Можно ли с помощью материнского капитала выкупить только часть долей квартиры?

Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал

Можно ли с помощью материнского капитала выкупить только часть долей квартиры?

Постоянно растущие цены на недвижимость и высокая стоимость жилья являются основными причинами, почему молодые семьи решают купить долю в квартире на материнский капитал в 2020 году.

Это единственный и самый доступный способ улучшить жилищные условия на ограниченную материнским капиталом сумму.

Финансовая поддержка государства в размере 466 тысяч рублей предоставляется родителям при рождении второго или третьего ребенка.

Покупка доли в квартире с использованием маткапитала осложняется тем, что приобретаемая доля должна быть обособлена от остальной части квартиры, должна полностью включать изолированную жилую комнату. 

Семья может воспользоваться господдержкой для покупки доли жилья у родственников. Это абсолютно законно, так как такие расходы относятся к целевому использованию сертификата МСК. В таких сделках участвуют родственники семьи: бабушки, дедушки, матери, отцы. Запрещены сделки только между ближайшими родственниками – с Вашим супругом и детьми.

Подайте заявку и купите долю с помощью займа под материнский капитал

Как выкупить долю в квартире материнским капиталом в 2020?

Согласно закону № 256-ФЗ от 29.12.2006 материнский (семейный) капитал можно тратить на покупку доли в квартире или многоквартирном доме. Но есть нюанс, который нужно учитывать при использовании сертификата на приобретение жилья.

  • Жилое помещение должно перейти в единоличную собственность родителей (выкуп оставшейся жилплощади до целого)

Жилое помещение должно соответствовать требованиям законодательства. Для чистоты сделки и оформления необходимых документов может понадобиться консультация риэлтера, юриста и кредитного специалиста. Соблюдение всех условий и рекомендацией поможет получить положительный ответ от ПФР.

Материнский капитал в Нижнем Новгороде Покупка жилья под маткапитал Погашение ипотеки материнским капиталом Покупка квартиры под маткапитал Как купить дом за материнский капитал Кредит на строительство дома под МСК Займ под материнский капитал до 3 лет

При сделках с использованием материнского капитала налоговый вычет нельзя получить на сумму, переданную продавцу из средств материнского капитала. На остальную часть суммы налоговый вычет можно получить, если сделка проводилась не со взаимозависимыми лицами.

Перечь лиц, при сделках с которыми вычет не предусмотрен, указан в п. 2 ст. 105.1 НК РФ. При приобретении жилья у взаимозависимых родственников налоговый вычет не предоставляется – государство может отказать в праве на получение налогового вычета.

Законно ли покупать долю в чужой квартире за счет материнского капитала?

Часто возникает ситуация, когда нужно купить долю в чужой квартире с помощью маткапитала. Такая сделка разрешена законом, но следует помнить, что под долей подразумевается комната в квартире у постороннего человека. В однокомнатной квартире нельзя выкупить комнату, поэтому нужно покупать квартиру целиком, а не ёё долю. 

Договор купли-продажи должен содержать следующую информацию:

  • Информацию о том, что стоимость комнаты (жилого помещения) оплачивается из средств материнского капитала
  • Срок, в течение которого молодая семья должна предоставить пакет документов в ПФР

Следует помнить, что ПФР перечисляет деньги безналичным способом только после заключения сделки.

Правила оформления доли квартиры на детей при использовании материнского капитала

Важным пунктом ст. 10 (ч. 4) закона № 256-ФЗ от 29.12.2006 г. является необходимость оформления покупаемого жилья в собственность детей и родителей. Распределение величины долей происходит по обоюдному согласию членов семьи.

Вывод: если Вы покупаете долю в квартире за семейный (материнский) капитал, то оформлять право собственности нужно и на детей, и на родителей.

Можно поначалу кого-то и обделить долей, но оформить на этого человека (супруга или ребёнка) нотариальное обязательство, по которому долю Вы ему выделите в последующем.

Окончанием сделки является момент полного погашения обязательств по договору купли-продажи.

Соглашение об определение долей, когда семье переходит часть жилплощади, подразумевает дальнейшее деление на доли (минимум на три части), независимо от приобретаемой площади. Все обязательства по выделению долей детям нужно исполнить не позже чем через 6 месяцев после перечисления материнского капитала продавцу и снятий с жилого помещения всех обременений.

Какие документы потребуются для покупки доли в квартире с использованием маткапитала?

Сбор документов – важный этап перед предстоящей сделкой. Должное оформление и отсутствие фиктивных бумаг значительно ускорит получение материнского капитала для приобретения доли в чужой квартире у постороннего человека или у родственника. Готовый пакет документов для кредитного потребительского кооператива должен содержать:

  • Паспорт заявителя
  • Сертификат на МСК
  • Заявление заёмщика на получение займа и использование маткапитала
  • Договор купли-продажи доли в объекте недвижимости (только проект, не зарегистрированный!)
  • Выписка из ЕГРП с экспликацией квартиры – схемой с указанием площадей комнат и помещений.

После предоставления всех необходимых документов специалисты КПК оформляют договор, проверяют чистоту сделки и её законность.

Источник: https://www.kpkkredit.ru/pokupka-doli-v-kvartire-na-materinskiy-kapital/

Квартира с обременением. 6 вопросов о материнском капитале :: Деньги :: РБК Недвижимость

Можно ли с помощью материнского капитала выкупить только часть долей квартиры?

Юристы разбирают сложные ситуации с покупкой жилья с помощью материнского капитала — от приобретения апартаментов до сделок с близкими родственниками

Михаил Джапаридзе/ТАСС

Купить жилье с помощью материнского капитала может быть сложнее, чем кажется.

Кто-то всю жизнь прожил в одном городе, а после рождения детей решил переехать — и теперь не знает, в каком регионе подавать заявление на получение государственной помощи.

Кто-то не может купить целую квартиру и согласен на долю — но не уверен, одобрят ли государственные инстанции приобретение комнаты в коммуналке.

Редакция «РБК-Недвижимости» попросила юристов ответить на сложные вопросы об использования материнского капитала для покупки жилья.

1. Могу ли я потратить материнский капитал на покупку комнаты (то есть доли в квартире)? Можно ли израсходовать маткапитал на апартаменты?

Александр Тарасов, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг»:

— Закон прямо не запрещает расходовать государственные средства на покупку доли в квартире — но есть важный нюанс. Улучшать жилищные условия с помощью материнского капитала можно только в отношении жилого объекта недвижимости.

Об этом же сказано в Правилах направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением правительства 12.12.07 № 862.

Жилым признается изолированное помещение, которое пригодно для проживания.

Таким образом, купить долю в квартире можно. Главное, чтобы это была отдельная комната, соответствующая санитарным и техническим нормам. Фактор обособленности тут очень важен — к примеру, купить долю в однокомнатной квартире вряд ли разрешат.

На практике не все так просто. Пенсионный фонд (ПФР) часто отказывает в приобретении доли в квартире на средства материнского капитала, однако Верховный суд считает, что это незаконно.

Конечно, в каждом конкретном случае все индивидуально.

Были ситуации, когда ПФР одобрял приобретение доли в однокомнатной квартире, так как покупатель выкупал доли у других собственников и становился одним владельцем всей однокомнатной квартиры.

Потратить материнский капитал на приобретение апартаментов нельзя, так как они не предназначены для постоянного проживания. Это нежилые помещения, в которых могут быть вполне пригодные условия для проживания — но, по сути, это все равно коммерческая недвижимость, не включенная в жилищный фонд.

2. Какую долю в квартире должны получить дети при покупке жилья с помощью материнского капитала? Могу ли я выделить детям маленькие доли (к примеру, каждому по одной десятой квартиры), а большую часть площади распределить между супругами?

Сергей Воронин, адвокат, управляющий партнер компании «Правовое решение»:

— К сожалению, в действующем законодательстве этот аспект прописан недостаточно четко, ввиду чего возникает множество споров. В целом, дети являются наследниками и должны получать долю, равную долям родителей. Если детей двое, то на одного ребенка должно приходиться не менее 25% квартиры. При этом какой именно будет доля ребенка, зависит исключительно от ранее разделенной собственности.

Официально выделение сверхмалых долей при покупке квартиры детям возможно только в тех случаях, когда остальные доли разделены между прочими членами семьи. При других обстоятельствах маленькие доли наподобие одной десятой или одной двенадцатой станут нарушением закона.

При обращении граждан суд признает такие сделки недействительными. Такие сделки обычно оспариваются органами опеки, после чего выносится решение суда на выделение детям большей доли, обычно соответствующей 25%. В то же время в суд редко поступают соответствующие заявления.

3. Я купил квартиру в ипотеку с помощью материнского капитала и пока не выплатил долг. Могу ли я беспрепятственно продать эту квартиру, а детей зарегистрировать у бабушки с дедушкой? Потребуется ли для легальной продажи такой квартиры выделять детям долю в квартире бабушки с дедушкой или достаточно будет просто зарегистрировать их по новому адресу?

Максим Сафиулин, юрист адвокатского бюро А2:

— Беспрепятственно продать квартиру, купленную по договору ипотеки с привлечением материнского капитала, не получится. Несмотря на то что законы не содержат прямого запрета на такие действия, существует сразу несколько весомых ограничений, которые серьезно осложняют куплю-продажу такой жилплощади.

Во-первых, если кредит не погашен, то мы говорим о квартире с обременением. Такая недвижимость является залоговым имуществом — право свободно им распоряжаться появится только после прекращения обязательств перед кредитором.

Невозможно продать такую квартиру без участия банка — вне зависимости от того, была она приобретена с использованием материнского капитала или нет. Для совершения сделки заемщик должен сообщить банку о готовности досрочно погасить займ в связи необходимостью продажи квартиры.

Если кредитор согласится, покупатель должен будет внести за продавца необходимую сумму на счет банка, а продавец получит разницу между ценой квартиры и этой внесенной в пользу банка суммой.

Однако, в связи с тем что квартира приобреталась с использованием материнского капитала, даже после погашения кредита свободно продать ее все равно не получится, поскольку сделку должно одобрить государство. В соответствии со ст.

36 Гражданского кодекса, для продажи квартиры понадобится особое разрешение органов опеки.

Так как приобретаемое с использованием материнского капитала жилье находится в долевой собственности и несовершеннолетние дети наравне с родителями или опекунами являются собственниками долей, защитой их интересов занимается государство.

На деле это означает, что при согласовании сделки по продаже такой квартиры с органами опеки родителям придется с помощью документов подтвердить, что: 1) жилищные условия с продажей квартиры для детей не изменятся; 2) они получат в новом жилье долю не меньшую, чем в продаваемой квартире; 3) новое жилье соответствует всем санитарно-эпидемиологическим нормам.

Для того чтобы опека дала добро, необходимо не просто перерегистрировать детей у бабушки и дедушки, а сделать их собственниками жилья, в котором они будут проживать совместно. Если доля в новом для детей жилье даже незначительно сократится, родителям откажут. К тому же органы опеки будут учитывать площадь жилья, куда переселяются дети.

К примеру, если на одного жильца квартиры бабушки и дедушки будет приходиться меньше квадратных метров, чем в квартире, которую вы планируете продать, последует отказ. Отказа также можно ждать, если жилье окажется в худшем состоянии, чем квартира, которую родители намереваются продать.

Органы опеки не верят на слово: всю информацию действительно проверяют.

4. Я взял ипотеку, когда у меня был один ребенок. Теперь родился второй, и я могу претендовать на материнский капитал. Смогу ли я использовать этот капитал для погашения существующего долга по уже оформленной ранее ипотеке?

Дмитрий Шевченко, партнер юридического бюро «Замоскворечье»:

— Да, закон допускает направление средств материнского капитала в погашение кредита, полученного для улучшения жилищных условий. Право на государственную поддержку возникает со дня рождения или усыновления второго ребенка независимо от периода времени, прошедшего с даты рождения предыдущего ребенка.

В данном случае воспользоваться материнским капиталом можно непосредственно после рождения ребенка. Важно помнить, что средства материнского капитала не могут быть направлены на погашение штрафов, комиссий, пеней и иных санкций, вызванных просрочкой исполнения или иными нарушениями обязательств по указанному ипотечному кредиту.

5. Я получил сертификат на материнский капитал в одном регионе, а потом решил купить недвижимость в другом.

Примут ли у меня этот сертификат или мне придется переоформлять документ в том регионе, где расположена приобретаемая квартира? Могут ли мне отказать в выдаче материнского капитала во втором регионе, если я уже получил документ о материнском капитале в первом регионе, но по факту не воспользовался им (то есть документ у меня на руках, но никаких денег по нему я не получил)?

Владимир Старинский, управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры»:

— Материнский капитал можно использовать для покупки недвижимости в любом регионе России. Процедура не будет чем-то отличаться в зависимости от места приобретения жилья.

Заявителю нужно обратиться с заявлением в Пенсионный фонд того региона, в котором находится приобретаемая недвижимость.

К заявлению прилагаются документ, удостоверяющий личность, копии свидетельств о рождении всех детей, свидетельство о браке или разводе, удостоверение матери-одиночки (если необходимо), справку с места жительства и справку о составе семьи.

Переоформлять сертификат в случае переезда в другой регион не нужно. Получать новый сертификат, если вы не воспользовались им в прежнем регионе проживания, также не требуется — сотрудники фонда обязаны его принять.

В случае если вам отказывают в приеме документов, следует сначала обратиться в Пенсионный фонд с претензией, в которой указать свои требования и срок их исполнения.

На практике такие споры часто удовлетворяются в досудебном порядке, так как отказы вызваны чаще всего банальной непрофессиональностью сотрудников. Если ответа на претензию не последует, то необходимо обратиться в суд.

6. Я хочу купить квартиру с использованием материнского капитала у своих родителей, но Пенсионный фонд отказывает мне в выдаче денег на том основании, что сделка совершается между близкими родственниками.

Соответствует ли закону такой отказ? Можно ли вообще потратить материнский капитал на покупку жилья у близкого родственника — родителей, братьев/сестер, бабушек/дедушек? Что мне делать, если я все-таки хочу купить жилье у близкого родственника с помощью материнского капитала, но государственные инстанции не дают мне этого сделать?

Анна Кудрявцева, ведущий юрист Европейской юридической службы:

— Многие хотят потратить семейный капитал на приобретение жилья у близких родственников, однако супруги нередко встречают отказ со стороны отделений Пенсионного фонда России.

Гражданский кодекс действительно устанавливает формальные ограничения на совершение сделок между близкими родственниками. В то же время в письме Минэкономразвития от 22.09.

2010 № д23-3764 говорится о том, что ограничений в приобретении жилья у родителей, бабушек или иных родственников на средства материнского капитала быть не может.

Таким образом, отказ со стороны пенсионных фондов в праве на приобретение жилья у близких родственников следует назвать неправомерным — в действующих законах никаких ограничений нет.

Если вам не разрешили использовать материнский капитал на покупку квартиры у родных, рекомендую получить на руки официальный документ с четкими разъяснениями причин отказа.

Это позволит вам обжаловать решение ПФР в суде и восстановить свои права. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/59759b359a7947c185f69698

Как купить квартиру на материнский капитал — Справочник Недвижимости

Можно ли с помощью материнского капитала выкупить только часть долей квартиры?

Что такое материнский капитал

Материнский (или семейный) капитал — форма государственной поддержки семей с детьми.

Родители имеют право получить маткапитал только один раз — при рождении или усыновлении второго, третьего или последующего ребенка.

Просто деньги в руки не дадут — семья получает сертификат, который гарантирует выплату определенной денежной суммы. Потратить её можно на строго определённые цели. Одна из них — покупка жилья.

Размер материнского капитала в 2018 году — 453 026 рублей. До 2016 года эта сумма ежегодно индексировалась (в 2007 году размер помощи составлял 250 000 рублей), но последние три года она не меняется.

Купить квартиру на эти деньги вряд ли получится, но их можно использовать как часть необходимой суммы — например, как первоначальный взнос по ипотеке или для выплаты основного долга и процентов по кредиту.

На маткапитал можно купить квартиру как на первичном, так и на вторичном рынках. Причем не обязательно новостройка должна продаваться по договору долевого участия (ДДУ) — законом разрешено использование средств на покупку жилья через участие в ЖСК или по предварительному договору купли-продажи.

Кто может получить материнский капитал

Россиянка, которая родила или усыновила второго, третьего и последующих детей после 1 января 2007 года.

Россиянин, который стал отцом второго, третьего или последующих детей, или усыновил их после 1 января 2007 года.

Мужчина (отец или усыновитель детей), который может не являться гражданином России (или иметь статус лица без гражданства), который получает право на получение маткапитала, если мать детей умерла или была лишена родительских прав. В этой ситуации мужчина должен быть отцом (или усыновителем) не только последнего ребенка, за которого и «дали» маткапитал, но и всех предыдущих детей.

Есть и особые случаи для получения маткапитала.

Юлия Дымова, ведущий юрисконсульт компании Est-a-Tet:

«Если ребенок — сирота, то с заявлением о распоряжении материнским капиталом может обратиться опекун (бабушка, тётя или тот, кто непосредственно осуществляет уход за ребенком). Однако данное заявление дополнительно согласовывается с органами опеки и попечительства». 

Материнский капитал семья может получить только один раз — за второго ребёнка, родившегося после 1 января 2007 года, а не за каждого.

Если у родителей до этой даты уже было двое детей, они могут получить субсидию только за третьего, родившегося после этой даты.

Но если у них родится и четвёртый ребенок, они не могут претендовать на маткапитал ещё раз, поскольку свое право на получение сертификата они уже использовали.

Условия для покупки квартиры на материнский капитал

Чтобы купить на материнский капитал жильё, нужно соблюсти ряд условий:

  •  дети должны иметь российское гражданство;
  • на момент сделки младшему ребенку должно исполниться 3 года. Но это требование не относится к сделкам с ипотекой — в этом случае возрастное ограничение не действует;
  • квартира должна находиться на территории России;
  • дом, в котором выбрана квартира, не должен быть аварийным;
  • можно купить жильё только «целиком», выкупить долю — нельзя;
  • всем членам семьи, включая детей, в квартире должны быть выделены в собственность доли. Размер и соотношение долей определяются членами семьи;
  • расчёт с продавцом должен производиться только на безналичной основе.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»:

«Причина такого ограничения связана с особенностью перечисления маткапитала. Чтобы предотвратить нецелевое использование средств, Пенсионный фонд направляет деньги напрямую продавцу. Иначе есть риск того, что родители потратят деньги на свое усмотрение. Поэтому семьи получают только сертификат, который и становится главным подтверждающим документом».

Как получить маткапитал

Сначала нужно получить свидетельство о рождении ребенка, которое можно заказать уже в роддоме, и внести сведения о рождении ребенка в паспорта родителей.

Перед обращением в Пенсионный фонд должен быть собран пакет документов, удостоверяющих личность, гражданство и место проживания родителей, а также копии свидетельства о рождении других детей.

За получением маткапитала можно обратиться в отделение Пенсионного фонда как по месту постоянной регистрации (прописки), так и по месту фактического проживания. То есть семьи из регионов, имеющие временную регистрацию, например, в Москве, могут обратиться за маткапиталом в столичное отделение ПФР по своему району.

Материнский капитал можно получить, проживая в другой стране. Если и вы, и дети соответствуете условиям программы (например, вы живёте в США и у вас двойное гражданство). Но стоит помнить, что использовать маткапитал можно только на территории России. 

Помимо материнского капитала, который является общероссийской программой, существуют и региональные. Они действуют почти во всех регионах страны с 1 января 2011 года, то есть распространяются на второго и последующего детей, родившихся не ранее этой даты. Пособие выдается в дополнение к федеральному маткапиталу. Его размер и условия выдачи каждый регион определяет самостоятельно.

После того как вы подали заявку на получение пособия, ПФР будет рассматривать её в течение 1 месяца и 5 дней. Если всё в порядке, вам выдадут сертификат на материнский капитал. Для сделок с ипотекой его можно использовать сразу же.

Покупка жилья с маткапиталом на вторичном рынке

Если семья планирует купить квартиру на вторичном рынке с использованием средств маткапитала, то сначала необходимо договориться с продавцом.

Дело в том, что средства по сертификату поступают на счёт продавца не сразу, а примерно через два месяца после фактического перехода права собственности на недвижимость.

И продавцы неохотно соглашаются на такие сделки, так как боятся, что их обманут, или не хотят ждать деньги так долго.

Покупка жилья с использованием средств маткапитала проводится по обычному договору купли-продажи, но в договоре указывают, какую часть суммы платит покупатель из личных средств (должна быть составлена расписка), а какая будет перечислена из Пенсионного фонда позднее.

Также в договоре могут указать, что квартира остаётся в залоге у продавца до окончательного расчёта (до того самого перечисления средств маткапитала). Ещё один вариант обезопасить себя на такой сделке для продавца — два акта приёма-передачи квартиры. Первый подписывается при передаче квартиры, в нём указывается, что расчёты были произведены лишь частично.

Второй — после того, как продавец получит всю сумму. При регистрации права собственности доли в квартире выделяются на всех членов семьи сразу же.

Покупка новостройки с маткапиталом

Чтобы купить жилье с использованием средств маткапитала в строящемся доме, необходимо, чтобы он был готов более чем на 70%.

Застройщика сразу необходимо проинформировать о том, что при расчётах будет использоваться материнский капитал, что подразумевает отсрочку платежа.

Если застройщик согласен на эти условия, подписывается и регистрируется договор долевого участия. Часть суммы покупатель выплачивает из собственных средств.

Средства маткапитала перечисляются из Пенсионного фонда позднее, после уведомления его о сделке.

Покупка квартиры в ипотеку

Материнский капитал можно использовать в качестве первоначального взноса по ипотеке, а можно его направить на погашение основного долга.

В первом случае использовать средства можно сразу после рождения второго (или третьего ребенка) при оформлении ипотеки, а во втором — воспользоваться после получения ипотеки, когда второму ребёнку исполнится 3 года.

Рефинансирование ипотеки с маткапиталом

Теоретически рефинансировать ипотечный кредит, взятый на средства маткапитала, возможно. Но на практике заёмщики сталкиваются с серьёзными трудностями, особенно если рефинансируют ипотеку в другом банке.

 Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»:

«Проблема в том, что, согласно закону, заёмщик обязан выделить долю в квартире всем членам семьи, включая детей. Но банки крайне неохотно рассматривают для рефинансирования жильё, которое частично принадлежит несовершеннолетним.

Для банка это значит, что при просроченной задолженности недвижимость нельзя будет продать из-за наличия детей среди собственников.

Поэтому мы всегда советуем клиентам сначала провести рефинансирование, и только потом использовать маткапитал на погашение основного долга уже по новому кредиту».

Налоговый вычет

За квартиру, для покупки которой использовался маткапитал, можно получить налоговый вычет.

Но! Вернуть 13% можно не от полной стоимости жилья, а от суммы за вычетом маткапитала, ведь фактически это деньги государства, поэтому, если вы использовали их при покупке квартиры, то попросить у государства вернуть 13% от этих денег не получится. При этом максимальный размер вычета для недвижимости, купленной на средства маткапитала, такой же, как и для обычной сделки.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»:

С ипотекой всё сложнее. Если маткапитал использовался в качестве первоначального взноса, то эту сумму нужно отнять от стоимости квартиры. Допустим, если квартира стоила 1 000 000 рублей, то вычет необходимо заявлять на сумму 547 000 рублей (1 000 000 — 453 000), 13% от этой суммы — 71 110 рублей.

При возврате уплаченных процентов наличие маткапитала в первоначальном взносе не учитывается. Возврат проходит по обычной схеме (максимум 390 000 рублей за 3 000 000 рублей уплаченных процентов). Переплата за пять лет за 547 000 рублей под 10% годовых составит 273 000 рублей.

Возврат налога от этой суммы составит 35 555 рублей.

А вот в ситуации, когда маткапитал расходуется на погашение ипотечного кредита, всё зависит от срока выплат и самое главное — от того, какую сумму банк направит на погашение основного долга, а какую — на оплату процентов.

Допустим, банк отправил 440 000 рублей на оплату долга, а 13 000 рублей — на оплату процентов.  В таком случае необходимо от суммы уплаченных процентов отнять эти 13 тысяч и уже от оставшейся суммы получить 13%. В нашем случае это 273 000 — 13 000 = 260 000.

13% от этой суммы составляют 33 800.

Выделение долей

По закону жилье, купленное с помощью материнского капитала, должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей с указанием размера долей. Но это правило, как отмечают эксперты, не всегда соблюдается. 

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:

В случае покупки квартиры в новостройке просто невозможно выделить долю, поскольку право собственности на квартиру можно оформить только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию и поставлен на кадастровый учёт.

Также права ребенка могут быть ущемлены в случае покупки квартиры в ипотеку, так как банки не приветствуют оформление ипотечной квартиры в собственность несовершеннолетних детей.

В этом случае мать обычно даёт нотариально заверенное заявление, что обязуется в течение шести месяцев после погашения ипотеки оформить жилье в общую собственность всех членов семьи, но делается это далеко не всегда.

Пенсионный фонд не контролирует сделку и не проверяет, оформили на ребенка его долю или нет. Поэтому в подобных ситуациях заявить о своих нарушенных правах могут только сами члены семьи.

Причём дети, которые были несовершеннолетними на момент сделки, смогут подать в суд в течение 3 лет с момента достижения ими 18 лет (то есть до 21 года).

Остальные члены семьи могут подать в суд в течение 3 лет с момента, когда они узнали об ущемлении своих прав.

Такие сделки могут быть впоследствии признаны недействительными и расторгнуты по решению суда. И квартиры, которые были куплены с использованием маткапитала, могут оказаться бомбой замедленного действия для последующих покупателей этой квартиры.

Продать квартиру, которая была куплена на маткапитал и в которой несовершеннолетним детям выделены доли, можно только с согласия органов опеки и попечительства. Если квартира продаётся, детям должны быть выделены соответствующие доли в другом жилье. В противном случае органы опеки не дадут разрешения на продажу.

Заключение

Материнский капитал — отличное подспорье для тех, кто хочет приобрести для своей семьи новое жильё. Но стоит помнить, что это не просто «деньги», которые государство даёт просто так.

Нужно соблюдать все условия, даже если кажется, что это «некритично» и «никто не проверит».

Когда дети подрастут и смогут отстаивать свои права, могут начаться проблемы, если материнский капитал был использован на какие-то посторонние цели или квартира была неправильно оформлена.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачева.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/kak-kupit-kvartiru-na-materinskiy-kapital

Вложил материнский капитал в квартиру и теперь хочу ее продать

Можно ли с помощью материнского капитала выкупить только часть долей квартиры?

Купили квартиру в ипотеку. Часть денег внесли за счет средств материнского капитала. Ипотеку еще не выплатили. Хотим продать квартиру, но не знаем как.

Что делать?

Андрей

У вас есть три способа продать ипотечную квартиру:

  1. Досрочно погасить кредит, а потом продать квартиру без обременения.
  2. Оформить договор купли-продажи при согласии банка.
  3. Переоформить ипотечный кредит на покупателя.

Про каждый из вариантов в Т—Ж есть подробный разбор в отдельной статье.

Если доли еще не выделяли. Когда квартиру покупают в ипотеку, как правило, доли сразу не выделяют: банки предпочитают, чтобы у квартиры, которую передают в залог, были совершеннолетние собственники. Но это зависит от банка.

Если вы представляли в ПФР подобное обязательство, вам нужно обратиться в банк до продажи. Если остаток долга небольшой, возможно, банк разрешит вам выделить доли детям в этой квартире. Тогда на продажу вы выставите квартиру с непогашенной ипотекой и с детскими долями. Найти на нее покупателя будет непросто, но все возможно.

Или, в случае когда покупатель готов дать вам задаток, чтобы погасить остаток долга, вы можете закрыть ипотеку, потом выделить доли детям, а после этого оформить куплю-продажу.

Продавать квартиру без выделения долей детям опасно. Пенсионный фонд может потребовать деньги обратно и даже обвинить вас в мошенничестве. В такой сделке есть риски и для покупателя: договор могут оспорить, и квартиру у него заберут.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Органы опеки и попечительства обычно дают разрешение на совершение сделки, если родители взамен приобретают в собственность детей доли в праве общей собственности на другое жилье. При этом оно должно быть равноценным продаваемому — не меньшим по площади и стоимости.

Вот примерный перечень того, что может понадобиться:

  1. Заявление от обоих родителей о предоставлении разрешения на продажу — его вы можете написать непосредственно в ведомстве.
  2. Паспорта родителей.
  3. Свидетельства о рождении детей.
  4. Если детям больше 10 лет — их согласие на отчуждение принадлежащей им доли в праве общей собственности на квартиру.
  5. Правоустанавливающие документы на квартиру — в вашем случае это может быть договор купли-продажи или договор долевого участия в строительстве.
  6. Копии паспортов всех собственников жилого помещения.
  7. Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости.
  8. Поэтажный план и экспликация квартиры.
  9. Отчет о рыночной стоимости имущества.
  10. Выписка из лицевого счета.

Такие же документы нужно представить на квартиру, которую покупаете взамен.

Если вам разрешили сделку, вы можете оформить ее все теми же тремя способами. Только к документам для сделки купли-продажи приложите еще разрешение органов опеки и попечительства: без него регистрирующий орган не зарегистрирует переход права.

После сделки нужно обязательно выполнить те условия, о которых договорились с опекой: это проверят.

Если квартира была в собственности больше минимального срока владения. Тогда отчитываться о сделке и платить налог не нужно. Сейчас минимальный срок владения — 3 года или 5 лет в зависимости от года покупки. С 2020 года для единственного жилья он в любом случае составит 3 года — возможно, есть смысл немного подождать со сделкой, чтобы не терять деньги.

Если квартира у вас в собственности меньше минимального срока владения. Придется подать декларацию и посчитать налог. Возможно, платить ничего не нужно, потому что можно использовать вычеты.

Как учесть маткапитал в расходах. При расчете вычетов включайте в состав расходов на квартиру сумму материнского капитала. Есть такая особенность: при покупке квартиры маткапитал не входит в состав вычета, а при продаже — входит. То есть из суммы продажи можно вычесть все расходы, даже ту часть, которую за вас заплатил бюджет.

Что делать с процентами по ипотеке. При продаже квартиры их тоже можно включить в состав расходов. То есть проценты уменьшат доход от продажи жилья. Налог нужно начислить только на разницу между суммой продажи и расходами на покупку и уплату процентов.

Что делать с детскими долями. Если выделить доли детям по договору дарения или через соглашение, они получат их безвозмездно.

При продаже этих долей раньше минимального срока детям нужно начислить НДФЛ, причем со всей суммы продажи. Налог можно уменьшить только на какую-то долю вычета, но не на расходы по покупке этих долей, хотя родители за них заплатили.

Формально у детей таких расходов не было. Из-за этого многие семьи уже потеряли сотни тысяч рублей.

Подайте декларации по форме 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года. Если есть налог к уплате, заплатите его в бюджет до 15 июля.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/prodazha-ipoteki-s-matkapitalom/

Можно ли купить долю в квартире за маткапитал?

Можно ли с помощью материнского капитала выкупить только часть долей квартиры?

Возможность покупки доли в квартире с помощью маткапитала зависит от того, выделена она в натуре или нет. Иными словами, если речь идет, к примеру, о матери с двумя детьми, которая хочет приобрести комнату в многокомнатной квартире (то есть выделенную в натуре долю), то в этом случае Пенсионный фонд, скорее всего, примет положительное решение о выдаче маткапитала на приобретение жилья.

Если же эта семья хочет купить долю в студии или однокомнатной квартире, то есть не выделенную в натуре долю (поскольку нельзя купить единственную комнату и оставить остальных собственников с кухней, коридором и ванной), то вряд ли Пенсионный фонд даст добро на такую сделку. Однако даже в случае отказа клиент может обратиться в суд и оспорить решение ПФР.

Отвечает юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Роман Азатян:

Долю в квартире, в которой Вы проживаете, на материнский капитал купить можно. Главное, чтобы жилищные условия семьи реально улучшались, то есть из продаваемой доли должны выписаться другие лица, иначе такая сделка может показаться Пенсионному фонду РФ мнимой, совершаемой с целью обналичивания денежных средств.

Семья должна оформить данную долю в общую совместную собственность. Если речь идет о покупке доли у родственников, то закон запрещает приобретать недвижимость у супруга или супруги, так как материнский капитал выдается на семью в целом.

Главное о материнском капитале для покупки жилья

Как использовать маткапитал, если мы строим дом сами?

Отвечает руководитель подразделения ГК «Сибпромстрой» Оксана Сторожук:

На средства материнского капитала долю в квартире у родственников можно выкупить в двух случаях: если средства идут на покупку изолированной комнаты (кроме однокомнатной квартиры) или если ваша семья покупает в квартире все доли полностью.

К примеру, семья живет в «однушке», которой в равной мере владеют муж и его сестра. Родственница не собирается жить более в помещении и согласна продать свою долю, после чего жилплощадь перейдет в собственность супругов и их детей.

Если же помещение в квартире не изолировано, на материнский капитал возможно будет купить непроходную комнату в «двушке» или «трешке» только по решению суда.

В случае, когда квартира находится в общей собственности, то сначала нужно договориться о выделении доли в квадратных метрах каждому, кто проживает на этой жилплощади. Это решение следует зарегистрировать, после чего Вам будет выдано свидетельство о собственности на определенную долю в квартире.

При продаже доли родственникам продавец должен известить всех участников общей собственности, причем в письменном виде (нужно указать стоимость доли и условия продажи).

После официального сообщения о продаже всем участникам сделки дается месяц на размышление.

По прошествии этого срока можно будет совершить сделку, в том числе выкуп на средства материнского капитала, двумя законными способами — выкупить непосредственно у собственника доли или купить в кредит.

Для покупки у собственника необходимо оформить сделку купли-продажи, а затем обратиться в ПФР с просьбой о перечислении средств на счет продавца.

Но получить разрешение можно только при достижении ребенком трехлетнего возраста. Кстати, для совершения любых сделок, где фигурирует ребенок, нужно получить разрешение попечительского совета.

Если выкуп доли будет одобрен, то сделка пройдет регистрацию.

Еще можно купить долю в квартире в кредит. Банк выдаст нужную сумму, а для погашения используются деньги маткапитала, причем не следует ждать положенного срока для исполнения сделки. Однако не каждая организация выдает средства на приобретение доли, да и процентные ставки тоже играют не последнюю роль.

Кто и как может получить ипотеку для молодых?

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

Отвечает контент-маркетолог, ЮК «Стерлигов и партнеры» Наталья Иванова:

Из личного опыта. В 2014 году я выкупила долю в квартире с использованием материнского капитала. Чтобы это сделать, потребовалось оформить всю квартиру в собственность семьи.

Квартира была приватизирована на 4 собственника: две доли принадлежали родителям мужа, одна доля мужу, одна доля старшей дочери. Сначала мы выкупили долю у одного родителя по договору купли-продажи за деньги.

Потом выкупили последнюю долю по договору купли-продажи с использованием маткапитала. Средства по маткапиталу поступили на расчетный счет свекра.

Вся процедура у нас заняла больше года. В основном проблема была в том, что разные органы называли разные перечни необходимых документов, теряли некоторые предоставленные копии и вместо запроса недостающих документов просто отказывали в принятии заявления в ПФР.

Кстати, в итоге нам не потребовалось разрешения органа детской опеки, хотя нас туда отправляли. ПФР считал, что продажа доли в приватизированной квартире, где собственником является ребенок, нарушает его права. Опека в этой схеме не выявила никаких посягательств на размер доли ребенка, поскольку его доля не участвовала в сделке и оставалась нетронутой.

В результате нам удалось выкупить долю с использованием маткапитала, и второй ребенок также стал собственником квартиры.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как продать долю в общежитии, оформленную на ребенка?

Могу ли я требовать, чтобы мой подъезд оборудовали пандусом?

Прогнозы по ценам на недвижимость в 2017 году

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_kupit_dolyu_v_kvartire_za_matkapital_/6039

Как купить долю на материнский капитал: в квартире или доме

Можно ли с помощью материнского капитала выкупить только часть долей квартиры?

Руководство по покупке долей на материнский капитал.

Сумма материнского капитала составляет в 2018 году 453 026 рублей.

Сертификат не будет индексироваться, то есть расти, до 2020 года. Через два года правительство только обещало индексацию.

Значит, еще не факт.

Средств семейного сертификата часто недостаточно для покупки полноценного жилого помещения, или строительства частного дома.

Хорошо, когда получится найти подходящее жильё и уложиться: выбираете квартиру или дом, а потом мчитесь на всех порах к семейному счастью. Более того:

  • Другие добавят накопления;

Однако такая возможность есть не у каждого. Рассмотрим, как можно обналичить материнский капитал, выкупив долю в жилье.

Важно! Не существует единого “рецепта” по выкупу на материнский капитал долей, каждый случай – индивидуален. Довольно много факторов должны сойтись:

  1. Объект и документы;
  2. Есть отличия в подходах к выкупу долей в Нижегородской и Владимирской областях;
  3. Местные районные отделения Пенсионного фонда по разному относятся к приобретению только части жилого помещения.

Тем не менее, давайте разбираться.

Что такое доля в недвижимости?

Доля в недвижимости – это жилое имущество (квартира или дом), которое принадлежит двум или более лицам. Варианта два:

  1. Имущество принадлежит с определением доли каждого: кому и сколько принадлежит квадратных метров – долевая собственность.
  2. Имущество принадлежит без определения доли каждого – совместная собственность.

Важно! Отдельный случай, если вы покупаете “до целого”. Это когда после покупки вы становитесь единоличным владельцем жилья, неважно, квартиры или дома.

В этом случае – зеленый свет. Выкупаете до целого – никаких вопросов.

Законно ли купить долю на материнский капитал?

Да.

Пенсионный фонд неохотно идет на сделки с долями. Переодически случаются даже судебные разбирательства между государством и обладателями сертификатов.

Логика властей “проста” – покупайте отдельный объект, а не долю.

Такое ощущение, что люди покупают доли вместо целого объекта от “хорошей” жизни. Впрочем, не переживайте, на этот раз закон на стороне владельцев семейных сертификатов.

До Верховного суда дело доходило в отдельных краях:

Не запрещено – значит разрешено.

Если доля соответствует требованиям к жилью, если вы не мошенничаете, то запретить потратить материнский капитал на покупку доли никто не вправе.

Это законно.

Можно ли у родственников или супруга купить на материнский капитал долю?

Купить долю у мужа или жены нельзя. По закону вы уже не родственники, а члены одной семьи.

Зато это единственное ограничение.

Вы имеете право покупать:

  • У родителей, бабушек и дедушек;
  • У совершеннолетних детей.

А также у любых других родственников: золовок, шуринов, сватов и так далее. У всех, кроме супруга или супруги.

Однако Пенсионный фонд уделяет особое внимание к покупке у “своих и наших”. Часто россияне пытаются просто-напросто “обналичить” сертификат, что незаконно.

Чтобы у Прокуратуры не было вопросов, должен измениться порядок пользования жилым помещением: то есть, дети должны получить квадратные метры.

Важно! Если вы купите долю, например, у мамы, а она откажется от своей доли – съезжать ей необязательно. Более того, прописана она останется в этой же квартире.

А вот порядок пользования жилым помещением с юридической точки зрения изменится, значит – сделка законна.

Выкуп доли в квартире

Купить долю в квартире на материнский капитал сложно, но можно. Давайте разбираться.

Требования к доле: размер и расположение

Вы не сможете купить абстрактные квадратные метры в жилплощади. Как минимум, вы должны купить комнату.

Поэтому купить долю в однокомнатной квартире невозможно в принципе.

Исключение: покупка “до целого”, когда вы станете единственным собственником квартиры.

Итак, доля должна быть как минимум комнатой, но это не всё – комната должна быть обособленной, то есть не смежной или проходной.

Огромным плюсом будет, если у комнаты есть отдельный лицевой счет (для оплаты ЖКХ). В этом случае, проблем вообще возникнуть не может.

Выкуп доли в частном доме

Если частный дом был изначально построен и оформлен на “две семьи”, с отдельными входами и местами общего пользования – это с точки зрения закона двухквартирный дом.

В нем вы купите квартиру, а не долю.

Однако иногда дом находится и в совместном владении. Выкупить в нем на материнский капитал долю теоритически возможно, но маловероятно – слишком жесткие требования к объекту:

  • Доля должна быть обособленной, то есть иметь отдельный вход;
  • Места общего пользования (кухня, санузел) должны быть отдельными, а не общими.

Если найдете такой объект – пожалуйста, однако это редкость. На всякий случай, вот другие требования к объекту актуальные и при покупке целого дома:

Документы

Документы, необходимые для выкупа доли, ничем не отличаются от документов для покупки целого объекта.

Кликайте на картинку и смотрите список для покупки:

Итого:

  • Доли можно покупать у родственников;
  • Самый железный способ – покупка до целого;
  • К квартире доля должна быть как минимум в виде отдельной комнаты;
  • В доме доля должна быть с отдельным входом и отдельными местами общего пользования;
  • К нотариусу идти обязательно;
  • Взять заём на выкуп доли можно в Нижегородском кредитном союзе.

Найдите свой город:

Не нашли свой, выбирайте ближайший.

Звоните для консультации по единому номеру 8 (831) 280-99-44

Оставляйте заявку или задавайте вопросы в форме ниже.

Источник: https://nn-ks.ru/news/2018/04/12/1147/

Адвокат-online
Добавить комментарий