Можно ли законно вернуть квартиру с торгов?

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Можно ли законно вернуть квартиру с торгов?

У любой квартиры на вторичном рынке есть история. И какая бы ни была эта квартира – старая или новая, в элитном доме или в панельном, – эту историю всегда надо тщательно проверять. В каких ситуациях добросовестный покупатель рискует потерять право собственности на приобретенное жилье?

Самый высокий риск – покупка квартиры у продавца «по доверенности». Суть такой сделки в том, что договор купли-продажи заключается не собственником, а с его представителем, который действует по доверенности.

По данным столичного Росреестра, в августе в Москве было зарегистрировано 10 521 сделка купли-продажи жилой недвижимости. При этом число переходов на основании договора купли-продажи (мены) жилья выросло по сравнению с июлем на 2,7%. Всего же по итогам восьми месяцев 2017 г. зарегистрировано 75 421 сделка по договорам купли-продажи, что на 8,2% меньше по сравнению с тем же периодом 2016 г.

К сожалению, время черных риэлторов и недобросовестных нотариусов, которые выдают незаконно доверенности, не прошло. И на рынке сегодня огромное количество вариантов мошенничества с доверенностями, которые могут выдаваться по поддельным паспортам, после смерти гражданина или же недееспособным гражданином.

Но даже если доверенность легальная, она может быть отменена собственником, и получится, что при совершении сделки продавцом является не уполномоченное на то лицо. Такая сделка легко может быть оспорена в суде реальным собственником. А добросовестный покупатель должен будет вернуть жилье законному владельцу, при этом потеряв и деньги, и квартиру.

Еще один повод насторожиться – большое количество сделок с квартирой за короткий промежуток времени. Например, от трех сделок в течение года. Чтобы скрыть следы продажи жилья по поддельным документам, мошенники перепродают его несколько раз.

В судебной практике была история, когда в Москве двое мошенников обманом приобрели право собственности на квартиру, принадлежавшую умершему владельцу и не имевшему наследников.

После этого, используя поддельные паспорта, мошенники перепродали квартиру за полгода 3 раза, «очистив» таким образом историю имущества для следующего конечного покупателя.

Когда таковой был найден, с ним обманным путем заключили договор купли-продажи жилья, зарегистрировали переход права собственности. Однако цепочка сделок стала известна в департаменте городского имущества Москвы, и через суд сделки признались недействительными.

Жилье было изъято из чужого владения, а собственник выселен. Мошенников признали виновными по ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество), однако последний добросовестный владелец потерял деньги и жилье.

Иногда покупатели осознанно выбирают квартиру с незаконной перепланировкой (без согласования проекта с госорганами), потому что им необходимо жилье именно в таком виде.

Да и при продаже такого жилья собственники обычно соглашаются на хороший дисконт в цене. Но при этом важно понимать последствия. Они могут быть разными: начиная от штрафа (до 2500 руб.

) и обязанности привести помещение в первоначальное состояние до изъятия квартиры у собственника и продажи ее с публичных торгов.

Судебная практика говорит о том, что продажа квартиры с торгов – крайняя мера. Ведь здесь могут быть противоречия со ст. 35 Конституции РФ (охрана права частной собственности). Тем не менее подобные случаи имеются. Это происходит в случаях, когда все меры воздействия на собственника исчерпаны. Такая история недавно произошла в Уфе.

Там собственник сделал из трехкомнатной квартиры на первом этаже жилого дома три отдельных офиса. Причем сделал это без согласования с госорганами, переделав оконные проемы в дверные, убрав межкомнатные перегородки. Городская администрация неоднократно требовала от владельца восстановить жилье, но работы не были выполнены.

В итоге администрация через суд продала с публичных торгов самовольно переустроенное помещение.

Если вы покупаете приватизированную квартиру, то первое, на что следует обратить внимание, – все ли лица, проживающие в квартире на момент приватизации (включая детей), участвовали в ней? Это можно узнать, получив архивную выписку из домовой книги. В ней можно увидеть, кто был прописан в квартире на дату приватизации.

Дети могут не участвовать в приватизации квартиры, только если есть разрешение на это органов опеки и попечительства. Иначе есть риск признания недействительным договора передачи квартиры в собственность. Как следствие, потеря купленного жилья.

Еще одна проблема – «отказники». Это люди, отказавшиеся от участия в приватизации, но при этом сохраняющие право пользования квартирой даже после ее продажи. Например, часто при приватизации родители отказываются от своей доли в пользу детей. Но право пользования за родителями сохраняется.

Причем выписать их без согласия невозможно даже при наличии у них другого жилья. Увидеть таких «отказников» можно в заявлении на приватизацию, а также в архивной выписке из домовой книги. Если этого не сделать, то можно приобрести квартиру с нежелательным жильцом.

При этом законом установлено, что право пользования жильем для «отказника» носит бессрочный характер.

Еще один риск – заниженная стоимость квартиры в договоре купли-продажи. С учетом последних изменений в налоговом законодательстве в определенных случаях только по истечении пяти лет продавец освобождается от уплаты подоходного налога при продаже недвижимости.

В итоге часто собственники, владеющие квартирой непродолжительное время, склоняют покупателя к тому, чтобы в договоре купли-продажи указывалась заниженная цена.

Но если в будущем сделку с этой квартирой кто-либо попытается признать недействительной и суд это признает, то продавец вернет вам ту сумму, которая указана в договоре.

Есть и другие важные факторы, которые следует учитывать. Например, приобретена квартира в браке или нет (это может потребовать согласия супруга на продажу), дееспособность продавца, его уголовное преследование (может повлечь арест имущества).

Оснований, по которым продавец получил в собственность квартиру, может быть огромное количество. Это купля-продажа, мена, наследство, приватизация, дарение, рента и т. д. Поэтому покупателю вторичного жилья всегда следует изучить полностью историю переходов прав на квартиру, вплоть до возникновения первого права собственности.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2017/10/17/737848-sdelki-kvartirami-vtorichnom-rinke

Вс назвал условия, при которых нельзя забрать ипотечное жилье за долги

Можно ли законно вернуть квартиру с торгов?

Одно из последних решений Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ принесет несомненную пользу многим покупателям ипотечного жилья.

Про опасность покупки жилья по ипотеке знают все. Если в жизни возникнут какие-либо проблемы с такой квартирой, то банк легко может забрать ее и не вернет уже выплаченную часть кредита. Но так ли это во всех случаях? Оказывается, есть варианты: высокая судебная инстанция разъяснила, в каких ситуациях кредитору не удастся забрать ипотечное жилье.

Многим гражданам, попавшим в похожую ситуацию с ипотекой, эти разъяснения Верховного суда могут оказаться крайне полезными.

Молодая семья из Башкирии купила по ипотечному кредиту однокомнатную квартиру.

Практически десять лет супруги аккуратно и вовремя расплачивались с банком, погашая кредит.

Сбербанк снижает ставки по семейной ипотеке

Но за эти десять лет у у должников сменился кредитор. Новый хозяин кредита потребовал от семьи досрочно выплатить оставшуюся задолженность. А еще ему понравилась квартира заемщиков, и он захотел выставить жилье на торги. Причину объяснил просто – просрочка платежей супругами по этой квартире.

С этими требованиями к семье должников кредитор и отправился в районный суд. Но там его не поняли.

Местный районный суд счел, что подобное требование кредитора – необоснованное.

Вышестоящая инстанция, куда кинулись обжаловать это решение коммерсанты, с ними согласилась, решив, что ипотечное жилье выставить на торги вполне законно.

Теперь обжаловать такой вердикт в Верховный суд РФ отправились ответчики. И к их аргументам Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ отнеслась с пониманием. Самые грамотные судьи страны, изучив материалы дела, заявили, что ответчики правильно обжалуют вынесенное решение, а их коллеги в апелляции неправильно применили нормы закона.

Началась эта история почти 11 лет назад, когда одна молодая семья взяла в местном банке кредит на 1,2 миллиона рублей и приобрела однокомнатную квартиру. Кредит, как и положено по закону в подобной ситуации, был обеспечен залогом этого жилья. Семья вселилась в квартиру и начала аккуратно гасить кредит.

По подписанным с банком документам, после погашения кредита они становились хозяевами собственного жилья.

Но с годами у местного банка начались проблемы, и через несколько сделок права по закладной на эту квартиру перешли к некому местному ООО. Случилось это осенью 2015 года.

Ипотечную квартиру нельзя отнять, если задолженность – менее пяти процентов

Дальше история развивалась следующим образом – в течение двух последующих лет должники несколько раз просрочили платежи по кредиту.

Это дало основание коммерческой конторе потребовать назад всю оставшуюся на тот момент задолженность. А именно – 458 379 рублей. И плюс к этому истцы еще захотели, чтобы ответчики выплатили проценты по кредиту, больше 80 тысяч рублей, и за пользование займом в размере 14 процентов годовых.

Что делать семье, если она не справилась с ипотекой и лишилась квартиры

В иске было еще требование выплатить пеню за просрочку – 115 992 рубля. И под конец, перечислив все требуемые суммы, истец попросил забрать у супругов заложенную у него квартиру, чтобы выставить ее на торги. Общество с ограниченной ответственностью определило начальную стоимость однокомнатной квартиры в 1,28 миллиона рублей.

Но Октябрьский районный суд Уфы с такими расчетами истца не согласился. Суд решил, что этому ООО надо присудить с ответчиков только 145 584 рубля. А их почти выплаченную квартиру не трогать.

В своем решении районный суд написал о “несоразмерности” оставшейся части долга по кредиту стоимости заложенной недвижимости. Несогласные с этим решением коммерсанты обжаловали такое решение районного суда в вышестоящую инстанцию.

Апелляция с доводами коммерческой структуры согласилась и отменила вердикт районного суда. Новое решение, которое озвучила апелляция , выглядело следующим образом. С семьи ответчиков было взыскано 298 811 рублей – столько, сколько насчитали сами истцы. Но и это не все.

Республиканский Верховный суд заявил, что у суда вообще нет никаких оснований отказать компании в требовании забрать заложенную у них квартиру, раз случилась просрочка платежа.

Пересматривая по просьбе ответчиков это решение, Верховный суд РФ сказал, что местная апелляция ошиблась, и перечислил те важные моменты, которые не заметили их башкирские коллеги.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ обратила внимание на то, что апелляция не сказала, по каким основаниям она отвергла важные обстоятельства, которые перечислил районный суд. Под “важными обстоятельствами” Верховный суд РФ понимал соразмерности долга.

По мнению высокой судебной инстанции, в ситуациях, аналогичных нашей, забирать недвижимость не стоит, если должник допустил крайне незначительное нарушение. И если размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного актива. Странно, почему такой серьезный пассаж, как цену просрочки на фоне почти выплаченной квартиры не заметил местный суд.

Какие послабления дает заемщикам закон об ипотечных каникулах

Есть еще важный момент, на который указала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ.

По ее мнению, разрешая этот спор, нижестоящему суду нужно было “точно рассчитать количество просрочек должника по платежам, их период и учесть рыночную стоимость квартиры”.

Но ничего из этого, подчеркнул высокий суд, сделано не было. Суд без слов взял за основу те расчеты, которые сделали заинтересованные коммерсанты.

Поэтому Верховный суд РФ отменил местное решение и отправил дело назад в республику, чтобы его пересмотрели там по новой, но с учетом его разъяснений. А дальше случился редкий казус – пересмотра не было. Истцы, узнав о таком решении по их делу Верховного суда страны просто отказались от своего иска. И семья не потеряла жилье.

Важно: при каких условиях за долги нельзя отнять кредитную квартиру?

– Если задолженность составляет менее пяти процентов.

– Если просрочка платежей по кредиту меньше 3 месяцев.

Источник: https://rg.ru/2019/08/12/vs-nazval-usloviia-pri-kotoryh-nelzia-zabrat-ipotechnoe-zhile-za-dolgi.html

Квартиру отбирают за долги. Как защищаться?

Можно ли законно вернуть квартиру с торгов?

Самый страшный сон любого должника (и не только ипотечного), что он не сможет расплатиться с кредитором и лишится жилья. Порой такие дела заканчиваются трагедией, ведь доведенные до отчаяния люди способны на многое.

4 июля в СМИ появились сообщения о гибели четырех человек в немецком городе Карлсруэ в результате захвата заложников – преступником оказался должник, не пожелавший покинуть квартиру при принудительном выселении.

В прошлом месяце в Саратовской области мужчина покончил жизнь самоубийством, еще даже не просрочив выплаты – он не выдержал гнета ипотечного долга.

Зачастую люди сами себя загоняют в клетку, не осознавая, что порой выселения можно избежать. Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» выяснили, за что реально могут отобрать квартиру, а в каких случаях такой исход маловероятен.

Только суд
Прежде всего, любой заемщик должен знать, что лишить его квартиры можно только по решению суда. Поэтому не надо паниковать при угрозах со стороны банка или коллекторского агентства. Но знать о возможных последствиях необходимо.

По словам заместителя по юридическим вопросам генерального директора группы компаний «Пионер» Марины Маловик, чаще всего основанием для лишения гражданина собственности является именно неисполнение долговых обязательств. Другие случаи происходят достаточно редко, они перечислены в ст.

235 ГК РФ. Можно, например, лишиться дома, если он находится на земле, которая изымается под государственные нужды (с получением компенсации). Также жилье могут отнять, если его неправильная эксплуатация опасна для других людей, или конфисковать в качестве наказания по уголовному делу.

Суд первым делом устанавливает, действительно ли человек должен деньги, насколько объективны притязания кредитора, какую именно сумму необходимо вернуть. А затем уже формирует список того, на что можно обратить взыскание, если деньгами должник расплатиться не сможет.

Этот список называется исполнительным листом, туда может быть включено имущество, сведения о банковских счетах, акциях и облигациях должника, о его месте работы и зарплате.

Этот лист суд передает кредитору, который в течение трех лет после получения должен передать его в службу судебных приставов – они и будут непосредственно вести дела с должником.

Имущество, изъятое судебными приставами, продается на торгах, вся информация о нем публикуется на сайте Федеральной службы судебных приставов. По данным на 13 июля, к продаже с аукциона предлагалось 873 квартиры по всей России, из них 11 – в Москве.

Чаще всего квартиру отбирают за долги по ипотеке, ведь в этом случае она является залогом. По наблюдениям юристов, ситуация обострилась в кризис, но и сейчас обращений обеспокоенных должников не становится меньше.

«Если раньше в наше адвокатское бюро по подобным делам обращался один клиент в два месяца, то теперь – каждую неделю не менее 5-6 звонков.

Чаще всего просят консультацию, подготовить апелляционную жалобу на уже проигранное дело по ипотечному долгу», – рассказывает адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро «Право.Недвижимость.Семья» Елена Жданова.

Сохранить ипотечную квартиру
Какой бы серьезной ни была задолженность перед банком, должники стараются сохранить свои квартиры. «На стадии судебного разбирательства они приводят самые разные аргументы, возражая против удовлетворения иска.

Некоторые бывают очень «оригинальные», – говорит Светлана Савичева, ведущий специалист юридического департамента НП «КР «Мегаполис-Сервис».

– Например, одна наша должница утверждала, что в тот период, когда она брала ипотечный заем, она была неплатежеспособна, поскольку ее фирма в результате кризиса обанкротилась, и мы об этом знали и были согласны с тем, что она несколько лет не будет ничего платить, пока не поправит свои дела».

По словам эксперта, на кризис и потерю работы или снижение заработка в связи с ним ссылаются многие. Также для непогашения долга некоторые считают достаточным основанием расторжение брака, болезнь свою или члена семьи, рождение детей, смерть близких родственников.

Чтобы оттянуть момент выселения, должники используют все доступные инструменты, как законные (обжалование всех судебных решений и определений во всех инстанциях, а в последующем – обжалование постановлений и действий судебных приставов-исполнителей), так и не очень. Среди последних наиболее популярны неполучение почтовых извещений от приставов-исполнителей и суда, неявка для ознакомления с делом, попытки надавить или заинтересовать лиц, от которых зависит исполнение решений суда.

Порой банки действительно ведут себя слишком жестко с заемщиком, так что жалобы последних имеют под собой почву. Например, заемщица из Лениногорска поведала свою историю на сайте юридических консультаций 9111.ru: «Я взяла ипотеку в 2006 г.

, два года платила исправно без просрочек, когда начался кризис (и на работе, и в семье – я родила второго ребенка и вынуждена была сидеть дома в декретном), у нас были просрочки, но мы их старались полностью погашать. В 2010 г. у нас была просрочка три месяца, но потом мы опять начали исправно погашать долг вместе с пени и процентами.

Но тут мы получаем письмо о том, что банк подал на нас в суд и требует квартиру. Неужели наши законы позволят оставить двоих детей на улице без жилья, без денег и без квартиры?»

По словам юристов, действительно, наличие несовершеннолетних детей никак не поможет делу, зато добросовестное поведение заемщика и желание платить по кредиту, несмотря на неприятности, может сыграть на пользу.

Пример решения суда в пользу заемщика в подобном случае был в практике адвоката Олега Сухова.

Изначально суд удовлетворил требования «Альфа-банка» к заемщику, однако Кассационная коллегия судей Московского областного суда отменила принятое решение.

В частности, суд принял во внимание то, что задолженность перед банком у заемщика возникла из-за потери работы, поэтому должник не являлся злостным неплательщиком.

К тому же заемщик не отказывался от исполнения обязательств и предпринимал меры по урегулированию спора в досудебном порядке – он подавал письменные заявления в банк об отсрочке и рассрочке платежей по кредитному договору.

«Более того, Московский областной суд принял во внимание, что платежеспособность заемщика на момент рассмотрения спора восстановлена, и последний надлежащим образом исполняет текущие обязательства кредитного договора», – отмечает Олег Сухов.

Поэтому можно в очередной раз повторить совет, который всегда дают юристы: при возникновении финансовых проблем не стоит бегать от банка. Вместо этого надо сообщить о возможных неприятностях, попросить о рассрочке платежей или реструктуризации кредита. Даже если банк не пойдет навстречу, это может стать доказательством добросовестности заемщика в суде.

Не только ипотека
Квартиру могут отобрать не только по ипотечному долгу, но и по любому другому, если задолженность соразмерна стоимости квартиры.

По словам Елены Ждановой, суд обычно признает соразмерным взыскание, если долг составляет не менее 80% от рыночной стоимости квартиры. То есть если человек должен кредитору, допустим, 2 млн руб., суд не станет лишать его квартиры стоимостью в 7 млн руб.

Чаще всего, по словам эксперта, квартиры за долги лишаются индивидуальные предприниматели, отвечающие по долгам фирмы всем своим имуществом.

В подобных делах есть одна тонкость. В Конституции (ст.40) человеку гарантируется право на жилище, а Гражданско-процессуальный кодекс в подтверждение этой нормы гласит, что взыскание не может быть обращено на жилое помещение, если оно является единственным пригодным для постоянного проживания.

При этом размер «единственного жилья» не ограничен, это может быть и комната в коммуналке, и трехэтажная квартира в центре Москвы. Еще в 2003 г. Конституционный суд указал на необходимость конкретизировать размеры подобного жилого помещения, но пока этого не произошло.

Ипотечная квартира, к великому сожалению заемщиков, является исключением, так как это прямой залог по договору с кредитором.

Между тем формулировка «единственное пригодное для постоянного проживания помещение» допускает разночтения. Например, если человеку принадлежит единственная квартира, но по факту он проживает и зарегистрирован в другой, это теоретически можно посчитать пригодным помещением.

«В законе отсутствует указание на принадлежность жилого помещения. Таким образом, в описанном случае собственное помещение должника может быть признано не единственным и попасть под обращение взыскания на него, – говорит Светлана Савичева (НП «КР «Мегаполис-Сервис»). – Однако нюансов может быть множество.

Главное – признает ли суд квартиру, в которой должник прописан (зарегистрирован по месту жительства), пригодной для его проживания. Это будет зависеть от метража, количества отдельных жилых помещений (комнат), в некоторых случаях – этажа; числа других граждан, проживающих в ней, и многих других обстоятельств».

Однако Елена Жданова (адвокатское бюро «Право.Недвижимость.Семья») отмечает, что на практике суд рассматривает только квартиры в собственности, а регистрация в другом месте, по ее словам, значения не имеет.

Выкрутиться без собственности
Даже имея решение суда не в свою пользу, должники пытаются удержаться в своем жилье любыми способами.

«Большая проблема для пристава – попасть в квартиру для составления формальных документов: акта описи имущества, наложения на него ареста, передачи его на ответственное хранение должнику.

Чаще всего пристав оказывается перед закрытой дверью, его не пускают, с ним не общаются. А без соблюдения этих формальностей квартиру невозможно направить на реализацию», – говорит Светлана Савичева.

Кроме того, даже когда квартира продана с торгов и долг перед банком погашен, для фактического выселения должников новому собственнику имущества необходимо снова обратиться в суд с иском о признании бывшего жильца утратившим право пользования и выселении, который рассматривается с обязательным участием прокурора. И если должник не покинет квартиру добровольно, то все повторится по кругу: затягивание дела, оспаривание решения суда, неисполнение судебных предписаний.

Есть и еще один способ «перехитрить всех» – срочно переоформить свои квартиры, машины, отвезти подальше деньги и иные ценности – в итоге взыскивать нечего и исполнительный лист возвращается без исполнения. Обычно недобросовестные должники начинают заниматься этим, как только запахло судом.

Иногда при неоперативной работе суда и приставов человек даже успевает осуществить перевод имущества уже после принятия судебного решения. «Однако законом предусмотрена возможность бороться с этим, – отмечает Савичева.

– По ходатайству заинтересованной стороны либо по своей инициативе суд еще до начала судебного разбирательства может описать имущество должника и наложить на него арест в обеспечение иска».

Впрочем, если должник успел переписать собственность на родственников, такая сделка может быть признана мнимой.

По словам Савичевой, «если будет доказано (в суде), что отчуждение (дарение, продажа) жилого помещения было произведено с целью укрыть его от обращения взыскания, то сделка дарения или купли-продажи может быть признана недействительной, что повлечет возвращение сторон в первоначальное положение, то есть квартира будет возвращена должнику и на нее может быть обращено взыскание», – говорит Светлана Савичева.

По словам Елены Ждановой, на практике обычно считается, что если собственности нет, то должник выкрутился. Приставу очень тяжело самостоятельно доказать, что имущество было переоформлено формально, чтобы признать сделку мнимой. В судебной практике таких решений, по оценке эксперта, очень мало.

Однако эти сомнительные способы все равно опасны, ведь судебная практика может измениться. И даже если у должника нет собственности, исполнительный лист может заводиться вновь и вновь.

Человеку всю жизнь придется оглядываться, задумываться, на кого оформлять квартиру, машину и любую новую крупную покупку. Поэтому специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» рекомендуют заранее просчитывать последствия – потянете ли вы долг.

А если «случилось страшное», лучше приложить максимум усилий, чтобы решить проблемы в досудебном порядке.

Источник: https://www.irn.ru/articles/32800.html

Как купить залоговую квартиру с торгов?

Можно ли законно вернуть квартиру с торгов?

Аукционы — удачное место для приобретения залоговых квартир.

Покупка квартиры или дома с торгов сложный путь приобретения квадратных метров как юридически, так и психологически. Однако соблазнительная цена на заветную жилплощадь иногда играет решающую роль.

Продажа залоговых квартир: как приобрести

На торги чаще всего попадают залоговые квартиры нерадивых заемщиков, которые по каким-либо причинам не смогли выплатить ипотечные кредиты. Согласно Закону РК «Об ипотеке недвижимого имущества» в случае неисполнения должником основного обязательства банк вправе удовлетворить свои требования путем реализации ипотеки в судебном порядке.

О том, как избежать продажи заложенной квартиры, читайте в специальном материале.

В судебном порядке реализация залоговой квартиры проходит в соответствии с решением суда по иску банка. Продажа залоговых квартир, являющихся предметами ипотеки, при этом производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством.

Однако возможна и реализация ипотеки во внесудебном порядке, которая производится также путем проведения торгов на залоговые квартиры, организуемых доверенным лицом залогодержателя.

Стоит также помнить, что не всякая недвижимость может быть продана с торгов.

Реализация во внесудебном порядке не допускается в случаях, если для ипотеки недвижимого имущества необходимо было получить согласие другого лица, но это условие не было выполнено.

Невозможно реализовать предмет ипотеки, который является объектом исторической, художественной или иной культурной ценности для общества. В этих случаях реализация производится только в судебном порядке.

Еще один выход для заёмщика, который не может погашать ипотеку — это продажа квартиры. Узнать, как организовать этот процесс и не потерять жильё можно здесь.

Реализация во внесудебном порядке не допускается в случаях, если для ипотеки недвижимого имущества необходимо получить согласие другого лица.

Покупка заложенной недвижимости: выгоды и риски >>>

Как проходят аукционы банков

1. Организация торгов по продаже квартир

Заботы по организации аукциона банка ложатся на плечи доверенного лица, заранее определенного сторонами в ипотечном договоре. Если такое лицо не было определено, оно назначается залогодержателем.

2. Место проведения

Торги по продаже залоговых квартир проводятся по месту нахождения объекта недвижимости.

3. Время проведения аукциона

Торги могут проводиться в любой день недели с 9 до 18 часов. 

4. Участники

Принимать участие в торгах может любое юридическое или физическое лицо, включая самого заемщика и залогодержателя, кроме доверенного лица, занимающегося организацией торгов.

5. Несостоявшийся аукцион

Торги признаются несостоявшимися в двух случаях: во-первых, если не набирается определенное количество покупателей, их должно быть не менее двух человек. Во-вторых, торги признаются недействительными, если лицо, выигравшее торги, в установленный срок не выплатило назначенную цену.

Признание торгов несостоявшимися происходит на следующий день, после того как имело место быть одно из вышеуказанных обстоятельств.

6. Завершение торгов

После того как торги завершаются, и покупатель уплачивает конечную цену за объект недвижимости и другие требуемые от него платежи, доверенное лицо обязано передать ему документ, свидетельствующий о приобретении объекта недвижимости на торгах, скрепленный подписью доверенного лица.

Как расторгнуть ипотечный договор? >>>

Условия продажи залоговых квартир через аукцион

До того, как недвижимость будет выставлена на аукцион, доверенному лицу необходимо выполнить ряд определённых законодательством требований и условий.

Доверенное лицо должно составить, зарегистрировать и вручить залогодателю уведомление о невыполнении основного обязательства. Данное уведомление в обязательном порядке заверяется органом, производившим регистрацию самого ипотечного договора.

Если в течение 30 календарных дней со дня вручения или отправки данного уведомления залогодатель не удовлетворит требования, которые вытекают из этого уведомления, то доверенное лицо обязано составить уведомление о торгах на залоговую квартиру. Оно должно зарегистрировать его, вручить залогодателю и залогодержателю и опубликовать официальное объявление о торгах.

Результаты торгов могут быть оспорены хозяином залогового имущества в течение 3­-х месяцев.

Все сделки с залоговыми квартирами с момента публикации объявления запрещаются. Если же сделки были проведены, то они признаются незаконными. Торги могут проводиться не ранее чем через десять дней после публикации первого официального объявления.

Получив уведомление о невыполнении основного обязательства, залогодержатель вправе обратиться с иском в суд, если у банка отсутствуют основания для реализации ипотеки. Кроме того, залогодатель имеет право обращаться в суд с заявлением о предоставлении отсрочки в реализации ипотеки сроком на один год.

Какое наказание ждёт банковских должников >>>

Оспорить аукцион квартир

Если какие­либо из вышеуказанных процедур не производились или правила их проведения были нарушены, то хозяин заложенного недвижимого имущества имеет право в течение трех месяцев оспорить результаты торгов.

Также если торги по каким­то починам не состоялись, то залогодержатель вправе обратить заложенное имущество в свою собственность.

— При несогласии с результатами аукциона (торгов) собственник жилья или заинтересованное лицо вправе оспорить данные результаты в судебном порядке путем предъявления иска к залогодержателю и победителю торгов иска о признании торгов недействительными, — комментирует юрист Георгий Сорокин.

— В случае если при организации торгов или их проведении доверенным лицом будут допущены нарушения законодательства, суд может признать торги недействительными, что влечет восстановление прав собственника на квартиру.

Однако признание торгов недействительными не спасает собственника жилья от возможной потери квартиры, поскольку сам залог квартиры сохраняется, что, в свою очередь, позволяет залогодержателю предъявить свои требования в судебном порядке.

Долги по ипотеке: что делать? >>>

Риски для покупателя квартиры в залоге

Встречая объявления о продаже залоговой квартиры, многие покупатели сознательно игнорируют их. Обычно это происходит из-­за опасений, связанных с возможными проблемами при покупке такого жилья.

— Учитывая, что результаты торгов являются оспоримыми, то риск для покупателя лишиться купленной квартиры с торгов всегда присутствует, — комментирует юрист. — Риск возникает при подаче заинтересованным лицом иска в суд об оспаривании результатов торгов.

Однако сам факт подачи иска в суд не означает, что торги будут признаны недействительными, а покупатель лишиться квартиры.

Всем доводам заинтересованного лица судом будет дана оценка и по результату будет вынесен судебный акт, которым будет разрешен вопрос о законности или незаконности проведенных торгов.

Также определенный риск лишиться приобретенного с торгов имущества возникает уже после ее приобретения на основании заявления от предыдущего собственника. Поэтому в договор купли­-продажи, заключаемый с банком, непременно нужно внести пункт о том, что банк обязуется вернуть вам деньги.

Еще одним неприятных последствий приобретения квартиры с торгов может быть отказ залогодателя передать покупателю имущество, которое тот приобрел на законных основаниях на торгах. По словам юриста, в этой ситуации покупателю придется самостоятельно обратиться в суд с иском об истребовании жилища из чужого незаконного владения (иск о выселении).

Кроме того, покупка может считаться незаконной, если сумма сделки не покрывает суммы залога.

Такая ситуация может возникнуть, если жилье покупалось за высокую цену, а к моменту продажи недвижимости «с молотка» цены на квартиры значительно снизились.

Бывший владелец квартиры на вполне законных основаниях может подать заявление о неполном покрытии долга уже после того, как квартира будет оформлена на нового владельца.

Как продать ипотечную квартиру? >>>

Правильный договор купли-продажи

Хотя и процесс подписания договора купли­-продажи является финальным аккордом долгого пути под названием «покупка недвижимости с молотка», расслабляться не стоит и к документальной стороне вопроса необходимо отнестись с полной ответственностью.

— В данном случае заключение договора купли­-продажи между победителем торгов и доверенным лицом является заключительной стадией приобретения квартиры на торгах, которому, в свою очередь, предшествует ряд мероприятий, — говорит Георгий Сорокин.

— К ним, как было указано выше, относятся: подготовка, регистрация и вручение уведомлений, подача объявлений о торгах и т.д.

Если на этой стадии будут допущены нарушения, то никакие условия, прописанные в договоре, не исключают возможности утраты квартиры покупателем.

 1bankrot.ru, forbes.kz

Мадина Абдуова, информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/8010/

Верховный суд: Договор купли-продажи жилья можно отменить

Можно ли законно вернуть квартиру с торгов?

Договор купли-продажи квартиры – не приговор, от него всегда можно отказаться. Такое неожиданное решение принял Верховный суд, когда пересмотрел результаты спора продавца и покупателя квартиры.

Потребовать вернуть деньги, уплаченные за негодный товар, пусть даже такой крупный, как жилье, вполне реально, если квартира оказалась совсем не такой, как обещал продавец. Таков вывод Верховного суда.

Покупка квартиры обернулась для жителя Сочи сплошными проблемами – жилье, которое внешне было вполне достойным, на деле оказалось просто непригодным для нормального житья. Но попытки через местный суд вернуть деньги и расторгнуть договор купли-продажи ни к чему не привели. Точку в споре поставил Верховный суд, когда пересмотрел дело о негодной квартире.

В жизни большинства граждан крупные покупки случаются нечасто. К таковым относятся приобретение жилья, дачного участка, дома в деревне, автомобиля. Все эти приобретения делаются через договоры купли-продажи.

И если спустя некоторое время оказывается, что куплено совсем не то, о чем мечталось, то вернуть потраченное зачастую бывает сложно. И в этой ситуации единственный выход – судебный иск к продавцу.

Какие правила и законы должен знать гражданин, чтобы пройти этот путь с минимальными потерями для нервов и кошелька? Как показал пример этого судебного спора, часто при разрешении подобных дел могут ошибаться не только граждане, но и судьи.

Вернуть деньги, уплаченные за негодный товар, пусть даже такой крупный и дорогой, как жилье, вполне реально. Верховный суд разъяснил, как это сделать

Итак, в Сочи один гражданин купил у другого гражданина квартиру, как выражаются риелторы – вторичку. То есть не новую квартиру – уже “бывшую в употреблении”.

Но очень скоро новосел в покупке сильно разочаровался. Как написал он в иске в суд – “В процессе пользования квартирой стали выявляться скрытые недостатки, не позволяющие использовать квартиру по ее прямому назначению”. Гражданин даже обратился в экспертную организацию, которая подтвердила наличие “существенных недостатков”.

Если верить выводам экспертов, то купленная квартира не соответствовала требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и всем прочим требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. И вывод: то, что в договоре купли-продажи названо квартирой, в действительности “не может быть признано жилым помещением”.

Деятельность секты “Свидетелей Иеговы” приостановили за экстремизм

Покупатель жилья попросил Адлерский районный суд города Сочи взыскать с продавца уплаченные ему деньги за жилье, убытки, которые покупатель понес в попытках восстановить и отремонтировать квартиру.

После жалобы покупателя жилья дело попало в Верховный суд РФ.

Там его изучили и решили, что отказ краевого суда был незаконным. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ детально и постатейно разобрала спор. И вот как объяснила свое решение.

Районный суд пришел к выводу, что доказательства покупателя квартиры заслуживают доверия, в том числе и заключение экспертизы.

Краевой суд, отказывая покупателю жилья, сказал, что заключение экспертизы он принять никак не может, потому что эксперта перед началом суда никто не предупреждал в письменном виде об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

И вот что еще нашел краевой суд – он вспомнил, что когда-то ответчик – этот же продавец судился по поводу отказа ему в государственной регистрации той самой плохой квартиры.

В том иске была назначена и проведена судебно-строительная экспертиза. Тогда эксперт подписался, что предупрежден не врать.

Эта экспертиза подтвердила, что дом, в котором находится в том числе и спорная квартира, отвечает требованиям CНиП.

Верховный суд РФ заявил, что с такими аргументами апелляции он согласиться никак не может. И объяснил почему.

В 469-й статье Гражданского кодекса сказано следующее. Если в договоре купли-продажи не прописаны условия о качестве товара, то продавец просто обязан передать покупателю товар, пригодный “для целей, для которых товар такого рода используется”.

Споры между гражданами рассмотрят в упрощенном порядке

В другой статье того же кодекса – 475-й – говорится, что если в товаре находятся “неустранимые недостатки”, то покупатель по своему выбору может отказаться выполнять договор купли-продажи, потребовать замену товара на такой же, но качественный. В нашем случае, сказал Верховный суд, покупатель может отказаться от исполнения договора и потребовать вернуть деньги, что он, собственно, и сделал.

Покупатель квартиры сказал, что после покупки увидел скрытые и существенные недостатки, которые подтверждаются заключением экспертизы. Апелляция назвала это заключение недопустимым, так как эксперт не подписывался под словами, что предупрежден об ответственности.

На что Верховный суд заметил: коллеги из краевого суда не учли главного – что заключение эксперта о негодности квартиры было составлено не на основании определения суда, то есть не по его просьбе, а по заказу истца. Поэтому такое доказательство надо квалифицировать не как заключение эксперта, а как письменное доказательство, к которому закон предъявляет другие требования.

По этому поводу был даже специальный пленум Верховного суда (от 19 декабря 2003 года N 23). Там судам разъяснялось, что заключение эксперта, как и другие доказательства по делу, оцениваются в совокупности с другими доказательствами и не являются исключительными средствами доказывания.

По закону (статья 87 Гражданского процессуального кодекса) если суду что-то непонятно, то суд вполне может назначить дополнительную экспертизу или обратиться к другому эксперту.

Вместо этого в нашем случае краевой суд почему-то положил в основу своего решения доказательство, добытое в рамках совсем другого гражданского дела, в котором вопрос о том, что не соответствует в конкретной квартире, даже не рассматривался.

Цена покупки не делает спор в суде сложнее. Владимир Аносов

То, другое заключение экспертизы касалось многоквартирного дома, а не конкретного жилья, о котором идет спор.

Большинство граждан в подобных случаях, когда покупка действительно дорогая, судиться не идут. Граждане считают, что “смотреть надо было раньше” и теперь ничего вернуть не получится.

Придется вкладывать в негодную покупку очень большие деньги, чуть ли не сопоставимые с ценой самого товара, чтобы ей пользоваться. Такая ситуация бывает, когда граждане приобретают любую недвижимость – дом, дачу, квартиру.

На самом деле, как показало решение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда, в аналогичных случаях спорить с продавцом не намного сложнее, чем при покупке, к примеру, некачественной бытовой техники для дома.

Такие нужные гражданам разъяснения Верховный суд дает, конечно, не для рядовых граждан-обывателей, а для своих коллег – судей региональных судов. Ведь, пересматривая их вердикт, если с ним по каким-то соображениям нельзя согласиться, высокая судебная инстанция обязательно разбирает ситуацию с точки зрения закона и говорит, в чем была сделана ошибка и как ее можно исправить.

Дело в том, что Верховный суд в случае отмены решения, принятого на месте, возвращает дело назад в регион.

Там его обязаны не просто пересмотреть по новой, но и принять другое решение.

Даже если договор о продаже квартиры был подписан и проплачен, от него можно отказаться и ничего не потерять

Это самое другое решение необходимо принимать в соответствии с разъяснениями, данными Верховным судом.

Подобная практика пересмотра дел всегда бывает интересна не только профессионалам, но и рядовым гражданам.

Это важно для них потому, что в похожем случае они будут знать, как расставлял акценты в аналогичной ситуации Верховный суд, какие нормы закона использовал и как рассуждал.

Теперь дело о нехорошей сочинской квартире Верховный суд велел краевому пересмотреть с учетом своих замечаний.

Источник: https://rg.ru/2017/03/27/verhovnyj-sud-dogovor-kupli-prodazhi-zhilia-mozhno-otmenit.html

Адвокат-online
Добавить комментарий