Как узнать сроки постройки и сдачи дома?

Затягивание сроков и просрочка сдачи поселка застройщиком. Что делать? на сайте Недвио

Как узнать сроки постройки и сдачи дома?

Заключая договор с застройщиком, каждый покупатель рассчитывает вовремя получить долгожданное загородное жилье. К сожалению, довольно часто происходит затягивание сроков и просрочка сдачи коттеджного или дачного поселка. Причины могут быть разные: иногда это недобросовестный девелопер, а иногда — возникшие непредвиденные ситуации и форс-мажор при строительстве КП.

Как поступить при тех или иных обстоятельствах? Однозначно можно сказать, в любом случае, все права на стороне покупателя недвижимости. В этой статье мы рассмотрим подробно все нюансы просрочки сдачи поселков, как можно договориться с девелопером, чтобы не пришлось долго и нудно доказывать правоту в суде.

В предварительном договоре (ДДУ) обязательно должна быть прописана точная дата сдачи объекта. Если договоренность между покупателем и застройщиком была достигнута в устной форме, в суде она считается нелегитимной. Также формулировки в виде «ориентировочный», «предположительный» срок в суде не рассматриваются — все это считается недействительным соглашением.

Существует три варианта сроков сдачи недвижимости:

  1. определенная (конкретная) дата (пример: не позже 01.01.2019 г.);
  2. квартальный период (например: во II квартале 2019 г.);
  3. соотнесение с вводом постройки в эксплуатацию (не позже 15 дней с получения разрешения на ввод в эксплуатацию).

Очень часто сроки и просрочка сдачи поселка затягиваются не потому, что застройщик является мошенником. Перед строительством, девелопер обязан учесть и рассчитать вперед на несколько лет большое количество рисков:

  • курсы валют;
  • спрос на недвижимость и земельные участки в районе;
  • изменение законов;
  • отношения с местными властями;
  • политика строительства;
  • работа строителей;
  • стоимость и расходу на доставку стройматериалов.

Обычно, застройщик старается учесть все риски и дает в рекламе сроки с запасом, но не всегда прогнозы сбываются и бывает, что даже добавленного времени не достаточно для завершения строительства.

Когда работы продвигаются, техника и строители на объекте присутствуют, причин для беспокойства нет.

Если все обстоит иначе, налицо затягивание передачи объекта в эксплуатацию и пользование без уважительных причин.

Доказательства просрочки сдачи объекта

В акте приемки-сдачи указывается дата передачи жилья покупателю. С помощью этого документа можно доказать просрочку предоставления собственности.

Здесь могут быть следующие варианты:

  1. Покупатель не имеет данного акта. Что означает – дом не сдан, обязательства со стороны девелопера не выполнены;
  2. Документ на руках собственника, но с указанием иной (поздней) даты, нежели это предусмотрено в договоре.

ВАЖНО: Если срок сдачи поселка переносится, девелопер обязан не позднее 2-х месяцев до окончания новой даты, в письменном виде, проинформировать покупателя о новых сроках, указав все причины задержки.

Что делать покупателю? Пять вариантов решения проблемы

Итак, хозяин дома или земельного участка в коттеджном поселке, проинформирован или удостоверился, что сроки передачи объекта в собственность однозначно не будут соблюдены. Дальнейшие его действия могут заключаться в следующем: подождать, составить претензию, перепродать, отстаивать права в суде, расторгнуть сделку. Рассмотрим все преимущества и недостатки всех вариантов.

1. Согласие на перенос сроков

Это означает, что покупатель соглашается продлить установленное время для передачи объекта в собственность, и подписывает со строительной компанией дополнительное соглашение.

При этом, будущий владелец недвижимости подписывает с застройщиком новый договор, с указанным в нем более поздними датами сдачи КП, что, несомненно, «снимает груз» ответственности и очень выгодно застройщику. В этом случае, он освобождается от уплаты пеней и штрафов за неисполнение своих обязательств.

Часто собственнику присылают извещение, в котором говорится, что даты изменены и ему требуется явиться в офис продаж для подписания допсоглашения (ДС) в обязательном порядке. Вы не обязаны подписывать этот документ. Это один из хитрых приемов в строительном бизнесе.

ВАЖНО: Заключение дополнительного соглашения о переносе сроков не является обязательным для покупателя! Соглашаясь на него, собственник лишается оплаты неустойки за просрочку.

Если вы все же решили получить штрафы и неустойки за просрочку, имейте ввиду, что по статистике, судиться с девелоперами можно, но дорого и муторно. В большинстве случаев, дождаться достройки дома намного выгоднее, чем начинать судебные тяжбы.

При просрочке сдачи поселка, владельца могут «отблагодарить» за ожидание лишними квадратными метрами, более дорогим ремонтом, облагораживанием приусадебной территории, скидками на обслуживание коммуникаций. Все перечисленные блага возможны, если компания не стала банкротом или ее не перестали финансировать.

2. Составление претензии

В этом случае подразумевается, что домовладелец не готов пойти на уступки, не считает причины довольно вескими для отсрочки и твердо уверен в злом умысле девелопера. А это значит, что доп. соглашение не подписывается, а застройщику выдвигается претензия.

Чтобы урегулировать этот вопрос без суда желательно обратиться к юристу: для составления грамотной претензии, а затем отправить ее заказным письмом в офис девелопера, с уведомлением.

Документ может содержать разные требования, например:

  1. полный возврат уплаченных средств и расторжение сделки;
  2. возвращение части суммы за не передачу домовладения в установленное время;
  3. исполнение дополнительных работ по отделке дома или обустройству территории;
  4. не принудительная выплата неустойки и пени.

ВАЖНО: Подача претензии, как досудебное урегулирование — это обязательное условие, перед обращением в судебные инстанции. При этом необходимо иметь на руках уведомление о вручении документа и его копию.

3. Перепродажа прав на объект

На случай, если покупатель не имеет возможности и желания ожидать окончания строительства, не хочет судиться, потерял интерес к данному объекту, он может продать недостроенную загородную недвижимость или участок в КП. При этом, есть вероятность получить даже больше денег, чем было вложено (зависит от степени готовности поселка).

Для этого всегда возможно обратиться в компанию застройщика с просьбой продать недвижимость, разместить объявления на риэлтерских сайтах, оповестить в социальных сетях, рассказать друзьям и знакомым. Когда клиент найдется, следует заключить с ним договор о переуступке прав. В этом случае, все принадлежащие ранее покупателю права и обязанности переходят к новому владельцу.

4. Отстаивание прав в суде

Если строительная фирма не выходит на контакт, отклоняет выдвинутые требования, следует составить исковое заявление в суд. В нем указываются те же требования, что и в претензии.

В заявлении содержится:

  • название и реквизиты судебного органа;
  • все данные заявителя (ФИО, адрес, телефон);
  • сведения о застройщике;
  • краткое разъяснение ситуации;
  • копия иска;
  • подпись заявителя.

Исковое заявление отправляется по почте или курьером в канцелярию суда. Кроме того, в него можно вписать дополнительные требования: штрафы за невыполнение условий договора, за моральный ущерб, убытки и судебные издержки.

Документы прилагаемые к заявлению:

  1. договор с застройщиком;
  2. расчет неустойки;
  3. претензия с уведомлением о ее вручении;
  4. квитанция об оплате госпошлины.

Документы следует подавать в судебный орган по месту нахождения ответчика.

5. Расторжение договора

Процесс расторжения обычно оговаривается условиями договора и обозначенной ответственностью сторон. Обычно, если девелопер просрочил или затягивает дату сдачи поселка более, чем на два месяца, и никак не реагирует на выдвинутые претензии, домовладелец имеет право в одностороннем порядке разорвать сделку и потребовать вернуть внесенные деньги обратно на счет.

Где ознакомится с информацией о надежности застройщика?

Для того, чтобы быть проинформированным насколько хорошо идут дела у компании, в которой вы собираетесь приобрести недвижимость, полезно знать некоторые сайты, куда можно обратиться за информацией.

Ресурсы предоставляющие сведения:

  • на сайте ФНС РФ (nalog.ru) можно узнать о текущем состоянии дел в компании, не ликвидируется ли она из-за банкротства;
  • система БРАС (arbitr.ru) – здесь указаны сведения о том какие, с кем, по какой причине есть судебные тяжбы на счету фирмы;
  • площадка Министерства строительного комплекса МО (msk.mosreg.ru и stroi.mos.ru) – тут можно увидеть списки проблемных, недобросовестных застройщиков и их объекты.

Выводы

Как и что делать, при условии затягивания сроков и просрочки сдачи коттеджного поселка, собственник вправе решать самостоятельно. Пожалуй, наиболее оптимальным вариантом, будет обратиться к толковому юристу за консультацией, как только возникли подозрения в такой ситуации. Далее плотно общаться с застройщиком, мониторить ситуацию…

Идти сразу на конфронтацию однозначно не стоит. Как не стоит и торопиться с поспешными выводами. Загородный девелопмент сам по себе несет немало рисков, а учитывая волатильность нашей экономики — все из них не в состоянии предвидеть и предотвратить даже самые крупные и опытные девелоперы.

Вам понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Источник: https://nedvio.com/prosrochka-sdachi-poselka-chto-delat/

Порядок ввода жилого дома в эксплуатацию / Sibdom.ru

Как узнать сроки постройки и сдачи дома?

После того как дом полностью построен и до момента, когда ключи передаются новоселам, проходит не меньше пары месяцев. Что происходит в это время?

До 2005 года многоквартирные жилые дома принимала специальная государственная комиссия, сейчас, чтобы сдать объект в эксплуатацию, застройщику необходимо заручиться одобрением сразу нескольких инстанций.

Подготовка дома к сдаче начинается с приемки работ у подрядных организаций. Застройщик не работает на объекте один, на строительстве дома занято большое количество подрядчиков.

Поэтому у застройщика есть собственная рабочая комиссия, задача которой — принять выполненные различными подрядными организациями работы. Если комиссия выявит недоработки, подрядчик обязан их своевременно устранить.

По итогам проверки она составит акт приемки выполненных работ — он подтверждает, что все работы на объекте выполнены в соответствии с техническими регламентами.

После этого строительная компания подает в стройнадзор извещение о проведении итоговой проверки.

Специалисты отделов энергонадзора, санитарно-эпидемиологического надзора, специалисты в сфере пожарной безопасности и общестроительных работ выезжают на объект на итоговую проверку.

Каждый из них проверяет дом на соответствие строительным нормам и правилам. Если замечаний нет, готовится итоговое заключение о соответствии дома требованиям технических регламентов и проекту.

«К тому моменту, как застройщик подает извещение об окончании строительства, все работы на объекте должны быть уже завершены, — рассказывает начальник отдела надзора за жилищным строительством службы строительного надзора Красноярского края Галина Стасюк. — Иногда застройщики торопятся и подают заявление еще до окончания работ. Тогда мы выдаем предписание на устранение недостатков, после чего проверка проводится снова».

По закону стройнадзор проводит проверку в течение 20 дней, затем в течение 10 дней готовится итоговое заключение. Заключение стройнадзора — один из документов, которые застройщик должен подать в администрацию города для получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Документы для ввода в эксплуатацию

Перечень документов, необходимых для получения разрешения на ввод, прописан в Градостроительном кодексе.

Кроме заключения стройнадзора в него входят разрешение на строительство, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, градостроительный план, схема размещения дома на земельном участке, технический план, справки о выполнении технических условий, подписанные сетевыми организациями — поставщиками ресурсов.

Технические условия — это документ, который еще до начала строительства застройщику выдает сетевая организация. В нем она указывает, какие мероприятия нужно выполнить и ей, и застройщику, чтобы построенный дом можно было подключить к сетям. Например, построить трансформаторную подстанцию или протянуть водопровод от определенной точки.

Как только эти обязательства выполнены, сетевая организация выдает строителям документ, что техусловия выданы в полном объеме. Как показывает практика, именно с получением документов о выполнении технических условий у застройщиков зачастую возникают проблемы.

Дома не были введены в срок из-за того, что не были выполнены технические условия на подключение к сетям.

Ряд домов в прошлом году не сдали из-за того, что кадастровые инженеры некачественно подготовили технический план. Этот документ содержит информацию обо всех помещениях в многоквартирном доме, площадях квартир, количестве этажей и материале стен. Дом ставится на кадастровый учет, до этого момента у новостройки был строительный адрес, на этом этапе дому присваивается адрес постоянный.

«Грамотный застройщик, до этого сдавший в эксплуатацию не один жилой дом, все документы готовит параллельно, — рассказывает начальник строительного отдела администрации Красноярска Яков Полянский.

— Подготовка техплана, все обмеры здания могут выполняться одновременно с получением документов от стройнадзора, то же касается и справки о получении технических условий.

Если все необходимые мероприятия выполнены, застройщик, не дожидаясь ничего, может обращаться за справкой о выполнении техусловий».

Как только застройщик формирует необходимый пакет документов, он подает заявление на получение разрешения на ввод в администрацию города. Администрация обязана его рассмотреть в течение 7 рабочих дней и вынести решение.

Передача квартир дольщикам

После того, как дом официально сдан в эксплуатацию, начинается подготовка к передаче его новоселам. Администрация того района, где находится новостройка, проводит конкурс на выбор управляющей компании для обслуживания дома.

В отличие от срока ввода дома в эксплуатацию, срок передачи объекта дольщикам установлен договором участия в долевом строительстве с инвесторами. Если застройщик его нарушит, ему грозят штрафные санкции. Если этот срок нарушен, дольщик вправе получить компенсацию.

Поэтому застройщики стремятся завершить передачу до того, как закончится этот срок. Даже если дом сдан досрочно и до установленного договором срока передачи объекта есть время, затягивать передачу ключей дольщикам не в интересах застройщиков.

Затраты на отопление дома достаточно существенны, поэтому компании стараются как можно скорее передать квартиры новоселам.

Если сегодня четко определен в договоре только срок передачи объекта дольщикам, то по новым правилам после вступления в силу изменений в закон о долевом строительстве застройщик обязан указывать и срок ввода дома в эксплуатацию, и приводить график выполнения работ. Застройщикам придется приложить больше усилий, чтобы соблюсти все сроки.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1670/

На каком этапе строительства лучше покупать жилье?

Как узнать сроки постройки и сдачи дома?

На разной стадии готовности дома, покупка квартиры имеет свои преимущества и недостатки. Когда стоит приобретать жилье?

Время чтения: 9 минут

Строительство на разной стадии готовности

Квартиры в новых домах продаются на любой стадии строительства. Чем раньше покупатель задумается о приобретении жилья, тем дешевле оно ему обойдется, но тем выше будут его риски никогда не заселиться в новую квартиру.

По мере готовности строящегося объекта растет уверенность в том, что он будет введен в эксплуатацию. Но также растут и цены за 1 кв.м площади.

Что же предпочесть: низкую стоимость жилья или уверенность в том, что вы не пополните ряды обманутых дольщиков?

Рассмотрим выгоды и риски приобретения квартиры на разных этапах строительства дома.

Коротко об этапах строительства объекта

Возведение многоквартирного дома занимает, в среднем, от 3 до 5 лет и состоит из нескольких этапов. Сначала застройщик приобретает участок: в собственность или в аренду на городских торгах. Чтобы построить на земле многоквартирный дом, необходимо согласовать проект застройки и подготовить пакет документации для получения разрешения на строительство.

В зависимости от того, приобретается участок у собственника или на торгах Фонда имущества, количество согласований, которые требуется получить застройщику, меняется. Земля, приобретенная у города, уже имеет пакет согласований и технических условий для подключение будущего объекта к инженерным сетям.

При покупке участка у собственника, застройщику приходится собирать документацию самостоятельно. Получив пакет согласований, на территории будущего строительства производят изыскания, а проект застройки согласуют в профильных комитетах и контролирующих органах.

Перечень ведомств, которые должны дать “добро”, зависит от сложности проекта.

Согласовав проект в городских комитетах, застройщик отправляет его на экспертизу. В течение 40 дней ведомства должны одобрить проект или отправить его на доработку (по статистике, лишь 70% проектов получают положительное заключение экспертизы).

Только после одобрения проекта экспертами, застройщик обращается в службу Государственного строительного надзора для оформления разрешения на строительство многоквартирного дома.

В Госстройнадзоре рассматривают пакет документов в течение 10 календарных дней, после чего ведомство либо выдает разрешение, либо отказывает по каким-то причинам (неполный перечень документов, неверное оформление, т.д.).

До получения разрешения застройщик не имеет право начинать строительство. Правда, на практике все выходит иначе: по статистике, до четверти новостроек Петербурга возводятся без разрешительной документации.

Устройство котлована

После оформления всех необходимых документов, начинается нулевая стадия строительства здания, так называемый, “этап котлована”, на котором производится подготовка фундамента. Следующая стадия – строительно-монтажные работы, включающие возведение стен, перекрытий, установку окон, т.д.

Когда коробка готова, дом подключают к инженерным коммуникациям, выполняют внутреннюю и наружную отделку объекта. По завершении строительства остается лишь выполнить благоустройство территории.

Реализация проекта может считаться законченной после того, как застройщик получит разрешение на ввод здания в эксплуатацию и оформит право собственности – сначала на себя, а затем на дольщиков.

Преимущества и риски покупки жилья на разных этапах строительства

Согласно положениям Федерального закона №214, застройщик имеет право продавать квартиры в строящемся доме сразу после оформления разрешения на строительство.

Однако, некоторые строительные компании открывают продажи жилья гораздо раньше, например, после приобретения участка, гарантируя покупателям скидку на квартиру от 5 до 15%.

С покупателями подписывается договор о бронировании жилья или предварительный договор купли-продажи. Для дольщика это наиболее дешевый, но и наиболее рискованный путь покупки квартиры.

Следует учитывать, что подобные договоры не подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре, а значит, недобросовестный застройщик может заключить таких договоров сколько угодно. То есть, покупатель имеет большой шанс стать жертвой двойной и тройной продажи жилья.

Чуть менее рискованно приобретать квартиру на “этапе котлована”, после официального открытия продаж. Покупатель имеет возможность заплатить за будущую квартиру цену, которая будет на 30-40% ниже той, которую назначит продавец после ввода дома в эксплуатацию. Несомненным преимуществом “этапа котлована” также является большой выбор квартир любого метража и планировки, на любом этаже.

Минусы заключения сделки на начальном этапе строительства очевидны:

  • покупателю придется дожидаться своей квартиры еще несколько лет:
  • велик шанс, что возведение объекта может затянуться на неопределенный срок.

После кризиса 2009 года, когда огромное количество дольщиков обожглось при покупке жилья на нулевом цикле строительства, спрос на квартиры, еще не существующие в природе, заметно упал.

Еще менее рискованно приобретать квартиру на этапе, когда готовность дома достигает 70-80%. Ценник на квартиры в это время возрастает примерно на 30%, однако, и шансы покупателя пополнить ряды обманутых дольщиков становятся ничтожно малы.

Впрочем, процесс сдачи объекта в эксплуатацию тоже может затянуться на несколько месяцев. Как правило, в почти готовом доме все квартиры бывают уже раскуплены, и приобрести жилье можно лишь по договору переуступки.

Чем ближе срок ввода объекта в эксплуатацию, тем больше появляется предложений от частных соинвесторов, рискнувших вложить средства в жилье, пока проект проходил “этап котлована”.

Безопаснее всего покупать квартиру в уже сданном доме. Но это наиболее дорогостоящий вариант. Даже по-сравнению с соседними домами, заселенными несколько лет назад, стоимость квартиры в новостройке, готовой к сдаче, будет выше примерно на 10%.

На каком этапе лучше покупать квартиру?

Эксперты рекомендуют руководствоваться правилом золотой середины в вопросе выбора этапа строительства дома и приобретения в нем жилья. Торопиться с покупкой квартиры, пока дом находится в состоянии проекта, не стоит. Но и ждать, пока объект введут в эксплуатацию, и цены на жилье в нем вырастут на 30-40%, тоже не обязательно.

https://www.youtube.com/watch?v=xO498Xk17Ew

О заключении договора долевого участия можно задуматься, когда готовность объекта составляет примерно 40-50%. На этом этапе уже можно оценить динамику строительства и перспективы достройки.

В доме, возведенном только наполовину, еще сохраняется большое количество нераспроданных квартир, среди которых можно выбрать подходящую по метражу и планировке. Причем цены на жилье сохраняются в это время на приемлемом уровне.

Что касается приобретения квартиры на этапе котлована, то эксперты рекомендуют соблюдать определенные правила, которые помогут свести к минимуму риски. Обращаться стоит только в проверенные строительные компании, с заслуженной репутацией.

Если в наличие у застройщика имеется вся исходно-разрешительная документация, и продажа квартир производится по Федеральному закону №214, можно рассматривать вариант покупки жилья (точнее, права требования) на ранних этапах строительства.

Что думают покупатели?

Большиство покупателей выступает за жилья в доме, который уже построен

Данные опроса, проведенного на аналитическом портале “Индикаторы рынка недвижимости”, показали следующие результаты: в основном покупатели жилья не готовы вкладывать свои деньги в объекты, которые существуют только в проекте.

Около 55% респондентов высказались за покупку жилья в доме, который уже построен. Еще 10% согласились бы вложить деньги в объект, находящийся на этапе строительства. Причем часть опрошенных готова пойти на риск и сэкономить финансы, приобретя жилье на нулевом цикле.

Категорически против покупки жилья в новостройках высказались всего 4% респондентов.

Таким образом, приобретение жилья на первичном рынке в России — это всегда лотерея. Большие или меньшие риски присутствуют на любом этапе строительства жилья.

Покупателю квартиры в строящемся доме, остается лишь положиться на добросовестность застройщика и то, что объект будет введен в эксплуатацию, пусть даже с небольшой задержкой.

Человеку, решившемуся стать частным соинвестором строящегося объекта, стоит тщательно проанализировать репутацию застройщика, обратить внимание на наличие полного пакета документации и условий работы, отвечающим положениям ФЗ-214.

Источник: https://spbguru.ru/advice/549-na-kakom-etape-stroitelstva-luchshe-pokupat-zhile

Что нужно знать о срывах сроков строительства дома

Как узнать сроки постройки и сдачи дома?

Эксперты рассказали, на что может рассчитывать дольщик при срыве сроков, когда нужно бить тревогу и что не стоит связывать с реальными проблемами у застройщика

Роман Пименов/Интерпресс/ТАСС

К сожалению, в ситуации, когда сроки строительства и сдачи дома в эксплуатацию срываются, оказываются многие дольщики. И часто подобные задержки действительно связаны с финансовыми проблемами строительной компании, что переводит дольщиков из категории соинвесторов в категорию пострадавших. Однако задержка сроков не всегда однозначно указывает на то, что все закончится плохо.

Вместе с экспертами рынка мы составили список фактов, которые помогут разобраться, что действительно происходит на стройке и на что можно рассчитывать, если сроки сдачи дома сорваны.

1. Срыв сроков — не редкость

По статистике, более 50% всех многоквартирных комплексов в России по разным причинам сдается с нарушением сроков. Причем это не зависит от категории жилья и размеров строительных компаний. С задержками сдают объекты как крупные застройщики, так и малые, причем дома и стандарт-, и бизнес-класса, констатируют участники рынка.

2. Задержка не всегда связана с финансовыми проблемами застройщика

Для срыва срока передачи ключей нужны веские основания. Не всегда причина заключается в неблагонадежности девелопера или его финансовых проблемах, особенно если продавец впервые нарушил сроки.

«Одна из распространенных причин — сложности с подключением объекта к коммуникациям, — рассказала генеральный директор IKON Development Евгения Акимова.

— На рынке предоставления подобных услуг давно сложилась монополия, из-за чего поставщики порой не справляются с потоком заявок и поэтому не могут в указанный срок подключить дом к водо- и теплоснабжению.

В результате покупатели не получают ключи вовремя, хотя все работы застройщик выполнил по графику. Поэтому, если дом уже построен, но не подключен к коммуникациям, не стоит паниковать и предпринимать какие-либо серьезные действия».

Задержка также может быть связана с тем, что госкомиссия по разным причинам не принимает объект. Например, обнаружены дефекты, вызванные работами генподрядчика, некачественными материалами, несоблюдением технологии строительства. Эти дефекты застройщику придется устранять. Часто сроки задерживаются из-за проблем с документацией, необходимой для государственной регистрации объекта.

3. Задержка до полугода считается допустимой

В среднем по России нарушение сроков сдачи домов достигает трех месяцев. Учитывая существующую практику ввода вновь построенных домов в эксплуатацию, срок задержки до полугода можно считать допустимым.

«Но лишь при условии, что застройщиком предпринимаются конкретные действия для устранения причин задержки.

Больший срок должен стать поводом для беспокойства со стороны дольщиков», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

4. Тревожный звонок — отсутствие работ на стройке

Вялые темпы строительства — один из верных признаков того, что на стройке «что-то пошло не так». Если техника стоит без движения, рабочих нет или их очень мало, то, скорее всего, строительство приостановлено или его темпы снижены до минимума. Дополнительно должно насторожить, что застройщик перестает информировать о ситуации на строительной площадке.

«Если девелопер раз в неделю регулярно выкладывал на сайт фотоотчет о стадии строительной готовности, а теперь стал делать это реже и в целом ограничивается определенными ракурсами, то, вероятно, в проекте не все гладко, — поясняет Евгения Акимова.

— Тревожный признак, если на сайте исчезли трансляции с видеокамер, по которым в любое время суток можно отследить активность работ.

Нехорошо также, если девелопер отказывается от проведения для клиентов экскурсий по строящемуся объекту, притом что таковые ранее имели место».

5. Строительные работы могут быть не видны

Нужно различать ситуации, когда стройка замерла на этапе возведения средних этажей и когда дольщикам просто не видно, какие ведутся работы.

«Некоторые дольщики болезненно реагируют на отсутствие кранов на стройке, — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

— Но это нормально, когда первые корпуса уже построены, а корпуса следующих очередей находятся еще на нулевом цикле. Идет подготовительная работа, роют котлован — и краны пригонять еще рано.

На этот период застройщик может временно отказаться от аренды кранов, избегая больших издержек. Между тем в уже построенных корпусах могут активно вестись внутренние работы».

6. Застройщик должен уведомить дольщиков о переносе сроков

Законом определено, что застройщик обязан за два месяца до просрочки письменно известить дольщиков о задержке строительства и предложить подписать дополнительное соглашение на продление срока. При этом он должен указать новые сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Невыполнение данного требования предусматривает административную ответственность застройщика в виде штрафа.

«Надежные компании стараются максимально раскрывать информацию о причинах задержек и сроках их устранения, — отмечает руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов. — Помимо информации от самого застройщика сведения можно получить из целого ряда источников, начиная от государственных органов и заканчивая социальными сетями».

7. Дольщик имеет право потребовать выплаты неустойки

Дольщик имеет право на получение неустойки за каждый день просрочки в передаче квартиры (если он не подписывал согласие на перенос сроков). Но, как отмечает Ирина Доброхотова, существующая практика показывает, что суды не присуждают неустойку в полном размере, так как это может привести к банкротству компании либо компания уже банкрот и средств на выплату неустойки у нее просто нет.

Нередко ситуацию усугубляет преждевременное взыскание штрафных санкций со стороны дольщиков, отмечает Дмитрий Логинов. «Зачастую дольщики, не дождавшись ввода дома в эксплуатацию, обращаются с исками в суд и получают решение, по которому имеют право требования суммы неустойки за каждый день просрочки, — поясняет эксперт.

— Однако это хорошо для каждого дольщика в отдельности и плохо для всех дольщиков в совокупности. Для завершения работ застройщику необходимо стабильное финансирование, которое невозможно, если на банковские счета постоянно поступают исполнительные листы с требованиями списания сотен тысяч рублей.

В итоге ситуация только усугубляется и в конечном итоге может привести к банкротству застройщика».

8. Можно потребовать достроить квартиру или вернуть деньги

Если сроки ввода в эксплуатацию сорваны, а стадия готовности дома далека от завершающей, у дольщиков есть два варианта. Если объект полностью построен, но не подключен к сетям, стоит добиваться полной готовности дома и требовать именно квартиру. Если стройка встала на нуле или на уровне первого-второго этажа, есть смысл попытаться вернуть деньги, отмечает Ирина Доброхотова.

«Шанс получить назад деньги есть до начала процедуры банкротства, — поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — А после признания застройщика банкротом дольщики попадают в третью очередь кредиторов.

Но обычно финансовое состояние застройщиков, которые близки к краху, настолько плачевно, что на деньги можно не рассчитывать. Поэтому следует идти по второму пути — требовать компенсаций у государства. Для этого необходимо, чтобы незавершенный ЖК признали проблемным объектом.

После банкротства это происходит автоматически. До банкротства должно пройти не менее шести месяцев с момента приостановки строительства».

После признания объекта долгостроем его дольщики включаются в списки пострадавших участников долевого строительства. На уровне каждого региона — свой список.

Эти люди в порядке очереди решают вопрос с помощью властей и других девелоперов. Им предусмотрена выплата компенсации из бюджета, если объект находится на нулевом цикле строительства.

При высокой готовности местные власти могут найти нового девелопера для завершения дома. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5bbcadf39a79475deb61eec3

Как проверить застройщика перед покупкой квартиры

Как узнать сроки постройки и сдачи дома?

Рассказываем на какие бумаги обратить внимание и где искать подвох

Вы долго копили, много работали и накопили достаточно денег, чтобы купить квартиру. Ищите ту самую квартиру мечты, находите ее и общаетесь с представителями строительной компании. У вас возникают сомнения, но вы их игнорируете и подписываете договор. Через три года все деньги ушли в трубу, а строительная компания отмывала денег и закрылась.

Рассказываем какие документы проверить у застройщика, чтобы не попасть на фирму-однодневку:

Сначала стоит изучить сайт застройщика. Там надо поискать следующие документы:

— Устав

Устав строительной компании

— Свидетельство о регистрации

Свидетельство о регистрации

— Свидетельство о постановке на налоговый учет

Свидетельство о постановке на налоговый учет

— Выписка из ЕГРЮЛ

Выписка из ЕГРЮЛ

Если на сайте нет этих документов — не страшно. При посещении офиса попросите сотрудника предоставить вам эти документы. После чего можно сделать копию документов и проверить все данные дома.

Ситуация: Рекламу строительного объекта запустила другая компания. Вы запрашиваете документы у этой компании. Оказывается, что она учреждена строительной компании. Вероятнее всего, учрежденная компания запускает рекламу и больше ничего.

С другой стороны: Была компания, которая с 2002 года уже строит дома. Ваши родители знают название компании и говорят, что она надежная. Вы смотрите в учредительные документы и видите — это уже разные компании с разными названиями. Строительная компания использовала бренд старой компании для своей раскрутки. Это не дает вам повода ей доверять: прошлые объекта возводила не она.

После проверки документов строительной компании — проверьте документы на строительство новостройки. Для этого нужно проверить:

— Разрешение на строительство

— Проектную декларацию

Разрешение на строительство

Проектная декларация

Разрешение на строительство подписывается мэром города, комитетом государственного строительства или другим органом власти. Все это регулируется ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

В проектной декларации указывается вся информация о застройщике: о самой компании, о результатах гос. экспертизы, о разрешении на строительство и т.д. Также застройщик обязан вносить изменения каждый месяц и каждый квартал — так строительные компании отчитываются о проделанной работе. Это регулируется ст. 19 закона 214-ФЗ.

Есть два вида финансирования новостройки

— От покупателей

— От банка

Если говорить о финансирование от покупателей — здесь все просто. Застройщик выставляет проект дома на уровне котлована и снижает цену на минимум. Заключает договоры ДДУ на строительство объекта и покупатели перечисляются деньги.

Финансовые риски

Если застройщик привлекает деньги от банка— проверьте банк на чистоту. Возможно, банк не имеет хорошего кредитного рейтинга и скоро обанкротится. Тогда застройщик не сможет сдать объект и стройка затянется. Где посмотреть: в проектной декларации найдите строчку «Строительство за счет заемных банковских средств».

Дома строят разными методами и с применением различных материалов: панельные, монолитно-каркасные и кирпичные. Долго строящийся из всех этих домов — кирпичный. В среднем его строят за 2.5 года. Самый быстрый по постройке — панельный. С момента залива котлована до сдачи дома проходит 7-10 месяцев.

Часто застройщики делают поправку на погоду в регионе: в Сибири дома строят дольше чем на юге России. Грамотные застройщики добавляют год к строительству объектов.

Это делается, чтобы обезопасить себя от непредвиденных обстоятельств: разорился подрядчик или резко изменилась погода.

Если возьмем панельный дом, то в проектной декларации сроки постройки должны быть 22 месяца — это вместе с запасом на непредвиденные обстоятельства. Если вы видите, что застройщик сделал расчет времени с запасом — значит проверку прошел.

Еще один этап для проверки: посмотреть фотоотчеты со стройки или лайв-трансляцию если она есть.

Фотоотчет со стройки. Видно как за 3 месяца построили несколько облицовок

Лайв-трансляция стройки. Советуем смотреть больше 5 минут: заглушки в камерах ставят на 3 минуты стандартно если она не работает.

Важно: если вы видите, что в течение 10 минут строители бегают по одному маршруту и действия повторяются — возможно вас пытаются обмануть. Лучше всего посмотреть трансляцию в течение двух дней в рабочее время. Видите изменения — все хорошо. Если два дня одно и тоже — либо не работает камера и стоит заглушка, либо застройщик пытается обмануть.

Вы посмотрели сайт и там есть лайв-трансляция, учредительные документы, сроки строительства стоят адекватные, финансирование идет из надежного банка, пора познакомиться с застройщиком поближе и провести второй этап проверки.

Сделайте копию учредительных документов. В них входят:

— Учредительные документы;

— Договор страхования;

— Проект договора долевого строительства.

После того как вы сделали копию с оригиналов, придите домой и проверьте все данные из них на сайте налоговой службы. Если все совпадает — это хороший знак. Если есть несовпадения — стоит насторожиться.

ДДУ — это договор, который заключается только между строительной компанией и вами. В нем прописываются все детали вашей будущей квартиры:

— Адрес дома;

— Кадастровый номер объекта;

— Этаж и предварительный номер квартиры;

— Планировка и площадь квартиры

— Дата сдачи объекта

Договор ДДУ

ДДУ защищает вас если например квартира оказалась меньше на несколько квадратных метров или застройщик задерживает сроки сдачи объекта.

Если строительная компания поставила плохие окна в вашу будущую квартиру — договор ДДУ вас защитит. Вы пишите претензию застройщику — он передает ее подрядчику.

Замену подрядчик производит бесплатно, либо выплачивает компенсацию. Все это прописано в ДДУ: застройщик несет ответственность за квартиру в течение 5 лет и за инженерное оборудование — 3 года.

То есть трубопровод, вентиляцию и система отоплений поменяет застройщик.

Если вы получили проект договора долевого участия в строительстве и не согласны с каким-либо из пунктов — наймите юриста на стороне. Менять пункты в договоре можно. Это не противоречит закону.

Застраховать новостройку — обязанность застройщика. При заключении договора ДДУ застройщик обязан показать вам договор страхования строительства. Вы можете запросить этот документ заранее, сделать копию с оригинала и уже дома проверить его в списке страховщиков Центробанка. Если такой компании нет — лучше не заключать договор с застройщиком.

Еще один из способов проверки застройщика: посетить объекты, которые уже сданы. Лучше найти такой дом, который был сдан год назад или два.

Что оценить: если вы поднимались по лестнице, а лифт не работал — будьте бдительны. Спросите у жильцов часто ли сломан лифт и что делает с этим застройщик. Если уже год как лифт не работает — стоит несколько раз подумать прежде чем покупать квартиру у такого застройщика.

Осмотрите чистоту двора и подъезда. Узнайте кто в доме отвечает за порядок в подъезде: ТСЖ или УК. Если ТСЖ то это значит, что всех электриков, сантехников и уборщиц нанимают сами собственники жилья. Если за дом отвечает УК, то узнайте кто учредители. Если УК это дочерняя компания застройщика, то можно через застройщика решить проблемы со двором или подъездом.

Источник: https://rosreestr.net/info/smotrim-dokumenty-zastroyshchika-pered-pokupkoy-kvartiry

Адвокат-online
Добавить комментарий