Как разделить общедолевое имущество, с целью продажи своей доли собственности?

Долевая собственность: особенности продажи

Как разделить общедолевое имущество, с целью продажи своей доли собственности?
| СМИ о нас | Долевая собственность: особенности продажи

12 декабря 2018

Как удачно продать долю в квартире, чтобы сделку не оспорили? Объясняем по шагам.

Когда у квартиры только один хозяин, то нет почвы для конфликтов по поводу того, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги. Да и разрешения на продажу такого жилья ни у кого спрашивать не нужно. Другое дело – распоряжение долевой собственностью. Чем больше у квартиры собственников, тем сложнее им договориться, когда планируется продажа или какая-то другая сделка.

Что такое долевая собственность?

Все знают, что большинство российских квартир находятся в долевой собственности. По каким же причинам жилье оказывается поделенным на части, принадлежащие нескольким собственникам? Здесь возможны варианты.

Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества, объясняет Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». В нашей стране общая долевая собственность стала распространенным явлением с началом приватизации.

Квартиры тогда оформляли в собственность целыми семьями, и каждый человек, участвующий в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.

Как предупреждают эксперты, важно различать долевую собственность и совместную собственность.

Долевая собственность – этокогда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников.

Если имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются – это совместная собственность.

Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел, касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе, по соглашению наследников или по соглашению супругов доли тоже могут перераспределяться, но априори они считаются равными.

Иногда собственники задумываются о том, как сделать выдел доли в квартире.

Зачем это нужно? Так называемый выдел доли в натуре бывает необходим, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы – общие.

Бывает, что и родственники не желают или не могут договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета. Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в той же квартире, но являются уже фактически чужими людьми.

Сделать выдел доли в натуре получается не в каждом доме или квартире, надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.

Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью?

Как уже говорилось, совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают нее. При этом не важно, какая именно у них форма владения – общая долевая собственность или общая совместная собственность. Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.

«Обязанности, которые получают собственники при долевом владении жильем, могут иметь разнообразный характер. Прежде всего, нужно вносить квартплату. Также важно соблюдать интересы второго пользователя – не шуметь после 11 часов вечера, например, и т. д.», – отмечает Юлия Антясова.

Юлия Антясова руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

Долевая собственность на квартиру означает, что ваши затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг будут связаны с размером доли. Если у вас в собственности квадратных метров больше, чем у других содольщиков, то придется раскошелиться.

Как продать квартиру в долевой собственности?

В компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» рассказали о недавней сделке – продавалась квартира с множеством долей. Продавцами были семь собственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях.

Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке – не редкость. При этом нередко возникают организационные сложности – например, все собственники должны явиться на сделку одновременно, кто-то может опоздать, кто-то – забыть или перепутать время и т. д.

Но основная трудность заключается даже не в этом.

Чтобы продать квартиру в долевой собственности, нужно четко выполнять требования закона. Прежде всего, надо позаботиться о том, чтобы в сделке с общим жильем не нарушались ничьи права.

Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется в соответствии с соглашением всех участников общей долевой собственности (то есть ее совладельцев).

То есть неважно, хотите вы продать ½ квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта, размер значения не имеет. Главное, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.

«Когда квартира находится в долевой собственности, то при ее продаже самое трудное – договориться о цене. И чем больше долей, тем больше сложностей», – отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Помните и о таком важном моменте: любые операции с продажей квартиры, находящейся в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников.

Либо возможен другой вариант – все сособственники должны предоставить согласие, удостоверенное нотариусом, на совершение сделки одним из них. Как добавляет Тамерлан Барзиев, в целом при оформлении документов других существенных отличий от процесса продажи обычной квартиры нет.

Но нужно не забывать о том, что если не получено согласие на продажу хотя бы одного сособственника, то это делает всю сделку недействительной.

Как продать долю в квартире?

Общедолевая собственность дает возможность отчуждения долей. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком – все и сразу.

Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли. Хотите продать долю на рынке – пожалуйста.

Но сначала вы должны предложить ее своим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.

При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа.

Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Лучше всего если это предложение будет сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении (особенно это важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят идти на контакт по каким-то причинам).

Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Значит, можно считать, что они отказались от своего преимущественного права покупки. В таком случае продавец может совершать сделку со сторонними лицами.

Тамерлан Барзиев предупреждает, что если преимущественное право покупки было нарушено, то участники общей долевой собственности могут обратиться в течение трех месяцев с момента совершения сделки в суд – для перевода на них прав собственности (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Может возникнуть и другая ситуация – у вас несколько сособственников, вы уведомили их всех о продаже доли, и все они хотят ее купить. Что делать? Вы можете продать долю в приватизированной квартире любому из них.

«Размер доли сособственника не важен, – говорит Елена Мищенко, руководитель Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-Супермаркет недвижимости». – Бывают ситуации, когда сособственники не готовы как приобретать долю, так и давать отказ.

Таких необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса. Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но такая форма может не устроить нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже».

Как выкупить долю?

Если вы решили выкупить долю в квартире, то точно так же должны иметь в виду все перечисленные выше нюансы.

Выкуп доли в приватизированной квартире возможен после того, как вы договоритесь с собственником доли о ее продаже за цену, которая устроит все стороны. После этого достаточно обратиться к нотариусу для заверения договора купли-продажи.

Также нужно озаботиться уведомлением других сособственников о преимущественном праве покупки или получения от них отказов от преимущественного права покупки.

Уведомление не потребуется, если вы сами являетесь сособственником в той квартире, где планируете приобретать долю.

Можно ли обойтись без нотариуса?

В закон о долевой собственности были внесены существенные изменения в 2016 году. С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

В остальном сделка не отличается от продажи квартиры, находящейся в индивидуальной (то есть целиком принадлежащей одному лицу) или совместной собственности (такой вид собственности часто встречается у супругов).

Сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых ранее договорились с покупателем.

«Обычно нотариусам для подготовки договора купли-продажи и проверки на легитимность представленных документов на квартиру, а также продавцов и покупателя на банкротство необходимо до 5 дней. Нужно это учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.

В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения сдают документы самостоятельно в Росреестр на регистрацию перехода права собственности через МФЦ.

Можно воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса, то есть нотариус самостоятельно через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр.

После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что регистрация права произошла», – объясняет порядок сделки Елена Мищенко.

Как организовать выкуп незначительной доли?

К сожалению, с общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории. Особенно опасны так называемые микродоли – когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров.

Бывает так, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств. Например, проживала в квартире семья из десяти человек, жилье приватизировали, каждому досталось по 1/10 доли.

Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками, и кому-то досталась незначительная доля.

Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, то квартиру распродают по частям. Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.

Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности.

Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности.

Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, суд может принять решение о принудительной выплате за нее компенсации.

То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолюдаже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.

Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности?

Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок. Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя, как отмечает Тамерлан Барзиев, общие правила для сделок купли-продажи общей долевой собственности работают и в отношении частных домовладений.

«Следует учитывать, что на дом и на земельный участок существуют разные свидетельства о собственности. Поэтому, собирая от соседей отказы от преимущественной покупки, необходимо обозначать, что они отказываются от покупки не только доли в доме, но и доли в земельном участке», – предупреждает эксперт.

Как говорит Елена Мищенко, распродажа домовладения по долям обычно невыгодна. «При продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25-30% от стоимости, нежели продавался бы объект целиком, и продавец забирал бы свою долю уже с полученных от продажи денег. Например, продается половина дома и половина земельного участка.

Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 6 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,2 млн рублей.

Однако если у него есть возможность сделать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый мог пользоваться своей частью земли и дома, то в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость», – рассказывает эксперт.

Как предупреждают юристы, в целом, если соблюдать законодательство Российской Федерации и внимательно относиться к оформлению необходимых документов, особых проблем с продажей или приобретением доли в собственности возникнуть не должно. Но если закон нарушается, возможны самые негативные последствия, вплоть до отмены совершенной сделки.

Вернуться к списку прессы

этой новостью в
этой новостью в

Источник: https://miel.ru/press/9861/

Как разделить квартиру после развода :: Мнения :: РБК Недвижимость

Как разделить общедолевое имущество, с целью продажи своей доли собственности?

Екатерина Баглаева из коллегии адвокатов “Юков и партнеры” рассказывает в своей очередной авторской колонке про права собственности на недвижимость супругов в разводе.

Depositphotos/lucidwaters

Юрист Екатерина Баглаева

Находясь в браке, супруги наживают совместное имущество. При расторжении брака по тем или иным причинам перед ними стоит вопрос раздела нажитого имущества. Самым распространенным и ярким примером является раздел приобретенного в браке недвижимого имущества в виде квартиры.

Основными вопросами при этом являются: в каких долях бывшие супруги будут владеть квартирой, каким образом теперь они будут ей пользоваться и распоряжаться.

При этом часто один из супругов “злоупотребляет” своими правами, пытается продать свою долю бывшему супругу по завышенной цене, обещает подселить или зарегистрировать незнакомых людей и т.д.

Предлагаю разобраться, насколько обоснованы такие “угрозы”, чего стоит и чего не стоит бояться бывшему супругу в такой ситуации. 

С юридической точки зрения право собственности представлено т.н. “триадой полномочий”.

Это права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, свободно, по своему усмотрению, с соблюдением установленных норм.

В случае же когда имущество принадлежит нескольким лицам, то есть является общей собственностью, эта триада прав должна осуществляться согласованно с триадой прав сособственников.

Ввиду особых отношений собственников, которые состоят в браке, законом предписано, что сособственники владеют и пользуются совместным имуществом сообща, а распоряжаться имуществом может любой из собственников, но с согласия другого собственника.

Именно поэтому, если супруг не давал согласия на распоряжение имуществом, например на его продажу, он может требовать признания сделки недействительной в судебном порядке. В случае если супруги прекращают брачные отношения, происходит раздел имущества с выделением из него доли каждого.

Таким образом, с прекращением брачных отношений прекращается режим совместной собственности и начинается режим долевой собственности.

По общему правилу, доли бывших супругов будут равными. При этом суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей или в других случаях, например, когда супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.

С учетом того что каждый из сособственников обладает своими особыми индивидуальными интересами, долевая собственность и реализация вытекающих из нее прав могут стать значительными проблемами, которые нередко сопровождаются злоупотреблением прав.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, как указано в ГК РФ, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом

Очень легко представить ситуацию, когда бывшие супруги не могут прийти к соглашению по вопросу пользования и владения квартирой. Например, один из бывших супругов хочет вселить в квартиру третьих лиц или членов своей семьи, а другой против этого. В таком случае лицо, не получившее согласия сособственника, не имеет права кого-либо вселять в квартиру.

Исключение делается лишь для несовершеннолетних детей, которые могут вселяться в жилое помещение, где проживают их родители, независимо от мнения остальных собственников жилого помещения. Часто один из собственников желает сдать принадлежащую ему часть помещения в аренду. Для этого также необходимо получить согласие сособственника.

При этом не стоит забывать, что доля в праве собственности не означает право собственности на какую-то конкретную часть помещения, комнату и т.п.

Даже если доли при отчуждении были указаны в виде части имущества или размера площадей, соглашением всех участников общей собственности, а в случае спора – судом, доли определяются в виде арифметических дробей, соответствующих размерам принадлежащих каждому из них частей или площадей общего имущества.

Участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение в него и, следовательно, на проживание в жилом помещении.

Реализация собственником правомочий владения и пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, зависит от размера его доли в праве собственности на это жилое помещение и соглашения собственников.

  Если же размер доли не позволяет владеть и пользоваться соразмерной частью имущества, собственник может требовать соответствующую денежную компенсацию.

Если же доля собственника не столь мала, но сособственники не позволяют ему заселиться в квартиру, ему необходимо обратиться в суд с иском об определении порядка пользования квартирой и обязании не чинить препятствия во вселении в квартиру.

Другим немаловажным моментом долевой собственности является бремя уплаты налогов, сборов и других платежей.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате таких платежей, а также в издержках по содержанию и сохранению имущества.

Вместе с тем в исключительных случаях суд может отступить от этого принципа и распределить расходы с учетом материального положения сособственников, состояния здоровья и других заслуживающих внимания обстоятельств.

С учетом тех же индивидуальных интересов распоряжение долей в собственности может также стать значительной проблемой. В целом собственник вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом, по своему усмотрению.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. То есть, если бывший супруг решает продать свою часть, он обязан сначала предложить купить ее другому бывшему супругу.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Стоит указать, что правило преимущественной покупки действует только в случае продажи или мены доли в праве общей собственности. Хотя на практике сложно представить, чтобы сособственники могли предложить аналогичные условия мены.

Правило преимущественной покупки не применяется при наследовании и дарении. На практике это часто приводит к злоупотреблению правами.

Часто под видом дарения фактически совершается купля-продажа доли, то есть совершается притворная сделка. Поскольку доказать это крайне трудно, чаще всего остальные сособственники остаются без защиты.

Если же удается доказать, что сделка была притворной, сособственник может требовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя.

Преимущественное право покупки действует лишь тогда, когда доля продается постороннему лицу. То есть если доля отчуждается другому сособственнику, такое право не действует.

Это положение также дает пространство для злоупотреблений.

Поскольку недобросовестные собственники “дарят” незначительную долю постороннему лицу, а затем осуществляют ему, как сособственнику, возмездную передачу имущества без согласия других собственников, которое уже и не требуется.

Немаловажным фактом является то, что купля-продажа должна проходить на равных условиях, то есть по той же цене, с теми же условиями оплаты и т.д. как для сособственника, так и для постороннего лица.

Поэтому не получится предложить сособственникам приобрести долю по завышенной цене, а получив отказ, продать ее по цене ниже третьему лицу, поскольку изменение цены является существенным и новым условием купли-продажи, а следовательно, продавец будет обязан уведомить сособственников о новом предложении.

Если сособственник соглашается купить долю, но при этом предлагает неприемлемые условия оплаты (например, с отсрочкой платежа), то продавец может продать долю третьему лицу на обозначенных условиях.

Юрист коллегии адвокатов “Юков и партнеры” Екатерина Баглаева специальноя для “РБК-Недвижимости” 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/577d247e9a7947a78ce91d1a

Исковое заявление о выделе доли

Как разделить общедолевое имущество, с целью продажи своей доли собственности?

Право пользования, владения и распоряжения имуществом в полном объеме принадлежат только собственнику и, если предмет (вещь) находится в общей собственности нескольких лиц в суд направляется исковое заявление о выделе доли.

Такая процедура неизбежна, когда всем сособственникам не удается договориться, как пользоваться принадлежащим им имуществом, как реализовать такое имущество и можно ли распоряжаться им в целом.

Общей собственности посвящена глава 16 ГК РФ, Семейный кодекс и др.

Общие положения о выделе доли

Общая собственность бывает совместной (например, у супругов) и долевой. В первом случае, т.е. когда доли каждого собственника не определены, стоит подать исковое заявление об определении долей, а потом или одновременно с таким иском говорить о ее выделе.

Подавая иск, собственник общего имущества должен иметь намерение выделить его в натуре, отделить часть от целого имущества и сделать своим.

Когда преследуется цель устранить созданные другими собственниками преграды, можно ограничиться подачей искового заявления об устранении препятствий в пользовании имуществом.

Выделение доли в движимом имуществе вряд ли возможно, ведь тогда может потеряться функциональная пригодность вещи, поэтому в большинстве случаев требование относится к недвижимости. Если выдел доли в натуре невозможен, то собственник имеет право на компенсацию его стоимости другими участниками такой собственности.

Как составляется исковое заявление о выделе доли

Для того чтобы составить иск о выделе доли, необходимо обратиться к правоустанавливающим документам на собственность. Обычно в документах указывается, в каких долях и кому принадлежит имущество.

Чтобы определить площадь каждой доли достаточно разделить общую площадь (квартиры, дома, земельного участка) на количество долей каждого собственника. До обращения в суд собственники должны попытаться договориться о выделении долей и только тогда, когда это не получилось, обращаться в суд.

Поэтому к заявлению желательно приложить документы, которые бы подтверждали факт обращения к другим сособственникам.

В тексте заявления указывается имущество, подлежащее разделу, в том числе сведения из правоустанавливающих документов. Стороны по делу: истец — лицо, имеющее намерение выделить долю, ответчик или соответчики – все остальные собственники.

В иске истец описывает кажущийся ему оптимальным способ выдела доли – выделить конкретизированную комнату, часть земельного участка и т.п. В случае, если размер доли будет несоразмерным по отношению к иным участникам долевой собственности, оптимально предусмотреть денежную компенсацию соответствующему участнику или самому истцу.

Подача и рассмотрение искового заявления о выделе доли

Подготовленное заявление и письменные доказательства подаются истцом или его представителем в районный суд по месту нахождения недвижимого имущества, из которого надлежит выделить долю (если цена иска менее 50 000, то мировому судье). Госпошлина определяется ценой иска, которая, в свою очередь, определяется кадастровой стоимостью недвижимого имущества соразмерно выделяемой доли.

При соблюдении требований подачи иска в суд (статья 131 ГПК РФ) суд примет иск к производству.

Очень часто по таким делам назначается строительно-техническая экспертиза, результаты которой будут в первую очередь приняты во внимание при выделе доли в натуре, ведь суду необходимо будет учесть все имеющиеся коммуникации и оборудование, необходимое для обслуживания собственности и технические возможности присоединения к ним выделяющихся сособственников.

Образец искового заявления о выделе доли

В __________________________Истец: _________________________

Исковое заявление о выделе доли

Я и Ответчик являемся участниками общей долевой собственности на ________________ (указать вид имущества, подлежащее разделу), расположенной по адресу ______________ (точный адрес, кадастровый номер земельного участка), в которой мне принадлежит _____ (указать размер доли), что подтверждается ___________ (реквизиты правоустанавливающего документа). Ответчику в общем имуществе принадлежит ___________ (размер доли).

В настоящее время совместное владение, пользование и распоряжение общим имуществом невозможно: __________________________ (указать почему).

В соответствии с частью 2 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Мною предприняты попытки по достижению согласия соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли: _____________ (описать предпринятые меры).

Выдел принадлежащей мне доли и раздел имущества предложено было мною произвести следующим образом: ______________________________(указать определенное изолированное помещение, порядок выдела его из общего имущества).

Однако согласие с Ответчиком по указанному вопросу достигнуто не было.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьей 252 Гражданского кодекса РФ, статьями 131—132 Гражданского процессуального кодекса РФ,

Прошу:

  1. Выделить в натуре мою долю в общей долевой собственности на ___________ (вид имущества), расположенный по адресу: ____________ (указать адрес), в виде: _________________________________________________ (привести порядок выдела доли из общего имущества) с выплатой компенсации ответчику в размере _______ руб. (если в результате выдела в натуре стоимость имущество превысит стоимость принадлежащей доли или ее размер).

Перечень прилагаемых к заявлению документов (копии по числу лиц, участвующих в деле):

  1. Копии искового заявления
  2. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины
  3. Документы, подтверждающие право общей долевой собственности
  4. Документы на долю в общей собственности
  5. Копия технического паспорта БТИ
  6. Другие доказательства, подтверждающие основания искового заявления о выделе доли

Дата подачи заявления «___»_________ ____ г.                 Подпись: _______

Скачать образец: 

  Исковое заявление о выделе доли

Источник: https://vseiski.ru/iskovoe-zayavlenie-o-vydele-doli.html

Доля в общей долевой собственности

Как разделить общедолевое имущество, с целью продажи своей доли собственности?

С течением времени взаимоотношения между собственниками могут измениться. В результате недопонимания между людьми возникают конфликты, на почве которых общее жилье становится предметом раздора.

Любые сособственники: бывшие супруги, повзрослевшие дети, родственники или граждане, не связанные родством, имеют право на выдел доли. Распространенные причины при разделе дома (квартиры):

  • Под одной крышей образовалось две семьи, и женившийся сын хочет жить отдельно от родителей. Выдел позволяет продать долю, с целью дальнейшей покупки собственного жилища.
  • Бывшие супруги не желают жить в одном жилище.
  • Один из совладельцев имеет намерения распорядиться своей долей.
  • Выделяется доля должника по исполнительному производству.

Владельцы могут договориться между собой и подписать договор о выделе каждой части жилья в натуре. Перед официальным оформлением соглашения семейство обращается к независимому оценщику.

На основе полученной экспертизы все участвующие стороны, высчитывают стоимость выделяемой доли.

Если выделить часть в реальности не получится, то человеку, пожелавшему жить отдельно, с его согласия, остальные владельцы:

  • Покупают жилище, цена которого соответствует его части квартиры.
  • Отдают деньги. Выделившееся лицо может добавить к полученной сумме собственные средства и приобрести недвижимость по своему вкусу.

Если совладельцы жилища не могут договориться самостоятельно, проблему придется решать в суде. Обратиться с иском о выделении долей из общей совместной собственности имеет право любой из собственников, независимо от того, как давно приобретена недвижимость.

Мы уже публиковали интересный материал по поводу долевой собственности по этой ссылке.

Что можно сделать с выделенной долей

Собственники, требующие выдел своей части жилья в натуре, могут преследовать следующие цели:

  • определение судом порядка использования жилой площади и подсобных помещений (ванная, кухня, кладовка);
  • определение доли каждой из сторон для заключения брачного контракта между супругами;
  • раздел собственности бывших супругов;
  • совершение юридически значимых действий с собственностью, выделенной в натуре (подарить, продать, завещать) без согласия других владельцев.

Первый вариант применяется, когда стороны собираются продолжать сосуществовать после раздела в одном жилище, но при этом нет возможности вместе с жилыми квадратными метрами выделить отдельную ванну и туалет.

Городскую квартиру со стандартной планировкой трудно разделить на автономные части, достроить отдельный вход. Поэтому  человек, претендующий на выдел своей доли, в натуре получает обособленную комнату, а помещения с удобствами остаются в совместной собственности.

В результате такого раздела объект недвижимости превращается в коммуналку.

Выдел своей доли в квартире может произвести единственный ее владелец. К примеру, если он решил подарить часть своего жилья кому-то из близких родственников. Такой выдел одной из своих долей уместен, когда собственник намеревается продать отдельную комнату либо половину дома.

Выдел доли в натуре производится с условием, что после этого квартира:

  • останется пригодной для жилья;
  • будет использоваться по назначению.

Правомерно ли оформление в залог только 2/3 доли здания и земельного участка

Вопрос: Банку в залог предлагаются здание и земельный участок под ним, при этом собственниками являются три физических лица, владеющие указанными объектами по 1/3 доли без выдела доли в натуре, а залогодателями — только два из них. Правомерным ли будет оформление в залог только 2/3 доли здания и земельного участка? Не будет ли это являться залогом части помещения?

Ответ: В силу запрета на залог доли в едином земельном участке договор залога на здание и земельный участок под ним, в отношении которых собственниками являются три физических лица, владеющие указанными объектами по 1/3 доли без выдела доли в натуре, а залогодателями — только два из них, не соответствует закону и не подлежит регистрации, а зарегистрированный (ошибочно) может быть признан незаконным. Принятие в залог долей в объекте недвижимости не является идентичным понятию залога части помещения.

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 7 Федерального закона от 16.07.

1998 N 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Федеральный закон «Об ипотеке») на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

Участник же общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников (п. 2 ст. 7 Федерального закона «Об ипотеке»). В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила ст. ст. 250 и 255 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам.

Таким образом, Федеральный закон «Об ипотеке» позволяет оформить договор ипотеки только 2/3 доли в праве собственности на здание.

Согласно п. 2 ст.

62 Федерального закона «Об ипотеке» при общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. Исходя из данной нормы можно сделать вывод о том, что, если один земельный участок принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности (как и описано в ситуации), заложить только долю в праве на земельный участок (2/3 доли, как указано в вопросе) нельзя.

В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Из анализа указанных норм можно сделать вывод о том, что предмет залога в виде 2/3 доли в праве собственности на здание и 2/3 доли на земельный участок не соответствует требованиям закона. Регистрирующим органом правомерно будет отказано в регистрации договора ипотеки на таких условиях, а зарегистрированный договор может быть признан недействительным.

Не следует путать указанную ситуацию с залогом части помещения.

Предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения.

На это было обращено внимание судом еще в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке».

Общее долевое имущество

Наследство, дарение, приватизация или купля-продажа несколькими гражданами – это ситуации, когда недвижимость переходит в долевое владение. Часть, принадлежащая каждому участнику, отображается как процент либо дробь от всего имущества. Размер зависит от оснований приобретения в собственность и определяется следующим образом:

  • законом при наследовании либо приватизации;
  • соглашением всех участников при купле-продаже.

Если документально не зафиксированы размеры частей, они считаются равными. Но при этом права владельцев отличаются от прав участников совместной собственности.

Более подробно тема раскрыта в материале «Отличие долевой собственности от совместной».

Источник: https://bankrotstvo.okd1.ru/zakon/dolya-v-obshhej-dolevoj-sobstvennosti/

Как получить налоговый вычет при покупке квартиры в общую долевую собственность

Как разделить общедолевое имущество, с целью продажи своей доли собственности?

Как распределить доли основного вычета
Как распределить вычет за ипотечные проценты
Если покупку жилья полностью оплатил один изсобственников

Если квартира оформляется на одного собственника, вопросов пополучению имущественного вычета, как правило, не много. Все нюансымы рассмотрели в статье «Налоговыйвычет при покупке квартиры и другого жилья».

Если же квартирапокупается в долях и, соответственно, оформляется в общую долевуюсобственность, возникают сомнения – может ли каждый изсобственников получить вычет при покупке своей доли? На какую частьвычета можно претендовать? Можно ли получить вычет не только засебя, но и за второго/третьего собственника? Давайтеразбираться.

В 2014 году в Налоговый Кодекс РФ были внесены существенныеизменения: в зависимости от даты регистрации права собственностистали применяться разные правила распределения долей. Теперь всезависит от того, когда было куплено жилье – до или после 1 января2014 года. В этой статье мы расскажем о квартире и другойнедвижимости, купленной в 2014 году и позднее.

Напомним, что дата регистрации права собственности — это немомент сделки или передачи денег. При оформлении жилья по договорукупли-продажи дата регистрации указана в выписке из ЕГРН. Длядоговора долевого участия это дата подписания акта приема-передачижилья.

Как быть, если квартира покупается семейной парой и оформляетсяв общую долевую собственность, мы рассказали в статьях «Какраспределить имущественный вычет между супругами» и «Налоговыйвычет за детей при покупке квартиры, дома, земельного участка».Там мы учли все варианты развития событий и описали все нюансы.Сегодня рассмотрим другие ситуации с собственниками-дольщиками.

Как распределить доли основноговычета

С 1 января 2014 года имущественный налоговый вычет может бытьвыплачен каждому собственнику в пределах 2 млн рублей. Но имейте ввиду: это правило распространяется только на жилье, купленное в2014 году и позднее. Если вы решили получить вычет за квартиру,которую купили ранее, вычет в 2 млн рублей придется разделить навсех собственников.

Что же касается правил распределения долей при общей долевойсобственности, то здесь ничего не поменялось: вычетсобственникам-дольщикам назначается по их долям и расходам наприобретение жилья. Иными словами – сколько заплатил, столько ибудет участвовать в расчете вычета. Основание: пп. 1 п. 3 ст. 220НК РФ, письмо Минфина РФ от 28 октября 2013 №03-04-05/45699.

Раз налоговый вычет можно получить на сумму своих расходов(помним про максимум в 2 млн рублей), то эти расходы нужноподтвердить. Как всегда, рекомендуем хранить все квитанции,расписки, чеки и прочие платежные документы. Если банковскиеплатежки восстановить относительно просто, то за распиской,возможно, придется побегать.

Итак, чтобы оформить вычет, собственник должен предоставить вналоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ и платежные документы напокупку своей доли.

Но бывает так, что за квартиру заплатил кто-тоодин, и все платежки на его имя. Что в этом случае являетсяподтверждением платежа, расскажем ниже.

Если вдоговоре прописана общая стоимость квартиры без указания, ктосколько заплатил, тогда налоговый вычет распределяется так же, какраспределены доли.

Пример:

В 2018 году брат с сестрой купили квартиру в общую долевуюсобственность. Потратили 3 млн рублей и поделили квартиру пополам.Это значит, что каждый из них получит вычет за полквартиры, то естьпо 1,5 млн рублей. В результате на счет брата и сестры вернется по195 тыс. рублей излишне уплаченного НДФЛ (13% х 1,5 млн).

Пример:

В 2018 году отец и дочь купили квартиру в общую долевуюсобственность. Стоимость квартиры 6 млн рублей и у каждого всобственности по ½ квартиры. Вычет считается в тех же долях, тоесть по ½. Так как максимально допустимый размер вычета 2 млнрублей, именно эту сумму получит каждый из собственников. В итогена счет отца и дочери вернется по 260 тыс. рублей.

Как распределить вычет за ипотечныепроценты

Кроме основного вычета можно получить вычет по кредитнымпроцентам. Если квартира куплена в ипотеку и оформлена в общуюдолевую собственность, владельцы могут получить вычет в любыхпропорциях, о которых договорятся.

И эти пропорции могут несовпадать с долями собственников на владение жильем. При этомсобственники должны быть созаемщиками на ипотечный кредит в банке.Напомним: максимальный размер имущественного налогового вычета попроцентам составляет 3 млн рублей. Основание: п. 4 ст.

220 НК РФ,письмо ФНС РФ от 23 мая 2016 №БС-3-11/2315.

Пример:

В 2018 году тетя с племянницей купили дом в общую долевуюсобственность. Общая стоимость дома 4 млн рублей, из которых 2 млнбыли заемными в банке. При этом тетя и племянница выступилисозаемщиками. На каждого оформили по половине дома. Собственницы приняли решение, что весь вычет по ипотечным кредитамполучит племянница.

При подаче декларации 3-НДФЛ в налоговуюинспекцию они написали заявление, где указали свое распределениедолей за ипотечные проценты: 0% на тетю и 100% на племянницу. Витоге каждая из владелиц получила по 2 млн основного вычета (на ихсчета вернулось по 260 тыс.

рублей), а племянница дополнительнополучила 13% от фактически выплаченных банку процентов.

Если покупку жилья полностью оплатилодин из собственников

Бывает так, что покупка квартиры полностью оплачивается сбанковского счета одного из будущих собственников. А остальныепросто передают ему деньги за свои доли. Получается, что расходыпонесли все, а документального подтверждения этому нет. Но чтобыполучить вычет, нужно доказать свое участие в расходах и показатьналоговому органу сумму затрат.

Таким доказательством может бытьдоверенность на передачу денег. Напишите от руки, что вы передалиденьги за оплату квартиры гражданину, с чьего счета были списанысредства. Также укажите, что доверяете ему передачу этих денег всчет оплаты вашей доли квартиры. Заверять у нотариуса такуюдоверенность не обязательно.

Основание: письмо ФНС РФ от 17 мая2012 № ЕД-4-3/8135.

Пример:

В 2018 году братья Иван и Олег купили квартиру в общуюдолевую собственность. За квартиру заплатили 5 млн рублей, долираспределили 50/50. Продавцу заплатили с банковского счета Олега, аИван компенсировал брату свою долю.

В 2019 году каждый из братьевобратился в налоговую инспекцию за имущественным вычетом. Кромепрочих необходимых документов Иван приложил копию доверенности напередачу денег.

В итоге братья получили по 2 млн рублейимущественного налогового вычета и вернули на свои счета по 260тыс. рублей.

Оплата ипотечных процентов также может идти со счета одного изсобственников. Это не препятствие для того, чтобы остальныесобственники-созаемщики получили налоговый вычет за проценты.

Имнужно просто написать доверенность и указать, что они передалиденьги в оплату процентов тому, с чьего счета гасится процент.Имейте в виду – право на вычет есть только у собственников.

Еслисозаемщик не является собственником кредитной квартиры,претендовать на налоговый вычет он не может.

Пример:

Отец и дочь взяли ипотеку и купили квартиру в общую долевуюсобственность. Доли распределили 50/50. Ипотеку оформили на отца,дочь стала созаемщиком. Кредит погашался с банковского счета отца,а дочь компенсировала ему свою часть.

В результате оба собственникамогут получить и основной вычет, и вычет за фактически выплаченныепроценты. Для этого в пакет документов для налоговой инспекции дочьдолжна вложить копию доверенности.

Там нужно указать, что онапередает отцу деньги за оплату своей доли ипотечныхпроцентов.

Если вы еще не приобрели жилье, рекомендуем сайт-методичкунашего партнера «Секреты риэлтора»: Квартира-без-агента.ру. С помощью материалов сайтавы сможете самостоятельно ориентироваться в вопросах купли-продажинедвижимости, контролировать своего риэлтора и задавать емуправильные вопросы.

Канал НДФЛка.ру на ЯндексДзен

Источник: https://ndflka.ru/article/vyichet-pri-pokupke-jilya/nalogovyj-vychet-pokupka-kvartiry-dolevaya-sobstvennost/

Адвокат-online
Добавить комментарий