Какие налоги на физическое лицо при сдаче в наем физическим лицом жилой и коммерческой недвижимости

Уплата НДС при сдаче в аренду коммерческой недвижимости

Какие налоги на физическое лицо при сдаче в наем физическим лицом жилой и коммерческой недвижимости

Физическое лицо сдает в аренду коммерческую недвижимость. Уплата НДС при сдаче в аренду коммерческой недвижимости. Особенности законодательства.

Вопрос: Физическое лицо, сдающее в аренду коммерческую недвижимость, обязано платить кроме НДФЛ ещё и НДС. Так ли это? Если это так, то каким образом физ.лицо должно выставить счет-фактуру? Или Арендатор не должен ничего возмещать из бюджета? 

Ответ: 

Да, так и на эту тему уже имеется уже достаточно обширная арбитражная практика в пользу налоговой, которая приведена в статьях ниже.

Что касается счетов-фактур, то данный вопрос суды не рассматривали, так как обязанность уплаты НДС возникает в связи с наличием облагаемой операции, а не по факту выставления счетов-фактур.

Кроме того, счета-фактуры в такой ситуации физлицо арендатору не выставляло и налог не предъявляло, а, значит, налог в такой ситуации уплачивается за счет собственных средств и права на вычет у арендатора не возникает.

Таким образом, в настоящее время вопрос о возможности выставления счетов-фактур физлицом после переквалификации его деятельности в предпринимательскую за периоды, когда он являлся физлицом без статуса ИП, с нарушением сроков выставления, остается открытым, но навряд ли налоговая будет согласна с возмещением НДС по таким счетам-фактурам, а судебной практики в этой части в настоящее время нет.

Обоснование

Налоговые последствия переквалификации налогоплательщика изфизического лица в индивидуального предпринимателя

Предмет спора: право налогоплательщика на освобождение от обязанностей уплаты НДС согласно ст. 145 НК РФ при переквалификации его деятельности инспекцией

Главный урок дела: при переквалификации на налогоплательщика распространяются не только налоговые обязанности, но и права, в том числе право на освобождение от уплаты НДС

Вопросы переквалификации деятельности или статуса налогоплательщиков все чаще появляются в материалах налоговых проверок, становятся предметом рассмотрения арбитражными судами.

Важно, что в таких случаях, пусть и не сразу, суды обращают внимание на то, что при переквалификации на налогоплательщика не только возлагаются новые обязанности.

Он наделяется и соответствующими правами, с которыми должны считаться налоговые органы. Рассмотрим в качестве примера недавнее дело, дошедшее до ВС РФ.

Обстоятельства дела

По результатам выездной налоговой проверки физического лица (далее также — предприниматель, налогоплательщик) ему доначислены НДФЛ, НДС и соответствующие пени. Кроме того, он привлечен к ответственности по п. 1 ст. 122 и п. 1 ст. 119 НК РФ.

Основанием для такого решения послужил вывод налогового органа о том, что налогоплательщик, предоставляя в течение проверяемого периода в статусе физического лицав аренду принадлежащие ему на праве собственности нежилые помещения, фактически осуществлял предпринимательскую деятельность, полученные доходы от которой подлежат налогообложению в установленном законом порядке.

Суд общей юрисдикции оставил решение налогового органа в силе.

После этого налогоплательщик представил в инспекцию уведомление об использовании права на освобождение от исполнения обязанностей плательщика НДС в соответствии со ст. 145 НК РФ за проверенный период с приложением документов, подтверждающих, что выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога не превысила в совокупности 2 млн руб. (обязательное условие освобождения).

Позже налогоплательщик зарегистрировался в качестве индивидуального предпринимателя.

Однако налоговый орган отказал заявителю в предоставлении права на освобождение. Он возложил на налогоплательщика обязанность по уплате НДС в отсутствие необходимых первичных документов, установив его доход расчетным путем.

Позиция налогового органа

У налогоплательщика отсутствовал статус ИП на момент направления уведомления в налоговый орган. Уведомление об освобождении поступило после окончания налоговой проверки, обжалования решения по ней в вышестоящий налоговый орган и судебного разбирательства.

Кроме того, предприниматель представил неполный перечень подтверждающих документов, указанных в п. 6 ст. 145 НК РФ.

Позиция налогоплательщика

При определении налоговых обязательств инспекция установила, что сумма выручки налогоплательщика за предшествующий освобождению период не превысила в совокупности 2 млн руб.

Поскольку право на освобождение от обязанности по уплате НДС главным образом обусловлено суммой полученного налогоплательщиком дохода, а последствия пропуска срока для подачи заявления на освобождение законодателем не установлены, отказ в предоставлении этого права необоснованный и незаконный.

Законодательство не предусматривает порядок реализации права на освобождение от уплаты налога в случае изменения квалификации деятельности налогоплательщика.

Не соглашаясь с переквалификацией налоговым органом сложившихся отношений и оспаривая доначисление налогов по результатам проверки, налогоплательщик не мог заявить о применении соответствующих вычетов.

Иное означало бы согласие с выводами налогового органа, что не соответствовало бы позиции предпринимателя.

Невозможность представления первичных документов имеет объективные причины: когда налогоплательщик как физическое лицо сдавал нежилые помещения в аренду, у него не было необходимости вести бухгалтерский и налоговый учет.

Однако непредставление этих документов не повлияло на возможность инспекции определить расчетным путем полученный предпринимателем доход, сумма которого за каждый квартал предшествующего освобождению периода установлена значительно ниже предусмотренной п.

4 ст. 145 НК РФ суммы ограничения.

Считая отказ налогового органа незаконным, налогоплательщик обратился в арбитражный суд (дело № А70-907/2017).

Позиция судов первой, апелляционной и кассационной инстанций

В обоснование правомерности отказа налогового органа на предоставление освобождения от уплаты НДС суд первой инстанции сослался на непредставление налогоплательщиком необходимого пакета документов, предусмотренного п. 6 ст. 145 НК РФ.

Апелляция и кассация поддержали вывод суда об обоснованности отказа налогового органа, но по иным основаниям.

Вопрос о том, что у налогоплательщика объективно не было возможности представить документы, перечисленные в п. 6 ст. 145 НК РФ, вышестоящие суды не рассматривали. Вместо этого было исследовано соблюдение налогоплательщиком заявительного порядка и его сроки.

В итоге суды пришли к выводу, что налогоплательщику обоснованно отказано в праве на освобождение, так как он не обратился с соответствующим заявлением в налоговый орган ни после проведения проверки, ни в ходе обжалования ее итогов в вышестоящем налоговом органе и суде общей юрисдикции.

Суды подтвердили, что при установленных обстоятельствах на предпринимателя распространяются не только обязанности, но и права, предусмотренные НК РФ, в том числе закрепленное ст. 145 право на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика.

Решение Верховного Суда РФ

По смыслу ст. 57 Конституции РФ, рассматриваемой во взаимосвязи с положениями ее ст. 1 (ч. 1), 19 (ч. 1 и 2) и 55 (ч.

3), федеральный законодатель при осуществлении налогового регулирования и установлении общих принципов налогообложения и сборов связан требованиями обеспечения конституционных принципов равенства, справедливости и соразмерности в сфере налоговых отношений и вместе с тем располагает достаточной свободой усмотрения при установлении конкретных налогов.

Он самостоятельно определяет параметры основных элементов налога, в том числе состав налогоплательщиков и объекты налогообложения, стоимостные и (или) количественные показатели, необходимые для определения налоговой базы, порядок исчисления налога, а также основания и порядок освобождения от налогообложения1.

Для случаев, когда о необходимости уплаты НДС лицу становится известно по результатам мероприятий налогового контроля (при изменении квалификации деятельности налогоплательщика), порядок реализации права на освобождение от налогообложения НК РФ не предусмотрен. Однако это не означает, что предприниматель не может реализовать указанное право2.

1 Определения КС РФ от 20.12.2016 № 2669-О, от 27.06.2017 № 1214-О.
2Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 по делу № А52-1669/2012 ИП Сергеева А.Ф.

Непредставление уведомления или нарушение срока его представления не влечет за собой утрату права на освобождение, что было бы несоразмерным последствием с точки зрения цели установления этого института.

То обстоятельство, что в рамках выездной проверки налоговый орган не учел п. 1 ст.

145 НК РФ при изменении квалификации деятельности налогоплательщика, не свидетельствует об утрате предпринимателем права на освобождение по результатам рассмотрения уведомления, поданного им после окончания проверки, если освобождение применялось фактически (налог не исчислялся и не предъявлялся арендаторам к уплате).

Отказ в предоставлении права на освобождение по изложенным налоговым органом основаниям может привести к тому, что инспекция взыщет налог в отсутствие экономического источника его уплаты, поскольку фактически налогоплательщик применял освобождение — не предъявлял суммы НДС к уплате в составе арендной платы. Но это не отвечает требованиям п. 1 и 5 ст. 145 НК РФ3.

С учетом того, что предприниматель на момент наступления срока для подтверждения права на освобождение не являлся плательщиком НДС, на него не распространялась обязанность по представлению документов, определенных ст. 145 НК РФ4.

3Определение СКЭС ВС РФ от 31.01.2018 по делу № А57-25507/2016 ИП Каубасова Ш.Т.
4Определение СКЭС ВС РФ от 03.07.2018 по делу № А70-907/2017 ИП Пахалкова Г.А.

Источник: https://www.glavbukh.ru/hl/278862-uplata-nds-pri-sdache-v-arendu-kommercheskoy-nedvijimosti

Как сдавать в аренду помещение и не бояться налогов?

Какие налоги на физическое лицо при сдаче в наем физическим лицом жилой и коммерческой недвижимости

Сдачу жилых (квартир) и нежилых (офисов) помещений в аренду всегда сопряжена с вопросом об уплате налогов с арендной платы.

Собственники помещений задаются вопросом о том, нужно ли платить налоги, если нужно, то в каком размере, нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и т.д. Далее мы расскажем об этих и других тонкостях сдачи помещений в аренду.

Сразу оговоримся, что речь будет идти только о ситуациях, где помещение сдается в аренду физически лицом, а не организацией, поскольку в последнем случае все правила будут сильно отличаться.

 Записаться на прием нашего юриста онлайн >>

Нужно ли платить налоги при сдаче квартиры или офиса в аренду?

Когда физическое лицо сдает помещение в аренду, оно получает за это арендную плату, которая в соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ признается доходами, и с этих доходов необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. Таким образом, Налоговый кодекс предписывает уплатить в бюджет государства 13% от всех сумм арендной платы.

Зачастую собственники помещений (арендодатели) задаются вопросом: откуда налоговая инспекция узнает, что я получаю этот доход? Источники получения сведений налоговой инспекцией могут быть разные.

Если арендная плата достаточно велика (около 50-100 тыс рублей) и ежемесячно перечисляется на банковскую карточку (да еще с указанием «арендная плата»), то соответствующая информация может быть передана в налоговую самим банком.

Заказать обратный звонок нашего юриста онлайн >>

 Если же арендная плата не столь велика или передается наличными деньгами, то о её получении налоговой инспекции, как правило, становится известно от самого арендатора.

Как правило это случается из-за ухудшения отношений с арендатором по тем или иным причинам (задержка внесения арендной платы, причинения ущерба имуществу в квартире или офисе и т.д.

) и сообщение в налоговую инспекцию о выплачиваемой арендной плате зачастую используется как рычаг давления на арендодателя.

Таким образом, чтобы не находиться в плену угроз арендатора, следует платить законно установленные налоги.

Важно: в случае выявления факта неуплаты налога, с собственника квартиры или офиса могут быть  взысканы не только суммы, которые нужно было уплатить ранее, но также пени (около 8% годовых) и штрафы (20% от неуплаченной суммы)

Записаться на прием нашего юриста онлайн >> 

Нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя?

Статьей 171 Уголовного кодекса РФ установлена уголовная ответственность за осуществление предпринимательской деятельности без регистрации, если она сопряжена с получением дохода в размере не менее чем 1 500 000 рублей. Если полученный доход ниже указанной суммы, то в соответствии со ст. 14.1 КоАП ответственность будет не уголовной, а административной (штраф в размере от 500 до 2 000 рублей).

Таким образом, следует определить, является ли сдача офиса или квартиры в аренду предпринимательской деятельностью.

К сожалению, невозможно дать однозначный ответ на этот вопрос, поскольку при рассмотрении соответствующих дел суды учитывают множество факторов и не придерживаются какой-то единой позиции, вынося решение в зависимости от конкретных обстоятельств дела.

Можно выделить следующие признаки, наличие которых, будет свидетельствовать о том, что сдача имущества в аренду может быть расценена в качестве предпринимательской деятельности:

  1. Сдача в аренду офиса, а не квартиры. В таких случаях суды, как правило, исходят из того, что офис, будучи нежилым помещением, не может быть использован в целях удовлетворения семейных или бытовых потребностей гражданина, а используется, скорее, в целях извлечения прибыли.
  2. Неоднократное перезаключение договора аренды или заключение договора аренды на очень длительный срок. В такой ситуации суды констатируют наличие упомянутого выше признака систематичности получения прибыли.
  3. Сдача помещения в аренду юридическому лицу.
  4. Покупка помещения специально для сдачи его в аренду.

В ситуациях же, когда в аренду сдается квартира в связи с отсутствием потребности в её использовании для собственного проживания, деятельность по сдачи в аренду не является предпринимательской.

Если же перечисленные выше признаки имеются, то с точки зрения закона собственник помещения обязан зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

Подчеркнем, что в таком случае, выбрав в качестве системы налогообложения упрощенную форму, индивидуальный предприниматель будет платить всего 6% налога, вместо 13%, установленных для НДФЛ.

Причем статус индивидуального предпринимателя не предполагает серьезных затрат на сдачу налоговой отчетности.

Таким образом, наиболее выгодной законной формой сдачи имущества в аренду является сдача его в аренду в качестве индивидуального предпринимателя с упрощенной системой налогообложения. Это позволит сократить налоговые издержки до 6%.

Если вам требуется юридическая консультация в связи с арендной имущества или вы столкнулись с нарушением своих права, наша юридическая компания готова предложить вам помощь команды опытных юристов!

Закажите профессиональную юридическую поддержку!

8 (812) 920-64-71

 Актуальность статьи и её соответствие законодательству подтверждены по состоянию на 01 января 2017 года.

Источник: https://imright.ru/kak-sdavat-v-arendu-zhiloe-ili-nezhiloe-pomeshhenie-i-ne-boyatsya-nalogov/

Мария Золотарева: аренда нежилых помещений в многоквартирном доме. Нюансы налогообложения

Какие налоги на физическое лицо при сдаче в наем физическим лицом жилой и коммерческой недвижимости

Практика сдачи в аренду нежилых помещений в многоквартирных жилых домах является в нашей стране обыденным явлением. И любая такая сделка связана с вопросами уплаты налогов. Но многие ли знают ответы на них?

Сколько платить налогов и когда, нужно ли обязательно регистрировать предпринимательскую деятельность? Попробуем разобраться.

Сразу же оговоримся, что условно налоги от передачи в аренду можно поделить на две группы:

  • первая – объединяет налоги, оплата которых возложена персонально на плательщика налогов и зависит от размера получаемого дохода (налог с доходов физических лиц, единый налог, непрямой налог- налог на добавленную стоимость, который включается в цену арендной платы);
  • вторая – это имущественные налоги (земельный налог, налог на недвижимость). Они уплачиваются в независимости от наличия дохода.

Отметим, что конкретный перечень налогов зависит от системы налогообложения, выбранной тем или иным физическим лицом. Представим две ситуации.

1. Собственником нежилого помещения является физическое лицо – «рядовой гражданин».

Закон разрешает в таком случае использовать нежилые помещения в многоквартирном доме, в том числе и для целей осуществления предпринимательской деятельности. Как следствие, при сдаче в аренду такого помещения, арендодателем может выступать либо физическое лицо, либо лицо, зарегистрированное как физическое лицо–предприниматель (ФЛП).

При этом, для сдачи недвижимости в аренду физическое лицо имеет право, но не обязано регистрироваться предпринимателем. Как раз этот выбор и влияет на размер и вид уплачиваемых налогов.

Если арендодателем выступает непосредственно физическое лицо, то возникает обязанность уплаты налога с доходов физических лиц (НДФЛ) в размере 18% от суммы дохода в виде арендной платы и, соответственно, 1,5% военного сбора. При этом необходимо помнить об определенных особенностях такого налогообложения:

– если арендатором выступает юридическое лицо или физическое лицо-предприниматель (ФЛП), то именно арендатор обязан начислить и уплатить в бюджет НДФЛ и военный сбор при выплате (начислении) арендной платы за недвижимое имущество, но за счет арендодателя. В ином случае физическое лицо декларирует и платит налог и сбор самостоятельно;

– сумма арендного платежа для целей определения суммы НДФЛ и военного сбора, подлежащего уплате, не должна быть ниже минимального арендного платежа, установленного органом местного самоуправления;

– в случае, если собственником недвижимости является нерезидент, то сдавать в аренду нежилое помещение напрямую ему запрещают нормы Налогового кодекса Украины (НКУ).

Так, учитывая нормы пп.170.1.3. п.170.1. ст.

170 НКУ, недвижимость, принадлежащая физическому лицу–нерезиденту может быть сдана в аренду только через ФЛП или юридическое лицо-резидента (уполномоченных лиц), которые должны выполнять представительские функции на основании письменного договора и выступают налоговым агентом, то есть лицом которое обязано начислить и уплатить налог и сбор за счет арендодателя.

2. Арендодателем является ФЛП.

В таком случае закон позволяет предпринимателям выбрать одну из двух систем налогообложения – так называемую «общую систему налогообложения» (с оплатой НДФЛ и военного сбора) либо «упрощенную» (с уплатой единого налога).

Как показывает практика, при сдаче в аренду недвижимости, с целью оптимизации размера уплачиваемых налогов, на «первый план» выходит упрощенная система налогообложения, предлагающая выбор между второй и третьей группой плательщиков единого налога. По общему правилу ФЛП – плательщик единого налога – не может предоставлять в аренду более, чем 300 кв.м. площади нежилых помещений.

Выбор упрощенной системы налогообложения и соответственной группы плательщиков единого налога, в данном случае, основывается на следующих основополагающих критериях:

– плательщики единого налога ІІ группы имеют право предоставлять в аренду нежилые помещения только плательщикам единого налога либо населению.

Сумма дохода не может превышать при этом 1,5 млн гривен за календарный год и такие плательщики не могут иметь наемных работников.

Ставка единого налога не зависит от суммы полученной арендной платы, а устанавливается органом местного самоуправления, но не может превышать 20% от минимальной заработной платы;

– плательщики единого налога ІІІ группы не имеют ограничений в выборе статуса арендаторов и не ограничены количеством наемных работников.

Но сумма дохода такого плательщика не должна превышать 5 млн гривен за календарный год.

Ставка единого налога составляет 5% от полученного дохода либо 4% (при условии, если ФЛП является дополнительно плательщиком НДС и включает НДС в размере 20% суммы арендной платы в цену аренды).

Отдельно хотелось бы обратить внимание на вопрос фактической уплаты (возмещения) коммунальных платежей арендатором. В последнее время фискальный орган выдал целый ряд налоговых консультаций, общий смысл которых свидетельствует о том, что если имеет место фактическое возмещение арендодателю-физическому лицу коммунальных услуг, то такое возмещение «рискует» быть объектом налогообложения НДФЛ.

Так, согласно письму ГФС Украины от 20.09.2017 р. № 2003/Х/99-99-13-01-02-14/ІПК в случае возмещения арендатором расходов на оплату потребленных коммунальных услуг (отопление, электрическая энергия и т.д.

) на основании заключенного договора между поставщиками услуг и физическим лицом, то такие услуги не являются доходами от осуществления предпринимательской деятельности физического лица-предпринимателя и включаются в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход физического лица в соответствии с нормами ст.164 НКУ.

Не можем сказать, что данный вывод однозначный, «взвешенное» юридическое оформление арендных отношений может свести, в данном случае, к минимуму риск претензий фискальных органов.

Теперь обратимся к вопросу уплаты имущественных налогов.

Земельный налог. В соответствии с п. 287.8 ст.287 НКУ физическое лицо – собственник нежилого помещения (его части) в многоквартирном доме является плательщиком земельного налога с даты регистрации права собственности на недвижимое имущество с учетом пропорциональной части придомовой территории.

Сумма земельного налога указывается фискальным органом в налоговом уведомлении-решении, которое направляется такому лицу по месту его регистрации. При этом, как показывает практика, сложность состоит в расчете данного земельного налога, что вызывает множество спорных вопросов.

Если же речь идет о ФЛП – плательщике единого налога, то в случае сдачи недвижимости в аренду в рамках осуществления хозяйственной деятельности, он освобождается от уплаты земельного налога в силу предписаний пп.4 п.297.1. ст.297 НКУ.

«Налог на недвижимость». Физическое лицо может являться плательщиком налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка («налог на недвижимость») в независимости от того, передана недвижимость в аренду или нет, так как плательщиками данного налога являются именно собственники данного имущества.

Ставки данного налога устанавливаются на местном уровне органом местного самоуправления и не могут быть больше чем 1,5% от размера минимальной заработной платы, установленной на 1 января текущего года (в 2017 г. – 48 грн) за 1 кв.м.базы налогообложения. Сумма налога рассчитывается фискальным органом и указывается в налоговом уведомлении-решении.

Подытоживая, напрашивается вывод: платить налоги в нашем государстве – это поистине искусство. При любых обстоятельствах, в том числе и при сдаче недвижимости в аренду, вопросы налогообложения требуют взвешенного и профессионального подхода, чтобы искусство не стало «головной болью» для плательщика налогов.

Мария Золотарева, руководитель практики налогового и таможенного права АО «Вдовичен и партнеры», адвокат, к.ю.н.

Источник: https://news.finance.ua/ru/news/-/415065/mariya-zolotareva-arenda-nezhilyh-pomeshhenij-v-mnogokvartirnom-dome-nyuansy-nalogooblozheniya

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Какие налоги на физическое лицо при сдаче в наем физическим лицом жилой и коммерческой недвижимости

В прошлом году мы фиксировали рост спроса на самые разные активы арендного бизнеса с приемлемой стоимостью входного билета – от помещений в коворкингах до стрит-ритейла в новых жилых районах. Фаворитом спроса стали апартаменты.

Но при сдаче апартаментов в аренду существуют налоговые нюансы, над которыми стоит задуматься.

Какую же схему налогообложения лучше выбрать? Тип и величина налога зависит от того, в каком статусе сдает свой актив владелец – как физическое лицо или как индивидуальный предприниматель (ИП).

Однако с 1 января 2019 г. вступили в силу законодательные ограничения на сдачу в аренду нежилых помещений, к которым относятся и апартаменты. Теперь для получения легального дохода от аренды придется получить статус ИП либо заключить договор с управляющей компанией.

В противном случае возможно наложение штрафа и доначисление НДС за весь установленный период аренды.

Постоянный доход от аренды нежилых помещений будет расцениваться налоговиками как предпринимательская деятельность, при которой физлицо обязано регистрироваться в статусе ИП.

В свою очередь владелец апартаментов, сдающий их как ИП, может выбрать один из трех форматов налогообложения.

Общая система налогообложения (ОСН). Этот формат налогообложения наименее популярен среди владельцев недвижимости из-за высокой налоговой нагрузки и обязанности вести затейливый налоговый учет.

Доходы ИП, работающего по ОСН, как и доходы физлица, облагаются 13%-ным НДФЛ. Кроме того, предприниматель обязан:

– вести книгу учета доходов и расходов по специальной форме;

– готовить для налоговой декларацию 4-НДФЛ с момента появления доходов от аренды;

– уплачивать авансовые платежи в соответствии с налоговыми уведомлениями;

– если доход меняется более чем на 50%, владелец актива должен уведомить об этом налоговую и она пересчитает авансовые платежи на новый отчетный период;

– по итогам года ИП должен подготовить и сдать декларацию по фактическим доходам по форме 3-НДФЛ – сделать это нужно не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим годом.

Помимо этого, на общей системе предприниматель обязан уплачивать НДС (распространяется на апартаменты, но не жилье). При этом отчитываться по НДС ему придется ежеквартально. Применение ОСН предусматривает и налог на имущество физических лиц.

Кроме того, любой индивидуальный предприниматель не должен забывать про страховые взносы на обязательное пенсионное страхование и обязательное медицинское страхование.

Если вышеописанные манипуляции с документами доставляют много забот, то индивидуальный предприниматель может перейти на упрощенную систему налогообложения (УСН). Этот формат удобен для тех владельцев апартаментов, чей доход в масштабах года не переваливает за 150 млн руб. То есть для владельца даже нескольких активов этот формат налогообложения будет вполне доступен.

УСН предполагает освобождение ИП от следующих видов налоговых обязательств:

– НФДЛ (кроме ряда исключений);

– налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности);

Однако УСН бывает двух типов. Первый – УСН «Доходы». Этот тип налогооблажения предполагает, что ИП оплачивает налог в 6% со всех полученных доходов, независимо от того, сколько он потратил. Второй тип – УСН «Доходы минус расходы». В этом случае ИП оплачивает налог в 15% с суммы, составляющей разницу между доходами и расходами.

Чтобы определиться, какой формат подходит именно вам, стоит заранее проанализировать объем возможных расходов от сдачи актива в аренду. Если расходы составляют более 60%, то актуальнее использовать формат «Доходы минус расходы».

Важный момент упрощенной системы налогообложения – можно уменьшить доход на уплаченные страховые взносы за «себя» в полном размере и на 50%, если у бизнеса есть наемные сотрудники.

Приведем пример. Некий владелец апартаментов г-н Иванов в 2018 г. применял УСН «Доходы» по ставке 6%. От сдачи в аренду жилья он получил доход 960 000 руб. Сумма налога составит 57 600 руб.

(960 000 × 6%). Сумма фиксированного взноса на 2018 г. установлена в размере 32 385 руб. (ПФР + ФФОМС). Дополнительный взнос (1% от дохода, превышающего 300 000 руб.) составит 6600 руб.

(960 000 – 300 000) * 1%).

Если фиксированный и дополнительный взносы оплатить в срок до 31 декабря, их можно вычесть из суммы налога. При этом ИП без сотрудников могут вычитать взносы в полном объеме без каких-либо ограничений.

В итоге сумма, которую придется заплатить, вычитается так: 57 600 – 32 385 – 6 600 = 18 615 руб.

Напомним, в 2019 г. увеличивается размер обязательных страховых взносов. В ПФР за себя платить придется 29 354 руб., в ФФОМС – 6 884 руб. Таким образом, обязательные страховые взносы составят 36 238 руб.

Патентная система налогообложения (ПСН) предусматривает налог в 6% от вмененного дохода. То есть уровень налога зависит не от фактического дохода собственника, а от неких средних значений – гипотетический доход определяется нормативными актами того или иного региона.

Например, в столице потенциальный доход от аренды жилья зависит от локации и площади объекта и может составлять от 250 000 до 10 млн руб. в год. Рассчитать стоимость патента просто – если потенциальный доход от сдачи вашей квартиры в аренду по средневзвешенным данным составляет те же самые 960 000 руб., налог будет равен 57 600 руб.

Патент приобретается на срок от месяца до года и по окончании срока действия должен быть прологнирован. Стоимость патента, увы, нельзя уменьшить на уплаченные страховые взносы. Но хорошая новость в том, что на патенте не нужно сдавать отчетность.

В случае применения этой налоговой схемы наш г-н Иванов приобретает годовой патент стоимостью 57 600 + оплачивает обязательные страховые взносы в ПФР и ФФОМС в размере 36238 руб. Итого получается 93 838 руб.

Наиболее выигрышным кажется формат УСН «Доходы», но все не так однозначно. Нельзя забывать, что в случае применения ПСН вмененный доход напрямую будет зависеть от локации актива, его площади и т. д.

И если апартаменты потенциально можно сдать дороже среднестатистических значений, по которым рассчитывается патент, этот формат налогообложения может оказаться выгоднее.

Поэтому каждая ситуация индивидуальна и требует отдельных расчетов.

В случае ПСН предприниматель также освобождается от НДФЛ. Нет здесь и налога на имущество, за небольшими исключениями. Нет и НДС.

Однозначного ответа на вопрос, какой же формат налогообложения использовать, не существует. Скорее всего, вам придется выбирать между УСН и ПСН, а дальше все будет зависеть от конкретных переменных: локации, качества актива, площади помещения и спроса на апартаменты.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2019/01/18/791792-nalogi-vladeltsam-apartamentov

Адвокат-online
Добавить комментарий