Можно ли давать копию свидетельства о собственности и копию паспорта до заключения договора аренды?

Мошенничество с арендой жилья – как не стать жертвой

Можно ли давать копию свидетельства о собственности и копию паспорта до заключения договора аренды?

Вы нашли чудесную квартиру, подписали договор найма, внесли деньги, получили ключи и думаете, что можете спать спокойно? Как бы не так. Аренда жилья — одна из самых распространённых сделок на рынке недвижимости. И непаханое поле для мошенников всех мастей.

Нечестные собственники квартир, чёрные риэлторы и предприимчивые аферисты проявляют завидную изобретательность в обмане доверчивых арендаторов. В их арсенале десятки разнообразных схем: от недоказуемых «бытовых недоразумений» до настоящих преступных действий. Чем выше юридическая грамотность населения, тем хитроумнее обманщики.

Снять квартиру без приключений и финансовых потерь поможет ликбез. ГдеЭтотДом.РУ проанализировал некоторые распространенные способы мошенничества с арендой.

Вы нашли чудесную квартиру, подписали договор найма, внесли деньги, получили ключи и думаете, что можете спать спокойно? Как бы не так. Аренда жилья — одна из самых распространённых сделок на рынке недвижимости. И непаханое поле для мошенников всех мастей.

Нечестные собственники квартир, чёрные риэлторы и предприимчивые аферисты проявляют завидную изобретательность в обмане доверчивых арендаторов. В их арсенале десятки разнообразных схем: от недоказуемых «бытовых недоразумений» до настоящих преступных действий. Чем выше юридическая грамотность населения, тем хитроумнее обманщики.

Снять квартиру без приключений и финансовых потерь поможет ликбез. ГдеЭтотДом.РУ проанализировал некоторые распространенные способы мошенничества с арендой.

Продажа информации — «дешевый сыр» для арендаторов

Один из самых массовых видов обмана на рынке жилья — торговля информацией из якобы закрытых баз недвижимости. Клиенты покупаются на предложение дешевых риэлтерских услуг, а в итоге просто теряют деньги. Такое мошенничество бывает виртуальным и реальным.

Человек ищет жильё в аренду через интернет, для связи с риэлторами или арендодателями оставляет на специализированных сайтах или форумах свои контактные данные.

После этого ему приходит сообщение по электронной почте или смс с предложением получить доступ к самым привлекательным вариантам недвижимости ровно под его запрос. Для этого нужно всего лишь отправить сообщение на номер мошенников.

Естественно, смс оказывается платным, а взамен доверчивый гражданин не получает никакой «эксклюзивной» информации.

  • Информационные «агентства» недвижимости

Мошенники снимают офис и выдают себя за риэлтерскую компанию. Они предлагают гражданам услуги посредников — предоставляют адреса квартир за умеренную плату. При этом называется сумма примерно вдвое ниже стандартного гонорара агента по недвижимости. Экономия объясняется тем, что сотрудник агентства не выезжает на просмотр и сделку.

Клиент приходит в офис, заключает договор на услуги и получает список адресов и телефонов. Обычно для отвода глаз мошенники тут же договариваются о просмотре одной из квартир. Радостный арендатор расплачивается с «риэлторами» и подписывает бумагу о том, что обязательства перед ним выполнены.

Когда человек приезжает на место, оказывается, что жильё уже сдано или цена существенно выше обозначенной в агентстве. Ситуация повторяется по другим адресам в списке. При этом предъявить претензии мошенникам практически невозможно: подобное «агентство» предоставляет только информационную услугу и не несёт ответственности за успешность сделки.

Как не стать жертвой мошенников?

Не забывайте поговорку о том, где бывает бесплатный сыр. Профессиональные риэлторы не зря берут деньги за свой труд — они гарантируют безопасность сделки на всех этапах: от поиска жилья до заключения договора и передачи денег. Кроме того, честные агенты не берут денег вперёд. Оплата услуг риэлтора за проведенную сделку всегда происходит после выполнения обязательств перед клиентом.

Если у вас нет возможности платить агентские, придётся искать жильё самостоятельно — на специализированных сайтах в открытых базах недвижимости. При этом дешево и без договора безопасно снять жильё только у знакомых или родственников.

Незаконная субаренда — квартиры через третьих лиц

К этой категории относятся все виды мошенничества, когда жильё незаконно пересдаётся в обход собственника. При этом страдают и владельцы недвижимости, и арендаторы.

Как правило, жертвами обмана становятся беспечные люди, которые не проверяют у арендодателей документы на жильё. Мошенники снимают квартиру посуточно, а затем публикуют объявление о её долгосрочной аренде.

При этом вокруг квартиры создается искусственный ажиотаж: привлекательный вариант предлагают снять за скромные деньги, на просмотр приглашают сразу нескольких претендентов (часть из которых может быть подставными).

«Хозяин» недвижимости рассказывает сказки о том, что срочно уезжает из города, поэтому сдаст квартиру сегодня — первому претенденту. В итоге потенциальные арендаторы начинают конкурировать между собой, входят в раж.

А на этапе подписания договора выясняется, что арендодатель случайно «забыл» документы о праве собственности или захватил с собой только копии. Многие арендаторы к этому моменту так хотят снять квартиру, что верят на слово — подписывают бумаги и отдают деньги несмотря ни на что.

После этого мошенник испаряется, а через несколько дней обманутые люди удивлённо знакомятся с настоящими владельцами жилья.

Часто преступники умудряются пересдать квартиру сразу нескольким доверчивым арендаторам — одних облапошивают утром, других в обед, третьих вечером… Все эти люди получают на руки ключи и рассчитывают переехать на следующий день. А вместо этого сталкиваются под дверью с товарищами по несчастью. Косвенным свидетельством подобной аферы может просьба заплатить за несколько месяцев вперед.

По тому же принципу квартиры незаконно сдаются в субаренду, только подставной «владелец» испаряется не сразу, а довольно долго берёт с квартирантов деньги. Человек снимает жильё и выдаёт себя за хозяина недвижимости.

При этом он платит за аренду настоящему собственнику 20 тысяч рублей, с новых квартирантов берет 30 тысяч рублей, а разницу кладёт себе в карман.

Обманутые арендаторы не только переплачивают — они живут в квартире «на птичьих правах», ведь договор с мошенником недействителен.

Как не стать жертвой мошенников?

Обычно такие схемы мошенничества довольно примитивны — аферисты рассчитывают на неопытность и доверчивость своих жертв. Раскусить обман не так сложно — достаточно потребовать все бумаги на квартиру, паспорт владельца и задать несколько наводящих вопросов о квартире, которые может знать только реальный собственник.

Однако всё чаще преступники идут на более изощрённый подлог: подделывают оригиналы документов или «рисуют» на компьютере ксерокопии свидетельства о праве собственности на жильё, а потом ламинируют их для наглядности.

Мошенники могут работать в паре: подставной «владелец» показывает бумаги, а «риэлтор» проверяет их подлинность.

В этом случае остаётся полагаться на интуицию или снимать жильё только с помощью проверенных агентов по недвижимости.

Обман от собственника — мошенники среди владельцев жилья

Один из распространённых видов мошенничества с арендой жилья — заработок на агентских.

Схема довольно выгодная: владелец недвижимости и риэлтор сдают квартиру, делят гонорар агента, а потом под надуманным предлогом выселяют квартиранта.

После этого они ищут новых несчастных арендаторов и получают двойную прибыль. Нажива получается немаленькая: обычно, ставка работы агента равна месячной стоимости проживания.

В стандартном договоре аренды указано, что наймодатель может расторгнуть соглашение без финансовых потерь в четырёх случаях:

  1. если квартиросъемщик просрочил оплату на три дня
  2. из-за порчи имущества
  3. из-за систематического нарушения прав соседей (шум, антисанитария)
  4. из-за использования квартиры не по назначению

Алчные владельцы жилья придумывают удивительно хитроумные схемы для того чтобы выжить честных арендаторов раньше срока. Они не жалеют сил, чтобы создать квартирантам невыносимые условия.

На форумах можно найти рассказы о тайной порче мебели, подкупе местных бомжей, которые прикидываются «друзьями» арендатора, шумят в подъезде и настраивают против него соседей, и даже искусственно спровоцированных коммунальных авариях.

После этого хозяева устраивают неурочную проверку в самое неподходящее время, разыгрывают праведный гнев и заставляют жильцов съехать.

В коммунальных квартирах в сговоре могут участвовать соседи. Методы борьбы с добросовестными квартирантами могут быть самыми неприглядными — вплоть до дохлых мышей в супе на общей кухне.

  • Аренда в обход родственников

Нередко арендаторы жилья становятся жертвами семейных конфликтов. Они снимают квартиру у собственника, проверяют все документы, заключают договор.. Но не придают значения тому факту, что квартира в долевой собственности у нескольких человек. Позже выясняется, что один из владельцев решил сдать жильё без ведома другого и не делиться прибылью, возникает скандал.

В большинстве подобных ситуаций арендодатель не считает себя мошенником. Он и правда не собирался обманывать квартиранта.. Просто понадеялся на «авось». А другая заинтересованная сторона неожиданно нагрянула в гости или узнала обо всём от соседей.

В любом случае, для ни в чём не повинных жильцов приятного мало. Как минимум, их ждёт скандал при первом знакомстве, а возможно, и общение с полицией.

Дальше всё будет зависеть от того, смогут ли родственники уладить дело миром.

В противном случае квартирантов либо заставят съехать (договор не действителен без согласия всех собственников), либо потребуют платить за жильё больше — с учётом интересов другого владельца.

  • Ремонт за счёт арендатора

Нередко хозяева недвижимости используют арендаторов как бесплатную рабочую силу. Если квартира или комната находится в очень плохом состоянии, можно сделать ремонт и вложиться в стройматериалы и рабочих… А можно за копейки сдать жильё доверчивым квартирантам, которые постепенно приведут всё в порядок самостоятельно.

При этом собственники убеждают жильцов, что недвижимость сдаётся на длительный срок. Они даже соглашаются частично профинансировать стройматериалы: купить обои, краску или клей.

Многие люди с удовольствием соглашаются на такую схему: им нравится идея дешево платить за аренду и самим сделать ремонт на свой вкус. Чтобы усыпить бдительность арендаторов, стороны заключают договор на 11 месяцев с возможностью продления.

При этом люди рассчитывают обосноваться в квартире на несколько лет, поэтому стараются: белят потолки и красят стены «для себя».

Дальше, когда ремонт доделан и жильё приобрело более товарный вид, хозяин в одностороннем порядке досрочно расторгает договор.

При этом, как правило, он обязан вернуть квартирантам залог и компенсировать комиссионные, которые они заплатили агенту при поиске жилья… Но экономия на ремонте всё равно получается существенная.

А если квартира сдавалось без договора, арендаторов просто выгоняют на улицу.

Как не стать жертвой мошенников?

К сожалению, когда мошенниками оказываются сами владельцы жилья, арендаторы очень уязвимы. Потенциальные конфликты с родственниками арендодателей можно предотвратить, если внимательно изучить правоустанавливающие документы на квартиру и потребовать согласие всех собственников на аренду.

А вот ситуации, когда хозяин-аферист «выживает» жильцов очень сложно доказать.

Если договор составлен официально, можно попробовать бороться: вызывать полицию и отрицать обвинения в дебошах или порче имущества, встречаться с владельцем лишь по предварительной договорённости в присутствии свидетелей.

В стандартном договоре найма прописано, что хозяин вправе проверять помещение только раз в месяц в присутствии жильца — это даёт вам основание поменять замки.

Для предупреждения злоупотреблений со стороны владельца квартиры нужно максимально точно прописать все обязанности сторон в договоре: в каком состоянии находится вся техника и мебель (с оценкой в рублях), кто платит за ремонт, если причина поломки в износе, кто имеет право находиться в квартире (гости нанимателей, их родственники), разрешено ли жильцам держать домашних животных.

Кроме того, можно заранее познакомиться с соседями по подъезду или коммунальной квартире. Если хозяин жилья пользуется дурной славой, они наверняка будут курсе. И предупредят вас о бесконечной чехарде жильцов.

Но гарантировать защиту от мошенников невозможно. Арендатор может лишь минимизировать риски благодаря внимательности, опыту и интуиции.

Какие документы должны быть при заключении договора на аренду

Эксперты рынка недвижимости советуют обязательно заключать договоры найма. Не секрет, что большая часть рынка аренды жилья в России — теневая. Однако это выбор владельцев.

Подавляющее количество квартир сдаётся полуофициально: стороны подписывают соглашение, но не регистрируют его, а хозяева недвижимости не сообщают о дополнительном доходе в налоговые органы.

Однако даже договор аренды в простой письменной форме имеет юридическую силу и может защитить права жильцов. Дополнительные гарантии — присутствие риелтора, бланк и печать агентства.

Владелец недвижимости должен показать арендатору:

  • Оригинал правоустанавливающих документов на квартиру
  • Оригинальный паспорт квартиры
  • Оригинал паспорта собственника
  • Действующую доверенность на право сдавать жильё в аренду от других собственников
  • Оплаченные квитанции ЖКХ

Помимо договора на руках у жильца должны быть копии правоустанавливающих документов и паспорта владельца. Кроме того, квартиросъёмщик не должен забывать об акте приёма-передачи квартиры или комнаты и расписке в получении денег. Каждый ежемесячный платёж должен фиксироваться на бумаге с подписью сторон и датой.

Не бойтесь показаться риэлтору или рантье занудным перестраховщиком. Внимательно изучайте все документы, которые подписываете, старайтесь предусмотреть максимум нюансов и задавайте агенту по недвижимости любые дополнительные вопросы. В конце концов, аренда жилья — это услуга, за которую вы платите деньги.

Дарья Сергеева, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2023183-2014-02-26-moshennichestvo-s-arendoj-zhilya-kak-ne-stat-zhertvoj/

Договор найма квартиры. Что проверить у хозяина

Можно ли давать копию свидетельства о собственности и копию паспорта до заключения договора аренды?

Договор найма квартиры раз в жизни подписывал каждый из нас. Но проверял ли кто-нибудь документы на квартиру, прежде чем поставить подпись?

Как понять, что перед вами не мошенник, сдающий по пять чужих квартир в день; как снять жилье у семейной пары и не стать жертвой их семейных ссор; как не довериться липовому представителю собственника — посмотрим, какие документы нужно спрашивать с хозяина квартиры и на что обратить особое внимание.

В быту мы слышим неверное использование юридических терминов: риелторы часто говорят о «договоре аренды квартиры», имея в виду договор, который обычный человек заключает на наем жилья. Договор аренды и договор найма — это разные договоры, и закон регулирует их по-разному.

Основное отличие найма от аренды — цель использования помещения и наниматель. Термин «наем» применяется только к жилым помещениям, если нанимателем при этом является человек, а не юридическое лицо. Аренда — это использование нежилых помещений и зданий кем угодно, либо жилых помещений юридическим лицом.

Разные цели использования помещений ведут и к разному регулированию законом: права гражданина-нанимателя защищены больше. На квартиру, в которой вы будете жить, нужно заключать договор найма.

К жилому помещению по договору найма больше обязательных требований: оно должно быть изолированным и пригодным для проживания. В аренду же может передаваться любое помещение, если оно устраивает арендатора и подходит для его целей. Полуразрушенный цех завода может быть отдан в аренду под фотосъемки, но не может стать предметом договора найма.

Квартира на самом деле принадлежит другим людям, которые внезапно приезжают выселять нанимателя. Это могут быть настоящие жильцы, супруги или родители. Договор окажется недействительным, потому что наниматель заключил его с кем-то, кто не имел прав на эту квартиру.

Квартира окажется предметом затяжного судебного разбирательства, и, когда оно закончится, законные владельцы выселят нанимателей. Или не когда закончится, а просто так.

При выезде хозяева не вернут страховой депозит на основании того, что наниматель якобы повредил их антикварную люстру. Никакой люстры в квартире не было, но на суде этого не докажешь.

Квартиру сдал муж, не имеющий на это права, потому что квартира куплена в браке. Договор будет недействительным: распоряжаться купленным в браке жильем могут только оба супруга, если у них нет другого юридически оформленного соглашения на этот счет.

Договор найма, подписанный представителем, окажется недействительным, потому что срок доверенности давно истек или потому что у представителя есть право на показ квартиры, а на подписание договора — нет.

Тогда договор будет подписывать лично хозяин или его полномочный представитель. Прежде всего просите показать свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Сверяйте данные в свидетельстве с паспортом хозяина квартиры и с номером страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования (СНИЛС)

Случается, что данные из свидетельства не совпадают с паспортом. Например, хозяин квартиры потерял старый паспорт, а новый не стал вносить в свидетельство. Или собственница вышла замуж, изменила фамилию, но так и не дошла до Росреестра, чтобы обновить свидетельство.

Информация о старых выданных паспортах находится на последней странице актуального паспорта — сверяйте данные свидетельства по ней. Если этих данных нет, то перед вами может быть человек без права собственности на эту квартиру. Остерегайтесь.

Если у квартиры три равных сособственника, то здесь будет написано: «⅓ (одна третья) доли в праве собственности», а на обороте свидетельства перечислены остальные собственники и их доли в праве. Доли могут быть и неравными: например, ¾ у одного собственника и ¼ у другого:

Для заключения договора найма такой квартиры нужно согласие всех собственников: договор подписывают либо все сразу, либо один из собственников с доверенностью от остальных. Но это не отменяет того, что все свидетельства нужно запросить и внимательно проверить. И помните, что чем больше у жилья собственников, тем больше риск того, что один из них в любой момент может вас выселить.

Все обременения, в том числе ипотека, перечисляются в графе «Ограничения (обременения) права». Здесь вы увидите и срок ипотеки, и название банка, которому квартира отдана в залог:

Поинтересуйтесь у хозяина, какую сумму кредита ему приходится платить: может оказаться, что это и есть ваша плата за квартиру. Тогда чем исправнее вы будете платить, тем меньше можете беспокоиться, что собственник не сможет рассчитаться с банком, а квартиру затянут в судебные разбирательства из-за кредита.

Супруги могут в любой момент поссориться (особенно молодые). Чтобы не зависеть от их взаимоотношений, подстрахуйтесь в договоре:

  1. Если у супругов есть брачный договор, напишите об этом в договоре на квартиру.
  2. Пропишите, что супруги должны предупредить вас о важных изменениях в их отношениях: что они решили заключить брачный договор или расторгнуть существующий; что они вносят в брачный договор изменения, которые могут повлиять и на ваш с ними договор.
  3. И предусмотрите ответственность супругов на случай, если они не предупредят вас обо всём перечисленном. Например, штраф в размере месячной платы за квартиру за то, что они подписали брачный договор и не сказали вам.

Чтобы узнать, не пытается ли скрытный муж сдать вам семейное жилье, сверьте дату штампа о браке и дату «документов-оснований». Если брак заключен до получения квартиры, то она принадлежит совместно супругам и муж не может распоряжаться ею без согласия жены:

Так случается, если собственник квартиры живет в другом городе, уехал в кругосветное путешествие, надолго попал в больницу, владеет крупным бизнесом или по другой причине не может лично подписать с вами договор. Пока хозяин квартиры занят, его недвижимостью может заниматься другой человек по доверенности. Изучите эту доверенность.

Вместо доверенности у представителя может быть посреднический договор: агентский договор, договор комиссии и др. В них проверяйте то же, что и в доверенности: срок, паспортные данные, полномочия.

И помните, что без доверенности даже близкие родственные отношения не дают права заключать договор за хозяина квартиры: дочь не может подписывать договор на квартиру матери или отца, бабушка не имеет права подписывать договор за внучку, даже если внучка очень занята. Не покупайтесь ни на какие отговорки.

Вы проверили свидетельства, а сомнения по поводу прав на квартиру так и не отступили? Закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРП) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости

Такая выписка покажет, кто на сегодняшний день является собственником помещения. Выписка стоит 750 рублей, заказывается в любом из многофункциональных центров и готовится 3 рабочих дня. Можно заказать ее в электронном виде, а если вы торопитесь — специальные компании готовят выписки и за один день, но обойдется она в 1000—3500 рублей.

  1. Внимательно проверяйте документы о праве собственности: сравнивайте личные данные и описание квартиры.
  2. Проверьте свидетельства каждого собственника квартиры и подписывайте договор со всеми собственниками.
  3. Проверьте, не заложена ли квартира. Узнайте детали договора об ипотеке.
  4. Проверьте, есть ли у хозяев квартиры брачный договор. Подписывайте договор сразу с обоими супругами или просите согласие на сделку.
  5. Договор подписывается только с собственником жилья или представителем по доверенности. Проверьте паспортные данные, полномочия и срок действия доверенности представителя.
  6. Самый надежный вариант — заказать выписку из ЕГРП.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/netudoma/

Как зарегистрировать право собственности на квартиру в новостройке: оформляем документы, снижаем риски

Можно ли давать копию свидетельства о собственности и копию паспорта до заключения договора аренды?

Владельцам квартир в новостройке, если застройщик не оформляет право собственности самостоятельно, придется лично заниматься вопросом регистрации прав на жилье. Портал столичной недвижимости 100realty.ua решил выяснить, как правильно оформить квартиру, какие документы нужны, как избежать рисков, какие изменения в законодательстве произошли за последний год.

Пакет документов для регистрации права собственности на квартиру в новостройке

Квартиры на первичном рынке приобретают путем инвестирования, что определяет договорные отношения с застройщиком.

«Чаще всего застройщики предлагают заключение договоров купли-продажи имущественных прав, инвестиционных договоров, договоров о долевом участии и т.п.

, которые подтверждают приобретение в собственность закрепленного за лицом объекта строительства.

Именно эти документы, среди других, и подаются для государственной регистрации права», – говорит Инна Кисличенко, юрист компании Alexandrov&partners.

Основные нюансы и особенности регистрации права собственности на квартиру, купленную  на «первичке» регулируются Постановлением Кабинета Министров Украины от 25.12.2015 № 1127 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений». Указанный документ проясняет вопрос с перечнем документов, которые должны быть представлены для регистрации.

Статья по теме: Какой процент по ипотеке в 2018 году: рейтинг банков Украины

По словам Ирины Лысенко, адвоката АО «Гарантия» среди важных документов, которые нужны для регистрации – технический паспорт. Его делают сертифицированные инженеры, «навести справку» о которых и проверить соответствующую квалификацию можно в Реестре аттестованных лиц Минрегионстроя.

Для получения техпаспорта на квартиру в новопостроенном доме нужно подать копии таких документов:

  • паспорт;
  • идентификационный код;
  • инвестиционный договор (договор купли-продажи имущественных прав, договор паевого участия в строительстве);
  • все дополнительные соглашения к Инвестиционному договору;
  • акт приема-передачи квартиры.

Цена за изготовление техпаспорта на однокомнатную квартиру составляет 400-750 грн. и зависит от времени, за которое подготовят документ – от одного до пяти рабочих дней.

Имея на руках техпаспорт можно регистрировать право собственности в органах местного самоуправления, у государственного регистратора или частного нотариуса.

Для регистрации права собственности нужно подать оригиналы таких документов:

  • паспорт;
  • идентификационный код;
  • инвестиционный договор (договор купли-продажи имущественных прав, договор паевого участия в строительстве);
  • все дополнительные соглашения к инвестиционному договору;
  • акт приема-передачи квартиры;
  • технический паспорт на квартиру;
  • пакет документов от застройщика о вводе объекта в эксплуатацию и присвоении почтового адреса.

После проверки поданных документов, выполняется регистрация права собственности и заявителю выдают выписку из реестра.

«Если же право собственности оформляется на квартиру, приобретенную у застройщика через ФФС или договор покупки имущественных прав и у продавца на руках новая информационная справка из реестра у нотариуса нет обязанности проверять договора, на основании которых у продавца возникло соответствующее право собственности, выписки достаточно», – добавляет Виктор Мороз, адвокат, управляющий партнер АО «Suprema Lex».

Статья по теме: Жилье как инвестиция: 25% квартир в Киеве покупают для сдачи в аренду

«Если государственный регистратор принимает решение о государственной регистрации прав, он вносит соответствующую запись в Государственный реестр прав, а также формирует выписку, которую предоставляет заявителю в электронной и (по желанию заявителя) в бумажной форме с подписью и печатью», – добавляет Сергей Радченко, адвокат, старший юрист ЮФ TOTUM.

Риски при регистрации права собственности на квартиру в новостройке и их устранение

«Что же касается рисков связанных с регистрацией прав собственности на новосозданную недвижимость, то очень нередкими бывают случаи с продажей одной квартиры один, два или больше раз.

Так, как в момент начала строительства имущественные права либо паи нигде не регистрируются как объект купли-продажи, недобросовестные застройщики продают помещение несколько раз нескольким собственникам, а покупатели узнают об этом лишь, когда подают документы для проведения государственной регистрации и получают отказ, так как кто-то из покупателей быстрее успел зарегистрировать право собственности. В данной ситуации инвесторам приходится обращаться в суд с иском о расторжении первичного договора (инвестирования, купли-продажи имущественных прав и т.п.) и возврата денежных средств», – говорит Ирина Кравченко, старший юрист, адвокат ЮКК «Де-юре».

Чтобы исключить указанный риск, нужно помимо проверки благонадежности застройщика, проверять вид и форму договора на основании которого, в дальнейшем, будет осуществляться государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество.

Статья по теме: Виды мошенничества при продаже квартиры: как не стать жертвами аферистов

«Такая проверка позволит избежать случаев, при которых лицо (покупатель-инвестор) не сможет получить судебной защиты от государства, учитывая то, что оно, заключая соответствующие договоры, приобретает только имущественные права на недвижимое имущество, однако, не приобретает права собственности на сам объект недвижимого имущества», – уточняет Инна Кисличенко. 

Изменения правил регистрации недвижимости в 2018 году

В текущем году при регистрации права собственности на недвижимость и на первичном, и на вторичном рынке произошел ряд изменений:

  1. Запущены электронные потребительские сервисы для передачи и получения информации из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и информирования о регистрационных действиях в реестре.
  2. Введена в эксплуатацию обновленная Единая база данных отчетов об оценке с модулем оценки. Теперь отчет оценщика проходит электронную проверку на соответствие заложенным индикативом.
  3. Увеличен размер административного сбора за государственную регистрацию права собственности.
  4. Статья 34 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» определяет стоимость регистрации имущественных прав – 0,1 от прожиточного минимума на момент регистрации. В бюджете 2018 года прожиточный минимум повышен до 1777 гривен, поэтому размер сбора по сравнению с предыдущим годом вырос.

«Как видим, законодатель не был слишком активным в вопросах внесения изменений в законодательство о регистрации права собственности на недвижимое имущество на «вторичном» и «первичном рынке» за последний год.

Внедренные же изменения не были излишне радикальными и не повлекли существенного влияния на субъектов, участвующих в осуществлении регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Поэтому, можно констатировать, что законодательство, регулирующее отношения, связанные с регистрацией права собственности на недвижимое имущество, является относительно стабильным в настоящее время», – резюмирует Инна Кисличенко.

100realty.ua, Юлия Василенко

Источник: https://100realty.ua/articles/kak-zaregistrirovat-pravo-sobstvennosti-na-kvartiru-v-novostroike-oformlaem-dokumenty

Анонсы

Можно ли давать копию свидетельства о собственности и копию паспорта до заключения договора аренды?

  • Обратная связь
  • Перечень документов для заключения договора

Для участия в закупках участнику (по процедурам конкурентного отбора) необходимо предоставить следующие документы (в случае предоставления копий каждый лист документа должен быть заверен подписью руководителя и печатью участника закупки, либо нотариально):

а) участник закупки – юридическое лицо РФ:

– копия действующих учредительных документов (устав) или выписка из данных документов, подтверждающая правоспособность юридического лица и полномочия руководителя по совершению сделок;

– копия документов, подтверждающих полномочия руководителя (протокол об избрании, решение о назначении, приказ о назначении и пр.);

– копия доверенности, заверенная в установленном порядке юридическим лицом, и ксерокопия паспорта представителя (в случае если от имени юридического лица заявку на участие в закупке подписывает не его руководитель, а уполномоченное лицо);

– копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица со всеми изменениями;

– оригинал или копия выписки из ЕГРЮЛ с датой выдачи не позднее 30 дней до момента предоставления;

– копия свидетельства о постановке на налоговый учет;

– копия годового бухгалтерского баланса за последний отчетный период с отметкой налогового органа либо с приложением документа, подтверждающего его принятие налоговым органом (квитанции о приеме и извещения о вводе сведений);

– копия налоговой декларации по НДС за последний отчетный период с отметкой налогового органа либо с приложением документа, подтверждающего её принятие налоговым органом (квитанции о приеме и извещения о вводе сведений);

– если предприятие освобождено от уплаты НДС –  копия подтверждающего документа;

– банковские реквизиты;

– копии лицензий на осуществление соответствующего вида деятельности, сертификатов и т. д. (в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ);

– в случае нахождения контрагента не по адресу государственной регистрации: копии документов, подтверждающих нахождение контрагента по адресу, указанному в заявке на участие в закупке (договор аренды помещения, свидетельство о праве собственности на помещение);

– документ, содержащий расчет стоимости, указанной участником в заявке: сметный расчет, калькуляция или иной документ, позволяющий определить из чего сложилась стоимость, предложенная участником в заявке (за исключением случаев, когда участник закупки вправе не давать ценовое предложение в заявке, например, в заявке по первому этапу двухэтапного конкурса).   

б) участник закупки – иностранное юридическое лицо:

– выписка из торгового реестра страны регистрации, или копия свидетельства о регистрации, или иной документ, подтверждающий создание и ведение деятельности юридического лица на территории иностранного государства;

– копии учредительных документов;

     – документ, содержащий сведения о лицах, уполномоченных представлять контрагента и подписывать договоры от его имени (например, выписка из реестра директоров);

– доказательства полномочий иных лиц, действующих от имени контрагента (например, доверенность или надлежащим образом заверенная копия);

– копии удостоверений личности вышеуказанных лиц;

– документ, содержащий расчет стоимости, указанной участником в заявке: сметный расчет, калькуляция или иной документ, позволяющий определить из чего сложилась стоимость, предложенная участником в заявке (за исключением случаев, когда участник закупки вправе не давать ценовое предложение в заявке, например, в заявке по первому этапу двухэтапного конкурса).  

Все документы  (кроме удостоверений личности) должны быть легализованы путем проставления апостиля, переведены на русский язык, перевод заверен нотариально.

в) участник закупки – индивидуальный предприниматель:

– копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе по месту жительства;

– копия свидетельства о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя;

– оригинал или копия выписки из ЕГРИП с датой выдачи не позднее 30 дней до момента предоставления;

– копия доверенности, заверенная в установленном порядке индивидуальным предпринимателем, и ксерокопия паспорта представителя (в случае если заявку на участие в закупке подписывает не сам индивидуальный предприниматель, а уполномоченное им лицо);

– банковские реквизиты (при необходимости оплаты через банк);

– копии годовой бухгалтерской отчетности за последний отчетный период с отметкой налогового органа либо с приложением документа, подтверждающего их принятие налоговым органом (квитанции о приеме и извещения о вводе сведений);

– документ, содержащий расчет стоимости, указанной участником в заявке: сметный расчет, калькуляция или иной документ, позволяющий определить из чего сложилась стоимость, предложенная участником в заявке (за исключением случаев, когда участник закупки вправе не давать ценовое предложение в заявке, например, в заявке по первому этапу двухэтапного конкурса).  

г) участник закупки – физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя:

– копия паспорта;

– копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе по месту жительства;

– банковские реквизиты (при необходимости оплаты через банк);

– копия страхового свидетельства Пенсионного фонда РФ;

– документ, содержащий расчет стоимости, указанной участником в заявке: сметный расчет, калькуляция или иной документ, позволяющий определить из чего сложилась стоимость, предложенная участником в заявке (за исключением случаев, когда участник закупки вправе не давать ценовое предложение в заявке, например, в заявке по первому этапу двухэтапного конкурса).  

Если участник закупки ранее (в течение действующего календарного года) для участия в ранее объявленных процедурах закупок предоставил Заказчику полный пакет документов, такому участнику необходимо предоставить следующие документы:

– копию или оригинал выписки из ЕГРЮЛ (в случае, если истек месячный срок ранее предоставленной выписки);

–  копия налоговой декларации по НДС за последний отчетный период с отметкой налогового органа либо с приложением документа, подтверждающего его принятие (квитанции о приеме и извещения о вводе сведений);

– копии документов, в которые были внесены изменения;

– копии документов (разрешений, лицензий, доверенностей и др.),  выданные на новый срок, если срок  действия предыдущих истек;

– документ, содержащий расчет стоимости, указанной участником в заявке: сметный расчет, калькуляция или иной документ, позволяющий определить из чего сложилась стоимость, предложенная участником в заявке (за исключением случаев, когда участник закупки вправе не давать ценовое предложение в заявке, например, в заявке по первому этапу двухэтапного конкурса).   

Источник: http://www.vostport.ru/feedback/docs/

Квартирные мошенники: как защититься

Можно ли давать копию свидетельства о собственности и копию паспорта до заключения договора аренды?
05.09.2012
14498

Накануне в Новосибирске было завершено расследование уголовного дела по факту квартирного мошенничества.

Накануне в Новосибирске было завершено расследование уголовного дела по факту квартирного мошенничества. Две жительницы из Новосибирска и Бердска, имея на руках «липовую» доверенность на подставное лицо, пытались продать не принадлежавшую им квартиру стоимостью свыше 48 миллионов рублей. Сделка не состоялась благодаря бдительности покупателя.

В ходе расследования было установлено, что обвиняемые не в первый раз используют эту схему: ранее им удалось реализовать земельный участок и объект незавершенного строительства. Настоящему собственнику проданной недвижимости пришлось в суде оспаривать сделку: доказывать, что участок он не продавал, и доверенностей на его реализацию не давал.

Продажа недвижимости, которая не принадлежит продавцу – один из распространенных способов мошенничества. Можно выделить два вида незаконных сделок: продажа недвижимости по поддельным документам на право собственности и по поддельной доверенности.

Особо ушлые мошенники подделывают документы на квартиру на имя настоящего собственника, а не на подставное лицо: делают паспорт на нужную фамилию, но со своей фотографией.

В таких случаях лакомым куском для мошенников становятся арендные квартиры. Мошенник находит подходящий объект, под видом будущего квартиранта оформляет договор аренды и получает на руки важные документы – копию свидетельства на право собственности, паспортные данные арендодателя (они обязательны при заключении договора аренды).

Лжесобственник ищет покупателя на «свою» квартиру, организовывает ее показ, получает задаток. Некоторые преступники довольствуются суммой задатка, другие же идут до конца – умудряются продать квартиру, которую арендовали. Через месяц собственник приходит получить деньги за аренду, а там его встречает новый «владелец».

Проблему приходится решать уже через суд, так как покупатель тоже пострадавшая сторона.

В прошлом году в Ижевске произошла история, которая может смело претендовать на звание аферы года. Мужчина, проживавший в муниципальной квартире, уехал на месяц в командировку. За это время двое его знакомых успели подделать паспорт и, используя договор социального найма, который ранее выкрали у собственника, и ордер, приватизировали недвижимость, а потом благополучно продали ее.

Сделкой занимался риэлтор, который не подозревал, что помогает мошенникам, так как у тех на руках были все необходимые документы. Не возникло подозрений и у сотрудников Росреестра, регистрировавших обе сделки – приватизации и смены собственника.

Когда мужчина вернулся домой, то обнаружил новую дверь, окна и новых владельцев квартиры. Доказать, что доверенности он не давал и квартиру не продавал, ему удалось только после вмешательства полиции. На сегодня мужчина вернул себе теперь уже приватизированную квартиру, а покупатель вынужден ждать возврата своих денег с мошенников после рассмотрения уголовного дела.

Совет продавцам – не оставлять копии своего паспорта и свидетельства о праве собственности в непроверенных местах, покупателям – проверяйте чистоту сделки до передачи денег. Помните, мошенники, имея на руках необходимые сведения об объекте и о настоящем собственнике, могут подделать документы на недвижимость.

Чтобы выяснить подлинность Доверенности (документа, дающего продавцу право распоряжаться этой недвижимостью), проверьте, выписывалась ли данная доверенность нотариусом, который указан в документах.

Позвоните в нотариальную контору и проверьте данный факт: уточните, на какие конкретно действия она выдавалась. Доверенность в обязательном порядке содержит данные нотариуса, который выписал документ, включая номер реестровой записи.

Данные должны быть читаемыми: размытая информация – первый тревожный звоночек.

Помните, лицо, выдавшее доверенность, может в любое время ее отозвать. Поэтому покупка квартиры, реализуемой по доверенности, это риск.

Пересдача в аренду чужой квартиры

Самые популярные махинации связаны с пересдачей объекта в субаренду. Мошенникам благоприятствует то, что сделки по аренде жилья чаще всего заключаются в простой письменной форме, а арендатор при проверке документов удовлетворяется ксерокопией свидетельства о праве собственности.

Две возможных схемы: арендатор изготавливает поддельную доверенность от собственника на сдачу объекта в аренду или же делает копию свидетельства на подставное лицо, которое и выступает собственником.

В этом году в Белогорске выявили такой вид мошенничества. Арендаторы снимали посуточные квартиры на неделю, за которую успевали сдать помещение на длительный срок несколько раз, получить предоплату и скрыться в неизвестном направлении.

Совет арендаторам – не доверяйте ксерокопии свидетельства, требуйте предъявить оригинал. И будьте осторожны в сделках, где собственника представляет доверенное лицо.

Махинации с новостройками

Самые распространенные схемы обмана в этом сегменте: продажа строящегося жилья нескольким лицам и продажа самостроя.

Что касается второго варианта, то тут бывает также несколько вариаций.

К примеру, некая компания или частное лицо получает в аренду участок под строительство индивидуального жилого дома, а возводит на нем многоквартирный.

На стадии строительства застройщик начинает продавать квартиры в будущем доме. Некоторые компании достраивают дом, а кто-то, получив внушительную сумму денег от покупателей, исчезает.

Из тех, что достроили дом, мало кто может сдать его в эксплуатацию, так как построен он незаконно: разрешения на строительство многоэтажки нет, участок выделен под ИЖС. Судьба таких домов одна – признание самостроем и снос.

Нечто подобное мы можем сегодня наблюдать в Подмосковье, где идет громкий процесс. В поселке Вешки в Мытищинском районе на участке, выделенном под ИЖС, был построен многоквартирный дом.

Оформить купленные квартиры в собственность покупатели не смогли, так как дом не был сдан в эксплуатацию, поэтому обратились в прокуратуру. Именно в результате проверки и выяснилось, что дом является самостроем.

В настоящее время завершается снос дома, а жильцам придется искать новую «крышу над головой», и ждать пока мошенника найдут, чтобы получить с него свои деньги.

Еще вариант – строительство дома на пустующей земле. Захват участка без ведома собственника, возведение объекта и его продажа. Результат будет тот же – самострой и снос, и снова пострадавшие добросовестные собственники.

По первой схеме, объект может быть как первичного рынка, так и вторичного. К примеру, квартира в строящемся доме реализуется по предварительному договору или же по соглашению о намерениях, а не по договору долевого участия. При такой схеме одну и ту же квартиру можно продать несколько раз.

А для продажи квартиры на вторичном рынке используют нотариально заверенные копии документов, берут задаток с нескольких покупателей, потом в один день заключают с ними договор купли-продажи, получают деньги и исчезают, а покупателям приходится «делить» в суде годами одну и ту же квартиру.

Совет: при покупке жилья в новостройках проверяйте правоустанавливающие документы застройщика, ознакомьтесь с разрешением на строительство и уточните правовую ситуацию с участком, на котором строится объект. И старайтесь избегать сделок, которые не застрахованы законом о долевом участии, так как это игра «на свой страх и риск».

Другие советы – в одной из наших прошлых публикаций.

Покупая квартиру на вторичном рынке, требуйте оригинал свидетельства на право собственности и досконально проверяйте юридическую чистоту сделки.

Консультант консультанту рознь

Еще один способ махинаций на рынке недвижимости – лжеконсультирование. Так называемые «консультанты» за деньги обещают помочь человеку получить бесплатное жилье от государства.

Результат, конечно, нулевой, а деньги клиентом уплачены.

Потраченная сумма, как правило, небольшая (500-1000 рублей), и пострадавшие редко обращаются в полицию, а мошенники безнаказанно продолжают свои «консультации».

В Новосибирске правоохранительные органы собираются дать правовую оценку действиям некоего общественного фонда «Жилище социально-санитарного минимума».

Представители данного фонда предлагали жителям города и области заполнить бланк «социального заказа-заявления» на предоставление бесплатного благоустроенного жилья (включая земельный участок) из расчета не менее 30 кв.м. общей площади на каждого члена семьи.

По словам сотрудников фонда, данные бланки отправляются потом в муниципальные органы власти, а заявителям предлагают оплатить благотворительный взнос в размере 1000 рублей.

Прокуратура обратила внимание жителей, что порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма определен жилищным законодательством. Выделяются квартиры на таких условиях категориям, которые указаны в статье 51 Жилищного кодекса РФ, и заполнение такого бланка не является основанием для предоставления жилья.

Против мошенников нашли средство?

Этой осенью в Гражданский кодекс РФ планируется ввести норму об обязательном заверении всех сделок, связанных с государственной регистрацией перехода прав на объекты недвижимости. Заверять сделки будет нотариус: без этого будет невозможно зарегистрировать переход права собственности в регистрационной палате.

Эксперты говорят о том, что это позволит снизить количество мошеннических схем, но вряд ли полностью изживет их.

Анастасия Загоруйко

Источник: https://www.nn-baza.ru/article_view/kvartirnye_moshenniki_kak_zaschititsja

Адвокат-online
Добавить комментарий