Можно ли сдавать в аренду свою комнату без согласия собственницы остальных комнат?

Продажа комнаты в коммунальной квартире без нотариуса

Можно ли сдавать в аренду свою комнату без согласия собственницы остальных комнат?

Продажа комнаты в коммунальной квартире — более длинная сделка, чем обычная и немного сложнее. Именно поэтому стороны обращаются к нотариусу и неоправданно переплачивают. А ведь закон в большинстве случаев не требует обязательного удостоверения такой сделки нотариусом.

Статья обновлена 04.01. 2020 год

Эта сделку невозможно провести быстро, поскольку у других собственников комнат в коммунальной квартире есть первоочередное право покупки перед третьими лицами и равное право покупки с другими собственниками.

Давайте разберемся подробнее:

Продажа комнаты в коммунальной квартире

Продажа комнаты в коммунальной квартире  и оформление сделки в общем и целом не отличается от продажи квартиры.

Необходимо  лишь соблюсти очередность в праве покупки. У соседей есть первоочередное право покупки при прочих равных условиях сделки — цены комнаты, наличие рассрочки платежа, условий освобождения, размера задатка, сроков сделки и т.д

Подробнее: Преимущественное право покупки

Жилищный кодекс Российской Федерации: “При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.”

В соответствии с требованием Гражданского кодекса РФ, собственник комнаты в коммунальной квартире должен уведомить своих соседей о продаже с указанием условий сделки.

Какие условия необходимо указать?

  • Цена комнаты, задаток или аванс
  • Условия оплаты: одновременная полная оплата, рассрочка, отсрочка платежа, оплата в соответствии с графиком.
  • Условия освобождения комнаты: после  полной оплаты или в иные сроки.

Условия продажи продажи нельзя менять! Иначе необходимо новое уведомление соседей.

Форма сделки. Нужен ли нотариус?

  • Если Вы владеете комнатой в коммунальной квартире единолично. Ваша сделка купли-продажи оформляется договором в простой письменной форме.
  • Если владение комнатой осуществляется на праве общей долевой собственности, то есть право на комнату зарегистрировано за двумя и более собственниками — сделка удостоверяется нотариусом до 31.07.2019 года. (изменения вступили в законную силу).После этой даты отчуждение (продажа, дарение) комнаты, находящейся в долевой собственности можно оформить договором купли-продажи в простой письменной форме при условии одновременного отчуждения долей всеми участниками по одному договору! Изменения в законе > > >
  • Если владение комнатой осуществляется на праве общей совместной собственности супругами — продажа комнаты оформляется договором в простой письменной форме.

Внимание!

Если за вами зарегистрирована доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире, это обстоятельство не означает, что ваша сделка подлежит удостоверению нотариусом.

Оформляйте продажу только комнаты и не нужно в договор купли-продажи включать общее имущество в коммунальной квартиры.

Доля  в праве на общее имущество «автоматически» переходит к новому владельцу.

Продажа комнаты в коммунальной квартире соседу

У всех соседей есть равное право покупки Вашей комнаты на равных условиях.

Конечно Вы вправе продать тому, кто заплатить дороже или предложит иные, более выгодные Вам условия.

Если же несколько соседей объявили о своем намерении купить комнату, объявляйте аукцион. Кто предложит лучшую цену, тот и покупает.

Все эти обстоятельства необходимо прописывать в Предварительном договоре. Помните о возврате задатка в двойном размере в случае отказа в продаже!

При продаже комнаты в коммунальной квартире собственнику другой комнаты нет необходимости предоставлять доказательства уведомления соседей в Росреестр.

Продажа комнаты в коммунальной квартире постороннему

Прежде чем выставлять вашу комнату на продажу на рынок недвижимости, предложите ее своим соседям.

Нередко владельцы комнат в них не проживают и связь с ними утеряна, подумайте как Вы их будете уведомлять.

Если есть  неприватизированные комнаты, принадлежащие муниципалитету, то администрацию населенного пункта так же необходимо уведомить о продаже, так как у нее так же есть первоочередное право покупки перед третьими лицами. Уведомление о продаже может рассматриваться в срок до 30 дней.

Чтобы Вам не потерять стороннего покупателя,  необходимо составить с ним Предварительный договор, в котором описать условия сделки и обязательно возможность первоочередной покупки соседями, если сроки их уведомления не превысили календарный месяц.

Форма уведомления и подробнее об уведомлении читайте > > >

Если Ваше уведомление не было доставлено адресату, то есть он его не получил, сознательно уклонился, оно Вам вернется с пометкой о поступлении в почтовое отделение адресата. От этой даты считаем календарный месяц и  можем продавать другому.

В Росреестр предоставляем квитанции на отправление корреспонденции.

Дарение микродоли

Уведомление соседей — часто становится самым сложным этапом сделки. Ранее, для исключения этой процедуры стороны прибегали к дарению микродоли комнаты. Тем самым Одаряемый становился первоочередным покупателем и обязанность в уведомлении соседей отпадала.

Сейчас  такой прием становится рискованным.

-Почему?

-После регистрации долевой собственности на основании Договора дарения доли, возникает необходимость в нотариальном удостоверении отчуждения большей доли.

Нотариусы, как правило, усматривают мнимую сделку (по дарению) и в удостоверении договора продажи большей доли в праве собственности на комнату отказывают.

И продавец комнаты попадает в очень неприятную ситуацию — продать комнату вообще невозможно!

Оцените эти риски.

Полезно знать: Иск о нарушении права на первоочередную покупку, суд начнет рассматривать только послеразмещения на депозит суда суммы, равной цене сделки.

Договор на продажу комнаты в коммунальной квартире

Договор купли продажи применяется стандартный,  а вот Предварительный договор специально разработан для этой сделки.

Нужно ли включать в договор купли-продажи комнаты долю в праве на общее имущество коммунальной квартиры?Закон не обязывает это делать!К тому же сразу возникает необходимость удостоверения договора купли-продажи нотариусом.Усложнять ни к чему!

Точно так же как общее имущество в многоквартирном доме, так и общее имущество в коммунальной квартире переходят к собственнику комнаты «автоматически».

Шаблоны договоров  > > >

Продажа комнаты в коммунальной квартире с зарегистрированными лицами

Наличие зарегистрированных в комнате лиц, не является препятствием к сделке, то есть переход права собственности  от продавца к покупателю Росреестр зарегистрирует.Но при этом у всех зарегистрированных лиц остается право проживания, до момента снятия их с учета.Подробнее прочтите в статье:

Можно ли продать квартиру с зарегистрированными лицами.

Всегда рада разъяснить. Автор

Продажа комнаты в коммунальной квартире без нотариуса

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/09/01/prodazha-komnatyi-v-kommunalnoy-kvartire/

Как поделить квартиру?

Можно ли сдавать в аренду свою комнату без согласия собственницы остальных комнат?

«Мы с мужем имели общую приватизированную квартиру, и после развода каждому принадлежит по половине недвижимости. Сначала бывший супруг отказался переехать, а потом начал создавать мне невыносимые условия для жизни – приводить друзей и любовниц, шуметь, мешать дочери делать уроки.

Я просила, чтобы бывший муж продал мне свою половину квартиру, а он из вредности подыскал другого покупателя. Для того чтобы я не могла заявить свои права первой руки на покупку, он оформил сделку, как дарение.

Скажите, неужели теперь я должна жить на одной жилплощади с чужим человеком?»

На вопросы о совместной собственности отвечает юрист Александр Кведарс:

– Если нескольким людям одновременно принадлежит одна и та же вещь, то она считается совместным имуществом, которым можно распоряжаться только и исключительно вместе. Каждому из собственников в этом имуществе принадлежит не конкретная часть (вот эта половина ванной комнаты и вон та часть кухни), а идеальная доля – доля в общем имуществе.

У совладельцев действительно есть право первой руки на выкуп доли, которую продает один из них. В случае если супруг подарил свою часть, права первой руки у остальных совладельцев нет. В таком случае человек, которому подарили долю в квартире, становится полноправным собственником, получает право жить на этих квадратных метрах, и все вопросы необходимо решать именно с ним.

– Если бы бывший супруг нашей читательницы решил продать свою половину квартиры, то как женщина могла бы реализовать свое право первой руки?

– Право первой руки реализуется достаточно просто. Продавец находит покупателя и заключает с ним договор купли. Договор полностью содержит все реквизиты и информацию о сторонах сделки, о предмете сделки (покупка части квартиры) и цене.

Затем копию этого договора с указанием цены продаваемой доли продавец должен предоставить остальным совладельцам, которые в течение двух месяцев могут воспользоваться своим правом и выкупить продаваемую долю в имуществе по указанной цене.

Если они это не сделали, то ранее заключенный договор купли с третьим лицом вступает в силу и такой человек становится полноправным собственником доли общего имущества.

– Что происходит, если при продаже человек заламывает огромную цену для своей бывшей супруги, а после ее отказа продает квартиру другому человеку за меньшую сумму?

– Прелесть права первой руки заключается в том, что достаточно сложно отстранить от покупки неугодных покупателей. Заключив договор купли, продавец высылает копию данного договора остальным сособственникам.

Они оценивают, хочет ли один из них или все они вместе купить выставленную на продажу долю именно на таких условиях и по цене, указанной в договоре.

Если продавец вдруг решил сменить цену на более низкую, то он должен повторно предложить остальным сособственникам использовать право первой руки уже по сниженной стоимости.

– Возьмем другую ситуацию. После развода квартира разделена между супругами, но муж скандалит и не хочет разъезжаться. Как жена может настоять на продаже квартиры?

– Согласно Гражданскому закону Латвии супруги могут разъехаться и без продажи квартиры, просто договорившись о порядке пользования этим жильем (например, квартиру можно совместно сдавать). То есть никто из совладельцев не обязан находиться в собственности.

Если супруга хочет выкупить долю квартиры бывшего мужа или продать свою долю ему, она должна письменно сделать ему такое предложение. Если бывший муж не реагирует, то супруга смело может обращаться в суд, после чего по решению суда квартира будет разделена и достанется кому-то одному.

Суд может принять одно из трех решений:

■ бывший муж должен продать свою долю жене за установленную сумму,

■ жена должна продать свою долю супругу,

■ совместное имущество продается с аукциона и вырученные деньги делятся между супругами.

– Может ли совладелец распоряжаться своей идеальной частью квартиры (например, подарить ее) без согласия второго совладельца?

– Подарить свою долю без согласия второго сособственника можно без каких-либо дополнительных сложностей. По поводу сдачи внаем скажу так: если это не мешает всем остальным совладельцам пользоваться своими долями в имуществе и не затрагивает их интересы, то можно сдавать свою идеальную часть без разрешения всех совладельцев.

Нередко случается, что человеку принадлежит доля в совместном имуществе и согласно записи в Земельной книге либо согласно договору между всеми сособственниками ему передана в пользование конкретная квартира или комната.

В таком случае человек может без отдельного разрешения от остальных сособственников сдавать квартиру или комнату, находящуюся в его владении.

Если сдача в аренду/наем доли сособственности затрагивает права других сособственников или мешает им пользоваться своим имуществом, то необходимо согласие всех совладельцев перед сдачей имущества внаем.

– Бывали случаи, когда бывшие мужья из вредности подселяли на свою половину квартиры бомжей и алкоголиков, которые отравляли жизнь бывшей семье совладельца. Как защититься от обидчика?

– Это один из методов, которым пользуются недобросовестные совладельцы, чтобы допечь второго совладельца и выкупить у него его долю квартиры. К примеру, люди видят, что второй совладелец – человек со слабым характером, податлив.

Они подселяют к нему сожителя, который делает жизнь невыносимой. Со временем так любого можно довести до того, что он согласится за очень низкую цену продать свою долю в квартире. Но с этим тоже можно бороться.

Даже если к человеку подселили сожителя, который ведет аморальный образ жизни и делает все возможное, чтобы жизнь окружающих стала хуже, ответственность за соблюдение порядка, порчу имущества и т. д. никто не отменял.

Необходимо подключать полицию, писать жалобы, а потом на основании актов подавать в суд и т. д. Только упорством можно чего-либо добиться.

– В последнее время в Интернете появились объявления: «Куплю вашу ½ или 1/3 квартиры!» Как считаете, что кроется за этими объявлениями и в чем интерес покупателей?

– Люди покупают доли в имуществе, потому что они очень дешевы (они не имеют рыночной стоимости). Например, если вся квартира стоит примерно 30 000 евро, то 1/2 этой квартиры будет стоить 10 000 евро, потому что эта квартира с отягощением – ею владеют несколько людей одновременно и любое решение по поводу всей квартиры должно быть принято единогласно.

Купив такую часть квартиры, новый совладелец в большинстве случаев желает выкупить вторую половину и стать полноценным собственником всего имущества.

К примеру, потратив 10 000 евро на свою долю и за такую же сумму купив долю второго совладельца, такой «предпринимамтель» за 20 000 евро получает квартиру, которую сразу же может продать на порядок дороже.

Это чистая спекуляция и – никакого мошенничества.

– У мужа и жены имеется общая недвижимость. Однако муж – должник, и его половина квартиры выставлена на аукцион. Имеет ли жена право первой руки на выкуп этой половины квартиры?

– Супруга может смело принимать участие в аукционе квартиры на общих условиях, установленных законом, и стараться ее выкупить. Если у мужа отобрали все имущество и продавать больше нечего, а он живет в квартире у жены, то это имущество с аукциона продать не могут.

– Недавно читатели рассказали о следующей ситуации: дочь получила от матери в наследство половину квартиры, однако тут же объявился отец, который давно не жил с семьей, но участвовал в приватизации жилья. Он также заявил свои права на вторую половину квартиры и сразу туда въехал, а счета платить не желает. Как быть дочери?

– Если счета приходят только на имя одного сособственника, к примеру, на дочь, то, во-первых, она должна зафиксировать в домоуправлении, что в квартире проживает несколько совладельцев, а оплату производит она. Затем можно будет эту сумму взыскать с отца.

Один из выходов из данной ситуации может быть в следующем: нужно заключить соглашение с отцом, в котором предусмотреть все права и обязанности каждой стороны. Данный договор будет регулировать взаимоотношения сособственников и автоматически предполагать ответственность каждого из них за невыполнение условий договора.

В таком случае будет проще потребовать от отца выполнения его обязанностей.

– Как определяется, кто из совладельцев в какой комнате будет жить и как пользоваться общими помещениями?

– Это можно определить соглашением между сособственниками. Оно заключается в письменной форме и содержит информацию о том, кто, как и когда имеет право пользоваться тем или иным помещением. При желании этот порядок также можно закрепить в Земельной книге.

– Каков выход у дочери, которая является собственницей половины квартиры, однако ужиться с неизвестно откуда появившимся отцом не может?

– Вариантов тут немного: либо выкупить у отца его часть, либо продать ему свою долю, либо обратиться в суд и продать всю квартиру с аукциона и деньги разделить. Увы, это не редкая проблема, решение которой достаточно не простое и долгое.

Источник: https://rus.timeline.lv/raksts/novosti/16253-kak-podelit-kvartiru

Долевые войны: у кого больше прав

Можно ли сдавать в аренду свою комнату без согласия собственницы остальных комнат?

Верховный суд разъяснил, как уживаться людям в коммуналках. После рассмотрения запутанного дела двух владелиц столичной коммунальной квартиры суд поставил во главу угла «баланс интересов». У владельцев долей есть не только права, но и обязанности. Как ужиться в одной квартире с другим собственником и не оказаться на улице? 

Аренда доли – после одобрения

Две москвички не смогли поделить коммунальную квартиру. Как пишет «Российская газета», у одной в собственности были две комнаты и она проживала в них, а у второй женщины во владении была одна комната, в которую она не заселялась, так как имела другое место жительства. Вместо этого она решила сдавать комнату в коммуналке.

С того момента для постоянно живущей в квартире хозяйки двух комнат наступил, по ее словам, коммунальный ад. А не устраивало ее то, что арендаторы пользовались ванной, кухней, коридором и остальным общим имуществом. К слову, кухня и ванная остались неделимыми между хозяйками коммуналки.

Но все, что находилось в туалете и коридоре, принадлежало постоянно живущей в квартире хозяйке, а временные жильцы считали необязательным покупать свои вешалки и кухонную утварь.

Уставшая хозяйка двух комнат пошла в районный суд с иском о защите своих гражданских прав и за компенсацией морального вреда. Она хотела, чтобы на вселение временных жильцов у нее спросили разрешение.

Но суд ей отказал, апеллируя тем, что закон не обязывает собственника спрашивать у других разрешения распоряжаться имуществом. А общее имущество, то есть ванная, кухня и коридор, «следует судьбе права собственности на комнату».

Суд сослался на 41-ю и 42-ю статьи Жилищного кодекса.

Однако Верховный суд с такими выводами не согласился. Высший суд заявил, что собственник имеет право «предоставлять во временное владение» другим гражданам свое жилое помещение. Но кроме прав, у него есть и обязанности. Хозяин квадратных метров по закону обязан «соблюдать права и интересы соседей и порядок содержания общего имущества».

По ЖК (41-я статья) собственнику коммуналки принадлежат на праве общей долевой собственности «помещения в квартире, используемые для обслуживания», например та же ванная или туалет.

Но в следующей, 42-й, статье кодекса сказано, что доля в праве общей собственности пропорциональна размеру общей площади собственника в квартире.

То есть у хозяйки двух комнат доля в кухне и ванной в два раза больше и, следовательно, прав на них тоже.

Также в суде сослались на строчку в законе, по которой общим имуществом нужно пользоваться по договоренности. Сдавая комнату, ее хозяин понимает, что арендаторы будут ходить в ванную и на кухню. Но для «достижения баланса интересов» с другим собственником о пользовании кухней надо обязательно договариваться.

Без согласия соседки сдать комнату можно, а пользоваться туалетом без ее одобрения – нельзя. В описанном же случае никаких попыток договориться не было. А раз договориться не получается – проблему решит суд. Чем сейчас и займутся юристы: решения по делу хозяйки двух комнат отменены, так что дело пересмотрят.

Вместо доли – кожура

Челябинские юристы тем не менее считают, что причина спора – пользование общим имуществом – смешна. Хотя и признают, что случаев перетягивания одеяла на себя среди обладателей долей предостаточно.

«По закону, собственники имеют равные права, – рассказал директор службы юридической помощи «Центр по защите прав» Алексей Мотылев.

– Поводом для ограничения прав может послужить лишь злоупотребление обладателями долей, например ненадлежащее поведение арендаторов, если женщина сдает комнату. В этом случае суд может наложить ограничение на сдачу жилья.

Если же этого не происходит, причин для урезания ее прав нет. Если говорить о моменте, что обладатель бОльших площадей, имеет больше прав распоряжаться общим имуществом, то возникает вопрос – и что с того? Что, от этого люди станут меньше пользоваться туалетом или реже мыться?».

По мнению юриста, сейчас у стороны, являющейся ответчиком, есть выбор: либо попытаться договориться с хозяйкой, например, обязав жильцов обзавестись всем своим – посудой, ванными принадлежностями, или избавиться от доли в квартире.

Во втором случае первым делом стоит предложить выкупить третью комнату хозяйке двух других помещений, а если ответ окажется отрицательным, женщина имеет право искать стороннего покупателя. Чтобы впоследствии не возникло нареканий, она должна в письменном виде уведомить об этом вторую собственницу. И документ лучше заверить у нотариуса.

Также возможен вариант выкупа двух остальных комнат у стороны, обратившейся в суд, но здесь важен факт, что комнаты – единственные квадраты истицы.

Впрочем, эксперты отмечают, что часто спорящие стороны договариваются полюбовно, определяя порядок пользования квартирой. Например, определяют, кто в какой комнате будет жить. Если же прийти к взаимному соглашению по этому вопросу не удается, то этот порядок устанавливает суд по заявлению одного из собственников.

При этом в суде могут учесть фактически сложившийся порядок пользования жилыми помещениями в квартире, который может не точно соответствовать долям в праве общей собственности.

Например, если после развода жена с ребенком фактически занимали большую комнату, а бывший муж – меньшую, то суд своим решением может закрепить именно этот порядок пользования квартирой.

Следует иметь в виду, что при последующей продаже женой своей 1/2 доли квартиры к новому собственнику доли автоматически не перейдет право пользования конкретной комнатой, установленное решением суда для прежних долевых собственников – бывших супругов. Порядок пользования общей квартирой ее новым собственникам придется устанавливать заново.

Таким образом, пути решения проблемы реализации или использования доли квартиры зависят от конкретных обстоятельств и от намерений самих долевых собственников.

Битва за метры

«Чаще всего доли в квартире не могут поделить бывшие супруги и наследники», – говорит Алексей Мотылев. И в выигрышном положении оказываются те, у кого есть другое место жительства.

Обладателям же доли, которая является единственной их недвижимостью, придется раскошелиться на выплату стоимости метров, на которые они претендуют.

В противном случае, если не удастся договориться о совместном использовании жилплощади, каждый собственник вправе продать свою долю кому угодно, а также сдавать ее в аренду.

Исключением здесь, пожалуй, является тот вариант, когда на чужую долю претендует наследник, проживающий у владельца собственности до его кончины. Но и в этом случае его никто не освобождает от уплаты стоимости долей другим наследникам.

Впрочем, юристы отмечают, что заселение неаккуратных арендаторов иногда является своеобразной уловкой, чтобы вынудить второго собственника избавиться от своих квадратов. Кстати, также часто поступают и новые собственники долей, многие из которых – приезжие, вынуждая других жильцов продать свою долю.

Достаточно вспомнить нашумевшую историю, когда неполная семья из Троицка была вынуждена делить коммунальную квартиру с неопрятными арендаторами. Изначально во второй комнате в коммуналке, куда Тяжкиных переселили из ветхоаварйиного жилья, жил тихий пьяница, но затем его долю перекупил риелтор.

Он планировал завладеть и второй 17-метровой комнатой. Но семье, в которой работает одна мать, а ребенок болен раком, некуда идти. И тогда риелтор стал подселять в соседнюю комнату неблагополучных жильцов. «Сначала он сдал квартиру человеку, который нес к нам с мусорки хлам, – говорит Ольга Тяжкина.

– Теперь заселил семерых цыган. От них грязь и шум. При этом все жильцы съезжают, не оплачивая счета из ЖЭКа. Поэтому их долг за свет и воду приходится гасить нам, при скромном доходе в 16 тысяч рублей. А у сына как раз идет период реабилитации после химиотерапии, ему нужен покой и нельзя болеть».

Источник: https://74.ru/text/house/59563851/

Сдать комнату – без согласия соседей. Остальное – незаконно?

Можно ли сдавать в аренду свою комнату без согласия собственницы остальных комнат?

Почему обращение в суд по делу о найме комнаты в коммуналке приводит к «замкнутому кругу», поведал Sobesednik.ru эксперт.

Что надо знать, когда сдаешь комнату в коммуналке? Вопросов много. К примеру, самый главный — необходимо ли на это согласие собственников других комнат в коммунальной квартире? Казалось бы, этот вопрос давно отпал…

Но нет — он неожиданно стал весьма актуальным в судебной практике. Тонкости сдачи комнаты в наем Sobesednik.ru обсудил с Александром Перепелкиным, начальником юридической службы столичного агентства «Нора-недвижимость».

Моя комната — имею право сдать!

— Насколько я знаю, всплеск судебных разбирательств идет по теме «комнату вы имеете право сдавать без согласия соседей, а вот чтобы ваш жилец пользовался кухней, туалетом и ванной — обязаны уговорить всех остальных собственников». Откуда такая странная логика и почему суды встают на сторону истцов?

— Это юридическая коллизия. Она образовалась из-за спорного с юридической точки зрения Определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24 сентября 2013 г. № 5-КГ13-101.

Но лучше разберем проблему по порядку. Комната в коммунальной квартире относится к жилым помещениям и является самостоятельным объектом права собственности (ст. 16 ЖК РФ).

Статья 30 ЖК РФ и статья 228 ГК РФ гарантируют, что собственник волен распоряжаться жилым помещением как хочет, если это не противоречит закону.

То есть, к примеру, собственник не может в комнате (жилом помещении) организовать магазин (для этого помещение должно быть в категории нежилых и соответствовать разным требованиям), но может в ней жить, ее продать, сдать в наем, подарить…

Исчерпывающий перечень ограничений права собственности для собственников комнат в коммунальной квартире установлен в ч. 5 ст. 45 Жилищного кодекса РФ.

В частности, там говорится, что собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире и отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

— Другими словами, вы не можете выделить себе кусок кухни, туалета, ванной и коридора в коммунальной квартире. И, скажем, продать «свой» кусок кухни, оставив за собой право на комнату.

— Совершенно верно. Но в законодательстве нет никаких ограничений для собственника комнаты в коммунальной квартире для сдачи в наем комнаты. И нет никакой необходимости получать для этого согласие соседей, проживающих в других комнатах коммуналки.

— Но если соседи все-таки не согласны с моим решением сдать свою комнату жильцу?

— В случае спора с соседями по коммунальной квартире о том, можно или нельзя сдавать свою комнату в наем или аренду без их согласия, не нужно искать в законе норму, устанавливающую такое правило, а нужно попросить соседей найти в законе и показать вам норму закона, обязывающую вас спрашивать на это их согласие.

Споры за кусок туалета

— Но эти споры все же возникают. И часто переносятся в суды, где почему-то об этих нормах забывают…

— Такое положение дел возникло недавно. Тут вот в чем дело.

Речь, как правило, идет о местах общего пользования. Ведь лица, которых собственник комнаты вселяет в свою комнату, пользуются общим имуществом коммунальной квартиры, таким как кухня, ванная комната, туалет и другое.

А эти помещения (в соответствии с п. 1 ст. 41 ГК РФ) принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в данной квартире и используются для обслуживания более одной комнаты.

Следовательно, когда арендатор ими пользуется, затрагиваются и права соседей.

Но места общего пользования в коммуналке не являются самостоятельным объектом права. Права на них производны от прав на жилые комнаты в коммуналке. Следовательно, права на места общего пользования следуют за юридической судьбой прав на комнаты (п. 3 ст. 42 ЖК РФ).

Поэтому жилец, который снимает комнату в коммуналке, автоматически получает и права пользования этим общим имуществом.

Ведь когда сдают, например, в наем не комнату, а квартиру в многоквартирном доме (где собственникам жилых помещений принадлежит аналогично доля в общем имуществе дома), подобный вопрос — о необходимости получить согласие других собственников, чтобы сдать квартиру в аренду — даже не возникает.

Руководствуясь именно такой юридической логикой, суды до недавнего времени и разрешали споры между собственниками комнат в коммунальной квартире.

— Но осенью 2013-го появилось Определение судебной коллегии по гражданским делам…

— Да.

И судебная практика по данному вопросу перестала фактически быть единой.

В этом Определении ВС РФ указал на следующее: «Поскольку порядок использования общего имущества в коммунальной квартире не урегулирован жилищным законодательством, то в соответствии со ст. 7 ЖК РФ к этим отношениям применяются нормы Гражданского кодекса РФ об общей долевой собственности, в частности нормы ст. ст. 246 и 247 ГК РФ.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Исходя из содержания приведенных норм Гражданского кодекса РФ собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению.

Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом».

Александр Перепелкин / архив редакции

— В переводе на более простой язык это означает: если по закону пользование общим имуществом предполагает согласие всех собственников, то и в случае коммунальной квартиры это должно происходить так. Поэтому если соседи против того, чтобы ваш жилец ходил в их туалет (и им неважно, что это и ваш туалет тоже), то — обращайтесь в суд. Правильно?

— Именно так.

Таким образом, по мнению ВС РФ, до тех пор, пока между собственниками комнат в коммунальной квартире в добровольном порядке — или на основании решения суда — не определен порядок пользования общим имуществом (коридор, ванная комнаты, туалет, кухня и так далее) на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат в пользование другим лицам по гражданско-правовым договорам, сдача в наем комнаты в коммунальной квартире является незаконной.

— Выходит, сдать комнату я могу по закону без согласия соседей, а вот если порядок пользования общим имуществом не определен, то это будет незаконным действием с моей стороны?

— Да.

Трудно согласиться с такой юридической логикой — хотя бы потому, что тогда нужно признать незаконность заключения всех договоров социального найма комнат в квартирах коммунального заселения, которые заключаются уполномоченными муниципальными органами без какого-либо согласия на это со стороны собственников других комнат в коммунальной квартире и оглядки на их мнение, в том числе при отсутствии какого-либо соглашения с ними на этот счет.

Поэтому если город-собственник, заселяя в одну из комнат в коммунальной квартире нанимателей по договору социального найма, никакого согласия собственников других комнат в коммунальной квартире не спрашивает, не должен получать такое согласие на заключение договора найма и другой собственник комнаты в коммунальной квартире.

На чьей стороне суды

— Но у собственника комнаты есть право обратиться в суд. А там что происходит?

— Как показывает моя практика, итог неутешительный. Люди, которые, повинуясь указанной логике ВС РФ, обращаются к мировым судьям с иском об определении порядка пользования общим имуществом коммунальной квартирой на случай сдачи собственниками комнаты в наем, получают в этом отказ как в требовании, не основанном на законе. В итоге получается замкнутый круг.

— Будет ли пересматриваться это определение?

— Мы очень на это надеемся. Ведь, кроме того, это противоречит позиции самого ВС РФ, которая была им озвучена ранее в Определении от 10 октября 2007 г.

по гражданскому делу № 5-Г07-76, когда предметом рассмотрения был спор о признании недействующими отдельных положений постановления Правительства Москвы № 859-ПП от 31 октября 2006 года «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учёта по месту пребывания и по месту жительства в городе Москве», ограничивающих права собственника коммунальной квартиры на вселение и регистрацию по месту жительства других лиц.

ВС РФ в этом определении подтвердил: Московский городской суд при рассмотрении дела по первой инстанции правомерно обратил внимание на то, что в ч. 5 ст.

42 Жилищного кодекса РФ для собственников комнат в коммунальной квартире установлен исчерпывающий перечень ограничений права собственности.

И такого ограничения права собственности, как наличие согласия собственников всех жилых комнат в коммунальной квартире на вселение собственником в принадлежащую ему комнату членов своей семьи, законодательством не предусмотрено.

Непоследовательность ВС РФ в указанном вопросе, к сожалению, не добавляет стабильности гражданскому обществу и является в некоторых случаях благодатной почвой для злоупотребления своими правами со стороны недобросовестных соседей по коммунальной квартире.

Источник: https://sobesednik.ru/nedvizhimost/20161221-kak-sdat-komnatu

Адвокат-online
Добавить комментарий