Могут ли жильцы части квартир перейти в ТСН соседнего дома?

«Наше жилье превратилось в чужое феодальное поместье» | csi-partner

Могут ли жильцы части квартир перейти в ТСН соседнего дома?

Жители Екатеринбурга отказываются самостоятельно управлять домами

На екатеринбургском рынке управления жильем наметился неожиданный тренд — многоквартирные дома, в свое время создавшие товарищества собственников недвижимости (ТСН, ранее ТСЖ), начали возвращаться в управляющие компании. Причин, как правило, две.

Первая — слишком большие расходы на самостоятельное содержание дома и недостаточный уровень компетенции правлений. Из-за неэффективного управления многие товарищества заканчивают жизнь банкротством.

Вторая причина отказа от ТСН-ТСЖ — финансовая нечистоплотность председателя.

«Я и мои коллеги стали получать жалобы на деятельность председателей ТСН. Люди заявляют о воровстве, подделке протоколов собраний, просят помочь написать заявление в компетентные органы, — рассказал „URA.Ru“ депутат гордумы Екатеринбурга Михаил Вечкензин.

— Только в одну из управляющих компаний города, работающую в моем районе, за последний год обратилось порядка трех домов с просьбой взять их в управление. Знаю, что в других УК такая же ситуация. От некоторых домов управляющие вынуждены отказываться.

В большинстве ТСЖ годами не ведется никакой работы. Или деньги тратятся не первоочередные статьи и решение главных проблем (оплата ресурсов, ремонт кровли, замена стояков, обследование фундамента и т. д.), а на бесполезный декор — оформление клумб или покраску стен в подъездах.

В результате дом разваливается, а на счетах образуются долги».

Не так давно с большим трудом удалось перейти из ТСЖ в УК жителям дома на Технической, 94, где председатель бывшего товарищества вывел со счетов все деньги и уехал в Башкирию.

Уже несколько месяцев безрезультатно просятся в управляющие компании собственники квартир дома на Билимбаевской, 27/1. Глава их ТСЖ также исчез вместе со вверенными ему средствами, оставив собственников с долгами.

К сожалению, за три года многоквартирник был настолько запущен, что ни одна УК не решается взять его в управление.

Относительно честный способ отъема денег у населения

По словам Михаила Вечкензина, ТСЖ как магнитом притягивают к себе финансово-нечистоплотных людей, поскольку дают возможность бесконтрольно распоряжаться огромными суммами.

В отличие от УК, деятельность которых лицензируется и находится под неусыпным контролем государственных надзорных органов, товарищества чувствуют себя вольготно — ни на одном этапе за ними никто не следит. Даже первичные документы могут быть сфальсифицированы.

Ведь у налоговой инспекции, которая регистрирует ТСН, нет обязанности проверять подлинность протоколов собрания.

Все, что может проверить Госжилстройнадзор — это соответствие стандартам содержания жилья или правильность начисления платы за услуги.

И это только в том случае, если кто-то из жильцов пожалуется на руководство товарищества. Так что председатель долгое время может подделывать любые отчетные документы и распределять деньги по своему усмотрению.

Именно в таких нарушениях чаще всего собственники подозревают главу ТСН.

«Наш председатель был выбран нелегитимно. Не было ни одного объявления о собрании, ни один человек из нашего подъезда не получил бюллетень. Это даже ГЖИ признало и выдало предписание устранить нарушение. Но ничего не происходит. Более того, незаконный председатель не отчитывается перед нами, отказывается отвечать на вопросы.

Без нашего согласия повышается тариф на содержание жилья. Счета большие, при этом ничего не делается, а на доме одни долги, — сообщила „URA.Ru“ жительница дома по адресу Менделеева, 14 Анна Собанина. — Жильцы написали жалобу в прокуратуру.

Кроме того, на днях обратились в УК, хотим перейти к ним, надеемся, что вопрос решится положительно».

Как правило противостояния жильцов с председателями товариществ заканчивается публичными скандалами (члены ТСЖ «Энергия», к примеру, стали героями передачи «Пусть говорят») и судебными процессами. В Екатеринбурге за последнее время было осуждено множество нерадивых управленцев. Некоторые получили реальные сроки лишения свободы.

Такая история, к примеру, случилась с ТСЖ «Анганская, 54 «6», чей председатель был признан виновным в 11 эпизодах хищения денег собственников и приговорен к четырем годам заключения. Глава еще одного ТСЖ — «Союз» на Начдива Онуфриева, 30 — был признан виновным в присвоении чужого имущества.

Он принимал от жильцов оплату за коммунальные услуги без должного оформления, а потом тратил средства по своему усмотрению.

ТСЖ как последняя надежда безработного

Стоит отметить, что чаще всего судебные процессы по таким делам все-таки заканчиваются условными сроками, поэтому желающих обогатиться за счет ТСН немало. В разных районах города жильцы многоквартирников регулярно сталкиваются с попытками одного-двух собственников зарегистрировать в доме ТСН. Обычно это люди, не так давно лишившиеся работы или нуждающиеся в деньгах по другой причине.

«У нас в доме была ситуация: женщина накопила огромный долг за коммунальные услуги, а потом решила зарегистрировать ТСЖ, чтобы не расплачиваться по счетам и самой зарабатывать.

Конечно, не дали ей это сделать, остались в управляющей компании, — рассказал член совета одного из домов на улице Бебеля, пожелавший остаться неназванным.

— Знаю, что в соседнем доме по нашей же улице, владелица ювелирной мастерской обанкротилась и тоже решила сделать ТСЖ, чтобы получать в нем зарплату, но там тоже вроде бы все обошлось».

«А мы отстояли свой дом уже в суде, который признал ТСН, созданное по инициативе одного из собственников, незаконным. Но дело в том, что председатель несколько месяцев выставляла квитанции, люди платили. Эти деньги нам никто уже не вернет. Председатель после судов из дома съехала», — говорят жильцы дома №14 на улице Сыромолотова.

Хуже, если за дело берутся профессиональные коммунальные мошенники. В Екатеринбурге есть несколько компаний, занимающихся выкачиванием денег из многоквартирных домов. Схема такова: в новом многоэтажном доме вычисляются несколько недовольных жильцов.

Этих людей обрабатывают (зачастую даже стимулируют финансово), убеждая создать ТСЖ и взять на аутсорсинг фирму, которая за небольшие деньги будет выполнять все необходимые работы и услуги. Итог у подобных историй один — единственный подрядчик ежемесячно получал огромные суммы, но ничего не делал, вгоняя ТСЖ в долги.

Два года назад екатеринбургские СМИ подробно рассказывали об одной из компаний, действующей подобным образом — УК «Федерация». Ее учредитель Антон Азаров имеет судимость, является крупным должником, однако постоянно меняет названия фирм и умеет входить в доверие к гражданам. Последствия не заставляют себя долго ждать.

Последний громкий скандал случился меньше года назад — УК «Губерния», которую купил Азаров, накопила многомиллионные долги перед поставщиками, в результате чего дома остались без отопления, несмотря на то, что собственники исправно вносили платежи.

Когда дом превращается в персональное феодальное поместье

Практически безвыходная ситуация может возникнуть, если ТСН-ТСЖ возглавит недобросовестный человек, имеющий юридическое образование или связи среди силовиков и чиновников. Сменить такого председателя или привлечь его к ответственности будет крайне сложно.

Вот уже семь лет почти пятьсот семей из дома на Стачек, 70 пытаются избавиться от супруги экс-главы Орджоникидзевского района Олега Лефтона, захватившей их многоквартирный дом и сделавшей его главным источником своих доходов. По словам жителей, Ольга Жбанова скупила в одном из подъездов целый этаж и записала себя в председатели ТСЖ.

Во всяком случае, люди настаивают на том, что никто ее не избирал, результаты выборов фальсифицируются. С 2011 года, по их словам, женщина, имеющая при себе административный ресурс в виде мужа-префекта, водила за нос собственников и в итоге отобрала у них более 17 миллионов рублей.

В настоящее время жильцы судятся со Жбановой, некоторым даже удалось вернуть часть своих денег.

«Председатель продолжает распоряжаться средствами по своему усмотрению — без согласия собственников и без обсуждения смет. При этом подряды по дому, по нашим данным, отдает компаниям своих дочерей. Созданию ревизионной комиссии и проведению независимого аудита она активно препятствует. Мы как будто бесправные крестьяне в чьем-то феодальном поместье», — констатируют жители.

Просто, дешево, прозрачно. Мифы и легенды ТСЖ

Впрочем, даже отсутствие корысти у будущего председателя не является гарантией успешной деятельности ТСН. В процессе управления жители начинают понимать, что самостоятельное содержание дома требует огромных временных и финансовых ресурсов.

Расхожее мнение о том, что ТСН позволит сэкономить расходы на коммуналку, не более, чем миф.

К примеру, на вознаграждение только одному председателю члены товарищества ежемесячно выделяют примерно столько же средств, сколько отчисляют жители двухсотквартирной многоэтажки на зарплату всех специалистов управляющей компании.

А ведь председатель — не единственный оплачиваемый сотрудник ТСН, необходимо платить зарплату своему инженеру, своему экономисту, своему юристу. Нужны дворник, сантехник, уборщица.

Необходимо создать собственную аварийно-ремонтную службу, работающую круглосуточно, обеспечить вывоз мусора, договориться об обслуживании лифтов, электро-сетевого хозяйства, систем водоснабжения и пожаротушения.

Надо наладить эффективную борьбу с соседями-неплательщиками, чтобы нормально входить в отопительный сезон. А это непросто, особенно, если не имеешь юридического образования.

Итогами юридической или финансовой безграмотности (а иногда просто неосмотрительности) председателя становятся большие денежные потери и даже банкротство. К примеру, ТСЖ на Красина, 7 из-за неэффективного управления имуществом задолжало поставщикам ресурсов.

В ходе инвентаризации выяснилось, что у товарищества нет ни денежных средств, ни товарно-материальных ценностей, при этом общий долг составляет более миллиона рублей.

В итоге Арбитражный суд признал ТСЖ банкротом, а все обязанности по погашению задолженности легли на плечи собственников жилья.

Еще несколько товариществ в Екатеринбурге потеряли деньги, разместив их в ненадежных банках, у которых была отозвана лицензия. К примеру, ТСЖ «Гончарный, 4» лишилось почти четырех миллионов рублей, дом оказался в глубокой долговой яме. Жильцам пришлось скидываться и начинать деятельность с нуля.

Получив негативный опыт, собственники квартир отказываются от идеи управлять домом самостоятельно. Комментируя этот тренд, эксперты соглашаются с тем, что в сегодняшних экономических условиях ТСЖ-ТСН, действительно, становятся все более рискованными и невыгодными.

«На самостоятельную управленческую работу требуются определенные знания, а также большие финансовые ресурсы.

Такие расходы под силу лишь большим и относительно новым — не старше пяти лет — многоквартирным домам с состоятельными жильцами. Создавать ТСЖ, к примеру, в старой „хрущевке“ вообще нет никакого смысла.

Это экономически невыгодно ввиду крайне низкого тарифа для 4-5 этажных домов», — поясняет управляющий УЖК «Урал-СТ» Олег Бреславский.

Впрочем, по мнению эксперта, не стоит рисковать и большим многоквартирникам, если среди собственников нет грамотного управленца, готового заниматься решением хозяйственных вопросов, а также специалиста по жилищному законодательству. В этом случае выгоднее нанять управляющую организацию.

Источник: https://ura.news

Источник: https://www.csi59.com/blank/novosti/nashe-zhile-prevratilos-v-chuzhoe-feodalnoe-pomeste

Квартира в многоквартирном доме как символ утраты идеи собственности в современной России

Могут ли жильцы части квартир перейти в ТСН соседнего дома?

Мне довольно давно кажется, что одна из наших больших проблем – это утрата русскими людьми идеи святости и неприкосновенности собственности. Сначала маленькие люди видят на примерах своей ежедневной жизни, что тот факт, что это “твоё”, а это – “не твоё” никого особо не интересует.

Потому эти маленькие люди вырастают и продолжают так же вести себя в обычной жизни: ну подумаешь, я перекрыл твою машину на парковке так, что ты не смог выехать; ну подумаешь, что я построил на своем участке подземный гараж так, что твой дом просел; ну подумаешь, что я курю на своем балконе, а дым от моей сигареты идет в твою квартиру. Потерпишь…

Если эти люди становятся большими начальниками, то это презрение к чужой собственности начинает становится просто политикой: ну подумаешь, что ты тут отменили тебе право застроить участок; ну подумаешь, что ты собственник земли, мы же хотим олимпиаду и поэтому мы у тебя его изымем, заплатив копейки; ну подумаешь, что ты здесь живешь 30 лет, мы хотим проложить газопровод и т.д.

Я думаю, что любой юрист, да и обыватель легко ряд этих рассуждений продолжит.

Почему так происходит? Разумеется, колоссальное значение имеет уничтожение идеи собственности в советский период, когда успело вырасти несколько поколений людей, которые собственности не знали в принципе. Собственность на движимости – это скорее не собственность, а либо что-то, что надо потребить с той или иной скоростью, либо знаки социального отличия, как хвост у павлина (это я про автомобиль).

Но ведь уже прошло скоро как 30 лет с момента свертывания социалистического эксперимента, но большого уважения к собственности в российском обществе – капиталистическом вроде бы как – я так и не наблюдаю. 

Разумеется, есть макроуровень отторжения собственности – население полагает, что все крупные состояния нажиты нечестно (а это, скорее всего, чаще всего действительно так и есть), а это делегитимирует собственность на несколько поколений вперед.

Но как же микроуровень? В чем твой сосед виноват? Почему ты не уважаешь его собственность на его квартиры, когда ты установил у себя в квартире сауну, из-за которой постоянно отключается электричество в подъезде и соседи сидят со свечками?

И тут я подхожу к самому главному.

Мне кажется, что на уровне мировосприятие такое “легкое” отношение к чужой собственности в обществе господствует не в последнюю очередь из-за того, что 70% россиян проживает в квартирах в многоквартирных домах. Лишь 26% населения проживает в частных домах. (Это данные из переписи населения 2012 г.).

Что такое квартира в многоквартирном доме?

Мне кажется, что это самая вопиющая, самая чудовищная “антисобственность”. Это какой-то юридический урод! 

(а) Как можно всерьез считать себя собственником, если ты вечером не можешь послушать музыку, побегать и попрыгать с детьми, посмотреть громко фильм? То есть, ты не можешь в своей квартире делать то, что ты хочешь – ведь тем самым ты нарушишь покой других жильцов. Но ведь это же и есть определение собственности – максимально возможное господство над вещью!

(б) Как можно всерьез считать себя собственником, когда ты не независим от общих коммунальных систем здания и замена общего стояка в доме обернется тем, что рабочие сломают красивую плитку в твоем недавно отремонтированном санузле, чтобы протянуть новые общедомовые трубы? Ну или сломается лифт (который не лично твой, на секунду!), а квартира – на 16 этаже! Хороша собственность…

(в) Как можно всерьез считать себя собственником, если вопрос о том, например, будет или не будет консьерж в подъезде (а значит, и уют, и чистота, и безопасность) решаешь не ты, а большинство людей, с которыми ты даже не знаком по имени? Общая собственность – это по определению зло, это отрицание собственности, потому что собственность – это наиболее полная власть над вещью.

(г) Как можно всерьез считать себя собственником, если даже не понятно, чей земельный участок под домом, чья – детская площадка, чья – парковка? А если на парковке у дома мест меньше, чем машин у жильцов? Крутая собственность… 

(д) Как можно всерьез считать себя собственником, если ты не можешь никак повлиять на фасад твоего дома (это просто очень дорого, один не потянешь изменить или отремонтировать его!), на то, что растет у твоего дома (могут испортить, а ты никак это не остановишь)…

(е) Как можно всерьез считать себя собственником, если ты даже не знаешь, где заканчивается твоя вещь и начинается другая вещь (другая квартира). Или, проще говоря, как глубоко вы можете забить гвоздь в стену своей квартиры? Ага, до воображаемой линии, проходящей посередине капитальной стены, разделяющей две квартиры… О, как хорошо! Вот это собственность! 

Наверное, можно привести еще какие-то доводы, но для меня довольно и этих. Собственность на квартиру – это не собственность, это клетка. А справа, слева, снизу, сверху – такие же клетки, в которых живут такие же люди, которые почему-то считают себя собственниками.

Хорошо, а что тогда настоящая собственность? Мне кажется, что это собственность на землю. И чем больше участок, тем более настоящий ты собственник.

Если ты живешь на участке площадью в 1 гектар, на холме стоит твой дом, а у тебя еще есть ружье, чтобы защитить себя, своих близких и свое имущество, вот тогда ты – настоящий собственник! Вольный делать все, что угодно, да хоть сжечь свой дом! И никакая старшая по подъезду тебе замечание не сделает!

Понятно, что выше – это преувеличение. Но в целом мне действительно кажется, что чем больше в обществе людей живет в своих домах на своей земле, чем они сильнее чувствуют, что такое собственность. И протестуют, когда власти на эту собственность покушаются. И требуют справедливого суда, чтобы он собственность частных лиц от государственных липких лапок защищал.

Понятно и то, что для того, чтобы люди жили в своих домах и на своей земле (а не в отвратительных квартирах-инсулах), надо чтобы в стране земли было много.

Хороший пример это старушка-Европа: народа очень много, земли мало, в городах начали массово строить многоквартирные дома, а люди начали в них жить. Так это и убило в современных европейцах чувство собственности, а значит и чувство индивидуализма. Все хотят объединяться, коммунизироваться.

 Евросоюз – это и есть пародия на многоквартирный дом, где есть прилежные трудяги, неудачники, пьяницы, бездельники, чиновники-коррупционеры, грубияны и проч. А все почему? Потому что Европа стала в 19-20 веке массово строить многоквартирные жилые дома.

(Особенно отвратителен в этом смысле Париж с его ужасными османовскими пятиэтажками с непременной мансардой и чудовищными одинаковыми кованными решетками).

В России – много, очень много земли. Очень странно, что имея такую колоссальную жилищную проблему и огромные деньги в бюджете (в тучные годы) правительство не бросило лозунг – “Живите на своей земле и в своем доме!”.

Для того, чтобы реализовать планы по масштабному индивидуальному строительству достаточно строить дороги и тянуть магистральные коммуникации.

Но ведь у нас делается и то, и другое, почему же нет резкого увеличения индивидуального жилищного строительства?! Кроме того, вполне можно было просто бесплатно или за символические деньги отдавать земли под застройки частными домами.

Это же так легко – и за тридцать лет на земле выросло бы поколение людей капитализма, знающих, что такое настоящая собственность и уважающих ее (для сравнения – в США 84% населения живет в частных домах, 16% – в квартирах). Почему это все не делается?! Может быть, даже так вопрос можно поставить – и сегодняшние власти заинтересованы в том, чтобы в обществе зародилось чувство настоящей собственности?

Но основное строительство сегодня в России – это по-прежнему строительство отвратительных многоквартирных домов (такая застройка убивает город как комфортную и дружественную социальную среду; об этом я тоже как-нибудь напишу, на меня сильное впечатление произвели книги по градостроительному искусству, которые я недавно прочитал), а предел мечтания молодого москвича – пусть и обремененная ипотекой, но своя клетушка-инсула где-нибудь в Марьино или Новокосино.

Очередная клетка. Юридическая и идеологическая.   

Источник: https://zakon.ru/Blogs/kvartira_v_mnogokvartirnom_dome_kak_simvol_utraty_idei_sobstvennosti_v_sovremennoj_rossii/56932

Как новый закон изменит порядок перевода жилого помещения в нежилое

Могут ли жильцы части квартир перейти в ТСН соседнего дома?

Госдума РФ в третьем чтении приняла законопроект о новых правилах перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое. Рассказываем, что изменится в процессе изменения статуса жилого помещения согласно законопроекту и какие дополнения в связи с этим будут внесены в ЖК РФ.

Порядок перевода жилфонда в статус нежилого помещения указан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ

Основные правила перевода жилого помещения в нежилое и обратно в многоквартирном доме прописан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ. В действующей редакции ч. 2 ст.

22 ЖК РФ говорится о том, что изменить статус помещения на нежилое нельзя, если:

  • у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно;
  • оно является частью жилого помещения;
  • в нём кто-то постоянно проживает;
  • оно обременено правами каких-либо лиц.

Жилое помещение может стать нежилым, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).

Если все указанные в ст. 22 ЖК РФ условия соблюдены, то собственник жилого помещения должен обратиться в орган местного управления с заявлением о переводе квартиры в статус нежилого помещения. К заявлению он должен приложить документы, удостоверяющие право собственности: оригиналы или заверенные нотариально копии (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).

При этом, в соответствии с ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ, собственник может не предоставлять в муниципалитет правоустанавливающие документы, а также техпаспорт помещения и поэтажный план многоквартирного дома, если сведения о помещении внесены в ЕГРН. Орган МСУ обязан самостоятельно их запросить.

Если для перевода квартиры в нежилое помещение необходимы переустройство или перепланировка, то собственник должен приложить к заявлению оформленный проект таких работ (п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Муниципалитет не может требовать от собственника никаких других документов (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Если орган МСУ примет положительное решение о смене статуса квартиры, то он должен уведомить об этом собственников помещений, примыкающих к такой квартире (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).Могут ли отличаться тарифы на СОИ для жилых и нежилых помещений в МКД

Новый закон обяжет владельцев квартиры получать согласие ОСС на её перевод в нежилое помещение

Действующие правила ужесточатся в связи с принятием Госдумой РФ в третьем чтении законопроекта № 542922-7. На момент написания статьи он уже был одобрен Советом Федерации РФ и направлен на подписание Президенту РФ.

После подписания и вступления закона в силу для перевода жилого помещения в нежилое собственнику необходимо будет не только обеспечить отдельный вход в помещение, но и исключить возможность доступа в него через комнаты и коридоры, которые используются для входа в жилые помещения дом. То есть, переоборудуя квартиру под офис, собственник должен будет, по сути, замуровать дверь, которая ведёт в подъезд.

Дополнятся не только условия перевода жилого помещения многоквартирного дома в нежилое, но и список необходимых документов согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ.

В орган МСУ собственник будет обязан предоставить:

  • протокол ОСС, на котором перевод жилого помещения в статус нежилого был одобрен;
  • письменное согласие каждого собственника всех квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению.

Следовательно, без спроса большинства собственников квартир в МКД перевести одну из них в статус нежилого помещения уже не получится. Если хотя бы один сосед откажется от такого преобразования примыкающей жилплощади, то сделать квартиру нежилым помещением уже не получится.Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Собственник должен будет получить письменное согласие владельцев примыкающих помещений

В ст. 23 ЖК РФ появится отдельная часть, в которой будет подробно описано, какое помещение считается примыкающим и каким образом его владелец должен выразить своё согласие на перевод соседней квартиры в нежилое помещение.

Примыкающим будет признано любое помещение, которое имеет общую стену с меняющей свой статус квартирой, а также расположенные над и под ней. Собственники всех этих помещений должны выразить письменное согласие на перевод квартиры в нежилое помещение. Согласие даётся в произвольной форме.

В письменное подтверждение согласия владелец примыкающего помещения должен включить:

  • фамилию, имя и отчество, паспортные данные – для физлиц;
  • наименование и основной регистрационный номер – для юрлица,

а также номер принадлежащего ему помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

В жк рф появится отдельный кворум осс по вопросу о переводе жилфонда в нежилое помещение

Поскольку для перевода помещения в статус нежилого собственнику будет необходимо предоставить копию протокола общего собрания, прошедшего в МКД по этому вопросу, то законопроект № 542922-7 внесёт соответствующие поправки и в статьи ЖК РФ, касающиеся проведения ОСС.

Так, в компетенцию общего собрания собственников включается решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение – в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ будет включён п. 4.5.

Важное изменение претерпит и ч. 3 ст. 45 ЖК РФ о кворуме общего собрания. В настоящее время ОСС считается правомочным всегда при одном условии: если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем 50% от общего числа .

Согласно законопроекту № 542922-7, в этой части ЖК РФ появится уточнение.

Если собрание проводится по вопросу перевода жилого помещения в нежилое, кворум будет зависеть от количества подъездов в доме:

  • в доме с одним подъездом ОСС будет правомочно, если в нём участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа в доме доме;
  • в доме с двумя и более подъездами для легитимности ОСС в нём должны принять участие собственники, обладающие более 50% от общего числа в доме, в том числе собственники помещений, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем ⅔ от общего числа таких собственников.

Получается, что собственник, желающий перевести жилое помещение в нежилое, сможет это сделать только в том случае, если на собрание придут не менее ⅔ его соседей по подъезду, а все присутствующие отдадут «за» 50% + 1 голос. Соответствующее условие в принятие решений на ОСС будет внесено в ст. 46 ЖК РФ.Собственники нежилых помещений и плата за содержание ОИ в МКД

Собственники помещений в доме вместе будут решать вопрос о появлении в доме нового нежилого помещения

Правки, которые будут внесены в ЖК РФ новым федеральным законом, значительно осложнят перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые для размещения там офисов, магазинов и других заведений, которые вызывают недовольство жителей. С вступлением в силу нового Федерального закона владельцам таких помещений придётся считаться с мнением соседей.

Осложнит это работу и хозяевам хостелов и гостиниц, расположенных в многоквартирных домах, помещения которых считаются жилыми. Согласно Федеральному закону от 15.04.2019 № 59-ФЗ, с 1 октября 2019 года вносятся изменения в ч. 3 ст. 17 ЖК РФ: в жилых помещениях запрещено устраивать гостиницы, а также использовать жилые помещения в МКД для оказания гостиничных услуг.

Хозяевам уже действующих в МКД хостелов и гостиниц придётся переводить помещения в статус нежилых, а после подписания и вступления в силу законопроекта № 542922-7 – спрашивать разрешение на ведение такого бизнеса у всех жителей дома.

Иметь ввиду

После вступления в силу нового федерального закона порядок перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое изменится:

  1. На изменение статуса квартиры потребуется согласие общего собрания собственников, которое будет легитимным при участии в нём не менее ⅔ от собственников помещений в подъезде, где расположена такая квартира.
  2. На перевод должны дать письменное согласие все владельцы всех примыкающих к указанной квартире помещений.

Также следует помнить, что переустройство жилого помещения – например, установка нового входа согласно требованиям ч. 2 ст. 22 ЖК РФ – при использовании части общего имущества собственников многоквартирного дома также требует, чтобы владелец такого помещения вынес вопрос на ОСС. При уменьшении площади общего имущества дома ему потребуется согласие 100% собственников в доме.

При отсутствии указанных документов, в том числе протоколов ОСС, использование жилого помещения в качестве нежилого, его переустройство будет являться незаконным.

P.S. Законопроект подписан Президентом РФ, зарегистрирован как Федеральный закон от 29.05.2019 № 116-ФЗ и вступит с силу с 9 июня 2019 года.

Источник: https://roskvartal.ru/provedenie-oss/10411/kak-novyy-zakon-izmenit-poryadok-perevoda-zhilogo-pomescheniya-v-nezhiloe

Порядок создания ТСН в многоквартирном доме

Могут ли жильцы части квартир перейти в ТСН соседнего дома?

Статья акутальна на: Февраль 2020 г.

Преимущества способа управления — управление товариществом собственников недвижимости (жилья)

Товарищество собственников жилья (далее – ТСЖ) является одним из видов товарищества собственников недвижимости (далее — ТСН), и представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме, для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Правовые положения ТСН (жилья) определены ст.ст. 123.12-123.14 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрена возможность создания товариществ собственников жилья как вида товарищества собственников недвижимости, при этом наименование товарищества собственников жилья должно включать слова «товарищество собственников недвижимости» и может содержать указание на вид недвижимого имущества – «товарищество собственников недвижимости (квартир)» или «товарищество собственников недвижимости (жилья)».

Преимущества ТСН (жилья):

Во-первых, собственники помещений самостоятельно решают, каким способом управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов — профессионалов (управляющей организации).

Если качество предоставляемых услуг не будет соответствовать требованиям жильцов (некачественная или несвоевременная уборка территории, лестниц, несвоевременный вывоз твердых бытовых отходов, не выполнение работ по обслуживанию и ремонту инженерного оборудования дома и др.

), ТСН (жилья) имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другие организации.

Во-вторых, ТСН (жилья) самостоятельно планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность. План работ и смета расходов на год утверждаются на общем собрании членов ТСН (жилья). Не надо никого ни о чем просить, обивая пороги различных инстанций.

Любой член ТСН (жилья) имеет возможность осуществлять контроль за расходованием средств товарищества. В ТСН (жилья) действует ревизионная комиссия. Прозрачность бюджета — это привилегия, которой лишены жители домов, в которых не созданы ТСН (жилья).

В-третьих, у ТСН (жилья) появляется возможность иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общедолевой собственности (технический этаж, подвал, колясочная и т.п.), рационального использования земельного участка, предоставления рекламных площадей и др.

В-четвертых, в ТСН (жилья) создаются условия к экономному расходованию воды, тепла, электрической энергии за счет установки узлов учета и применения энергосберегающих технологий.

Также в ТСН (жилья) создаются условия для более бережного отношения к местам общего пользования, так как жильцы знают, что в случае поломки общего имущества придется платить самим. После наведения порядка в доме самими жильцами, никто не будет разрисовывать стены, разбивать окна и т.д.

, (хозяин всегда знает цену своего труда).

Как следствие, появляется возможность снижения затрат на содержание и текущий ремонт дома, высвобождаются дополнительные средства для проведения ремонтных и профилактических работ, в перспективе могут быть снижены ежемесячные платежи за жилищные услуги.

В-пятых, участвуя в управлении собственным домом, жильцы сами определяют, какое именно соотношение в цене и качестве услуг для них является оптимальным.

Для выполнения некоторых работ по содержанию, ремонту, обслуживанию жилого дома товариществом могут привлекаться на договорных условиях жители дома (дополнительный заработок по месту жительства), для должников выполненные работы могут учитываться для соответствующего уменьшения платежей за жилищно-коммунальные услуги.

Все жильцы дома (владельцы квартир, наниматели), арендаторы жилых и нежилых помещений, владельцы нежилых помещений подчиняются решению общего собрания членов ТСН (жилья), принимают участие в расходах на содержание и текущий ремонт мест общего пользования.

Создание ТСН (жилья) в многоквартирных домах является перспективным направлением развития реформы ЖКХ. ТСН (жилья) позволяет улучшить качество работы ЖКХ, предоставляет большое количество новых возможностей и выгод собственникам помещений.

Разъяснения по порядку создания Товарищества собственников недвижимости (жилья)

Источник: https://leonmonitor.ru/porjadok-sozdanija-tsn-v-mnogokvartirnom-dome/

В пскове назревает тсн-бунт?

Могут ли жильцы части квартир перейти в ТСН соседнего дома?

28.04.2015 08:58 ЦДИ, Псков

В Пскове растет число случаев, когда жители многоквартирных домов, недовольные обслуживанием управляющей компании, решают  создать товарищество собственников жилья и взять управление в свои руки.

Вроде все просто – однако на деле активистам приходится сталкиваться с почти непреодолимыми препятствиями! Активные собственники жилья на деле не нужны системе ЖКХ. Главное – платите! И молчите.

По одному сценарию

Центр Деловой Информации уже рассказывал о непростой ситуации, которая сложилась с многоквартирными домами на ул. Поселочной, 13 и ул. Шестака, 24. Их жители решили отказаться от услуг управляющих компаний и создать самоуправление, но не смогли. Оказывается, у них нет на это прав.

Хотя, казалось бы, государство идею самостоятельного управления домом активно пропагандирует и транслирует. Не важно, что является основной мотивацией для такого решения – недовольство качеством услуг УК или нежелание жить по системе «общего котла», в любом случае собственники жилья имеют полное право организовать товарищество, если с этим согласится большинство из них.

Увы, но на деле сделать это совсем непросто из-за несостыковок в законодательстве.

Вероятно, из благих намерений в Гражданский кодекс РФ осенью прошлого года внесли изменения, которые расширили понятие товарищества собственников жилья (ТСЖ), фактически упразднив его, до товарищества собственников недвижимости (ТСН).

Казалось бы, поменялось одно слово, но смысл изменился глобально: теперь в такие товарищества могут входить не только владельцы квартир, но и обладатели нежилых помещений.

Инициатива, безусловно, правильная, и все было бы прекрасно, если бы не одно НО: в Жилищном кодексе права и обязанности ТСН никак не прописаны, чем и пользуются управляющие компании в своих интересах.

А зарегистрировать ТСЖ уже не удается: в региональные управления федеральная налоговая служба разослали четкие рекомендации – в регистрации ТСЖ отказывать.

И пока это правовая коллизия не будет устранена, собственникам, похоже, остается только ждать изменений в законодательстве или обращаться в суд.

Такие же рекомендации получила в прокуратуре и инициативная группа жильцов многоквартирного дома на ул. Пароменской, 8а.

Здесь тоже решили распрощаться с управляющей компанией, но пока безуспешно. ЖЭУ совсем не торопится выпускать их дом из своих объятий.

Осадочек остался…

Чтобы понять, почему жильцы дома на ул. Пароменской, 8а решили выйти на «тропу войны» с ООО «ЖЭУ-1», нужно вернуться на несколько лет назад, когда домом еще управляла другая компания – ООО «ЖЭУ №1». И пусть вас не смущают такие похожие названия, учредители и сотрудники этих УК практически не изменились, разве что руководство поменялось.

Почему одну компанию обанкротили, а взамен тут же создали ее «близнеца», вопрос открытый. Одно можно сказать уверенно, такие схемы отлично работают в Пскове, по крайней мере в сфере строительства и ЖКХ. Опять же вспоминается пример дома на ул. Поселочной, 13, в которой управленец «Микрорайон №7» сменился на ООО «7 район».

Но вернемся к зданию на Пароменской, 8а.  В этой пятиэтажке почти 7000 кв. м площади, четыре подъезда и всего 37 квартир. Немалую часть дома занимает коммерческая недвижимость – весь первый этаж и часть второго.

Этот дом можно смело назвать непростым: все квартиры крупногогабаритные, жилье здесь приобретали люди определенного статуса и достатка.

К тому же, в этом доме нет 13-ой квартиры, хотя суеверный подход к нумерации от злоключений его жильцов все-таки не спас.

В доме установлена крышная газовая котельная, которая обеспечивает жильцов теплом и горячей водой. Еще одну особенность проекта можно объяснить низкой затратностью: нет необходимости строить индивидуальный тепловой пункт плюс существенная экономия на эксплуатации. Однако за экономию сперва пришлось побороться.

Как правило, газовая котельная является общедомовым имуществом, поскольку призвана обслуживать более одного помещения в здании.

Однако в управляющей компании посчитали иначе и фактически «присвоили» котельную. При этом, как утверждают жильцы, тарифы им предлагались совсем не выгодные, а наоборот.

Вот и решили они напомнить УК, что котельная принадлежит не ей, а в равной мере всем собственникам недвижимости.

«Мы пытались заключить досудебное мировое соглашение, но встречали категорический отпор, – рассказывает представитель Совета дома Роман Ключенко. – Вели очень долгую официальную переписку, у меня скопилась целая куча этих писем. Нас не хотели слышать, и все-таки мы добились правды.

После того как собралась инициативная группа жильцов и обратилась в суд, учредители УК наконец-то пошли навстречу жильцам, отдали котельную в нашу собственность и даже предложили свои услуги по обслуживанию и управлению. Никто из нас не хотел крови, нам лишь хотелось прийти к общему знаменателю. И тогда это удалось.

В итоге тариф за отопление и горячую воду кардинально снизился, и наши платежи заметно уменьшились».

Как говорится в одном анекдоте, ложечки-то нашлись, но осадочек остался. Разумеется, когда между жильцами дома на ул. Пароменской, 8а и управляющей компанией снова возникло недопонимание, последним и ситуацию с котельной снова припомнили.

Без меня меня женили…

Управляющая компания «ЖЭУ №1» появилась у собственников квартир дома на ул. Пароменской, 8а по умолчанию. Договор на управление будущим жильцам вручали, можно сказать, вместе с ключами.

«Отказаться в принципе было невозможно, иначе квартиру могли просто не продать,  – уточняет Роман Ключенко. – При этом люди, которые строили наш дом, являются и учредителями УК.

В принципе, это распространенное явление, когда компания, строящая дом «подгоняет» какую-то свою организацию и на управление. Наши управляющая компания и застройщик даже находятся в одном офисе.

Более того, им же принадлежат нежилые помещения в доме, которые сдаются в коммерческую аренду, и они же являются собственниками нескольких квартир. В общем, все сделали под себя».  

И все бы ничего, возможно, никто бы и не обращал внимание на такие «родственные связи», но многие проблемы по обслуживанию дома снимались только под давлением со стороны жильцов.

Им пришлось приложить немало усилий, чтобы был сделан ремонт подъездов, оборудована зона для утилизации мусора и решился вопрос с обилием рекламы на доме, за которую неизвестно кто получал деньги. С некоторыми проблемами жильцам пришлось справляться и вовсе самостоятельно.

Например, когда в доме потекла крыша или сломалась дверь в подъезде, собственники осуществляли ремонт за свой счет своими силами. «Зачем нам тогда вообще нужна УК?», – задались они резонным вопросом.

Имя – новое, суть – старая

Ситуация получила новый поворот в прошлом году, когда жильцы стали получать квитанции от другой управляющей компании, не «ЖЭУ №1», а «ЖЭУ-1». Естественно, многие этой замены в квитанциях даже не заметили. Однако несколько жильцов наотрез отказались платить деньги неизвестной УК, ведь их даже не уведомили о переходе.

«Оказывается, они провели собрание, которое не состоялось, поэтому прошло в заочной форме. Собрали 51% и поменяли управление домом. Вопрос лишь в том, что они не имели право инициировать проведение такого собрания.

Собрание может инициировать только один из собственников дома.

Да и опросные листы я получил с боем: мне пришлось совместно с заместителем прокурора города приехать в офис управляющей компании, чтобы получить доступ к протоколам собрания», – делится Роман Ключенко.

К слову, на официальном сайте компании «ЖЭУ-1» действительно указано, что общество получило дом в управление с 1 мая прошлого года, и дана ссылка на протокол общего собрания собственников в заочной форме от 1 апреля 2014 года.

По словам Романа Ключенко, после того, как начались неплатежи со стороны жильцов, в управляющей компании приступили к угрозам: «Раз вы не платите, будем вас отключать от снабжения водой, теплом и электричеством».

Началось психологическое давление и на тех, кто исправно платит: «Вы платите деньги за тех, кто не платит!».

Дошло до того, что УК даже стало «отключать» нерадивых клиентов, правда, в результате, это обернулось штрафными санкциями против самой компании, поскольку таких полномочий у нее нет.

Без суда не вытянешь и рыбку из пруда

Итак, инициативная группа жильцов дома на ул. Пароменской, 8а уверена, уже почти год управляющая компания, управляла домом по сути незаконно. Более того, собственники квартир рассчитывают получить через суд те деньги, которые выплачивались этой организации за управление домом.

Кроме того, именно в период сомнительных пертурбаций с ЖЭУ, жильцы дома приняли решение создать ТСЖ. За это проало 58% собственников. Правда, владельцы нежилых помещений ать отказались.

«Мы понимали, что нам нужно собирать средства для капремонта. Мы решили, что будем собирать их самостоятельно на спецсчете без услуг регионального оператора ФКР.

Поднимался и вопрос, кому же теперь передать котельную, поскольку управляющей компании стало в тягость ее обслуживание.

Они предлагали передать ее в город, но нас такой вариант не устроил, зачем мы будем передавать в город свою собственность? Чтобы самостоятельно управлять котельной, мы опять должны были создать юрлицо, либо ТСЖ, либо жилищный кооператив», – рассказывает Роман Ключенко.

Стоит обратить внимание и на официальные данные. На сайте «Реформа ЖКХ», где аккумулируется и систематизируется вся информация, связанная с жилищно-коммунальным хозяйством нашей страны, указано, что деятельность ООО «ЖЭУ-1» убыточна, а ее рейтинг – неудовлетворительный.  Неудивительно, что часть ее клиентов предпочла отказаться от ее услуг.

Коррективы в планы жильцов внесли последние изменения в законодательстве.

Регистрировать ТСЖ в налоговой отказались и предложили зарегистрировать правильную, по их мнению, форму – товарищество собственников недвижимости, что и было сделано.

Еще в мае прошлого года собственники уведомили УК, что уходят из под ее опеки, чтобы получить официальный ответ: «В Жилищном кодексе такой формы управления нет, поэтому ничего передавать мы не будем».

«Тогда мы обратились в прокуратуру, и там нам подтвердили, что такая правовая коллизия сегодня действительно существует. Единственный выход – либо ждать изменений в законодательстве, либо обращаться в суд», – добавляет представитель Совета дома.

Ждем, судимся, расслабляемся?

Стоит отметить, что проблема с самостоятельным управлением домом упирается не только в «козни» управляющей компании, но и в пассивность жильцов дома.

Зачастую им совсем не хочется разбираться в своих правах, брать на себя какую-то ответственность, задумываться об экономии и рациональном расходовании своих средств. Проще, когда никто не трогает и не отвлекает от размеренной жизни.

Если с управляющей компанией любые споры можно «разрулить» с помощью судебного разбирательства, то с соседями, как показывает практика, серьезные вопросы решать гораздо тяжелее. В такой ситуации даже у самых инициативных могут опуститься руки.

И дом на Пароменской, 8а не стал исключением. Здешние жильцы неохотно собираются на собрания, тяжелы на подъем. Видя, с каким противодействием сталкивается создание ТСН, они уже подумывают, а надо ли им такое товарищества вообще.

Вот и у Романа Ключенко уже появляется ощущение борьбы с ветряными мельницами.

Если собственники не понимают, что цель любой управляющей компании – это, прежде всего, получение прибыли, тогда цель товарищества собственников недвижимости – содержание своего дома в надлежащем порядке, то, возможно, такой порядок вещей их устраивает?

Неравнодушным же жильцам многоквартирных домов придется терпеливо (или нетерпеливо) ждать пока неповоротливая махина законодательства наконец-то расставит все точки над i. Когда наконец декларируемые правительством идеи можно будет воплотить в жизнь без помощи судебных тяжб. Впрочем, у управляющих компаний тоже есть время – чтобы прислушаться к жильцам.

Александр Серединин

Источник: http://businesspskov.ru/rinfra/izhkh/97806.html

Адвокат-online
Добавить комментарий