Какие действия должна произвести УК, если срок управления МКД подходить к концу?

Состояние и обслуживание приборов учета

Какие действия должна произвести УК, если срок управления МКД подходить к концу?

Прибор учета считается вышедшим из строя в случаях:

  • неотображения приборами учета результатов измерений;
  • нарушения контрольных пломб и (или) знаков поверки;
  • механического повреждения прибора учета;
  • превышения допустимой погрешности показаний прибора учета;
  • истечения межповерочного интервала поверки приборов учета. 

В случае выхода прибора учета из строя (в перечисленных выше случаях), потребитель должен незамедлительно сообщить об этом исполнителю коммунальных услуг и в энергоснабжающую организацию – ПАО «ДЭК» (в соответствии с п. 34 (б), 81.

12 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных  Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011г. № 354). Проверку состояния приборов учета проводят и агенты по сбыту.

В случае если агент обнаружит нарушение режима энергопользования, он составит акт о неучтенном потреблении электроэнергии и выдаст предписание на устранение нарушений.

Пока нарушения не устранены, прибор учета не введен в эксплуатацию энергоснабжающей организацией.

В этот период начисление платы за электроснабжение производится исходя из среднемесячного потребления, но не более 3 расчётных периодов.

Далее – по нормативам потребления электроэнергии при отсутствии прибора учета, устанавливаемым органами тарифного регулирования (в соответствии с п. 59 (а) вышеуказанных Правил).

Обращаем внимание, согласно п.81 Постановления Правительства РФ № 354 от 06.05.2011 г.

«Оснащение жилого и нежилого помещения приборами учета, ввод установленных приборов учета в эксплуатацию, их надлежащая техническая эксплуатация, сохранность и своевременная замена должны быть обеспечены собственником жилого или нежилого помещения» (подробнее см. статью «Обязанности владельца»).

Периодическая поверка

Все принятые в эксплуатацию электросчетчики должны иметь:

  • Пломбу изготовителя/госповерителя, на которой имеется его клеймо и дата поверки. Эта пломба – свидетельство поверки, которую прошел прибор учета.
  • Действующий межповерочный интервал. Это период времени, в течение которого завод-изготовитель (либо госповеритель) гарантирует правильную работу счетчика в заданном классе точности с момента последней поверки. Межповерочный интервал указан в паспорте прибора учета.
  • Пломбу энергоснабжающей организации.

Для современных электронных счетчиков, выпускаемых с 2000 г., межповерочный интервал составляет: для однофазных – 8-16 лет; для трехфазных – от 6 до 10 лет. Для старых индукционных счетчиков, изготовленных с 1979 г. до 2000 г.

межповерочный интервал составляет: для однофазных – 16 лет; для трехфазных – 4 года. Если межповерочный интервал истек, прибор учета не может быть принят в эксплуатацию: необходима либо повторная поверка, либо замена прибора учета.

Замену и поверку приборов учета осуществляет их собственник по согласованию с энергоснабжающей организацией. В квитанциях на оплату электроэнергии Дальэнергосбыт сообщает о скором окончании межповерочного интервала вашего прибора учета. Если межповерочный интервал вашего прибора учета подходит к концу, вам необходимо организовать его поверку или замену. Для этого нужно:

1. Согласовать в отделении «Дальэнергосбыта» порядок демонтажа и последующей установки счетчика (снятие показаний перед демонтажом и опломбирование после установки).

2. Снять прибор учета, для чего обратиться к электрику организации, обслуживающей ваш дом, либо в любую специализированную организацию, производящую электромонтажные работы. Обращаем внимание: в соответствии с пунктом 81.

13 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ №354 от 06.05.2011г.

, демонтаж прибора учета и последующий монтаж производится в присутствии представителей:

  • исполнителя коммунальных услуг (УК, ТСЖ и т.д.);
  • либо представителей ресурсоснабжающей организации (ПАО «ДЭК») (при непосредственной форме управления МКД или не выбранной форме управления в МКД);
  • либо представителя сетевой организации (в индивидуальных жилых домах).

3. Обратиться в специализированную организацию, выполняющую функцию государственного поверителя. В Приморском крае это ФБУ «Приморский ЦСМ», расположенный во Владивостоке по ул. Прапорщика Комарова 54.

Поверку счетчиков электроэнергии ведет Отдел поверки электромагнитных и радиотехнических средств измерений. Телефон отдела: 240-18-43. Филиалы ФБУ «Приморский ЦСМ» есть в Арсеньеве, Дальнегорске, Дальнереченске, Спасске-Дальнем и Уссурийске.

Официальный сайт ФГУП «Прим ЦСМ»: http://primcsm.ru

3а. Если в результате поверки прибор учета признан годным к дальнейшей эксплуатации, установите его обратно в соответствии с пунктом 2.

3б. Если счетчик признан  непригодным к дальнейшей эксплуатации, то его необходимо заменить.

4. После установки, сделать заявку на опломбировку прибора учета в ближайшем отделении «Дальэнергосбыта» или по телефону Единого информационного центра ПАО «ДЭК» – 8 800 100 3 777.

5. Агент по сбыту электроэнергии филиала «Дальэнергосбыт» произведет опломбировку прибора учета. При этом он заранее свяжется с вами по указанному в заявке на установку/замену контактному телефону, чтобы согласовать время работ по установке/замене и опломбировке прибора учета. Услуга по опломбировке прибора учета в этом случае оказывается бесплатно.

При эксплуатации прибора учета с истекшим сроком поверки начисление платы за электропотребление производится:

  • в начальный период, не превышающий 3 расчётных – исходя из среднесуточного потребления (п. 59 (а) Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011г. № 354).
  • далее – по нормативам потребления электроэнергии при отсутствии прибора учета. Величина норматива определяется Постановлением Департамента по тарифам Приморского края. Обращаем внимание: согласно Постановлению Правительства РФ от 06.05.2011г. № 354 (п.60), к нормативам потребления применяется повышающий коэффициент.

По такой же схеме производится начисление платы в период поверки прибора учета (со дня снятия пломбы до 1-го числа месяца после ввода прибора учета в эксплуатацию).

Повторная опломбировка

При приемке в эксплуатацию клеммная крышка счетчика пломбируется второй пломбой – энергоснабжающей организации, либо УК, ТСЖ или сетевой организации.

В случае, если нарушена целостность пломб на крышке клеммного ряда счётчика, потребитель обязан незамедлительно сообщить об этом исполнителю коммунальных услуг и в энергоснабжающую организацию (ПАО «ДЭК») (в соответствии с п.

34 (б) Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных  Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011г. № 354).

  Пломбы на счетчике

Для восстановления пломбы необходимо подать заявку на повторную опломбировку прибора учета в ближайшем отделении Дальэнергосбыта. Затем, выполняя заявку, агент по сбыту энергии проверит схему подключения прибора в сеть.

При отсутствии нарушений он опломбирует ваш прибор учета. Если агент по сбыту заметит нарушение режима энергопользования, то составит акт о неучтенном потреблении электроэнергии и выдаст предписание на устранение нарушений.

Обращаем внимание: повторное опломбирование приборов учета в связи с нарушением пломбы или знаков поверки потребителем или третьим лицом производится с взиманием платы с потребителя (в соответствии с пунктом 81.14 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ №354 от 06.05.2011г.).

Последствия в случае выявления несанкционированного вмешательства в работу прибора учета

В соответствии с пунктом 81 (11) Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011г. №354, (далее – Правила) прибор учета должен быть защищен от несанкционированного вмешательства в его работу.

При проведении исполнителем проверки состояния прибора учета проверке подлежат:

  • целостность прибора учета, отсутствие механических повреждений, отсутствие не предусмотренных изготовителем отверстий или трещин, плотное прилегание стекла индикатора;
  • наличие и сохранность контрольных пломб и индикаторов антимагнитных пломб, а также пломб и устройств, позволяющих фиксировать факт несанкционированного вмешательства в работу прибора учета;
  • отсутствие свободного доступа к элементам коммутации (узлам, зажимам) прибора учета, позволяющим осуществлять вмешательство в работу прибора учета.

Нарушение вышеуказанных показателей, признается несанкционированным вмешательством в работу прибора учета. При обнаружении в ходе проверки указанных нарушений исполнитель составляет акт о несанкционированном вмешательстве в работу прибора учета.

При этом, если прибор учета установлен в жилом помещении и иных помещениях, доступ к которым не может быть осуществлен без присутствия потребителя, исполнитель производит перерасчет платы за коммунальную услугу и направляет потребителю требование о внесении доначисленной платы за коммунальные услуги.

Такой перерасчет производится за период, начиная с даты установления указанных пломб или устройств, но не ранее чем с даты проведения исполнителем предыдущей проверки и не более чем за 3 месяца, предшествующие дате проверки прибора учета, при которой выявлено несанкционированное вмешательство в работу прибора учета, и до даты устранения такого вмешательства, исходя из объема, рассчитанного на основании нормативов потребления соответствующих коммунальных услуг с применением повышающего коэффициента 10.

Источник: https://www.dvec.ru/dalsbyt/private_clients/electricity_meters/service.php

Должна ли управляющая организация стирать граффити со стен дома

Какие действия должна произвести УК, если срок управления МКД подходить к концу?

Разрисовать граффити могут даже новостройки. И хорошо, если рисунок красивый. В противном случае сразу встаёт вопрос: кто будет стирать? Жители домов уверены, что управляющая организация. Но в этом деле не всё так просто. Читайте подробности в статье.Услуги убoрщицы нельзя выделять отдельной строкой в квитанции

Кто очищает стены дома от граффити

Минстрой РФ ещё в 2015 году дал ответ, кто должен стирать граффити с фасада дома. И ответ этот не в пользу собственников.

Согласно ст. 210 ГК РФ, собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома входят в состав общего имущества и на праве общей долевой собственности принадлежат всем собственникам помещений в МКД (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Минстрой РФ, учитывая это, считает, что очищать фасады дома от граффити должны собственники помещений в этом доме. При этом они могут заключить договор на оказание соответствующих услуг с третьими лицами, например, с управляющей организацией.

По договору управления МКД управляющая организация по заданию другой стороны на протяжении согласованного срока за плату обязуется:

  • выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению МКД;
  • оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества;
  • предоставлять коммунальные услуги;
  • работать на достижение целей управления МКД (п. 2 ст. 162 ЖК РФ).

В договоре управления многоквартирным домом приводится перечень работ и (или) услуг по управлению МКД, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме и порядок изменения такого перечня.

Согласно ч. 1.2 ст. 161 ЖК РФ, состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливает Правительство РФ.

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, утверждён постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. И в нём нет услуги по очистке фасадов от самовольно размещённых на них рисунках.

Собственники помещений могут включить услугу по очистке фасадов в договор управления МКД в качестве дополнительной. Только в этом случае у управляющей организации появится обязательство по её оказанию.Компенсация морального вреда за ненадлежащее содержание ОИ в МКД

Какие работы по содержанию фасада должна проводить управляющая организация

Минимальный перечень услуг и работ, утверждённый ПП РФ № 290 не содержит услуги по очистке фасадов от самовольно размещённых на них рисунках. Однако в нём содержится другой список работ по содержанию фасадов, которые управляющие организации должны выполнять.

Эти работы перечислены в п. 9 ч. 1 ПП РФ № 290. Так, управляющая организация выявляет нарушения отделки фасадов и их отдельных элементов, следит, не ослабилась ли связь отделочных слоев со стенами, нет ли нарушений сплошности и герметичности наружных водостоков.

УО контролирует состояние и работоспособность подсветки информационных знаков и входов в подъезды, выявляет нарушения и эксплуатационные качества несущих конструкций, гидроизоляции и металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках.

Ещё управляющая компания ответственна за состояние элементов крылец и зонтов над входами в дом, в подвалы и над балконами. Если с ними что-то не так, УО восстанавливает или ремонтирует отдельные элементы.

В ведомстве организаций находится и контроль за входными дверьми. Если у них нарушается плотность притворов или ломаются доводчики, пружины, ограничители, их необходимо заменить.

При выявлении повреждений и нарушений управляющая организация при необходимости разрабатывает план восстановительных работ и проводит их.

Что говорят суды

Дополнительную услугу по очистке фасадов от граффити и подобных рисунков можно включить в договор управления МКД, и управляющая организация должна будет её выполнять.

Иногда бывает так, что вроде бы обо всём договорились, провели ОСС, установили цену за услуги и заключили договор управления, но нашёлся недовольный. Так произошло в нашем случае, когда собственница помещения в МКД выступила против того, что ТСЖ моет стеклянные фасады дома, и потребовала перерасчёт.

Жительница дома сослалась на то, что оконные заполнения её квартиры входят в состав помещения собственника, а не общего имущества дома, поэтому она считает неправомерным включение в смету доходов и расходов по содержанию общего имущества дома статьи «мытьё стеклянных фасадов дома», куда входят оконные заполнения квартир дома.

Суд отклонил довод истицы о том, что она сама может решать вопрос о мытье окон, потому что обслуживание стеклянных фасадов восьмиэтажного МКД требует наличия специального оборудования. Ну и собственница не предоставила доказательств, что услуга ей не оказывалась.

Графа «наружное мытьё дома, стеклянные фасады» была включена в смету расходов и доходов по содержанию и ремонту общего имущества. Эту смету утвердило общее собрание собственников помещений в МКД.

Решение ОСС является обязательным для всех собственников помещений в МКД (п. 5 ст. 46 ЖК РФ). В данном случае собрание было проведено по всем требованиям закона, поэтому суд отказал собственнице в перерасчёте.

Письма Минстроя РФ не являются нормативными актами, это просто рекомендации, которые суды не обязаны принимать во внимание. Так и поступила Судебная коллегия по административным делам Самарского областного суда.

В Тольятти приняты Правила благоустройства на территории городского округа Тольятти. Они утверждены постановлением мэра г.о. Тольятти от 26.02.2013 № 543-п/1.

И они накладывают на управляющие организации обязанность очищать фасады от самовольно расклеенных объявлений, плакатов и прочей информационно-печатной продукции.

Кроме того, УО должны чистить или закрашивать фасады домов, балконы, лоджии, двери и водосточные трубы от надписей и рисунков.

https://www.youtube.com/watch?v=JCN2pgc46IA

Кроме этого постановления суд сослалсяна приложение № 7 Правил № 170. В нём перечислены работы, относящиеся к текущему ремонту, в том числе в отношении стен и фасадов:

  • герметизация стыков,
  • заделка и восстановление архитектурных элементов,
  • смена участков обшивки деревянных стен,
  • ремонт и окраска фасадов.

Постановление мэра г.о. Тольятти принято законно, Правила № 170 действуют, поэтому суд отклонил жалобу управляющей организации.

Источник: https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/9233/dolzhna-li-upravlyayuschaya-organizaciya-stirat-graffiti-so-sten-doma

Может ли управляющая организация заварить мусоропровод по просьбе собственников

Какие действия должна произвести УК, если срок управления МКД подходить к концу?

Жители МКД просят управляющие организации заварить мусоропровод, чтобы в подъезде стало чище. УО и рады бы пойти навстречу, но сомневаются: ГЖИ может выдать предписание об устранении неисправности мусоропровода. Елена Шерешовец рассказывает, как УО заварить мусоропровод и не бояться ГЖИ.Преимущества, недостатки и правила содержания мусоропроводов в МКД

Обязанность следить за состоянием мусоропровода

Мусоропровод входит в состав общего имущества собственников помещений в МКД. Это значит, что оказывать услуги и проводить работы по содержанию и ремонту мусоропровода должна организация, управляющая домом (п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

В п. 14 разд. 2 постановления Правительства РФ от 03.04.

2013 № 290 перечислено, что должна делать УО, чтобы содержать мусоропровод в надлежащем состоянии:

  • проверять техническое состояние и работоспособности элементов мусоропровода;
  • незамедлительно устранять засоры при их выявлении;
  • чистить, промывать и дезинфицировать загрузочные клапаны и камеру мусоропровода.

Работы по проверке и восстановлению работоспособности мусоропровода являются обязательными работами по содержанию общего имущества (п. 5.9.3 Правил № 170).

Перечисленные работы обязательны для управляющих организаций только если отходы в доме удаляются именно через мусоропровод – то есть мусоропровод используется.

Дело в том, что способов удаления бытовых отходов из жилых зданий и из помещений несколько. Они перечислены в разделе 8.2 СанПиНа 2.1.2.

2645-10:

  • через мусоропровод;
  • через контейнеры на контейнерных площадках;
  • через другие ёмкости, которые предназначены для сбора бытовых отходов.

Напомним, что речь идёт об общем имуществе собственников в МКД. А значит, пользоваться ли мусоропроводом или поставить во дворе контейнерную площадку и складировать отходы там решает ОСС.Дератизация в МКД – ответственность управляющей организации

Уо может заварить мусоропровод, если так решат собственники

Решить, где и как собирать отходы, может только ОСС. Оно имеет на это право, потому что это касается общего имущества МКД. Решение ОСС обязательно для всех собственников, даже для тех, кто не ал (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ). Нарушением будет, если такое решение примет управляющая организация.

Заваривание мусоропроводов не ведёт к уменьшению общего имущества, не нарушает целостности и герметичности ствола мусоропровода. При заваривании люков непосредственно сам мусоропровод не демонтируется. Поэтому на ОСС не нужно собирать 100% , достаточно простого большинства.

Делаем вывод: при наличии решения общего собрания собственников помещений в МКД заваренные ковши мусоропровода не свидетельствуют о его неисправности и управляющая организация не обязана обеспечивать его работоспособность. Предписание ГЖИ в таком случае будет незаконным.Проводим дезинсекцию в МКД по правилам

При наличии решения ОСС суды встают на сторону УО

При наличии решения ОСС о заваривании мусоропровода суды поддерживают управляющие организации. Это подтверждает, например, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.06.2015 по делу № А56-59092/2014.

ГЖИ провела внеплановую выездную проверку соблюдения управляющей организацией правил содержания общего имущества в одном из МКД и обнаружила, что крышка загрузочного клапана заварена, мусоропровод не работает. Инспекция вынесла предписание об устранении нарушения.

Управляющая организация обратилась в суд с жалобой и вышла победителем. Вот как рассуждал суд.

Если домом управляет управляющая организация, она несёт перед собственниками ответственность за оказание всех услуг и выполнение работ по обеспечению надлежащего содержание общего имущества в данном доме (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).

Требования и порядок обслуживания и ремонта жилфонда определяют Правила № 170. Согласно пп. «е» п. 5.9.3 указанных правил, загрузочные клапан и ковш мусоропровода должны обеспечивать свободное перемещение твёрдых бытовых отходов в ствол мусоропровода.

Собственники помещений в МКД владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом дома (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ). Решение ОСС, принятое по вопросам, входящим в его компетенцию, обязательно для всех собственников помещений в данном доме, в том числе для тех, кто не ал (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).

В нашем случае общее собрание собственников приняло решение о не проведении расконсервации мусоропровода. Именно поэтому суд встал на сторону управляющей организации.

Источник: https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/9324/mozhet-li-uo-zavarit-musoroprovod-po-prosbe-sobstvennikov

Выбор способа (формы) управления многоквартирным домом

Какие действия должна произвести УК, если срок управления МКД подходить к концу?

Выбор способа (формы) управления многоквартирным домом (МКД) — осуществляемое большинством собственников жилья волеизлияние, которое они вправе менять с периодичностью не чаще одного раза в неделю. Производится на общем собрании домовладельцев.

В случае отказа собственников многоквартирного дома воспользоваться предоставляемым правом избрать способ управления, местные власти обязаны в ходе конкурса найти для объекта управляющую компанию, которая будет его обслуживать по установленному тарифу на содержание и ремонт неприватизированного социального жилья1.

Если же собственники избрали способ управления многоквартирным домом, тариф на содержание и ремонт жилья регулируется договором управления МКД — за исключением случаев способа непосредственного управления. При этом жильцы оговаривают с управляющей организацией перечень выполняемых работ и предоставляемых услуг, а также их стоимость.

Оглавление

I. Многоквартирный дом: управление и эксплуатация.
II. Формы управление многоквартирным домом:

III. Многоквартирный доходный дом как способ управления МКД.
IV. Выбор способов управления многоквартирными домами в России.
V. Выбор способов управления многоквартирными домами в Ростове.

I. Многоквартирный дом: управление и эксплуатация

Проводимые нынешним законодательством границы между управлением и эксплуатацией жилищным фондом путаны и размыты.

Управление многоквартирным домом, помимо эксплуатации (под которой подразумеваются работы по поддержанию жилья в исправном состоянии),  подразумевает выполнение всех видов работ с нанимателями и собственниками, а также взаимоотношения с ресурсоснабжающими предприятиями и смежными организациями.

При этом, помимо управления, включающего в себя и эксплуатацию жилья, в качестве отдельного понятия присутствует его санитарное содержание.

Одновременно управление и содержание являются двумя составляющими термина  «Техническая эксплуатация жилищного фонда», что невольно вынуждает усомниться в грамотности наших законодателей и, безусловно, способствует удлинению судебных тяжб в сфере жилищных взаимоотношений между собственниками и управляющими организациями2.

Таким образом, под управлением МКД следует подразумевать не только операции по техническому содержанию жилья, но и организацию сбора платежей за коммунальные услуги, а также исполнение коммунальных услуг, предоставляемых ресурсоснабжающими предприятиями.

В частности, управляющая организация должна заниматься составлением актов о недопоставке услуг ЖКХ, организацией перерасчета за коммунальные услуги.

В этом ее принципиальное отличие от привлеченного на устранение неисправностей подрядного предприятия, в обязанности которого не входит защита прав собственников.

II. Формы управления многоквартирным домом

Вступивший в силу пять лет назад Жилищный кодекс РФ предусматривает три способа (формы) управления многоквартирными домами:

1. Непосредственное управление многоквартирным домом

По словам некоторых экспертов, это старейший способ, возникший в доисторические времена, когда ЖКХ еще не существовало. Пользуется наибольшей популярностью в небольших многоквартирных домах, рассчитанных на несколько семей.

В случае избрания непосредственного способа управления собственники многоквартирного дома, подобно хозяевам индивидуального жилья, напрямую заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями. Поставщики коммунальных услуг обязаны доставлять ресурсы до установленных в доме границ ответственности (обычно проходящих в районе стены дома или «задвижки» — то есть люка), а не в квартиры.

Обслуживание жилья в случае выбора непосредственного способа управления многоквартирным домом осуществляется либо силами самих собственников, либо привлеченных на объект подрядных организаций.

В роли последних может выступать и одна управляющая компания.

Но при этом она также является лишь выполняющим работы подрядным предприятием, в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов.

В качестве преимуществ непосредственного способа управления многоквартирным домом можно выделить следующие факторы:

▪ Техническое обслуживание небольшого многоквартирного дома жильцы могут осуществлять собственными руками, что позволяет снизить расходы на коммунальные платежи.

▪  При непосредственном способе управления многоквартирным домом каждый из собственников жилья заключает договор с ресурсоснабжающей организацией и не несет ответственности за задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг управляющей организации или своих соседей3.

▪  Если все местные управляющие компании предоставляют услуги низкого качества, а собственники жилья отличаются высокой сознательностью, непосредственное управление многоквартирным домом может стать единственной панацеей улучшения качества проживания.

▪ Во многих сельских районах, где преобладает малоэтажная застройка, такой вариант является единственным способом управления многоквартирными домами, поскольку создание в подобных объектах товариществ собственников жилья экономически проблематично, а управляющих компаний  здесь не существует.

У непосредственного способа управления многоквартирным домом есть и недостатки:

▪ В домах, избравших такой вариант, не предусмотрено выполнение капитального ремонта за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ.

▪ При непосредственном способе управления между собственниками и ресурсоснабжающими организациями отсутствует посредник в лице юридического лица, способный наиболее эффективно защищать интересы жильцов.

В качестве отдельного варианта можно рассматривать способ непосредственного управления многоэтажным многоквартирным домом.

В этом случае в качестве альтернативы юридическому лицу необходимо создание домового комитета, занимающегося решением организационных проблем.

Домком привлекает на объект управляющую компанию, которая занимается только техническим обслуживанием жилья, и контролирует ее работу.

По оценкам многих экспертов, непосредственный способ управления в многоэтажном многоквартирном доме является профанацией и влечет разрушение объекта. Федеральными руководителями периодически поднимается вопрос о необходимости запрета выбирать такую форму собственникам «многоэтажек».

Как показывает практика, выбранный способ непосредственного управления в многоэтажном многоквартирном доме влечет многочисленные проблемы.

▪ В Астрахани в 2007 году местные власти стали требовать от собственников-физлиц ликвидировать аварийные деревья, а также эксплуатировать лифты, являющиеся опасными промышленными объектами.

▪  Жители 172 «многоэтажек» Георгиевска (Ставропольский край), находящихся в непосредственном управлении, не заключили договоры с местной Теплосетью. В результате кредиторская задолженность  выросла до 22 миллионов рублей, что повлекло сбои в теплоснабжении всего жилого фонда.

2. Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ)

Относится экспертами к наиболее прогрессивному способу, поскольку товарищество, будучи юридическим лицом, способно наиболее эффективно вести хозяйственную деятельность и лоббировать интересы жильцов.

В отличие от индивидуального домовладения, в многоквартирном доме, где проживают сотни или тысячи человек, непосредственный способ управления малоэффективен.

При этом ТСЖ состоит из самих собственников жилья — в отличие от сторонней управляющей организации, целью существования которой является извлечение прибыли из чужого имущества.

Наиболее распространенная разновидность способа управления многоквартирным домом при создании ТСЖ — прямое управление.

В данном случае при товариществе организуется мини-предприятие, состоящее из председателя, бухгалтера, сантехника, электрика — нескольких работников, обычно являющихся собственниками жилья.

В некоторых домах в штате товариществ числятся управляющие ТСЖ — привлеченные сторонние специалисты, деятельности которых контролируют председатель и правление.

В качестве одного из недостатков при выборе этого способа управления многоквартирным домом является высокий уровень расходов на содержание персонала.

Как показал опыт Ростова, на заработную плату работникам товарищества, организованного в типовой «пятиэтажке», тратится примерно 80% средств, собираемых с жильцов на содержание многоквартирного дома.

В некоторых случаях эта проблема решается путем создания многодомного (или квартального) товарищества, когда в одно ТСЖ объединяются сразу несколько домов, расположенных по соседству.

По данным ассоциации ТСЖ Ростовской области, экономическая состоятельность товарищества начинается с общей площади управляемых домов в 25–50 тысяч квадратных метров (площадь типовой «пятиэтажки» — около 5 тыс. кв. метров).

Квартальное товарищество позволяет сформировать собственное домоуправление (читай: мини-УК), которое при этом остается некоммерческой организацией.

Входящие в его состав многоквартирные дома сохраняют свою самостоятельность, при каждом из МКД формируется ревизионная комиссия и домовой комитет.

Факторами, сдерживающими интенсивный рост многодомных ТСЖ, являются:

  • организационные сложности;
  • контрастное техническое состояние жилищного фонда (то есть новостройка вряд ли захочет объединяться с «развалиной»).

3. Управление многоквартирным домом управляющей компанией

Данный способ также предполагает различные варианты. К наиболее прогрессивному относится передача организованным в доме товариществом части функций управления УК.

Преимущества такого варианта заключаются в возможности привлечь на объект профессиональных операторов недвижимости, располагающих более мощными финансовыми и лоббистскими возможностями, а также техническими ресурсами.

При этом само ТСЖ не закрывается, а контролирует деятельность коммерческой организации и в случае недобросовестной работы УК меняет подрядчика.

Управление многоквартирным домом управляющей компанией без предварительного создания ТСЖ рассматривается как один из регрессивных способов. К главным его недостаткам следует отнести следующие:

▪ управляющая компания является коммерческой организацией, заинтересованной не столько в сохранности чужого имущества, сколько извлечении из него прибыли;

▪ собственники без наличия в доме ТСЖ, не будучи специалистами, не способны контролировать и объективно оценивать качество работы управляющей компании, досконально разбираться в насущных потребностях многоквартирного дома, определять себестоимость выполняемых работ.

Еще одним регрессивным способом является конкурсное управление многоквартирным домом управляющей компанией. В данном случае власти назначают УК жильцам, не выбравшим форму управления МКД.

IV. Многоквартирный доходный дом как способ управления МКД

Такой вариант широко распространен мировой практикой, но практически не встречается на территории России. Представляет собой МКД, построенный для последующей сдачи квартир в аренду. Его принципиальное отличие от социального жилья в том, что здесь живут коммерческие наниматели, отличающиеся большими финансовыми возможностями и потребностями.

V. Выбор способов управления многоквартирными домами в России

Как показала практика, на выбор способа управления многоквартирным домом оказывает влияние ряд субъективных факторов: технические особенности и состояние объекта, менталитет собственников, уровень развития рыночных отношений в местной жилищной сфере. В различных городах и регионах предпочтения отдаются разным формам управления МКД, на что также во многом влияет этажность и плотность застройки.

https://www.youtube.com/watch?v=3itbngXuPqo

В большинстве регионов наибольшее количество многоквартирных домов избрало непосредственный способ управления. Но если измерять показатели не в численности строений, а в площадях, на первом месте зачастую оказываются управляющие компании.

V. Выбор способов управления многоквартирными домами в Ростове*

*По данным администрации Ростова на 2010 г.

Добавить в закладки:

RSS-лента Новости на почту

Источник: http://rostov-dom.info/2010/03/vybor-sposoba-upravleniya-mnogokvartirnym-domom/

Порядок проведения конкурса по выбору управляющей компании

Какие действия должна произвести УК, если срок управления МКД подходить к концу?

Любой многоквартирный дом должен находиться под чьим-то чутким руководством. Разумеется, жильцам требуется помощь управляющей организации, которая будет содержать в надлежащем виде общедомовое имущество. Жилищный кодекс гарантирует право собственников МКД выбирать себе управляющую компанию.

Но как именно избирается та или иная УК? Что влечет за собой это действие? Попробуем разобраться в этом сложном вопросе в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Кто управляет домом до выбора управляющей организации?

Он получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию, затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.

В это же время местное самоуправление в период 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК. В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в срок до 10 дней со дня его завершения.

Управленческая деятельность возлагается на выбранную застройщиком или органом местного управления компанию, так как не все квартиры заселены и собственников мало для ания за УК.

Основания для проведения конкурса

Первым основанием для проведения выборного конкурса является сдача многоквартирного дома в непосредственное пользование или эксплуатацию.

Когда этап строительства завершен, а собственники получили свои документы и долгожданные ключи, законом отводится определенный срок на то, чтобы жильцы выбрали способ управления.

Второе основание возникает вследствие неисполнения воли законодателя. Если в отведенный срок, равный одному месяцу, жильцами так и не будет выбран способ управления, местная администрация берет этот вопрос под контроль и помогает жильцам определиться со способом управления.

Если собственники отказались от услуг одной управляющей компании, они будут нуждаться в новом организации, обслуживающей общедомовое имущество. Таким образом, смена организации по управлению многоквартирным домом также может считаться основанием.

Регламентирующие акты

Если на собрании и конкурсе присутствуют представители органа местного самоуправления, то большая роль в регламентации проведения мероприятия отводится локальным нормативным актам. В каждом муниципальном образовании они свои, однако не противоречат основному закону.

Чтобы ознакомиться с актами именно вашего муниципального образования, вам следует зайти на сайт городской администрации.

Кроме того, при проведении конкурса важно руководствоваться статьями Жилищного Кодекса, об этом говорит его статья 161.

Правила проведения конкурса по выбору управляющей компании, принятые Постановлением Правительства № 75 от 6.02.2006 года – главный источник, в соответствии с которым и проходит вся процедура.

Заранее ознакомьтесь со всеми нюансами, прописанными в этом акте.

В последние годы законодательная система нашей страны все чаще и чаще реформируется, не обошли нововведения стороной и Жилищный кодекс. Некоторые статьи более полно раскрывают себя в ФЗ №38 от 5 апреля 2013 года. В акте говорится об изменениях, которые были внесены в Жилищный Кодекс, а также даются некоторые комментарии к статьям.

Участники

Участниками конкурса являются с одной стороны избирающие, то есть жильцы дома и орган местного самоуправления (СРО), а с другой стороны претендент или претенденты на обязательное управление всем домом.

Количество претендентов не ограничено, главное заранее ознакомить жильцов со своим участием в торгах.

Предмет конкурса

Предметом конкурса является право управления домом и общедомовым имуществом, которое будет выражено в заключении договора между сторонами на ограниченный или неограниченный срок.

Также к предмету можно отнести и денежные средства, которыми будет распоряжаться УК, предоставляя отчетность жильцам.

Предмет торга

Предметом торга является оплата деятельности УК, а также ее возможности в управлении имуществом. Так, если одна управляющая компания оценила свои услуги и работу в определенную сумму, другая может снизить планку и тем самым будет более интересна собственникам.

Как определяется победитель?

Если инициаторами конкурса являются собственники многоквартирного дома, то победитель определяется путем ания.

Конкурс может быть:

  • Открытым — избрание УК путем открытого ания прямо на собрании, голоса фиксируются в протоколе.

    Голосование проводится среди жильцов МКД, если пришло менее 2/3 от всех собственников, то результаты аннулируются.

  • Закрытым — избрание УК путем ания с помощью бюллетеней.

    После ания бюллетени сохраняются для доказательства достоверности избрания.

В обоих случаях, полученные результаты суммируются и назначается управляющая компания. Но есть одно «но».

Если сумма , отданных за победителя, все же не доходит до отметки в пятьдесят процентов, компания, набравшая большее количество , не проходит конкурс. Необходимо единогласие собственников, которое проявляется в ании, где более половины всех отданы за одного претендента.

При конкурсном отборе должны присутствовать все или больше двух третей всех собственников. При отсутствии 2/3 части всех жильцов дома конкурс не может считаться объективным и управляющая компания избираться не может.

Также необходимо, чтобы ание проходило в одном помещении. Хождение по квартирам с агитациями и сбором без проведения общего собрания – недопустимо.

Если инициатором конкурса является орган местного самоуправления, он сам назначает УК или суммирует свой голос к голосам жильцов.

Сроки выбора

УК должна быть избрана в месячный срок с момента сдачи дома в эксплуатацию. Если этого не произошло, орган самоуправления имеет право еще в течение одного месяца помогать жильцам определиться с выбором. Таким образом, вся процедура назначения управляющей компании по срокам не должна занимать больше двух месяцев.

Кто вправе инициировать тендер?

Инициировать конкурс на выбор управляющей компании для многоквартирного дома по действующему Жилищному Кодексу могут только:

  1. Жильцы, которые выбирают управляющую компанию сразу после сдачи новостройки.
  2. Орган местного самоуправления — в месячный срок в администрацию должна поступить информация об организации, обслуживающей дом. Если этого не происходит, орган местного самоуправления самостоятельно инициирует выборы управляющей компании по конкурсу.

Сама управляющая компания не имеет права призывать жильцов на собрания, устраивать встречи и заседания.

Как выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома?

К выбору управленческой компании собственникам жилья необходимо подходить критично, чтобы организация устраивала всех владельцев.

О выборе необходимо заранее предупредить всех жителей многоквартирного дома, для этого больше всего подходит вечерний обход квартир (когда все жильцы возвращаются с работ) либо информирование по телефону/смс/объявлением на входе в дом.

Согласно части 4 статьи 161 ЖК РФ орган местного самоуправления от многоквартирного домовладения в порядке, установленном Правительством РФ, проводит конкурс по отбору управляющей организации путем принятия и подсчета соответствующих заявок.

Пошаговая инструкция:

  1. Создайте инициативную группу от владельцев квартир, которая займется выбором. Например, совет дома, который будет уполномочен осуществить все операции по выбору или замене УК.
  2. Соберите информацию обо всех управляющих компаниях в городе (районе). Проанализируйте их работу путем просмотра домов, за которыми они следят, поговорите с жильцами, изучите портфолио компаний.
  3. Оформите заявку на избрание УК и отправьте ее в орган местного самоуправления, известите всех жильцов о предстоящем ании.
  4. Проведите ание среди жильцов дома, чтобы выбрать компанию.

Источник: http://lawsexp.com/juridicheskie-sovety/porjadok-provedenija-konkursa-po-vyboru.html

Адвокат-online
Добавить комментарий