Какие в настоящий момент времени существуют варианты залога недвижимости?

Продажа квартиры из-под залога – блоги риэлторов | ЦИАН

Какие в настоящий момент времени существуют варианты залога недвижимости?

В условиях нестабильной экономики многие собственники ипотечной недвижимости в ужасе осознали, что не могут выплачивать ипотечный кредит. Не переживайте, если вы не можете выплачивать ипотеку – это не “конец света”.

Наиболее распространенными причинами продажи квартиры из-под залога являются:

– улучшение жилищных условий собственника (который решил купить квартиру лучше, чем та, за которую выплачивает ипотеку);

 – развод (супругам нужно поделить между собой ипотечную квартиру);

 – невозможность платить по принятым на себя обязательствам.

Всех людей, которые хотят продать свою квартиру из-под залога, профессионалы рынка делят на два типа: позитивно настроенные и негативно настроенные.

– Позитивно настроенные заемщики, как правило, достигают своих целей, если все условия задачи расписаны, идет взаимодействие со всеми участниками процесса (банк, заемщик, риэлтор, покупатель).

– Негативно настроенных продавцов. К сожалению, данный тип продавцов на сегодняшний день большинство. Их можно охарактеризовать как лиц, желающих добиться реализации предмета залога на своих условиях и по своему усмотрению.

Причем мотивацией могут быть как сложившиеся тяжелые обстоятельства, так и получение прибыли. Огромную роль играет состояние рынка недвижимости. Особенно трудно всем участникам сделки работать на падающем рынке.

В зоне риска по дефолтам в настоящее время находятся валютные кредиты.

Чтобы начать процедуру, необходимо:

– получить разрешение от банка, а также выяснить, если у банка заградительные комиссии для подобных случаев;

– узнать, кто является держателем закладной на данный момент времени, т.к. закладную могли перепродать;

– проконсультироваться с риэлтором или ипотечным брокером, которые смогут помочь и проконсультировать по вопросу продажи, рассказать про динамику рынка, время экспозиции подобных объектов, потребительские предпочтения покупателей, ценовые ориентиры данных объектов недвижимости.

Самое главное, если у вас идут большие просрочки не надо избегать общения с банковскими сотрудниками. Наоборот, если вы не можете платить по вашему ипотечному кредиту, в первую очередь надо обратиться в банк. Т.к. банк может дать вам «каникулы» и предложить более лояльные условия. Так же можно зафиксировать сумму долга на время продажи вашей недвижимости.

Существует несколько традиционных схем продаж квартир из-под залога.

1) Без перевода залога на нового собственника

Вариант 1. Покупатель с прямыми деньгами.

В день проведения сделки покупатель помещает всю сумму средств на расчетный счет заемщика (можно открыть счет в этом банке и перечислить деньги), банк списывает ссудную задолженность, подписывается договор купли-продажи, банк выдает заявление на снятие обременения, документы, включая закладную, заявление от продавца о снятии обременения, сдаются на регистрацию в УФРС.

Как результат покупатель получает квартиру без обременения. При такой схеме покупатель нервничает из-за того, что все его финансовые средства переданы продавцу до регистрации договора. Срок регистрации: погашение ипотеки – 3 дня, регистрация сделки в Москве 2 недели в Московской области 1 месяц.

Страховкой для покупателя в таком случае выступает составление предварительного договора купли-продажи или заключение целевого договора займа, обязательное получение расписки от продавца о полученной сумме денежных средств. При помещении остатка собственных средств продавца в арендованную банковскую ячейку необходима доверенность на брокера для исключения форс-мажорных обстоятельств.

Вариант 2. Покупатель не хочет заранее вносить денежные средства на расчетный счет продавца.

Тогда ход сделки предполагает помещение денег в две банковские ячейки, в одну из которых закладываются сумма долга (обычно её закладывают на сотрудника банка), достаточные для полного досрочного погашения долга покупателя на дату окончания договора аренды, а также дополнительные средства по платежам из расчета в среднем 45 суток, заявление о полном досрочном погашении (без указания точной суммы и даты погашения), доверенность на сотрудника банка на право внесения средств на счет. Условия доступа: предъявление копии зарегистрированного договора купли продажи или выписки из ЕГРП. Во вторую ячейку закладывается разница между суммой долга и продаваемой стоимостью объекта для расчетов с продавцом. Условия доступа: оригинал зарегистрированного договора из УФРС. После этих процедур идет подписание договора купли-продажи, банк выдает закладную без отметок о полном досрочном погашении, письмо от банка на согласие снятия обременения при условии обязательной последующей регистрации договора на имя покупателя без указания причин снятия обременения. Далее документы передаются в УФРС, идет регистрация.

2) С переводом залога на нового собственника

Арендуется также одна или две ячейки. Закладываются средства для продавца и средства для банка. Подписывается договор, получается согласие банка на переход права собственности с сохранением обременения, регистрируется договор купли продажи, обременение остается.

После внесения денег на счет продавца происходит списание денежных средств, после чего банк выдает закладную, заявление о снятии обременения, заявление от продавца и покупателя. Еще раз документы сдаются на регистрацию в УФРС.

В результате покупатель получает чистые документы.

3) С кредитными средствами другого банка

Такая схема предполагает наложение второго обременения на существующий объект после подписания договора купли-продажи, после чего второй кредитор перечисляет деньги первичному кредитору, который снимает первое обременение. Данная схема взаимодействия в настоящее время еще “сырая”, но тем не менее применяется.

Многие считают, что оформляя ипотеку объект нельзя продать и объект принадлежит банку. Это заблуждение. Как видите, есть схемы подобных сделок, которые с каждым годом становятся более отработанными, как для банков, так и для других участников рынка.

Источник: https://www.cian.ru/blogs-prodazha-kvartiry-iz-pod-zaloga-233959/

Особенности оформления залога движимого имущества в проектном финансировании

Какие в настоящий момент времени существуют варианты залога недвижимости?

В практике банков, особенно в проектном финансировании, часто возникают ситуации, когда необходимо принять в залог движимое имущество, которое еще не смонтировано и не учтено в качестве основных средств. Кроме того, одним из видов обеспечения может быть залог имущества, право собственности на которое на момент заключения договора залога к залогодателю не перешло.

Одним из существенных условий договора залога является описание имущества, передаваемого в залог, которое должно содержать все его индивидуальные характеристики, позволяющие: а) соблюсти существенные условия договора залога, касающиеся описания предмета залога, и исключить впоследствии возникновение споров между залогодателем и залогодателем об имуществе, которое является предметом залога; б) обратить взыскание на предмет залога (выявить и идентифицировать заложенное имущество судебным приставом-исполнителем).

В проектном финансировании за счет кредитных средств заемщиком приобретается большое количество позиций движимого имущества.

Как правило, это технологические линии, представляющие собой сложное оборудование из различных компонентов, поставка и монтаж которого осуществляется поэтапно.

Таким образом, после выдачи транша на приобретение оборудования банки заинтересованы в минимизации рисков, связанных с отсутствием обеспечения до момента заключения договора залога смонтированного оборудования.

Учитывая жесткие требования российского залогового законодательства и консервативную судебную практику, необходимо уделить особое внимание проработке вопросов, касающихся способов передачи в залог оборудования на этапах, когда оно еще не является объектом основных средств либо право собственности на которое еще к залогодателю не перешло. В данной статье будут рассмотрены подходы к заключению таких договоров залога, которые можно комбинировать в зависимости от особенностей финансируемого проекта.

Залог оборудования, находящегося в монтаже

Принятие в залог такого имущества предполагает, что право собственности на него уже перешло к залогодателю, но не принято на баланс в качестве основных средств.

Оборудование, требующее монтажа, учитывается на счете 07 «Оборудование к установке»1.

При заключении договора залога возникают трудности различного характера, связанные с первичным осмотром, идентификацией и должным описанием имущества.

Первичный осмотр может быть затруднен или вообще неосуществим, если поставленное оборудование на момент заключения договора залога находится в упаковочных местах (ящиках).

Данное обстоятельство не позволяет установить индивидуализирующие признаки входящего в состав оборудования компонентов, указанные на шильде (заводской номер /серийный номер / артикул и др.).

Таким образом, установить с достоверностью наличие имущества (при невозможности вскрытия упаковки), а также проверить его работоспособность не получится.

Указанные выше риски остается принять и постараться максимально их минимизировать. Например, упаковочные места могут иметь свою идентификацию (номера).

В таком случае необходимо сопоставить эти данные с информацией, содержащейся в представленных документах на имущество (например, транспортных накладных и/или таможенных документах), и использовать ее при описании оборудования в договоре залога.

В своей практике с залоговым имуществом банки с учетом сложившейся судебной практики в качестве основных характеристик помимо непосредственно названия и описания каждой позиции в договоре залога указывают следующую информацию: инвентарный номер, заводской и/или серийный номер, артикул (при наличии), год выпуска, наименование и страну-изготовителя. В качестве дополнительного описания возможно указание реквизитов правоустанавливающих документов (договоров купли-продажи, поставки и т.п.).

Оборудование, учитываемое на счете 07, инвентарного номера не имеет. При первичном осмотре необходимо выявить все возможные идентификаторы каждой позиции (заводские, серийные номера) и указать их в акте первичного осмотра.

При описании имущества источниками информации помимо правоустанавливающих документов может быть техническая документация (технические паспорта, инструкции), выписка со счета 07 «Оборудование к установке», документы об оплате имущества.

Следует обратить внимание, что при наличии спора суд при принятии решения будет анализировать описание предмета залога в договоре залога, а также представленные залогодержателем иные доказательства, свидетельствующие о соответствии описания предмета залога его существующим характеристикам.

В частности, в Определении Верховного суда РФ от 17.11.

2016 № 304-ЭС15-17531 (3) было отмечено, что при разрешении спора об установлении залогового старшинства и решении вопроса о тождественности имущества, заложенного разным кредиторам, суду необходимо было изучить представленные залогодателем документы, а именно: отчеты по основным средствам залогодателя, из которых следует, что иного аналогичного оборудования, которое бы не было заложено банку, у должника не было; отчет об оценке рыночной стоимости оборудования, в котором для описания одного и того же предмета используются как заводские, так и инвентарные номера.

При этом следует принять во внимание, что, если в собственности залогодателя имеется аналогичное/однородное имущество, которое в залог не передается (например, закуплено за свой счет или за счет кредитных средств другого банка), при обращении взыскания на имущество может возникнуть спор о предмете залога, если в договоре залога отсутствует точная идентификации каждой позиции (например, по заводским номерам).

Малоэффективной представляется регистрация уведомления о залоге такого движимого имущества в порядке, установленном ст. 339.1 Гражданского кодекса РФ и главой ХХ.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате.

При возможности выявления заводских номеров оборудования они должны быть указаны в уведомлении в качестве идентификатора закладываемого имущества.

Если же такой информации нет, внесение сведений в реестр уведомлений о залоге движимого имущества без указания идентификатора может привести к возможным спорам с другими залогодержателями относительно приоритетности залога, если такое имущество будет передано в залог и идентифицировано путем указания иных сведений.

Стоит также обратить внимание на то, что в соответствии со ст.

488 Гражданского кодекса РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанностей по оплате товара.

Таким образом, если оплата оборудования залогодателем произведена не в полном объеме, есть риск признания договора залога, заключаемого с банком, договором последующего залога.

При этом отсутствие записи о залоге в пользу продавца в реестре уведомлений о залоге движимого имущества не снимает данный риск, поскольку в соответствии со ст. 339.

1 Гражданского кодекса РФ залогодержатель в отношениях с третьими лицами вправе ссылаться на принадлежащее ему право залога только с момента совершения записи об учете залога, за исключением случаев, если третье лицо знало или должно было знать о существовании залога ранее этого.

Учитывая, что банк выдавал кредит на покупку соответствующего оборудования, очевидно, он должен был быть информирован обо всех условиях договоров купли-продажи, что, свою очередь, предполагает знание банка о неполной оплате имущества и существовании залога.

Для снятия указанного выше риска (который характерен и для залога оконченного монтажом оборудования) в кредитном соглашении рекомендуется предусмотреть обязательные условия о том, что все договоры поставки оборудования, предусматривающие рассрочку платежа, должны содержать условие о невозникновении залога в пользу продавца.

Необходимо также отметить возможную юридическую гибель предмета залога. С одной стороны, в соответствии с пп. 1 п. 2 ст.

345 Гражданского кодекса РФ независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считается находящимся в залоге новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества.

С другой стороны, из судебной практики применения данной нормы однозначно не следует, что залог распространяется на созданное имущество «автоматом».

При этом содержит неопределенность пп. 3 п. 1 ст.

352 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 Гражданского кодекса РФ.

Каким правом должен воспользоваться залогодатель, если в указанной выше норме прямо указано, что согласия сторон договора залога на распространение залога на образованное имущество не требуется?

Таким образом, лучший способ минимизации данного риска — своевременное заключение дополнений к договорам залога, уточняющих состав находящегося в залоге имущества.

При этом необходимо принять во внимание, что имущество, ставшее составной частью объекта недвижимости, утрачивает свою самостоятельность и не может быть отдельным предметом залога (проблематика отнесения движимого имущества к элементам объекта недвижимости требует самостоятельного разбора и не относится к теме настоящей статьи).

Залог оборудования, приобретаемого в будущем

Договор залога приобретаемого в будущем движимого имущества отличается от обычного договора залога тем, что на момент заключения такого договора право собственности на передаваемое в залог имущество залогодателю не принадлежит. Данный вид залога предусмотрен в п. 2 ст. 336 Гражданского кодекса РФ. При этом в соответствии с п. 2 ст. 341 Гражданского кодекса РФ право залога на такое имущество возникает с момента его приобретения.

Заключение такого договора залога может быть условием предоставления транша по кредитной линии на оплату соответствующего оборудования.

Однако при описании предмета залога банк ограничен данными, содержащимися в соответствующих контрактах/договорах купли-продажи имущества, которые, как правило, не содержат всей необходимой информации для идентификации предмета залога (описание поставляемого имущества может содержать только требования к комплектации и основным характеристикам).

В момент постановки оборудования в качестве основных средств на баланс залогодателя описание каждой позиции может существенно отличаться от поименованного в договоре залога, заключенного в отношении будущего имущества.

В условиях кредитного соглашения и договора залога необходимо предусмотреть обязательство по заключению дополнения к договору залога с целью должной идентификации предмета залога (с указанием всех перечисленных выше идентификационных признаков имущества).

Обязанность по заключению такого дополнения можно обусловить фактом принятия имущества на баланс залогодателя в качестве основных средств.

Если же предполагается длительный этап монтажа и ввода в эксплуатацию данного оборудования, в качестве дополнительного обязательства можно предусмотреть заключение договора залога, который описан в п. 1 настоящей статьи.

Договор залога прав (требований) по договору поставки оборудования

Договор залога прав по соответствующим договорам поставки может выступать в качестве дополнительного способа обеспечения обязательств.

Залогом движимого имущества его можно называть весьма условно (и юридически неверно), поскольку предметом такого договора залога является право требования к продавцу о поставке соответствующего оборудования.

Такой вид обеспечения распространен в лизинговых операциях, когда кредит предоставляется лизинговой компании на покупку имущества, предназначенного для передачи в лизинг.

Залог прав по договору поставки оборудования возникает в дату заключения договора залога. Разумеется, такой вид обеспечения актуален и действует до момента исполнения продавцом своих обязанностей по поставке соответствующего оборудования залогодателю.

В данной ситуации необходимо понимать, что предмет залога — это лишь право требовать предоставления имущества, а также иных платежей по договору, которые причитаются покупателю (например, неустойки, возмещения убытков).

Таким образом, само имущество залогом не обременяется, а при возникновении оснований для обращения взыскания залогодержатель, получив такое право, лишь становится на место приобретателя оборудования.

Если же имеются проблемы с исполнением платежных обязательств по кредитному соглашению, высока вероятность, что во взаимоотношениях с контрагентом по договору поставки оборудования тоже не все может быть гладко.

Например, если предположить, что полученные заемщиком деньги не дошли до поставщика, то в данном случае у поставщика и не возникло обязанности по поставке оборудования.

Таким образом, договор залога права требования по договору поставки оборудования будет оставаться актуальным до момента передачи оборудования залогодателю и может «сработать» лишь в случае должного исполнения заемщиком своих обязательств перед продавцом.

Залог всего или части имущества залогодателя

Источник: https://bosfera.ru/bo/osobennosti-oformleniya-zaloga-dvizhimogo-imushchestva-v-proektnom-finansirovanii

Кредиты под залог недвижимости: варианты и их особенности

Какие в настоящий момент времени существуют варианты залога недвижимости?

Адвокат Олег Сухов рассказывает о подробностях финансовых сделок специально для читателей IRN.RU

Недвижимость является, пожалуй, самым ликвидным видом имущества, которое с превеликой охотой берут в залог все коммерческие банки. Ну, почти все.

Несмотря на потрясения и кризисы, «недвижимость всегда в цене», а цена эта с каждым годом увеличивается. Потому люди все чаще и чаще закладывают недвижимость, чтобы получить деньги для решения своих проблем.

Какие виды займов существуют в сегменте кредитования под залог недвижимых объектов и о чем следует помнить, отдавая их банку?

Коммерческие банки выдают деньги под залог недвижимости всего по трем видам кредитов: ипотечному, потребительскому и для бизнеса. В каждом банке кредиты имеют собственное название, но суть их не меняется.

Ипотека
Первым по популярности идет ипотечный кредит. Миллионы российских семей в настоящее время пытаются улучшить жилищные условия или хотя бы получить крышу над головой. Конечно, Конституция РФ дает каждому гражданину право на жилье, но не гарантирует его предоставление.

Поэтому россияне получают квартиры и дома самыми разными способами, среди которых наиболее популярным (но далеко не самым простым, кстати) является ипотека. Что такое ипотека? Говоря понятным языком, это кредит под залог жилого помещения: дома и квартиры.

Жилье в России стоит дорого, и далеко не все могут вот так просто прийти к риелтору, застройщику или хозяину недвижимости и, небрежно выложив пачки наличных на стол, сказать: «Покупаю!».

Следовательно, ипотека является выходом для тысяч семей. Различают два ее вида. Первый – кредит под залог приобретаемой недвижимости. В этом случае банк требует с заемщика первоначальный взнос.

Размер его (взноса, понятно) рассчитывается в процентах от стоимости покупаемого объекта и обычно составляет от 10% до 30%.

Здесь все зависит от банка, его программы кредитования, а также индивидуальных условий сделки: итоговой цены кредита, срока выплаты, ликвидности залога, возможности заемщика предоставить справку о доходах и т.д.

Второй вариант ипотеки – это ссуда на покупку дома или квартиры под залог уже имеющейся недвижимости. Тоже довольно популярный вид кредита. Им пользуются семьи, которые не хотят делать первоначальный взнос и предпочитают получить разом всю сумму.

Обычно в этом случае стоимость залога намного превосходит размер кредита.

Например, жители города Железнодорожный Московской области Андрей и Лариса Адигамовы (имена и фамилии изменены) заложили в банке элитную трехкомнатную квартиру, доставшуюся по наследству Андрею, а также трехкомнатную квартиру родителей Ларисы, после чего взяли ссуду на приобретение самой дешевой пятикомнатной двухъярусной квартиры в только что построенном доме. Оформив право собственности на новое жилье, они также отдали его банку в залог и тут же сняли обременение с жилья родителей Ларисы.

Андрей вносил деньги аккуратно, а потому через три года кредитор пошел навстречу Адигамовым и разрешил им продать под своим контролем трехкомнатную квартиру, направив вырученные от продажи деньги на погашение ипотеки.

Так и сделали. Закрыть после этого остаток кредита для Адигамовых было, как говорится, делом техники: Андрей работал на севере вахтовым методом, а Лариса специалистом ИТ в крупной иностранной компании. Денег у них хватало.

Потребительский кредит
Следующий вид кредита под залог недвижимости – потребительский.

В жизни приходится платить и в горе и в радости. Свадьбы, похороны, обучение в институте, дорогостояще лечение – все требует денег. Но, имея на руках только справку о доходах с места работы, среднестатистическому гражданину трудно получить в кредит нужную ему сумму.

Поэтому потребительская ссуда под залог недвижимости устойчиво держит второе место после ипотеки по популярности среди населения. Однако всегда необходимо помнить: проценты по «потребу» (банковский сленг. – IRN.

RU) выше, чем по ипотеке, а срок пользования деньгами – короче.

Объектом залога может быть любое ликвидное помещение. Даже нежилое. Например, житель Подольска Александр Соловьев (имя и фамилия изменены) взял в одном из федеральных банков потребительский кредит на сумму 300 000 руб. на пять лет под залог гаража. Полученные деньги он потратил на свадьбу сына, купил молодоженам мебель и оплатил годовую учебу дочери в университете.

Для бизнеса
И, наконец, кредит под залог недвижимости для бизнеса.

Юридические лица и предприниматели почти всегда нуждаются в свободных средствах для покрытия текущих расходов, уплаты налогов, расчетов с поставщиками или для расширения бизнеса. И чтобы не изымать деньги из оборота, предприниматели берут кредиты или, что гораздо чаще, открывают в банке кредитную линию, предоставляя в залог объекты жилой и нежилой недвижимости.

Например, глава одной московской торгово-закупочной компании Андрей Козин (имя и фамилия изменены) только в 2013 г. оформил шесть кредитов под залог уже имеющейся в его распоряжении и приобретаемой недвижимости.

Занимаясь оптовыми продажами, Андрей решил также развивать и розничный бизнес, а потому на кредитные средства приобрел семь нежилых помещений под продовольственные магазины.

По словам предпринимателя, так как он более восьми лет обслуживается только в одном банке, то последний, зная историю бизнеса, предоставил его компании кредиты по льготной программе и лояльно отнесся к бизнес-плану. К минусам же сделки Козин отнес тот факт, что теперь его деятельность зависит от банка, который полностью в курсе всех дел в его фирме. Чем-то приходится жертвовать.

Условия выдачи кредитов
Первый момент, о котором нужно знать, заключается в том, что банк всегда заставит потенциального заемщика оценить недвижимость в компании, которая сотрудничает по данному направлению с кредитной организацией. Расходы по оценке имущества понесет клиент, а не кредитор. Это следует помнить.

Следующий момент – страхование имущества. Недвижимость, являющаяся предметом залога, всегда подлежит страхованию. Расходы по страховке также несет клиент. Обычно кредитная организация требует заключить договор комплексного страхования.

Как правило, заемщик страхует три вида рисков: утраты жизни и потери трудоспособности (при ипотеке), повреждение объекта недвижимости, а также утраты права собственности на объект (так называемое титульное страхование).

В среднем по России взнос по комбинированному договору составляет что-то около 0,5 – 1,6% от непогашенной суммы кредита и выплачивается должником ежегодно. Так как основной долг постепенно уменьшается, то и размер страхового взноса сокращается каждый год.

Оформляя кредит, банк всегда дисконтирует (иными словами уменьшает) стоимость передаваемого ему в залог имущества: обычно на 20-30%, а некоторые банки и на 40%. Как это понять? На самом деле все просто.

Например, оценщик (простите за тавтологию) оценил объект недвижимости, кредитная организация полностью его изучила, проанализировала и согласилась взять в залог. Но сумма кредита, которую банк предложит клиенту, будет на 20-30%, а то и 40% ниже рыночной стоимости недвижимости.

Например, помещение стоит 1 млн руб., а банк выдаст только 700 000 руб. или даже 600 000 рублей. Возмущаться не стоит. Это основное правило кредитования, которое соблюдают все банки. Кредитная организация с помощью дисконта снижает риски и переносит их на клиента.

Представьте себе, что заемщик разорился, потерял работу, умер или обанкротился и превратился в хронического должника. По кредиту возникла просроченная ссудная задолженность.

Чтобы вернуть деньги и проценты, а также возместить затраты на обслуживание кредита, банк продаст объект по рыночной (или даже по чуть заниженной) цене, а вырученные от реализации деньги направит на погашение кредита, процентов и штрафов. Оставшиеся же средства (если они, конечно, будут) зачислит на личный счет должника.

Перечень документов для физических лиц…
Стоит также упомянуть и о документах, которые банк обязательно потребует у заемщика. Физические лица должны будут предоставить:

– свидетельство о регистрации права собственности залогодателя на объект;
– документы, являющиеся основанием возникновения права собственности, а именно: договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности на долю в общем совместном имуществе супругов, выданное пережившему супругу, решение суда, договор передачи (приватизация), разрешение на строительство и так далее;
– отчет об оценке стоимости помещения;
– выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП);
– кадастровый паспорт, поэтажный план и экспликацию жилого помещения;
– технический паспорт объекта;
– нотариально удостоверенное согласие супруга на залог имущества;
– нотариально удостоверенное заявление залогодателя о том, что на момент приобретения права собственности он в браке не состоял и так далее.

… и для юридических
Юридические же лица кроме документов, подтверждающих право собственности на объект, и технической документации на него понесут в банк нотариально заверенные копии устава и учредительных документов, протоколы общих собраний, выписки из ЕГРЮЛ, бухгалтерскую отчетность за последний год, бизнес-план и т.д.

Стоит сразу сказать, что в каждом банке имеется свой перечень документов, который может быть гораздо шире указанного, но можно быть уверенным, что кредитная организация гарантированно запросит все вышеперечисленные бумаги.

Дополнительные особенности
И, наконец, следует учесть такой момент, как перепланировка. Если вы совершили перепланировку помещения и не зарегистрировали ее, то ни один банк не даст под эту недвижимость кредит.

Вот вам яркий пример. Семья Филатовых (фамилия изменена), проживающая в Звенигороде, решила получить деньги под залог двухкомнатной хрущевки. Однако банк сразу же отказался выдать кредит.

Дело в том, что в некоторых хрущевках, построенных в начале 60-х годов, в одной из комнат в углу устанавливался фанерный щит, в результате чего появлялась маленькая кладовка площадью 1 кв. м для хранения личных вещей жильцов. Времена были тяжелые, денег не хватало, и не все могли купить платяной шкаф.

Понятно, что за пятьдесят лет этих кладовок почти не осталось: собственники разобрали их. Но на техническом-то плане этот чулан сохранился. А следовательно, надо регистрировать перепланировку.

Ну и наконец, о сроках получения кредита под залог недвижимости. Здесь в основном все зависит от того, как быстро клиент сможет предоставить информацию в банк. Если постараться, то можно уложиться в 1-2 месяца, однако чаще всего уходит 3-4.

Подытоживая, отметим, что получение кредита под залог недвижимости – процедура довольно долгая и трудоемкая: необходимо учесть множество правовых, хозяйственных и даже житейских аспектов.

И не всегда банк расскажет потенциальному заемщику о тех или иных рисках.

Поэтому, принимая решение взять деньги под залог собственности, следует прежде всего посоветоваться с адвокатом, дабы в последующем избежать совершенно ненужных проблем, сохранить деньги, имущество, а зачастую и свое доброе имя.

Источник: https://www.irn.ru/articles/37215.html

Реализация предмета залога — PRAVO.UA

Какие в настоящий момент времени существуют варианты залога недвижимости?

Основным нормативным актом, регулирующим залоговые правоотношения на Украине, является Закон Украины «О залоге».

Согласно статье 1 данного закона, в силу залога как способа обеспечения обязательств, кредитор (залогодержатель) имеет право, в случае неисполнения должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Как правило, банки при выдаче кредита требуют от должника, физического лица, в качестве обеспечения кредитного обязательства передачи в залог недвижимости.

Идеальным вариантом для обеих сторон является случай, когда заемщик своевременно выполняет свои обязательства по кредитному договору, и банку не нужно вспоминать о залоге. В то же время, нередки случаи, когда заемщик не в состоянии погасить кредит.

Тогда единственной возможностью ликвидировать задолженность перед банком остается процедура реализации заложенного имущества.

ВАРИАНТОВ МНОГО — ВЫБОР ОДИН

Законодатель дает возможность кредитору удовлетворить свои требования к должнику за счет предмета залога различными способами, среди которых можно выделить следующие:

— принудительная продажа заложенного имущества;

— добровольная продажа заложенного имущества;

— продажа заложенного имущества, которое на момент такого отчуждения будет выведено из залога.

Порядок принудительной продажи заложенного имущества регулируется статьями 20, 21 Закона Украины «О залоге», Законом Украины «Об исполнительном производстве» и другими нормативно-правовыми актами.

В ряде случаев предусмотренная законодательством процедура принудительной продажи заложенного имущества не в полной мере удовлетворяет участников залоговых правоотношений. Кредитора такая процедура не устраивает по причине нечеткой правовой регламентации и растянутости процедуры во времени.

А должника — потому что предмет залога может быть продан по заниженной цене, плюс ко всему, расходы на процедуру реализации предмета залога по расценкам «Укрспецюста» ложатся именно на него как на залогодателя (статья 19 Закона «О залоге»).

Обычно принудительная продажа необходима в тех случаях, когда должник намеренно избегает контактов с кредитором. В других случаях стороны обеспеченных залогом правоотношений могут пойти иным путем.

ДОБРОВОЛЬНАЯ ПРОДАЖА

Согласно статье 17 Закона «О залоге», для добровольного отчуждения должником предмета залога необходимо обязательное соблюдение двух условий: согласие залогодержателя; переход основного долга, обеспеченного залогом, от залогодателя к покупателю (новому залогодателю) предмета залога.

Первое условие практически всегда соблюдается, так как банк редко будет возражать против скорейшего погашения залогодателем своей задолженности.

В обычной ситуации одним из условий продажи (дарения, мены и т.д.) недвижимости является отсутствие запрета на ее отчуждение.

Если же недвижимое имущество находится в залоге, то, до выполнения обеспеченного им обязательства, оно пребывает под запретом на его отчуждение.

Первое условие о добровольной продаже банки реализуют путем выдачи нотариусу письма с просьбой снять запрет на отчуждение предмета залога для его последующей продажи.

Нюансы также возникают и при достижении второго условия, о существовании которого банк-залогодержатель иногда вообще забывает.

Во-вторых, необходимость перевода долга может отпугнуть потенциального покупателя, так как он не знает всей истории кредитных правоотношений между банком и заемщиком.

Вдруг кредитор, через месяц-другой после продажи заложенной недвижимости, выставит претензию по оплате пени, которая была введена в кредитные правоотношения каким-нибудь дополнительным соглашением к кредитному договору? Также нужно учитывать, что в договор купли-продажи будут внесены положения о том, что продажа недвижимости осуществляется в тот момент, когда она находится в залоге. Это может негативно повлиять на последующее отчуждение такого объекта вследствие снижения его рыночной стоимости (чем недвижимость «грязнее» — тем дешевле). В таком случае, покупателя можно привлечь только очень низкой ценой, что, опять таки, не всегда будет устраивать залогодателя–продавца и залогодержателя–банк, которому может не хватить полученной от продажи суммы для погашения задолженности.

ГДЕ ЖЕ ВЫХОД?

цель кредитора — это погашение должником задолженности. Как это будет сделано — не столь важно, главное, чтобы в соответствии с законом, максимально быстро и в полном объеме. Рассмотрим подробно третий способ: продажа заложенного имущества, выведенного из залога на момент отчуждения.

В соответствии со статьей 28 Закона «О залоге», право залога прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Часть 1 статьи 216 Гражданского кодекса предусматривает, что обязательство прекращается исполнением, проведенным надлежащим образом.

Значит, продажу заложенной недвижимости нужно организовать так, чтобы, на момент подписания договора купли-продажи, обязательство, обеспеченное залогом, было уже выполнено в полном объеме.

Для этого необходимо четко согласовать действия между залогодержателем, нотариусом, залогодателем и покупателем. Указанные лица собираются вместе, как правило, в помещении банка, и последовательно совершают следующие действия. Покупатель и залогодатель-продавец подписывают договор купли-продажи объекта недвижимости.

Покупатель вносит сумму задолженности залогодателя перед залогодержателем в кассу последнего, а разницу между ценой покупки и суммой долга передает продавцу. В результате обязательство, обеспеченное залогом, прекращается. При этом, законом не запрещается погашение обязательства должника перед кредитором третьим лицом (часть 3 статьи 164 ГК).

Нотариус, предварительно получив от кредитора уведомление о погашении кредита (статья 74 Закона «О нотариате»), снимает запрет на отчуждение предмета залога и берет справку об отсутствии такого запрета.

Договор купли-продажи нотариально удостоверяется (нотариус ставит свою подпись, печать, стороны расписываются в реестровой книге).

Таким образом, решаются все вышеописанные трудности: кредитор получает удовлетворение своих требований, покупатель совершает обычную покупку объекта недвижимости, продавец-должник осуществляет продажу по приемлемой цене и погашает задолженность перед кредитором.

Погашение задолженности обязательно должно предшествовать снятию запрета на отчуждение продаваемой недвижимости, иначе сделка может быть признана недействительной, со всеми вытекающими последствиями.

ЗДОРОВАЯ АЛЬТЕРНАТИВА

Описанный выше способ удовлетворения обеспеченного залогом требования кредитора возможен только в том случае, когда этому способствует заемщик-залогодатель, без согласия которого невозможно будет реализовать переданное в залог имущество. Как показывает практика, такое принципиальное согласие должника не всегда имеет место. В таких случаях остается воспользоваться принудительным взысканием предмета залога со всеми вытекающими проблемами. Есть ли этому альтернатива?

Есть. При таких обстоятельствах предлагается воспользоваться таким институтом гражданского права как поручение.

Договор поручения необходимо подписать сразу же после подписания договора залога, причем в нотариальной форме, так как договор поручения касается продажи недвижимого имущества.

Доверителем выступает заемщик-залогодатель, а поверенным — дружественное банку третье лицо.

Желательно, чтобы таким третьим лицом была компания, специализирующаяся на операциях с недвижимостью (например, агентство недвижимости), что в будущем будет способствовать максимально быстрой продаже предмета залога.

Договор поручения будет подписан с отлагательным условием: поверенный приступит к выполнению своих обязательств по продаже имущества, переданного в залог, только в том случае, если доверитель не выполнит свои обязательства по кредитному договору. Отчуждение недвижимости будет осуществляться описанным выше способом, когда имущество предварительно выводится из залога.

Особое внимание в этом случае следует уделять четкой формулировке каждого пункта договора поручения, чтобы доверитель ясно видел, когда у поверенного появляется возможность реализации недвижимости.

Кто-то может возразить, что залогодатель-доверитель может практически на следующий день после подписания договора поручения отменить его. Не следует забывать, что свое практическое применение такой договор будет иметь тогда, когда должник всячески избегает попыток банка урегулировать вопрос погашения долга.

При обычной продаже недвижимости физические лица, как правило, пользуются услугами специализированных компаний, поэтому, и в случае согласия должника на погашение задолженности за счет реализации заложенного имущества, вряд ли он захочет отказаться от услуг профессионалов, тем более в таком щепетильном деле.

Как показывает практика работы в этой сфере деятельности, еще ни один заемщик не воспользовался таким правом. Да и банк может занять в таком случае жесткую позицию.

Данный способ предлагается как дополнительный метод защиты интересов кредитора, от применения которого он может только выиграть, но не потерять.

В рамках данной статьи невозможно предусмотреть все возможные случаи и варианты реализации предмета залога. Поэтому, не уверен — не бери в залог.

К каждому оформлению договора залога нужно подходить очень скрупулезно, и постараться всецело учесть, при этом, и тот вариант, когда погашать задолженность должника перед кредитором нужно будет за счет реализации предмета залога.

В конечном счете, обеспеченные залогом невозвращенные кредиты в большинстве своем погашаются именно за счет реализации предмета залога.

Источник: https://pravo.ua/articles/realizacija-predmeta-zaloga/

Адвокат-online
Добавить комментарий