Какие риски могут возникнуть у меня при покупке авто в кредит с завышенной стоимостью для банка?

Отвечаем на самые распространённые вопросы об автокредите

Какие риски могут возникнуть у меня при покупке авто в кредит с завышенной стоимостью для банка?

Что нужно знать об автокредитовании? Как действовать, если у банка отобрали лицензию? Об этом и многом другом мы расскажем вам в материале ниже.

Для начала необходимо разобраться со спецификой основных терминов. Итак, автокредит — целевой кредит на покупку автомобиля, который становится залогом по этому кредиту.

Средние ставки по автокредитам обычно ниже, чем по потребительским займам, которые выдаются для общих потребностей, без какого — либо целевого назначения. Запрошенную клиентом сумму банк перечисляет ему на расчетный счет либо выдает наличными.

Заемщик, как правило, имеет полную свободу в распоряжении этими средствами. Приобретенное в последствии транспортное средство не находится в залоге у банка.

 Ряд банков работают по правительственной программе субсидирования автокредитов. В ней участвует более сотни кредитных организаций, стоимость автомобиля не должна превышать 1,45 млн рублей, а масса — 3,5 тонн. Главное условие — он должен быть произведен на территории России, то есть это могут быть машины как отечественных марок, так и западных, но российской сборки. 

Государство по таким кредитам субсидирует 2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ, значение которой в настоящий момент приравнено к ключевой ставке(с 26.03.2018 – 7,25%) . Следует учесть, что многие автосалоны не принимают банковские карты к оплате.

Оплата осуществляется либо наличными, либо путем банковского перевода со счета покупателя на счет компании (с комиссией за перевод или без нее в зависимости от банка).

Такая ситуация объясняется тем, что автосалоны не готовы платить комиссии за эквайринг (приём к оплате платёжных карт в качестве средства оплаты товара, работ, услуг). Ведь чем дороже покупка, тем большую сумму придется заплатить салону банку-эквайеру.

Воможность оплаты покупки картой необходимо уточнить в автосалоне или ознакомиться соСсписоком автосалонов, принимающих банковские карты к оплате на сайте или у оператора выбранного Вами банка. 

Решили оформить автокредит? 

1. Сравните условия автокредита и потребительского кредитования в разных банках: 

Обращайте внимание на:

 – величину процентной ставки,

 – необходимость имущественного страхования автомобиля (АвтоКАСКО),

 – добровольность страхования жизни автовладельца, 

 — условия оформления автомобиля в залог,

 – возможность приобретения автомобиля на вторичном рынке. 

 Рассмотрим преимущества потребительского кредита:

1.    Можно взять деньги на машину, а сэкономленную сумму потратить для себя на иные важные и нужные вещи (мебель, техника, ремонт квартиры и т.д.).

2.     Вас не ограничивают выбором марки, модели. Покупка возможна в любом автосалоне, на авторынке или у частного лица. Покупка у частного лица позволит приобрести машину по более выгодной цене.

3.    Не нужно брать обязательную страховку. Обязательное страхование КАСКО в потребительском займе отсутствует, а значит — нет необходимости переплачивать.

4.    Нет залогового обеспечения. Автомобиль находится в личном распоряжении. Вы можете в любой момент его продать или подарить.

Преимущества автокредита:

1.    Низкие процентные ставки по сравнению с потребительским кредитом. Они зависят от первоначального взноса. Чем выше  первоначальный взнос тем меньше кредитная ставка.

2.     Возможность поучаствовать в акциях. Автосалоны часто готовы создать более выгодные условия для покупки у них транспортного средства.

3.    Оперативность. Можно выбрать экспресс-кредитование и получить желаемую машину буквально за один день.

4.    Существуют программы государственной поддержки, которые работают при оформлении авто займа.

Недостатки потребительского займа и автокредита:

1.     Высокие процентные ставки по потребительского кредиту в сравнении с автокредитом, придется переплачивать.

2.      Для получения автокредита зачастую необходимо иметь некоторую сумму, которую банк потребует внести в качестве первоначального взноса.

3.     Без оформления обязательного страхования КАСКО на условиях банка автокредит не выдадут. В среднем, к установленной сумме платежа стоит прибавить 10-15% от стоимости транспортного средства. Страховку нужно покупать ежегодно.

4.      От первого до последнего дня автокредита приобретенный автомобиль не принадлежит в полной степени покупателю, находится в залоге. Если накопилась большая задолженность, банк может забрать машину через суд.

5.     Самые выгодные программы по автокредитованию распространяются лишь на определенные модели (маленький выбор автомобильного ряда).

Но не следует делать свой выбор, основываясь только на выгодной процентной ставке. Следует отталкиваться от нужной вам модели машины, и по ней искать самые выгодные из существующих в разных банках условия. Автомобиль эксплуатируется вами не один год!

2. Используйте возможности снижения стоимости автокредита:

 — сокращайте срок кредитования,  дело в том, что что проценты, обозначенные в договоре, начисляются не на первоначально взятую вами сумму в долг, а на ту, которую вам осталось выплатить.

Сокращая срок кредитования, осуществляя частично досрочное погашение кредита, вы меньше тратите средств на погашение процентов . Соглашаться на уменьшение суммы следует при отсутствии моратория на число частично досрочных процедур.

Так действовать можно хоть каждый месяц. Чем выше величина взноса, тем меньше будут израсходованы деньги семьи.

 — увеличивайте размер первоначального взноса. Помните: на стоимость автокредита влияют марка, модель, год выпуска автомобиля, возраст заемщика, а также согласие на страхование автомобиля. 

Перед получением автокредита: 

1. Сравните автокредит с потребительским кредитом. 

Помните основные параметры сравнения: процентная ставка, участие в программах господдержки, возможность приобрести подержанный автомобиль, необходимость оформления страховки, оформление автомобиля в залог. 

Основные условия автокредитования:

·        по автокредиту, как правило, ставки ниже, чем по потребительскому кредиту;

·        автокредит можно оформить с государственным субсидированием части процентной ставки;

·        при автокредите требуется первоначальный взнос. За редким исключением предоставляется без первоначального взноса, суть состоит в том, что заявитель получает кредит на самый минимальный период с более высокой процентной ставкой.

·        автокредит нельзя получить при покупке поддержанных автомобилей, выпущенных ранее определенного года (различаются условия кредитования в разных банках);

·        при автокредите, как правило, необходимо оформить страховку КАСКО, отказ от страхования влечет отказ в выдачи кредита или повышение процентной ставки, согласно условиям кредитования банка.

·        автомобиль находится в залоге у банка, если используется автокредит.

2. Изучите условия и возможности участия в программе государственной поддержки автокредитования. 

Существует четыре льготные программы: первый автомобиль, семейный автомобиль, социальный работник, льготный автокредит с господдержкой. 

По программам первый и семейный автомобиль можно получить скидку на покупку автомобиля в размере 10%. По всем программам предоставляется субсидирование части процентной ставки в размере 6,7%. Стоимость автомобиля, попадающего под программы господдержки, до 1 млн 450 тыс. руб.  Срок кредитования—не более трех лет. 

Когда взяли автокредит: 

1. Следите за графиком погашения кредита и не допускайте просрочки. При появлении затруднений по погашению автокредита сразу обратитесь в банк. Помните, что не своевременное погашение обязательного ежемесячного платежа влечет начисление пени и штрафов.

2. Используйте возможности досрочного погашения автокредита, что позволит снизить общую стоимость кредита.

3. При угоне машины продолжайте регулярно оплачивать автокредит.

Даже если вы владельцы КАСКО, после угона автомобиля нельзя полностью полагаться на компенсацию страховой компании, нужно продолжать платить по кредиту.

Ведь в большинстве случаев страховые компании выплачивают компенсации не по факту возбуждения уголовного дела об угоне, а только после его закрытия или приостановления по истечении двух месяцев.

https://www.youtube.com/watch?v=NbHTXOASwbs

Соответственно банк, не получив ежемесячных платежей и компенсации от страховой компании, начисляет пени и штрафы в обычном штатном порядке, возмещать которые придется только вам. А если принятие решения о компенсации растянется на длительный период, то величина неустойки может оказаться огромной.

Если автомобиль угнан или уничтожен в ДТП важно помнить:

1. Что обязанность погашать кредит сохранится,  даже если автомобиль угонят или он будет полностью уничтожен в результате ДТП.

2.  Если действует договор КАСКО, то нужно собрать все необходимые документы для урегулирования страхового случая.

При угоне:

 — написать заявление в полицию об угоне (обязательно возьмите уведомление о принятие этого заявления);

 — в случае изъятия полицией ключей и документов от автомобиля – возьмите справку на их изъятие;

 — после обращения в полицию владельцу угнанного автомобиля необходимо сообщить в страховую компанию, оформлявшую полис КАСКО, и сообщить об угоне. Представитель страховой компании должен проинструктировать автовладельца по дальнейшим действиям;

 — написать заявление об угоне залогового авто в страховую компанию  авто, вместе с заявлением предоставить уведомление о принятии заявления в полиции, справку об изъятии документов и ключей, полис КАСКО, водительские права.

При уничтожении в ДТП:

 — после получения всех документов в ГАИ, нужно срочно обращаться в страховую компанию и сообщать об аварии. При этом все справки и иные документы передаются сотрудникам страховщика.

При этом нужно продолжать регулярно исполнять все обязательства по автокредиту.

Следует обращать внимание, что выплата по страхованию может не покрыть всю сумму кредита, так как рассчитывается исходя из рыночной стоимости, а не от стоимости покупки автомобиля (кроме GAP страхования, то есть страхования с гарантией сохранения стоимости).

3. Поскольку владельцем машины при автокредите до момента его полного погашения является непосредственно кредитная организация, а не заемщик, то и компенсация за угон, ДТП авто перечисляется на счет банка.

При этом средства, перечисленные страховой компанией, в первую очередь идут на погашение займа и процентов по ссуде, а уже, если после их оплаты останется определенная сумма, тогда она будет перечислена владельцу угнанной машины.

Если автомобиль не была застрахована и вовсе, владельцам не придется рассчитывать даже на эту компенсацию, и более того — потребуется погашать займ самостоятельно и дальше

4. После урегулирования страхового случая нужно взять в банке справку о полном погашении кредита, чтобы избежать возможных неприятностей.

Если, в период действия кредитного договора у банка отозвали лицензию, важно помнить о следующем:

1. При отзыве лицензии у банка с заемщика не снимается обязанность возвращать автокредит.

2. Право истребовать автокредит переходит к Агентству по страхованию вкладов (АСВ), которое может передать данное право требовать погашение кредита другому банку.

3. На сайте АСВ www.asv.org.ru или по телефону горячей линии необходимо узнать, на какой счет или в какой банк нужно погашать автокредит. Если не погашать кредит, то будут начисляться штрафы и пени в соответствии с договором автокредитования.

4. Необходимо регулярно уточнять информацию о том, не изменился ли банк, который получил право требовать погашение автокредита.

Предлагаем вам пройти тест и узнать, насколько вы разбираетесь в кредитовании!


Полезные адреса для обращений: Управление Роспотребнадзора по Алтайскому краю 656056 г. Барнаул, ул. Максима Горького, 28.

Информационно-справочная телефонная линия «Горячая линия» территориального органа Роспотребнадзора в Алтайском крае +7 (3852) 66-54-27 Центральный банк РФ интернет-приемная https://www.cbr.ru/Reception Тел.

: +7 (495) 771-91-00, 8 800 250-40-72 Отделение по Алтайскому краю Сибирского главного управления ЦБ РФ 656015 г. Барнаул, ул. Молодежная, 38. 

Источник: https://katun24.ru/news/356711

Покупка квартиры. Разбираемся вместе с экономистом и риелтором

Какие риски могут возникнуть у меня при покупке авто в кредит с завышенной стоимостью для банка?

Надежда Грошева — доктор экономических наук, декан Сибирско-американского факультета ИГУ. Входит в Общественный совет при Министерстве экономического развития Иркутской области.

Является руководителем исследовательских проектов по развитию цифровой экономики.

Имеет 15 лет опыта преподавательской работы, 20 лет — в финансовой сфере (главное финансовое управление Иркутской области, эксперт в проектах IMF, аудитор, аналитик в сфере государственно-частного партнерства).

При покупке квартиры надо определиться по нескольким ключевым вопросам:

  • Это покупка для себя (для жизни) или инвестиция (сохранение и прирост вложенной суммы).
  • Если инвестиция, то вы хотите: а) сохранить деньги, б) заработать на аренде (сразу скажу – вариант нерентабельный), в) заработать на росте цены (при перепродаже в срок менее трех лет или более трех лет). При сравнении недвижимости и того же депозита – депозит надежнее и не требует постоянных дополнительных вложений в виде налога на имущество, взносов в фонд капремонта и прироста платежей за вывоз мусора.
  • Вы хотите купить квартиру или апартаменты.
  • У вас есть свои средства или планируется ипотека.
  • Вам нужно вторичное жилье (покупка у другого физического лица уже сданного объекта) или первичное жилье (у застройщика по «старым правилам» или по «новым правилам»).

Все эти вопросы определяют специфику выбора объекта и структурирования сделки, объем рисков, налоговую нагрузку и доходность проекта.

Апартаменты vs квартира

Несмотря на красивое название апартаменты – это не жилое, а коммерческое помещение. На него не распространяется ряд обязательных строительных требований (инсоляция, например, или требования к инфраструктуре), в нем не так просто зарегистрироваться.

Стартовая цена на апартаменты, как правило, ниже. Прирост цен на них зачастую выше, чем на жилые помещения. Хотя спрос зависит от города. В Иркутске два больших проекта со строительством апартаментов просто «не взлетели» – не оказалось спроса.

Расчет на арендаторов – крупные компании, которые будут снимать апартаменты для своих приезжих сотрудников, не оправдался – дешевле и проще снимать гостиницу.

Учитывая сезонность спроса, сдача апартаментов в аренду в Иркутске перекроет только операционные расходы – налоги (которые при покупке апартаментов заметно больше) и коммуналку.

 Итак: если вы хотите «жилье для жизни» – апартаменты не ваш вариант.

Подводные камни аренды

Если вы планируете сдавать квартиру, то у вас также возникает ряд рисков и обязательств. Прежде всего, если срок аренды выше 11 месяцев, договор надо регистрировать в Росреестре, и обязательно уплачивать НДФЛ с арендных доходов.

И даже если вы это сделали – есть риск что соседи, недовольные вашими жильцами, пожалуются на проживание незарегистрированных лиц, управляющая компания может пересчитать коммунальные платежи в большую сторону, а жильцы просто перестать платить.

Возвращаем налог при покупке квартиры

При покупке объекта важный вопрос – НДФЛ. Есть понятие «имущественный налоговый вычет» – это возможность вернуть уплаченный НДФЛ при покупке квартиры. Вернуть больше, чем вы уплатили, не получится. Также не облагается НДФЛ прибыль при перепродаже квартиры. Все зависит от срока владения квартирой: от момента ее регистрации в Росреесте, а не от покупки долевки.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — основной вид прямых налогов. Исчисляется в процентах от совокупного дохода физических лиц за вычетом документально подтверждённых расходов, в соответствии с действующим законодательством.

В первом случае НДФЛ вернут, если вы первый раз обратились с данным заявлением. Лимит возврата – 13% от двух миллионов рублей, эти два миллиона должны быть фактически потрачены.

При ипотеке сумма лимита увеличивается до 13% с трех миллионов рублей. Таким образом, 260 тысяч рублей плюс 13% от процентов можно вернуть.

Важное уточнение – НДФЛ возвращается только с процентов, а не со всей суммы платежа банку.

От чего зависит ставка по ипотеке

Если мы говорим о процентах, то важна фактическая ставка по ипотеке. Она еще называется «эффективная процентная ставка». Банки обязаны при заключении договора выделить эту фактическую ставку, которая может отличаться в большую сторону от номинальной. Эта ставка зависит от ряда параметров.

Прежде всего, если застройщик взял в банке проектное финансирование, то банку выгодно «разменять» его на ипотеку, и в таком случае ставка по ипотеке будет меньше. Чем более проблемное жилье – тем выше ставка. Самые выгодные ставки – но не факт, что самые интересные объекты – можно найти на domclick.

ru и дом.рф.

Процентная ставка напрямую зависит от ключевой ставки Центрального банка России – если она снижается (что происходит сейчас), то есть основания ожидать и снижение ставок по ипотеке.

Если у вас уже есть ипотека – немного подождите, скоро появятся предложения от других банков по ее рефинансированию. Это банковская услуга, позволяющая взять новый кредит, чтобы погасить кредит, который уже есть.

Рефинансируют кредит, чтобы сэкономить — снизить ежемесячные выплаты или срок кредита.

Есть ли смысл брать ипотеку?

Многие боятся брать ипотеку – длинные кредиты, и стараются как можно скорее ее выплатить. Это ошибочно – как правило, по ипотеке вы платите аннуитетные (равные) платежи, которые с каждым годом обесцениваются из-за инфляции. Экономически выгодно выбрать более длинный срок и меньший платеж (см. таблицу). С учетом инфляции реальная стоимость платежа снижается.

Естественно, прирост цены на квартиру должен покрывать проценты по ипотеке – иначе вы процентами отдадите больше, чем выиграете при перепродаже. Самый простой тест на необходимость брать ипотеку: сколько денег у вас останется после ежемесячных расчетов по кредитам? Если более двух прожиточных минимумов, то смысл есть. Если меньше – то нет.

В Иркутске прожиточный минимум для работающего населения за 2 квартал 2019 года составляет 11 229 рублей.

С помощью ипотечного калькулятора считаем: допустим, стоимость покупаемой квартиры в новостройке 3 000 000 рублей, первоначальный взнос 1 000 000, срок кредита – 10 лет.

При кредите в 2 000 000, минимальная зарплата при которой его дадут в Сбербанке 40 619 рублей. При этом за вычетом платежей по кредиту останется чуть больше прожиточного минимума. Реально ваш доход должен быть как минимум 47 тысяч рублей.

Эскроу-счета при покупке квартиры

Во втором квартале 2019 года резко возрос спрос на первичное жилье, что вызвало рост цен. Некоторые застройщики прямо говорили: «покупаете до 1 июля – дадим скидку». Это было связано со вступлением в силу новых правил продажи квартир за счет «долевого участия в строительстве».

Теперь девелоперы не могут получить деньги дольщиков напрямую. Эти средства для новых объектов будут храниться на специальных эскроу-счетах.

То есть, если вы покупаете квартиру за свой счет, то ваши деньги будут лежать в банке до сдачи объекта. Такая схема не выгода девелоперу, у него возрастает процентная нагрузка, закладываемая в стоимость квадратного метра.

Очевидно, что квартиры «по новым правилам» будут дороже квартир «по старым правилам».

Такой механизм продиктован заботой о покупателях квартир, но фактически устранит с рынка небольшие компании и приведет к удорожанию квартир.

Это не первая «заботливая мера», которая удорожает квадраты – создание компенсационного фонда долевого строительства (о котором, по результатам опросов, более 90% потенциальных дольщиков даже не знает) вызвало прирост цен – застройщики компенсируют отчисления в фонд.

Надо понимать, что некоторые застройщики, чтобы избежать попадания своих объектов под новый закон, поспешно продали квартиры своим дочерним компаниям, и дальше такие квартиры будут продаваться по договорам уже либо переуступки, либо как вторичное жилье (ряд государственных гарантий на такие сделки не распространяется). Чтобы понять уровень риска конкретной сделки, нужно прежде всего посмотреть – регистрируется она в Россреестре или нет. Если сделка подлежит регистрации – она менее рискованая. Если ее не регистрируют «до момента сдачи дома» – то риски возрастают во много раз.

Практические советы от эксперта

Евгения Наумова, ведущий консультант риэлторской компании «Ритм города», студентка САФ ИГУ:
– Выбор и приобретение объекта недвижимости для большинства является одним из наиболее важных и капиталоемких финансовых решений, и потому требует основательной подготовки, определенного уровня грамотности со стороны покупателя. Но, так как сама по себе покупка, как правило, происходит раз в несколько лет, если не десятилетий, человеку бывает сложно определить ключевые критерии выбора объекта, а также порядок действий.  

Естественно, одним из ключевых критериев выбора является цена. Важно помнить, что имеет большое значение не цена объекта сама по себе, но соотношение цена-качество, то есть объем ценных показателей, приобретаемых покупателем за установленную цену. Второй фактор – совокупная стоимость владения, то есть соотношение цены на объект и текущих затрат на его содержание.

Иногда более дорогой «умный дом» экономит коммунальные расходы. Например, при разнице в стоимости объекта в 200 000 рублей и ежемесячной экономии на коммуналке в 2500 рублей (то есть 30 000 в год), при учете альтернативных вложений в депозит под 7% годовых – экономия на коммуналке за 10 лет превысит накопленные проценты.

Разберем подробнее. У вас есть два варианта: более дорогая квартира и экономия на коммуналке или более дешевая, и экономию кладем в банк. Депозит по ставке 7% годовых даст прирост за 10 лет в 193 тысячи рублей (с учетом сложных процентов).

То есть, если бы вы купили квартиру на 200 тысяч дешевле, а положили деньги на депозит, то через 10 лет у вас было бы на 193 тысячи рублей больше.

А если квартира стоит на 200 тысяч рублей дороже, но вы экономите коммуналку, то за 10 лет вы сэкономите 300 тысяч.

Показатели различны для первичной и вторичной недвижимости. Для вторичного жилья к разряду наиболее значимых характеристик объекта относится, к примеру, год постройки здания и его текущее состояние. В домах более ранней постройки зачастую могут быть проблемы с водопроводом, газопроводом и электропроводкой. Всё это, несомненно, усложнит жизнь покупателю – будущему жильцу.

Для первичной недвижимости более значимыми будут такие факторы, как репутация застройщика, качество других сданных объектов. Эти данные покупатель может запросить в Стройнадзоре. Важно также обращать внимание на срок сдачи рассматриваемого объекта, если речь идет не о готовом здании.

Для обеих категорий также важно положение объекта: инфраструктура – дороги, маршруты общественного транспорта, муниципальные организации (школы, больницы); район, отдалённость от центра города или других значимых для покупателя локаций.

В процессе выбора объекта также немаловажно обратить внимание на сопровождающую документацию, особенно в случае самостоятельного ведения сделки. Наиболее удобным и информативным документом по вторичной недвижимости является выписка из ЕГРН.

Она позволяет определить наличие арестов (под которыми невозможно передать права собственности), долгов по коммунальным и налоговым платежам, ипотеке (которые нужно будет загасить до покупки), наличие несовершеннолетних собственников (которое подразумевает оповещение о сделке органов опеки).

Выписка помогает быстро и достаточно полно определить сложность сделки, объём потенциальных проблем.

Что принесет большую доходность и какие есть риски.

15 отзывов

С первичной недвижимостью все несколько сложнее: справку из ЕГРН на нее заказать невозможно.

Доступно только два документа: справки от застройщика, подтверждающие отсутствие долгов по объекту, а также согласие застройщика на переуступку прав собственности.

Во избежание возможных негативных последствий, возникающих от недостатка информации, специалисты советуют использовать расчеты через аккредитивы, «безопасные расчёты» в банках.

Даже если квартира уже выбрана, документальные вопросы решены, и покупателю требуются кредитные средства, не стоит идти в ближайший банк. Рекомендуется сначала запросить расчёты в нескольких кредитных организациях, так как банки зачастую имеют различные программы, позволяющие разным категориям граждан получить более выгодные условия кредитования.

При расчетах сотрудники банков учитывают эти программы, так что сравнение позволит выбрать наиболее выгодный вариант.

Перед тем, как обращаться в банки, лучше убедиться, что минимизированы факты, повышающие риск отказа или завышенной ставки кредита: плохая кредитная история, отсутствие работы и стажа, трудовой книжки, административные претензии и судимости.

В целом, процесс покупки недвижимости может быть весьма непростым, его осложняет взаимодействие с государственными инстанциями, второй стороной сделки. Многие покупают квартиры самостоятельно, детально изучив вопрос, но, заранее зная о сложностях сделки, можно обращаться к специалистам.

Источник: https://www.irk.ru/news/articles/20190821/flat/

Мошеннические схемы вокруг оценки квартиры

Какие риски могут возникнуть у меня при покупке авто в кредит с завышенной стоимостью для банка?

В последнее время участились случаи завышения оценки квартир при выдаче ипотечных кредитов — такое мнение высказал генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка на десятом международном форуме «Большой консалтинг 12».

«Мы в этом убедились, когда Федеральная регистрационная служба собрала данные о сделках с жильем. Мы получили доступ в тестовом режиме и по некоторым регионам проверили те закладные, которые у нас на балансе.

Видно, что цены по этим сделкам выше, чем в тех, где ипотека не используется», — сказал Александр Семеняка.

По субъективным оценкам участников рынка,

количество ипотечных кредитов в России, которые были выданы на завышенную цену квартиры, составляет менее 1%.

«Одно дело, когда цена сделки отличается на 20% от среднерыночной по аналогичным объектам, и совсем другое — когда в несколько раз. На преднамеренное завышение цены идут недобросовестные оценочные компании, которые вступают в сговор с покупателями.

Агентством было выявлено несколько таких случаев. В основном это происходит, когда первичный кредитор некачественно осуществляет андеррайтинг и не контролирует объективную цену объектов недвижимости», — пояснила «Газете.

Ru» исполнительный директор АИЖК по инновациям Марина Малайчик.

Оценочная стоимость квартиры является неким ориентиром для банка при выдачи ипотеки. Если оценочная стоимость выше цены квартиры, кредит выдадут исходя из цены сделки, о которой уже договорились покупатель и продавец. Если квартиру оценили дешевле, тогда банк будет пересматривать сумму кредита. «Для нас важно, чтобы стоимость объекта не была завышена.

Поэтому мы на каждой сделке контролируем, чтобы цена соответствовала рынку. Если заемщик не сможет платить по кредиту, то ему, возможно, придется делать дисконт, чтобы быстрее продать залог. Следовательно, размер кредита должен быть меньше рыночной стоимости залога», — считает директор департамента ипотечного кредитования Номос-банка Сергей Арзянцев.

Зачастую завышение стоимости объекта происходит из-за сговора покупателя и оценщика. Заемщик, получая большую сумму кредита, может использовать разницу в цене для других нужд — например, для ремонта.

Правда, в этой схеме сомнительна выгода продавца квартиры.

Если он указывает в договоре купли-продажи большую цену, он будет платить большую сумму налога (при условии, что квартира в собственности более 3 лет).

Как рассказали «Газете.Ru» в одном из московских банков,

чаще всего заемщик просит оценочную компанию завысить стоимость квартиры, если ему не хватает денег на первый взнос.

Допустим, квартира стоит 1 млн рублей, требование банка — внести 20% от стоимости квартиры, то есть 200 тыс. рублей. А у покупателя есть только 100 тыс. Тогда он отдает продавцу 100 тыс., оформляет кредит на большую сумму, закладывая туда в том числе свой долг перед продавцом. Однако обычно такие завышения не превышают 10-15%.

При этом, как рассказал источник, банк не может проконтролировать, какую именно сумму отдал покупатель продавцу. Тогда как для банка размер первоначального взноса является показателем платежеспособности клиента. Чем больший первый взнос скопил клиент, тем исправнее он будет погашать кредит и тем меньше вероятность дефолта.

Как утверждают участники рынка, случаи завышения цены были до 2008 года. Сейчас банки значительно ужесточили контроль над оценщиками. Как правило, при каждом банке есть аккредитованные компании, которые занимаются оценкой квартир. Заемщик имеет право предоставить в банк оценочный альбом любой другой независимой компании.

«Однако если стоимость объекта недвижимости будет завышена, банк может не согласиться с результатами такой оценки, что может повлиять на условия выдачи кредита.

Сейчас, наоборот, мы сталкиваемся с таким явлением, когда оценочные компании занижают стоимость объекта недвижимости по сравнению с его рыночной стоимостью», — пояснил «Газете.

Ru» директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий.

По мнению Александра Семеняки, чтобы полностью исключить случаи завышения цены, оценку предмета залога должен заказывать кредитор, а не заемщик. Сейчас по такой схеме работает банк ВТБ 24.

«После кризиса 2008 года мы перешли на схему, при которой банк самостоятельно заказывает оценку независимого оценщика. Реализовав данную схему, мы решили сразу две ключевые задачи.

Во-первых, повысили качество оценки за счет минимизации рисков сговора заемщика и оценочной компании, а также реализовав возможность предъявления претензий к оценщику (т.к. в данном случае банк является стороной по договору о проведении оценки).

Во-вторых, понизили общую стоимость оценочных услуг за счет формирования привлекательного оптового заказа», — рассказали «Газете. Ru» в банке ВТБ 24.

По мнению некоторых участников рынка, завышение стоимости квартиры при оформлении ипотечного кредитования связано не только с мошенничеством. «Большинство оценщиков добросовестно выполняют свои обязанности, разница между оценочной и рыночной стоимостью, как правило, минимальная.

Цена, которую выставляют оценщики, может быть выше, потому что они не ориентируются на нижний предел цены. Они анализируют стоимость объектов, которые выставлены на продажу.

Но они не располагают информацией, по какой цене объекты реально продаются. Тем более, многие собственники завышают цены», — рассказала «Газете.Ru» начальник отдела офиса «Добрынинское» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Анна Шушкова.

Например, покупатель присматривает типовую однокомнатную квартиру в девятиэтажном доме, площадью 30-33 кв.м. в районе метро «Первомайская». В базе компании «ИНКОМ-недвижимость» таких квартир 36, минимальная цена — 4,7 млн рублей., максимальная — 6,9 млн рублей. При этом квартир до 5 млн рублей всего 6.

«Когда покупатель ищет квартиру, он прежде всего просматривает наиболее бюджетные варианты, адекватные по соотношению цена/качество. Соответственно, такие объекты в первую очередь уходят с рынка. В результате, оценщикам приходится ориентироваться на квартиры по большей цене.

Отсюда может возникнуть завышенная оценка», — поясняет Анна Шушкова.

По мнению директора аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ» Александра Пыпина, основной причиной завышения стоимости квартиры является то, что при меньшей оценочной стоимости банк ориентируется на нее и выдает и меньшую сумму кредита.

«При таком раскладе заемщик недостающие деньги вынужден вносить за квартиру из своего кармана, что часто приводит к срыву сделки, для подготовки которой стороны уже потратили огромные усилия.

Поэтому некоторые оценщики, что бы не ставить в неловкое положение покупателя и банк, с которым они обычно долгосрочно сотрудничают, могут поинтересоваться о предполагаемой сторонами цене квартиры и принять ее в своей работе как один из множества ориентиров.

Поскольку речь идет о рыночных сделках, когда покупатель кровно заинтересован купить квартиру как можно дешевле, то в подавляющем большинстве случаев оценочная стоимость оказывается выше предполагаемой к сделке, а «подгонка», если и вдруг и происходит, то в пределах 1%-3% от стоимости, что находится в пределах погрешности оценки», — рассказал Александр Пыпин.

Источник: https://www.gazeta.ru/realty/2012/06/29_a_4650813.shtml

Как получить автокредит: личный опыт

Какие риски могут возникнуть у меня при покупке авто в кредит с завышенной стоимостью для банка?

Новый автомобиль – мечта многих. Однако вряд ли найдется большое количество покупателей, которые смогут достать нужную сумму на понравившуюся машину без займов. И тогда встает вопрос кредитования. О том, как получить автокредит и какие «подводные камни» вас ждут, рассказали эксперты.

Где оформить автокредит, или Вас понесут на руках

Когда встал вопрос о покупке машины в кредит, я пришла к выводу, что автокредитование – это как раз то, что нужно. Процентная ставка в среднем вдвое ниже, чем на обычные потребительские кредиты, да и получить его проще, поскольку автомобиль, по правилам, остается в залоге у банка.

Подать заявку на автокредит можно в банке или в автосалоне. Во втором случае вы будете иметь дело с консультантами, которые работают на территории автосалонов, но представляют интересы сразу нескольких банков. Они помогают оформить вашу заявку  и рассылают ее веером в банки (обычно сотрудничающих с конкретным автосалоном банков бывает от 5 до 15).

Я обошла три автосалона. В каждом картина повторялась один в один: меня встречал менеджер по продажам,  первым делом предлагал посмотреть автомобили, которые есть в наличии, ворковал, расспрашивал, советовал.

  Всерьез переговоры начинались только тогда, когда я, посидев в новеньких автомобилях, была уже «такая, как надо».

Но тут быстро выяснялось, что машин нужного цвета в нужной комплектации нет, и я отправлялась в следующий салон, отказавшись рассматривать другие варианты.

Когда в третьем по счету автосалоне дело дошло до автокредитования, меня провели в отдел, где все было примерно так, как в банке: пять специалистов, разделенные полупрозрачными стеклянными перегородками, уже оформляли кредитные анкеты для других клиентов. Их руководитель вполголоса растолковывал плюсы и минусы предложений покупателю, которому автокредит был уже одобрен несколькими банками сразу.

Почему автокредит и какие документы потребуются

Девушка-менеджер быстро оформила заявку на кредит, задавая стандартные вопросы: место работы, доход в месяц, сумма, которую комфортно платить в месяц, имена и телефоны ближайших родственников, которые могут подтвердить сказанное, телефон непосредственного руководителя. Что касается документов, их понадобилось совсем мало.

«Сегодня для оформления автокредита уже не требуется большой пакет документов, – говорит заместитель директора по региональному и международному развитию Европейской Юридической Службы Александр Куликов. – Многие банки при оценке платежеспособности клиентов запрашивают только заполненую анкету по форме банка с данными клиента и требуют паспорт и права.

Исходя из этого, банки принимают решение – положительное или отрицательное.

Но если у клиента имеется полный комплект документов (справки с работы с подтвержденным официальным доходом, документы о собственности на жилье или движимое имущество), то эти факты будут свидетельствовать в пользу клиента и, соответственно, увеличат шанс получить автокредит под наименьшую процентную ставку».

По словам Александра Куликова, выгода автокредита, прежде всего, в низкой ставке, ведь, как правило, ставка по автокредиту значительно ниже, чем по потребительскому.

 Также существует множество программ в связке автодилер-банк-страховая компания, когда клиенту реально дешевле и выгоднее приобрести автомобиль в кредит, чем платить за нее наличные средства.

Кроме того, можно купить в кредит не только машину, но и приобрести страховые полисы КАСКО и автозапчасти на приобретаемый автомобиль в кредит.

Как поясняет управляющий директор ПАО «ПлюсБанк» Андрей Третьяков, проценты минимальные, прежде всего, потому, что риски невозврата автокредита ниже, что повышает доходность банка по сравнению, например, с потребительским кредитом.

Автокредиты считаются менее рискованными, поскольку деньги получает не заемщик, а автосалон, присутствует залог автотранспортного средства.

Кроме того, зачастую часть ставки компенсируется производителем автомашин или государством в рамках целевых программ.

Что кроется за внешней привлекательностью автокредитования

Всего час ожидания, и положительный ответ от пяти банков для меня получен. И вот тут-то выясняется много дополнительных обстоятельств.

 Во-первых, по требованию банков, вы должны дополнительно поставить качественную сигнализацию и механическое противоугонное средство.

Конечно, сразу, то есть, по ценам того автосалона, который продает автомобиль (примерно в полтора-два раза выше средних цен по рынку).

Во-вторых, обязательным условием оказалось сохранение гарантии на автомобиль, то есть, вы берете на себя обязанность обслуживать автомобиль строго в гарантийных мастерских, цены в которых оставляют желать лучшего. А иначе процентная ставка по кредиту сразу меняется.

Наконец, обязательным условием является оформление страхового полиса КАСКО. Если вы делаете его от дочерней страховой компании банка, то это обойдется вам в копеечку. В моем случае получилось 80 тысяч рублей в год, и так на все годы, пока кредит не будет погашен.

Если нет, то процент сразу подпрыгивает и условия кредитования начинают стремительно приближаться к обычному потребительскому – то есть уже не 6% годовых, а 10-12%. При этом не стоит забывать, что при наступлении страхового случая деньги получит банк, а не вы.

«КАСКО, несмотря на добровольный вид страхования, в большинстве случаев при оформлении автокредита является обязательным по требованию банка, так как приобретаемый автомобиль будет являться предметом залога и должен быть обеспечен при любых обстоятельствах», – говорит директор по продажам финансовых услуг ГК «АвтоСпецЦентр» Дмитрий Белов.

«Страхование и ставка по кредиту, к сожалению, связаны как сообщающиеся сосуды, – говорит Андрей Третьяков. – Банк не имеет права заставлять заемщика страховаться. Однако банк вправе предложить в таком случае более высокую ставку, поскольку у него появляются определенные сомнения, что данный заемщик вернет кредит в случае, если с автомобилем или заемщиком что-то произойдет».

По словам эксперта, риски покупателя состоят в том, что автомобиль находится в залоге, и продать его без согласия банка не получится. Кроме того, выплата процентов по кредиту с текущим уровнем ставок все же существенно увеличивает стоимость транспортного средства, если сравнивать с покупкой за собственные деньги, но это – плата за обладание желаемой машиной здесь и сейчас.

В моем случае эта плата оказалась слишком высокой. Относительно бюджетный автомобиль, который я собиралась приобрести, в результате всех накруток вырос в цене на треть, и это произошло еще до того, как я начала выплачивать проценты за кредит. Поэтому от автокредита я отказалась, решив поступить иначе.

Вот что говорит владелец финансового сайта Финяшка.ру Кирилл Дутов: «Скажу не только, как финансовый аналитик, но и как бывший сотрудник федеральной страховой компании. У автокредитования есть ряд ощутимых минусов.

Среди них обязательное оформление полиса КАСКО;  высокая средняя процентная ставка; жесткие требования к заемщикам; длительная процедура оформления и отсутствие возможности заложить транспорт для получения кредита. Но самый главный минус, по моему мнению, это сам кредит на транспорт. Вы берете деньги под высокий процент на постоянно дешевеющий пассив.

Пользоваться таким способом можно только в том случае, если выгода от автотранспорта больше, чем издержки и переплата банку».

Кому это выгодно, или Парадигма жизни в долг

Тем не менее, автокредиты берут достаточно активно. Согласно данным бюро кредитных историй «Эквифакс», в 2017 году в России было выдано 655 тысяч автокредитов общим объемом 421 миллиард рублей.

По сравнению с 2016 годом, число договоров на покупку автомобиля в кредит увеличилось на 42,5%. Объемы кредитования выросли по сравнению с 2016 годом на 52,5 %.

Средняя сумма выдаваемого кредита растет второй год подряд и в 2017 году составила 642 тысячи рублей, средний срок кредита 40 месяцев (3,3 года). Основными потребителями этого продукта являются граждане в возрасте от 30 до 39 лет.

Кроме традиционного автокредита, при котором долг погашается в течение всего срока равными ежемесячными платежами, все большей популярностью пользуются автокредиты по программе buy-back, с остаточным платежом.

Они отличаются тем, что ежемесячные суммы, необходимые для погашения кредита и процентов,  в первые три года очень низкие (в среднем не более 15-17 тыс. в месяц, при покупке автомобиля стоимостью около 1 млн рублей). Но зато по истечении этих трех лет вы имеете остаточный платеж в размере около 400 тысяч.

Его нужно погасить сразу или вернуть автомобиль в автосалон, который продаст его и расплатится с банком.

Вот что говорит о своем опыте заместитель главного редактора интернет-издания «Лента.ру» Роман Уколов: «Изначально эта программа понравилась мне своими маленькими ежемесячными платежами. Да, безусловно, в конце остается большой кусок долга.

Но всё-таки этот кусок у тебя будет через три года, а это значит, что в течение этих трёх лет, если у тебя возникает какая-то финансовая возможность, ты всегда можешь уменьшить свой долг, выплатив часть заранее.

Беря такой кредит, люди рассчитывают либо погасить его постепенно частями, либо решают, что в любом случае будут сдавать свой автомобиль по истечении трехлетнего периода, чтобы купить новый автомобиль на тех же условиях», – рассказывает он.

«Это такая парадигма жизни в долг. Но тот, кто привык так жить, не рассматривает кредиты, как какое-то существенное обременение. Для меня, например, это уже совсем не проблема.

В принципе, если человек не планирует выплачивать кредит полностью, то такой автокредит можно расценивать, как форму долгосрочной аренды автомобиля. Единственный минус – это фактическая переплата, которая заложена в любом кредите. Но такой расклад в сегодняшних условиях меня устраивает.

Я знаю, что не останусь без машины. Если не расплачусь, то сдам автомобиль, и снова оформлю кредит на тех же условиях», – говорит Роман Уколов.

Познай Дзен с нами на нас в Telegram

Источник: https://mir24.tv/articles/16294959/kak-poluchit-avtokredit-lichnyi-opyt

Адвокат-online
Добавить комментарий