Можно ли решить вопросы управления домом через суд, если их невозможно решить посредством ОСС?

10 ошибок при проведении общих собраний собственников

Можно ли решить вопросы управления домом через суд, если их невозможно решить посредством ОСС?

Общее собрание собственников – привычное для управляющих организаций и собственников помещений дело. Тем не менее при проведении собраний УК часто допускают ошибки, которые могут привести к судебным разбирательствам и признанию недействительными решений таких собраний.

Сегодня мы расскажем, что нужно знать, чтобы избежать этих ошибок.

Нарушение порядка уведомления о предстоящем собрании

Первый шаг к проведению общего собрания собственников – это уведомление собственников о предстоящем мероприятии. О проведении собрания инициатор должен уведомить всех собственников помещений в МКД не позднее, чем за 10 дней до его начала (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Основная ошибка инициаторов собраний заключается в выборе способа уведомления. Самый популярный способ сообщить собственникам о предстоящем собрании – разместить уведомление на информационных стендах или на дверях подъездов МКД.

Согласноч. 4 ст. 45 ЖК РФ, сообщить собственникам об ОСС таким образом можно только в том случае, если решение об этом принято собственниками на одном из проведённых ранее собраний.

Если решение об уведомлении собственников помещений путём размещения объявлений принято не было, инициатор собрания в десятидневный срок направляет каждому собственнику заказное письмо или вручает уведомление каждому собственнику лично под подпись.

Обратите внимание на содержание сообщения о проведении ОСС. Согласно ч. 5 ст. 45 ЖК РФ оно должно содержать:

  • сведения об инициаторе собрания;
  • форму проведения собрания;
  • дату, место, время проведения. Если ОСС проводится в очно-заочной или заочной форме, укажите ещё дату окончания приёма решений собственников и адрес, куда такие решения должны передаваться;
  • повестку дня;
  • порядок ознакомления с материалами собрания и место, где собственники смогут это сделать.

Минстрой РФ о проведении общего собрания собственников в МКД

Неправильное оформление решений собственников

Если вы проводите собрание в очно-заочной или заочной форме, соберите у собственников оформленные в письменном виде решения по вопросам, поставленным на ание (ч.ч. 4.1 – 5.1 ст. 48 ЖК РФ). Обратите внимание на то, какие сведения нужно включить в решения, согласно ч. 5.1 ст.

48 ЖК РФ:

  • информацию о лице, участвующем в ании;
  • реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение лица, участвующего в ании;
  • решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался».

Если собственник не отметил ни одной позиции в каком-то из вопросов повестки дня, или наоборот, поставил в нём несколько галочек, такой вопрос в этом решении стоит признать недействительным и не учитывать его при подведении итогов собрания (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).О выборе председателя общего собрания собственников

Неправильный подсчёт

От подсчёта общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме напрямую зависит наличие кворума по вопросам повестки дня и исход собрания.

К неправильному подсчёту приводят неправильно оформленные решения собственников или недостоверные данные о праве собственности на помещение в МКД.

Кроме этого, ошибки при подсчёте возникают из-за такого понятия, как долевая собственность. Количество участников долевой собственности должно соответствовать принадлежащим им долям в праве на жилплощадь.

Если один человек или юридическое лицо владеет несколькими помещениями в МКД, проать он может всего один раз. При этом в бюллетени указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу.

Некорректно оформленные доверенности

Когда у собственника нет возможности принять участие в ании, проать за него может его представитель по доверенности.

Перед тем, как допустить представителя к участию в ОСС, удостоверьтесь, что доверенность оформлена правильно и в ней прописаны данные о собственнике и его представителе:

  • фамилия, имя, отчество – для физических лиц, полное наименование – для юридических лиц;
  • место жительства или место нахождения;
  • паспортные документы или реквизиты учредительных документов.

Доверенность на ание должна быть оформлена в соответствии с п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ или удостоверена нотариально. Согласно п. 3 и 4 ст. 185.

1 ГК РФ, доверенность не нужно нотариально заверять, если документ:

  • заверила организацией, в которой доверитель работает или учится;
  • выдала администрация стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель проходит лечение.

Как проверить доверенность для участия в общем собрании собственников

Ошибка в выборе формы собрания

Формы проведения общих собраний собственников перечислены в ст. 44.1 ЖК РФ. Их три: очная, заочная и очно-заочная.

Бывает, инициатор в уведомлении указывает, что собрание будет очным. На собрание приходит мало собственников, кворум не набирается. Тогда инициатор решает провести заочную часть.

При этом не уведомляет собственников о заочной части и составляет один протокол на обе части. Это неверный подход. Если заявленное очное собрание не состоялось, можно провести отдельное заочное собрание.

При этом о нём собственников нужно уведомить и составить отдельный протокол (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).

Преимущество очно-заочной формы в том, что часть собственников смогут очно обсудить с инициатором проблемы, а на заочной части вы наберёте недостающие голоса. При такой форме собрания собственников не придётся уведомлять о каждой части отдельно и придётся составить всего один протокол.

Устаревшие сведения о праве собственности на помещение

Следите за тем, чтобы в реестре собственников помещений были отражены актуальные сведения. Собственники не всегда вовремя предоставляют в управляющую организацию актуальные данные о смене владельцев объектов недвижимости, об изменении площадей помещений.

Чтобы данные были правильными, обратитесь за выписками в Росреестр, в котором хранится актуальная информация о собственниках помещений в МКД. Тогда у вас не возникнет проблем с подсчётом .Что делать, если данные Росреестра и УО не совпадают

Нарушение порядка передачи документов в ГЖИ

В соответствии с п. 3.1 ч. 3 ст. 45 ЖК РФ управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК в течение 5 дней с момента получения от инициатора собрания решений и протокола ОСС, должна направить в орган ГЖН оригиналы протокола собрания и решений. Затем их электронные образы нужно разместить в ГИС ЖКХ.

Частая ошибка УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК заключается в том, что они вовремя передают документы в орган ГЖН, но не размещают информацию о собрании в системе. За неразмещение сведений можно получить штраф по ст. 13.19.2 КоАП РФ.Уведомление собственников и ГЖИ об итогах общего собрания собственников

Проведение собраний с аналогичной повесткой дня

Когда собственники недовольны решением собрания, они решают провести новое по аналогичным вопросам как можно быстрее, чтобы изменить предыдущее. Управляющая компания этому не противится. Но это может привести к негативным для УО последствиям.

Если в течение трёх месяцев в ГЖИ поступают два и более протокола собраний одного МКД, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, орган ГЖН обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

Изменение повестки дня

Бывает так, что во время проведения собрания появляется вопрос, который собственники хотят обсудить, и он дополнительно включается в повестку дня. Так делать запрещено, согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ. В ходе собрания нельзя принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня, а также изменять повестку собрания.

Если вопросы, появившиеся в ходе собрания, важны, запишите их и внесите в повестку следующего собрания.Какие вопросы может решать общее собрание собственников

Нарушение кворума собрания

Ещё одна трудность при проведении собрания – разобраться в том, каким количеством на собрании принимается то или иное решение.

Общее собрание собственников помещений в МКД считается  легитимным, если на нём присутствовало более 50 % собственников помещений в МКД. Но 50 % не обеспечивают наличие кворума по всем вопросам, вынесенным на ОСС.

ЖК РФ разделяет вопросы по степени важности. Вопросы выбора председателя, секретаря и счётной комиссии собрания, способа управления и Совета МКД решаются 50 % от всех , принявших участие в ании.

Способ формирования фонда капитального ремонта выбирается 50 % от количества всех собственников помещений в МКД (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Другие вопросы решается квалифицированным количеством – это ⅔ от количества всех собственников помещений в МКД. Один из таких вопросов – об использовании фонда капитального ремонта в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Абсолютным большинством (100 %) решаются только вопросы, связанные с уменьшением площади общего имущества многоквартирного дома.

Чтобы инициатор был уверен, что собрание проводится по всем правилам, он должен руководствоваться ст. 44 – 48 ЖК РФ, в которых указаны основные нюансы проведения ОСС.

Подготовьте и проведите успешное общее собрание собственников помещений в МКД с помощью сервиса «ОСС на 100%». Сервис помогает оформить необходимые для собрания документы в соответствии с приказом № 937/пр, сформировать повестку дня, подсчитать голоса и подготовить протокол ОСС.

Источник: https://roskvartal.ru/provedenie-oss/8533/10-oshibok-pri-provedenii-obschih-sobraniy-sobstvennikov

Особенности проведения ОСС: часть 1

Можно ли решить вопросы управления домом через суд, если их невозможно решить посредством ОСС?

Уже более двенадцати лет существования Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственники помещений многоквартирных домов (далее — МКД) успешно проводят общие собрания и реализуют решения этих собраний. Однако, количество нарушений и вопросов по отдельным нюансам общих собраний не снижается.

В качестве причин можно выделить как некомпетентность инициаторов таких собраний, часто действующих не исходя из юридических норм, а ориентируясь на некоторые логические умозаключения (которые у разных людей зачастую различны), так и умышленные нарушения положений жилищного законодательства, целью которых являются упрощение процедуры проведения общих собраний (а следовательно — снижение затрат на их проведение) и/или фальсификация результатов таких собраний. Органы государственной власти вносят свою лепту в запутанность аспектов общих собраний, динамично меняя жилищное законодательство, вводя новые формы общих собраний, утверждая то рекомендации, то требования к протоколам собраний, вводя новые порядки проведения собраний, при этом органы власти издают письма с разъяснениями, которые часто довольно противоречивы.

В настоящей публикации, являющейся первой частью статьи, посвященной отдельным вопросам проведения общих собраний собственников помещений (далее — ОСС), проанализирован ряд нюансов, часто вызывающих вопросы.

При подготовке публикации АКАТО обратился за дополнительными разъяснениями в Минстрой России с соответствующим запросом и получил ответ, на который, в числе прочего, ссылается автор статьи.

Сообщения о проведении собраний

Нарушение порядка уведомления собственников о проведении общего собрания собственников помещений часто становится предметом разбирательства в судах при рассмотрении исков о признании решений общих собраний недействительными.

Требования сообщения о проведении ОСС утверждены частью 5 статьи 45 ЖК РФ, устанавливающей:
«5.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное ание);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного ания дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на ание, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться».

Необходимо отметить, что никаких иных требований сообщения о проведении ОСС действующее законодательство РФ не устанавливает.

Ссылка на приказ Минстроя России от 31.07.

2014 № 411/пр в качестве обоснования дополнительных требований к содержимому сообщения несостоятельна, поскольку указанный приказ Минстроя не зарегистрирован в Минюсте России и нормативным правовым актом не является, а, следовательно, обязательному исполнению не подлежит. При этом данный приказ Минстроя содержит лишь примерную форму сообщения, а вовсе не обязательную к применению форму. Кроме того, немаловажно отметить, что наиболее распространенную в последнее время очно-заочную форму общего собрания приказ Минстроя № 411/пр вообще не учитывает, поскольку этот приказ издан 31.07.2014, а очно-заочная форма общего собрания введена в жилищное законодательство Федеральным законом от 29.06.2015 № 176-ФЗ, принятым гораздо позднее приказа Минстроя.

Порядок уведомления собственников о проведении ОСС определен частью 4 статьи 45 ЖК РФ: «4.

Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения.

В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме».

При этом инициатору ОСС не запрещается предпринимать дополнительных действий по уведомлению собственников о предстоящем собрании. Кроме того, действующее законодательство не содержит запрета на распространение сообщений о проведении ОСС среди неопределенного круга лиц, независимо от факта наличия помещений дома в собственности указанных лиц.

Источник: https://acato.ru/articles/20171023/nyuansy-provedeniya-obshih-sobranij-chast-1

Общее собрание собственников многоквартирного дома – виды собраний, порядок проведения и ания

Можно ли решить вопросы управления домом через суд, если их невозможно решить посредством ОСС?

Тема нашего разговора — собрание собственников, которое является органом управления в многоквартирном доме.

Вопросы, которые может решать общее собрание собственников

Согласно действующему на сегодняшний момент Жилищному кодексу РФ известно, что к компетенции общего собрания собственников в доме относятся следующие вопросы в статье 44:

  • «принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
  • принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
  • принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
  • принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
  • выбор способа управления многоквартирным домом;
  • принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
  • другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме…»

Таким образом ясно, что общее собрание собственников — основной инструмент в руках собственников, чтобы контролировать ситуацию в доме.

Иначе говоря, чтобы, например, было принято решение о способе управления дома — ТСЖ или же управление управляющей компанией, нужно, чтобы было проведено это собрание. Это далеко не так просто, как кажется.

Ведь чтобы собрание было признанно легитимным, оно должно соответствовать определенным требованиям, которые закреплены в ЖК РФ.

Порядок проведения общего собрания собственников

Существует определенный порядок проведения собрания, чтобы он был принят. Он описан соответствующим образом в ЖК РФ в статье 45:

1. «Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить общее собрание … Сроки и порядок проведения годового общего собрания…, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание … может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа . При отсутствии кворума … должно быть проведено повторное общее собрание.

4. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников…, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания …

должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников …

не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома…

5. В сообщении о проведении общего собрания должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное ание);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного ания – дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на ание, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться».

Вы должны серьезно относится к каждому пункту этого порядка. Ведь несоблюдение хотя бы одного из них, может привезти к тому, что общее решение, принятое на этом собрании, будет признано нелегитимным.

Были случаи, когда, например, в ряде домов были инициированы судебные процессы, и решения были признаны не действительными из-за того, пункт 5 был не соблюден — не было указано даты и места проведения собрания, или, например, не было указано, куда должны обратиться собственники с решением.

Возможно ли оспорить решение общего собрания собственников?

Сначала собрание должно определить специальным решением, как информировать собственников. И для последующих собраний использовать этот способ оповещения. Если извещение вывешено на общедоступной доске объявлений, но вы не удосужились подойти и прочитать – ваши проблемы.

Если же принято решение оповещать другим способом (лично, письмом или еще как-то), и вас не известили, либо такого решения вообще не было, вы можете попробовать оспорить решение собрания в судебном порядке, но редко когда положительное решение суда может изменить ситуацию.

Оспоренное решение меняет ситуацию тогда, когда голос реально перевесит все остальные.

Например: для ания надо было набрать 50 процентов+1 голос. Предположим, что общее количество собственников – 200 человек. Из них 100 это 50%. Чтобы решение было принято – должно было проать 101 собственник.

Голоса тех, кто не ал, приравниваются к тем, кто проал против решения. Таким образом, если собственник вообще никак не проал, то в данной ситуации его голос засчитан против инициативы.

В итоге 101 голос «против», 99 «за» – получается, и решение не должно быть принято.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Но тут может вот какая загвоздка, и это главное, – «доброжелатели» могли проать за вас – т.е. подделать подпись. Если это произошло, то тогда можно оспорить решение полностью или частично. В противном случае – бесполезная трата времени, сил и нервов.

Как выяснить, была ли подделана подпись? Очень просто. Собственник имеет право потребовать у ответственного за собрание (это, например, старший по подъезду) результаты ания – и их обязаны предъявить.

Виды общих собраний собственников

Собрание может быть проведено в двух формах — в очной и заочной. В некоторых домах провести собрание в очной форме весьма затруднительно.

Очная форма, это когда все собственники являются на собрание в указанном месте. Чтобы решение было принято, как сказано в ЖК РФ, требуется не менее 50% (т.е. 50%+1 голос), т.е. не менее половины собственников. По ряду вопросов кворум должен составлять 70%, о чем сказано в главе 6 ЖК РФ (например, решение о создании ТСЖ).

В большинстве многоквартирных домов нет даже помещений, которые бы могли вместить такое количество людей. Поэтому наиболее частый вид — заочный.

Заочное собрание собственников, как ясно из вышеизложенного положения предписывает нам оповестить всех собственников в письменном виде, с отметкой о получении, или заказным письмом, или же объявлением в помещении дома. Правда, с объявлением есть своя тонкость.

В законе сказано, что объявление должно быть «размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме». Т.е. на одном из собраний должно быть принято решение о том, что все объявления об извещении о ании общего собрания будут висеть в указанном месте.

Таким образом, собственники спокойны на счет того, что ание может пройти «втихую», за их спиной.

Также вы должны понимать и помнить, что эти объявления должны соответствовать требованиям — там должны быть обязательно указаны выше: место, и время, и ФИО человека, к которому вы можете обратиться по вопросам, связанным с анием, или просто проать.

Сейчас можно встретить много недобросовестных управляющих компаний, которые просто за спиной у пассивных собственников, подделывают протоколы ания, и составляют нужные им решения. А собственники об этом даже не знают.

Все вопросы, по которым будет проходить ание, должны обязательно совпадать с вопросами, вынесенными в объявлении или содержащиеся в письмах — т.е. в извещениях собственников о собрании. Поэтому, нельзя вносить дополнительные вопросы по ходу ания. Это запрещено, и этот факт сделает нелегитимным решение общего собрания собственников и все последующие протоколы по результатам. Поэтому постарайтесь как можно больше вопросов поставить на текущее ание, ведь проведение каждого собрания — трудоемкая работа, которую часто просто физически невозможно проводить.

Необходимые проценты

Не менее 2/3 (74%) от общего числа собственников нужно для принятия решений:

  • о реконструкции дома, строительстве хозпостроек, парковочных карманов и других сооружений на земле, которая находится в общем пользовании, ремонте общего имущества (например, подъезда);
  • о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество и т.п.

Также такое же количество необходимо при принятии решений о пределах использования земельного участка, находящегося в общем имуществе, в т.ч. введение ограничений пользования им.

Решения о действии (реконструкции дома и проч.), в результате которого произойдет уменьшение размера общего имущества, должны приниматься единогласно, т.е. 100% – положительно проать должны все собственники.

Кто может ать на общем собрании собственников

Казалось бы, что ать должны жители. Но в законе ясно прописано, что это именно собственники. Т.е., например, жители муниципальных квартир не имеют права ать, за них это делает собственник, в данном случае город (уполномоченный орган).

Причем важно понимать, что за 100% берется все количество собственников, а не просто квартир (у двух квартир может быть один и тот же собственник). Мало, чтобы высказался отец семейства.

Необходимо, чтобы проали и его родители, и жены и все остальные — в общем все те, кто являются собственниками жилья (если квартира в долевой собственности). Важно, что при этом не имеет никакого значения кто прописан в квартире.

Собственник может быть в принципе не прописан, но именно его решение нужно для собрания. И наоборот, если человек прописан, но не собственник, его решение не имеет никакой юридической силы. В статье 48 ЖК РФ сказано: «1.

Правом ания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на ание, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.»

В любом случае, при проведении общего собрания собственников жилья, мы рекомендуем Вам внимательно изучить соответствующие законы в ЖК РФ. Каждый пункт статей очень важен. Иначе все труды и усилия могут оказаться бесполезными. Также мы хотим подчеркнуть, что, в нашей стране, к сожалению, существует практика подделывания подобных решений.

Известно множество случаев, как подобной подделкой создавались ТСЖ и др. Для того, чтобы этого избежать, вы должны знать, что только собственники жилья могут управлять домом с помощью подобного собрания. Если Вас не устраивает управляющая компания, вы вправе ее сменить, или, например, создать ТСЖ.

Вы должны знать, на что имеете права, и понимать, что от Вашего решения зависит многое.

Источник: https://www.molnet.ru/mos/ru/jkh/o_39284

Отмена прежнего решения общего собрания собственников МКД

Можно ли решить вопросы управления домом через суд, если их невозможно решить посредством ОСС?

Собственникам квартир в нашей стране часто кажется, что они могут на своем общем собрании собственников (далее — ОСС) многоквартирных домов (МКД) принимать хоть какие решения.

И рождаются на свет протоколы собрания, при виде которых сотрудники управляющих организаций (УО) за голову хватаются.

И промучившись с таким домом, где живут и здравствуют жители-фантазеры, несколько лет (кто-то год, а кто-то не один даже), просто отказываются от него.

А дом, как тот гражданин с «черной» кредитной историей, начинает пользоваться дурной славой и брать в управление его ни одна управляющая организация со здравомыслящим руководством не хочет. Так как проблем от 1-2 неадекватных активистов больше, чем от 10 других домов вместе взятых.

Ведь все нелепые решения собраний необходимо обжаловать в судебном порядке, а наши суды не все отличаются тягой к справедливому, здравому и буквальному толкованию действующих норм законодательства в силу пресловутого «внутреннего убеждения».

Да и квалификация определенной части представителей судебной ветви власти далека от необходимой для столь высокого звания «вершителя справедливости».

Хотя есть и такие руководители и учредители, как те мыши, которые плакали, кололись, но продолжали жрать кактус… Наверное, есть какие-то очень серьезные основания для продолжения управления таким МКД «из черного списка» либо терпение руководителей УО безгранично и они «поймали ДЗЕН» на ниве управления МКД.

И каким бы ни было нелепым решение ОСС, как бы оно не противоречило закону, и даже если решение ОСС принято за пределами компетенции ОСС, органы государственного надзора (ГЖН) все равно могут посчитать такие решения обязательными к исполнению.

Однако такие жители-умники, а вместе с ними и орган ГЖН, забывают о том, что компетенция ОСС ограничена пределами отдельных статей Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ). В связи с этим возникает вопрос: имеет ли право собственники на общем собрании принять решение об отмене прежнего решения общего собрания?

В некоторых случаях собственники пытаются отменить решение об установлении нового размера платы. Даже знаю случай, когда такую отмену проводят на собрании через 2 с лишним года.

И причина отмены озвучена в повестке дня: инициатор ОСС не является собственником помещения в данном МКД. Бред полнейший, но УО придется идти в суд и отменять такое решение.

Иначе ГЖН запросто может посчитать, что оно также должно быть исполнено, мало того, еще и заставит пересчитать всю плату за 2 года. Чудеса возможны с нашими надзорщиками и судами…

Другие собственники пытаюся отменить принятое решение ОСС о переходе на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями (РСО).

Хотя логики в таком решении мало, кроме той, что жителям удобнее, чтоб в начислениях за коммунальные услуги разбиралась управляющая организация, которая рядом, а не РСО, которые обычно не в пешей доступности 3 км, как требуют теперь правила для УО.

А для собственников порядок начислений не изменится от того, что заключены или не заключены прямые договоры между собственниками и РСО на предоставление коммунальных услуг.

Третья группа умнейших не хотят оплачивать коммунальные ресурсы на содержание общедомового имущества (далее — КРСОИ) по ранее принятому решению об оплате по фактическим показаниям общедомовых приборов учета (ОДПУ) коммунальных услуг (КУ) и хотят вновь оплачивать только норматив. Понятно, что за себя и за того парня (читай-своего соседа) не хочет платить никто. Ну а управляющей организации-то не привыкать: пусть платит, раз хочет управлять нашим домом… Но такое правомочие общего собрания также не содержится в ЖК РФ.

Однако, если предположить такую возможность отмены прежнего решения собрания, то каким образом должны быть построены отношения, касающиеся периода от принятия решения до его отмены? Ведь плата за содержание общего имущества (СОИ), за КРСОИ начислялась, работы выполнялись, отчетность сдавалась, налоги платились…

Тем более, что плата за СОИ, например, утверждена не просто так, а подкрепляется определенным перечнем работ и услуг, которые выполнялись определенное время.

То есть, собственники при отмене прежней платы за СОИ, не спрашивая УО, практически заставляют управляющую организацию выполнять договор управления не на выгодных для нее условиях. Также предполагается, что утвержденная плата экономически обоснована и рассчитана на основании осмотров ОИ МКД.

Таким образом, отмена прежнего решения ОСС приведет к нарушению норм ГК о свободе договора для УО и нарушению норм имеющихся норм правил по установлению платы за СОИ и перечня работ.

Как известно, основные полномочия прописаны в ст. 44 ЖК РФ, также полномочия ОСС указаны в некоторых других нормах ЖК. Такое полномочие общего собрания собственников помещений МКД, как «отмена прежнего решения собрания не прописана в указанных нормах закона.

Жилищный кодекс РФ, как и Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ) в отношении общих собраний не предусматривает возможность отмены прежнего решения. Так как каждое принятое решение собрания порождает определенные правовые последствия как для участников, так и иных лиц: кредиторов, собственников и т.д.

Также Жилищный кодекс не содержит права собственников принять решение о переходе вновь на норматив по КРСОИ.

В ЖК однозначно прописано: КРСОИ начисляется по нормативу, если собственниками на ОСС не принято решение о начислении по фактическим показаниям ОДПУ либо по среднемесячным показаниям ОДПУ.

И ничего не прописано о праве принять обратное решение. То есть, такое полномочие опять не в компетенции ОСС.

По переходу на прямые договоры также в ЖК нет полномочия вновь заставить управляющую организацию заключить расторгнутые договоры с РСО на поставку КУ.

Основания для расторжения прямого договора между РСО и собственниками прописаны в законе и не подлежат расширительному толкованию, а также не содержат основания: отказа собственника от заключения договора с РСО ввиду отмены решения ОСС.

Тем более, принятое решение о переходе на прямые договоры порождает последствия и для УО, которая расторгает договор в части предоставления КУ собственникам и заключает дополнительное соглашение, и для РСО, которая становится исполнителем коммунальной услуги и обязана начислять и собирать денежные средства за КУ, производить проверку и сбор показаний ИПУ и много другое в силу действующих норм закона.

В силу пункту 2 ст. 181.

1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других – участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Пунктом 1 ст.

46 ЖК РФ установлено, что решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание.

Думается, не зря в законе указано именно так.

И решение собрания не просто бумажка в виде протокола и иных документов, а официально признаваемое на уровне закона волеизъявление отдельных граждан и (или) гражданско-правовых сообществ, которое порождает правовые последствия не только для самих принявших решение граждан.

И напрашивается логичный вывод, что отменять свои решения такое сообщество не может, если только это полномочие прямо не указано в законе. Иначе везде будет твориться просто бедлам и анархия… Ведь собственники в МКД у нас, они такие собственники…

Поэтому единственной возможностью отмены решения ОСС, если оно принято не в соответствии с законом и нарушает чьи-то права (по субъективному мнению некоторых индивидуумов), остается только право на обжалование таких решений в судебном порядке, как и прописано об этом и в ГК РФ и в ЖК РФ. Потому что иного способа отменить решение собрания закон не содержит, как и не содержит такого способа, как отмена прежнего своего решения.

В соответствии со ст. 181.5 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

  1. принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

  2. принято при отсутствии необходимого кворума;

  3. принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

  4. противоречит основам правопорядка или нравственности.

Зато в пункте 2 ст. 181.4 ГК РФ установлено, что решение собрания не может быть признано судом недействительным по основаниям, связанным с нарушением порядка принятия решения, если оно подтверждено решением последующего собрания, принятым в установленном порядке до вынесения решения суда.

То есть, в законе четко прописано право последующего собрания подтвердить решение прежнего собрания, но никак не отменить его.

Таким образом, решение общего собрания собственников помещений МКД об отмене прежнего решения ОСС МКД ничтожно в силу вышеуказанной статьи ГК РФ, как принятое по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания.

Однако в любом случае, если в управляющую организацию принесут такое решение собрания, проведенное по инициативе выдумщиков-собственников, придется идти в суд и обжаловать его, чтобы не дать шанса органам ГЖН навязать его исполнение своим предписанием. А то, мало ли что…

Радует тот момент, что судебной практики по спорам о признании недействительным решений ОСС по отмене решения прежнего ОСС я не нашла (может, плохо искала, конечно). По-видимому, фантазеров — выдумщиков в нашей стране не так уж много, раз решений судов практически нет по данной категории споров.

С уважением, Ильмира Носик.

С помощью сервиса «автоматизация проведения общих собраний» от компании «Бурмистр.ру» можно с легкостью провести ОСС.

Наш сервис позволяет оформить документы для собрания за 10-15 минут, тиражировать собрания (копировать повестку с одного дома на другой одним кликом мыши), загрузить сведения о собственниках из Росреестра и MS Excel, добавить собственников вручную и по ранее запрошенным выпискам, а также копировать ранее сделанные реестры собственников между собраниями внутри одного дома.  Более подробная информация о сервисе тут.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или воспользуйтесь формой ниже.

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/sudebnaya-praktika51303298/otmena-prezhnego-resheniya-obshchego-sobraniya-sobstvennikov-mkd/

Адвокат-online
Добавить комментарий