Может ли один из собственников через суд принудить другого к продаже доли дома?

Верховный суд РФ разъяснил права собственников долей в одной квартире

Может ли один из собственников через суд принудить другого к продаже доли дома?

Верховный суд РФ сделал очень важные разъяснения, которые касаются прав граждан, ставших собственниками небольших долей в одной квартире.

Судебная коллегия ВС пересмотрела спор соседей по квартире, в которой постоянно жила семейная пара, владевшая в ней большей частью квадратных метров. Потом совсем небольшую долю в той же “трешке” купил некий посторонний гражданин.

Вот он и потребовал от жильцов отдать ему ключи, вселить его в квартиру и убрать любимую собаку постоянных жильцов.

Подобные споры, когда владелец совсем маленькой доли в квартире заявляет на вселение свои права, стали сегодня одной из очень острых и болезненных тем. Более того, эта проблема – жилец с маленькой долей в квартире – стала все чаще мелькать в криминальных сводках.

Речь о ситуациях, когда преднамеренно покупается квадратный метр в квартире и на него заселяются граждане пугающего внешнего вида и поведения.

Они искусственно создают соседям невыносимые условия, вынуждая их либо продать свои метры за копейки, либо просто бежать из страха за собственную жизнь.

Верховный суд растолковал, как стать собственником чужого жилья

Был период, когда правоохранительные органы в ситуацию не вмешивались, пытаясь свести этот явный криминал к якобы гражданско-правовым отношениям. Сейчас ситуация стала меняться в лучшую сторону. Уже несколько таких банд из столицы и с Урала осуждены.

А жильцам в квартире с долями может помочь правильно разобраться в ситуации свежее решение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда.

Коллегия рассматривала результаты подобного спора жильцов в Новосибирске. Там в суд пришел некий гражданин и предъявил претензии супружеской паре. Истец был хозяином доли в размере 3/9 в праве общей долевой собственности в трехкомнатной квартире. Все остальное принадлежало мужу и жене, которые были прописаны и жили в квартире постоянно.

Что необходимо знать собственнику недвижимости об оценке его имущества

Новый собственник потребовал вселить его в квартиру. Районный суд ему отказал, зато областной с истцом согласился.

Областной суд отменил отказное решение коллег из райсуда и сам принял решение – вселить гражданина в квартиру, а супругам велел не чинить гражданину препятствий в пользовании жильем, вручив ему ключи.

Муж с женой вынуждены были обратиться в Верховный суд, который сказал, что решения, принятые в пользу нового собственника, незаконны.

Проблема – жилец с маленькой долей в квартире – стала все чаще мелькать в криминальных сводках

Вот что увидел в этом споре Верховный суд. Районный суд, отказывая истцу, сказал, что спорная квартира не была раньше и не является сейчас его местом жительства. Купил он долю только что у предыдущего собственника, который не определил порядок пользования квартирой.

Кроме того, в ней нет помещения, которое бы соответствовало размеру доли истца. Отменив это решение, апелляция указала, что отсутствие порядка пользования – не основание отказывать человеку во вселении.

Его право на квадратные метры нельзя ставить в зависимость от обязательного определения порядка пользования квартирой. Но с этим аргументом Верховный суд не согласился. В Гражданском кодексе статья 288, а в Жилищном – 17-я говорят, что жилые помещения предназначены для проживания людей.

Но если у жилья несколько собственников, то статью 30 Жилищного кодекса о праве граждан распоряжаться своей собственностью надо увязать со статьей 247 Гражданского кодекса о владении имуществом, которое в долевой собственности. Таким долевым имуществом надо распоряжаться по соглашению сторон.

А если согласия нет, то по решению суда. Собственник доли имеет право на владение имуществом, соразмерным его доле. Если это невозможно, то имеет право требовать от других владельцев компенсацию за свою долю.

Почему элитные особняки на Рублевке не нужны покупателям и за полцены

В нашем случае ответчики – супружеская пара, то есть не родня новому хозяину доли. В квартире три смежно-проходные комнаты, и все они больше доли нового собственника.

Но в самую маленькую комнату, куда с натяжкой можно было бы вселить этого гражданина, можно попасть лишь пройдя две комнаты, в которых живет семья. Попасть в кухню, санузел и на балкон можно опять-таки только через комнаты собственников большей доли.

Усугубляет ситуацию и то, что новый хозяин в квартире никогда не жил. Вывод, который делает Верховный суд: если истца вселять, то нарушается статья 247 Гражданского кодекса.

Эта статья требует учитывать реальную возможность пользования жильем, не нарушая прав тех, кто там уже живет. Если вселить при подобных условиях такого собственника, то нарушается баланс интересов участников общей собственности.

Как наследуются дачные участки

Источник: https://rg.ru/2017/09/18/reg-sibfo/verhovnyj-sud-rf-raziasnil-prava-sobstvennikov-dolej-v-odnoj-kvartire.html

Продажа доли в недвижимости в отсутствие одного из собственников

Может ли один из собственников через суд принудить другого к продаже доли дома?

Для совершения сделки с недвижимостью, находящейся в общей долевой или общей совместной собственности нескольких лиц, необходимо участие всех собственников. Как поступить в случае, если один из собственников отсутствует? А как быть если один из устранился от владения недвижимостью и в то же время не дает согласие на сделку?

Участие всех собственников в сделке с общим имуществом

В соответствии с пунктом 1 статьи 212 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть)  распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 220 Гражданского кодекса распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников.

При совершении сделок, требующих нотариального удостоверения или государственной регистрации, согласие других участников совместной собственности на совершение сделки должно быть подтверждено в нотариальном порядке. Таким образом, в сделке с имуществом, находящимся в общей (долевой или совместной) собственности участвуют все собственники.

Обычно это выражается в подписании договора об отчуждении недвижимости всеми собственниками.

Получение доверенности от собственников, которые не присутствую на сделке

Если кто-либо из собственников не может присутствовать на сделке, то он должен выдать любому устраивающему его лицу доверенность на право совершения данной сделки. В силу требования пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса такая доверенность должна быть нотариально удостоверена.

Можно ли продать недвижимость при несогласии одного из собственников?

При отсутствии согласия собственника на сделку или выданной им доверенности отчуждение недвижимости невозможно.

Как поступить если один из собственников не дает согласия на продажу недвижимости или не участвует во владении ею?

Собственники недвижимости могут столкнуться с ситуацией, когда один из совладельцев, не предъявляя претензий на долю, в то же время устранился от владения недвижимостью и участия в расходах, связанных с ее содержанием, а также не дает согласия (доверенности) на продажу своей доли.

Можно ли лишить одного из собственников его доли в недвижимости?

В соответствии с пунктом 5 статьи 188 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) право собственности бессрочно. Право собственности на имущество может быть принудительно прекращено только по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом.

Основания для принудительного прекращения права собственности предусмотрены пунктом 2 статьи 249 Гражданского кодекса. К ним относятся:

  • обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника;
  • принудительное отчуждение имущества, которое в силу законодательных актов Республики Казахстан не может принадлежать данному лицу;
  • реквизиция;
  • конфискация;
  • принудительное отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка;
  • изъятие бесхозяйственно содержащихся памятников истории и культуры, культурных ценностей;
  • национализация.

Таким образом, простое самоустранение от пользования объектом и отказ от его продажи, не являются основанием для принудительного прекращения прав на долю у такого собственника.

Можно ли отсутствие собственника доли расценивать как отказ от собственности и оформить ее на других собственников?

В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия (бездействие), определенно свидетельствующие об его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Согласно пункту 4 Нормативного постановления Верховного суда Республики Казахстан “О практике рассмотрения судами споров о праве на жилище, оставленное собственником” совершение собственником действий, свидетельствующих об отказе от права собственности без намерения сохранить какие-либо права на это жилище, влечет прекращение права собственности только на основании вступившего в законную силу решения суда о приобретении права собственности на данное жилище другим лицом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 242 Гражданского кодекса такая “брошенная” доля будет иметь статус бесхозяйной вещи. Эта доля может быть приобретена другими совладельцами квартиры в порядке приобретательной давности, если последние докажут в суде, что в течение 7 лет добросовестно, открыто и непрерывно владели оставленной долей с согласия ее собственника.

Можно ли лишить собственника его доли в счет компенсации расходов по содержанию имущества?

Согласно статье 215 Гражданского кодекса каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В связи с этим другие собственники вправе требовать в судебном порядке компенсации соответствующей части произведенных ими расходов на содержание недвижимости. При удовлетворении требований возможно обращение взыскания на долю отсутствующего собственника в недвижимости и, если ее стоимость, соразмерна сумме взысканного долга, то можно вести речь о полном погашении этой доли.

Следует учитывать, что в связи с 3-летним сроком исковой давности, такие требования вероятнее всего будут удовлетворены за последние 3 года.

Выплата собственнику компенсации его доли

Наиболее вероятным способом разрешения проблемы будет являться раздел общей собственности в судебном порядке путем выплаты компенсации отсутствующему собственнику.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

В соответствии с пунктом 1 статьи 221 Гражданского кодекса раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них, может быть осуществлен при условии предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество.

Пунктом 4 статьи 218 Гражданского кодекса выплата участнику долевой собственности остальными сособственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.

Однако в случаях, когда доля соответствующего собственника является незначительной, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

В случае самоустранения собственника доли от владения квартирой решение о выплате компенсации будет соответствовать указанному требованию. В результате выплаты ему присужденной стоимости доли, его право собственности на эту долю прекратится (пункт 5 статьи 218 Гражданского кодекса).

Источник: https://defacto.kz/content/prodazha-doli-v-nedvizhimosti-v-otsutstvie-odnogo-iz-sobstvennikov

Верховный суд разъяснил порядок продажи доли в общей квартире

Может ли один из собственников через суд принудить другого к продаже доли дома?

Верховный суд на примере одного квартирного спора разъяснил, какими нормами надо руководствоваться при продаже доли в общей квартире. Трудно назвать идиллической жизнь людей, которые не являются одной семьей, но сосуществуют в общей квартире.

Поэтому при первой возможности такие граждане хотят избавиться от соседей и зажить в отдельной квартире. Желание таких сожителей понятно, но распоряжение даже своими собственными долями в квартире содержит так много подводных камней, что о них спотыкаются не только обыватели.

Ошибаются даже судьи.

Верховный суд разъяснил, как соседям решать дела о земельных спорах

В нашем случае история началась с того, что в районный суд Тюмени обратилась гражданка, возмущенная действиями соседки. Суть спора в следующем – две женщины, у каждой из которых было по ребенку, владели одной квартирой в равных долях. Получалось, что у каждого из жильцов – двух взрослых и двух детей, было по одной четвертой доли.

Одна из них нашла вариант поменять свою долю и долю ребенка на отдельную квартиру. Договорилась гражданка с некой семьей, в которой было четыре человека.

Второй владелице квартиры такой обмен, естественно, не понравился, и она отправилась в суд, чтобы доказать, что договор мены нарушает ее преимущественное право на покупку соседской доли в квартире. Районный суд с истицей согласился. Областной суд оставил это решение в силе.

Обиженная ответчица дошла до Верховного суда. Там в Судебной коллегии по гражданским делам итоги разбирательства изучили и посчитали, что жалобу можно удовлетворить.

Суд обязательно должен установить, было ли правильно оформлено письмо от того, кто решил продать свою долю

Верховный суд напомнил коллегам, что в 250-й статье Гражданского кодекса сказано: в случае продажи доли в праве общей собственности постороннему, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этих долей. Причем по цене, за которую доля продается, и на прочих равных условиях. Исключение – продажа долей с публичных торгов.

А еще в законе сказано, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою часть постороннему гражданину. В этом же письме необходимо указать цену и условия, на которых квадратные метры продаются.

На раздумья и покупку закон дает сособственнику один месяц. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки доли соседа или промолчат, хозяин квадратных метров будет вправе распорядиться ими по своему желанию.

Вот что еще важно знать: по закону, если своей долей хозяин распорядился с нарушением преимущественного права соседа, то любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя. И эти правила применяются и при отчуждении доли по договору мены.

Из всех приведенных норм закона Верховный суд делает вывод: юридически важным обстоятельством, которое обязательно должны установить суды при рассмотрении подобных дел, будет наличие или отсутствие правильно оформленного извещения от гражданина, который решил избавиться от своей доли.

Правильность оформления такого “письма счастья” соседу- это указание цены доли и прочих условий, а также подтверждение платежеспособности других сособственников.

ВС разъяснил, как в приказном порядке будут списываться деньги за долги

В нашем случае местный суд, решая этот спор, не увидел доказательств, что гражданка, пожелавшая обменять на стороне свою долю и долю дочери, правильно известила соседку. Поэтому суд и решил, что договор мены нарушил права соседки на приоритетную покупку доли.

Подтверждение платежеспособности – а именно того факта, что у истицы были деньги на покупку соседских долей, а это половина квартиры, – по мнению Верховного суда, также имело важное значение для правильного решения спора. В нашей истории суд почему-то платежеспособностью соседки даже не заинтересовался.

Верховный суд напомнил, что при требовании в суде перевода прав покупателя на себя истец обязан перевести на банковский счет Судебного департамента в своем субъекте РФ уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины подлежащие выплате покупателю и возмещение понесенных им при покупке доли расходов.

Верховный суд подчеркнул: такое внесение денег в случае удовлетворения иска способствует своевременному исполнению судебного решения. Но по иску, о котором пишем, никакие деньги на банковский счет внесены не были, и поэтому решение суда не выполнено.

Кроме этого, Судебная коллегия ВС обратила внимание на важную деталь. Из материалов дела видно, что ответчица и те, кто с ней менялся, согласовали цену доли в рублях.

Непонятно почему, райсуд, рассматривая дело, сам уменьшил покупную цену. И каких-либо правовых оснований, почему цена “усохла”, суд не привел. А это прямое нарушение 198-й статьи Гражданского кодекса. Это дело Верховный суд велел пересмотреть.

Источник: https://rg.ru/2017/01/23/verhovnyj-sud-raziasnil-poriadok-prodazhi-doli-v-obshchej-kvartire.html

Адвокат-online
Добавить комментарий