходов, не регистрирует новые догово­ры, основываясь на ч. 2 ст. 621 ГК РФ, согласно которой при использовании участка арендатором после истечения срока догово­ра при отсутствии возражений арендодателя договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок на прежних условиях.

Земельным кодексом РФ с изменениями, внесенными Законом № 171-ФЗ, данный вопрос также не урегулирован.

Учитывая изложенное, возможно ли в данных ситуациях заключать соглашения о продлении договоров аренды?

Статьями 39.6 и 39.8 ЗК РФ установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. При этом данное право не носит преимущественного характера, как это предусмотрено ст. 621 ГК РФ.

Так, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права — п. 4 данной статьи.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

Таким образом, заключение дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды земельного участка не представляется возможным.

В отношении необходимости осуществления государственной регистрации прекращения существования обременения в виде аренды земельного участка сообщаем, что, как отмечено в Определении Конституционного суда РФ от 05.

07.2001 № 132-О, государственная регистрация не затрагивает самого содержания гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

В этой связи само по себе существование записи о государственной регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не может подтверждать наличие договорных отношений по предоставлению в аренду земельного участка в случае, если срок действия такого договора истек и договор не является возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок в соответствии со ст. 621 ГК РФ.

Пролонгация договора аренды земельного участка

В соответствии с Земельным кодексом РФ в редакции Закона № ­171-ФЗ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (земельный участок), не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8).

Предусмотрены исключения из данного правила (они практически идентичны самим основаниям предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов (п. 3 ст. 39.6), а именно граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях, если:

  • земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов;
  • земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Из этого, а также из п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что с 01.03.

2015 значительная часть договоров аренды земельных участков, в том числе заключенных без проведения торгов по основаниям, установленным до вступ­ления в силу Закона № 171-ФЗ, не будут подлежать заключению на новый срок без проведения торгов. Данное обстоятельство может повлечь ряд негативных последствий, в частности, для субъектов предпринимательского сообщества.

В связи с чем прошу вас рассмот­реть возможность подготовки проекта правового акта, преду­сматривающего внесение следую­щих изменений в ЗК РФ: установить возможность продления договора аренды земельного участка без проведения торгов арендаторам земельных участков, надлежащим образом исполнившим свои обязанности по договору, по аналогии с правом добросовестного арендатора объекта нежилого фонда на заключение на новый срок договора аренды на основании п. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Статьями 39.6 и 39.8 ЗК РФ установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. При этом данное право не носит преимущественного характера.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/282778/

Готовимся к отмене моратория: руководство к действию

Как продлить договор аренды земли, если нет возможности оформить ее в собственность?

Ограничение прав собственников на распоряжение землями сельскохозяйственного назначения в последние годы все чаще становится предметом обсуждения на уровне профессиональных сообществ, а также средством для политической манипуляции.

При этом многие специалисты сходятся во мнении, что мораторий необходимо отменять.

Такое же требование выдвигается и МВФ, а ЕСПЧ в широко известном решении по делу “Зеленчук и Цицюра против Украины” прямо указал, что вмешательство государства в право человека на мирное владение имуществом (распоряжение земельными участками сельскохозяйственного назначения) не является оправданным, а государство со времени введения в действие соответствующего запрета не смогло обеспечить в течение многих лет должного механизма реализации права собственности на земли сельскохозяйственного назначения.

И хотя Большая Палата Верховного Суда в своем постановлении от 15.05.2019 г. по делу № 227/1506/18 не приняла решение ЕСПЧ в качестве специального разрешения на свободный оборот с/х земель безотносительно к действующим нормативным актам Украины, новый виток информационного бума произошел после заявления команды Президента о скорой отмене моратория.

В связи с этим хотелось бы напомнить о том, какие именно положения содержит мораторий.

Так, в положениях пункта 15 раздела Х “Переходные положения” Земельного Кодекса Украины зафиксирован не только запрет на куплю-продажу определенных (не всех) земель с/х назначения, но и запрет на соглашения (в том числе доверенности), заключенные во время действия запрета на куплю-продажу или иным способом отчуждение земельных участков и земельных долей (паев), определенных с/х земель, в части их купли-продажи и другим способом отчуждения, а так же в части передачи прав на отчуждение этих земельных участков и земельных долей (паев) на будущее.

Данное напоминание всем известных положений упомянуто не просто так.

Дело в том, что часто в процессе общения с сельхозпроизводителями нас просят проанализировать либо разработать разного рода способы приобретения или обеспечения приобретения в будущем подмораторной земли.

Если с договорами на отчуждение земли все достаточно понятно (поскольку нотариусы их просто не заключают), то с правом распоряжения в будущем все несколько сложнее.

Например, нам известны ситуации выдачи доверенностей на распоряжение любыми земельными участками, принадлежащими доверителю, без уточнения кадастровых номеров и их целевого назначения. Также мы встречали договоры на управление имуществом, которые подразумевали, среди прочего, и право распоряжения подмораторными землями.

В связи с этим хочется еще раз напомнить, что все такие документы, выданные до снятия запрета, нотариусы не должны принимать в дальнейшем для совершения сделок по распоряжению такими земельными участками в силу указанных выше положений моратория. Более того, любой такой договор будет заключен с дефектом и легко может быть признан недействительным, а доверенность вообще в любой момент может отменить доверитель.

Конечно, все такие документы заключаются собственниками под получение от аграриев определенных средств и условных гарантий в виде права требовать возврат средств и штрафные санкции.

При этом не стоит забывать, что обеспечивающие такие гарантии документы могут быть признаны недействительными, а возврат полученных средств может быть обеспечен получением от потенциального нового покупателя более высокой цены.

Итак, первая рекомендация в преддверии отмены моратория: не идти на поводу собственных страхов утраты земли или нарастающих требований пайщиков выкупить землю и не заключать фиктивные и незаконные сделки, поскольку это может привести и к потере земли, и к потере вложенных средств.

В связи с этим возникает вопрос: как же тогда готовиться к открытию рынка земли и быть готовым защитить основной ресурс агропроизводителей?

Разобраться в данном вопросе помогли бы четкие критерии функционирования рынка. Однако, учитывая тот факт, что на данный момент даже не готов соответствующий законопроект, будем исходить из имеющейся информации.

По словам Алексея Гончарука, выступавшего на конференции по поводу земельной реформы, состоявшейся 19.09.2019 в Киеве, с юридической точки зрения основными критериями продажи земли станут:

– право на ее приобретение как гражданами Украины, так и юридическими лицами, зарегистрированными в Украине;

– ограничения на объем владения в размере 35 % угодий общины, 15 % области и 0,5 % страны;

– сохранение за арендаторами преимущественного права покупки земли;

Источник: http://uz.ligazakon.ua/magazine_article/EA013062

Как можно продлить договор аренды земельного участка?

Как продлить договор аренды земли, если нет возможности оформить ее в собственность?

Если арендатор надлежащим образом выполнял обязанности, предусмотренные договором, – ему гарантируется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

В юридической среде существует такое понятие как преимущественное право – это возможность у нанимателя, надлежащим образом исполняющий свои обязанности относительно аренды земельного участка, заключить договор на новый срок.

Таким правом каждого арендатора обеспечивают Гражданский и Хозяйственный кодексы Украины, а также Закон Украины «Об аренде земли». Вместе с тем, на практике возникает много вопросов по реализации такой возможности в реальных обстоятельствах.

Например, арендатор заинтересован в продлении договора аренды земли, однако владелец предпочитает третьим лицам. А учитывая большую конкуренцию на земельном рынке – начинается выяснение отношений, которое часто, к сожалению, заканчивается в суде.

Попробуем разобраться, что же говорит по этому поводу закон, и как обезопасить себя от ненадежных арендаторов или владельцев.

Буква закона говорит следующее: передача в аренду земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, осуществляется на основе договора между собственником и арендатором. Это нам гарантирует ч.4 ст.

124 Земельного кодекса Украины. В договоре, в частности, определяются все существенные условия и срок действия аренды.

Срок действия договора аренды земли определяется по соглашению сторон, однако он не может превышать 50 лет. При передаче участка сельскохозяйственного назначения для ведения фермерского хозяйства срок действия договора аренды определяется по соглашению сторон, но не может быть меньше 7 лет.

После окончания срока действия договора аренды землевладелец и арендатор могут возобновить соглашение (согласно ст. 33 ЗУ). Стоит отметить, что данный закон предусматривает два способа обновления договора аренды земельного участка.

Если арендатор надлежащим образом выполнял обязанности, предусмотренные договором, – ему гарантируется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Для этого необходимо придерживаться следующего сценария: арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору; земля используется по назначению; до окончания срока действия договора арендатор сообщает владельцу о намерении воспользоваться преимущественным правом; к письму-уведомлению прилагается проект дополнительного соглашения; в течение месяца владелец не высказывает возражений и сообщает о своем решении в письменной форме.

Очень важно, чтобы владелец земли был уведомлен о намерении арендатора воспользоваться преимущественным правом и ответил на письмо! В противном случае поведение обеих сторон может считаться недобросовестной с точки зрения закона и дело не будет рассматриваться в суде.

Другое основание для возобновления договора – отсутствие каких-либо сообщений со стороны владельца и продолжение использования земельного участка арендатором по окончании договора аренды.

Например, хозяйство продолжает пользоваться участком после окончания срока действия договора аренды, но и от хозяина не слышно никаких сигналов.

Тогда, при отсутствии в течение одного месяца после окончания договора письменного уведомления о любых возражения, соглашение автоматически считается обновленной на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены до этого. Таким образом возобновление договора аренды предусмотренное ч. 6 ст.

33 ЗУ «Об аренде земли» и требует соблюдения такого сценария: арендатор продолжает пользоваться землей и надлежащим образом выполняет свои обязанности по договору; отсутствует письменное уведомление владельца об отказе в возобновлении договора аренды; стороны заключают дополнительное соглашение о возобновлении аренды.

Следует обратить внимание на то, что в таком случае аренда может быть продолжена только на прежних условиях и на тот же срок. Отказ или имеющееся промедление в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земли может быть обжаловано в суде.

Свое право на возобновление договора аренды возможно защитить в суде если:

– владелец заключил договор с новым арендатором вопреки письменном сообщению о намерении реализовать преимущественное право от предыдущего нанимателя;

– владелец заключил договор с новым арендатором на тех же условиях, которые были предложены предварительной человеком;

– если имела место элементарная ложь. Например, владелец участка сообщил, что будет использовать землю для собственных нужд, однако в Госреестре появляется информация о заключении договора с новым арендатором.

Следует помнить, что для иска в суд должны быть доказательства того, что преимущественное право арендатора на возобновление договора аренды было нарушено. Поэтому все обращения и отказы должны быть в письменной форме.

Источник:  

Источник: https://uteka.ua/publication/news-14-delovye-novosti-36-kak-mozhno-prodlit-dogovor-arendy-zemelnogo-uchastka

Адвокат-online
Добавить комментарий