Могут ли расторгнуть договор купли продажи?

Расторжение договора купли-продажи картиры – все, что нужно знать продавцу и покупателю

Могут ли расторгнуть договор купли продажи?

27 сентября 20523

Иногда, после оформления договора купли-продажи недвижимости, одна из сторон желает его расторгнуть. Причиной тому может быть резкое подорожание жилья, продажа без разрешения всех владельцев, обнаружение новых фактов о техническом состоянии и т.д. В этом случае продавец/покупатель стремятся аннулировать сделку. Но стоит помнить, что основания для ее расторжения будут влиять на исход дела.

Образец расторжения договора купли-продажи недвижимости

Под расторжением подразумевается досрочное прекращение. Однако, это можно сделать только до регистрации документа, если стороны не выполнили зафиксированные в нем договоренности. В случае полного их исполнения расторжение договора уже невозможно. Но можно использовать другой способ — признать документ недействительным.

Как правило, основные обязательства указываются в договоре. К таковым относится:

  • расчет за жилье (касается покупателя);
  • выписка из квартиры и ее передача (касается продавца).

Также в договоре могут отображаться дополнительные обязательства — оплата продавцом коммунальных долгов, предоставление покупателем авансового платежа до определенной даты и др. Чтобы более детально разобраться в этом вопросе стоит изучить образец договора купли-продажи недвижимости РК.

Что говорит закон?

Статья 401 ГК Казахстана предусматривает 3 варианта расторжения договора.

1. По согласию сторон без привлечения суда.
При согласии двух сторон аннулировать договор купли-продажи квартиры, составляется обоюдное соглашение, которое заверят нотариус. Это самый простой способ расторжения сделки. Он предполагает прекращение еще неисполненного договора.

2. Через суд, если имеются спорные моменты либо претензии. Иск может подавать как один, так и другой участник.
Если между сторонами возник спор, тогда договор расторгается через суд.

Такая процедура имеет свои особенности, а именно:

  • перед подачей иска в одностороннем порядке, следует пообщаться с другой стороной и объяснить причины своих действий — возможно обязательства будут исполнены. Необходимо написать заявление о намерении расторгнуть договор на покупку квартиры с указанием причин;
  • если на протяжении 30 дней другая сторона не предпримет шаги по урегулированию спора, можно отправляться в суд.

Обратите внимание! Вместо 30 дней допустимо указание и другого срока. Поэтому следует тщательно прочитать договор.

3. Одностороннее расторжение, когда один из участников отказывается выполнять условия договора.
Человек может отказаться от договора даже при отсутствии претензий. Просто обстоятельства не позволяют выполнить его условия. Также сторона имеет право сделать отказ при отсутствии в документе сроков либо изменении актов, согласно которым он заключался.

Важно знать! Об одностороннем отказе другой участник предупреждается не позже, чем за 1 месяц.

Договор на продажу квартиры расторгнут — что дальше?

После оглашения постановления суда либо подписания соглашения обязательства сторон прекращаются. Признание договора расторгнутым дает право участникам требовать возмещения денег, имущества.

Если причиной расторжения документа послужило нарушение его пунктов, и одна из сторон понесла убытки, они тоже подлежат возмещению.

В решении суда должны указываться все проблемные моменты по каждому пункту договора.

Какое влияние оказывает девальвация?

После обесценивания казахстанской валюты по отношению к доллару, оказалось, что цена, отмеченная в договоре, стала меньше рыночной. Тогда продавец возможно пожелает разорвать договор и вернуть себе квартиру с целью ее дальнейшей продажи уже по новому курсу. Но является ли девальвация достаточным основанием для расторжения документа? Чем это может обернуться для покупателя?

В Гражданском Кодексе РК отсутствуют пункты, согласно которым рост валютных курсов признается основанием для расторжения договора. Подобные изменения вносятся лишь по разрешению сторон.

В законе также отмечено, что сделка с обязательной регистрацией признается совершенной с даты регистрации. Расторжение возможно по соглашению сторон или через суд по просьбе одной стороны, если другой участник существенно нарушил договор.

Нарушение считается существенным, если оно привело к такому ущербу, который в значительной мере лишил другую сторону того, что ей полагалось по договору.

Таким образом, у покупателя, добросовестно выполняющего условия договора, нет причин для волнения.

Как признать типовой договор купли-продажи квартиры недействительным?

Когда сделка признается недействительной, она автоматически аннулируется. Однако для подачи соответствующего иска требуются законные основания. Они прописаны в статье 159 ГК. Рассмотрим их детальнее.1. Отсутствует разрешение на проведение сделки. К примеру, продажей квартиры занимается не владелец, а его доверенное лицо.

Однако в самой доверенности нет полномочий на ее продажу.2. Владелец квартиры — ребенок, а ее продали без согласия матери/отца либо иного официального представителя ребенка.3. Недееспособность продавца либо покупателя по причине душевной болезни.

Но в данной ситуации суд аннулирует договор, если будет подтверждено, что недееспособность человека наступила еще до совершения сделки.4. При подписании договора покупатель/продавец был в неадекватном состоянии — тяжелое заболевание, ставшее причиной замутнения сознания, воздействие наркотиков или алкоголя и т.д. Тогда человек сам должен обратиться в суд.

В случае его смерти, подать в суд имеют право заинтересованные лица (к примеру, дети).5. Одну из сторон ввели в заблуждение. К примеру, относительно качества квартиры. Договор не может быть аннулирован, если заблуждение явилось следствием халатности.6. «Кабальная сделка».

То есть, когда один из участников подписал договор с невыгодными условиями из-за определенных обстоятельств, а другая сторона воспользовалась этой ситуацией.7. Владелец — недееспособный человек либо ребенок, а договор подписан уполномоченным лицом с целью собственной выгоды.8. Сделка совершена путем принуждения, обмана, применения силы.9.

Представители сторон заключили между собой злостное соглашение, тогда как покупатель и собственник недвижимости не владели всей информацией.

10. Форма договора купли-продажи квартиры и его содержание не соответствует действующему законодательству.

Кто компенсирует ущерб?

После признания сделки недействительной каждый ее участник обязан вернуть все, что получил по договору. Если одна из сторон признается мошенником (чаще всего, это продавец), у нее не получится вернуть недвижимость. Его конфискует государство.
Если один участник виновен в расторжении сделки и нанес ущерб другой стороне, суд взыщет с него компенсацию.

Чем отличается недействительность от расторжения?

Признание сделки недействительной находится в компетенции суда, а ее расторжение происходит по согласию сторон без привлечения суда. Но в обоих случаях последствия будут одинаковыми.

Если квартиру продали давно

Для предоставления заявления о признании сделки недействительной отводится 12 месяцев с момента возникновения законных оснований. В случае подписания документа через угрозы — 12 месяцев с момента прекращения угроз.

Источник: https://info.homsters.kz/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-kartiryi-vse-chto-nuzhno-znat-prodavtsu-pokupatelyu/

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости?

Могут ли расторгнуть договор купли продажи?

К сожалению, сделки купли-продажи невидимости, как и другие операции, иногда могут проводиться с нарушениями законодательства.

Это может стать причиной для расторжения такого незаконно заключенного договора, но далеко не каждый человек знает, как это происходит.

В данной статье мы рассмотрим, как совершается расторжение договора купли-продажи недвижимости, какие должны быть для этого основания, и последствия данного действия.

Основания расторжения договора купли продажи недвижимости

Для того чтобы расторгнуть договор, должны быть чёткие основания, иначе расторгнуть сделку будет невозможно.

Также нужно различать понятия расторжения договора и признания его недействительным – это разные процедуры, и, соответственно, основания для их осуществления тоже отличаются.

Для расторжения договора используются основания, указанные в ст. 450 ГК РФ – речь идет о существенных нарушениях условий контракта. Сюда входят такие ситуации:

  • продавец не получил оплату за недвижимость или получил ее не в полном объеме, при этом покупатель уклоняется от передачи денег;
  • несмотря на совершенную сделку, продавец или другие лица с его стороны не освобождают жилплощадь или не выписываются из нее, что создает препятствия для использования недвижимости покупателем;
  • ключевые условия сделки резко изменились, причем стороны не могли предполагать такие изменения заранее. При этом нет нарушений условий договора ни одной из сторон.

Кроме того, сделка может быть расторгнута по соглашению сторон – для этого не требуются дополнительные основания, достаточно желания продавца и покупателя остановить действие договора.

https://www.youtube.com/watch?v=ktBChxMXz-g

Что касается признания договора недействительным, то основания могут быть следующими:

  • положения документа противоречат действующему законодательству;
  • сделка является мнимой или притворной (заключена с целью прикрытия другой сделки и не отображает истинных мотивов сторон);
  • одна из сторон договора признана недееспособной по причине недостижения совершеннолетия, проблем со здоровьем, злоупотреблением алкоголем, наркотиками;
  • сделка заключена не по доброй воле, с применением насилия, угроз, шантажа или другого воздействия, в состоянии аффекта, без осознания собственных действий;
  • одна из сторон испытывала сильные финансовые трудности и заключила сделку на заведомо невыгодных для себя условиях;
  • сторона сделки была введена в заблуждение относительно цели договора, условий, последствий.

Как видно, перечень оснований достаточно широкий, что позволяет обжаловать и расторгнуть многие сделки, если при их заключении было допущено хотя бы одно из нарушений, перечисленных выше.

Порядок расторжения договора купли продажи недвижимости

Признать договор недействительным может исключительно суд, и расторгать сделки касательно покупки недвижимости также чаще всего приходится в суде (кроме случаев, когда действие договора останавливается по согласию сторон). Потому алгоритм выглядит следующим образом:

  1. Подготовка и сбор необходимых документов. Чтобы суд принял аргументы о необходимости расторжения договора, они должны иметь документальное подкрепление. Потому прежде, чем составлять иск, нужно позаботиться о доказательной его части. В зависимости от оснований для расторжения сделки документы могут потребоваться самые разные: подтверждение недееспособности лица, которое заключало договор, доказательства давления на подписанта договора, подтверждение мнительности/притворности сделки, факты существенных изменений условий и т.д. Для получения более точного списка документов лучше всего обратиться к адвокату по сделкам с недвижимостью, разъяснить ему обстоятельства дела, и он предоставит необходимую информацию.
  2. Составление искового заявления. В тексте иска указывается такая информация:
  • сведения об истце и ответчике;
  • наименование суда;
  • обстоятельства дела – когда и на каких условий была заключена сделка, объект договора, последствия для сторон;
  • основания для расторжения/признания недействительным договора купли-продажи – необходимо изложить все обстоятельства, которые вы считаете достаточными для расторжения сделки;
  • требование — расторгнуть сделку (признать недействительной);
  • перечень документов, которые прилагаются к заявлению.
  1. Подача иска в суд. Подобные дела рассматривает районный суд общей юрисдикции по месту регистрации ответчика. Заявление передается лично в канцелярию суда или заказным письмом с описью вложения. Копии направляются ответчику и другим заинтересованным лицам, если таковые есть.
  2. Рассмотрение дела в суде. В назначенное время заседания необходимо самостоятельно или с помощью представителя озвучить позицию, изложенную в иске, привести доказательства в ее пользу, убедив судью в своей правоте. При соблюдении этих требований решение будет положительным – сделка расторгается.
  3. Апелляция. Если решение вынесено не в пользу истца. Его можно попробовать обжаловать в апелляционном порядке. Для этого подается жалоба в вышестоящую инстанцию с пояснениями, почему вердикт должен быть пересмотрен.

Добиться желаемого решения поможет адвокат по недвижимости – он не только соберет необходимые документы и составит иск, но и будет представлять ваши интересы в суде.

Последствия расторжения договора купли продажи недвижимости

Согласно законодательству, если договор расторгнут, стороны должны вернуться к исходному положению вещей. То есть, недвижимость возвращается продавцу, а все уплаченные за нее средства – покупателю.

При этом могут быть определенные нюансы: например, если условиями договора предусматривается, что задаток за квартиру не возвращается в любом случае, получить эту часть средств обратно будет невозможно.

Потому перед тем как инициировать расторжение договора, нужно его внимательно изучить: возможно, содержащиеся в нем условия потребуют другой стратегии действий.

Заключение

Сделку купли-продажи недвижимости можно расторгнуть или признать недействительной в судебном порядке. Для этого потребуется подготовить иск и собрать основания для реализации процедуры. Поможет добиться нужного результата опытный адвокат по недвижимости.

Источник: https://advokat-osherov.ru/blog/kak-rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/

Расторжение договора купли-продажи: основания и последствия признания сделки недействительной в РК

Могут ли расторгнуть договор купли продажи?

Причины, по которым у одной из сторон возникает потребность отказаться от совершенной сделки, могут быть самыми разными. Продавец может обнаружить, что продал квартиру по низкой цене. Или покупатель позже выявит серьезные недостатки квартиры.

Под расторжением договора понимается досрочное прекращение неисполненного полностью или частично договора. В ситуации, когда договор исполнен полностью обеими сторонами, то обязательства по нему считаются прекращенными. Такой договор нельзя расторгнуть, а можно только ставить вопрос о его недействительности.

Согласно статье 401 Гражданского кодекса РК, по требованию продавца или покупателя договор может быть расторгнут по решению суда, если выявлено серьезное нарушение сделки одной из сторон, либо в других случаях, предусмотренных договором или законодательными актами РК.

Существенным считается такое нарушение, которое влечет за собой ущерб для одной из сторон, при котором она в значительной мере теряет то, на что вправе была рассчитывать, заключая договор.

Безус-
ловно, первостепенным нарушением является невыполнение покупателем своих обязанностей по оплате товара.

Согласно Гражданскому кодексу РК, по требованию продавца или покупателя договор может быть расторгнут по решению суда, если выявлено серьезное нарушение сделки одной из сторон, либо в других случаях, предусмотренных договором или законодательными актами РК.

Основания для признания сделки недействительной

  • содержание сделки не соответствует требованиям законодательства;
  • при заключении сделки применялись подложные документы, фальшивые справки, печати и подписи, а также, если в документах имелись незарегистрированные исправления, подчистки и т.д.;
  • необходимо было наличие лицензии, но она отсутствовала или была просрочена;
  • сделка была совершена несовершеннолетним, не достигшим 14-летнего возраста;
  • сделка была совершена несовершеннолетним старше 14 лет, но без согласия родителей или опекунов, попечителей;
  • сделка была совершена лицом, которое было признано недееспособным или ограниченным судом в дееспособности в результате слабоумия или душевной болезни. Если лицо было признано недееспособным после заключения сделки, иск о признании ее недействительной может быть подан опекуном, если возможно подтвердить факт, что в момент совершения сделки гражданин уже находился в состоянии психического расстройства;
  • сделка была совершена вследствие заблуждения, которое имело существенное значение. Так, например, если квартира приобреталась в летний период, а зимой обнаружилось, что стены насквозь промерзают и покрываются инеем, то у покупателя теоретически есть возможность подать иск в суд. Но, если заблуждение являлось следствием неосторожности участника сделки, то суд вправе отказать в иске о признании сделки недействительной;
  • сделка была совершена под влиянием насилия, угрозы или обмана, а также та сделка, которая была совершена лицом вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях (кабальная сделка);
  • сделка была совершена вследствие злонамеренного соглашения представителя одной стороны, действующего, например, по доверенности, с другой стороной;
  • сделка была совершена физическим лицом дееспособным, но на момент совершения сделки находившемся в состоянии, когда оно не могло осознавать значения своих действий и руководить ими (состояния алкогольного или наркотического опьянения и т.д.).

Распространённые ошибки при продаже квартир >>>

Недействительными также признаются мнимые сделки, совершенные без намерения вызвать юридические последствия, и сделки, совершенные с целью прикрыть другую сделку.

Перед тем как предъявить иск в суд, сторона, желающая расторгнуть договор купли-продажи, должна отправить другой стороне письменное предложение расторгнуть договор. В предложении указывается срок для ответа.

Последствия признания сделки недействительной

Решения суда в случае признания сделки купли-продажи недействительной могут быть разными. Например, возможно такое решение — продавец получает назад свою недвижимость, а покупателю возвращается вся денежная сумма, которая была указана в договоре купли-продажи.

Если выявлен умысел одной из сторон на достижение недействительной сделки, то всё полученное по сделке возвращается потерпевшей стороне, а то, что причиталось виновной стороне, взыскивается в доход государства. Если подобный умысел выявляется у обеих сторон, то всё полученное по сделке изымается в доход государства — конфискуется.

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/7725/

Возможно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости одному из двух продавцов, не получившему деньги?

Могут ли расторгнуть договор купли продажи?

Вопрос:

  1. Возможно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости продавцом, не получившим деньги?
  2. От него одного надо подавать подобный иск или от двоих продавцов одновременно?

2 физ.лица (продавца), имея в общей долевой собственности жилой дом и зем. участок, заключили дог-р купли-продажи жилого дома с зем. уч. По договору оплата должна была быть произведена до подписания д-ра купли-продажи. Договор не содержал пункта о возможности его расторжения, в случае неуплаты.  Право собственности на жилой дом и зем.

участок уже зарегистрировано в органах юстиции за покупателем. Однако денежные средства одному из продавцов не были переданы. Покупатель утверждает, что деньги передал одному из продавцов, который, в свою очередь, не собирается отдавать их второму продавцу.

Никаких доказательств передачи и получения денежных средств у второго продавца нет, кроме слов, покупателя.

В договоре купли-продажи стоит следующее условие по оплате:12.Расчет между сторонами производится в следующем порядке: за жилой дом выплачивается сумма в размере 800 000 руб., за земельный участок –            400 000 руб., данные денежные средства выплачиваются за счет собственных средств до подписания настоящего договора.

Сумма в размере 300 000 руб. в счет оплаты жилого дома выплачивается Покупателями 13. Продавцам в течение 5 дней после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности по настоящему договору засчет заемных средств по договору займа.

Подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление расписки Продавцами о получении соответствующей суммы.

В передаточном акте недвижимости ничего про получение денежных сумм не стоит.

Ответ:

  1. Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»,  в пункте 65 данного постановления, даны следующие разъяснения.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

При этом данное постановление не содержит оговорки о том, что для возврата имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ необходимо наличие в договоре купли-продажи условия о возможности его расторжения в силу неисполнения покупателем условия об оплате недвижимости.

Следовательно, расторгнуть договор купли-продажи недвижимости ввиду его неоплаты покупателем возможно в судебном порядке при отсутствии в этом договоре такого условия.

Однако вопрос об удовлетворении требования продавца о расторжении договора на основании статей 1102, 1104 ГК РФ при том, что им не было использовано право требовать оплаты по договору в порядке пункта 3 статьи 486 ГК РФ и уплаты процентов по статье 450 ГК РФ, находится на усмотрении суда.

При этом судом может быть принят во внимание тот факт, что  недвижимое имущество принадлежало продавцам на праве общей долевой собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Следовательно, в ходе судебного разбирательства судом будет исследована возможность истребования у покупателя доля в праве на дом и доля в праве земельный участок в натуре.

Как следует из договора купли-продажи недвижимости, подтверждением оплаты денежных средств является предоставление расписки продавцами о получении соответствующей суммы. Передаточный акт, как следует из ст. 556 ГК РФ и условий вышеназванного договора, является подтверждением исполнения продавцом  передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

Таким образом, продавец (собственник недвижимого имущества), не получивший оплату по договору купли-продажи недвижимости  и не выдавший покупателю расписки о получении соответствующей суммы, на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ, либо вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

2. Согласно пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как было указано ранее, продавцам недвижимое имущество принадлежало на праве обще долевой собственности.

Пунктом 2 статьи 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов

Следовательно, подписание договора купли-продажи объекта недвижимости со стороны продавца одновременно всеми собственниками долей в праве общей долевой собственности на этот объект подтверждает исполнение ими только правил статьи 250 ГК РФ в силу пункта 2 статьи 236 ГК РФ.

Таким образом, за судебной защитой своих нарушенных прав может обратиться любой из двух продавцов объекта недвижимости, именно тот, чьи права по оплате его доли в праве на недвижимое имущество были нарушены покупателем.

Партнер                                                                                                              М.С.Крысова

Прим. При подготовке ответа на вопрос консультанты руководствовались тем, что стороной продавца, являющейся автором вопроса, по договору купли-продажи деньги в счет оплаты стоимости доли в праве общей долевой собственности на дом и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок  не были получены вообще (ни до подписания договора, ни после). 

Источник: http://www.mi-p.ru/vozmozhno-li-rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-prodavcom-ne-poluchivshim-dengi.html

Основания расторжения договора купли-продажи недвижимости

Могут ли расторгнуть договор купли продажи?

Купили желанную квартиру, с размахом отпраздновали новоселье и уже приступили к проведению ремонтных работ – казалось бы, все трудности позади, но на горизонте появились более серьёзные проблемы.

Повестка в суд и дальнейшее разбирательство по вопросу расторжения договора купли-продажи способны кому угодно испортить настроение и изрядно потрепать нервы.

Какие основания могут быть у суда для прекращения действия договора? Проанализируем основные причины расторжения сделок с недвижимостью и выясним, как защитить себя в таких ситуациях.

Ошибки оплаты

Серьёзным основанием для признания сделки недействительной и, как следствие, для расторжения договора купли-продажи в судебном порядке является нарушение условий, связанных с оплатой.

Одной из самых частых ошибок, допускаемых сторонами сделки с недвижимостью, которая способна привести к печальным последствиям, является отсутствие подтверждённой оплаты или ошибочное оформление платёжных документов.

Чтобы исключить возникновение серьёзных проблем, связанных с оплатой сделки, следует правильно проводить платёжные операции. Так, приобретая квартиру у юридического лица, зачислять денежные средства в счёт оплаты покупки рекомендовано только на расчётный счёт организации.

А покупая жильё у физического лица, производить взаиморасчёт следует наличными средствами.

При этом документальным подтверждением выполнения обязательств покупателя по части оплаты приобретаемой недвижимости будет расписка продавца, подробно описывающая все обстоятельства передачи денежных средств.

Показательным примером печальных последствий, когда неправильно оформленная оплата является для суда веским поводом признать договор купли-продажи несостоятельным, стал процесс в столичном городском суде.

Многодетная семья получила отказ в праве собственности на приобретённую квартиру, поскольку, покупая недвижимость у юридического лица, глава семейства не произвёл оплату по безналичному расчёту на реквизиты организации, а передал денежные средства напрямую генеральному директору.

Суд посчитал, что документов, имеющихся на руках у покупателя (акт о взаиморасчётах и квитанция об оплате) недостаточно, чтобы предъявлять требования к организации, на счёт которой денежные средства за квартиру не поступали.

Отсутствие регистрации права собственности на недвижимость

Чтобы договор купли-продажи о покупке квартиры вступил в законную силу недостаточно только заверить его в нотариальной палате. Сделку можно оформить и просто в письменной форме, но при этом и в любом случае необходимо зарегистрировать её в Росреестре – государственном органе регистрации, кадастра и картографии.

Вместе с договором купли-продажи, который лично или по доверенности подаётся в Росреестр, необходимо предоставить также квитанцию об оплате госпошлины (2000 руб), выписку из домовой книги и заверенное у нотариуса заявление супруги (-а) продавца о согласии на проведение сделки. При отсутствии супруга (-и) необходимо к пакету документов приложить соответствующее заявление с нотариальной печатью.

На 11-й день при простой письменной форме и на 3-й при нотариальном удостоверении после подачи всех необходимых документов в Росреестр государственная служба регистрации фиксирует переход права собственности на недвижимое имущество от одного владельца к другому, и только после этого договор признаётся состоявшимся.

Известен случай, когда по судебному решению без купленной квартиры остался гражданин, имеющий на руках договор купли-продажи, должным образом оформленный у нотариуса, но в течении долгого времени так и не переданный в Росреестр для регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Это произошло в те годы, когда в соответствии со старой редакцией ГК РФ, закрепить за собой право собственности было не так-то просто. Однако, уже сегодня Гражданский кодекс упростил эту процедуру, чтобы помочь гражданам избежать подобных неприятных прецедентов.

Существенно изменившиеся обстоятельства

Зачастую продавцы квартир уверены в своём полном праве отменить или расторгнуть заключённый договор в течение полугода после его подписания. На самом деле ошибочно полагать, что это действительно возможно, поскольку закон предусматривает прекращение действия договора купли-продажи лишь в определённых случаях.

Помимо тех условий, которые уже были названы (неподтверждение оплаты, отсутствие госрегистрации), серьёзным основанием для суда признать сделку недействительной могут стать и иные исключительные обстоятельства, которые не имели места быть на момент совершения сделки, но появились по истечении некоторого времени.

Так, известен случай, когда в суд с исковым заявлением о расторжении договора обратилась пенсионерка, которая 11 лет назад продала свою квартиру, а теперь просила вернуть её по причине серьёзно изменившихся обстоятельств в её жизни с момента продажи жилья.

Суд признал требования женщины обоснованными и вернул ей право собственности на квартиру, оставив без жилья новых владельцев. В своём решении суд руководствовался статьёй 451 ГК РФ, которая гласит, что непредвиденные обстоятельства могут стать основанием для расторжения договора (ст.451 ГК РФ).

В данном случае таким форс-мажором стало резкое ухудшение здоровья пенсионерки, поэтому суд и встал на её сторону.

Источник: https://greatr.ru/partpress1588.htm

Адвокат-online
Добавить комментарий