Можно ли отредактировать устав жилищно строительного кооператива?

На что обратить внимание в договоре ЖСК – Рынок жилья

Можно ли отредактировать устав жилищно строительного кооператива?

15.09.2014 | 00:00 151771

Около 30% квартир в новостройках Петербурга и Ленобласти продаются по договорам участия в жилищно-строительном кооперативе. На какие пункты документа надо обратить особое внимание и какие подводные камни могут таиться в схеме ЖСК?

Жилищно-строительная кооперация как один из способов привлечения средств граждан на этапе строительства жилья предусмотрена в ФЗ-214.

Закон об участии в долевом строительстве относит эту схему взаимодействия застройщиков с покупателями жилья к легитимным, но никак не регламентирует отношения сторон.

Нормы и правила, действующие в рамках этой схемы, определяются другим законом – ФЗ-215 «О жилищных накопительных кооперативах». Единый образец договора в нем отсутствует, что дает свободу для «творчества» строительных компаний.

Второй основополагающий документ ЖСК – его устав. С юридической точки зрения кооператив представляет собой объединение граждан для достижения общей цели. А значит, рамочные правила, нормы, принципы работы кооператива принимаются общим собранием его членов и закрепляются в уставе, который, по сути, и является «основным законом» для ЖСК.

Но это – теория. На строительном рынке сложилась иная практика. Покупатель квартиры в новостройке вступает в уже созданный кооператив с зарегистрированным уставом. Он зачастую ни в каких собраниях участия не принимает и, соответственно, на изменение содержания устава и договора повлиять не может.

Тем внимательнее следует изучить документ до его подписания.

Определить статусы

Для начала следует внимательно изучить, с кем именно вы подписываете договор. Существуют два варианта ЖСК. В первом случае кооператив выступает и инвестором, и застройщиком.

Считается, что этот подход предпочтительнее, так как повышает ответственность строительной компании, которая, как правило, создает «карманный» ЖСК под собственным брендом.

Понятно, что игрок, рассчитывающий долго присутствовать на строительном рынке, постарается не рисковать своей репутацией.

Дешевая квартира без лишнего рискаПри покупке квартиры в новостройке главным фактором, влияющим на выбор потребителя, остается цена. А потому объекты с «ценником ниже рынка» пользуются >>Во втором случае ЖСК – как инвестор – имеет договорные отношения с застройщиком – другим юридическим лицом.

Необходимо запросить и внимательно изучить договор между кооперативом и строительной компанией. В нем может быть скрыт определенный риск – пункт о его расторжении по инициативе застройщика в случае невыполнения ЖСК своих обязательств.

Так что если по какой-то причине последний не исполнит своих обязательств по финансированию объекта в полной мере, то и застройщик не будет обязан передавать ему тот объем квартир, который первоначально планировался.

В договоре с ЖСК должно быть четко указано, что получит пайщик: квартиру какой площади и планировки, с отделкой или без, в каком доме, на каком конкретном участке.

До заключения договора с ЖСК необходимо проверить, имеется ли у застройщика весь необходимый пакет документов.

«А именно попросить показать свидетельство о праве собственности (аренды) земельного участка, на котором строится дом, устав ЖСК, в котором обозначен порядок вступления и выхода из товарищества, сведения о включении кооператива в реестр ЖСК (ЖНК), проектную декларацию, сроки действия разрешения на строительство, – советует юрист компании “Аймрайт” Екатерина Гуленкова.

– Также рекомендуется узнать, не подано ли в отношении ЖСК заявление о его банкротстве. Это можно сделать, например, на сайте “Электронное правосудие”». Не менее важно покупателю квартиры грамотно подойти к закреплению своего статуса.

В соответствии со статьей 121 Жилищного кодекса РФ для вступления в члены ЖСК надо подать заявление о приеме, которое должно быть утверждено решением общего собрания товарищества, а затем уплатить членский взнос.

Несоблюдение хотя бы одного из условий автоматически «вычеркивает» человека из членов кооператива – то есть даже если он внесет паевой взнос полностью, с правовой точки зрения договор с ЖСК не будет считаться заключенным. В суде это чревато признанием сделки ничтожной.

Чтобы обезопасить себя от такой коллизии, нужно затребовать расписку о получении заявления о вступлении в ЖСК, заверенную выписку из решения общего собрания, документ, подтверждающий уплату вступительного взноса. В дальнейшем, внося в ЖСК паевой, членский или целевые взносы, также не следует пренебрегать бумажным подтверждением каждого платежа.

Коллективная ответственность

Следующий важный пункт в договоре – сам предмет договоренности. Из текста документа должно быть понятно, что получит пайщик в результате действия договора: квартиру какой площади и планировки, с отделкой или без, в каком доме, на каком конкретном участке.

Далее следует поинтересоваться, каким образом будет оплачиваться, а затем передаваться будущая недвижимость. Основным документом ЖСК, как говорилось выше, является устав.

Именно в нем отражены все ключевые моменты: порядок внесения членами кооператива различных взносов (вступительного, членского, паевого и иных), процедура предоставления квартиры, условия выхода из кооператива и т. д.

Подписав договор, покупатель жилья автоматически соглашается со всеми пунктами устава и в случае судебных разбирательств не сможет ссылаться на неосведомленность или недопонимание. Потому проштудировать «основной закон» ЖСК следует еще до вступления в кооператив. Подчеркнем еще раз: изменить в уставе и договоре вряд ли что-то удастся. Но надо четко представлять, к чему следует быть готовым в случае неблагоприятного развития ситуации.

Судебная практика показывает, что ни одному пайщику ЖСК пока не удалось взыскать компенсацию в случае задержки сдачи дома

Срок сдачи квартир может быть перенесен ЖСК в одностороннем порядке, что закреплено в уставе и чаще всего указывается в договоре. Условие это вполне законное, ведь, вступая в кооператив, граждане фактически разделяют ответственность за строительство дома, то есть отвечают «сами перед собой».

Как показывают многочисленные судебные прецеденты, ни одному пайщику пока не удалось взыскать компенсацию с кооператива за пользование денежными средствами в случае задержки сдачи дома.

Другой неприятный сюрприз, заложенный в договоре или в уставе, – это предусмотренная кооперативом возможность собирать при необходимости целевые взносы (например, строительство подъездной дороги оказалось дороже, чем планировалось) или даже пересмотреть стоимость квадратного метра.

Если инвестор и застройщик – разные лица, тогда стоимость строительства должна быть четко прописана в договоре между ними и не подлежать увеличению. Если же одно лицо, то появляется легальная возможность взимать дополнительные взносы – при условии что решение принято общим собранием.

И это тоже вполне легитимно: согласно пункту 2 статьи 6 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» члены ЖСК несут риск убытков, связанных с деятельностью кооператива, в пределах своих паенакоплений.

Нередко застройщики включают в договор пункт об оплате коммунальных расходов на содержание построенного дома.

Между вводом объекта в эксплуатацию и передачей квартиры пайщику может пройти около полугода, и все это время члены кооператива будут оплачивать «коммуналку». Некоторые застройщики к тому же включают довольно жесткие штрафы за неисполнение этого условия – по 100 руб. за каждый день просрочки. Напомним, что компании, работающие по ФЗ-214, не могут себе позволить переложить эти затраты на дольщиков. В случае с пайщиками все иначе – занесенный в устав пункт считается волеизъявлением общего собрания членов кооператива.

Цена выхода

Не менее внимательно следует изучить условия выхода из кооператива. Есть три основных варианта разрыва отношений пайщика с ЖСК. Первый – общее собрание может исключить члена кооператива за невыполнение принятых на себя обязательств. Основанием обычно служит просрочка очередного паевого взноса на месяц и более.

За каждый день просрочки, как правило, в договоре предусмотрен штраф в размере 0,1-0,2% от взноса. Второй случай – по соглашению сторон, когда жизненные обстоятельства вынуждают покупателя квартиры внести коррективы в свои планы. Наконец, третий вариант – недовольство застройщиком.

«Одной из главных причин, по которой граждане прекращают членство в ЖСК, является затягивание сроков строительства. Но независимо от того, по какой причине человек выходит из кооператива обычно ему возвращается только паевой взнос, иногда – целевые.

При этом вступительный, членский и иные взносы возврату зачастую не подлежат, а неустойка за просроченную сдачу объекта или несвоевременный возврат средств не начисляется», – утверждает Екатерина Гуленкова.

Нередко в договорах предусмотрено, что ЖСК возвращает выбывающему члену не все средства, внесенные в качестве оплаты паевого взноса, а удерживает порядка 10% – в качестве, так сказать, компенсации за хлопоты. Деньги возвращаются не сразу, а в течение двух месяцев – максимально разрешенный законом срок.

Итак, пайщик куда менее защищен и куда более бесправен, чем дольщик, имеющий на руках ДДУ. Он не может настаивать на изменении пунктов в договоре, ему сложнее отстоять свою правоту в суде в случае неполучения жилья в срок. Но это ни в коем случае не значит, что все жилищные кооперативы созданы с целью обмана граждан.

Многие застройщики выбирают схему ЖСК по другой причине – из-за меньшей регламентированности и большей свободы в привлечении средств, что позволяет продавать квартиры по более низкой цене.

Поэтому покупать квартиры в домах, строящихся кооперативами, можно – если предварительно изучить документы застройщика, грамотно пройти процедуру вступления в ЖСК и морально подготовиться к тому, что «в случае чего» пайщики отвечают сами за себя.

Елена Денисенко    pressfoto.ru   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/184581/

Как изменить состав общего имущества в доме, которым управляет жилищно-строительный кооператив

Можно ли отредактировать устав жилищно строительного кооператива?

Одним из способов управления многоквартирным домом является жилищно-строительный кооператив. Читайте о том, как в таком доме изменить состав общего имущества и принимать иные решения, если не все собственники являются членами ЖСК и поддерживают действия кооператива.

Кто и зачем создаёт жилищно-строительный кооператив

Жилищно-строительный кооператив – это потребительский кооператив, в который по своей воле объединяются граждане, достигшие 16 лет, а в некоторых случаях и юридические лица. ЖСК создаётся для строительства, реконструкции и содержания многоквартирного дома за счёт средств его членов (ч. ч. 1, 4 ст. 110, ч. 1 ст. 111 ЖК РФ).

В ЖСК должны входить минимум пять человек, но число членов не может превышать количество помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 112 ЖК РФ). Решение об организации ЖСК принимают учредители – граждане, изъявившие желание создать кооператив (ч. ч. 2, 3 ст. 112 ЖК РФ).

Если все учредители на собрании проали за создание ЖСК и утвердили устав, то кооператив считается созданным, а авшие за это люди становятся его членами с момента государственной регистрации кооператива как юридического лица (ч. ч. 4-6 ст. 112 ЖК РФ).

Состав и порядок внесения взносов членами ЖСК и ответственность за нарушения этого порядка, а также компетенции органов управления кооператива прописываются в уставе (ч. 1 ст. 113 ЖК РФ).

Органами управления ЖСК являются общее собрание или конференция его членов, правление кооператива и председатель правления (ст. 115 ЖК РФ).

Порядок созыва общего собрания ЖСК, круг его полномочий, а также полномочия председателя правления также закрепляются в уставе кооператива (ч. 1 ст. 116 ЖК РФ).

Решения, принятые на общем собрании членов ЖСК, обязательны для всех его членов (ч. 2 ст. 117 ЖК РФ).При банкротстве застройщика ЖСК обязан принять дольщиков

Как принимается решение о выборе ЖСК как способа управления домом

Когда многоквартирный дом построен, собственники помещений обязаны выбрать способ управления (п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Если никто из членов ЖСК на этот момент ещё не получил права собственности, то решение принимается жилищно-строительным кооперативом как юридическим лицом и единоличным собственником.

Если хотя бы один собственник, полностью выплативший сумму взносов, не состоит в кооперативе, то вопрос выносится на ОСС, проводимом в соответствии с требованиями ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ (ч. 2 ст. 129 ЖК РФ).

Если собственниками принято решение управлять домом с помощью ЖСК, то кооператив обязан сообщить об этом в орган ГЖН (ч. 6 ст. 110 ЖК РФ). Приступая к управлению многоквартирным домом, ЖСК отвечает за содержание и ремонт общего имущества собственников и обязан заключить соответствующие договоры с поставщиками коммунальных ресурсов и обслуживающими организациями.

Также, согласно определению Коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 10.09.2015 по делу № 305-КГ-1770, жилищно-строительный кооператив вправе заключить договор управления со специализированной управляющей организацией.

Заключение такого договора не меняет способ управления домом и предполагает, что у ЖСК возникает обязанность контролировать выполнение договорных обязательств УО как исполнителем оказываемых услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома.

Нужна ли реорганизация в ТСЖ, если ЖСК построил дом?

Как изменить состав общего имущества дома, где создан ЖСК

Нередки ситуации, когда общее собрание членов ЖСК принимает решение об улучшении условий проживания в доме: усилении безопасности и контроля, озеленении или благоустройстве придомовой территории.

Установленные с согласия общего собрания кооператива ограждения газонов или аппаратуру видеонаблюдения затем необходимо включить в состав общего имущества многоквартирного дома, а средства, необходимые на их обслуживание, – в состав платы за жилищные услуги. Но если не все собственники помещений в доме являются членами ЖСК, то решение общего собрания кооператива не будет для них обязательным.

Поэтому собственники, не входящие в ЖСК, могут отказаться оплачивать новое имущество по решению членов кооператива. Обязать их можно только в том случае, если решение о включении новых объектов в ОИ МКД будет принято на общем собрании собственников.

В зависимости от характера изменений, вносимых в состав общего имущества, решение принимается:

Уменьшение общего имущества можно провести только при согласии всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).Установка камеры видеонаблюдения в подъезде без решения ОСС

Как ЖСК включить новые объекты в состав общего имущества дома

Если в доме под управлением ЖСК все собственники являются членами кооператива, то сложности с изменением состава общего имущества, как и с иными вопросами управления домом, возникнуть не должны.

Проблемы возникают, если хотя бы один собственник вышел из кооператива или отказывается в него вступать. В таком случае вопрос об изменении состава ОИ МКД выносится на общее собрание собственников помещений в доме (ч. 2 ст. 129 ЖК РФ). Решение на ОСС нужно принять по следующим вопросам:

1. Об установке дополнительных объектов с использованием общего имущества дома: принимается чаще всего простым большинством от числа собственников, участвовавших в ании.

Даже если решение о приобретении и установке ограждений, детских качелей, системы видеонаблюдения приняли члены ЖСК на общем собрании и собрали для этого целевые взносы, согласие на установку этих элементов в доме или на придомовой территории должны дать собственники на ОСС.

Когда собственники голосуют против предложенных изменений, ЖСК не имеет права использовать общее имущество собственников для реализации решения общего собрания кооператива.

2. О включении нового имущества в состав общего: «за» должны быть отданы более 50% от числа собственников, принявших участие в ании.

Если необходимое количество собственников не набрано, то новые объекты не могут быть включены в состав общего имущества дома, а плата за их обслуживание – в состав платы за содержание и ремонт ОИ МКД.

3. Об утверждении нового перечня работ и услуг по содержанию всего общего имущества дома и о новом размере платы за содержание и ремонт ОИ МКД, где будут учтены расходы на обслуживание и ремонт новых объектов общего имущества дома. Решение считается принятым, если «за» отдано более 50% от числа собственников, участвовавших в ании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Когда общее собрание собственников проведено в соответствии с требованиями ст. ст. 44–46 ЖК РФ, исполнение решений, принятых на ОСС, является обязательным для всех жителей дома независимо от того, как они проали по указанным вопросам (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).Необходимость определения состава общего имущества собственников помещений в МКД

На заметку

Случается, что члены кооператива уже реализовали какие-то решения общего собрания ЖСК: закупили и установили систему видеонаблюдения, домофонные системы, ограждения или организовали парковку за счёт целевых взносов.

Возникает необходимость включить новые объекты в состав ОИ МКД, ведь их обслуживание требует финансирования. Тогда, если не все собственники состоят в кооперативе, сначала необходимо утвердить на ОСС размещение новых объектов на общем имуществе дома, и только после этого выносить на ОСС вопрос о включении их в состав ОИ МКД.

Эти этапы легализации нового общего имущества необходимо соблюсти даже в том случае, если только один собственник не входит в ЖСК. Это позволит избежать в дальнейшем судебных разбирательств и решений суда о неправомерности взимания платы за обслуживание новых объектов, установленных в многоквартирном доме или на его придомовой территории.

Провести общее собрание собственников в доме под управлением ЖСК и решить вопрос по включению новых объектов в состав общего имущества гораздо проще с помощью сервиса «ОСС на 100%». Узнайте, как работает сервис.

Источник: https://roskvartal.ru/tszh-tsn-zhsk/9664/kak-izmenit-sostav-obschego-imuschestva-v-dome-kotorym-upravlyaet-zhsk

Адвокат-online
Добавить комментарий