Как зарегистрировать права на земельный участок, если на нем некапитальное строение?

Горизонтальное разделение или суперфиций а-ля рюс // Набросок к определению № 305-ЭС17-14514

Как зарегистрировать права на земельный участок, если на нем некапитальное строение?

Недавно было опубликовано определение по интересному делу экономколлегии  г. Химки против общества “Торис”.

В нем разбирается один любопытный вопрос права недвижимости – каковы условия, при которых лицо, возведшее здание, может зарегистрировать права на него, “разделив” застроенный земельный участок на собственно участок и здание и создав тем самым вместо одной недвижимой вещи две – участок и здание (как известно, до регистрации здание является частью земельного участка либо права на него, см. ППВАС 17085/12 и п. 7 ИП 153, а также самую непротиворечивую интерпретацию п. 38 ППВС 25). Я называю такое действие “горизонтальным разделением”. 

Итак, обстоятельства дела таковы. Администрация г. Химки предоставляет обществу “Торис” земельный участок по договору аренды, заключенному в 1998 г. на 15 лет. В договоре есть такие условия:

– договор заключается для размещения павильнов входного типа

–  заявитель обязуется произвести демонтаж павильонов и рекультивацию земельных участков по истечении срока действия договора.

Срок действия договора истек, администрация предложила демонтировать павильны, арендатор отказался. Администрация обратилась в суд с иском об обязании исполнить договор, суды трех инстанций отказали, сказав, что постройки не самовольные, поэтому требовать демонтажа нельзя.

Суды ссылаются на то, что в деле есть акты приемки павильонов как законченных строительством объектов, они являются капитальными объектами. Видимо, логика такая – раз это законные постройки, да еще и здания (то есть, недвижимости), то по ст. 36 ЗК (ныне 39.

20 ЗК РФ) у арендатора есть исключительное право на землю, его нельзя прогнать с земли, заставивив демонтировать постройки.

Коллегия отменяет судебные акты по следующим соображениям. 

(i) Из толкования условий договора коллегия пришла к выводу о том, что из договора не следует, что арендатору было разрешено возводить капитальные объекты.

(Однако, кстати, дальше в определении этот вывод совершенно не развивается, хотя он довольно плодотворен – ведь если нельзя было построить капитальные объекты, но построили – значит, это самовольные постройки, их тем более надо сносить; такая логика была в деле Хумарян (№ 12576/11).

(ii) Кроме того, коллегия подчеркивает, что “подписывая договор, ответчик соглашался с техническими характеристиками торговых павильонов, которые ему было разрешено разместить по указанным адресам, и принимал на себя обязательства возвратить земельный участок по окончании срока его действия в освобожденном от построек виде”. Я так понял, что это что-то типа констатации договорного обязательства арендатора снести постройки. Этот вывод также не доведен до логического конца (см. ниже о ст. 263 ГК РФ)

(iii) Наконец, коллегия подвергает сомнению вывод судов о том, что у ответчика возникло право собственности на эту постройку до введения регистрационной системы (т.н. “ранее возникшее право”). И этот вывод как-то не укладывается в логику определения: какая разница, есть ли собственность или нет, ведь арендатор обязался снести!

Увы, как это часто бывает у нашей высшей судебной инстанции, дело решено правильно, но мотивировка неудачная.

Для того, чтобы обосновать те выводы, к которым интуитивно пришли судьи коллегии, надо было начинать .юридический анализ с нормы п. 2 ст. 263 ГК РФ (странно, что коллегия на нее вообще не ссылается).

А норма эта очень содержательная, она устанавливает принципы горизонтального разделения: 

2. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Что эта норма означает? Что если на земельном участке создается недвижимость не собственником, а другим лицом, то по общему правилу право собственности приобретает это самое другое лицо. Однако для того, чтобы то самое другое лицо приобрело собственность на здание, надо чтобы собственник разрешил ему создавать здание или сооружение.

По действующему праву разрешить создавать здания или сооружения можно лишь на основании договора аренды для целей строительства либо сервитута (п. 10 ст. 23 ЗК РФ).

То, что порождение собственности на здание как результат горизонтального разделения  возможно лишь в случае если при установлении права строить на чужом участке стороны прямо предусмотрели, что собственность на здания возникнет у арендатора, в свое время прямо было признано в деле Разиевского (№ 17085/12).

  Таким образом, если условий для горизонтального разделения не было, то возведенные здания принадлежат … собственнику земельного участка (либо как вещи – если они были построены до введения регистрационной системы, либо как составная часть земельного участка – если после).

Идем далее. По общему правилу, горизонтальное разделение, осуществленное в результате строительства, сохраняется бессрочно. Однако ГК РФ в ст. 272 ГК содержит набор крайне любопытных норм, которые мало кто знает (например, в комментируемом определении на них вообще нет ссылки, хотя они – главное подспорье для решения дела):

1. При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

 Собственно, отсылкой к этой норме и можно было ограничиться, признав, что даже если (а) возведенные павильоны являются недвижимостью и (б) на них у арендатора возникла внереестровая собственность (как ранее возникшее право), то все равно эти здания должны быть снесены. Увы, в деле этого нет.

В общем, к сожалению, вынужден констатировать, что хороший казус, в котором можно было бы очень четко и непротиворечиво изложить принципы горизонтального разделения земельного участка на участок и здание, был упущен. Увы всем нам.  

PS. Для поклонников идеи, заложенной в ст. 130 ГК РФ, о том, что здание – это недвижимость, я приготовил подарок графию одного из павильонов, по поводу которых возник спор. Попробуйте определить при помощи положений ст.

130 Кодекса, является ли этот павильон недвижимостью, или нет. А потом поставьте себя на место юриста-консультанта, который должен сопровождать покупку клиентов такого объекта, какие бы советы вы ему давали о том, как структурировать сделку.

О, русское право недвижимости, ты бессмысленно, нелепо и беспощадно!

PPS. Почему суперфиций а-ля рюс? Да потому что если (а) изображенное на фото сооружение было бы нежилым или жилым домом (в том числе, многоквартирным), (б) аренда была бы “для целей строительства и последующей эксплуатации”; (в) и срок аренды был бы раз в десять побольше, перед нами был совершенно классический суперфиций.

Источник: https://zakon.ru/Blogs/gorizontalnoe_razdelenie_ili_superficij_a-lya_ryus__nabrosok_kommentariya_k_opredeleniyu__305-es17-1/72559

Различия между объектами капитального строительства и временными сооружениями – компания DMSTR

Как зарегистрировать права на земельный участок, если на нем некапитальное строение?

Наши сотрудники нередко сталкиваются с вопросами о толковании понятия «капитальное строение», например: «является ли навес капитальным строением».

Ответ на этот вопрос совершенно точно дает Градостроительный Кодекс, в котором определено, что объект капитального строительства – это любой строительный объект, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Проще говоря, капитальное строительство – это любое строительство, для которого требуется возведение заглубленных фундаментов, соответственно, демонтаж объектов капитального строительства совершенно точно не возможен без нанесения значительного ущерба самим зданиям или сооружениям и его назначению.

Объект незавершенного строительства

Объект незавершенного строительства (Градостроительный Кодекс не дает точной формулировки) – это недвижимый строительный объект, возведение которого продолжается, приостановлено, законсервировано или прекращено окончательно (но не списано в установленном порядке), в силу различных причин. Незавершенное капитальное строительство может быть обусловлено отсутствием денежных средств, строительных материалов, изменением собственников и т.д.

Фундамент как признак капитального строительства

Часто к нам поступают вопросы, является ли фундамент объектом незавершенного строительства (далее ОНС). Согласно судебной практике, фундамент можно считать ОНС. Кроме того, именно наличие завершенного фундамента является важным признаком того, что ОНС является недвижимым объектом, иначе это просто набор строительных материалов.

Тем не менее, чтобы окончательно разобраться с тем, какой фундамент считается капитальным, следует понимать, что капитальный фундамент это сооружение, которое находится под поверхностью земли, выполнено из материалов и по технологии, позволяющих выдерживать здания, постройки и сооружения из кирпича, газобетона и т.д.

и при этом, такой фундамент невозможно быстро демонтировать.

Для чего нужно разделение строительных объектов на капитальные и временные

К примеру, у Вас в аренде находится земельный участок. На нём построили временное сооружение, скажем, торговый павильон.

Через некоторое время Вам понадобилась регистрация некапитального строения и оформление данного павильона в собственность, что в дальнейшем позволит Вам получить право собственности на земельный участок.

И тут Вы попадаете в ловушку: регистрация временных сооружений в Росреестре не предусмотрена. Соответственно, не получится оформить в собственность и земельный участок.

Однако, при условии, что земельный участок принадлежит Вам, Вы можете строить временные (вспомогательные) сооружения свободно, разрешение на некапитальное строительство по законодательству не требуется.

Чего не скажешь о разрешении на фундамент для капитальных объектов.

Даже собственнику земельного участка будет не просто получить весь пакет документов и заключений, чтобы перейти к стадии строительства капитального объекта.

Что такое павильон

Торговый павильон – это небольшая отдельно стоящая постройка облегченной конструкции, помещение которой используется для торговли и других целей. Строительство торговых павильонов обычно осуществляется в короткие сроки с использованием деревянных или металлических каркасов, которые зашиваются сэндвич панелями.

Еще один пример. Вам выделили земельный участок для осуществления предпринимательской деятельности. Чтобы было удобно организовать торговлю, Вы решили установить павильон. Через некоторое время приходит представитель власти и заявляет, что павильон построен незаконно: у Вас не было разрешения на его строительство.

Возникает вопрос: что делают владельцы торговых павильонов в первом и во втором случаях? Они обращаются к специалистам по обследованию зданий с целью определить, является ли здание объектом капитального или же это некапитальное строение, есть ли у этих павильонов признаки капитального строительства. После этого они предоставляют заключение от экспертов органам исполнительной власти. Данное заключение могут принять и либо отправить на доработку, либо, при возникновении сомнений, провести повторное обследование самостоятельно, обратившись в другую экспертную организацию.

Об этом и говорили чиновники, относительно ситуации сноса торговых павильонов в Москве, ссылаясь на отсутствие разрешений на строительство зданий и сооружений, которые по факту были объектами капитального строительства, а по документам – временными сооружениями.

Безусловно, были и собственники, объекты которых были должным образом оформлены: имели разрешение на строительство и регистрацию права собственности, но всё равно попали под снос. Это, правда, уже другой вопрос: о законности действий Правительства Москвы.

«Предупреждён – значит, вооружён».

Временные здания и сооружения в строительстве

Установленного нормативного определения временных (вспомогательных) строений, зданий и сооружений не существует, тем не менее, под понятием временного строения следует понимать постройку некапитального характера без углубленного и неразрывно связанного с землей фундамента, в конструкции которой предусмотрена возможность демонтажа и перемещения данной постройки без несоразмерного ущерба его назначению.

Чем отличается капитальное строение от некапитального? И что нужно знать при строительстве здания?

По своей функции временные строения предназначены для вспомогательного использования и не могут функционировать отдельно без объекта капитального строительства. Это такие объекты, как тамбур, навес над входом.

Вспомогательные сооружения не обязательно должны быть частью здания. К примеру, модульные здания для вахтовых посёлков, бытовки для строителей, которые, на первый взгляд, кажутся самостоятельными строениями (в них есть санузлы, коридоры, кухни, жилые комнаты, залы для совещаний). Данные сооружения обеспечены инженерными коммуникациями, электричеством, водопроводом.

При этом они всё равно выполняют лишь вспомогательную функцию, так как в таких строениях живут и работают строители, и такие постройки лишь помогают им возводить находящийся поблизости объект капитального строительства. Но есть объекты, которые тяжело классифицировать как вспомогательные. Это торговые павильоны, киоски, ларьки, палатки и другие подобные сооружения.

Определить, является ли сооружение временным, можно только после изучения конструктивных решений.

Одним из таких критериев по конструктивному решению является следующее: временное строение должно легко возводиться и легко демонтироваться. Также у временных сооружений отсутствует неразрывное сцепление с землей. Стоит отметить, что устройство фундамента при этом допускается, так как в определенных зданиях, к примеру, модульных – без фундамента не обойтись.

Срок службы временных построек, согласно нормативным документам, составляет не более 10 лет, а у объекта капитального строительства срок службы от 15 до 175 лет.

Чтобы избежать возможных споров по данному вопросу, рекомендуем выполнять фундамент из сборных элементов, таким образом разрешения на строительство фундамента не потребуется. В идеале для временного сооружения фундамент – это плита.

А вот сваи точно не подойдут, так как обратно из грунта после забивки их не извлечешь. Если нет возможности установить сборную плиту, можно залить её на площадке, т. е. выполнить монолитную плиту.

Но тогда необходимо предусмотреть в ней монтажные петли, для того чтобы можно было демонтировать плиту без ее разрушения.

Резюмируя вышесказанное, можем сделать вывод: заниматься возведением зданий и сооружений необходимо только имея четкий план постройки и предназначения строящихся объектов, в т.ч.

материалы и конструкции, которые будут использоваться в строительстве.

Только так можно обезопасить себя от судебных разбирательств с представителями власти касательно классификации строения и законности оснований его возведения и использования.

Источник: https://dmstr.ru/articles/razlichiya-mezhdu-obektami-kapitalnogo-stroitelstva-i-vremennymi-sooruzheniyami/

Покупка незарегистрированного дома

Как зарегистрировать права на земельный участок, если на нем некапитальное строение?

На рынке загородной недвижимости встречаются земельные участки, собственники которых продают их вместе с построенными, но незарегистрированными домом-баней-гаражом. Цена у них чаще всего привлекательная, покупатели проявляют интерес, но в то же время сомневаются, стоит ли покупать такой земельный участок – мало ли какие последствия их могут ожидать после сделки.

Мы обратились к экспертам в области права и сделок с недвижимостью и попросили их перечислить опасности, сформулировать компромиссное решение для минимизации риска.

Екатерина Андреева, генеральный директор агентства недвижимости и страхования «КРИГЕР», Москва:

– Покупка земельного участка с незарегистрированными строениями – не самый идеальный вариант. Но, если остальные условия сделки по такому объекту покупателя устраивают, то есть несколько способов решения проблемы.

Во-первых, можно внести предварительный платёж в счёт покупки (аванс) и подождать, пока продавец оформит все объекты в свою собственность, после этого совершить сделку. Из минусов данного способа я бы отметила налогообложение.

Продавец будет обязан заплатить налог на доход, полученный от продажи имущества, которое было в собственности менее пяти лет. А это значит, что стоимость объекта может увеличиться на сумму налога. Недвижимость, у которой правоустанавливающие документы в порядке, в принципе стоит дороже аналогов.

Это как квартиры: в стадии строительства – одна цена, с документами о собственности – на 20 процентов дороже.

Во-вторых, можно купить незарегистрированный дом. То есть де-юре покупатель приобретает только землю, на которую есть правоустанавливающие документы, а затем самостоятельно оформляет постройки после государственной регистрации договора купли-продажи участка. Или не оформляет, но с риском получить штраф.

В качестве третьего варианта я бы порекомендовала, как и в предыдущем варианте, приобрести только землю, но с поправкой в цене сделки на стоимость приведения документов по постройкам в порядок. То есть продавец делает скидку ровно на сумму оформления дома.

Считаю, что этот вариант разумен, поскольку в жизни всё бывает, и продавец, если будет самостоятельно оформлять дом в собственность, может и вовсе передумать его продавать.

А вообще, безусловно, нужно с самого начала приводить документы в порядок, это избавит от неприятностей в дальнейшем.

Евгения Свинтаржицкая, юрист компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:

– Если на земельном участке находятся строения, права на которые не зарегистрированы и даже если построены в соответствии со всеми действующими нормами, они всё равно имеют статус объектов самовольного строительства. Что это означает?

Из плюсов лишь то, что для налоговых органов данных строений не существует, поэтому владелец самовольной постройки до поры до времени не платит за них налоги.

Теперь о минусах: за самовольную постройку могут оштрафовать, обязать узаконить её или снести. И хотя упрощённый порядок регистрации индивидуальных жилых домов («дачная амнистия») продолжает действовать до 1 марта 2019 года, с каждым годом «узаконение» становится всё более сложным процессом и требуется подготовка всё большего числа документов.

Также ужесточается государственный контроль над самовольным строительством. Если ещё год назад штраф за незарегистрированное строение был чем-то из ряда вон выходящим, то сейчас контролирующим органам достаточно сверить съёмку со спутника (на которой отчётливо видны все строения) и кадастровую карту, на которую нанесены все «зарегистрированные», то есть законные строения.

Для справки:

За 9 месяцев в Свердловской области было выявлено 7433 нарушения земельного законодательства.

Государственные инспекторы Управления Росреестра по Свердловской области выявили 4662 нарушения. Большинство всех выявленных на территории Свердловской области нарушений (45%) связано с самовольным занятием земельных участков, вовлечением в экономический оборот земли, используемой с нарушением законодательства.

1619 административных обследований представители Росреестра провели дистанционным способом, без участия собственников и правообладателей земельных участков.

Сегодня государственный инспектор вправе без дополнительных разрешений и согласований исследовать, как используется тот или иной объект, применяя при этом информацию из всех доступных, легальных источников, в том числе визуальный осмотр. Если в результате административного обследования выявляется признак нарушения, это является основанием для проверки.

По итогам таких проверок вынесено 3484 предписания об устранении нарушений, к административной ответственности привлечено 3109 субъектов земельных отношений. Всего на нарушителей земельного законодательства в Свердловской области наложены административные штрафы на сумму более 31 млн рублей.

Ни продать, ни завещать

В связи с ужесточением государственного контроля над самовольным строительством важно понимать последствия покупки строений, права на которые не зарегистрированы. Они заключаются в том, что:

– такие строения нельзя продать, подарить, отдать в залог, получить под их залог ипотеку и т. д.;

– нельзя прописаться в незарегистрированном жилом доме;

– нет возможности в судебном порядке взыскать ущерб, нанесённый вашему строению (суды не рассматривают споры по самовольным постройкам);

– могут оштрафовать за самовольную постройку или обязать её снести;

При этом надо учитывать, что некоторые строения, которые возведены с нарушением строительных, градостроительных или пожарных норм, нельзя узаконить. А это значит, что рано или поздно такое строение придётся снести.

На наш взгляд, приобретение неузаконенных строений достаточно рискованно, и если вы всё же рассматриваете вариант такой покупки, то рекомендуем вначале проконсультироваться о перспективе «узаконения», то есть выяснить, не возведено ли здание с грубыми нарушениями норм.

Илья Титенков, юрист департамента эксплуатации и строительства компании «Удача»:

– Покупать или нет земельный участок с незарегистрированными постройками, каждый решает для себя сам.

При этом сразу оговоримся, что речь идёт о покупке участка на землях сельхозназначения и в период до 1 января 2019 года, поскольку строительство на земельном участке, расположенном на землях поселений, и на сегодняшний день требует наличия проекта и ряда согласований с исполнительными органами государственной власти.

Требования к строительству такого жилого дома определены Градостроительным кодексом и рядом других подзаконных актов.

Что касается земельных участков в садовых товариществах, то такая покупка возможна, но при этом в договоре купли-продажи будет фигурировать только земельный участок, поскольку имеющиеся на нём постройки не прошли кадастровый учёт.

Во избежание в дальнейшем потери сил и времени на хождение по различным инстанциям и получение согласований на строительство, необходимо успеть подать документы на государственную регистрацию права на уже созданные объекты недвижимости до 31 декабря 2018 года.

С вступлением в действие нового закона с 1 января 2019 года строительство и узаконение жилых домов будут возможны только с разрешения муниципальных властей. Перед началом строительства необходимо будет предоставить проект и документы о праве собственности на землю.

При этом само по себе наличие права собственности на землю не будет гарантировать, что капитальный жилой дом может быть построен.

Его возведение должно отвечать всем правилам градостроительного зонирования, в противном случае строительство на этой земле будет считаться незаконным.

Некапитальные строения, не подлежащие постановке на кадастровый учёт, можно построить без ограничения.

Какой жилой дом можно будет зарегистрировать

Напомним, что, согласно статье 7 Земельного кодекса, все земли в Российской Федерации по целевому назначению делятся на семь категорий – земли сельхозназначения, населённых пунктов, промышленности, особо охраняемых территорий и объектов, лесного фонда, водного фонда и земли запаса.

Если земельный участок с незарегистрированным домом относится к землям населённых пунктов, то потенциальная возможность узаконения постройки существует. В некоторых случаях, но реже, это можно сделать и после покупки участка сельхозназначения. Всё зависит от вида разрешённого использования.

Индивидуальное строительство на земле сельхозназначения либо водоохраны является оспоримым. На землях населённых пунктов разрешено индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и дачное строительство (ДНП).

На земле сельхозназначения допускается ЛПХ, ДНП, садовое некоммерческое товарищество (СНТ) и некоммерческое партнёрство (СНП).

Когда вы разобрались с категорией и поняли, что земля подходит для строительства, перейдите к рассмотрению дома. Жилой дом на участке должен предназначаться для постоянного проживания одной семьи, быть не выше трёх этажей. В противном случае зарегистрировать здание не получится.

Следует также понимать, что беспрепятственно зарегистрироваться по месту жительства в таком доме можно будет, только если участок относится к землям населённых пунктов категории ИЖС.

Получить постоянную регистрацию по месту жительства в иных объектах после узаконения строительства возможно только через суд.

Участок и расположение объектов тоже должны соответствовать требованиям.

По санитарно-бытовым условиям размер участка должен составлять не менее шести соток, дом должен находиться на расстоянии не менее трёх метров от соседнего участка, постройки для мелкого скота и птицы удалены от границы участка на четыре метра, другие постройки – на один метр, высокорослые деревья от ствола до забора – на четыре метра, среднерослые – на два метра, кустарники – на метр. Важно также соблюдение расстояния от жилого дома до красной линии улиц не менее чем на пять метров, от красной линии проездов – не менее чем на три метра. При этом между домами, расположенными на противоположных сторонах проезда, должны быть учтены противопожарные расстояния, указанные в СП 53.13330.2.

При покупке участка с незарегистрированным жилым домом не лишним будет изучить свод правил «СП 53.13330.2011 Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения» и «СП 55.13330.2011 Дома жилые одноквартирные».

Обратите внимание на соответствие согласованных границ участка фактическому расположению забора. Дело в том, что сегодня ведётся много споров по координатам участков – когда-то геодезисты установили столбики в одном месте, сегодня кадастровые инженеры делают новые замеры, границы смещают, и годами жившие рядом соседи вынуждены переносить заборы.

До покупки объекта эксперты советуют убедиться, что у владельца зарегистрировано право собственности на участок. Это может быть как старое свидетельство о праве собственности, так и выписка из реестра на обычном бланке.

Обязательно должен быть кадастровый план земельного участка с согласованными границами, которые никем не оспариваются, и выписка из ЕГРН, в которой содержится в том числе и информация об обременениях, ограничениях, возражениях в отношении зарегистрированного права и другие ценные сведения.

Если рядом находится водоём, проследите, чтобы участок не входил в береговую полосу или водоохранную зону, где строить дома запрещено. Если рядом – лес, и участок относится к землям лесного фонда, то вы можете только арендовать его на срок до 49 лет и использовать под строгим контролем с ограничением вырубки деревьев.

Для проверки эксперты советуют также посетить администрацию населённого пункта, к которому относится участок, и узнать, разрешается ли построить на нем дом для постоянного проживания.

Источник: http://xn----8sbagnv0bvv.xn--p1ai/1454-house-nonreg

Публикации

Как зарегистрировать права на земельный участок, если на нем некапитальное строение?

23.04.2018

Комсомольская правда, 23 апреля 2018

Аракелян Елена

Что нужно и не нужно регистрировать на садовом участке

Наивные вопросы о том, что надо и что не надо регистрировать на садовом участке и за какие из этих построек придется платить налог.

ПРАВДА ЛИ, ЧТО ВВЕДЕН КАКОЙ-ТО НОВЫЙ ПОБОР ЗА САРАИ И БАНИ?

Такую инициативу упорно приписывают Минфину. Возмущению дачников не было предела – скоро и за заборы платить заставят!

Минфин нового налога не вводил. Было лишь письмо ведомства, где давались разъяснения, какие льготы по налогу на имущество есть у пенсионера, если у него на садовом участке несколько хозяйственных построек. Тут для некоторых граждан и оказалось сюрпризом, что за хозпостройки вообще надо платить.

Новшества здесь нет.

– Хозяйственные строения и сооружения на садовых и дачных участках действительно, согласно Налоговому кодексу, облагаются налогом на имущество физических лиц, – объясняет адвокат Светлана Жмурко. – Так же как жилые дома и строения, гаражи.

Но есть детали. Во-первых, не все такие постройки считаются недвижимостью, а стало быть, подлежат налогообложению. Во-вторых, есть льготы. В итоге получается, что за большую часть хозпостроек платить не надо, если знать и грамотно использовать российское законодательство.

ЗА ЧТО ВСЕ-ТАКИ НАДО ПЛАТИТЬ?

Первое и главное – налог начисляют только за те постройки, на которые оформлено право собственности. Оформлять же его необходимо не всегда.

Федеральная налоговая служба в очередных своих разъяснениях* приводит примеры таких строений, которые не регистрируются в Едином государственном реестре недвижимости и за которые налог не платится: теплицы, хозблоки, навесы, некапитальные строения, временные сезонные сооружения.

Из остального – опять же при условии, что вы законопослушный гражданин и все это добро зарегистрировали, – налог вам начислят на:

дом площадью более 50 кв. м (50 кв. м – полагающийся всем владельцам домов и дач налоговый вычет); т. е. если площадь дачи 60 кв. м, налог рассчитают на 10 кв. м, а если 45 кв. м – вы за нее вообще платить не будете; хозпостройки площадью более 50 кв. м (в этом случае вычет в 50 кв.

м не предоставляется) – правда, на шестисоточных участках такие подсобные хоромы обычно не встречаются, это больше касается коттеджных поселков; хозпостройки площадью до 50 кв. м, за вычетом одной.

На одну такую постройку всем собственникам полагается льгота – налог не платится; капитальный гараж (не навес).

ВАЖНО

У некоторых категорий граждан есть дополнительные льготы. Например, пенсионеры могут не платить налог за жилой дом/дачу и га- раж, если эта недвижимость у них в одном экземпляре. Если дач две, за одну налог платить придется.

Регионы вправе вводить дополнительные налоговые льготы – в том числе для садоводов и дачников. Часто на местах есть такие льготы для многодетных семей – справки можно навести в своей налоговой.

Очень важный момент: льготы по налогам у нас в большинстве случаев “по умолчанию” не предоставляются. Надо самим о себе позаботиться и принести в налоговую заявление и подтверждающие право на льготу документы.

 МОГУТ ЛИ НАЧИСЛИТЬ НАЛОГ НА НЕЗАРЕГИСТРИРОВАННЫЕ ПОСТРОЙКИ?

Федеральная налоговая служба неоднократно давала по этому поводу разъяснения. Ответ однозначный – нет.

– Если садовый дом или баня – постройки капитальные, но в собственность не оформлены, налог на них не начисляют, – поясняет Светлана Жмурко.

Тут в законах есть лазейка. Налог на имущество дому не пришьешь. Нет официальных данных о собственнике постройки – нет и налога.

В некоторых регионах дачников запугивают: вот сфотографируют всю вашу незарегистрированную недвижимость с воздуха и передадут данные в налоговую. Передать могут.

Но и налоговики, и другие официальные лица вправе лишь порекомендовать гражданину оформить понастроенное подобру-поздорову. Регистрация прав собственности у нас носит заявительный характер.

Штрафных санкций против тех, кто этого делать не желает, законодательством не предусмотрено.

Исключение – земля под индивидуальное жилищное строительство. Если такой участок приобретен после 1 января 2005 г. и в собственности более 10 лет, а дом на нем так и не появился (или не зарегистрирован), то владельцу могут пришить нецелевое использование земли. Возможные штрафные санкции в этом случае – земельный налог начислят в двойном размере.

* Информация ФНС “О налоге на имущество физических лиц в отношении хозяйственных построек” (март 2018 г.).

КАК ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬ САДОВЫЙ ДОМ ПО ДАЧНОЙ АМНИСТИИ

ВАРИАНТ 1

 Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет, права на него зарегистрированы в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

   Шаг 1. Заказать у кадастрового инженера технический план дома (примерная стоимость – от 10 тыс. руб., в зависимости от величины дома и расценок конкретного инженера).

Шаг 2. Оплатить госпошлину за регистрацию права собственности – 350 руб.

    Шаг 3. Подать в многофункциональный центр (МФЦ) заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

     К нему приложить:

   технический план в электронном виде

квитанцию об оплате госпошлины (если документ об уплате госпошлины не представлен заявителем, Росреестр запросит его самостоятельно). Документы на участок в этом случае не требуются, нужная информация уже есть в ЕГРН.

 Шаг 4. В течение 9 рабочих дней право собственности на дом будет зарегистрировано, сведения об этом внесут в ЕГРН.

ВАРИАНТ 2

 Земельный участок НЕ поставлен на государственный кадастровый учет и (или) права на него не зарегистрированы в ЕГРН. Если у вас на руках есть свидетельство о праве собственности на землю старого образца, но в ЕГРН сведений о вашем участке (правах на него) нет, то ваше право признается государством как ранее возникшее, а земельный участок – ранее учтенный.

               В этом случае одновременно с оформлением прав на дом необходимо внести в ЕГРН сведения об участке и зарегистрировать права на него.

Шаг 1. Заказать у кадастрового инженера технический план дома (примерная стоимость – от 10 тыс. руб., в зависимости от величины дома и расценок конкретного инженера).

Шаг 2. Оплатить госпошлину в этом случае придется дважды: за регистрацию прав на земельный участок и за регистрацию прав на дом – итого 700 руб.

Шаг 3. Подать в МФЦ сразу два комплекта документов.

На участок:

        заявление о внесении сведений об объекте недвижимости как о ранее учтенном (если земельный участок не стоит на кадастровом учете) заявление о государственной регистрации прав на земельный участок документ, устанавливающий или подтверждающий право на объект недвижимости (например, свидетельство о праве собственности на землю, государственный акт о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками) квитанция об уплате госпошлины (если документ об уплате госпошлины не был представлен заявителем, Росреестр запросит его самостоятельно).

На дом:

        заявление о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество технический план в электронном виде квитанция об уплате госпошлины.

Шаг 4. В течение 9 рабочих дней право собственности на дом и землю будет зарегистрировано, сведения об этом внесут в ЕГРН.

ВАЖНО

Этот порядок действует для домов, которые построены на садовых и дачных участках, – дачная амнистия (упрощенный порядок оформления) для них действует бессрочно. По той же схеме оформляются и капитальные хозпостройки, если вдруг вы решите их тоже узаконить.

 Если дом возведен на участке под индивидуальное жилищное строительство или личное подсобное хозяйство, то его также можно оформить в собственность в упрощенном порядке, но это несколько сложнее.

Даже в рамках дачной амнистии в этом случае в соответствии с Градостроительным кодексом до начала строительства жилого дома вам необходимо получить разрешение на строительство в местной администрации. В противном случае дом будет являться самовольной постройкой. Этот документ также понадобится для оформления технического плана.

Для домов на участках под ИЖС и ЛПХ дачная амнистия действует до 1 марта 2020 года (после этого надо будет получать еще и разрешение на ввод дома в эксплуатацию).

https://www.kp.ru/daily/26822.5/3859494/

Источник: https://kadastr.ru/site/press/pub/detail.htm?id=134@fkpPublishing

Адвокат-online
Добавить комментарий