Могу ли я купить жилье с долгом и самостоятельно выплачивать его?

Прощай, ипотека

Могу ли я купить жилье с долгом и самостоятельно выплачивать его?

Рассказываем о том, как можно продать заложенную по ипотечному кредиту квартиру и рассчитаться с долгом

Анна Беликна/Интерпресс/ТАСС

Необходимость продать ипотечную квартиру может возникнуть неожиданно. Например, в связи с финансовыми трудностями у заемщика или если отпала надобность в приобретении квартиры. В большинстве случаев залоговое жилье реализуется с целью улучшения жилищных условий, переезда в более просторную квартиру или другой район, считают в компании «Метриум».

Доля ипотечных квартир составляет 7–10% от общего объема предложения на вторичном рынке Москвы, сообщила управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Таким образом, почти каждая десятая вторичная квартира продается с обременением по ипотеке (в залоге у банка).

Если заемщик больше не может нести долговые обязательства, он вправе продать залоговую квартиру. Однако найти покупателя, который согласится иметь дело с ипотечным имуществом, не так просто.

«Каждому хочется купить квартиру без долгов и обязательств, а таких объектов на вторичном рынке предостаточно», — говорит руководитель отдела ипотеки и кредитов компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Ирина Ячменева.

Согласия кредитора при такой схеме не требуется, но должнику следует предупредить банк о досрочном погашении кредита. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка.

Одновременно заемщик получает от покупателя сумму, равную остатку долга по ипотеке. На эти средства он выплачивает кредит и получает в банке справку об отсутствии задолженности и закладную на квартиру.

Далее ему необходимо подготовить пакет документов — паспорт, заявление о снятии обременения, закладную, свидетельство о регистрации права собственности или выписку из ЕГРН. «Росреестр проверяет заявку, и если все документы в порядке, то обременение с квартиры снимается. Завершающим этапом становится подписание уже основного договора купли-продажи», — объясняет Мария Литинецкая.

Заемщику останется лишь переоформить недвижимость на нового собственника и получить свои деньги. Следует иметь в виду, что за досрочное погашение кредита банк может потребовать комиссию, рассказывает старший юрист независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Александр Лысяков.

Есть и другой вариант — заключение трехстороннего договора с участием кредитора. Для потенциального покупателя эта схема надежнее. В первом случае желающий приобрести залоговую недвижимость рискует остаться без денег и квадратных метров.

«Есть вероятность того, что, погасив задолженность, продавец откажется от переоформления квартиры. Конечно, с большой вероятностью суд встанет на сторону потерпевшего (покупателя).

Вот только возврат уже внесенных средств может растянуться на неопределенное время», — говорит Мария Литинецкая.

Чтобы получить согласие банка на продажу недвижимости, нужно написать заявление в свободной форме в любом удобном отделении банка, объясняет начальник управления ипотечного кредитования МКБ Ирина Простакова.

Деньги будущего собственника квартиры при этом закладываются в две депозитные ячейки.

Средства в первой принадлежат залогодержателю и предназначены для погашения долга по ипотеке, во второй — для выплаты оставшейся части заемщику.

«После этого регистрируется договор и предоставляются документы для раскрытия первой ячейки. Вслед за полным досрочным погашением ипотеки банк снимает обременение и раскрывает продавцу ячейку с разницей между стоимостью квартиры и остатком по ипотеке», — рассказывает Ирина Простакова. Таким образом, погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности.

Другой способ — купить не квартиру, а ипотечный кредит. В этом случае новый покупатель переоформляет на себя обязательства по ипотеке, в результате чего происходит смена ипотечного заемщика и переход права собственности.

Процедура перекредитования почти не отличается от обычного оформления ипотеки. Покупатель точно так же предоставляет в банк пакет документов для рассмотрения его кандидатуры.

«Если клиент соответствует условиям, составляется новый договор.

Согласно этому документу жилье продолжает оставаться в банковском залоге, но деньги по кредиту выплачивает уже другой клиент», — объясняет Ирина Ячменева из «НДВ».

В таком случае перерегистрацию обременения в Росреестре из-за смены владельца производит сама кредитная организация. А от прежнего заемщика потребуется только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обязательства.

«Однако этот способ не всегда выгоден для будущего покупателя, так как вместе с необходимостью погашения основного долга и процентов могут перейти и другие обязательства. Например, по погашению неустойки в связи с ненадлежащим исполнением договора», — предупреждает Александр Лысяков.

Отказаться от участия в продаже

При таком способе банк будет вести сделку от начала и до конца — участие заемщика не потребуется. Эта схема подходит тем собственникам, которые по каким-либо причинам не могут лично контролировать продажу залоговой квартиры. Например, из-за переезда в другую страну, длительной командировки или проблем со здоровьем.

Тогда банк самостоятельно организует поиск покупателя и проводит сделку купли-продажи.

При этом кредитор берет на себя подготовку всех документов, занимается оценкой стоимости недвижимости, ее страхованием и снятием обременения в Росреестре.

Бывшему собственнику останется лишь поставить свои подписи. А положенный ему остаток суммы можно забрать из банковской ячейки сразу после регистрации сделки.

Если же дело дошло до суда, то кредитор почти наверняка будет реализовывать квартиру сам, предупреждает эксперт «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова. «Банк может добиться права на взыскание залогового имущества. В этом случае квартира будет продаваться в рамках исполнительного производства», — добавляет генеральный директор компании «Современная защита» Леонид Файнберг. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5bac999a9a79477bec0b4c9b

Новая система выплаты льгот за коммунальные услуги | БІЗНЕС

Могу ли я купить жилье с долгом и самостоятельно выплачивать его?

1. Почему в ноябре квитанция на оплату ЖКУ пришла с полным размером платежа, хотя я льготник?

С 1 октября 2019 года в Украине введена монетизация льгот на оплату жилищно-коммунальных услуг. Детальнее о новой системе читайте здесь. Теперь льготники могут получить средства в наличной или безналичной форме. Начиная с ноября украинцы получают квитанции за коммунальные услуги с полным размером платежа – без учета льгот.

2. Какие будут суммы выплат льгот для льготников ?

Механизм выплаты льгот изменился, но порядок расчета остается почти неизменным. Размер льготы ежемесячно рассчитывает орган социальной защиты населения.

Сумму будут рассчитывать, исходя из размера скидки, на которую льготник имеет право по закону.

Также на нее будут влиять цены и тарифы на жилищно-коммунальные услуги и государственные социальные нормативы в сфере жилищно-коммунального обслуживания.

Если вы ищете юриста или оказываете юридические (нотариальные) услуги – воспользуйтесь Национальным профессиональным юридическим каталогом Liga:BOOK

3. Как осуществлять оплату коммунальных услуг льготникам, начиная с ноября 2019?

Государство выплачивает средства на льготы каждому человеку отдельно – выдает наличностью или переводят на счет Ощадбанка. Выдача в наличной форме возможна лишь при условии, если льготник написал соответствующее заявление в орган соцзащиты до 15 октября 2019 года.

Льготник, который получил наличность, платит за потребленные коммунальные услуги полную сумму платежки.

Те льготники, которые не написали заявление на получение льготы наличностью, – имеют дело с безналичным расчетом.

4. Как осуществить оплату ЖКУ, если у меня безналичная форма выплаты льготы?

Если у вас безналичная форма выплаты льгот, то часть платежей за вас осуществляет Ощадбанк, а часть – вы платите самостоятельно.

Ощадбанк сейчас перечисляет средства не по пропорциональному принципу (когда за каждую услугу проводился расчет в равных процентах от суммы льготы), а по приоритетному принципу – когда сначала проводится оплата за тепло, газ, электроэнергию и т. д.

Если сумма льготы достаточна, то оплата всех услуг осуществляется на 100%. Остаток средств льготы будет перечислен на следующий месяц.

Если суммы льготы недостаточно, то оплачено будет лишь за те услуги, на которые хватит средств. А услуги, за которые нужно доплатить, – Ощадбанк пришлет вам СМС (с размерами доплаты по каждому виду услуги).
Также вы можете зайти в свой личный кабинет на сайте Ощадбанка, где отображается движение средств по вашей учетной записи.

5. А если у меня нет мобильного телефона ?

Вы можете предоставить органу соцзащиты контактный номер телефона любого лица, которое не является льготником и который потом сообщит вам о смс-сообщении Ощадбанка. Вы также можете самостоятельно проводить расчеты.

6. Как я могу самостоятельно проводить расчеты, если я не имею мобильного телефона?

Вы можете получить в органе социальной защиты населения расчет размера льготы. Если тарифы на ЖКП не меняются, то ежемесячный размер льготы в течение отопительного периода будет одинаковым.
То есть, зная размер своей льготы и приоритетный принцип оплаты Ощадбанка, вы можете самостоятельно расчитать, сколько и кому должны заплатить.

7. Я слышал, что новый механизм позволяет сэкономить часть средств и оставить их себе. Как это возможно?

Это зависит от того, в какой форме вы получаете выплату льготы: в наличной или безналичной форме. Если в наличной – после полного расчета с поставщиками услуг вы можете оставить сэкономленную наличность себе.

Если в безналичной – все сэкономленные средства вы можете получить лишь по завершению отопительного периода (с июня). СМС о сумме сэкономленных средств вам пошлет Ощадбанк. Если вы имеете счет в Ощадбанке, то эти средства автоматически будут зачтены на него. Если вы не имеете счета, то вы можете его открыть с июня по декабрь текущего года, и на него будут зачтены эти деньги.

8. Как получать средства льготникам, которые не имеют открытого счета в Ощадбанке?

Если вы имеете в виду отсутствие банковского счета в любом из уполномоченных банков, в таком случае вы будете получать безналичную выплату льготы через Ощадбанк. Орган соцзащиты самостоятельно предоставит всю информацию Ощадбанку, который автоматически создает учетную запись получателя льгот, на которую насчитываются средства, и информирует льготника путем послания смс-сообщений.

9. Если я не хочу работать с Ощадбанком, можно выбрать какой-то другой банк ?

Сейчас Мінсоцполітики работает с 38 уполномоченными банками. Для наличной формы выплаты льготник может избрать любой из них, а также доставку льготы через Укрпочту.

Чтобы получить соответствующий сервис, нужно подать заявление к органу соцзащиты (отметив все банковские реквизиты).

Такое заявление можно подавать дважды на год: до 15 октября (на отопительный период) и до 15 мая (на неотопительный).

Для безналичной формы выплат Ощадбанк является единственным вариантом на сегодня.

10. Можно ли в случае смерти льготника выплатить средства за последний месяц жизнь безналично?

Нельзя. Переход из наличной формы предоставления льгот на безналичную осуществляется лишь по заявлению льготника.

11. Если я оплатил коммуналку, не дождавшись СМС от Ощадбанка?

Если речь идет о безналичной форме монетизации, то все сэкономлены вами средства вы сможете получить летом. Если возникнет ситуация, когда вы оплатили счета, не дождавшись СМС от Ощадбанка, то на счетах возникнет переплата, которая будет отображена надавачем услуг в квитанциях следующих периодов.

12. Что делать льготникам, которые не подали заявление на наличную монетизацию, а правление ОСМД не хочет подписывать соглашение с Ощадбанком?

В соответствии с нормами законодательства, если правление ОСББ не заключило договора Ощадбанком для перечисления сумм льгот, оно не имеет права до 1 июня требовать оплаты услуг от льготников за соответствующие неотопительный и отопительный периоды. Ощадбанк может осуществлять перевод средств на счета правления ОСМД (кроме выплат на управление многоквартирным домом) на основании договора.

То есть льготнику, если речь идет о безналичной форме, нужно дождаться лета и, получив остаток средств, рассчитаться из надавачем услуг. Выплаты на управление многоквартирным домом льготник должен платить самостоятельно каждый месяц. А средства, которые предвидены в уплату этой услуги, перераспределяются между другими надавачами услуг по приоритетному принципу.

Cудебные решения об обжаловании неправомерных доначислений по коммунальным услугам вы можете найти в системе анализа судебных решений VERDICTUM. Получить тестовый доступ в VERDICTUM можно по ссылке.

Подписывайтесь на нашу страницу в , чтобы быть в курсе важных изменений для бизнеса в Украине, а также на рассылку и получайте еженедельный дайджест важнейших деловых новостей.

Источник: https://biz.ligazakon.net/news/191111_novaya-sistema-vyplaty-lgot-za-kommunalnye-uslugi

В детстве родители переписали на меня комнату в коммуналке. накопился долг за жку

Могу ли я купить жилье с долгом и самостоятельно выплачивать его?

Здравствуйте, меня зовут Константин, пишу из Екатеринбурга.

Моя проблема в долге за жилье. Довольно давно родители переписали на меня комнату в коммуналке. Они тогда обязаны были предоставить комнату несовершеннолетнему ребенку при продаже еще одной комнаты. С того момента мы жили вшестером в 13 кв. м.

В этой комнате прописаны 6 человек, из них 2 несовершеннолетних ребенка — сестра и брат, — моя мать, ее брат, бабушка-пенсионер — ну и я.

За жилье несколько лет никто не платил. Весь долг капал на несовершеннолетнего собственника, то есть на меня.

Сейчас мне 20 лет. Я студент, с трудом съехал из этих невыносимых условий на съемное жилье. Деньги уходят на оплату съемного жилья и естественные нужды, а долг растет.

Сейчас сумма долга за ЖКУ перевалила уже за 300 тысяч. Следующим летом мне идти в армию, к моему возвращению он вырастет до полумиллиона… Мать платить не может, так как сама в кредитах и растит младших. Бабушка — алкоголичка, ей в принципе плевать на все и всех. Брат мамы платить отказывается.

Что можно с этим сделать? Как уменьшить сумму или сделать перерасчет? Не хочется с самого старта самостоятельной жизни сидеть в долговой яме.

Спасибо,
Константин

Теперь расскажу подробнее.

Для этого вам надо написать заявление в ресурсоснабжающие организации и попросить списать долг. Заявление составьте в двух экземплярах: один останется у организации, второй — у вас. На вашем экземпляре представитель организации должен поставить штамп о принятии заявления, дату и подпись.

В течение 30 дней вам обязаны дать ответ. Если не ответят или откажут, с вашим экземпляром можно идти в суд.

Из 300 тысяч вычитаем 180 и получаем 120 тысяч — этот долг не смогут взыскать через суд, в том числе пеню, которую на эту сумму начислили. Точную сумму можно узнать по старым квитанциям: сколько начислили до апреля 2016 года, столько и вычтут.

Если дело дойдет до суда, важно будет доказать, что нельзя взыскивать солидарно долги, возникшие до вашего совершеннолетия.

Бывает, нет технической возможности установить счетчики. В этом случае вы можете доказать, что платите за ЖКУ на съемном жилье, и получить перерасчет за год: 6 месяцев назад и 6 месяцев вперед в размере нормативов на одного человека — подробнее об этом в Т—Ж уже писали.

Еще нужно будет известить жилищно-эксплуатационную контору о том, что вы уходите в армию, чтобы за это время не начисляли энергоресурсы на вашу долю. Лучше всего будет прийти в ЖЭК и написать заявление там на их бланке — адрес конторы можно найти на квитанциях. Если это невозможно, напишите заявление в свободной форме и отправьте его по почте.

Если счетчики установить невозможно, нужно уменьшить количество прописанных в комнате людей. Чем меньше будет прописанных людей, тем меньше будут начисления при условии, что счетчиков нет.

Теоретически вы можете выписаться и сами, но я этого делать не советую. Во-первых, имеющийся долг от этого не уменьшится, а на рост нового долга снятие с регистрации одного человека не повлияет: это всего минус одно нормативное начисление за воду и свет, если нет счетчиков.

За содержание жилья и отопление вам все равно придется платить, как собственнику. Во-вторых, хотя принимать на работу и оказывать медицинскую помощь должны независимо от наличия прописки, трудности у людей все равно возникают, и создавать их себе из-за пары сотен рублей в месяц не стоит.

Да и телефон в рассрочку на несколько месяцев человеку без прописки вряд ли продадут. Поэтому выписывайте дядю или дядю и бабушку одновременно.

Мама — член вашей семьи. Несовершеннолетних брата и сестру выписать сложно, потому что детей нельзя оставлять без регистрации. Но дядя и бабушка по закону не члены вашей семьи, и их можно выписать, если они не хотят платить свою долю долга. Тогда за них перестанут идти начисления.

Долг за их долю останется висеть, пока по нему не истечет срок давности или пока коммунальщики не получат деньги с вас. В этом случае вы сможете через суд отсудить у бабушки и дяди уплаченные за них деньги — тогда от их дохода будут удерживать 50% в вашу пользу.

Бабушку не оштрафуют, потому что она ваша близкая родственница. Непрописанного дядю не оштрафуют, если будет прописана бабушка — близкий родственник дяди.

При этом, если будет исполнительный лист на выселение дяди, ему выпишут штраф от 2000 до 3000 рублей, потому что он живет без прописки.

Вас в этом случае не оштрафуют, но, если такого листа не будет, а дядя будет выписан, вас тоже ждет штраф от 2000 до 5000 рублей.

Если в комнате прописано шесть человек, значит, все начисления делятся на шесть равных частей, независимо от наличия или отсутствия счетчиков. По справедливости, ваша часть долга за энергоресурсы — одна шестая за последние два года.

В коммунальном расчетно-кассовом центре или в энергоснабжающих компаниях можно бесплатно получить распечатку начислений по месяцам и высчитать свою долю.

В итоге получится, что ваш долг составляет более реальную для возврата сумму, а не все 300 тысяч.

Но все равно стоит попытаться поделить счета и долги в суде, потому что запрета на это нет. Если не получится, подарите долю в комнате кому-то из родных, вероятность успешного судебного решения будет выше.

В этом случае равенства долей не будет, поэтому, скорее всего, долги тоже поделят не в равных долях. Но иногда суд отступает от этого правила.

Например, в Челябинске лицевые счета за энергоресурсы разделили исходя из количества зарегистрированных в квартире лиц, а не равенства долей собственников.

Хоть долг за ЖКУ и гигантский, но зато у вас есть своя недвижимость, которая точно стоит дороже. Ваши младшие брат и сестра подрастут, переедут в общежитие при вузе, их можно будет быстро снять с регистрации. Бабушку и дядю можно выписать и выселить уже сейчас.

Маму выписать нельзя, но теоретически она может переехать куда-то в другое жилье в будущем. И после этого у вас останется собственное жилье. Да, пусть это всего лишь комната 13 метров в коммуналке, но это ваше имущество.

Может быть, в будущем вы ее продадите, и у вас появятся деньги на первый взнос за целую квартиру. Ситуация непростая, но не самая плохая.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/baby-zhkh/

Купили квартиру с долгами по ЖКХ…

Могу ли я купить жилье с долгом и самостоятельно выплачивать его?

Вы решили переехать и купили квартиру. Сделка прошла спокойно, получили свидетельство в Росреестре. Пошли делать прописку в управляющую компанию. И тут вам сообщают, что никакой прописки не будет, пока вы не погасите долг по оплате коммунальных услуг…

Знакомая ситуация? Увы, да. Не все продавцы квартир добросовестны, и даже проведение сделки с риелтором не является стопроцентной гарантией отсутствия проблем с новым жильем. Что же можно посоветовать новому собственнику квартиры, если ему пытаются выставить счет за долги прежнего хозяина?

Что говорит закон о покупке квартиры с долгами по коммунальным услугам?

Закон в этом случае на стороне нового владельца квартиры.

В статье 153 Жилищного кодекса РФ прямо сказано, что обязанность по оплате коммунальных услуг и содержания жилья у собственника квартиры, комнаты и прочего жилья возникает с момента приобретения права собственности на эту жилплощадь.

С юридической точки зрения этим моментом считается дата выдачи новому хозяину квартиры свидетельства о праве собственности. Соответственно, все долги по ЖКХ, появившиеся до этой даты, обязан погасить предыдущий хозяин квартиры.

Однако здесь есть важные нюанс: иногда новому собственнику квартиры всё же приходится гасить долги старого хозяина по коммунальным услугам. Это случается, если при передаче квартиры вы совсем забыли проверить и зафиксировать показания приборов учёта.

В таком случае сложно установить, какие показания были на счетчиках воды или электричества на момент, когда квартира досталась вам. Хорошо, если при этом прежний хозяин хотя бы исправно передавал показания в управляющую компанию.

Если показания не передавались вообще, или старый хозяин квартиры их регулярно занижал, сумма долга может увеличиться в разы.

Чтобы избежать погашения долгов по коммунальным услугам за старого владельца квартиры, сделайте акт приема-передачи квартиры в 2 экземплярах и подпишите его вместе с продавцом. В акте нужно отметить показания счетчиков на воду, отопление, электричество, газ на реальную дату передачи квартиры.

Управляющая компания требует погасить долг прежнего хозяина квартиры

Увы, не всегда управляющие компании и председатели ТСЖ хорошо знают закон. Очень частое заблуждение коммунальщиков — то, что долг висит не на хозяине, а на самой квартире. На самом деле это не так.

Если предыдущий хозяин съехал, не заплатив за коммунальные услуги, его долг никуда не девается и не переходит на нового владельца квартиры.

При неоплате долга УК всегда может взыскать долг по оплате ЖКХ со старого собственника в судебном порядке — что, кстати, является прямой обязанностью УК, за которую ей платят деньги жильцы. Новый добросовестный владелец квартиры никоим образом не должен страдать за «грехи» предыдущего владельца.

Чаще всего в этой неприятной ситуации управляющая компания угрожает:

  • «Пока долг не погасите, прописку не оформим».
  • «Если не заплатите, мы вам отключим воду».
  • «Платите сейчас, или выставим пени».

Все это, конечно, незаконно.

Долг по взносам на капремонт переходит на нового хозяина квартиры

Отдельно оговорим ситуацию со взносами на капремонт. В части 3 статьи 158 Жилищного кодекса сказано, что обязанность оплачивать расходы на капремонт в МКД появляется у собственников с момента возникновения права собственности на помещение в доме.

Однако в случае перехода права собственности (например, при продаже квартиры) на нового собственника одновременно переходят и все обязательства прежнего хозяина квартиры по оплате расходов на капремонт.

То есть долги по взносам за капремонт, оставшиеся от предыдущего хозяина, придется погашать новому собственнику квартиры.

Исключение из этого правила предусмотрено законом для квартир, которые раньше принадлежали Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям: они должны будут сами закрывать свои долги по взносам на капремонт до момента перехода права собственности новому хозяину.

Что делать, если на квартире висят долги прежнего хозяина?

  1. Сразу сообщить УК о смене собственника квартиры.
    В кратчайшие сроки после регистрации сделки в Росреестре и получения свидетельства о праве собственности на квартиру сходите на прием в свою управляющую компанию или к председателю ТСЖ.

     Принесите копию свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН на квартиру, а также копию акта приема-передачи квартиры с показаниями счётчиков и попросите поменять сведения в лицевом счете. Теперь все счета за ЖКХ должны выставляться на ваше имя, причём без чужих долгов.

  2. Написать претензию управляющей компании.

    Если сотрудники УК настаивают на том, что долги прежнего собственника квартиры должны закрывать вы, для начала вежливо опишите им ситуацию и сошлитесь на законодательство (ст. 153 ЖК РФ). Во многих случаях грамотный разговор помогает снять все претензии. Договориться не удалось? Подайте письменное заявление на имя директора управляющей компании или председателя ТСЖ.

    В этом заявлении в произвольной форме опять же опишите всю ситуацию, процитируйте закон, приложите копии документов на квартиру. Заявление напечатайте в 2 экземплярах, чтобы в УК расписались в его получении на вашем экземпляре.

  3. Подайте жалобу в жилищную инспекцию.
    Этот государственный орган контролирует правильность начисления платы за коммунальные услуги.

    Если управляющая компания необоснованно включает в квитанцию чужие долги, это нарушение. Жилищная инспекция может провести проверку правильности начисления платы за коммунальные услуги и выдать УК предписание о перерасчёте.

  4. Напишите претензию агенту по недвижимости.


    Если сделку купли-продажи квартиры для вас вел риелтор, рекомендуем предъявить ему претензию в связи с некачественным оказанием услуг. По статье 29 закона РФ «О защите прав потребителей» вы можете, например, попросить вернуть часть стоимости за плохую работу риелтора, который плохо проверял юридическую чистоту сделки.

УК отказывается делать прописку из-за долгов прежнего хозяина

Некоторые особенно настойчивые управляющие компании могут создавать проблему при прописке в новую квартиру, отказываясь принимать паспорта нового хозяина и членов его семьи.

Если паспортисты из УК ставят возможность прописки под условие о погашении долгов старого собственника квартиры, обращайтесь для регистрации в новой квартире напрямую в ГУВМ МВД РФ в вашем городе.

Заявление на снятие с учёта по старому адресу и на прописку по новому адресу можно подать одновременно. Удобно делать это через сайт Госуслуг.

Как сделать прописку на Госуслугах без очередей и паспортистов?

Как не купить квартиру с долгами по ЖКХ и капремонту?

  • Требуйте подтверждения отсутствия долгов по ЖКХ и капремонту.До подписания любых договоров, передачи денег и регистрации в Росреестре требуйте от собственника квартиры документально подтвердить, что он погасил все свои долги по коммунальным услугам и взносам за капремонт. Пусть вам покажет справку из управляющей компании, энергосбыта, водоканала (если коммунальные услуги оплачиваются им напрямую), регионального фонда капремонта об отсутствии долга.
  • Проверяйте квартиру самостоятельно.Есть много общедоступных методов, которые позволят вам проверить чистоту сделки и отсутствие долгов. Вы можете позвонить в управляющую компанию или проверить список должников на ее сайте, посмотреть в платежном терминале Сбербанка сумму к оплате (по адресу квартиры, номеру лицевого счета). Также стоит проверить собственника квартиры и всех жильцов по Банку исполнительных производств службы судебных приставов.Подробная инструкция по проверке покупаемой квартиры есть у нас на сайте:Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой?
  • Фиксируйте показания счётчиков.Если в квартире установлены индивидуальные счётчики на свет, воду, отопление, газ, обязательно проверяйте их показания. При подписании акта приема-передачи квартиры отразите в нем конечные показания счетчиков, с которыми прежний владелец отдает вам квартиру. В случае споров с управляющей компанией у вас будет документальное подтверждение тех показаний, за которые отвечает прежний хозяин. Дополнительно можно попросить УК в связи с предстоящей продажей квартиры проверить правильность снятия показаний старым собственником квартиры.

Статья с сайта «Вести права». Советы юриста



Источник: https://vestiprava.com/stati/kupili-kvartiru-s-dolgami-po-zhkh.html

Что делать, если купил квартиру с долгами?

Могу ли я купить жилье с долгом и самостоятельно выплачивать его?

Покупка квартиры – крайне тяжелый и хлопотный процесс, требующий пристального внимания ко всем мелочам, особенно юридическим.

Нередко при приобретении жилья на вторичном рынке недвижимости возникает важный момент – долги предыдущего владельца недвижимости за жилищно-коммунальные услуги. С одной стороны это может показаться мелочью. Но все зависит от того, какова сумма этих долгов.

Нередко бывает так, что она оказывается весьма неприятным сюрпризом для нового владельца. Долги могут достигать сотен тысяч рублей.

Не доверяй и проверяй

Итак, для того, чтобы не огорчить себе радость приобретения квартиры, лучше до подписания акта приема-передачи жилья проверить состояние счетов по ЖКХ. По понятным соображениям не стоит довольствоваться информацией, предоставленной владельцем, а лучше проверить все самостоятельно.

Вам могут сказать, что долгов нет, или назвать сумму меньшую, чем в действительности. Конечно, при заключении сделки требуется наличие множества документов, в том числе из управляющей компании. И если на недвижимости висят долги, эти бумаги собственнику там не выдадут.

Но даже если такие документы из УК есть, никто не может достоверно сказать, каким образом они были там добыты. Может быть, за взятку.

Причем, ни в коем случае не надо думать, что «порядочный» человек не станет вас вводить в заблуждение. У вас с ним разные интересы – вам нужно купить квартиру без проблем, а ему надо продать ее как можно выгоднее. Конечно, чаще всего долги по ЖКХ обнаруживаются у неблагополучных владельцев – алкоголиков, безработных, малоимущих.

Если квартира в неаккуратном состоянии, а ее владельцы не внушают доверия, то это самое прямое указание на то, что с высокой долей вероятности на квартире висят долги. Но если продавец выглядит «прилично», если он явно не испытывает проблем с деньгами, это отнюдь не повод безоговорочно считать, что все долги по ЖКУ им погашены.

Дело в том, что зачастую квартиры могут продавать инвесторы, которые и не живут в них и, естественно, «забывают» оплачивать счета.

Кроме того, долги на квартире могу возникать в том случае, если собственников несколько. Как правило, никто из них не хочет нести на себе бремя уплаты счетов, в результате может накопиться долг.

Не забывайте, что недавно власти Москвы озвучили весьма интересную цифру – до четверти всех злостных неплательщиков владеют двумя и более квартирами. Одним словом, никому нельзя верить на слово в вопросе оплаты ЖКХ.

Необходимо все проверить самостоятельно.

Для этого следует лично обратиться в компании, которые оказывают коммунальные и другие услуги. Можно попросить их выдать справку или назвать сумму по телефону. Управляющие компании заинтересованы в том, чтобы долги по ЖКХ погашались, так что проблем с получением этой информации, как правило, нет.

Тогда вы будете знать с определенностью, висят ли на квартире долги, и если да, то в каком размере. Дальше вы можете потребовать от собственника оплатить их или прописать в договоре, что вы на себя принимаете обязанность их погашения. Такая возможность предусмотрена в Гражданском кодексе РФ, положениях ст.391.

Ваше дело, учитывать ли долги по ЖКХ в стоимости квартиры при сделке или нет. Правда, в принципе, официально управляющая компания не обязана давать информацию по долгам человеку, только собирающемуся приобрести квартиру.

Тогда придется идти туда с собственником и проследить за тем, чтобы ему дали подлинную информацию о том, не висит ли на квартире долг.

Новый собственник ответственности не несет

Если же все-таки вы купили квартиру с долгами, то даже в этом случае закон полностью защищает ваши права. Но нервотрепки может прибавиться. Основной правовой документ, которым определяется ответственность собственника за оплату счетов по ЖКХ – это ст. 153, часть 2, п.5 Жилищного кодекса.

Там сказано, что обязанности по внесению квартплаты и коммунальных платежей возникают у собственника «с момента возникновения права собственности на жилое помещение». Это означает, что новый собственник не обязан оплачивать долги предыдущего владельца.

Но зачастую управляющие организации начинают требовать погашение долгов уже с нового хозяина квадратных метров. Налицо опять конфликт интересов. В ваших интересах спокойно владеть новой квартирой, оплачивая только свои счета, в интересах управляющей организации – стрясти с квартиры долги любым способом.

Требовать уплаты долгов они могут в течение трех лет, пока не истечет срок давности. Кстати, согласно п.3 ст. 158 Жилищного кодекса оплата долгов по капитальному ремонту возлагается на нового собственника.

Так что если вам принципиален этот момент, то следует его иметь в виду – каковы бы ни были долги предыдущего владельца по капитальному ремонту, оплачивать их придется вам.

Для того чтобы все-таки избежать нервотрепки с управляющей организацией, можно позаботиться о решении проблемы заранее. При покупке квартиры вы можете договориться с продавцом о подписании договора купли-продажи с таким условием, при котором тот вступает в силу при регистрации сделки.

В промежуток между регистрацией договора купли-продажи и выдачей свидетельства о праве собственности до момента приема жилья покупателю нужно зайти в управляющую компанию и заключить договор на открытие лицевого счета. Таким образом, долги старого собственника останутся на предыдущем счете.

Естественно, необходимо все текущие показания счетчиков продавцу и покупателю зафиксировать в акте приема-передачи квартиры. Тогда обязанность оплатить счета по показателям счетчиков ложится на предыдущего владельца.

Управляющая компания должна будет заключить новые договоры с поставщиками электроэнергии и газа.

То же самое правомерно и в случае с услуг стационарной телефонной связи (утв. Постановлением Правительства РФ, № 310 от 18.05.2005, п. 126).

В документе сказано, что если абонент теряет право владения телефонизированным помещением, договор с ним прекращается.

Новый владелец имеет право заключить новый договор в течение двух месяцев после перехода недвижимости в его собственность без каких-либо условий.

Если УК не отстает

Если вы все равно получаете платежки по старым долгам, то вы имеете полное право потребовать прекращения выставления платежей.

Нужно составить письменное заявление с заверенными копиями документов купли-продажи и государственной регистрации прав на имущество.

Можно вложить в пакет документов показания счетчиков, зафиксированных на момент вступления в права собственности. Если же притязания УК не прекращаются, ничего не останется, как обратиться в прокуратуру.

Подписывайтесь на наш канал в Telegram 

Источник: https://communal-control.ru/advice/view?id=11

DOM.RIA – Покупка квартиры с долгами: что нужно учесть

Могу ли я купить жилье с долгом и самостоятельно выплачивать его?

Иногда непростое материальное положение заставляет владельцев недвижимости продавать ее, не погасив  коммунальный долг. Для потенциальных покупателей это шанс сэкономить, так как квартира с коммунальными долгами зачастую стоит дешевле. Разберемся, есть ли смысл в такой экономии, кто будет платить по счетам и в каких случаях на продажу этой недвижимости может быть наложен запрет.

Как купить жилье с долгом

На вторичном рынке могут попадаться предложения о недвижимости с коммунальными долгами. Чтобы такие предложения были конкурентоспособными, продавцы этого жилья предлагают его по заниженной стоимости.

Статья 162 Жилищного кодекса регламентирует порядок расчета владельцев квартир за коммуналку. Законом установлено, что потребитель должен своевременно вносить оплату за предоставленные услуги. Этим подтверждается факт, что обязанности по погашению долга ложатся на плечи владельца, который пользовался услугами во время образования этой задолженности.

Покупка недвижимости означает, что у вас появляется право собственности, а вместе с тем, на вас же переходят и обязанности, связанные с ней. Но так как это наступает с момента регистрации в Едином государственном реестре, долг за квартиру, который накопился ранее, вы оплачивать не должны. Это обязанность предыдущего владельца.

Покупка квартиры уже давно стала одним из видов инвестирования

Все равно будьте готовы, что коммунальные службы предъявят вам требования оплатить суммы. Смело отказывайте им в этом, так как по закону такие претензии безосновательны. Будьте уверены, сотрудники коммунального предприятия, выставляя вам платежи, знают, что вы не должны их оплачивать, но идут на такой незаконный шаг, чтобы любым способом вернуть деньги.

Исключением является случай, когда вы обязуетесь оплатить долг, и это указано в договоре купли-продажи. Такой момент имеет место, если при покупке квартиры с долгами вы оплачиваете ее стоимость за вычетом суммы долга, после чего сами его погашаете.

Этот порядок особенно актуален, если вы не уверены в том, что после заключения сделки прежний владелец заплатит по счетам, и при этом не хотите разбирательств с поставщиками услуг. Так вы исключите проблемы и сможете спать спокойно.

В данном случае коммунальные службы имеют право предъявить вам претензии при несвоевременном погашении задолженности.

Как узнать реальные суммы долгов за коммунальные услуги

Чтобы убедиться в отсутствии или увидеть реальный размер долгов по коммуналке, попросите продавца предоставить справки с «Теплоэнерго», ЖЭКа, Водоканала и других поставщиков коммунальных услуг. Юристы рекомендуют подписывать договор купли-продажи по факту предоставления этих бумаг.

Справки о наличии задолженности по квартплате – это не обязательные документы при покупке квартиры. Поэтому, заключить договор можно и без них, но здесь вы рискуете столкнуться с долгами предыдущего владельца, о которых даже не подозревали. Поэтому, лучше потребуйте такие бумаги от хозяина жилплощади.

Запрет отчуждения – стена на пути к совершению сделки

Условия, при которых нотариус накладывает запрет на продажу недвижимости, оговорены в статье 73 Закона «О нотариате». К ним относится и случай, когда квартира находится под арестом в связи с невыплаченными коммунальными долгами.

Недвижимость может быть арестована, если задолженность по квартплате превысила сумму десяти минимальных зарплат, а именно – 32 тыс. грн. В таком случае коммунальные службы вправе обратиться в суд, который без участия сторон выносит приказ об аресте имущества.

Должник узнает об этом уже после судебного решения из уст судебных приставов.

Как арендовать недвижимость с правом выкупа в Украине

Арестованная квартира может быть выставлена на аукцион, даже если это единственное жилье владельца. Чтобы не доводить дело до крайности, при большой задолженности рекомендуется обратиться в коммунальные службы с вопросом реструктуризации долга. Так владелец сможет погасить его частями, если нет возможности вернуть все и сразу.

Кроме того, нотариус вправе наложить на жилье запрет отчуждения, если в нем прописан ребенок, имущество находится под залогом, имеет место договор пожизненного содержания, владелец жилья получил ссуду от банка на строительство, капремонт или покупку новой квартиры и др.

Можно ли купить вторичную квартиру, на которую наложен запрет отчуждения

В случае, когда на недвижимость наложен запрет отчуждения, она не может быть продана. Если причина этого – коммунальные долги, запрет ликвидируется только после погашения задолженности и снятия ареста государственным исполнителем.

В других случаях вето снимается по факту предоставления соответствующего документа: сообщения от банка о погашении кредита или ипотеки, обращения органов попечительства о возможности снятия воспрещения при прописке несовершеннолетнего гражданина и т.п.

Могут ли арестовать квартиру за долги предыдущего владельца

Если вы стали обладателем недвижимости с задолженностью и не взяли на себя обязанности по ее выплате, описывать эту квартиру не имеют права. Когда к вам нагрянет судебный исполнитель, вы вправе не пускать его на свою жилплощадь, предоставив договор купли продажи.

Исключением может быть случай, если пристав имеет при себе решение о принудительном проникновении в жилье. При этом 82 статья Закона «Об исполнительном производстве» дает вам право обжаловать такие действия исполнителя, обратившись в суд.

Заключение

Если вы не намерены платить по коммунальным счетам предыдущего владельца квартиры, обратите внимание на отсутствие соответствующего пункта в договоре купли-продажи недвижимости.

Решившись купить квартиру с задолженностью по коммуналке, будьте готовы, что возможно коммунальные службы обратятся с вопросом погашения долга к вам, но по закону вы не обязаны оплачивать суммы, которые задолжал предыдущий владелец.

В целях предосторожности потребуйте справки от продавца перед совершением сделки. Урегулируйте вопросы, касающиеся долгов по квартплате, а также договоритесь о порядке их выплаты до заключения сделки.

Источник: https://dom.ria.com/articles/pokupka-kvartiry-s-dolgami-chto-nuzhno-uchest-176688.html

Адвокат-online
Добавить комментарий