Можно ли продать часть земли, находящейся в долевой собственности?

Вс рф разъяснил позицию в отношении аренды участка из земель сельхозназначения одним из его сособственников.стоит ли брать ее на вооружение?

Можно ли продать часть земли, находящейся в долевой собственности?

Земельный участок, относящийся к землям сельскохозяйственного назначения, находится в общей долевой собственности нескольких лиц.

Один из участников долевой собственности на этот участок обладает необходимыми ресурсами — работниками, техникой и финансовыми средствами, — чтобы возделывать участок целиком, в то время как другие собственники такой возможности не имеют.

В связи с этим участник долевой собственности, планирующий обработку всего участка, ведет переговоры с остальными участниками долевой собственности о том, чтобы арендовать принадлежащую им часть земельного участка.

О том, какие риски связаны с заключением подобного договора аренды между участниками долевой собственности в отношении общего земельного участка, каковы тенденции судебной практики и как лучше оформить отношения в такой ситуации, читайте в материале.

Значительная часть земель сельскохозяйственного назначения в нашей стране находится в общей долевой собственности граждан. Причина тому — исторически сложившаяся система землепользования, когда многие граждане являлись членами колхозов.

Правовой режим земель давно поменялся, колхозов больше нет, а участки перешли в общую долевую собственность бывших членов колхозов.

В связи с этим крупные игроки рынка сельхозпроизводства, планирующие расширить свой земельный банк, нередко сталкиваются с проблемами, в том числе правовыми, которые порождает режим общей долевой собственности граждан на интересующие их земельные участки. Одной из таких проблем является аренда участка, часть долей которого арендатор впоследствии выкупает.

Позиция Росреестра: арендатор и арендодатель не должны совпадать в одном лице

Многие сособственники земельных участков не готовы продавать свои доли, потому что для них это надежный и долговременный источник дохода.

Поэтому компании-сельхозпроизводители организуют встречу с сособственниками, договариваются об условиях сделки и заключают договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

Спустя время кто-то из сособственников решает продать свою долю, и первым претендентом на ее приобретение становится арендатор-сельхозпроизводитель. На первый взгляд, ситуация представляется арендатору крайне выгодной, однако в ней есть определенные подводные камни. В чем они заключаются?

Дело в том, что согласно ст. 413 Гражданского кодекса обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

И до недавнего времени среди органов Росреестра была крайне распространена практика, когда регистрирующие органы отказывали регистрировать подобные договоры аренды, руководствуясь указанной нормой, по причине совпадения в одном лице арендатора и арендодателя.

Пример из практики

В одном деле в мае 2006 г. компания заключила с гражданами — сособственниками земельного участка сельхозназначения договор аренды этого участка с множественностью лиц на стороне арендодателя. В соответствии с договором участок предоставлялся арендатору сроком на 15 лет для производства сельскохозяйственной продукции. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП.

В январе 2009 г. компания приобрела часть долей в праве общей долевой собственности на арендуемый ею же участок. Права компании на доли также зарегистрированы в ЕГРП.

Через некоторое время, в апреле 2010 г., из указанного земельного участка путем выдела были образованы три земельных участка, права собственности на каждый из которых также зарегистрированы в ЕГРП. При этом запись об обременении выделенных участков правом аренды компании в ЕГРП не вносилась.

В июле 2015 г. компания обратилась в управление Росреестра с заявлением о внесении в ЕГРП записей о наличии обременения в виде аренды в отношении выделенных земельных участков, но получила отказ. Тогда, ссылаясь на то, что отсутствие в ЕГРП записей об обременении выделенных земельных участков правом аренды противоречит нормам Федерального закона от 24.07.

2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон о землях сельхозназначения) и нарушает права компании как арендатора, компания обратилась в арбитражный суд с требованиями признать незаконным бездействие Росреестра по невнесению записи в ЕГРП об обременении выделенных земельных участков и возложить на управление Росреестра обязанность по внесению в ЕГРП соответствующих записей.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования компании. Они указали, что участники общей долевой собственности выразили свою волю на передачу земельного участка в аренду, и пришли к выводу об отсутствии оснований для прекращения этого договора на основании п. 5 ст.

14 Закона о землях сельхозназначения, поскольку доказательств того, что собственник земельных долей, выделивший свою долю в праве общей собственности на земельный участок, возражал против передачи данного участка в аренду компании, судам представлено не было.

Переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения (расторжения) договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

И регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды образованных земельных участков управление Росреестра должно было, по мнению судов, произвести одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенные (из арендуемого компанией) земельные участки. Однако управление Росреестра этого не сделало.

Между тем кассация с таким решением не согласилась. Суд округа отметил, что управление Росреестра, возражая против заявленных требований, указывало судам на то, что компания с 2009 г. сама является собственником доли в арендованном ею ранее земельном участке.

Государственная регистрация доли осуществлена на основании договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок. Регистрирующий орган полагал, что в данном случае имеет место совпадение сторон в обязательственных (арендных) правоотношениях.

И с момента регистрации права компании на долю в праве собственности на ранее арендованный земельный участок договор аренды прекратил свое действие.

Отношения заявителя с иными сособственниками земельного участка (владельцами земельных долей) не могут регулироваться нормами Гражданского кодекса об аренде.

В связи с этим судебным инстанциям было предложено проверить приведенные управлением Росреестра возражения и учесть, что земельный участок на дату регистрации права собственности на спорные выделенные участки уже находился в долевой собственности, одним из участников которой являлась сама компания.

В связи с приобретением доли в праве собственности на земельный участок заявитель не может быть признан его арендатором, поскольку лишен возможности владеть и пользоваться всем участком в соответствующем качестве (ст. 407, 413 ГК РФ).

Отношения сособственников (компании и иных собственников участка), касающиеся порядка пользования общим имуществом, регулируются нормами Гражданского кодекса (ст.

246, 247) и положениями Закона о землях сельхозназначения (в случае если число участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения превышает пять).

При этом компания не является и арендатором не приобретенной ею части земельного массива в связи с тем, что участники долевой собственности, сохранившие права на принадлежащие им доли, не выделяли в спорный период участки в счет земельных долей и не передавали образованные участки во владение (пользование) компании в рамках арендных правоотношений.

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 16.11.2016 № Ф08-7121/16 по делу № А32-29113/2015

Источник: https://www.eg-online.ru/article/408521/

Как продать часть земельного участка?

Можно ли продать часть земли, находящейся в долевой собственности?

В период материальных трудностей некоторые собственники решают продать часть имеющегося имущества. К примеру, половину своего земельного участка. Номинально, сделать это можно двумя способами. Правда, реальные шансы найти покупателя есть только в одном случае.

Продать часть или долю участка можно двумя способами. Первый способ практически не требует от продавца усилий по подготовке объекта к продаже, но может обернуться сложностями в будущем, как для продавца, так и для покупателя.

Во втором случае участок делится на два самостоятельных объекта, требует обращения в государственные ведомства и соблюдения всех формальностей. Однако именно второй способ предполагает наибольшее количество гарантий для обеих сторон сделки.

Предлагаем рассмотреть алгоритм работы обоих способов:

Простой способ

Предполагает продажу доли (не выделенной в натуре части) земельного участка.

Ключевым преимуществом этого способа является то, что собственник может продать часть своего участка, фактически, моментально. Для этого не потребуется оформление каких-либо дополнительных бумаг.

Причем, на продажу может быть выставлена любая доля имущества: это может быть как половина участка, так и его 1/200 часть.

Особенностью этого способа продажи является то, что между покупателем и продавцом устанавливаются почти семейные отношения. Стороны вступают в режим совместного владения имуществом.

Если, допустим, один из сособственников построит на своей части дом, то второй владелец будет претендовать на долю этого объекта. Более того, построить коттедж без письменного разрешения совладельца не получится.

А в случае, если на продаваемом участке уже возведен какой-либо объект, то покупатель земли автоматически получает право на соответствующую долю и в этом строении.

Законом предусмотрен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельного участка. ( п/п 5 п. 1 ст. 1Земельного Кодекса РФ). Соответственно, продажа доли земельного участка возможно только с отчуждением соответствующей доли объектов, которые неразрывно связаны с земельным участком.
Согласно ст. 246-247 Гражданского Кодекса РФ, распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех его участников. Если одним из участников долевой собственности на этом земельном участке построен дом без согласования с другими участниками долевой собственности, то последние вправе потребовать, либо сноса сооружения (здания) как самовольной постройки, либо признания за ними права собственности на соответствующую часть сооружения (здания) в долевую собственность.

Самое неприятное то, что доля земельного участка никак не зафиксирована. Де-факто, продавец может договориться с покупателем, кто какую часть участка будет использовать. Однако де-юре, доля земельного участка никак не определена.

директор АН «Альфа-Групп» Юридически подкованные покупатели понимают, что доля в квартире – это, чаще всего, комната. А доля земельного участка – не определена никак: это может быть полоска, шириной два метра и длиной два километра, а может быть – квадрат в центре участка. Если говорить о долях земельных участков, то спросом они не пользуются вообще.

Доля участка является неликвидом, наиболее вероятный покупатель на такой объект – ближайший родственник продавца.

Сложный способ

Этот метод предполагает официальное разделение объекта на два самостоятельных участка, с получением на каждый свидетельства о праве собственности и милицейского адреса.

Алгоритм:

  • Межевание участка (занимает не менее одного месяца; производится любым кадастровым инженером, имеющим разрешение на проведение межевых работ).
  • Получение кадастрового паспорта (10 рабочих дней; оформляется в Кадастровой палате).
  • Оформление права собственности на созданные объекты (10 рабочих дней; оформляется в Управлении Росреестра).

Таким образом, процедура требует обращения, как минимум, в три ведомства, и занимает не менее двух месяцев. А между тем, необходимо учитывать, что не каждый земельный участок можно разделить. В Екатеринбурге установлен норматив минимально допустимой площади земельного участка.

Минимальный размер земельного участка, который может быть сформирован из существующего земельного участка в г. Екатеринбурге составляет – 400 кв. м. ( “4 сотки”). Минимальные размеры земельных участок устанавливаются уполномоченными органами муниципальных образований

Таким образом, участок площадью менее восьми соток не может быть разделен.

Некоторые участки классифицируются как «неделимые». Это связано не только с размером надела, но и со способом расположения дома. Иногда выделить свободный участок, не затронув необходимую территорию для обслуживания дома, невозможно. В этом случае у владельца есть только одна возможность – выставлять на продажу долю участка вместе с домом.

Кроме того, при разделении участка должно выполняться еще одно условие – к обоим объектам должен существовать индивидуальный подход или подъезд.

директор АН «Альфа-Групп» При разделе участка требуется согласие от соседей о доступе на вновь образованные земельные участки. Это необходимо для того, чтобы исключить ситуацию, когда люди разделили участок, один собственник продал другому этот участок, а потом оказывается, что дороги к участку нет, и коммуникации не подвести. Такие негативные примеры уже были: люди покупали землю в середине поля, а дорога к участку проходила только по чужой земле. И собственник этой земли предлагал выкупить участок под дорогу. Кадастровые инженеры обязательно прикладывают согласие «смежников» для оформления кадастрового паспорта на вновь образованный земельный участок

Если участок находится в коттеджном поселке, то возможное увеличение количества домовладений необходимо согласовывать с девелопером проекта. В противном случае, новый абонент может остаться без электричества или газа.

директор АН «Альфа-Групп» При подключении к газу и электроэнергии могут быть «подводные камни». К примеру, если говорить о коттеджных поселках, то, допустим, заявка была подана на подключение к газу 130 домов, и 132 дома в эту схему уже не вписываются. Для этого надо вносить изменения в проектную документацию и проект планировки

Официальное разделение участка на два независимых объекта – не самый простой и быстрый способ выручить средства от продажи. Однако именно этот путь позволяет продавцу закончить имущественные отношения с покупателем после взаиморасчетов и перейти – к соседским.

Объявления о продаже земельных участков в Екатеринбурге и Свердловской области

by HyperComments

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/country_estate/8401

Адвокат-online
Добавить комментарий