Куда необходимо высылать уведомления о продаже доли в квартире другим собственникам, по месту регистрации или проживания?

Как продать долю в квартире

Куда необходимо высылать уведомления о продаже доли в квартире другим собственникам, по месту регистрации или проживания?

Мы уже считали, сколько нужно копить жителям разных регионов России, чтобы купить однушку. Например, москвичу придется откладывать примерно 6 лет и 3 месяца. Во многом из-за стоимости жилья многие россияне предпочитают покупать квартиру вместе, а не поодиночке — так возникает долевая собственность.

Еще в праве собственности на квартиру появляются доли, когда:

  1. несколько наследников получают одну квартиру в наследство;
  2. супруги решают разделить имущество в период брака или при разводе.

Разберемся, как продать долю в квартире, сколько это стоит и какие документы нужны для успешной сделки.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

Долю в квартире можно определить двумя способами:

  1. в частях от целого — например, ⅓ квартиры — такую долю называют идеальной;
  2. в натуре — например, одна комната или 36 м² — это реальная, или выделенная доля.

Покупать реальную долю удобнее. Если вы покупаете, например, сразу комнату, то точно можете быть уверены, что продавец выделил долю. Это значит, что вы будете жить в этой комнате, а другой собственник там жить не будет. Только не забудьте уточнить порядок пользования общими помещениями: кухней, ванной, коридором.

Шаблон извещения о намерении продать долю

Чтобы было легче согласовывать условия договора купли-продажи, дополнительно укажите:

  • порядок расчетов: в какие сроки и в какой валюте нужно оплатить долю, наличными или переводом на счет;
  • кто после продажи сможет пользоваться квартирой, в которой вы продаете долю;
  • сроки передачи имущества и др.

Извещение можно передать через нотариуса или вручить лично. Еще можно отправить по почте телеграмму с текстом извещения либо заказное письмо с уведомлением и описью вложения.

Не забудьте получить подтверждение того, что вы отправили извещение, а адресат получил его.

У нотариуса нужно взять соответствующие свидетельства. Если вы решили отдать извещение лично, обязательно сделайте копию для себя и попросите получателя расписаться на ней. Еще пусть получатель укажет свои ФИО, дату получения и напишет, что извещение получил.

Если вы направили телеграмму и письмо по почте, подтверждениями будут копии телеграммы и письма, копии уведомлений о вручении с печатями Почты России.

Шаблон отказа от преимущественного права покупки доли

Договор купли-продажи доли регулируется правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ — так же как договор купли-продажи объекта недвижимости целиком.

Чтобы договор купли-продажи доли считался заключенным, нужно обязательно согласовать существенные условия. Без существенных условий договор не будет считаться заключенным.

Для начала нужно точно определить размер доли — ведь именно она является предметом договора. Если доля реальная — например, комната — в ней может находиться другое имущество, которое включено в цену — например, мебель. Тогда нужно обязательно отметить это в договоре.

Кроме кадастрового номера индивидуализировать квартиру помогут:

  • адрес и другие детали местонахождения — этаж, подъезд;
  • характеристики дома, в котором она расположена: сколько этажей в доме, какой у него тип постройки — панельный, кирпичный, монолитно-кирпичный и т. д.;
  • общая и жилая площади;
  • количество комнат;
  • состояние квартиры;
  • имущество, находящееся в квартире и т. д.
  1. В виде общей стоимости доли.
  2. В виде стоимости одного квадратного метра, если долю можно высчитать в метрах.

Цена не может быть ниже той, которую вы указывали в извещении, направленном остальным собственникам.

Главное условие цены — ее однозначная определяемость. Это значит, что все данные для вычисления цены должны быть указаны в договоре.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Дополнительно к цене обычно указывают порядок расчетов — наличный или безналичный — срок оплаты и другие условия, связанные с финансовой стороной договора.

Если доля находится в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не сказано другое. Каковы у объекта недвижимости характеристики и есть ли у него обременения, можно узнать в выписке из ЕГРН.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Если есть еще какие-то документы, которые относятся к этой доле, их тоже можно принести.

Когда нотариус заверит договор купли-продажи доли, его нужно будет зарегистрировать.

  1. получить имущественный налоговый вычет. Максимальный размер вычета — 1 млн рублей. Этот способ удобно применять, когда у вас не было расходов на приобретение доли в прошлом. Например, вы получили долю в наследство или в подарок;
  2. уменьшить сумму доходов на сумму расходов.

    Этот способ удобен, если вы когда-то купили долю, которую сейчас продаете. Например, в 2017 году доля стоила 2 млн рублей, а в 2019 вы продаете ее за 4 млн рублей. Налоговый кодекс дает вам право вычесть из 4 млн рублей расходы — 2 млн рублей — и заплатить налог с разницы, то есть с 2 млн рублей.

подп.

 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Если вы захотите расторгнуть договор купли-продажи доли, помните, что расторгать его нужно так же, как и договор купли-продажи целой квартиры. Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры, мы уже писали.

Можно ли продать половину или часть своей доли? Закон не запрещает собственнику распоряжаться своей долей, в том числе выделять из нее часть и продавать. При этом должны соблюдаться все правила, описанные выше.

Перед тем как выделять долю из своей доли и продавать ее, подумайте: вы своим решением привлекаете в квартиру еще одного собственника. После продажи количество заинтересованных лиц и вероятность конфликтов увеличатся.

Может ли один из супругов продать свою долю? Может, но для начала нужно разделить право собственности, поскольку в совместной собственности, которая возникает в браке, конкретные доли за мужем и женой не закреплены.

В соглашении о разделе имущества укажите:

  1. ФИО обоих супругов.
  2. Паспортные данные.
  3. Данные свидетельства о заключении брака. Если брак расторгнут, приложите свидетельство о его расторжении.
  4. Перечень общего имущества, подлежащего разделу, а также имущества, которое будет передаваться каждому супругу.

Когда долю выделят, совместная собственность превратится в долевую, а супруг сможет свою долю продать. При этом нужно уведомить другого супруга о своем намерении продать долю, а тот будет иметь преимущественное право эту долю купить — здесь действуют те же правила, что и с другими собственниками.

Написать заявление должны все законные представители ребенка и сам ребенок, если ему 14 и больше лет. Если родители в разводе, но сохранили родительские права, они оба должны участвовать в процедуре.

Чтобы получить разрешение, вы должны доказать органу опеки и попечительства, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшатся и что долю вы продаете в его интересах. Для подтверждения этого органы обычно просят следующие документы:

  1. Копии кадастровых паспортов.
  2. Копии правоустанавливающих документов на продаваемое и покупаемое помещения: договор, завещание и др.
  3. Иногда — проект договора купли-продажи нового помещения.

Ухудшением жилищных условий орган опеки и суд могут признать все что угодно. Например, мама решила продать комнату, которая принадлежала дочери, и купить долю в квартире бабушки девочки.

Комната находилась в городе, а дом бабушки — в деревне. Орган опеки и попечительства решил, что ребенку будет лучше остаться в городе.

Мать решила обжаловать решение в суде, но суд с решением органа опеки согласился.

Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен? Если кто-то из собственников квартиры не согласен с тем, что вы продаете долю, у него есть два варианта: воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить у вас долю или пойти в суд и оспорить сделку.

Если вы все делаете по закону, извещаете собственников, не нарушаете ничьи права, шансов у собственника оспорить сделку не слишком много. Но если такая ситуация возникнет, попытайтесь договориться, чтобы не тратить время, нервы и деньги на суды и споры с собственниками.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/share-purchase/

Квадратные дольки: покупаем или продаем комнату

Куда необходимо высылать уведомления о продаже доли в квартире другим собственникам, по месту регистрации или проживания?

Такого понятия, как «комната» на рынке недвижимости сейчас не существует. Вместо него используется другой термин – доля в праве собственности квартиры. Вы можете купить / продать долю любого размера, хоть 1/1 000.

Как это сделать, и какие проблемы могут возникнуть у продавцов и покупателей квадратных долек, попыталась выяснить обозреватель портала www.interfax.by.

Первый заместитель генерального директора Центра торговли недвижимостью «ПАКОДАН» Павел Астапеня рассказал о том, что сделки с долями имеют юридические и «житейские» особенности.

Сразу поясним, что долю в неприватизированной квартире продать нельзя. А вот если жилье находится в вашей частной собственности – продавайте как угодно. Кстати, вы можете приватизировать долю, а потом ее продать.

Как мы уже говорили выше, теоретически собственник может продавать любую долю. Другой вопрос, кто купит у вас 1/1 000 квартиры? А вот доли, равные количеству квадратных метров, пригодных для проживания, а тем более равные физическим размерам комнаты, прекрасно продаются.

«Раньше, когда существовал институт прописки, люди покупали какие-то минимумы жилплощади, чтобы прописаться и на законных основаниях устроиться на работу в Минске, – говорит Павел Астапеня. – Сейчас прописку отменили и вели регистрацию.

На работу в Минске можно устроиться независимо от того, где ты зарегистрирован. Поэтому сейчас не покупают 1/1 000, чтобы зарегистрироваться. Да и раньше я тоже не припомню таких сделок с 1/1 000. Был случай, продавали 1/12, и то это произошло в те времена, когда еще существовала прописка, лет пять-шесть назад.

Сейчас такого нет. Доли продаются в приближенном отношении с комнатой».

Для чего люди покупают / продают доли?

Дольки – это ступеньки на пути к целой квартире. Сначала человек покупает комнату. Со временем копит средства и идет на расширение – продает свою долю и покупает квартиру.

Продавцами и покупателями долей часто выступают наследники. После смерти собственника у квартиры может появиться много хозяев. Они либо сразу продают всю квартиру и делят деньги, либо кто-то из наследников выкупает доли в праве собственности остальных родственников и становится полноправным хозяином.

Один из самых редких вариантов – когда людям срочно нужны деньги, и они продают часть своей квартиры.

Поделить неделимое

Первое, на что следует обратить внимание – доля собственности должна быть приближена к размерам комнаты.

Часто бывает так, что доля не соответствует размеру комнаты. Ведь доля – это не метраж комнаты, а жилая площадь, разделенная на два, три, четыре и так далее – то есть 1/2, 1/3, 1/4 квартиры.

Строго говоря, с точки зрения законодательства обладание какой-либо долей в праве собственности на помещение означает обладание долей в каждом квадратном метре этого помещения.

К примеру, если вы обладаете 1/2 доли в праве собственности на квартиру, это означает, что вы обладаете 1/2 доли в праве собственности на каждый квадратный метр этой квартиры. Просто, для понимания обывателей, когда юристы говорят, к примеру, 1/2 доли – они объясняют это как право собственности на половину квартиры.

Согласитесь, трудно разделить квартиру поровну, если, к примеру, одна комната 17, а другая 13 квадратных метров. Да и часто ли вы встречали квартиру с абсолютно одинаковыми по метражу комнатами?

Павел Астапеня говорит: обычно собственники полюбовно договариваются о том, как пользоваться квартирой. Если мирным путем вопрос решить не получается, он решается в судебном порядке.

При продаже или покупке нужно принять как должное тот факт, что доля не будет соответствовать физическим размерам комнаты. Такие нюансы нужно уточнять заранее.

Например, если вам продают 1/2 квартиры, а будущая ваша комната на 4 метра меньше, чем у вашего соседа, можете смело требовать скидку у продавца. Ведь вы не сможете воспользоваться этими метрами.

Все вопросы касаемо долей и совместного пользования квартирой проще решать полюбовно. Если вы хотите юридически закрепить за собой право пользоваться конкретной комнатой, можете пойти к нотариусу и заключить с другим сособственником соглашение об установлении порядка пользования квартирой.

Право преимущественной покупки не приговор

При продаже доли собственности по закону продавец в первую очередь должен предложить выкупить долю другому сособственнику квартиры. Если сосед не желает покупать вашу часть квартиры, никто не может помешать вам продать ее другому человеку.

Продавцу нужно придти в нотариальную контору и через нотариуса направить уведомление о намерении продать долю. Другой сособственник, получив данное уведомление, приходит в нотариальную контору и пишет отказ либо заявление о том, что он согласен купить долю на предложенных условиях.

Например, вы предложили сособственнику выкупить долю за 30 миллионов. Он отказался. Вы можете продать ее другому лицу за сумму 30 миллионов, либо выше.

Что происходит, если сособственник умышленно (или по рассеянности) игнорирует уведомление о продаже? Ничего страшного.

«По закону, нужно выждать месяц с момента получения уведомления. Спустя месяц вы вправе продавать долю третьему лицу, не спрашивая другого сособственника. Никто потом эту сделку оспорить не сможет», – пояснил Павел Астапеня.

А теперь перейдем от теории к реальным ситуациям…

Как разделить построенную вместе квартиру бывшим супругам?

Распространенная ситуация: муж с женой построили квартиру, развелись и хотят разъехаться. Договор строительства заключал супруг. Его фамилия фигурирует во всех правоустанавливающих документах на данную квартиру.

При разводе эти супруги могли: выделять долю (регистрировать по 1/2 или в других долях), либо не выделять, а просто договориться, что при разводе они продают квартиру и делят деньги.

«Если один из бывших супругов хочет выкупить всю квартиру, то нужно обязательно выделить долю», – говорит Павел Астапеня.

Как разделить квартиру на доли?

Вариант 1. Супруги при разводе заявляют требования о том, чтобы суд рассмотрел право собственности на квартиру и разделил ее в соответствующих долях. В таком случае основание для раздела будет являться решение суда. Получив его, супруги идут в городское агентство по государственной регистрации и оформляют разделение по долям.

Вариант 2. Без суда. Супруги, в том числе и бывшие, могут придти в нотариальную контору по месту нахождения квартиры и разделить квартиру путем получения свидетельства о праве собственности.

Если супруг не хочет ни продавать, ни покупать

Если один из супругов хочет продать долю, а другой не хочет покупать, то можно ее продать другому человеку. В таком случае супруг должен получить отказ от права преимущественной покупки. Как мы уже писали выше, это значит, что супруг сперва должен предложить купить долю другому супругу, а тот должен официально отказаться.

«Если квартира двухкомнатная, доли делятся на конкретные комнаты, то, пожалуйста, продавайте. Никаких проблем, – рассказывает Павел Астапеня. – В случае с однокомнатными квартирами супругам проще сразу продать ее и поделить деньги, чем разбираться с долями. А продать долю в однокомнатной квартире третьему лицу практически нереально. Ее никто не купит».

Если в семье есть ребенок

Если супруги развелись и за время совместного проживания не только построили дом, но родили ребенка, вопрос продажи долей будет решаться в том же порядке.

Единственно НО: у супруга, с которым по решению суда остался ребенок, будут проблемы при продаже своей доли. Для отчуждения жилой собственности ему необходимо согласие органов опеки и попечительства, которые должны проследить за тем, чтобы условия жизни ребенка не ухудшились.

«Это технический момент. Как правило, средства, вырученные от продажи доли, идут на покупку большей жилой площади – целой квартиры. В этом случае у органов попечительства вопросов не возникнет», – объяснил Павел Астапеня.

Квартиру делят наследники

Ситуация: квартира перешла по наследству родственникам умершего.

Если кто-то из них хочет продать свою долю, порядок будет тот же самый с единственной оговоркой – для продажи доли третьему лицу нужно получить отказ от права преимущественной покупки отвсех сособственников. Если их четверо, то отправляете уведомление каждому и получаете ответ от каждого. Если ответ не получаете от кого-либо из них, ждете месяц.

Самая непростая ситуация возникает тогда, когда сразу несколько сособственников хотят воспользоваться правом преимущественной покупки. Если вы продадите долю одному из них, другой сможет оспорить эту сделку.

«В настоящее время подобные ситуации законом никак не регулируются. В нашей практике был всего один такой случай, когда несколько сособственников претендовали на одну долю. В итоге не получилось продать долю никому», – рассказал Павел Астапеня.

Если собственников двое, а комнат три

«Если собственника двое, а комнат три, и у каждого из них по документам 1/2 доли, то при продаже их друг другу никаких проблем не возникает.

Как такую долю продать третьему лицу? Покупателю просто объясняют, что в связи с тем, что у вас полторы комнаты, и они никак физически не делятся, вы, по сути, продаете одну комнату.

По документам покупатель будет иметь 1/2», – советует Павел Астапеня.

На что нужно обращать внимание при покупке?

В случае с долями Павел Астапеня советует, прежде всего, обращать внимание на соседа. Причем не только на того, с кем придется делить квартиру, но и на жильцов в подъезде.

Нужно внимательно осмотреть саму квартиру. В ней могут быть скрытые недостатки, о которых даже сам продавец может не знать.

Поинтересуйтесь тем, кто прописан, все ли документы для осуществления сделки подготовлены. В зависимости от обстоятельств пакет документов будет разным.

Мы упоминали о том, что если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то нужно согласие органов опеки и попечительства на совершение данной сделки. Если продается доля, нужен отказ от преимущественной покупки всех сособственников. Либо нужно выждать месяц с момента уведомления данного сособственника, если он отказ не написал.

Ольга Артишевская

Источник: https://www.interfax.by/article/75074

Продажа комнаты: не все так просто

Куда необходимо высылать уведомления о продаже доли в квартире другим собственникам, по месту регистрации или проживания?

Аналитика рынка показывает, что спрос на комнаты к концу года традиционно растет. Этому немало способствует факт, что именно на четвертый квартал приходится реализация жилищных сертификатов, которые часто направляют именно на покупку комнаты в квартире.

Между тем подготовить комнату к продаже – это целый процесс со своими нюансами, и растянуться он может на несколько месяцев.

Как минимизировать временные затраты, избежать возможных осложнений и не упустить своего покупателя, решая вопросы с другими сособственниками?

Для начала стоит уточнить: наибольшее количество нюансов и тонкостей возникает при продаже комнаты, которая в свидетельстве о праве собственности обозначена как доля.

Если у владельца комнаты есть свидетельство о праве собственности именно на комнату, то такой объект недвижимости можно продавать в обычном режиме, как квартиру или частный дом.

Если же владелец комнаты является участником общедолевой собственности и в его праве собственности указана не «комната», а «доля», то нужно быть готовым к тому, что предпродажная подготовка такого объекта потребует определенных временных и, возможно, материальных затрат.

ИНФОРМИРУЕМ СОСОБСТВЕННИКОВ

Сразу после того, как владелец комнаты решил продать свою недвижимость, ему нужно уведомить об этом своих соседей по квартире – собственников в общедолевой собственности.

По закону именно сособственники имеют право преимущественной покупки этой доли – стало быть, именно у них нужно спросить в первую очередь, не хотят ли они купить комнату в квартире. При этом даже важнее самого факта получения отказа или согласия сособственников сам факт уведомления сособственников о предстоящей продаже.

Если все они получили документальное подтверждение того, что комната будет выставлена на продажу, и никак не прореагировали в течение месяца – автоматически считается, что они отказались от покупки.

«Пункт 2 статьи 250 ГК РФ предусматривает, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, – комментирует старший научный сотрудник негосударственного учреждения науки «Совет по комплексным правовым исследованиям» Сергей Мартышкин. – Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу».

Самый быстрый и простой способ обратной связи от всех сособственников – получить нотариально заверенные отказы (или согласия) от права преимущественной покупки. Для этого нужно назначить всем сособственникам встречу у нотариуса и на месте заполнить все документы.

Естественно, услуги нотариуса в этом случае оплачивает продавец комнаты – размер госпошлины составляет 200 рублей с каждого письменного отказа или согласия. Этот подход удобен, если сособственников немного и с ними выстроены хорошие отношения.

Основное преимущество – реакции сособственников не нужно ждать в течение месяца.

Если же получить ответ от сособственников таким образом не получилось, то продавцу комнаты придется выполнять свой гражданский долг и уведомлять сособственников о предстоящей продаже иначе. В этом случае у владельца комнаты есть три основных варианта. Первый – самый надежный и самый дорогой.

В нотариальной конторе собственник комнаты отправляет нотариальные письма другим сособственникам, стоимость одного такого письма – не менее 1500 рублей. Второй вариант – отправить письмо с уведомлением о получении.

И в нотариальном, и в обычном письме с уведомлением нужно указать объект предстоящей продажи, адресата, стоимость, по которой планируется реализовать комнату, а также другие условия продажи: форму, порядок и срок оплаты, указанной в договоре. Текст письма нужно заверить, дополнить печатью.

Впоследствии копии всех этих писем сособственникам вместе с копиями уведомлений о получении добавляются к общему пакету документов, с которыми продавец комнаты идет в Управление Росреестра для регистрации сделки купли-продажи. Наконец, третий вариант уведомить сособственника – направить ему телеграмму также с уведомлением о получении.

Этот способ проще и быстрее, чем обычное письмо: адресат получит телеграмму уже на следующий день. Недостатки – телеграмма стоит дороже письма, да и телеграф в Самаре остался едва ли не один-единственный.

Неважно, каким из этих способов продавец комнаты решит уведомить своих соседей о продаже недвижимости. Важно, что если с момента получения ими этой информации пройдет месяц, а ответа не последует, то такое молчание будет считаться автоматическим отказом.

Впрочем, здесь есть один важный нюанс: на какой адрес лучше отправлять уведомление о предстоящей продаже? Самый идеальный вариант – если отправитель точно знает, что адресат получит его письмо, и не сомневается в адресе отправления.

Но если у сособственника не совпадает адрес проживания и адрес прописки, куда отправлять уведомление? Специалисты самарских агентств недвижимости, которые регулярно сталкиваются с необходимостью сбора отказов от всех сособственников квартир, советуют в первую очередь направлять информационные письма на адрес, по которому расположена комната, выставленная на продажу. Чтобы полностью перестраховаться, лучше направить два письма: одно по адресу продаваемой комнаты, другое – по второму месту жительства или прописки сособственника. «В случае если адрес места регистрации собственников и адрес их фактического места жительства не совпадают, но тем не менее оба адреса известны продавцу комнаты, то целесообразно во избежание возникновения в дальнейшем правовых проблем отправить извещение о продаже комнаты по обоим адресам», – подтверждает Сергей Мартышкин.

«Я продавала две комнаты в 3-комнатной квартире, – рассказывает жительница Самары Вера Клевлина. – Сособственники проживали в разных областях, никаких отношений мы не поддерживали, поэтому даже узнать, где они проживают, оказалось непросто.

В конце концов мы с риэлтором выяснили их адреса и отправили им телеграммы по месту жительства. По каждой комнате была отдельная сделка: регистрация первой комнаты прошла успешно, а вот сделку по второй приостановили на месяц с формулировкой «по усмотрению регистратора».

Нам пояснили, что причиной стало несовпадение адреса, по которому была отправлена телеграмма, с адресом комнаты».

Словом, без особых осложнений с учетом ожидания отказов от сособственников можно планировать выход на сделку по продаже комнаты в течение как максимум месяца. Однако этот сценарий, увы, запросто может осложниться. 

«В ходе продажи моей комнаты на ул. Победы была получена приостановка, потому что мы приобщили отказы не всех сособственников, – вспоминает житель Самары Виктор Шевцов. – Сведения о сособственниках этой квартиры в Росреестре не совпадали с реальным количеством сособственников.

Эти сведения были устаревшими, поскольку два бывших сособственника к моменту продажи комнаты умерли, но смена сособственников не была отражена документально: их наследники еще не вступили в наследство.

Уже после этого инцидента сам сотрудник Управления Росреестра посоветовал нам заранее заказывать выписку из ЕГРП и соотносить реальных собственников квартиры с собственниками, обозначенными на бумаге».

ЧТО ЕЩЕ МОЖЕТ ПОМЕШАТЬ БЫСТРОЙ ПРОДАЖЕ КОМНАТЫ?

В рыночной практике есть несколько правовых нюансов, способных отсрочить для продавца комнаты заветный этап выставления комнаты на продажу. Если одним из сособственников в квартире является несовершеннолетний ребенок, то нотариус не выдаст отказ такому сособственнику без соответствующего разрешения органов опеки и попечительства. А это еще как минимум 15 дней.

Еще один фактор, способный осложнить процедуру подготовки комнаты к продаже, – наличие в квартире неприватизированной комнаты.

Как правило, собственником такой комнаты является муниципалитет, а значит, как и в случае с другими сособственниками, продавцу комнаты важно получить отказ и от этого «владельца» доли.

Для этого нужно обращаться в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом с уведомлением о продаже комнаты и предложением ее выкупить. В течение месяца будет получен отказ – только после этого можно будет готовить документы на сделку.

Если продавец комнаты вдруг решит изменить стоимость своего объекта, даже при условии, что все отказы от сособственников уже получены, ему придется заново рассылать им уведомления с учетом новой цены – неважно, изменилась она в большую или меньшую сторону. Главное – стоимость комнаты во всех разосланных уведомлениях, в полученных отказах и в договоре купли-продажи должна совпадать.

Наконец, быстрой продаже комнаты в квартире могут помешать сами соседи-сособственники, и это, увы, довольно распространенный вариант. Сложные отношения между владельцами долей в квартире, несмотря на свою историческую анекдотичность, не являются редкостью.

Бывает, что сособственники просто не хотят тратить свое время на очереди к нотаурису и походы в органы опеки, бывает, что они категорически не поддерживают отношения с продавцом комнаты, возможно, что их вовсе нет в городе или в стране.

Так или иначе, если покупатель на комнату уже найден, а сособственники открыто занимают позицию против продажи и стремятся этот процесс максимально растянуть, у владельца комнаты все еще остается несколько возможностей для реализации своего имущества.

Первый – заключить с покупателем договор дарения (естественно, предварительно рассчитавшись за комнату по установленной заранее цене). Однако вполне возможно, что покупателя этот вариант не устроит: после того как он получит комнату по договору дарения, ему придется платить налог в 13%.

Второй, более изощренный, но абсолютно законный вариант: выделить в своей комнате микродолю (минимально возможный метраж) и передать ее покупателю также по договору дарения. В этом случае налоговое бремя для покупателя уменьшится, но главное – он станет сособственником квартиры и в дальнейшем сможет реализовать свое право преимущественной покупки.

 СПРАВКА 

А ЕСЛИ СОБСТВЕННИК СОГЛАСЕН НА ПОКУПКУ? 

Бывают случаи, когда один из сособственников квартиры, получив уведомление о продаже комнаты, выражает согласие на покупку.

Идеальный вариант – если сделка купли-продажи происходит сразу после того, как будут получены отказы от остальных сособственников.

Кстати, если желание купить комнату выражает несколько сособственников одновременно, то продавец вправе выбрать, кому он продаст свою комнату.

Однако бывает, что после согласия на покупку, полученного от сособственника, наступает затишье, которое тянется не один месяц. В этом случае обязать будущего покупателя выполнить свое обещание и приобрести комнату можно только через суд.

«Особенно актуальным вопрос о сроке сделки становится тогда, когда лицо, пользующееся преимущественным правом, с одной стороны, соглашается приобрести отчуждаемую комнату, но, с другой стороны, фактически уклоняется от заключения договора.

Продавец в случае такого недобросовестного поведения покупателя может продать комнату третьему лицу на тех же условиях, которые были указаны в извещении о продаже, – объясняет Сергей Мартышкин. – Но при этом следует учитывать возможность возникновения судебного спора, связанного с нарушением права преимущественного приобретения комнаты.

Продавцу придется доказывать, что со стороны несостоявшегося покупателя имело место злоупотребление правом и в силу пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации этому лицу необходимо отказать в защите принадлежащего ему права».

 ВАЖНО!  

Для покупателя комнаты наиболее предпочтительным является вариант, когда доля в квартире выделена «в натуре». Это означает, что если человек покупает долю, равную 10/41, то 10 кв. м соответствуют жилой комнате, которую он приобретает, а 41 кв. м – общей жилой площади квартиры.

Эти сведения должны быть прописаны в техническом плане либо в договоре о приватизации.

Если доля в квартире не будет выделена «в натуре», то покупатель рискует приобрести долю без привязки к конкретной комнате и впоследствии столкнуться с проблемами использования такого объекта недвижимости.

Неважно, каким из этих способов продавец комнаты решит уведомить своих соседей о продаже недвижимости. Важно, что если с момента получения ими этой информации пройдет месяц, а ответа не последует, то такое молчание будет считаться автоматическим отказом.

Источник: https://rs63.ru/archives/55/660850/

Как продать долю, если всех собственников сложно найти?

Куда необходимо высылать уведомления о продаже доли в квартире другим собственникам, по месту регистрации или проживания?

При продаже комнаты требуется отказ всех собственников или их уведомление. Уведомление отправляется по адресу проживания собственников.

Если в течение месяца после такого уведомления собственники других комнат не выразят желания совершить сделку, то по закону считается, что они надлежаще уведомлены, и продавать комнату третьему лицу можно.

Если один из собственников выразит желание приобрести комнату, то согласие остальных собственников не требуется. Для надлежащего уведомления рекомендуем обратиться к нотариусу.

Как продать комнату в коммунальной квартире?

Приватизируем и продаем комнату. Как снизить налоги?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Это сложно, но не невозможно. Во-первых, Вам необходимо зайти на сайт Росреестра и заказать выписку из ЕГРН, содержащую сведения о точном количестве сособственников и их имена. Затем у Вас есть три варианта.

Либо Вам нужно отвести всех соседей к нотариусу, чтобы они сделали отказ от преимущественного права покупки за назначенную цену — причем отказаться должны все. Либо кто-то из них может воспользоваться своим правом и купить у Вас комнату — такое тоже не редкость.

Либо Вам с выпиской из ЕГРН надо обратиться к нотариусу, он вышлет уведомления заказными письмами всем сособственника. Если они получат письма, то через месяц можно будет проводить сделку. Если кто-то из них не получит письмо, то нотариус даст разрешение на сделку только через два месяца с момента отправки писем.

Только проблема в том, что каждое такое уведомление или отказ стоит в районе 1500-2000 рублей, и общие расходы по подготовке сделки в 11-комнатной квартире обойдутся Вам совсем не дешево.

Отвечает адвокат адвокатского бюро «Нянькин и партнеры» Ольга Нянькина:

С 1 января 2016 года сделки по продаже долей в квартире подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Перед удостоверением сделки нотариус будет обязан проверить, совершен ли установленный законом порядок предложения продажи другим собственникам.

Если местонахождение других долевых собственников неизвестно, письменное уведомление, содержащее условия продажи доли, с извещением и описью вложения может быть направлено по последнему известному адресу проживания собственника доли. Если такой адрес продавцу также неизвестен, уведомление направляется по адресу нахождения объекта недвижимости (доли).

Как лучше распорядиться ¼ долей квартиры в ветхом доме?

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Сведения обо всех участниках долевой собственности можно получить через службу одного окна, заказав выписку о зарегистрированных правах на доли в квартире.

Отвечает адвокат, к.ю.н. Юлия Вербицкая:

Для того чтобы обезопасить сделку купли-продажи комнаты в коммунальной квартире, Вам действительно надлежит уведомить всех собственников.

В отправляемом уведомлении Вам следует указать, что Вы продаете (технические характеристики объекта), и цену, по которой планируете осуществить сделку.

После получения всеми участниками долевой собственности (то есть других комнат в Вашей коммунальной квартире) этого уведомления необходимо подождать один месяц с даты получения уведомления последним. Тогда Вы вправе совершать сделку.

В случае, если собственники по указанному адресу не проживают, Вам надлежит обратиться в ФМС и узнать их адрес регистрации или последний известный адрес регистрации. Именно по указанному адресу, а также (на всякий случай) по адресу Вашей коммунальной квартиры Вам надлежит отправить уведомления.

Исходя из практики, я бы рекомендовала направить уведомление телеграммой, поскольку она и доставляется быстрее и (что важно) при получении телеграммы фиксируется лицо, ее получившее. В качестве усиления позиции Вы можете обратиться к нотариусу (предварительно узнав, что данный нотариус оказывает услуги по уведомлению иных собственников и выдает соответствующие свидетельства).

Но в любом случае следует помнить, что надлежащее уведомление — это уведомление собственников под расписку. Только в этом случае Вы имеете 100% гарантию, что впоследствии другие стороны не оспорят данную сделку.

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

Как бороться с соседкой? Она сдает комнату в нашей коммуналке

Отвечает учредитель и генеральный директор «агентства недвижимости Алексея Груздева» Алексей Груздев:

В Санкт-Петербурге комната — это доля в праве на квартиру, а в Москве — отдельно выделенный объект недвижимости. И там, и там, прежде чем продать свою собственность, необходимо уведомить соседей. Они имеют преимущественное право приобретения. Либо соседи могут сами сходить к нотариусу и сделать отказ.

В уведомлении обязательно указывается цена, по которой комната продается. В отказе же цену можно ставить, можно нет. В Москве и в Ленобласти, если в квартире одна из комнат принадлежит городу, то уведомляется муниципалитет — как собственник данной комнаты.

В Санкт-Петербурге в этом случае муниципалитет уведомлять не надо.

Бывает и так, что соседи отказ не дают, а посылать уведомления нет времени (занимает примерно два месяца). Тогда можно сделать договор дарения. Но это фиктивный договор, и сделку могут оспорить и признать недействительной.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Подарили часть дома. Какие налоги я буду платить при продаже?

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Как выписать человека, если неизвестно, где он находится?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_dolyu_esli_vseh_sobstvennikov_slozhno_nayti/6576

Адвокат-online
Добавить комментарий