Можно ли в нежилом помещении МКД открыть продуктовый магазин?

Магазин на первом этаже жилого дома: когда законно и что делать

Можно ли в нежилом помещении МКД открыть продуктовый магазин?

Вопрос читателя. Наш новострой – это жилой дом без специальных встроенных нежилых помещений на первом этаже.

Владелец двух квартир на первом этаже демонтировал окно, сделав двери и крыльцо, хочет открыть продуктовый магазин.

В каком случае переоборудование квартиры под магазин – законно, а когда – незаконно? Куда обращаться, если жильцы не согласны на размещение магазина? Рина, Киев

Сооружение магазина на первом этаже может быть законным, если собственник делает все легально: перевел помещение из жилого в нежилое, а также получил необходимые разрешения государственных служб и городской администрации на проведение строительных работ. А теперь о том, как выяснить – сделал ли он все по закону.

Документы – на стол

Юристы рекомендуют для начала запросить у собственника ключевой документ – копию Технического паспорта. “Таким образом, мы убедимся в том, что функциональное назначение помещения определено как жилое (если это так – Ред.).

В дальнейшем, можно запросить у собственника помещения Разрешение местного Департамента Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ) на перевод жилого помещения в нежилое и/или другие документы, если в помещении запланировано размещение отдельной входной группы“, – отметила ведущий юрист адвокатской фирмы Gorolegal Илона Кузина.

Читай также: Повысили ставки: аренда недвижимости на первых этажах дорожает

По ее словам, переоборудование квартиры под магазин законно, если оно санкционировано местным департаментом ГАСИ путем выдачи Разрешения на перевод жилого помещения в нежилое.

Если же в помещении планируется размещение отдельной входной группы, то собственнику необходимо получить исходные данные на проектирование (градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка, технические условия, задания на проектирование).

Если реконструкция

Процедура оформления реконструкции помещения предусмотрена Законом Украины “О регулировании градостроительной деятельности“.

В законе сказано, что для проведения законной реконструкции (оборудование отдельного входа) инвестору нужно провести регистрацию декларации о начале выполнения строительных работ, оформить новый технический паспорт на объект, подать пакет документов в Департамент экономики и инвестиций КГГА (в Киеве) для уплаты паевого взноса или освобождения от такой уплаты. Также нужна регистрация декларации о готовности объекта к эксплуатации и регистрация права собственности на уже нежилое помещение. Без всех указанных шагов работы по изменению фасада здания будут считаться незаконными.

Юристы напоминают: в Киеве чиновники городской администрации руководствуются при выдаче разрешений на проведение реконструкции помещений не только градостроительными нормами, описанными в законе, но и специальным “Положением о порядке перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые в городе Киеве“, утвержденным Решением Киевского городского совета от 23 июля 2015 г. №781/1645. Это несколько усложняет вопрос оспаривания жильцами дома строительства магазина (в случае, если жильцы массово выражают свое несогласие).

“Следует отметить, что действующим Положением осуществления перевода помещения в Киеве для получения разрешения от Департамента градостроительства и архитектуры КГГА владельцу формально не нужно больше получать согласие собственников смежных квартир или лица, осуществляющего управление многоквартирным домом“, – отметила Алла Скрипник, младший юрист ЮФ “Кушнир, Якимяк и Партнеры“.

Если жильцы против

Если жители жилого комплекса массово выражают протест против строительства магазина в доме, то в первую очередь они должны обратиться в обслуживающую организацию (ЖЭК) для получения всей информации по документам, которыми владеет инвестор будущего магазина.

Также готовится обращение в Инспекцию архитектурно-строительного контроля, чтобы инспектор посетил объект и проверил все документы и разрешения.

Кроме того, жильцы вправе получить письменное объяснение от КГГА относительно выданного разрешения на реконструкцию (если таковое было выдано). 

Если ни одно обращение не привело к решению вопроса, юристы рекомендуют подавать иск и решать конфликтную ситуацию уже в суде.

“Жители вправе обратиться в суд с исковыми требованиями о прекращении незаконных действий соседа, и о приведении фасада и других строительных конструкций и инженерных сетей объекта недвижимости в первоначальное состояние“, – подчеркнула Юлия Курило, партнер АО “СК Груп“.

“Если по результатам проверки (Инспекции архстройконтроля) будут выявлены нарушения, орган контроля может вынести предписание об их устранении, а также привлечь инвестора к ответственности. Однако в любом случае демонтаж/снос самовольной пристройки может происходить на основании решения суда“, – говорит Алла Скрипник.

Читайте полную версию статьи в журнале “Деньги“ № 22 от 23 ноября  2017 года. Номер можно купить онлайн.

Придбати журнал “Гроші“ № 22 від 23 листопада 2017 року українською мовою.

Источник: http://dengi.ua/archive/articles/301325-Magazin-na-pervom-etazhe-zhilogo-doma-kogda-zakonno-i-chto-delat

Согласие жильцов на перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме в 2019 году – Отдел ЗАГС администрации Кусинского муниципального района

Можно ли в нежилом помещении МКД открыть продуктовый магазин?

Госдума РФ в третьем чтении приняла законопроект о новых правилах перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое. Рассказываем, что изменится в процессе изменения статуса жилого помещения согласно законопроекту и какие дополнения в связи с этим будут внесены в ЖК РФ.

Порядок перевода жилфонда в статус нежилого помещения указан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ

Основные правила перевода жилого помещения в нежилое и обратно в многоквартирном доме прописан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ. В действующей редакции ч. 2 ст. 22 ЖК РФ говорится о том, что изменить статус помещения на нежилое нельзя, если:

  • у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно;
  • оно является частью жилого помещения;
  • в нём кто-то постоянно проживает;
  • оно обременено правами каких-либо лиц.

Жилое помещение может стать нежилым, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).

Если все указанные в ст. 22 ЖК РФ условия соблюдены, то собственник жилого помещения должен обратиться в орган местного управления с заявлением о переводе квартиры в статус нежилого помещения. К заявлению он должен приложить документы, удостоверяющие право собственности: оригиналы или заверенные нотариально копии (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).

При этом, в соответствии с ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ, собственник может не предоставлять в муниципалитет правоустанавливающие документы, а также техпаспорт помещения и поэтажный план многоквартирного дома, если сведения о помещении внесены в ЕГРН. Орган МСУ обязан самостоятельно их запросить.

Если для перевода квартиры в нежилое помещение необходимы переустройство или перепланировка, то собственник должен приложить к заявлению оформленный проект таких работ (п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Муниципалитет не может требовать от собственника никаких других документов (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Если орган МСУ примет положительное решение о смене статуса квартиры, то он должен уведомить об этом собственников помещений, примыкающих к такой квартире (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).

Могут ли отличаться тарифы на СОИ для жилых и нежилых помещений в МКД

Новый закон обяжет владельцев квартиры получать согласие ОСС на её перевод в нежилое помещение

Действующие правила ужесточатся в связи с принятием Госдумой РФ в третьем чтении законопроекта № 542922-7. На момент написания статьи он уже был одобрен Советом Федерации РФ и направлен на подписание Президенту РФ.

После подписания и вступления закона в силу для перевода жилого помещения в нежилое собственнику необходимо будет не только обеспечить отдельный вход в помещение, но и исключить возможность доступа в него через комнаты и коридоры, которые используются для входа в жилые помещения дом. То есть, переоборудуя квартиру под офис, собственник должен будет, по сути, замуровать дверь, которая ведёт в подъезд.

Дополнятся не только условия перевода жилого помещения многоквартирного дома в нежилое, но и список необходимых документов согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. В орган МСУ собственник будет обязан предоставить:

  • протокол ОСС, на котором перевод жилого помещения в статус нежилого был одобрен;
  • письменное согласие каждого собственника всех квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению.

Следовательно, без спроса большинства собственников квартир в МКД перевести одну из них в статус нежилого помещения уже не получится. Если хотя бы один сосед откажется от такого преобразования примыкающей жилплощади, то сделать квартиру нежилым помещением уже не получится.

Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Собственник должен будет получить письменное согласие владельцев примыкающих помещений

В ст. 23 ЖК РФ появится отдельная часть, в которой будет подробно описано, какое помещение считается примыкающим и каким образом его владелец должен выразить своё согласие на перевод соседней квартиры в нежилое помещение.

Примыкающим будет признано любое помещение, которое имеет общую стену с меняющей свой статус квартирой, а также расположенные над и под ней. Собственники всех этих помещений должны выразить письменное согласие на перевод квартиры в нежилое помещение. Согласие даётся в произвольной форме.

В письменное подтверждение согласия владелец примыкающего помещения должен включить:

  • фамилию, имя и отчество, паспортные данные – для физлиц;
  • наименование и основной регистрационный номер – для юрлица,

а также номер принадлежащего ему помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

В жк рф появится отдельный кворум осс по вопросу о переводе жилфонда в нежилое помещение

Поскольку для перевода помещения в статус нежилого собственнику будет необходимо предоставить копию протокола общего собрания, прошедшего в МКД по этому вопросу, то законопроект № 542922-7 внесёт соответствующие поправки и в статьи ЖК РФ, касающиеся проведения ОСС.

Так, в компетенцию общего собрания собственников включается решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение – в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ будет включён п. 4.5.

Важное изменение претерпит и ч. 3 ст. 45 ЖК РФ о кворуме общего собрания. В настоящее время ОСС считается правомочным всегда при одном условии: если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем 50% от общего числа .

Согласно законопроекту № 542922-7, в этой части ЖК РФ появится уточнение. Если собрание проводится по вопросу перевода жилого помещения в нежилое, кворум будет зависеть от количества подъездов в доме:

  • в доме с одним подъездом ОСС будет правомочно, если в нём участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа в доме доме;
  • в доме с двумя и более подъездами для легитимности ОСС в нём должны принять участие собственники, обладающие более 50% от общего числа в доме, в том числе собственники помещений, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем ⅔ от общего числа таких собственников.

Получается, что собственник, желающий перевести жилое помещение в нежилое, сможет это сделать только в том случае, если на собрание придут не менее ⅔ его соседей по подъезду, а все присутствующие отдадут «за» 50% + 1 голос. Соответствующее условие в принятие решений на ОСС будет внесено в ст. 46 ЖК РФ.

Собственники нежилых помещений и плата за содержание ОИ в МКД

Собственники помещений в доме вместе будут решать вопрос о появлении в доме нового нежилого помещения

Правки, которые будут внесены в ЖК РФ новым федеральным законом, значительно осложнят перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые для размещения там офисов, магазинов и других заведений, которые вызывают недовольство жителей. С вступлением в силу нового Федерального закона владельцам таких помещений придётся считаться с мнением соседей.

Осложнит это работу и хозяевам хостелов и гостиниц, расположенных в многоквартирных домах, помещения которых считаются жилыми. Согласно Федеральному закону от 15.04.2019 № 59-ФЗ, с 1 октября 2019 года вносятся изменения в ч. 3 ст. 17 ЖК РФ: в жилых помещениях запрещено устраивать гостиницы, а также использовать жилые помещения в МКД для оказания гостиничных услуг.

Хозяевам уже действующих в МКД хостелов и гостиниц придётся переводить помещения в статус нежилых, а после подписания и вступления в силу законопроекта № 542922-7 – спрашивать разрешение на ведение такого бизнеса у всех жителей дома.

Иметь ввиду

После вступления в силу нового федерального закона порядок перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое изменится:

  1. На изменение статуса квартиры потребуется согласие общего собрания собственников, которое будет легитимным при участии в нём не менее ⅔ от собственников помещений в подъезде, где расположена такая квартира.
  2. На перевод должны дать письменное согласие все владельцы всех примыкающих к указанной квартире помещений.

Также следует помнить, что переустройство жилого помещения – например, установка нового входа согласно требованиям ч. 2 ст. 22 ЖК РФ – при использовании части общего имущества собственников многоквартирного дома также требует, чтобы владелец такого помещения вынес вопрос на ОСС. При уменьшении площади общего имущества дома ему потребуется согласие 100% собственников в доме.

При отсутствии указанных документов, в том числе протоколов ОСС, использование жилого помещения в качестве нежилого, его переустройство будет являться незаконным.

P.S. Законопроект подписан Президентом РФ, зарегистрирован как Федеральный закон от 29.05.2019 № 116-ФЗ и вступит с силу с 9 июня 2019 года.

Источник:

Новое в правилах перевода помещений из жилых в нежилые

В жилом помещении можно только жить или совмещать проживание с личными подработками. Но в квартире нельзя открыть офис для клиентов, переоборудовать ее под продуктовый магазин, склад или хостел. Чтобы так сделать, придется изменить назначение помещения — сделать его официально нежилым.

Перевод жилого помещения в нежилое — это отдельная процедура. Для нее нужно выполнить требования к самому помещению, например оборудовать отдельный вход, усилить звукоизоляцию и установить пожарную сигнализацию.

Еще нужно собрать документы по списку из статьи 23 жилищного кодекса. Специальный орган рассмотрит заявление, и, если все в порядке, назначение помещения изменят.

А если документов не хватит или перевод вообще невозможен, будет отказ.

Раньше. Формально согласие всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое было не нужно. Протокола общего собрания не было в списке обязательных документов. Но такое согласие приходилось получать, если перевод предусматривал какие-то действия с общим имуществом.

Например, предприниматель выкупил квартиру и решил открыть там салон красоты. Для этого он сделал отдельный вход с улицы и пристройку — но занять часть общего участка возле дома можно только с согласия всех жильцов. А если он его не получит, соседи могут подать в суд и заставить вернуть все как было.

Помещение останется жилым, салона там не будет, а крыльцо с козырьком заставят убрать.

С 9 июня. В список документов для перевода помещения в нежилое добавили протокол общего собрания собственников. Теперь это обязательный документ. Судьбу и назначение помещения будет решать не только его владелец, но и соседи. Если они против, то даже без реконструкции и переустройства перевод невозможен.

Вот что придется собирать дополнительно:

  1. Протокол общего собрания, в котором один из вопросов повестки дня — это согласие других жильцов на то, чтобы вот это помещение в их доме стало нежилым. Это значит, что на обсуждение нужно выносить не только реконструкцию или перепланировку, а именно назначение помещения.
  2. Письменные согласия всех непосредственных соседей — то есть собственников примыкающих помещений. Перевод придется персонально согласовать с пенсионеркой из квартиры справа, молодой семьей из квартиры сверху и постоянно живущим за границей мужчиной, которому принадлежит доля в квартире слева.

Кворум — это сколько нужно для того, чтобы собрание вообще могло рассматривать какой-то вопрос. Количество зависит от повестки. Если на собрании рассматривают согласие на перевод помещения в нежилое, кворум определяют по специальным правилам из нового закона.

Источник:

Перевод помещения из нежилого в жилое 2019 согласие собственников

Планируете успешный бизнес? Решение задачи — перевод жилого помещения в нежилое помещение. Процедура позволит перепрофилировать объект: офис, магазин, мастерская, мини цех.

Законодатель разрешает собственнику изменить не только правовой статус недвижимости, но и порядок ее использования. Повышается стоимость объекта, можно организовать любой тип деятельности.

При строительстве жилого дома, помещения здания на первых этажах отводятся под коммерческую недвижимость, поэтому не требуют перевода в другую категорию.

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас: 8 (800) 500-27-29 Доб. 389 (звонок бесплатный)

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения бытовых вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Источник: https://zagskusa.ru/potrebitelskoe-pravo/soglasie-zhiltsov-na-perevod-zhilogo-pomeshheniya-v-nezhiloe-v-mnogokvartirnom-dome-v-2019-godu.html

Жкх в вопросах и ответах

Можно ли в нежилом помещении МКД открыть продуктовый магазин?

Это нужно знать собственникам жилья

Уважаемые читатели! Сегодня продолжим тему о путях и методах привлечения дополнительных денежных средств в интересах обслуживания и содержания многоквартирного дома.

Какие нюансы могут возникнуть при размещении рекламы на фасадах зданий? Обсудим и варианты перепланировки нежилых помещений.

Конфликт интересов

Недавно ко мне обратились жители одного из районов нашей области с просьбой разъяснить некоторые моменты. Они проживают в многоквартирном доме. На первом этаже было выкуплено нежилое помещение, в котором новый собственник решил открыть продуктовый магазин. И тут началась маленькая война.

Ранее помещение пустовало и практически всех жильцов это устраивало. А вот открытие магазина вызвало массу различных противоположных эмоций. Собранием собственников МКД жители решили запретить использовать помещение под магазин. Они побоялись, что новый собственник сломает несущие стены в доме.

Первый неверный шаг собственников МКД был такой: подобные вопросы не относятся к компетенции общего собрания (я имею в виду запрет на открытие продуктового магазина).

Условия современной жизни постоянно диктуют новые требования к интерьерам общественных мест, и поэтому услуги по переустройству и перепланировке нежилых помещений востребованы не меньше, чем жилых квартир. Обладатель недвижимости стремится к тому, чтобы его магазин, ресторан, кафе или офис были удобны для посетителей и, вместе с тем, выглядели стильно.

А для того, чтобы выполнить все условия, зачастую приходится проводить перепланировку и переустройство помещения. При перепланировке нежилых помещений может быть изменено расположение стен, дверей и окон, площадь одного помещения может быть уменьшена или увеличена за счет площади другого помещения.

Также возможно обустройство антресольного этажа или углубление подвального помещения. При этом нужно знать, что для проведения любых подобных видов работ необходимо получить специальное разрешение на переустройство и перепланировку нежилого помещения.

Все работы по перепланировке и переустройству могут проводиться только после того, как произведен точный расчет уровня нагрузки на все несущие конструкции. Это касается перепланировки зданий, в которых намечается возведение дополнительных перегородок и стен, или их снос.

Проект переустройства и перепланировки нежилого помещения разрабатывается соответствующей организацией, которая имеет разрешение на выполнение проектных работ.

При проведении ремонтов нежилых помещений, где перепланировка является частью дизайнерского проекта, необходимо заблаговременно позаботиться о получении разрешения на такую перепланировку и только после этого приступать к выполнению работ.

Соблюдение такого порядка при перепланировке нежилых помещений любых назначений избавит вас от неприятностей и недоразумений с местными властями.

При реконструкции встроенного нежилого помещения порядок проводимых работ необходимо согласовывать и с жильцами, проживающими в доме, чтобы потом не было судебных исков от обиженных соседей.

Платить или нет?

Очень часто возникают споры товариществ собственников жилья с предпринимателями, чьи магазины и офисы расположены на первых этажах домов. Разногласия возникают из-за наружной рекламы, вопросов оплаты за ее размещение.

Предприниматели не хотят платить; на предложение ТСЖ заключить договор, как правило, отвечают, что у них есть паспорт рекламного места, выданный администрацией города, а значит, никакого согласия собственников ему получать не надо.

Другой довод коммерсантов основан на том, что они являются собственниками помещения в доме, а значит, имеют право и на долю в общем имуществе, что в свою очередь дает им право разместить рекламную конструкцию на фасаде дома. Смысл один: «я платить не должен». Как быть в этой ситуации?

Стоит сразу отметить, что собственниками крыши и фасада дома, согласно ст. 36 ЖК РФ, являются собственники всех помещений дома. И только по решению собственников, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества (в том числе часть фасада для размещения рекламы) могут быть переданы в пользование иным лицам.

На основании решения общего собрания собственников помещений в доме заключается договор. Об этом в постановлении от 23 июля 2009 г.

N 64 также недавно высказался и Высший Арбитражный Суд РФ, указав следующее: «По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы.

Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством».

Итак, если паспорт и ордер имеются, но согласия собственников на размещение нет, то нет и права на размещение.

А теперь о том, когда согласие собственников не требуется. К общему имуществу собственников относятся ограждающие конструкции – фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны – лишь в случае, если они обслуживают более одного жилого помещения.

Это означает, что если суд установит факт использования под размещение рекламы конструктивного элемента здания, не являющегося несущей конструкцией и обслуживающего только одно помещение (помещение ответчика), то такое размещение рекламы будет признано законным и без согласия собственников помещений.

Часто жители спрашивают: «А название магазина – это вывеска или реклама?» Что такое реклама? Это информация, которая распространяется различными способами и средствами, и адресована неопределенному широкому кругу лиц с целью привлечения внимания и формирования интереса к объекту рекламирования, а также для продвижения его на рынке.

А что же тогда вывеска? Вывеска — конструкция в объемном или плоском исполнении, расположенная, как правило, на фасаде здания, рядом со входом, которая информирует об организации или предприятии, находящихся внутри здания.

Современная вывеска выполняет обычно две функции, которые сложно отделить одну от другой: это подача информации и реклама.

На размещение вывески получать согласие собственников помещений и платить за пользование фасадом здания не нужно.

Согласно статье 9 закона «О защите прав потребителей», изготовитель (исполнитель, продавец) обязан довести до сведения потребителя фирменное наименование своей организации, место ее нахождения (адрес) и режим ее работы. Продавец (исполнитель) размещает указанную информацию на вывеске.

Заметьте, что в отличие от вывески, которая только информирует, реклама призвана привлекать внимание к объекту рекламирования, формировать или поддерживать интерес к нему. Кроме того, согласно статье 14.

5 КоАП РФ, продажа товаров, выполнение работ либо оказание услуг организацией, а равно гражданином, зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, при отсутствии установленной информации об изготовителе (исполнителе, продавце), влечет наложение штрафа от 30 000 до 40 000 руб.

Это значит, что за неполную информацию на вывеске есть риск подвергнуться штрафу, а за указание сведений на вывеске, выходящих за рамки установленной законом информации, можно получить иск от ТСЖ или управляющей организации о демонтаже рекламной конструкции и взыскании неосновательного обогащения.

Следует направить письменное предложение о заключении договора, в котором указать, на каких условиях собственники готовы передать в пользование часть фасада дома.

В случае отказа владельца рекламной конструкции заключить договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы, можно обращаться в суд, предварительно собрав необходимые доказательства: факт использования общего имущества собственников помещений ответчиком, площадь размещенных рекламных конструкций и расчет суммы неосновательного обогащения с указанием периода времени, в течение которого ответчик незаконно пользуется общим имуществом.

Светлана КРАВЦОВА, консультант главы г. Воронежа

Прием граждан ведется по понедельникам, средам, пятницам с 9.00 до 13.00. Пр. Революции, 33.

Источник: http://www.bereg.vrn.ru/16143.html

Разъясняем законодательство

Можно ли в нежилом помещении МКД открыть продуктовый магазин?

Вопрос: Я проживаю в 9-ти этажном жилом доме по ул. Союзная    г. Курска. На первом этаже нашего дома когда-то было отделение сберкассы. Сейчас переделывают в мясной магазин. Никто не согласовал с жильцами размещение в нашем доме магазина.

Мы беспокоимся, что магазин, в котором установлены мощные холодильники и другое оборудование, будет много потреблять электроэнергии и воды, и в связи с этим возрастут   расходы жильцов на общедомовые нужды.

Как в этом случае будут распределяться расходы за потребление электроэнергии и воды на общедомовые нужды? Должны ли были согласовать с жильцами дома размещение  магазина?

Отвечает старший помощник прокурора города Курска Светлана  Лунева: Согласно требованиям СП 2.3.

6-1066-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов» организации торговли могут размещаться как в отдельно стоящем здании, так и в пристроенных, строенных, встроенно-пристроенных к жилым домам и зданиям иного назначения.

Деятельность организаций торговли не должна ухудшать условия проживания, отдыха, лечения, труда людей в жилых зданиях и зданиях иного назначения.

При этом, в помещениях, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым зданиям и зданиям иного назначения, не допускается размещать специализированные рыбные и овощные магазины, а также магазины, площадью более 1000 м2.

В соответствии с положениями ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Таким образом, если помещение, в котором предполагается размещение магазина, находится в собственности лица, его размещающего, то согласование с собственниками помещений многоквартирного дома на его размещение не требуется.

При этом, в соответствии с ч. 2 ст.

40 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Таким образом, если помещение, в котором предполагается размещение магазина, относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, то принятие решения о пользовании им относится в силу положений п. 3 ч.

2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, и принимается большинством не менее двух третей от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

По вопросу оплаты владельцами нежилых помещений в многоквартирном доме за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, разъясняю следующее.

В соответствии со ст.ст.

39, 153, 154 и 158 ЖК РФ собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме и обязаны нести расходы на содержание принадлежащих им помещений, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.

Вопросы оплаты коммунальных услуг регулируются Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 №354 (далее – Правила предоставления коммунальных услуг).

Согласно пункту 44 Правил предоставления коммунальных услуг объем коммунальной услуги, предоставленной за расчетный период на общедомовые нужды, рассчитывается и распределяется между потребителями пропорционально размеру общей площади принадлежащего каждому потребителю (находящегося в его пользовании) жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме.

В случае, если объемы поставки коммунального ресурса собственникам нежилых помещений в этом многоквартирном доме определяются по договорам ресурсоснабжения, заключенным ими непосредственно с ресурсоснабжающими организациями, и не фиксируются коллективным (общедомовым) прибором учета многоквартирного дома, то обязанность потребителей, использующих нежилые помещения, оплачивать коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, сохраняется.

Источник: http://prockurskobl.ru/legislation/1068.html

Бизнес в нежилом помещении жилого дома

Можно ли в нежилом помещении МКД открыть продуктовый магазин?

Долгосрочная аренда или приватизация подвального помещения обходится предпринимателю дешевле, чем аренда офиса или квартиры. Содержать бизнес в подвале достаточно выгодно, однако, следует правильно оформить его с технической и юридической точки зрения.

  • Во-первых, для аренды подвального помещения нужно согласие владельцев, будь то муниципальная структура или большинство жильцов кооперативного дома.
  • Во-вторых, есть ограничения на виды деятельности, которыми можно заниматься в подвальном помещении. Токсичное производство с использованием химикатов запрещено законодательством, а шумное заведение с музыкой будет раздражать владельцев квартир, что приведёт к многочисленным жалобам и конфликтам.
  • В-третьих, важно учесть все риски и затраты на ремонт и модернизацию. Подвал часто находится в аварийном состоянии. Нужно подготовить помещение, чтобы оно соответствовало всем нормам и не вредило здоровью сотрудников и посетителей.

Какой деятельностью разрешено заниматься в подвале жилого дома

Если речь идёт о частном доме, здесь всё гораздо проще. Предприниматель является собственником и жильцом одновременно. А вот организация бизнеса в цокольном этаже многоквартирного дома ‒ довольно хлопотное занятие.

В подвальном помещении можно открыть магазин или сервисный центр.

Для малого и среднего бизнеса интерес представляют подвалы площадью 30‒250 кв. м, в которых можно открыть офис, мастерскую или магазин. В целом для торговли разрешается использовать площадь не более чем 400 кв.

м, без учёта складских и подсобных помещений. Площадь для салона красоты не должна превышать 300 кв. м. Но цоколь таких размеров в городе найти практически невозможно, поэтому речь идёт о небольших помещениях.

Чаще всего, конечно же, открывают бизнес, связанный с обслуживанием людей, проживающих в доме и его окрестностях.

  1. Аптеки, продуктовые и промышленные магазины, канцтовары, бутики с одеждой, небольшие торговые точки со специализированным товаром.
  2. Ателье и мастерские по ремонту одежды, обуви.
  3. Сервис починки компьютеров, телефонов и бытовой техники.
  4. Офис, принимающий заказы на изготовление продукции. При этом производство может находиться в другой части города или даже за его пределами.
  5. Фотоателье, проявка и печать фотоплёнок; продажа расходных материалов и комплектующих для фотокамеры.
  6. Реставрационные мастерские и художественные салоны; выставочные залы.
  7. Турагентство.
  8. Пункты приёма вторичного сырья.
  9. Спортклуб или тренажёрный зал могут разместиться в помещении до 100 кв. м и практически не требуют дорогостоящей отделки.
  10. Парикмахерские, маникюрный салон, кабинет косметолога или массажиста, солярий.
  11. Бильярдный клуб.
  12. Кафе, закусочные или бар.

Ремонт электроники в подвальном помещении.

Разрешённые виды деятельности должны соответствовать таким требованиям:

  • подвал граничит с жилыми квартирами, поэтому арендатор обязан позаботиться, чтобы его бизнес не мешал людям;
  • обязательным условием является оборудование систем вентиляции;
  • заведения общепита могут одновременно принимать на более 50 человек;
  • нельзя включать громкую музыку и производить шум, превышающий санитарные нормы;
  • законодательно время работы заведений ограничено промежутком с 8:00 утра до 23:00 вечера.

Запрещенные виды деятельности

Для некоторых видов деятельности подвал не подойдет:

  1. Поскольку громкая музыка и шум недопустимы, в жилом доме нельзя открыть ночной клуб или другое подобное заведение.
  2. Запрещено устраивать производство, которое может стать источником шума, грязи и неприятных запахов.
  3. По этим же причинам не получится открыть химчистку или прачечную.
  4. В подвальном помещении не разрешается размещать медицинское учреждение, делать бассейн или сауну.
  5. Нельзя открыть похоронное бюро и предоставлять ритуальные услуги.
  6. В подвале не может размещаться оптовый и мелкооптовый склад.

Деятельность на арендованной площади не должна нарушать санитарно-гигиенические нормы и правила пожарной безопасности. Кроме того:

  • для бизнеса запрещается использовать другие помещения коллективного пользования, которые граничат с подвалом: подъезд, лестницу, коридоры, лифт;
  • магазин или офис должен иметь отдельный обустроенный выход на улицу;
  • важно, чтобы инженерные коммуникации и оборудование дома оставались доступными.

Техническое помещение, которое не используется жильцами, по решению муниципалитета или товариществом собственников может быть переведено в статус нежилого. После этого потенциальный арендатор может начинать процедуру его оформления.

Правовое оформление помещения

Подвал или цоколь многоквартирного дома не может быть отчуждён и продан в пожизненное владение предпринимателю. Приватизировать его вправе только собственник жилого помещения, к которому этот подвал прилегает.

Чтобы открыть бизнес в неиспользуемом техническом помещении, нужно заключить договор аренды с муниципалитетом или получить разрешение большинства жильцов дома, каждому из которых в равной доле принадлежат нежилые помещения.

Если подвал многоквартирного дома принадлежит кооперативу собственников, юридическое оформление аренды начинается со сбора подписей. Часть жильцов может высказаться против нового бизнеса. Арендатору предстоит убедить их в том, что фирма или магазин не доставят неудобств и даже поспособствуют обустройству территории.

Например, владелец бизнеса может заасфальтировать дорожки, разбить клумбы и отреставрировать стену дома возле наружного входа в подвал.

Выгода для кооператива также в том, что плата за аренду будет уменьшать счета за использование общих нежилых помещений.

Помимо этого арендатор наравне со всеми жильцами оплачивает услуги ЖЭКа и собственные коммунальные платежи.

Сбор и подача документации

Для аренды технического помещения следует подать заявление в муниципалитет или ЖЭК, в зависимости от формы собственности на подвал. В заявлении указывается цель и срок аренды.

  1. Оформляется заключение санэпидемстанции, пожарной и коммунальной служб, которые признают помещение пригодным для выбранного вида деятельности. Без решения этих организаций подвал может использоваться только для хозяйственных целей.
  2. После этого заключается договор с районной администрацией. В этом документе описаны условия аренды, её сроки и сумма оплаты.
  3. Права и обязанности сторон регулирует Гражданский кодекс, при условии, если в договоре нет специальных указаний на этот счёт.
  4. Техническое помещение, которое принадлежит кооперативу собственников, оформляется посредством ЖЭКа.
  5. После подачи заявления от потенциального арендатора ЖЭК оповещает жильцов. На общем собрании собственники принимают решение о возможности аренды путём ания.
  6. Договор аренды заключается с бухгалтерией коммунальной службы. Вырученные деньги распределяются для обустройства дома и прилегающей территории, а также идут на оплату электричества, воды и газа в общих помещениях.

Предпринимателю нужно получить лицензию на выбранную деятельность и ознакомиться с требованиями к помещению, в котором её можно осуществлять. Если подвал раньше не использовался для бизнеса или социально-общественной деятельности, его нужно будет реконструировать.

Понадобится справка из БТИ, которая даёт разрешение на переоборудование помещения, и геодезическая оценка прилегающего участка. Для оформления технической документации арендатор может обратиться в проектную контору, сотрудники которой имеют большой опыт работы с городскими службами и помогут с юридическим урегулированием.

Ремонт и техническая инспекция

Большинство подвалов не соответствуют требованиям техники безопасности, и особенно нормам санэпидемстанции. Это холодные, ветхие помещения, которые подтапливаются грунтовой водой. Отмежевав часть подвала, в котором находятся инженерные коммуникации, арендатор делает реконструкцию согласно проекту.

  1. Прежде всего, нужно сделать гидроизоляцию подвала. Сырость становится причиной появления грибка и неприятного запаха. Сотрудники и посетители не смогут долго находиться в таком помещении без вреда для здоровья. К тому же портится отделка, ржавеют металлические детали, но опаснее всего то, что от воды может замкнуть проводку.
  2. В подвальном помещении не хватает света, даже если цоколь достаточно высокий и в стене есть окна. Нужно обеспечить дополнительное освещение энергосберегающими лампами, поскольку расход электричества в подвале будет большой.
  3. Обязательно нужно установить хорошую вентиляционную систему. Важность циркуляции воздуха в подвале трудно переоценить, особенно если площадь больше 50 кв. м. и простые отдушины в стенах недостаточно эффективны. Плохо работающая вентиляция может быть причиной влажности, поскольку на стенах с внутренней стороны образуется конденсат.
  4. Если арендатор планирует открыть в подвале заведение общепита с кухней, нужно сделать вытяжку, чтобы дым и запахи не шли в сторону лестничной площадки и квартир.
  5. При больших скоплениях посетителей и наличии негромкой музыки следует позаботиться о звукоизоляции ещё до того, как в помещении будет сделан ремонт и обустроен интерьер.

Не следует забывать о ремонте и качественном освещении.

Низкая цена аренды компенсирует затраты на реконструкцию подвала. Но в каждом отдельном случае арендатор должен оценить состояние подвала на основе технической экспертизы, чтобы скрытые недостатки не проявились позже.

Риски связанные с ведением бизнеса в подвальном помещении

В подвале расположены трубы водоснабжения, теплосети и электрические кабели. Арендатор должен убедиться, что у ремонтной бригады из ЖЭКа есть доступ к оборудованию. Если произойдёт поломка или затопление, подвальное помещение пострадает больше всего.

Источник: https://advokat144.com/biznes-v-nezhilom-pomeschenii-zhilogo-doma/

Адвокат-online
Добавить комментарий