Можно ли расторгнуть сделку на покупку квартиры, купленной на маткапитал?

Риски при продаже квартиры с отсрочкой платежа

Можно ли расторгнуть сделку на покупку квартиры, купленной на маткапитал?

Риски при продаже квартиры есть в случае получения денег за нее  с отсрочкой от даты договора. А таких сделок сейчас большинство. И поэтому важным условием успеха  для продавца является правильное документальное оформление такой сделки.
Причем не только на финальном этапе, а уже на моменте подготовки к ней.

В этой статье я расскажу о том какие риски у продавца могут возникать и как их предотвратить.
Опираюсь на свой практический опыт 14 лет работы по сопровождению сделок с недвижимостью.

Здесь вы можете получить обучающие пособия (электронные книги)для продавца  и видео уроки.
Статья обновлена 07.01.2020 года

Риски при продаже квартиры при разных формах сделки

  • риски купли-продажи по доверенности

Вот были хорошие времена, когда Покупатель приносил наличку, передавал счетом Продавцу и только потом  владелец подписывал договор купли-продажи. И самой частой формулировкой  в разделе «Порядок расчетов» была запись:» Деньги переданы до подписания договора».

Но эти времена безвозвратно ушли и сейчас Покупатель диктует Продавцу условия покупки.

Поговорим подробнее о возникающих рисках при продаже квартиры и как их свести на нет.

Риски при продаже квартиры — возврата задатка в двойном размере

Первым договором, который заключают Продавец и Покупатель, является Предварительный договор. Как правило для скрепления условий этого договора, на основании Соглашения, Продавец принимает задаток .

Задаток возвращается в двойном размере, если Продавец нарушил условия Предварительного договора. То есть если Продавец не подписал Договор  купли-продажи, в обозначенный срок, значит он  должен вернуть задаток в двойном размере и суд будет на стороне Покупателя.

Поэтому:

  • не берите задаток, если не приняли окончательного решения о продаже
  • для подготовки пакета документов к сделке возьмите время с большим запасом, ведь иногда времени на «беготню» просто нет
  • если у Вас все готово к сделке, а Покупатель  не отвечает на звонки и есть опасность, что он не явится на  подписание договора, а потом обвинит Вас в отказе, отправьте ему телеграмму  с приглашением к сделке на указанный в договоре адрес. И тогда задаток останется у Вас.

-Как предотвратить риски возврата задатка в двойном размере?

-Есть только один способ: выверенный предварительный договор.

-И как же его составить?

-Учитывать много разных обстоятельств. Если вы их не знаете — составьте договор с помощью Конструктора договоров.

Риски при продаже квартиры по доверенности

  • Если Вы дали  доверенность на представление ваших интересов в Росреестре, но подписали договор купли-продажи самостоятельно и получили деньги за квартиру, тогда и рисков ни каких.Конечно при условии достаточных полномочий для доверенного лица. Подробнее смотрите видео консультацию > > >
  • А вот если вы даете генеральную доверенность, с максимальными полномочиями, тогда у вас возникают риски, разберем подробнее:
  1.  в Доверенности вы указали цену квартиры, если Покупатель просит ее снизить,  доверенное лицо не имеет на это прав
  2. в Доверенности вы указали «продать за цену и на условиях  по своему усмотрению», где гарантия, что  с вами это будет согласовано
  3. в Доверенности вы указали полномочия получения денег — задатка, аванса или вообще полной оплаты, степень доверия должна быть к доверенному лицу высочайшая. Безопаснее прописать в доверенности номер банковского счета  для безналичного перечисления денег. Но нотариусу необходимо предоставить из банка реквизиты вашего счета. На этом документе должна стоять печать банка.

Риски продажи квартиры за счет кредитных средств

Более 50% сделок сейчас — это ипотечные, то есть это такая продажа, где покупатель расплачивается  заемными средствами и  объект недвижимости передается в залог(ипотеку) кредитору — юридическому или физическому лицу.

И вот в таких сделках принципиально важным является порядок расчетов.

Банки могут выдавать кредитные средства заемщику :

  • сразу после подписания Кредитного договора, и покупатель сразу рассчитывается с продавцом — безопасно для продавца
  • после подписания Кредитного договора и предоставления в банк расписки о передаче документов в Росреестр для регистрации ипотеки в пользу банка — допустимо для продавца
  • после регистрации перевода права на покупателя и регистрации ипотеки в пользу банка — рискованно для продавца

Разберем подробнее:

В договоре купли-продажи, с использованием кредитных средств, по требованию банка необходимо прописать: » Окончательный расчет происходит после регистрации перехода права собственности к Покупателю, при этом ипотека в пользу Продавца не возникает.»

А на основании Кредитного договора регистрируется ипотека в пользу Банка( иного кредитора).

И вот возникает риск, когда Продавец уже лишился собственности, расчет не получил, а  недвижимость  заложена в пользу Банка.

Конечно в большинстве случаев Покупатели рассчитаются.

Банки тоже стараются исключить ситуации использования кредитных средств не по назначению.

Особенно рискованным для Продавца представляется ситуация, когда банк перечисляет деньги на счет заемщика, а тот может беспрепятственно их снять.

И оставить у себя))) навсегда . Смех смехом, но подобный случай был.

Поэтому более безопасно для Продавца:

  • когда не его имя открывают в банке-кредиторе аккредитив и зачисляют туда средства сразу после подписания договора купли-продажи. Снять деньги с этого счета Продавец может после предъявления своего экземпляра договора купли-продажи с отметкой Росреестра о переводе права.
  • когда денежные средства переводятся ему безналичным путем со ссудного счета Покупателя, причем заявление на перевод оформлено и подписано заемщиком  в банке при подписании договора купли-продажи, но без даты. Это заявление используется после предоставления зарегистрированных Росреестром документов от Покупателя

Но здесь возникает следующий риск — удержание комиссии за снятие наличных денег или перевод на счет в другом банке.

Уточняйте заранее!

Чтобы уменьшить риски, еще на этапе подготовки пропишите условия сделки в предварительном договоре купли-продажи с покупателем и укажите штрафные санкции,  в случае нарушения договоренностей.

Для составления правильного предварительного договора — воспользуйтесь Конструктором договоров.

Риски отказа страховой компании

Еще одна редкая, но возможная ситуация:

Перед выдачей заемных средств, банки требуют застраховать предмет залога, то есть квартиру от утраты. Это дополнительные расходы да и только.

Но некоторые банки дополнительно требуют оформить страховку от потери титула собственника, на случай  расторжения заключенного Договора купли-продажи.

Так вот, страховые компании, очень тщательно проверяют квартиру на «чистоту» и могут отказать в страховке, порой излишне перестраховываясь.

И банк отказывает в выдаче ипотечных средств.

В результате: Продавец без квартиры и без денег. Предстоит процедура расторжения договора, возврат  Покупателю денег, уплаченных за счет собственных средств.

А если Вы эти деньги передали по встречной сделке, да  еще и в качестве задатка — складывается ситуация риска  потери денег Продавцом.

Заранее уточните о необходимости страхования титула и предоставьте документы в страховую компанию для предварительного изучения.

Риски при продаже квартиры за счет средств Материнского капитала

Рисков потери денег за счет материнского капитала нет ни каких при условии:

  • если Вас не обманули с размером имеющихся средств. Ведь у владельцев этого сертификата есть возможность их часть использовать для иных целей

Поэтому запросите у Покупателей свежую выписку с лицевого счета мамы о наличии средств. Она выдается через пять дней.

  • если жилье  соответствует требованиям пенсионного фонда, а именно находится на землях населенных пунктов, пригодно для проживания( не имеет статуса —  ветхого или  аварийного, процент износа не более  65%)
  • если родители оформили нотариальное обязательство выделения долей детям  и  дети изначально не будут включены в Договор купли-продажи.ВНИМАНИЕ! ПФР может отказать в перечислении средств продавцу в случае оформления общей супружеской доли на покупателей.Лучшим вариантом является оформление жилья на одного из родителей. Выделить доли детям придется потом.Прочтите статью: Выделение долей детям без нотариуса
  • если Покупатели подадут заявление в Пенсионный фонд о перечисление денег( как можно быстрее после получения документов из Росреестра, пропишите это условие в договоре)
  • если в Договоре купли-продажи верно указан банковский счет Продавца с  полными реквизитами банка, размер средств Материнского капитала до копеек!

Чаще всего неприятности для Продавца доставляют безответственные Покупатели, которые получив права на недвижимость, не торопятся подавать заявление о перечислении денег.

Уже на этапе подготовки к такой сделке, в предварительном договоре купли-продажи пропишите порядок оплаты и штрафные санкции за его  нарушение. Для составления такого сложного предварительного договора можно использовать Конструктор договоров.

Как правильно составить Договор купли-продажи квартиры с использованием средств Материнского(семейного) капитала я подробно рассказываю в видео консультации.

При подготовке основного Договора купли-продажи  еще раз пропишите сроки подачи документов в Пенсионный фонд и штрафные санкции за их нарушение.

ВНИМАНИЕ! Изменения в законе

01.10.2018 года вступили в силу поправки в ст.42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости». Теперь передача в залог(ипотеку) долей в праве собственности — это нотариальная сделка.

Регистрация залога(обременения) в пользу продавца до момента полного расчета, частый юридический прием в сделках с использованием средств материнского(семейного) капитала.

Чтобы исключить нотариальную сделку, а за нее очень большая госпошлина и расходы на услуги нотариуса, можно сначала оформить недвижимость на одного взрослого, а потом выделить доли всем членам  простым соглашением.

Выделение долей детям без нотариуса (Изменение в законе!)

Сделка по оформлению жилого помещения только на одного из родителей в единоличную собственность или на двоих в общую совместную потребует нотариального обязательства о выделении долей членам семьи. Это тоже расходы, но намного меньшие, чем удостоверение договора купли-продажи у нотариуса.

Советую прочесть статьи:

Материнский капитал на улучшение жилищных условий

Покупка дома под материнский капитал

Риски при продаже квартиры  в рассрочку

Нередкая ситуация в нынешних условиях.

Конечно это «головняк» ))) для Продавца, но что делать, если другого Покупателя нет.

Необходимо себя обезопасить. КАК?

Рассмотрим подробнее:

  • Чаще всего недвижимость в рассрочку продается по более высокой цене. И это правильно. Ведь риски «выбивания» денег ни кто не отменял.
  • Обязательно необходимо наложить обременение в пользу Продавца и внести об этом запись в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
  • Обременение в пользу продавца регистрируется  на основании заявления об этом от всех участников сделки, которое подается в Росреестр вместе с Договором купли-продажи
  • Все условия и порядок оплаты стоит прописать сначала в предварительном  в договоре купли-продажи и штрафные санкции за нарушение сроков расчета, а затем повторить в основном договоре.
  • Предварительный договор, вернее его заключение, дает паузу для всестороннего обдумывания ситуации сделки, как для продавца, так и для покупателя.Легче составить предварительный договор с помощью Конструктора договоров.

Советую прочесть статью:

Обременение в пользу продавца

Все вышеперечисленные  условия пропишите в предварительном договоре купли-продажи.

Предварительный договор не требует удостоверения нотариусом.

Если основной договор купли-продажи для вас будет составлять нотариус, вместе с пакетом документов предоставьте предварительный договор с условиями сделки и уточните  помощнику нотариуса об условиях вашей сделки.

Практические пособия для продавца квартиры

Чтобы вам защитить свои интересы при продаже недвижимости — нужно знать процедуру сделки во всех деталях.

Воспользуйтесь практическими пособиями по сделкам  с недвижимостью.

Получите доступ к пособиям для продавца «Хочу продать недвижимость. С чего начать?» можно  здесь.

Всегда рада разъяснить. Автор

Риски при продаже квартиры с отсрочкой платежа

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/06/17/riski-prodazhi-kvartiryi/

Материнский капитал

Можно ли расторгнуть сделку на покупку квартиры, купленной на маткапитал?

Нерациональная покупка недвижимости с материнским капиталом влечет за собой риски материальных, административных и судебных издержек. Осознают ли это владельцы сертификатов?  

По сведениям Главного управления ПФР №8 в Москве и Московской области на конец апреля 2019г выдано 79000 сертификатов материнского капитала. Из этого числа 33500 семей приняли решение о его использовании.

Статистика внушительная. Особенно если учитывать, что большинство использует господдержку для приобретения жилья.

Но практика показывает – мало кто осознает, какое бремя на себя и купленную недвижимость они возлагают.

Минусовые ожидания

Привлекать материнский капитал для покупки жилья в Москве или других городах с высокой стоимостью квартиры нерационально. Сумма капитала на данный момент 453026 рублей. А стоимость Московской “однушки” в среднем 6 млн. рублей.

 То есть доля получаемых семьей от государства денег будет составлять всего 1/13 цены подобной квартиры. Даже навскидку ясно, что экономическая целесообразность задействовать мат.капитал в сделке, для покупки жилья в Москве, отсутствует.

Разумней эквивалент такой суммы занять в банке.

Вы можете сказать, что 7,5% процентов от стоимости “однушки” за 6 млн., это тоже деньги. Так то оно так, но не всегда семья с детьми, покупающая первое свое жилье с применением мат. капитала осознает бремя, которое берет на себя при его использование.

Давайте разбираться в чем кроиться подвох и с какими сложностями придется столкнуться.

К сожалению, мало у кого есть возможность купить квартиру без применения ипотеки. И как правило, покупая свое собственное жилье, «молодая» семья прибегает к использованию ипотечного кредита. В большинстве случаев приобретается та квартира, которая через короткий промежуток времени требует расширения.

Материнский капитал при покупки «первой» квартиры уже был использован, ипотека уже выплачена, дети подросли и хочется квартиру побольше. Обычная житейская ситуация, не так ли? Казалось бы, бери новую ипотеку и расширяйся, но не тут то было.

Загнав себя в капкан материнского капитала не так просто из него выбраться.

Материнский капитал уже применен, долг по ипотеке перед банком уже погашен, далее нужно снимать обременение(ипотека в силу закона) с квартиры.

Первое, что после этого обязаны сделать родители, согласно закону РФ и тому нотариальному заявлению, которое они предоставляли в Пенсионный фонд при получении мат.

капитала, – это наделить всех членов своей семьи и особенно несовершеннолетних детей собственностью в этой квартире.

Выделение долей, оформляется путем составления нотариального соглашения. Делать это нужно учитывая пропорцию между стоимостью квартиры и размером мат. капитала. Не надо в купленной квартире за 6 млн. давать долю несовершеннолетним по ¼ каждому.

Чем меньше доля у детей, тем проще будет получить разрешение органов опеки на сделку. Однако доля, распределяемая между всеми членами семьи, не должна быть меньше доли мат. капитала в приобретаемом жилье. Т.е если мат.

капитал составлял 1/13 от стоимости квартиры, то именно эта 1/13 должна распределиться в равных долях на всех членов семьи. После того как нотариусом будет подготовлено подобное соглашение, его необходимо зарегистрировать в регистрационной палате (подача документов на регистрацию в рег.

палату осуществляется через мфц), оплатив при этом гос. пошлины. Уже на этом этапе родители начинают нести существенные расходы.

После чего Вы в купленной квартире получаете одного или более, в зависимости от того какого возраста ваши дети, несовершеннолетних собственников. Любые сделки с этой недвижимостью до достижения детьми совершеннолетнего возраста вы можете совершать только с разрешения органов опеки и никак иначе.

Некоторые родители скажут: – «Слишком сложно, не буду наделять детей долями в квартире, продам так». Однако следует помнить, при этом Вы нарушаете закон, что может иметь за собой очень плачевные последствия. Как только вы применили при покупке любой квартиры мат.

капитал Вы обязаны наделить детей долями в этой квартире. Да, да именно этой квартиры, никакая другая (купленная в последствии, квартира родственников итд) не подойдет.

Если за время, пока Вы выплачивали ипотеку и снимали обременение со своей квартиры, в вашей семье появились еще дети, то и их вы обязаны наделить собственностью. И это только вершина айсберга!

С какими сложностями придется столкнуться помимо обязательного оформления нотариального соглашения, несовершеннолетних собственников и органов опеки?

Предположим, что семья Х, уже купившая однокомнатную квартиру за 6 млн.

, и выполнившая все требования законодательства РФ, наделив должным образом всех членов семьи долями в этой квартире, хочет приобрести двух- комнатную.

Свободных денег в «молодой» семье с детьми, как правило, водиться не много. Покупать квартиру большей площади они так же намерены в ипотеку, продав при этом ранее купленную однокомнатную.

Ипотека. Не каждый банк готов дать кредит под сделку, где собственниками будут несовершеннолетние дети. Для банков – это значительный риск.

А органы опеки, в свою очередь, не разрешат продажу квартиры(в нашем примере однокомнатной) без покупку и наделения детей долями в покупаемой недвижимости(в нашем примере двух-комнатной).

То есть фактически возможность получения ипотеки снижается, как и перечень банков, готовых предоставить ипотечный кредит на подобных условиях.

Плюс ко всему необходимо будет получить одобрение органов опеки на проведение подобной сделки. А это очень непростая задача. В большинстве случаев самостоятельно без помощи компетентного риелтора она становиться практически невыполнима. И тут начинается второй этап существенных затрат, которые во многом возникли по вине примененного мат. капитала.

Затраты на квалифицированного и компетентного риелтора, который сможет подготовить необходимые документы, получить разрешение в органах опеке и провести подобную сделку.

Затем на нотариуса, так как подготовку договора купли-продажи квартиры, где собственником являются дети может только нотариус, и стоимость этих услуг так же не маленькая. По продаваемой и покупаемой квартирам необходимо будет оплатить: оценочные альбомы, документы БТИ (которые должны быть не старше 5 лет), выписки ЕГРН.

Дополнительно банк или органы опеки вполне могут потребовать застраховать на весь период кредитования: жизни заемщика ипотечных средств, саму недвижимость, а так же титул жилья.

При самом оптимистичном развитии ситуации весь перечень издержек составит порядка 250 тыс. руб. Или больше половины суммы самого материнского капитала! По-моему, цифра говорит сама за себя. Также отмечу, что данная сумма выведена не теоретически, а взята из реальных рабочих кейсов.

Чаще всего люди продают однокомнатную квартиру с целью купить 3-х комнатную. Кстати, и размер затрат в 250 тыс. руб. тут не являются предельным. Если покупатель “однушки”, а ему придется ждать оформления документов не меньше 1 мес.

, или продавец “трешки” по какой-то причине выходят из сделки, расходы увеличиваются на порядок.  

Под буквой закона

Другой рисковый аспект, в применении материнского капитала – соблюдение законодательных норм. Получая сертификат, мама дает нотариальное обязательство наделить детей собственностью в жилье, где участвует господдержка. Де факто оформление долей, проходит некоторое время спустя.

Например, после полной выплаты ипотеки или получения собственности на квартиру (при новостройке). Если родители банально забыли, или еще по какой-то причине, не наделяют детей собственностью, то тут же нарушается закон РФ.

Обнаружив продажу такой недвижимости, Пенсионный фонд обратится с иском к нерадивым родителям. Как следствие, средства материнского капитала гарантированно обяжут вернуть в казну государства. Если же к суду подключится прокуратура, то последствия будут серьезней.

Причем не только для родителей, но и покупателей подобной квартиры. Всю сделку или часть соразмерную долям детей признают нелегитимной. Купля-продажа будет расторгнута! Больше других в этой ситуации страдает последний покупатель. Ему вернуть потраченные на покупку такой недвижимости деньги маловероятно.

Поэтому на рынке, по понятным причинам, потенциальный интерес к приобретения жилья, где был использован материнский капитал крайне невелик.   

Материнский капитал – финансовый инструмент

Учитывая приведенные доводы, можно резюмировать следующее: решение об использовании материнского или как еще называют “семейного” капитала надо принимать осознанно. Данный вид господдержки вовсе не халява, а финансовый инструмент.

Как любая финансовая производная он требует рационального применения. В противном случае вместо блага материнский капитал может обернуться ловушкой.

Прежде, чем применять его в операциях с недвижимостью надо четко взвесить все “за” и “против”.

Что могу рекомендовать? Не использовать материнский капитал: при высокой цене недвижимости, которая намного превышает размер самого капитала. Также при покупке первичного жилья, если в ближайшие годы вы планируете его продать или обменять.

Пользуйтесь услугами компетентных специалистов в решении своих жилищных вопросов. Выгода, которую Вы получите от их работы, с лихвой перекроет стоимость их услуг. Берегите свое время и нервы, принимайте осознанное решение.

Источник: https://www.cian.ru/blogs-materinskij-kapital-problemnyj-kapital-chto-vazhno-znat-esli-sobiraetes-ego-ispolzovat-298917/

Чем опасна квартира, приобретенная с использованием маткапитала :: Жилье :: РБК Недвижимость

Можно ли расторгнуть сделку на покупку квартиры, купленной на маткапитал?

Если продавцы не соблюдали требования закона, покупатель впоследствии может лишиться квартиры

Артур Новосильцев/ТАСС

Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (№ 256-ФЗ) позволяет использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий.

Нередко квартиры, купленные с привлечением этих средств, затем поступают в продажу.

Важно, чтобы владельцы такой квартиры соблюдали все требования закона о маткапитале, иначе у покупателя потом могут быть серьезные проблемы.

Рассказываем, чем опасны квартиры, ранее приобретенные с использованием материнского капитала, и на что нужно обратить внимание при покупке.

В чем особенность таких квартир

Если жилье куплено с привлечением средств материнского капитала, значит по закону всем членам семьи (включая всех детей) должны быть выделены доли в этой квартире. Только после этого жилье можно продавать, если возникла такая необходимость. Также требуется согласие органов опеки и попечительства.

В чем опасность для покупателя

Если доли в квартире детям не были выделены и продавец скрыл от покупателя факт использования материнского капитала, впоследствии сделка может быть признана недействительной. И проблема здесь не только в отмене сделки, но и в том, что вернуть деньги будет очень сложно, если их успели потратить.

«При покупке квартиры в новостройке с использованием ипотеки, которую частично планируется оплатить средствами маткапитала, родитель дает письменное обязательство Пенсионному фонду о наделении каждого члена семьи долей в течение шести месяцев с момента оформления права собственности. Но после наступления указанного срока он «забывает» о принятых на себя обязательствах и пытается продать объект, не выполнив их», — пояснила юрисконсульт офиса «Домодедовское» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталья Каретова.

К сожалению, в России до сих пор нет отлаженного механизма контроля за выделением доли детям после проведения сделки, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. И не всегда родители имеют возможность следовать правилам, В частности, при покупке строящегося жилья выделить доли детям невозможно, поскольку дом не сдан.

Поэтому Пенсионный фонд разрешает оформлять собственность детям не сразу, а после завершения строительства. «ПФР может вообще не разрешить продать жилье, если посчитает, что родители ущемляют права своих детей и ухудшают их жилищные условия.

В этом и есть главная загвоздка сделок по покупке квартир, приобретенных ранее с помощью маткапитала», — отмечает эксперт.

Кто может выступить инициатором расторжения сделки

Инициаторами расторжения сделки могут стать разные лица. Во-первых, это сами дети, права которых были ущемлены: через 10–15 лет, когда им исполнятся 18, они потребуют восстановить свои права. Во-вторых, иск вправе подать Пенсионный фонд или заинтересованные третьи лица: прокуратура, органы опеки и попечительства и пр.

В результате суд может встать на сторону истца, и жилье возвращается многодетной семье. «Не факт, что у нее будут средства единовременно возместить стоимость объекта. Поэтому есть риск, что возвращать деньги после расторжения сделки придется уже частями и на протяжении многих лет», — предупреждает Мария Литинецкая.

Что должно насторожить риелтора и покупателя

Поводом для выяснения, использовался ли материнский капитал при покупке квартиры, может стать наличие у продавца двоих (и более) детей, как минимум один из которых родился после 1 января 2007 года (с этого времени в России выплачивается материнский капитал).

Как узнать, использовался ли маткапитал при покупке квартиры

Если продавец не поставил покупателя в известность о том, что квартира была приобретена с привлечением средств материнского капитала, это можно выяснить в Пенсионном фонде России. Нужно попросить продавца предоставить выписку со счета, на котором хранится материнский капитал, она готовится в течение пяти дней.

«Если все денежные средства маткапитала по-прежнему на счету, то он не использовался, а если нет — нужно тщательно разбираться, на что они потрачены», — пояснила руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева.

Если материнский капитал передан продавцу квартиры в качестве оплаты, об этом также должна быть запись в договоре купли-продажи. Риелторы рекомендуют изучить данный документ, в частности пункт о способах и порядке расчета.

«В нашей практике был случай, когда собственники не помнили, использовали они материнский капитал или нет, — рассказала брокер агентства недвижимости «Century 21 Серебряный век» Карина Дохикян.

— Выписка, запрошенная в Пенсионном фонде о состоянии материнского капитала, выявила, что проживающие дети не были наделены правом собственности.

Процедуру выхода на сделку пришлось задержать до момента наделения всех детей правом собственности, так как в дальнейшем сделка могла быть признана недействительной».

Что делать, если квартира была куплена в ипотеку

Ситуация сложнее, если квартира приобреталась в ипотеку, часть которой затем погашалась маткапиталом, отмечает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. В договоре в таком случае не будет ничего сказано о материнском капитале.

«И поскольку банк информацию о займах, скорее всего, не предоставит, то единственный вариант — попросить продавца показать сертификат или предъявить справку из ПФР, что средства не использованы или потрачены на другие цели.

Причем риски сохраняются и при покупке квартиры по ДДУ, в этом случае также стоит проверить, использовался ли маткапитал при изначальном оформлении договора», — рассказывает эксперт.

Как узнать, использовался ли маткапитал в ранних сделках

К сожалению, получить стопроцентную гарантию надежности сделки с квартирой, купленной ранее с привлечением средств маткапитала, невозможно, отмечает Мария Литинецкая. Более того, есть шанс, что жилье было несколько раз перепродано и маткапитал присутствовал в одной из прошлых сделок, что только усложняет проверку.

«Для дополнительной подстраховки стоит заказать расширенную выписку из ЕГРП, ее еще называют выпиской о переходе прав собственности, — советует она. — В этом документе прописана вся история перепродажи объекта.

Если среди бывших собственников есть несовершеннолетние, то это — лишний повод насторожиться и, возможно, даже отказаться от сделки». 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b7be40b9a79472af29ef08b

Осторожно! Материнский капитал! – блоги риэлторов | ЦИАН

Можно ли расторгнуть сделку на покупку квартиры, купленной на маткапитал?

Вчера я увидела в Сети обсуждение темы реализации материнского капитала и три разных мнения, как могут развиваться события, если выделенные деньги ПФР по сертификату потрачены в качестве оплаты за жилой объект, но при этом обязательство в соответствии законом по наделению долей на каждого члена семьи не выполнено. А жилплощадь при этом выставлена на продажу.

Автору темы понравилась квартира, и он собрался ее покупать. Собственники честно признались, что эту жилплощадь приобрели с привлечением ипотеки и часть кредитной задолженности погасили материнским капиталом. Ипотека выплачена, залог с квартиры снят, собственником по титулу является один человек.

Доли детям и супругу не выделили — да, и зачем? Запланировано купить большую квартиру и в ней наделить всех долями.

Автор темы спрашивает участников (замечу, строительного форума): «Можно ли как-то обезопасить себя от того, что дети, по достижении совершеннолетия, оспорят эту сделку, и новый собственник останется без жилья?»

Завязался спор, посыпались советы. Один оппонент утверждает, что обязательства, данные родителями детям, — это отношения сугубо личные и покупатель здесь будет ни при чем… Пусть разбираются между собой, покупайте, вас, как будущего собственника, этот вопрос не коснется.

Второй собеседник доказывает, что это — правоотношения между Пенсионным Фондом России и родителями. Права детей не нарушены, потому что они не являлись участниками правоотношений. Покупайте, но торгуйтесь и просите существенный дисконт…

Третий оппонент рекомендует искать другой вариант и не ввязываться, потому что детей и супруга обделили, плюс государство обманули. В доказательство своих слов он скидывает несколько ссылок по этой теме с похожими историями, закончившимися печально.

Я согласна с третьим мнением и не рекомендую покупателям рассматривать на предмет покупки квартиру с вышеуказанным юридическим «пороком».

Обезопасить себя, приобретая такую квартиру, можно в том случае, если собственник материнского (семейного) сертификата выделит доли каждому члену семьи в приобретенном жилье, т.е.

выполнит свои законные обязательства по тому объекту, на который получал материнский капитал.

Материнский капитал — это целевые деньги, которые ПФР выделяет на ОДОБРЕННЫЙ КОНКРЕТНЫЙ объект недвижимости, находящийся по определенному адресу.

Если сделка прошла, квартиру купили с привлечением материнского капитала, значит владелец сертификата ОБЯЗАН исполнить нотариально оформленное обязательства ПО ТОМУ ЖЕ ОБЪЕКТУ и в нем наделить долями всех членов семьи. Поэтому, сделку по которой вопрошал автор можно оспорить.

Кто вправе оспорить сделку при неисполненном обязательстве и выявлении нарушения имущественных прав:

1.    Супруг продавца.

2.    Дети, по достижении своего совершеннолетия.

3.    Территориальный орган ПФР, в котором хранится нотариально удостоверенное обязательство распорядителя средств материнского капитала о наделении долями детей и супруга (супруги).

4.    Органы опеки и попечительства в случае обнаружения, что нарушены права детей на право собственности.

5.    Прокуратура, осуществляющая надзор за соблюдениями и исполнениями законов на территории РФ.

Список, по-моему, впечатляет… В настоящее время в основном предъявляются в суд иски от прокуратуры об оспаривании сделок купли-продажи жилых помещений, приобретенных на средства материнского капитала, и взыскании причиненного ущерба в защиту имущественных прав несовершеннолетних. Поводом для обращения прокуроров в суд служат обращения граждан и результаты надзорных мероприятий.

Вернемся к нашей ситуации.

Допустим, если продавец по обязательству не выделит в одобренном ПФР жилом объекте доли каждому участнику семьи, но наделит всех долями в другой квартире (не имеющей никакого отношения к материнскому капиталу), никто не сможет помешать кому-то из членов семьи оспорить сделку в будущем, восстановить свои законные права по первой квартире, на которую выделялся материнский капитал.

К сожалению, на сегодняшний день институт права добросовестного покупателя недвижимости в РФ развит слабо: в подавляющем большинстве в судебных разбирательствах закон не на его стороне.

Напомню. Оспоримая сделка по решению суда может быть признана недействительной, где в силу ст. 167 ГК РФ каждая из сторон обязана возвратить другой все, что было по ней получено (т.е.

покупатель вернет недвижимость, а продавец — деньги).

Квартиру добросовестному покупателю вернуть придется, а вот деньги взыскать с продавца, которые будут «уже потрачены» на практике очень сложно, если не сказать, что невозможно.

Материнский капитал имеет для владельцев как плюсы (финансовая поддержка в решении квартирного вопроса), так и минусы (неудобство и ограничения при распоряжении жильем в будущем).

После того как дети будут наделены собственностью, продавать такое жилье будет возможно с разрешения Органа опеки и попечительства, который выдвигает жёсткие требования по приобретаемому жилью взамен проданному.

К тому же можно «налететь» на налог с продажи жилья, если владение имуществом было менее минимального срока, установленного НК РФ. Поэтому многие родители, чтобы избежать долгой и подконтрольной волокиты, стремятся решить вопрос по-своему.

Стараясь оптимизировать процесс, они продают объекты, не исполнив свои данные обязательства по наделению детей долями, обещая наделить их собственностью в новом жилье.

К тому же интернет пестрит необоснованными «советами», что такой вариант возможен.

Но на каком основании, какой закон регулирует данное право — разъяснений по этому вопросу никто не даёт и не даст, потому что на сегодняшний день оно не определено законом.

Резюмируя, скажу кратко: использование материнского (семейного) капитала может таить в себе угрозу для последующих владельцев недвижимости. Чтобы избавить себя от такого риска, необходима тщательная юридическая проверка.

Если у жилого объекта длинная история перехода прав, проверить, использовался ли материнский капитал предыдущими владельцами, очень сложно, а в некоторых случаях и вообще невозможно.

Поэтому будьте бдительны, совершая покупку недвижимости.

Эксперт по недвижимости — Елена Солдаткина.

Источник: https://www.cian.ru/blogs-ostorozhno-materinskij-kapital-273807/

Ответы юристов на вопросы о материнском капитале

Можно ли расторгнуть сделку на покупку квартиры, купленной на маткапитал?

Вопрос: Добрый день! Если можно разьясните ответ на вопрос: Правомерен ли отказ ПФ в выплате маткапитала на покупку 1/2 доли жилого дома. Дело в том, что у нас в городе, практически, все дома на 2х и более хозяев по документам находятся в долевой собственности.

Части (доли) домов имеют,каждый свой, отдельный вход, полностью изолированны друг от друга, каждая часть имеют своего хозяина, свой план на дом, воду, газ и тд. Имеют одну общюю одну стену и крышу.В свидетельсте о регистрации собственности написано, что, скажем Иванов собственник 1/2 доли дома по ул Ленина д 20.

Правомерен ли отказ ПФ в выплате маткапитала на покупку 1/2 доли жилого дом? Что должно быть указано в свидетельстве о регистрации собственности, что бы ПФ не отказал в выплате.

Спасибо.

Бальсунова Татьяна Алексеевна

Ответ: В рассматриваемой ситуации, насколько я понял из вашего вопроса, фактически дом разделен: имеются отдельные входы, также разделены места общего пользования. Но юридически доли в праве общей долевой собственности являются идеальными, т.е. не позволяют конкретно определить (установить) принадлежащее каждому из участников долевой собственности жилое помещение.

Федеральный закон “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей” предусматривает возможность направления (использования) средств материнского (семейного) капитала (их части) на улучшение жилищных условий.

Причем согласно части 1 статьи 10 указанного федерального закона средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться:

– на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели;

– на строительство, реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства, осуществляемые гражданами без привлечения организации, осуществляющей строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства, в том числе по договору строительного подряда, путем перечисления указанных средств на банковский счет лица, получившего сертификат.

Закон в данном случае предусматривает возможность приобретения именно жилого помещения, а не долей в нем. Согласно статье 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Причем согласно статье 16 указанного кодекса к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Поэтому органы Пенсионного фонда правомерно отказали вам в использовании средств материнского (семейного) капитала на приобретение доли в праве общей долевой собственности на жилой дом ввиду изложенных выше обстоятельств.

Для использования указанных средств на приобретение интересующего вас жилья в свидетельстве о праве собственности должно быть указано: Квартира (либо часть жилого дома) по ул. Ленина, дом 20, квартира 1. Практика показывает, что дом “на двух хозяев” при его разделе в натуре получает статус двухквартирного жилого дома.

То есть собственникам дома необходимо в установленном порядке осуществить раздел принадлежащего им жилого дома. После осуществления такого раздела вы вправе использовать средства маткапитала на изложенные в вопросе цели.

Источник: https://rg.ru/2011/07/25/matkapital-baza-yurist.html

Адвокат-online
Добавить комментарий