Каковы сроки сдачи квартиры при отсутствии акта приема передачи?

Акт приема-передачи квартиры от застройщика дольщику. Образец заполнения и бланк 2020 года

Каковы сроки сдачи квартиры при отсутствии акта приема передачи?
Акт приема-передачи квартиры от застройщика дольщику – это финальный этап исполнения условий договора долевого участия (ДДУ).

Файлы в .DOC:Бланк акта приема-передачи квартиры от застройщика дольщикуОбразец акта приема-передачи квартиры от застройщика дольщику

На этом этапе застройщик практически полностью выполняет принятые на себя договорные обязательства по строительству для дольщика жилья, а дольщик, в свою очередь, в пределах договоренности исполняет свои обязанности по оплате работы застройщика.

Сроки

В идеале передача квартиры от застройщика дольщику должна осуществляться после сдачи дома в эксплуатацию.

Мы говорим в идеале, потому что при соблюдении этого условия не разгорались бы то и дело скандалы, связанные с тем, что уже получившие ключи от квартиры дольщики так и не могут оформить право собственности на нее по той причине, что госкомиссия считает эксплуатацию дома невозможной.

Мы не хотим сказать, что любой дольщик, предложивший дольщикам подписать акт приема-передачи квартиры до сдачи дома в эксплуатацию, мошенник. Дело в том, что процесс приема дома госкомиссией может быть достаточно длительным и не обязательно по причине имеющихся у дома дефектов.

А сроки поджимают застройщика, и для того, чтобы обезопасить себя от возможных исков о взыскании неустойки по ДДУ, он идет на хитрость с досрочной сдачей квартир дольщикам.

Нетерпение дольщиков вступить во владение долгожданной квартирой вполне можно понять, особенно если квартира сдается в «белом» или «сером» варианте и хочется как можно скорее сделать в квартире ремонт.

В любом случае, оформление акта приема-передачи до сдачи дома в эксплуатацию – это всегда риск. Но степень риска каждый дольщик оценивает субъективно, поэтому давать какие-либо рекомендации в этом вопросе было бы неправильным.

Сведения о том, принят ли дом госкомиссией, можно получить у застройщика. Он обязан предоставить дольщику возможность ознакомиться с документами о сдаче дома в эксплуатацию.

Смотровой лист

Прежде чем подписывать акт приема-передачи квартиры, ее следует осмотреть, в том числе и с участием приглашенного специалиста. Результаты осмотра фиксируются в отдельном документе – смотровом листе, куда последовательно вписываются все выявленные недостатки квартиры.

Отсутствие смотрового листа будет считаться отсутствием претензий, а значит, с момента подписания акта приема-передачи дольщик признает, что застройщик полностью выполнил свои обязательства. Как следствие, потребовать устранения недостатков после этого будет невозможно.

Фиксация дефектов квартиры в смотровом листе влечет за собой обязанность застройщика устранить выявленные дефекты квартиры или компенсировать их путем снижения стоимости квартиры.

К наиболее распространенным видам недоработок относятся:

  • любые дефекты поверхностей – стен, потолка или пола;
  • дефекты остекления окон, балконных дверей, балконов и лоджий;
  • функциональные дефекты системы отопления, водо- и газоснабжения, электроснабжения и канализации.

Любой из выявленных дефектов по усмотрению дольщика может являться основанием для отказа в подписании акта приема-передачи квартиры. Впрочем, по результатам осмотра можно прийти с застройщиком к соглашению об устранении недостатков в определенные сроки и подписать акт приема-передачи. Главное, чтобы дефекты были зафиксированы.

Заполняется смотровой лист в двух экземплярах — по числу участников осмотра.

Составление акта

Единой формы акта приема-передачи не существует. Каждый застройщик, как правило, разрабатывает собственный вариант и предлагает его своим дольщикам.

Разумеется, никто не может препятствовать осторожному дольщику составить собственную версию акта и настоять на ее подписи застройщиком. Впрочем, обращаем ваше внимание на то, что форма акта значения не имеет, главное, чтобы он отражал сам факт приема-передачи квартиры.

Главное в акте – это его содержание. Поэтому, чей бы вариант вы ни подписывали, проследите, чтобы в нем были следующие сведения:

  1. адрес квартиры и ее номер;
  2. стоимость квартиры или стоимость квадратного метра квартиры. Если цена указана за м2, то не поленитесь проверить расчет;
  3. общая и жилая площадь квартиры. Обязательно сверьте данные акта с данными вашего договора долевого участия. У застройщика не всегда получается соблюсти заявленный метраж. Не забывайте, что застройщики практикуют начисление дополнительной платы за метраж сверх предусмотренного в ДДУ, хотя это их ошибка, за которую дольщик платить не обязан. При этом застройщики обычно скромно молчат, когда реальная площадь квартиры меньше, чем в договоре, хотя в этом случае они обязаны произвести перерасчет стоимости;
  4. состояние квартиры на момент ее передачи дольщику – «серый» вариант, «белый» вариант, евроремонт и т.д.;
  5. имеющиеся коммуникации и система отопления. Если в квартире автономное отопление, то в акте должны быть указаны основные характеристики отопительного прибора (газового котла);
  6. сведения об отсутствии или наличии претензий по квартире со стороны дольщика с указанием сути претензий;
  7. дата составления акта и подписи участников.

Как правило, договор долевого участия включает в себя сроки оформления акта приема-передачи, то есть время, в течение которого дольщик обязан приступить к процедуре приема квартиры. Если же в договоре этот срок не обговорен, то по умолчанию он будет равен 7 дням с момента получения извещения от застройщика.

Источник: https://zakonius.ru/obrazec/akt-priema-peredachi-kvartiry-ot-zastrojshchika-dolshchiku

Подписание Акта приема-передачи квартиры

Каковы сроки сдачи квартиры при отсутствии акта приема передачи?

Последнее обновление: 08.08.2019

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Теперь нам (Покупателю) осталось сделать последний шаг в приобретении квартиры на вторичном рынке.

Регистрация сделки (точнее – регистрация перехода права) обеспечила нам передачу права собственности на квартиру, другими словами – квартира нам передана юридически.

Физическая же передача квартиры происходит путем передачи ключей от квартиры и подписания сторонами Передаточного акта.

Передаточный акт или Акт приема-передачи при покупке квартиры, призван зафиксировать факт исполнения обязательств сторон по договору купли-продажи.

Несмотря на то, что Передаточный акт регламентирован законом, он составляется в произвольной форме, в двух экземплярах (для Продавца и для Покупателя), подписывается обеими сторонами, и нигде не регистрируется (хотя в некоторых регионах местные УФРС могут потребовать подписанный Акт для регистрации перехода права по сделке).

Ввиду простой письменной формы Акта и отсутствия регистрации, некоторые ошибочно считают его «несерьезным документом». Однако, здесь есть нюанс – при утере, например, Договора купли-продажи квартиры, его можно без труда восстановить из архива Росреестра, а при утере Передаточного акта придется искать и уговаривать прежнего хозяина квартиры.

По закону, до момента подписания Передаточного акта за квартиру отвечает Продавец, а с момента подписания – уже Покупатель. Поэтому Продавец заинтересован поскорее снять с себя эту ответственность. Нам же, напротив, здесь торопиться не стоит, и подписание Акта приема-передачи лучше проводить на самой последней фазе покупки квартиры.

Кроме того, в случае оспаривания сделки, грамотно составленный и подписанный Акт приема-передачи квартиры будет иметь значение в суде.

Какие основания могут быть для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной – смотри по ссылке в Глоссарии.

Как правило, Передаточный акт подписывают после окончания регистрации сделки. В условиях Договора купли-продажи квартиры мы указывали срок ее физического освобождения.

В этот день мы встречаемся с Продавцом в его, теперь уже бывшей, квартире, и проверяем общее состояние помещений, окон, дверей, электрики и сантехники на данный момент, а также других элементов, если о них договаривались (например, встроенной мебели и бытовой техники).

При подписании Акта приема-передачиквартиры происходит передача ключей и коммунальных квитанций, из которых видно, что оплата коммунальных услуг до сего дня произведена полностью, и задолженности не имеется. Хотя отсутствие коммунальных задолженностей мы проверяли еще перед подписанием Договора купли-продажи квартиры, но с тех пор прошло некоторое время, и мы проверяем это еще раз.

Рекомендуется после подписания Передаточного акта не затягивать с переоформлением на себя финансово-лицевого счета (в местном РЭУ / ЕИРЦ / МФЦ), заключить договор с энергосбытовой компанией, а также переоформить на себя номер стационарного телефона на телефонном узле.

Что делать, если купил квартиру с коммунальными долгами? Смотри в этой заметке по ссылке.

На практике подписание Акта приема-передачи при покупке квартиры происходит уже после получения Продавцом денег за нее. Тогда в самом Акте будет обоснованным и логичным вставить отдельным пунктом не только подтверждение фактической передачи квартиры Покупателю, но и подтверждение фактически полученных денег Продавцом.

Таким образом, подписи на Акте свидетельствуют о взаимном исполнении условий по договору купли-продажи, закрывая тем самым взаимные обязательства сторон по сделке.

 Акт передачи квартиры может завершаться фразой, наподобие этой: «Стороны исполнили свои обязательства по договору купли-продажи в полном объеме, взаимных претензий, в т.ч.

финансовых, друг к другу не имеют».

Образец Акта приема-передачи квартиры (Передаточного акта) можно скачать здесь.

А что, если претензии к состоянию квартиры у нас есть?

Тогда мы все равно можем подписать Акт приема-передачи, но вносим в него список обнаруженных дефектов, с припиской «считать действительным после устранения указанных претензий».

Если Продавец отказывается добровольно их устранять, то у нас есть право обратиться в суд. Ведь согласно закону, «Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи < …> не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора».

В дополнение к Передаточному акту важной защитой Покупателю также служит расписка Продавца о получении денег за квартиру.

В этой расписке (подробнее о ней – по ссылке) Продавец в произвольной форме подтверждает получение полной суммы за проданную квартиру, и указывает эту сумму цифрами и прописью.

 Даже если фактическое получение денег Продавцом подтверждается в Передаточном акте, эта расписка для Покупателя точно лишней не будет.

Такая расписка закрывает риск возможных претензий со стороны Продавца в обмане, в недополучении денег за квартиру, в якобы невыплаченной сумме Покупателем и т.п. В судебной практике встречались случаи, когда суд расторгал сделку купли-продажи квартиры, если Покупатель не мог подтвердить факт уплаты полной суммы по договору.

Поэтому об этой расписке с Продавцом нам надо договариваться еще на этапе закладки денег в ячейку (см. соответствующий шаг ИНСТРУКЦИИ), и лучше подготовить шаблон расписки заранее.

Теперь владеешь квартирой? Не забудь про налог на недвижимое имущество. Когда и сколько платить – см. по ссылке.

Вообще, хорошее правило для всех видов сделок – всегда хранить ВСЕ документы по сделке, включая справки, договоры, расписки, разрешения, и даже договор аренды ячейки банка и допсоглашение к нему.

Чем больше своих слов и действий мы сможете подтвердить документами, тем безопаснее для нас будут последствия сделки.

И не забываем, закон учитывает интересы добросовестного приобретателя!

А для защиты полученного права собственности от мошеннических действий и от претензий третьих лиц, нам следует знать о возможности запрета регистрации любых действий с нашей квартирой без нашего личного участия, и о титульном страховании права собственности (подробнее об этих действиях – см. по ссылкам).

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, последнее ритуальное действие завершено, и квартира перешла в полное наше пользование, владение и распоряжение. Мы теперь – собственники.

Радуемся новой квартире, и принимаем заслуженные поздравления!

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/podpisanie-akta-priema-peredachi-kvartiry/

Правовое значение акта приема-передачи квартиры

Каковы сроки сдачи квартиры при отсутствии акта приема передачи?

В чем заключается правовое значение акта приема-передачи квартиры дольщику по договору о долевом участии в строительстве? Каковы последствия отказа дольщика от подписания этого акта?

Ответы ведущего специалиста НИУ «Юридический проект», кандидата наук В. Болочагина на поставленные вопросы были опубликованы на сайте города Колтуши.

Акт приема-передачи квартиры Дольщику служит доказательством исполнения Застройщиком его основной обязанности по договору о долевом участии — передать Дольщику квартиру после завершения строительства дома.

Акт подтверждает, что квартира фактически передана Дольщику (Дольщик получил возможность заселения), состояние квартиры, в том числе отделка, отвечает условиям договора, квартира не имеет инженерных дефектов, которые можно обнаружить при обычном осмотре.

Хотя право собственности на переданную квартиру возникнет у Дольщика только после ее государственной регистрации, после подписания Акта приема-передачи притязания Дольщика на конкретную квартиру приобретают определенную правовую охрану.

Так, судебная практика исходит из невозможности передачи другому Дольщику квартиры, уже переданной Застройщиком по Акту приема-передачи (речь идет о ситуации, когда вследствие технических ошибок или недобросовестности сторон на одну квартиру претендуют два Дольщика).

Правовые последствия отказа Дольщика от подписания Акта во многом зависят от квалификации договора о долевом участии в строительстве судом, рассматривающим спор. Если договор о долевом участии рассматривается как самостоятельный договор, не предусмотренный нормами ГК РФ, то применяются общие положения об обязательствах.

Немотивированный отказ Дольщика от подписания Акта приема-передачи квартиры в этом случае квалифицируется как просрочка кредитора (ст. 406 ГК РФ), т.е. отказ от принятия предложенного Застройщиком надлежащего исполнения своего договорного обязательства. Такая просрочка дает Застройщику право на возмещение причиненных просрочкой убытков.

Кроме того, риск случайной гибели или случайного повреждения квартиры в период просрочки падает на Дольщика.

Вместе с тем суды общей юрисдикции в ряде случаев исходят из того, что данный договор по сути является договором строительного подряда (см. Бюллетень Верховного суда РФ, 2003, № 2). В этом случае к передаче квартиры Дольщику будут применяться положения ст.

753 ГК РФ, в соответствии с которыми при отказе Дольщика подписать Акт приема-передачи квартиры Застройщик может подписать его в одностороннем порядке, при этом его обязательства по передаче квартиры будут считаться надлежаще исполненными.

Такой односторонний Акт может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа Дольщика от его подписания суд признает обоснованными.

Поэтому Дольщику, не согласному по каким-либо причинам подписать Акт приема-передачи квартиры, следует в разумный срок направить Застройщику письменный мотивированный отказ от подписания Акта.

Как принять квартиру по акту приема-передачи?

Когда дом построен и уже остается лишь подписать акт приема-передачи квартиры и зарегистрировать право собственности на нее, у будущих жильцов могут возникнуть вполне классические проблемы.

Следите за сроками

К моменту подписания акта приема-передачи дом должен быть принят госкомиссией и иметь окончательный милицейский адрес. Проектно-инвентаризационное бюро (ПИБ) должно произвести обмеры всех помещений — впоследствии эти данные будут занесены в ведомость на квартиру, без которой невозможно оформление акта.

Чтобы официально оформить все документы и по акту передать квартиру ее новому владельцу — участнику долевого строительства, застройщику обычно требуется три-шесть месяцев с момента принятия дома госкомиссией. Сроки оформления бумаг зависят не только от строительной компании, но и от госорганизаций, скажем, того же ПИБа.

Но если дело затягивается более чем на полгода, необходимо проконсультироваться с юристом. Возможно, задержка свидетельствует о каких-либо серьезных проблемах — например, о двойной продаже или крупных строительных изъянах. В целом же, за нарушение сроков сдачи квартиры законом «Об участии в долевом строительстве…

» предусмотрена неустойка, которая определяется исходя из ставки рефинансирования Центробанка.

Пересчитайте дефекты

Следующая проблема — мелкие недочеты, допущенные строителями. При оформлении акта приема-передачи дольщику выдается смотровой лист, в котором он должен отметить все обнаруженные в квартире дефекты. В том же документе должны быть зафиксированы сроки их устранения застройщиком.

Для заполнения смотрового листа дольщику полезно будет пригласить эксперта в области качества строительства жилья, поскольку самостоятельно определить все технические недостатки квартиры вряд ли представляется возможным для неподготовленного человека. Здесь стоит отметить, что претензии, которые будущий владелец новой квартиры предъявляет застройщику, должны быть обоснованными.

Требования типа «переделайте, мне не нравится», естественно, никто всерьез рассматривать не будет.

Если застройщик не устранит дефекты вовремя, квартиру все равно можно принять по акту, однако следует составить к нему приложение, где будет указано, что жилье принято с недоделками и прописано — с какими именно. Однако закон «Об участии в долевом строительстве…», который действует с апреля прошлого года, дает дольщику право отказаться от подписания акта приема-передачи при отсутствии требуемого качества жилья.

Помните о гарантии

Кроме того, теперь застройщик по закону обязан выполнять гарантийные обязательства перед клиентами в течение пяти лет с момента сдачи дома. Раньше гарантийный срок не только не превышал двух лет, но и был определенной редкостью — в большинстве договоров подобные обязательства застройщика не прописывались вовсе.

Еще один тонкий момент — ответственность за последствия, которые могут возникнуть в процессе устранения обнаруженных в квартире дефектов.

Если рабочие застройщика, приводя в порядок одну квартиру, уже принятую по акту, повредят другую (что вполне может случиться), платить за это совсем не обязательно придется застройщику.

Все эти тонкости во взаимоотношениях дольщика и застройщика должны быть определены заранее — сделать это, опять же, поможет юрист.

Пожалуйста, напишите своё сообщение. Неправильное кодовое слово.

Ваша заявка успешно отправлена

В ближайшее время мы с вами свяжемся.

Калитник Анастасия (06.04.12): «Здравствуйте! Возникла проблема с актом приема-передачи квартиры. Дело в том, что срок сдачи дома в эксплуатацию – 30 декабря 2011 года, а когда получали акт приема слева поставили дату – 6 февраля 2012. И теперь появилась проблема с налоговым возвратом. Получается, что в этом году возврат получить нельзя, т.к. даты не совпадают?

С уважением, Калитник А. »

ОЛЕГ (11.10.11):
«можно ли сдать квартиру если есть акт приема передачи в собственность ,но нет регистрации в бти является ли квартира без регистрации в бти собственностью-какая статья»

Пуговкина Инна (24.02.11): «Купили квартиру в новостройке, дом еще не сдан (сроки переносили уже несколько раз), но я начала уже делать ремонт в квартире. В доме уже есть отопление, электричество временное на распределительном щитке в коридоре, воды в квартире нет. Застройщик настаивает на подписании акта приема-передачи квартиры. Еще нас предупредили, что после подписания акта нам будет выставлять счета за отопление управляющая компания,которую выбрали не дольщики, а сам застройщик Могу ли я отказаться от подписания акта приема-передачи? Когда подписывается акт приема передачи, если в договоре об этом ни слова? Спасибо.

С уважением, Пуговкина И.»

Владимир (21.01.11):
«Могу ли я не подписывать Акт приема-передачи квартиры, если дом не подключен по электричеству по постоянной схеме, а только по временной. С уважением Владимир.»

Источник: https://www.informetr.ru/journal/around/4808/

DOM.RIA – Акт приема-передачи квартиры в новостройке

Каковы сроки сдачи квартиры при отсутствии акта приема передачи?

Подписание акта-приема передачи означает, что в вопросе приобретения жилья будущий владелец выходит на финишную прямую. Это важный шаг, и к нему нельзя относиться как к формальности. Подписав этот документ, вы уже не сможете предъявить застройщику претензии насчет дефектов, поэтому их придется устранять за свой счет.

Все, что вас не устраивает в отношении жилья, передаваемого застройщиком, нужно озвучить и задокументировать перед оформлением акта приема-передачи.

Что такое акт приема-передачи квартиры

Акт приема-передачи квартиры – важный документ, который регламентирует передачу объекта недвижимости от застройщика к дольщику (на первичном рынке), от продавца к покупателю (на вторичном). Он входит в пакет документов, необходимых для регистрации права собственности на квартиру.

Образец акта приема-передачи в Украине:

С помощью акта приема-передачи инвестор принимает у застройщика недвижимость, подтверждая, что он не имеет претензий к качеству объекта строительства. Акт предоставляется застройщиком после осмотра готовой квартиры будущим владельцем. В этот момент дом уже должен быть сдан в эксплуатацию, а на квартиру должен быть выдан технический паспорт.

Что проверить перед покупкой квартиры в новостройке

Если по техпаспорту площадь квартиры отличается более чем на 0,5 кв.м от той, которую инвестор оплатил по договору, проводится перерасчет. Если площадь меньше – вы получаете компенсацию, если больше – доплачиваете за лишние метры. Это также нужно сделать до оформления акта.

Как принять квартиру: порядок действий

По закону застройщик обязан сдать вам квартиру без дефектов, а если они есть — устранить их за свой счет. Но многие дольщики готовы принять квартиру в любом состоянии, лишь бы поменьше возиться с бумажками. Застройщики будут делать дрянь до тех пор, пока вы будете это позволять.

В ходе осмотра объекта недвижимости и подписания акта приема-передачи в квартире в обязательном порядке присутствует представитель застройщика и покупатель или его доверенное лицо, имея при себе соответствующий документ. Вы также можете пригласить юриста или прийти с членом семьи, который поможет провести осмотр и разобраться в бумагах.

Встретившись на объекте, вам предстоит проверить квартиру на отсутствие дефектов и брака. При этом соблюдайте следующие рекомендации.

Убедитесь, соответствует ли жилье документам

Для начала сверьте, все ли работы, указанные в документации, были выполнены подрядчиком. Например, если по договору ваша квартира в новостройке оштукатурена, имеет стяжку, двери, то все это должно быть на своих местах в момент осмотра.

Инструкция по приему квартиры в новостройке

Бывает, что некоторые компоненты, описанные в документации, отсутствуют, а представитель застройщика уверяет инвестора, что все будет сделано сегодня-завтра, но акт нужно подписать сейчас.

Будущий владелец, находясь в шаге от финального оформления бумаг, может поддаться эмоциям и подписать акт.

Этого делать не рекомендуется, так как потом могут уйти месяцы, чтобы заставить застройщика завершить свою работу, и то нет гарантии, что это удастся.

В случае сомнения также проверьте размеры жилья, убедитесь, что они соответствуют указанным в документации данным. Если это не так, потребуйте провести замеры в вашем присутствии, пригласив специалиста.

Проверьте качество выполненных работ, оборудования и отделки

Убедившись, что квартира приведена в соответствие со всеми пунктами договора и акта приема-передачи, проведите ее осмотр, проверив следующее:

  • ровность поверхностей штукатурки и стяжки, отсутствие трещин и пустот под ними;
  • прочность штукатурки, которая не должна осыпаться, когда вы проводите по ней рукой;
  • качество откосов и стыков (их удобно проверять в холодное время, так удастся более точно определить, не продувает ли из них сквозняк);
  • ровность и качество установки дверей, окон, подоконников, а также соответствие комплектации оборудования заявленным в документации параметрам;
  • работоспособность розеток, выключателей, проводки в целом;
  • качество воды из трубопровода (она не должна иметь неприятного запаха или вкуса, поэтому при сомнениях перед подписанием акта возможно даже придется провести экспертизу в лаборатории);
  • работоспособность подключенных коммуникаций, вентиляционного канала;
  • отсутствие пустот под плиткой и качество оклейки обоев (если выполнена чистовая отделка) и многое другое.

Как проверить качество новостроя: 5 шагов

Записывайте все недоработки и брак, который найдете в ходе такой проверки. Идеальный вариант развития событий – если вас все устраивает. Остается подписать акты осмотра и приема-передачи жилья. Иногда подписывается только второй документ.

Акт приема-передачи: что делать, если обнаружены дефекты

При наличии претензий к качеству квартиры, несоответствию технической документации, подписание акта приема-передачи откладывается, а вместо него на данном этапе оформляется дефектный акт.

В нем инвестор перечисляет все моменты, которые его не устраивают.

Акт принимает представитель застройщика, после чего компания устраняет недоработки в установленные сроки или направляет мотивированный отказ.

Только когда дефекты будут исправлены, можете подписывать акт приема-передачи недвижимости. Иногда при наличии претензий представитель застройщика предлагает подписать акт приема-передачи, указав в нем дефекты и сроки их устранения. В таком случае вы уже приняли жилье, а решение проблемы может затянуться. Поэтому при наличии претензий лучше повременить с подписанием документа.

Что такое дефектный акт

Дефектный акт – это документ, который составляется после осмотра повреждений, имеющихся на объекте. Этот документ является определяющей основой для восстановительного ремонта, а также полного ремонта повреждений.

Дефектный акт составляют в случае, когда инвестор не готов принимать квартиру в том состоянии, в котором ее сдает застройщик, и требует от компании исправить дефекты. В момент составления акта застройщик не может отказываться от замечаний покупателя, так как их объективность должен оценить независимый эксперт.

Как составить дефектный акт

При осмотре квартиры присутствует инвестор и представители застройщика. Покупатель может также пригласить своего эксперта в сфере строительства, который поможет ему разобраться в наличии дефектов и оценить состояние жилья.

Если заметили нарушения, просите представителей строительной компании предоставить бланк дефектного акта. В Украине форма документа на ремонт жилых объектов утверждена законом, но в данном случае он может быть составлен в свободной форме. Главное, чтобы здесь было указано следующее:

  • название объекта – адрес квартиры;
  • основания для составления акта – осмотр квартиры;
  • тип работ, которые нужно выполнить – перечисленные дефекты с примечаниями, например, сроками устранения;
  • подписи сторон – как свидетельствование того, что вы указали на дефекты, а застройщик принял их к сведению.

Образец дефектного акта можно посмотреть на правительственном сайте. Работают с этим документом следующим образом:

  • оформление – в ходе осмотра квартиры записывают все, что не нравится инвестору, и что он требует изменить от застройщика;
  • прием замечаний – акт подписывают, но это еще не значит, что застройщик должен исправлять дефекты. Теперь документ передают независимому эксперту, и он решает, что можно изменить и исправить, а что останется без изменений;
  • устранение дефектов – нарушения, с которыми согласился оценщик, исправляют за счет того, кто их допустил – обычно за счет подрядчика.

Составление всех этих документов бесплатное для инвестора. Если какие-то из нарушений нет возможности устранить, застройщик дает пояснение, почему это нельзя сделать. В отдельных случаях он возмещает ущерб от них.

Например, если при осмотре квартиры оказалось, что ее площадь меньше той, которую оплатил инвестор, застройщик уже не увеличит жилье, но он вернет деньги за переплаченные квадратные метры. Допустимое отклонение метража – 1 кв. м.

За эту площадь не нужно ни доплачивать, ни требовать возврата средств.

Составленный дефектный акт набирает силу только после подписания сторонами:

  • представителем компании застройщика;
  • инвестором или человеком, который представляет его интересы по доверенности.

Документ составляют в двух экземплярах, один из них с подписью представителя строительной компании, обязательно должен остаться у инвестора.

Что можно вписывать в дефектный акт

Осмотрите общее состояние квартиры, и отдельно обратите внимание на пол, потолок, стены, окна, двери, сантехнику, электропроводку и другие коммуникации. Вписывайте в акт, все отклонения от нормы.

Например, на метр стены по вертикали или горизонтали отклонение не может превышать 3 миллиметров, а на штукатурке не должно быть больше 3 неровностей на 4 кв. м площади.

Обычно в акт вписывают следующие моменты:

  • неисправность или неровность дверей и окон;
  • стены и другие конструкции имеют трещины или повреждения;
  • из поверхности торчит арматура или плиты состыкуются неровно – есть зазор;
  • неровные стены и полы, а углы не равны 90°;
  • несоответствие размеров помещения документации;
  • потеки, мокрые пятна и лужи;
  • поломка коммуникаций и оборудования;
  • отсутствие тяги в вентиляционной шахте;
  • несоответствие номеров счетчиков и другого оборудования с данными в документах.

После того, как осмотрели квартиру и записали дефекты в документ, переходите к анализу состояния других помещений в доме, владельцем которых вы становитесь по договору.

Дефекты, обнаруженные в них, также вписывайте в акт. Каждое нарушение или поломку описывайте максимально точно. Это позволит эксперту объективно и безошибочно посмотреть на описанную вами ситуацию.

Кроме того, это исключит недопонимание с застройщиком.

А вот фасад здания, подъезд и другие места общего пользования принимает комиссия, которая отвечает за ввод дома в эксплуатацию. Поэтому, обнаруженные там дефекты вписывать в ваш дефектный акт нельзя.

После устранения дефектов переходите к приему квартиры. Если теперь вас все устраивает, и застройщик исправил то, с чем согласился эксперт-оценщик, подписывайте акт приема-передачи.

Что делать, если дефекты невозможно определить сразу

Иногда выявить все дефекты на этапе приема невозможно.

Например, если принимаете квартиру летом, полностью проверить исправность системы отопления не получится, можно также не понять, качественно ли утеплены откосы или найти другие подобные проблемы.

Кроме того, сразу не выйдет определить дефекты, которые проявляются со временем. Придется принимать квартиру, проверив ее не полностью. Но на первичное жилье застройщик обязан предоставить гарантию. Обычно она составляет 5 лет.

Проверьте, чтобы гарантийный срок был прописан в договоре и акте приема-передачи. Гарантия должна начинаться не с момента постройки дома, а с момента, когда вы приняли квартиру – подписали акт приема-передачи.

Теперь если вы выявите неисправности или дефекты на протяжении гарантийного срока, можете обратиться к застройщику с вопросом устранения недоработок или возмещения убытков.

Но если вы в процессе ремонта затронули системы или конструкции, в которых выявлен дефект, гарантия становится недействительной.

При нежелании компании решить вашу проблему, возникшую по их вине, не давайте им затягивать процесс, так как гарантийный срок может просто закончиться. Как можно быстрее обратитесь в жилищную инспекцию, прокуратуру или суд.

Что делать дальше

После того, как акт подписан, покупателю квартиры остается совсем немного, чтобы стать ее законным владельцем:

  • заключить договора с обслуживающими организациями;
  • получить технический паспорт;
  • вступить в права собственности.

Что нужно переоформить после покупки квартиры

Оформлять право собственности можно как через Центр предоставления админуслуг (ЦПАУ), так и через застройщика, если компания практикует такой порядок. Теперь вы полноправный владелец квартиры.

Источник: https://dom.ria.com/articles/akt-priema-peredachi-kvartiry-v-novostrojke-177922.html

Акт приема-передачи квартиры – один из важнейших документов сделки купли-продажи – Рынок жилья

Каковы сроки сдачи квартиры при отсутствии акта приема передачи?

26.09.2014 | 14:30 244336

Покупатели жилья на вторичном рынке привыкли считать, что сделка полностью завершена после регистрации прав собственности. И бывают крайне удивлены, узнав, что им надлежит оформить еще один документ – акт приема-передачи квартиры.

Клиенты первичного рынка к подобному документу относятся трепетно. Именно он позволяет призвать застройщика к исполнению обязательств по устранению недоделок. Однако для «вторичных» сделок этот документ бывает не менее важен, а пренебрежение им – чревато серьезными неприятностями.

Закон диктует правила…

В статье 556 «Передача недвижимости» Гражданского кодекса РФ недвусмысленно сказано, что передача объекта от продавца покупателю осуществляется по передаточному акту, или иному документу о передаче, который удостоверяется обеими сторонами. Именно подписание этого акта, а не регистрация сделки или прав собственности, по нормам закона считается моментом фактической передачи имущества. И только с этого момента обязательства сторон сделки считаются исполненными.

Паспорта и формы на квартиру – зачем они нужны?Для совершения сделки на вторичном рынке жилья продавец сегодня обязан представить лишь правоустанавливающий >>Неискушенным участникам рынка это может показаться пустой формальностью, однако эксперты заявляют, что пренебрежение данным документом может не только изрядно потрепать нервы участникам сделки, но и вылиться в серьезные финансовые потери.

Очень часто между оформлением сделки и выездом продавца из квартиры проходит некоторое время, иногда – до нескольких месяцев. Чаще всего это связано с затянувшейся перевозкой вещей, бывает, продавец сам ждет, когда освободится квартира, приобретенная им в ходе встречной покупки.

Представьте, что именно в этот период дорогая евроотделка (цена которой составила определенную часть от общей стоимости квартиры) пострадает от залива или – хуже того – пожара. Или же не отличающийся высокими моральными качествами продавец оставит вам за последний месяц кругленький счет за международные телефонные переговоры. А как быть продавцу, если через месяц после заключения сделки ту же дорогую отделку попортит сам покупатель, а после этого заявит, что характеристики полученной им квартиры не соответствуют заявленным в договоре купли-продажи?

Для того чтобы избежать подобных неприятных сюрпризов, и существует акт приема-передачи (АПП), одна из основных задач которого – зафиксировать состояние объекта на момент фактического вступления покупателя в пользование, и подтвердить соответствие этого состояния условиям договора. Другая задача – определить момент, с которого новый владелец становится плательщиком коммунальных и прочих услуг.

…жизнь вносит исключения

Сроки юридического (снятие с регистрации прежнего владельца) и физического (непосредственно его выезд) освобождения квартиры обычно прописываются в договоре купли-продажи. В указанный день стороны сделки приезжают на квартиру, продавец предъявляет квитанции по квартплате и коммунальным услугам и передает ключи. После этого и подписывается акт приема-передачи.

Казалось бы – все просто. По словам Николая Лаврова, генерального директора Консультационного центра «Недвижимость в Петербурге», если вы совершаете сделку через агентство недвижимости, о правилах и сроках подписания акта приема-передачи вам расскажут обязательно и подробно.

Невозможно представить, чтобы профессиональные операторы рынка оставили данный документ без внимания. То же самое будет сделано, если ваша сделка будет оформляться через нотариуса.

Но сегодня, согласно законодательству, купля-продажа жилья может осуществляться и без привлечения этих специалистов.

Продавец с покупателем могут самостоятельно заключить договор в простой письменной форме и передать его на регистрацию в Росреестр вместе с остальными документами.

И вот в этом случае акт приема-передачи квартиры вполне может быть попросту забыт. Более того, если договор регистрируется, например в Петербурге, то сторонам сделки никто может и не напомнить о необходимости акта. В некоторых регионах, в частности – в Московской области – без АПП пакет документов просто не будет принят на регистрацию (чем, кстати, недовольно большинство участников рынка), но петербургское управление Росреестра этого документа в пакете не требует.

То есть сделка может быть совершена и зарегистрирована, новый собственник официально вступит в свои права, а дальше…

Есть ли жизнь без акта?

В большинстве случаев никакого угрожающего «дальше», скорее всего, не произойдет. Ни продавец, ни покупатель так и не узнают, что их сделка не совсем полноценна с позиций Гражданского кодекса. Однако в некоторых случаях отсутствие АПП может сыграть с одной из сторон неприятную шутку.

О возможных недоразумениях с квартплатой и повреждением отделки мы уже упомянули, но могут возникнуть и более серьезные проблемы. В том же ГК говорится, что только после фактической (подтвержденной актом) передачи имущества покупатель принимает как обязательства по содержанию и обслуживанию квартиры, так и риски ее случайных повреждений и гибели.

До подписания акта все эти риски продолжает нести продавец. То есть теоретически вполне возможно возникновение ситуации, когда объект, в отношении которого не был подписан АПП, через несколько лет погибнет в результате стихийного бедствия, и претензии по финансированию его восстановления будут предъявлены не новому собственнику, а старому.

Конечно, суд в такой ситуации наверняка встанет на сторону продавца, но сама перспектива судебных разбирательств вряд ли его обрадует. Согласно законодательству, уклонение одной из сторон от подписания АПП приравнивается к отказу от исполнения обязательств договора купли-продажи. По словам Николая Лаврова, «уклонистов» можно привлечь к ответственности разными способами.

От наложения штрафных санкций за неисполнение обязательств до вскрытия квартиры, ключи от которой продавец «забыл» вручить покупателю, с привлечением правоохранительных органов.

Но все эти варианты относятся, скорее, к крайним и радикальным, чреваты потерями времени и нервов.

Поэтому эксперты рекомендуют не бороться с последствиями нерадивости контрагентов, а предупреждать их на стадии составления договора. Практически беспроигрышный вариант – включить в него условие, согласно которому определенная часть стоимости квартиры (на практике обычно – порядка 10%) выплачивается как раз одновременно с подписанием акта.

Иногда они различаются

Официальных единых требований к форме АПП не существует. Акт составляется в простой письменной форме по одному экземпляру для каждой из сторон сделки. При желании он может быть удостоверен нотариусом. Пункты этого документа также могут варьироваться в зависимости от пожеланий сторон и особенностей сделки.

Но в любом случае в них должна быть включена такая информация, как паспортные данные продавца и покупателя, точный адрес квартиры, ее кадастровый или условный номер и площадь, а также дата и место составления акта.

Отдельным пунктом с разными степенями подробности может оговариваться состояние квартиры – вплоть до материалов и качества отделки, сантехники и мебели, если по договору она должна остаться покупателю.

Кстати, нередко именно мебель становится поводом для дальнейших споров сторон.

Речь, конечно, идет не о старых шкафах из ДСП, а о дорогих (иногда – импортных дизайнерских) предметах интерьера, которые нередко продаются вместе с квартирами премиум-сегмента. Эта «скромная роскошь» иногда составляет до 10-15% от цены сего объекта.

Не удивительно, что продавец в последний момент (вопреки условиям договора) может не устоять перед искушением захватить из квартиры «на память» пару любимых французских кресел XIX века.

Пункт АПП, перечисляющий претензии сторон (или их отсутствие) как раз и служит для того, чтобы покупатель с продавцом выразили свое мнение о соответствии фактического состояния квартиры условиям договора. Если претензии существенны и стороны не могут разрешить их по взаимной договоренности, то АПП станет документом, который поможет при судебном разбирательстве. «Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора», – говорится в Гражданском кодексе. Если же покупатель перечисляет дефекты и недочеты, которые продавец готов добровольно устранить, то в акт вносят пункт – «считать действительным после устранения претензий». Естественно, указываются и сроки, в которые это должно быть сделано. Иногда в акте отдельно оговаривается форма и порядок выплаты денежных средств. Этот пункт особенно важен, если в договоре купли-продажи означено, что последняя выплата будет осуществлена именно после подписания АПП.

Нередко при передаче квартиры присутствуют свидетели сторон, в такой ситуации имеет смысл указать их паспортные данные – в случае возникновения претензий показания свидетелей будут иметь значительный вес на суде.

Скачать Акт приема-передачи квартиры (.doc, 30КБ)

Андрей Грязнов    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/102200/

Адвокат-online
Добавить комментарий