Купили квартиру в ипотеку,через год течь кровли

Течёт крыша. Куда обращаться, как добиться починки и возмещения ущерба — Справочник Недвижимости

Купили квартиру в ипотеку,через год течь кровли

Крыша может начать протекать в любом доме. Специалисты говорят, что это случается даже в новостройках из-за экономии на стройматериалах. Разбираемся, что делать, куда обращаться и как получить возмещение нанесённого ущерба, если вы обнаружили себя в окружении тазиков для сбора воды.

Кто виноват и что делать

Ответственность за содержание крыши, как и всего остального общего имущества многоквартирного дома, несёт управляющая компания (УК). Туда и нужно обращаться сразу после обнаружения протечки. УК обязана:

  • зафиксировать факт протечки;
  • выявить причину;
  • устранить протечку и её последствия;
  • возместить собственнику жилья нанесённый ущерб.

Как должно быть

В идеале всё должно произойти так:

  • Вы позвоните в УК по круглосуточному телефону и сообщите дежурному о протечке.
  • Сделаете фото и видео с датой (вдруг пригодится).
  • Представители УК придут и составят акт о протечке.
  • Вас всё в акте устроит, и вы его подпишете.
  • УК починит крышу в течение суток.
  • Все счастливы.

Как это может быть

Идеальный сценарий в таких историях встречается не всегда. На любом этапе что-то может пойти не так.

  • УК не отвечает на звонки. Пострадавшим жильцам приходится идти в офис компании. Узнать адрес своей УК можно на сайте Реформа ЖКХ.
  • Диспетчеры УК отвечают на звонки, но специалисты для осмотра крыши не приходят даже после нескольких телефонных обращений.
  • Нескольких звонков и личных обращений появляется сотрудник УК, но акт о протечке составлять отказывается, мол, и так всё починим. 
  • После переговоров (часто на повышенных тонах) он всё же составляет акт о протечке, с которым вы не согласны из-за приуменьшенных масштабов бедствия. Так, часто в акте отказываются описывать испорченное водой имущество, ссылаясь на неизвестные и недоказанные обстоятельства его повреждения.
  • Проходят сутки, но крышу никто так и не починил.
  • Вы пишете заявление о протечке в УК. По правилам, заявление нужно предоставить в двух экземплярах. Один остаётся у вас, на нём обязательно должна быть отметка о регистрации с указанием входящего номера и даты получения. С подачей и регистрацией заявления тоже могут быть проблемы. Его могут просто не взять. Отказ принять заявление обязательно нужно зафиксировать: предложить написать его в письменной форме или заснять на телефон, записать на диктофон. Важно: о том, что вы ведёте запись, сотрудников УК нужно предупредить.
  • Заявление о протечке можно отправить заказным письмом с уведомлением. Тогда оно считается полученным по умолчанию. Параллельно напишите жалобу в Жилищную инспекцию — эта организация контролирует все вопросы, касающиеся содержания жилья. В жалобе подробно изложите ситуацию: когда вы обратились в УК, что предприняли или не предприняли её сотрудники, какие обязательства отказались выполнять. Игнорируя ваши претензии, УК нарушает закон, обязывающий её поддерживать надлежащее состояние общедомового имущества. В течение 30 дней после обращения инспекция проведёт проверку, по результатам которой УК может быть оштрафована. Ещё вариант — обратиться в прокуратуру: она контролирует выполнение вообще всех законов, так что тоже имеет основания проверить недобросовестную УК.
  • А у вас же ещё и ущерб! Его УК признавать тоже не хочет, так как по закону обязана компенсировать. Кажется, придётся идти в суд.
  • Если планируете судиться, в УК нужно отправить досудебную претензию. Подготовьте сразу два экземпляра — один останется у вас. Иногда достаточно продемонстрировать серьёзность своих намерений, чтобы управляющая компания начала «шевелиться». В претензии нужно описать обстоятельства появления протечки, историю обращений в УК, свои требования и сроки, в которые вы считаете необходимым их удовлетворить. Обычно это 10 дней со дня получения претензии. Эта дата будет указана в отметке УК на вашем экземпляре или в уведомлении, если претензия отправлена почтой. В тексте обязательно ссылайтесь на нормы права, регулирующие ваши отношения с УК в данной ситуации. Последняя строка — сообщение о том, что в случае отказа удовлетворить требования вы обратитесь в суд. К досудебной претензии прикладываете копии документов: акта о протечки, заключения оценщика, подтверждений ваших обращений в УК (заявления с пометкой о регистрации или уведомления о доставке писем) и перечень этих документов
  • Если УК не реагирует или кормит вас обещаниями, собираете документы для обращения в суд:

— акт, фиксирующий факт протечки (если УК отказалась его оформлять, берёте составленный самостоятельно и заверенный соседями);

— копию заявления в УК или подтверждённый отказ его принять;

— фото и видео ущерба (пригодилось!);

— документы об оценке ущерба (протокол осмотра оценщика, товарные чеки за материалы, купленные для ремонта);

— копию досудебной претензии с пометкой о вручении, если она передавалась лично, или с уведомлением о получении, если отправлялась почтой;

— исковое заявление, в котором указаны все детали общения с УК (фактически повторяет досудебную претензию);

— копию паспорта и документа, подтверждающего право собственности на квартиру;

— подтверждение регулярной и своевременной оплаты услуг ЖКХ (оплаченные счета или справку об отсутствии задолженностей).

Пошлину платить не нужно, иски по статье о защите прав потребителей от неё освобождены. Через суд можно добиться не только ремонта и возмещения материального ущерба, но и получить компенсацию морального вреда. Есть шанс вернуть средства, потраченные на подготовку к суду и экспертизу, — все расходы ложатся на проигравшую сторону.

Как выйти из ситуации с минимальными потерями

Главное — не поддаваться эмоциям и действовать спокойно: 

  • При обращении в УК по телефону уточните ФИО и должность сотрудника, принявшего звонок.
  • Фиксируйте протечку и нанесённый ею ущерб самостоятельно, не дожидаясь УК (фото, видео, обязательно с датой и временем). Акт тоже можно составить без УК в произвольной форме, для этого потребуются не меньше двух свидетелей, например соседей.
  • Не ограничивайтесь звонком — напишите заявление о протечке в УК и потребуйте его зарегистрировать. Если не можете прийти лично или получили отказ УК ставить пометку о приёме, отправьте заявление заказным письмом с уведомлением. Коллективные заявления от нескольких жильцов более эффективны — их труднее игнорировать.
  • Следите, чтобы в акте сотрудник УК максимально полно описал все повреждения, включая порчу имущества. Если акт неполный — не подписывайте его, в суде сложно будет доказать, что ущерб превышает согласованный с УК. Акт также можно подписать с возражениями: после текста УК перечислить все пункты, по которым вы не согласны с заключением специалиста. Пишите возражения на обоих экземплярах актов, чтобы в документе УК они тоже были.
  • Не делайте ремонт сразу после протечки — через 1–2 недели могут появиться новые дефекты, чтобы их зафиксировать, нужно снова позвать УК и составить дополнительный акт.
  • Привлекайте для оценки ущерба независимых экспертов.
  • Постарайтесь пообщаться с начальником УК, иногда отказы — инициатива рядовых сотрудников, руководство может повлиять на ситуацию.
  • Если УК отказывается устранять протечку и компенсировать ущерб, сообщите о намерении обратиться в суд, это может изменить отношение.
  • Если ситуация затянулась, и ремонт приходится делать своими силами, сохраняйте чеки, это подтверждение размера нанесённого протечкой ущерба.
  • Настаивайте на починке кровли, чтобы протечки не повторялись.

Полезные документы

Жилищный кодекс (ЖК) РФ ст. 161: обязывает УК содержать общедомовое имущество в надлежащем состоянии.

Жилищный кодекс (ЖК) РФ ст. 165, часть 1: размер платы за ЖКУ установлен в размере, достаточном для содержания жилья. Если УК ссылается на отсутствие средств, используйте этот пункт.

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, п. 42: УК несёт ответственность (в том числе материальную) за ненадлежащее выполнение своих обязательств.

Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, прил. № 2: протечки кровли в отдельных местах должны устраняться в течение 24 часов с момента поступления жалобы.

Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ № 6464/10 от 29.09.2010: все текущие работы по содержанию жилья обязана выполнять УК, вне зависимости от того, прописаны ли они в договоре.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Настя Пожидаева

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/techet-krysha-kuda-obraschatsya-kak-dobitsya-pochinki-i-vozmescheniya-uscherba

Течет крыша: кто возмещает ущерб?

Купили квартиру в ипотеку,через год течь кровли

Вопрос от читателя: «У меня была протечка из-за дырки в крыше. Она затронула потолок и стены.

Обязаны ли мне сделать ремонт всей комнаты или восстановят только ту часть, которая испорчена? Обязаны восстановить все, что было испорчено вследствие протечки? И стены и обои? Если нет, как мне быть с тем, что будет заметна характерная разница, с другой частью комнаты, где ремонт не будет сделан? В той части, где была протечка на потолке лепнина еще советских времен, обязаны ли ее восстановить?»

Каждый год жильцы верхних этажей многоквартирных домов сталкиваются с проблемой протечки крыш, однако не все из них добиваются от управляющих компаний ремонта кровли, а уж тем более возмещения ущерба имуществу жильца.

Обратимся к законам. Согласно статьям 36 и 162 Жилищного кодекса РФ и Правилам содержания общего имущества в многоквартирном жилом помещении, управляющие компании обязаны содержать и ремонтировать общедомовое имущество многоквартирного дома (в частности крышу).

В случае невыполнения своих обязанностей управляющие компании несут ответственность за ненадлежащее содержание и несвоевременный ремонт кровли в соответствии с Постановлением Правительства РФ №491  от 13.08.2006 г.

По закону РФ «О защите прав потребителей» (статья 4), по статьям 40 и 42 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 г. и Жилищному кодексу РФ, управляющие компании обязаны устранить протечки крыши в течение суток. Помимо этого предусмотрена материальная ответственность за причиненный ущерб имуществу, поэтому пострадавшие жильцы в праве требовать возмещения убытков с управляющей компании.

Самое главное, что нужно сделать при этом ― это оценить ущерб, причиненный вашему имуществу! Оценить ущерб можно самостоятельно, основываясь на расценках компаний, которые занимаются ремонтными работами.

Однако, при самостоятельной оценке ущерба имуществу, управляющая компания наверняка не согласится с расчетами жильцов. И им потребуется независимая экспертиза. Всего этого можно избежать, заказав оценку ущерба имуществу у независимой оценочной компании (стоимость услуг компании потом включается в сумму иска).

Обязательным действием является расчет взыскиваемой суммы с полным прайсом, сметой ремонта и товарными чеками на уже сделанный ремонт после протечки.

Смета ремонта составляется с учетом денежных затрат, требующихся для приведения залитой комнаты в первоначальный вид! Обычно в нее входят все необходимые строительные материалы (грунт, краска, побелка, обои и др.

), а также затраты на восстановление элементов декора (например, потолочной лепнины) и испорченных вещей (мебель, технику, книги и т.д.) в соответствии с заключениями экспертизы. Управляющая компании в свою очередь обязана принять акт ущерба, а также провести ремонтные работы в полном объеме (привести комнату в первоначальный вид) или возместить ущерб имуществу в виде денежной компенсации.

На деле управляющие компании чаще всего отказываются возмещать ущерб от протечки крыши. Поэтому приходится обращаться в вышестоящие инспекции и суды с заявлением о возмещении материального и морального ущерба, причиненного в результате протечки. Проиграть суд возможно в случае неправильного оформления документов, отсутствия доказательств и свидетелей протечки.

 Что делать для возмещения ущерба?

1. Обратиться с письменным заявлением в управляющую компанию о протечке крыши,  повреждениях имущества и требованиями отремонтировать крышу.

Заявление предоставляется в двух экземплярах, заверяется подписями свидетелей (соседей) и штампом управляющей организации. Один экземпляр заявления отдается сотруднику управляющей компании, который расписывается в принятии заявки.

После этого организация обязана в течение суток составить акт протечки и своевременно устранить протечку кровли согласно законодательству РФ.

2. Вместе с заявлением нужно сфотографировать чердак, кровлю с местами протечек, а также порченое имущество.

3. Вызвать независимую оценочную компанию для выявления объемов ущерба и составления расчетов (сметы) последующего ремонта.

4. Составить претензию в управляющую компанию с требованием возместить ущерб имуществу, причиненный в результате протечки, с актом оценщиков и стоимостью услуг оценки (платежные квитанции). В случае, если компания не хочет принимать вашу претензию, отправляйте письмо с уведомлением на адрес управляющей организации.

5. В случае бездействия  со стороны вашей управляющей компании рекомендуем обратиться в суд или районную прокуратуру. Требовать можно не только возмещения материального ущерба, но и возмещения вреда, нанесенного здоровью.

Подавать заявление о протечке и устранении ущерба следует также в вышестоящие инстанции. Второй экземпляр заявки можно отправить губернатору, в жилищную инспекцию или в городскую прокуратуру ― у вас появится больше шансов на рассмотрение заявления!

Источник: https://zhkhacker.ru/2011/11/kto-vozmeshhaet-ushherb/

Страховщики боятся протечек – Эксплуатация недвижимости

Купили квартиру в ипотеку,через год течь кровли

26.05.2011 | 14:50 14769

Третий год «небесная канцелярия» испытывает Петербург снежными зимами, которые заканчиваются многоводной весной. Жильцы последних этажей в борьбе со стихией могут надеяться только на себя – защититься страховым полисом от потопа практически нереально.

По данным Комиссии по работе с потребителями рынка недвижимости, в период таяния, в феврале-апреле, каждое восьмое обращение граждан связано с протечкой кровли.

Не того боимся…
Большинство страховых компаний с осторожностью относятся к страхованию имущества и отделки от порчи водой, если речь идет о квартирах, расположенных под крышей, и стараются исключить протечку кровли из перечня рисков. «Не признаются страховыми случаями события, произошедшие в результате….

проникновения в застрахованные объекты, строение или квартиру, в которых находится застрахованное имущество, осадков через кровлю, швы в панельных домах, лоджии, балконы, террасы, незакрытые окна, двери и т.д.

, а также через швы, щели и отверстия, сделанные преднамеренно или возникшие в результате ветхости или строительных дефектов», — такая (или подобная этой) формулировка присутствует в договорах Росгосстраха и многих других страховых компаний.

Другими словами, ущерб страхователю, заключившему договор с таким исключением, будет оплачен в единственном случае – если внезапный сильный ветер сорвал часть поверхности крыши и в образовавшиеся щели проникла вода. Но сильные ураганы нехарактерны для Петербурга, в отличие от плохо отремонтированных и нерасчищенных крыш.

Тем не менее, если вода просочилась через отверстия и швы, образовавшиеся вследствие ветхости крыши или через повреждения, появившиеся в ходе уборки снега с кровли, большинство страховых компаний не относят случай к разряду страховых.

Не выплачивают возмещение за залив квартир верхних этажей Росгосстрах, РОСНО, «Ренессанс страхование», «Спасские ворота» и многие другие.

Очевидные сомнения
Страховщики обосновывают свою позицию двумя аргументами. По их логике, страховым может считаться случай, вероятность наступления которого просчитываема и отличается как от нулевой, так и от неизбежной.

«Протечка с крыши практически невозможна, если корректно проводится уборка и ремонт. Протечка практически 100% неизбежна, если крышу не убирают или убирают некачественно, допустим, допуская повреждения кровли ломом.

О вероятности события говорить не приходится, поэтому этот риск мы внесли в исключения.

Покрывается риск протечки, например, от соседей или, допустим, из чердачного помещения в случае прорыва там трубы, но не протечка с крыши», — поясняет, руководитель управления имущественных видов страхования Северо-западного дивизиона компании «Ренессанс страхование» Виталий Овсянников.

Второй аргумент – наличие ответственных лиц, чьи действия или бездействия предопределили наступление события. В городском доме состояние и чистота крыши относится к зоне ответственности управляющей компании, в частном, соответственно, самого домовладельца.

 «По нашим правилам страхования такое событие является исключением из покрытия, если оно не попадает под риск “стихийные бедствия”. Вследствие того, что всегда есть некое ответственное лицо: управляющая компания, товарищество собственников жилья и так далее, – которое обязано следить за состоянием кровли.

Именно оно и должно нести ответственность за тот ущерб, который принесла протечка через кровлю», — директор департамента корпоративных продаж Северо-Западной дирекции РОСНО Павел Рюмин.

Сложно, но можно
Впрочем, несколько страховых компаний (по нашим данным, не более 5 из 120 присутствующих на петербургском рынке), все же согласны защищать имущество граждан от протечек крыш. Но – на определенных условиях.

«Как правило, страхование квартир на последних этажах домов от протечек с крыш РЕСО-Гарантия производит как дополнительную опцию к договорам страхования – с дополнительной оплатой этой опции и при условии надлежащего состояния кровли, — что, к сожалению, в Петербурге встречается нечасто», — поясняет заместитель директора компании РЕСО-Гарантия Дмитрий Большаков.

Прежде чем квартира будет застрахована, она должна быть осмотрена специалистом страховой компании, который даст «добро» на заключение договора только в том случае, если не обнаружит на потолке следы протечек.

«Мы исключаем риск повреждения имущества вследствие протечки кровли из перечня рисков по нашим «коробочным», продуктам, продаваемым без осмотра», – сообщили в группе «АСК».

Только в СК «Югории» продолжают принимать на страхование имущество владельцев квартир на последних этажах без осмотра, если страховая сумма не превышает 500 тыс. руб. и если к заявлению приложены фотографии страхуемого помещения.

Кроме того, страхование от протечек будет стоить «отдельных денег».

Обычно договор комплексного страхования квартиры (сохранности конструктивных элементов, от пожаров, от затоплений) обходится в 0,3% от страховой суммы, а договор страхования имущества и отделки – в  0,3-1% в зависимости от качества ремонта. Наличие такого дополнительного фактора риска, как расположение квартиры на последнем этаже, удорожает страховку примерно на 20%.

Впрочем, как сообщил начальник отдела страхования имущества страховой группы «АСК» Дмитрий Гузеев, повышающий тариф не покрывает высокие риски, и страхование квартир на последних этажах от повреждения водой с каждым годом становится все более убыточным. Потому группа «АСК» думает об исключения этого риска из своего договора, хотя спрос на эту услугу, напротив, растет.

По словам Дмитрия Гузеева, осторожность страховщиков обусловлена также тем, что по протечкам сложно выиграть регрессный иск у управляющей компании. «Представители эксплуатирующей организации составляют акт о протечке таким образом, что доказать их вину практически невозможно. Мы уже судились с ТСЖ по поводу протечки крыши, но нам не удалось доказать вою правоту», — сообщил господин Гузеев. 

Справка БН:
Официальных данных о количестве протечек домов зимой 2010-2011 года нет, но, как признают чиновники, крыши текли интенсивнее, чем в предыдущем году. За зиму 2009-2010 годов, по информации сайта Администрации Санкт-Петербурга, по всем районам города зафиксированы 31 520 протечек кровли. Количество пострадавших домов составило 7545.

В 2009-2010 годах в рамках выполнения адресной программы капитального ремонта многоквартирных домов на капремонт было затрачено около 11 млрд рублей. Из них средства Фонда содействия реформированию ЖКХ составляют  8,2 млрд, бюджета Санкт-Петербурга – 2 млрд, остальное — средства собственников.

В ходе выполнения программы были отремонтированы более 3555 домов, в том числе – капитальный ремонт кровель в 1404 домах.  Однако, как проанализировал ресурс «Заливает.СПб», в 44% протекших минувшей зимой домов ремонт кровли был проведен в 2010 году. В 2011 году в бюджете Петербурга на капремонт изначально было предусмотрено 3,4 млрд руб.

 В апреле было принято решение выделить из средств городского бюджета дополнительно 1,6 млрд руб. — на ремонт кровель. Общая сумма на капитальный ремонт составит около 2,7 млрд руб. Потребность в финансировании, согласно заявкам районных администраций, составляет 26 млрд рублей.

В перечень городской адресной программы на 2011 год включены 7646 кровель, из которых капитальный ремонт будет проведен на 901 кровле, с обязательными работами по нормализации температурно-влажностного режима чердаков, а текущий – на 6745.

Екатерина Метелева, юрист Комиссии по работе с потребителями рынка недвижимости:
«Этой весной количество обращений в Комиссию по поводу протечек соответствовало прошлогоднему уровню и превышало число затоплений в малоснежные зимы.

В числе лидеров – Центральный, Василеостровский и Петроградский районы, то есть, части города с преобладанием старого фонда.  Надо отметить, что две снежные зимы заметно повысили юридическую грамотность населения.

В судах есть образцы исковых заявлений на возмещение ущерба, причиненного по причине протекшей крыши, такие заявления составляются просто, а потому петербуржцы в массовом порядке подают иски. Правда, суды делают все возможное, чтобы затормозить поступление этого потока жалоб: требуют донести справки формы 7 и 9, паспорт ПИБ и так далее.

Причем единообразия в требованиях районных судов нет. Но в любом случае, в течение одного-двух месяцев гражданам удается собрать требуемый комплект документа и подать иск. Как правило, большинство жильцов последних этажей уже усвоили алгоритм действий в случае появления протечки.

Они не ограничиваются звонком в аварийную службу, как бывало раньше, а пишут заявление о протечках на имя начальника Жилкомсервиса (УО, ТСЖ и т. п.) в двух экземплярах, заверяют его в компании, обслуживающей дом, требуют присвоения номера и подписи на своем экземпляре.

  Мы советуем также сфотографировать или снять на видеокамеру, на мобильный телефон повреждения отделки, предметов интерьера, мебели, бытовой техники вследствие залива. Если получится, надо сделать снимки чердачного помещения и крыши. Повреждения должны быть сфотографированы таким образом, чтобы их можно было рассмотреть.

Все это в дальнейшем поможет возместить полученный ущерб. Непременно необходимо составить акт залива квартиры. Это первый и основной документ, который потребуется для последующего возмещения ущерба от затопления. Акт должен составить сотрудник эксплуатирующей организации.

Но управляющая компания прекрасно понимает, что документ этот будет передан в суд, и потому составляет его весьма хитрым образом. В акте указывают наличие протечки, размер и характер повреждений, но избегают называть причину происшедшего. В таком случае человеку придется заказать экспертизу с просьбой определить размер ущерба и установить причину протечки.

Это обойдется в 5-10 тыс. руб. и займет около недели. Наличие готовой экспертизы сильно ускоряет процесс – дело рассматривается в ходе двух судебных заседаний. Но бывает, что у человека нет денег на эксперта, и он подает иск о возмещении ущерба на основе составленной сметы. Тогда экспертизу назначает суд – за счет средств заказчика, но дело может затянуться на два-три месяца. 

Так или иначе, в 99% случаев такие дела выигрывают жильцы. По нашим данным, компенсация ущерба в среднем составляет 50-70 тыс. руб. Кроме того, ответчик покрывает судебные издержки, включая стоимость проведенной экспертизы.

Анна Васильева   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/83219/

Есть ли жизнь после капремонта

Купили квартиру в ипотеку,через год течь кровли

Несколько лет назад мы купили квартиру в пятиэтажке на Суворова, 11, на верхнем этаже. Друзья говорили, что не стоит селиться под самой крышей, ​ведь они частенько протекают. Но соседи на кровлю не жаловались, да и цена квартиры была подходящей. Купили. Сделали ремонт. Переехали. И жили себе припеваючи. Но недолго. Нагрянул капремонт.

Абы как

Рабочие впервые появились на крыше нашего дома в 2016 году. Тревогу тут же подняли соседки-пенсионерки. Они периодически звонили в управляющую компанию, требовали отчёта о проделанной работе и даже сами рвались подняться, взглянуть на ход ремонта.

А он проходил ни шатко ни валко. Рабочие то трудились, аки пчёлы, до самой ночи, то не появлялись на объекте неделями.

Но мы сразу же почувствовали всю прелесть этих работ, ведь с тех пор у нас ванная не бывает чистой больше 5 минут — ​через воздуховод в неё сыплется мусор с крыши.

В какой-то момент рабочие и вовсе объект покинули. Однако на жизни дома это никак не отразилось. Зима прошла спокойно, никаких протечек.

В 2017 году ООО «Комфортлифт» работы возобновило. Нам сделали отливы, и вода, вместо того чтобы течь по желобам, стала во время дождя струиться по стене дома.

Весенняя капель

Ещё осенью мы обратили внимание на жёлтые разводы на кухонном потолке, а весной обнаружили их и на окне в зале. Сначала грешили на детей — ​мол, нахулиганили и молчат. Окно помыли. Через несколько дней разводы появились вновь. Ребятню отчитали, несмотря на то что та не понимала, в чём её винят.

30 марта супруг заметил, как по стеклу бежит струйка воды, а на подоконнике образуются жёлтые лужицы. Позвонили в управляющую компанию, пришёл и представитель Центра по повышению энергетической эффективности — ​именно этот центр контролирует качество капитальных работ.

Протечку зафиксировали, но делать ничего не стали.

В один из дней после капремонта вода потекла по дверному косяку и подоконнику.

На следующий день я услы­шала, как звенит капель, но не за окном, а в квартире. Вода бежала из середины дверного косяка. Обои в двух комнатах набухли.

Видимо, текло давно — ​огромная лужа образовалась в нескольких сантиметрах от компьютерной розетки. Все выходные мы провели с тряпками и вёдрами.

Протечки появлялись в совершенно неожиданных местах — ​над балконной дверью, на стенах и на потолке спальни.

В понедельник по нашему звонку явились те же проверяющие и наконец-то удосужились подняться на крышу. Правда, к тому времени протечки прекратились сами собой: снег просто-напросто растаял.

Появились и рабочие. Они сильно стучали и гремели на крыше: устраняли недоработки.

Вместе с тем мы узнали, что в это же время потоп случился и в квартире на 5-м этаже в доме № 58 по улице Суворова. Там тоже делали капремонт кровли, которая до этого не протекала. Протечку жителям обещали устранить, а ущерб от неё компенсировать. Нам же дали понять, что у нас и ущерба нет — ​всего-то набухли обои в двух комнатах да ковёр пришлось несколько дней сушить.

Хотели как лучше

На двери подъезда недавно появилось гневное объявление: «Уважаемые соседи! Как вы знаете, в нашем доме неизвестной строительной компанией руками гастарбайтеров произведён ремонт отопления. И теперь оно очень плохо работает.

Результат безобразия кроется в том, что строители использовали дешёвые радиаторы, а наши деньги пошли в их карманы». Сообщение заканчивалось призывом провести общедомовое собрание. Но вскоре его сорвали. Собрание так и не провели.

И действительно, в нашем доме осенью 2017 года в рамках капремонта произошла замена системы отопления. Причём работы выполнялись не летом, а буквально за несколько недель до начала отопительного сезона. По квартирам ходили представили управляющей компании, нас уверяли, что всё будет выполнено быс­тро — ​до начала холодов, а результатом мы останемся довольны.

Наша семья, несмотря на неоднократные уговоры, в отличие от соседей, менять радиаторы не стала. И, похоже, мы не прогадали. К слову, к началу отопительного сезона работы завершены не были. И наш дом оставался без тепла несколько недель. В этом городские чиновники на всевозможных планёрках обвиняли нас же — ​якобы жильцы летом не пустили в свои квартиры рабочих.

Ну действительно, кто ещё может быть виноват, ведь не коммунальщики же, право…

После потопа со мной стали здороваться даже те соседи, которые раньше молча проходили мимо.

— Как там у вас, во время дождя не течёт? — ​участливо спрашивают они.
— Нет. И надеюсь, что этого не повторится, — ​отзываюсь я.

В Фонде капитального ремонта многоквартирных домов Калужской области сообщили, что работы, проведённые в домах №№ 11, 58, не приняты. А также пояснили, что их заказчиком выступила городская управа — ​с неё и весь спрос. Пока на наш официальный запрос ответа из городской управы не получено. В Центре по повышению энергетической эффективности ситуацию комментировать отказались.

В 2018 году в Калуге планируется проведение капремонта в 208 домах. На эти цели собираются потратить около 855 миллионов рублей, сообщил начальник Управления жилищно-коммунального хозяйства города Сергей Струев.

У вас дома зимой тепло и не течёт крыша? Подождите, они уже идут к вам!

Эта статья опубликована в свежем номере “Калужского перекрестка”. Он доступен для скачивания в электронном архиве.

Источник: https://www.kp40.ru/news/realty/48865/

Квартиры, которые трудно продать и легко купить

Купили квартиру в ипотеку,через год течь кровли

| roofor.ru, cs5.pikabu.ru, vsenovostroyki.ru,stroyday.ru, img.macos.ms.com

Какое жильё не пользуется спросом у покупателей и какие параметры значительно снижают его стоимость? Какие квартиры можно продать быстро и по хорошей цене, а для каких покупателя придётся поискать? Первый и последний этаж, неудачное расположение, проблемы с документами и многие другие причины влияют на цену и ликвидность жилья. Сегодня мы перечислим типичные признаки неликвидного жилья, характерные для казахстанского рынка недвижимости, и разберёмся, на что обратить внимание при покупке или продаже таких квартир.

1. Первый этаж не предлагать!

Лидер нашего рейтинга — квартиры на первом этаже. Такие квартиры ещё с советских времен считаются не самым лучшим выбором, так как минусов у них предостаточно.

— Квартиры, расположенные на первом этаже, на вторичном рынке стоят дешевле аналогичных, но расположенных выше, примерно на 10–15 %, — говорит директор агентства по недвижимости «Квартира плюс Ко» Екатерина Меренова.

Во-первых, встретить в отечественных многоэтажках подвал без насекомых, протекающих труб и мусора — большая редкость. Как следствие, в квартирах на первом этаже сыро, а через щели и вытяжки проникают неприятные запахи и насекомые снизу.

Второй минус — квартиры на первом этаже требуют дополнительных затрат на защиту от воров. Ведь большинство квартирных краж происходит именно в квартирах на нижнем этаже, так как невысокое расположение окон позволяет злоумышленникам без труда пробраться внутрь.

В-третьих, в большинстве типовых многоквартирных домов на первом этаже отсутствует балкон. Для многих это существенный минус, ведь дополнительное помещение в квартире порой просто необходимо.

Ещё один недостаток жилья на первом этаже — некрасивый вид из окна и плохая освещённость, а также мусор и окурки сигарет, которые выбрасывают из окон соседи с верхних этажей.

Кроме того, жильцы первых этажей, как никто другой, страдают от припаркованных возле дома автомобилей и любопытных прохожих, которые всегда могут заглянуть в окно и полюбоваться обстановкой в квартире.

— Но на такое жильё всегда находится свой покупатель. Квартиры на первом этаже часто приобретаются для пожилых людей, инвалидов и семей с маленькими детьми.

К тому же если квартира в центре или окна выходят на оживлённый проспект, то такую недвижимость часто покупают с целью переоборудования под коммерческое помещение, и в этом случае её можно продать, наоборот, подороже, — поясняет Екатерина Меренова.

2. Квартиры под крышей

На втором месте рейтинга противоположный первому вариант — квартиры на последних этажах.

По словам Екатерины Мереновой, один из главных критериев, на который обращает внимание покупатель при покупке квартиры на последнем этаже, — состояние потолка и кровли. — Если кровельное покрытие требует ремонта, то это существенно снижает стоимость недвижимости, — говорит она.

Минусов у квартир, расположенных под крышей, несколько. При плохой теплоизоляции чердака в таких квартирах летом очень жарко, а зимой холодно. А если кровля даст течь, то в первую очередь её последствия ощутят на себе жильцы квартир на последнем этаже.

— Ещё один минус — отсутствие лифта. Согласно действующим строительным нормам, лифтами должны быть оборудованы дома выше пяти этажей. В Казахстане огромное количество четырёх- и пятиэтажек, в которых лифтов нет.

В таких домах (мкр «Тастак», «Айнабулак» в Алматы и большая часть правого берега в Астане) квартиру на последнем этаже можно купить значительно дешевле, чем на втором или третьем, — поясняет Екатерина Меренова.

Всё вышеперечисленное характерно в первую очередь для вторичного жилья. В новостройках, как правило, последний этаж, наоборот, дороже.

Да-да, мы не ошиблись. Современные застройщики сумели превратить недостаток в достоинство.

— В новостройках, в отличие от панельных домов на вторичном рынке, квартиры на последних этажах стоят значительно дороже. Во-первых, из-за шикарного панорамного вида, во-вторых, очень часто на последнем этаже размещены пентхаусы или квартиры с большими террасами, — рассказывает Екатерина Меренова.

Так, например, 2-комнатная квартира в ЖК AFD Plaza в Алматы, расположенная на втором этаже (а по факту на первом, так как первый этаж в этом ЖК занимают коммерческие помещения) стоит $ 190 000, на пятнадцатом — $ 245 000, а двухкомнатную на девятнадцатом этаже некоторые продавцы предлагают ещё дороже.

3. Угловые квартиры самые холодные

Далее в нашем рейтинге нерентабельной недвижимости следуют угловые квартиры.

— Очень часто к нам обращаются клиенты, которые настаивают на том, чтобы квартира была неугловой. Как правило, основная причина такого условия — боязнь, что зимой в таких квартирах будет холодно, — говорит Екатерина Меренова.

Проблема с промерзанием стен в угловых квартирах действительно существует. Это связано с плохой теплоизоляцией и рассыханием швов между панелями, во всяком случае, в так называемых хрущёвках.

Ещё один недостаток угловых квартир — два окна в комнате, что создаёт проблемы с расстановкой мебели.

4. Проблемная недвижимость

К таковой можно отнести жильё без правильно оформленных правоустанавливающих документов у продавца, квартиры с большими задолженностями за комуслуги и залоговую недвижимость. По словам Екатерины Мереновой, отсутствие документов или долги за коммуналку в значительной мере снижают и ликвидность жилья, и его цену.

— Главное условие — при рассмотрении такого варианта необходимо обязательно обратиться за консультацией юриста, чтобы не стать жертвой мошенников, — говорит она.

Главный минус у такой недвижимости — срок оформления сделки и определённые риски.

Например, если что-то не в порядке с документами, то необходимо дождаться их оформления, а до этого, как правило, под расписку отдать продавцу некоторую сумму, чтобы он смог решить эту проблему.

То же самое и с долгами за коммунальные платежи — перед покупкой необходимо не только уплатить долг и пени, но и собрать все необходимые справки о погашении задолженностей.

Если недвижимость заложена в банке, покупателю сначала нужно будет отдать часть суммы за приобретаемое жильё банку, чтобы погасить кредит продавца, и только потом оформлять сделку. При этом придётся подождать минимум 10 рабочих дней, пока банк не снимет арест с недвижимости. Только после этого можно будет зарегистрировать её на нового владельца.

Почему мы поместили этот пункт в середину рейтинга? Потому что в большинстве случаев такие проблемы можно решить. Однако к каждой ситуации нужно подходить взвешенно, осторожно и обязательно проконсультироваться с юристом.

5. Неудачное соседство

На пятом месте жильё, расположенное вблизи общественных заведений и промышленных объектов.

— Нередко на стоимость недвижимости влияет близость к кафе, саунам, промышленным зонам и так далее. Если квартира приобретается с целью проживания, то такое соседство часто отпугивает покупателей, — говорит Екатерина.

Сауны, кафе, салоны красоты, медицинские центры, поликлиники, магазины на первом этаже многоквартирного жилого дома — обычное явление для Казахстана.

Минусов у такого соседства множество — неприятные запахи, шум, переполненная парковка, сырость и мусор.

Сюда же относятся квартиры в домах, расположенных, например, рядом с городскими кладбищами, свалками, крупными производствами, заводами, вокзалами, аэропортами и АЗС.

6. Неблагоустроенный двор

Развитая инфраструктура и благоустроенный внутренний двор в значительной мере влияют на стоимость жилья.

— Если в районе нет школ или детсадов, магазинов, а двор завален мусором, нет детской площадки и так далее, то дорого жильё здесь продать не получится, — говорит Екатерина Меренова.

Интересно, что с такой проблемой сталкиваются покупатели недвижимости как на вторичном рынке, так и в новостройках.

В первом случае, как правило, детские площадки служат парковкой для автомобилей местных жителей, так как поблизости отсутствуют автостоянки.

В новостройках же очень часто застройщик экономит на благоустройстве двора и вместо скамеек и качелей, которые должны быть по плану, оставляет залежи грязи и строительного мусора.

А вот отсутствие вблизи дома социальных объектов — проблема, больше касающаяся новостроек. В Алматы, например, это Наурызбайский район. Здесь буквально за год выросло несколько многоэтажных жилых микрорайонов, а вот школ, больниц и детсадов нет.

7. Квартиры с душком

Оказывается, при осмотре жилья его нужно ещё и хорошенько обнюхать!

— Очень часто недобросовестные продавцы маскируют неприятный душок в квартире перед продажей освежителями воздуха, а потом новые владельцы годами не могут избавиться, например, от запаха гари или другого специфического «аромата», — поясняет Екатерина.

Жильё после пожара или то, в котором содержались домашние животные или предыдущие хозяева были любителями выпить и покурить, тоже считается неликвидным.

Запах гари даже после совсем незначительного пожара впитывается в стены, потолок и пол, и избавиться от него, просто заменив обои, не получится. То же самое касается и запаха от животных. По словам специалистов, чтобы «аромат» полностью исчез, необходимо будет снять верхний слой штукатурки и сменить напольное покрытие.

Соответственно, при приобретении такого жилья нужно учитывать эти затраты.

8. А у нас в квартире газ, а у вас?

Жильё, в котором отсутствуют какие-либо коммуникации, также попадает в наш рейтинг.

Таких примеров только в городе Алматы масса. В жилых домах, построенных в 50–60-е годы, очень часто можно встретить квартиры, в которых отсутствует ванная комната, а есть только туалет. Поэтому ванна или душевая кабинка здесь установлены в прихожей или кухне.

Квартиры в районе 70-го разъезда или в мкр «Первомайский» лишены центрального отопления и горячей воды. Поэтому здесь устанавливают отопительные котлы, бойлеры и газовые колонки прямо в жилых комнатах.

Кстати, в Астане тоже немало квартир, лишённых благ цивилизации. Большинство из них в двухэтажных домах на окраине Сарыаркинского района.

— Снизить цену жилья на 2–3 тысячи долларов может даже такой вроде бы незначительный момент, как сидячая ванна в квартире, — говорит Екатерина Меренова.

Минус на минус даёт плюс

Неликвидные квартиры имеют множество минусов, но их объединяет один общий плюс — низкая цена. А когда бюджет на приобретение недвижимости ограничен, для покупателя этот плюс перекрывает все недостатки.

Тем не менее это справедливо, только если покупателя не пытаются обмануть. Продавцы или риэлторы могут скрыть недостатки, причём замаскировать можно практически любой.

Например, показать квартиру, когда пивной бар за стеной ещё не открылся, шумные соседи уехали в отпуск, отопление естественным образом отсутствует (летом), а разбитый двор скрыт под снегом (зимой). Кроме того, покупатель, особенно прибывший издалека, может и не догадываться о каких-то нежелательных объектах, расположенных поблизости.

Некоторые из них эндемичны для отдельных городов и зачастую в других не встречаются. Например, канализационные коллекторы, общежития с дурной репутацией, и тому подобные неожиданности.

Многие недостатки легко исправить — установить решётки на окна или охранную сигнализацию, утеплить стены или потолок, сделать ремонт, потребовать от КСК навести порядок в подвале и на чердаке.

Что же делать, если вы пытаетесь продать или купить квартиру, которая обладает одним или несколькими признаками из нашего рейтинга? Ответ по большому счёту один — торговаться. При этом покупателю стоит не только внимательно изучить особенности жилья, но и понять, как на самом деле они будут влиять на жизнь в приобретённой квартире.

Источник: https://krisha.kz/content/articles/2015/kvartiry-kotorye-pokupat-ne-hotelos-by-a-pridyotsya

Адвокат-online
Добавить комментарий