Нарушение риелтором условий договора с продавцом

Фемида оставила риелторов без права на неустойку

Нарушение риелтором условий договора с продавцом

Штрафы агентства недвижимости прописывают в договорах часто, пытаясь обезопасить себя от «потребительского терроризма», и ранее дела выигрывали

Верховный суд России запретил риелторам требовать неустойку с клиента в случае, если последний отказался от их услуг. Прецедент создала жительница Московской области, которая искала земельный участок с помощью агентства недвижимости.

В итоге договор клиентка расторгла, найдя подходящий вариант самостоятельно. Соглашение, заключенное между сторонами, предусматривало выплату неустойки в случае расторжения.

Такие пункты агентства недвижимости прописывают часто, пытаясь обезопасить себя от «потребительского терроризма». Эксперты, опрошенные «Реальным временем», считают, что решение Верховного суда на деятельность риелторов не повлияет, так как и раньше покупатель «всегда был прав».

Однако судебная практика показывает, что довольно часто суды встают на сторону посредников, которых клиенты «кидают» после заключения сделки.

До суда высшей инстанции дошла жительница Московской области. Она заключила договор с фирмой по оказанию услуг в области покупки недвижимости, выбирала долго, но ни один из предложенных вариантов ей не понравился, сообщает «Российская газета». В итоге клиентка сама нашла подходящий земельный участок, а договор с конторой расторгла.

Однако риелторы посчитали, что свою работу выполнили — потратили время, подыскивая клиентке достойный вариант. Кроме того, в договоре был пункт, согласно которому в случае невыполнения заказчиком условий договора (например, отказа или уклонения от приобретения участка) или нарушения заказчиком обязанностей по этому договору заказчик обязуется заплатить сто тысяч рублей.

Риелторы посчитали, что свою работу выполнили — потратили время, подыскивая клиентке достойный вариант. Фото visrf.ru

Взыскивать неустойку риелторы решили в суде. Дмитровский городской суд отказал. Оспаривать решение истец отправился в Московский областной суд, который встал на его сторону и признал требование неустойки с клиента законным.

И тогда уже ответчица пошла жаловаться в Верховный суд России, который постановил решение Мособлсуда отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Условия договора, ущемляющего права потребителя на отказ от услуги, — недействительны

Как разъясняет Верховный суд, между сторонами спора был заключен договор возмездного оказания услуг. Согласно ст. 779 ГК РФ, «исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги».

В ст. 310 ГК РФ говорится, что односторонний отказ от выполнения договора или изменение его условий не допускается, за исключением некоторых случаев. И данный случай как раз попал под это исключение.

Суть в том, что одной из сторон спора является предприниматель, а такие отношения регулируются Законом о защите прав потребителей, который, как известно, подразумевает, что «покупатель всегда прав».

Посреднические услуги — купля-продажа недвижимости — также подпадают под Закон о защите прав потребителей.

Такие отношения регулируются Законом о защите прав потребителей, который, как известно, подразумевает, что «покупатель всегда прав». Фото n-novorossia.ru

Согласно ст. 782 ГК РФ, «заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов». То же самое написано и в Законе о защите прав потребителей (статья 32).

Однако то, что понес какие-то расходы, работая с заказчиком, риелтор доказать не смог. Какие-либо другие правовые последствия отказа для заказчика (к примеру, неустойка или штрафы, которые в договорах могут прописывать агентства недвижимости) законом не предусмотрены. По ст.

16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющего права потребителя, признаются недействительными.

В итоге пункт договора про неустойку, если заказчик откажется от сделки, Верховный суд посчитал ущемлением его права на отказ от услуги.

Договоры со штрафными санкциями — пережиток прошлого и защита от «потребительского терроризма»

По словам руководителей агентств недвижимости, которых опросило «Реальное время», договоры, в которых прописывают различные неустойки в случае отказа клиента от их услуг, действительно ранее часто встречались. Однако в последние годы риелторы действуют в рамках правового поля.

— У нас давным-давно были договоры со штрафными санкциями, и когда стали юридическую составляющую анализировать и смотреть, к чему это нас приводит, то поняли, что ни к чему, кроме как к вопросам от клиентов и возможности взыскать определенными органами с нас штраф. Мы поняли, что нам это совершенно не нужно, и из договоров это убрали.

Наверняка есть фирмы, которые не до конца разбираются в законах и, возможно, ставят такие неустойки у себя в договорах, но, по сути, они не работают.

Более того, они могут навредить — Роспотребнадзор может на основании таких пунктов, ограничивающих права и свободы клиентов, наложить штраф на юрлицо, оказывающее эти услуги, — говорит директор агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов.

Анастасия Гизатова предполагает, что агентства, заключающие договоры со штрафными санкциями, возможно, становились жертвами так называемого потребительского терроризма и таким образом пытаются себя защитить. Фото Романа Хасаева

Директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова предполагает, что агентства, заключающие договоры со штрафными санкциями, возможно, становились жертвами так называемого потребительского терроризма и таким образом пытаются себя защитить. Но это и то, что спор дошел до суда, по ее словам, говорит о непрофессионализме риелтора.

— Если бы клиентке понравились варианты, которые ей предлагали риелторы, у нее не было бы оснований для претензий. Изначально они не четко оговорили параметры участка, либо не четко оговорили свои действия.

Я считаю, что тут проблема при заключении договора, и стороны не поняли, что они хотят друг от друга. Заключение договоров со штрафными санкциями я не поддерживаю.

Если заключается договор в пользу риелтора, то должен быть и пункт, который предусматривает его ответственность, потому что клиент так же тратит свое время, — говорит Анастасия Гизатова.

По словам собеседницы «Реального времени», заключать договор с агентством, которое предусматривает штрафы или которое никаких штрафов не берет, — это исключительно выбор клиента: на рынке есть и те, и другие организации.

Клиент не всегда прав: суды встают на сторону риелторов

Другое дело — это компенсация понесенных расходов, когда агентство заказывает рекламу по продаже или покупке объекта недвижимости. Но такие расходы должны быть документально подтверждены. Транспортные расходы, к примеру, довольно трудно подтвердить.

— Проблем с компенсацией не возникает — это не такие большие суммы, а если говорить о штрафах — это не правомерно. Другое дело, когда услуга выполнена и клиент отказывается платить за услугу, то закон, конечно, исполнителя защищает.

Есть масса примеров, когда человек воспользовался услугами агентства, выходит на сделку… тогда суды встают на сторону исполнителя.

Потому что несправедливо было бы, если бы безнаказанно поступали с организациями, которые тратят на это свои силы, энергию, деньги, — говорит Руслан Хабибрахманов.

«Другое дело, когда услуга выполнена и клиент отказывается платить за услугу, то закон, конечно, исполнителя защищает», — говорит Руслан Хабибрахманов. Фото Романа Хасаева

Так, в Екатеринбурге суд встал на сторону риелтора, которому клиентка отказалась заплатить вознаграждение. Он подыскал ей подходящий вариант, но через некоторое время узнал, что договор купли-продажи совершен за его спиной, и подал в суд на клиентку.

Ответчица предъявила встречный иск о защите прав потребителей. В частности, она просила суд признать недействительным пункт договора, запрещающий клиенту самостоятельный поиск потенциальных покупателей и заключение договора продажи квартиры с другими лицами.

Суд встал на сторону риелтора, постановив взыскать с ответчицы 104 тысячи 615 рублей.

Из них 80 тысяч рублей — вознаграждение по договору оказания услуг, 4 тысячи 615 рублей — проценты за пользование чужими денежными средствами и 20 тысяч рублей — расходы на оплату услуг представителя в суде.

Еще в одном случае Верховный суд не решил, на чью сторону встать. Истец — риелтор, которому клиентка отказалась оплатить вознаграждение.

Она мотивировала свой отказ тем, что объявление о продаже квартиры было в открытом доступе и риелтор не совершал каких-то особенных действий по поиску квартиры.

Дело гражданская коллегия Верховного суда отправила на новое апелляционное рассмотрение, проверить, был ли ответчик добросовестным, отказавшись от оплаты услуг, и установить дополнительные обстоятельства.

Московская история создала новый прецедент, когда суд встал на сторону клиента, а не риелтора.

Источник: https://realnoevremya.ru/articles/74399-verhovnyy-sud-vstal-na-storonu-klienta-v-spore-s-rieltorom

Особенности риелторского (маклерского) договора в сфере оборота жилых помещений

Нарушение риелтором условий договора с продавцом

Алексей Лейба, юрисконсульт ООО «Уралводоканал»

Каждый из нас определенно сталкивался с ситуацией, когда нужно срочно продать или купить объект недвижимости, либо срочно сдать помещение по договору найма (аренды) или, наоборот, арендовать.

При этом без помощи риелторов, как правило, в таких случаях не обойтись.

Следует отметить, что в отношении правовой природы договора с риелтором существуют различные точки зрения – кто-то относит его к договору на оказание услуг, кто-то – к агентскому договору, третьи считают его смешанным непоименованным договором.

Такое положение в сфере оборота жилой недвижимости, по моему мнению, недопустимо.

Соотношение договоров комиссии, поручения, агентирования и риелторского договора

Среди договоров на выполнение юридических и иных действий в интересах третьих лиц (комиссия, поручение, агентирование) существуют также и договоры на выполнение фактических действий, которые не подразумевают выполнение нанятым лицом каких-либо юридических действий в интересах своего клиента.

Договор фактического посредничества и его частный случай – риелторский, или маклерский договор, в действующем ГК РФ является непоименованной сделкой [В тексте настоящей статьи термины «риелтор», «маклер», «фактический посредник» будут использоваться в качестве синонимов, при ссылках на судебные акты и их содержание мной сохранено написание «риэлтор»].

Договоры комиссии, поручения и агентирования с договором фактического посредничества имеют общие черты: все вышеперечисленные договоры оформляют посреднические отношения, в которых, вследствие взятых на себя обязанностей, риелтор должен действовать добросовестно в интересах своего клиента, даже в том случае, если они противоречат интересам самого риелтора.

С этим связана обязанность риелтора применить все свои знания и навыки при исполнении поручения клиента, как будто он бы действовал в своих интересах, а не в интересах клиента.

Обязанность риелтора действовать исключительно в интересах клиента (принципала), как отмечает А. Рудяков, приводит к тому, что помимо запрета для риелтора выступать в качестве контрагента своего принципала в США, например, существует запрет двойного агентирования.

Двойное агентирование – ситуация, когда один риелтор действует в интересах двух противоположных сторон сделки: покупателя и продавца, арендатора и арендодателя. В случае двойного агентирования основные интересы принципалов диаметрально противоположны – у одного продать дороже, а у другого купить дешевле и т. д. [См.: Рудяков А. Н.

Фидуциарные обязанности риелтора: зарубежный опыт и реалии российского права. Закон. 2012. № 12. С. 207–208].

Однако между этими договорами существуют и определенные различия.

Так, в отличие от договора с риелтором, смысл договора агентирования заключается именно в длительном, систематическом исполнении агентом принятых на себя обязательств (нескольких действий) в течение достаточно продолжительного времени.

Риелтор же может исполнить свои обязанности в достаточно короткий срок при удачном стечении обстоятельств, например, когда к нему сначала обратился продавец квартиры, а затем следом за ним обращается потенциальный покупатель такой же недвижимости, и условия предстоящих сделок примерно одинаковы (цена, сроки, порядок расчетов и т. п.).

Кроме того, в отличие от договоров комиссии, поручения и агентирования, у риелтора отсутствуют какие-либо полномочия действовать от имени клиента.

Необходимо иметь в виду, что риелтор в дальнейшем, получив доверенность от своего клиента и действуя уже как представитель, может представлять его интересы при подписании договора купли-продажи, а также при сдаче необходимых документов в регистрационной службе.

Договор на оказание услуг и риелторский договор

Договор с риелтором существенно отличается и от договора на оказание услуг (глава 39 ГК РФ).

Односторонний характер риелторского договора проявляется в наличии обязанности только у одной стороны – клиента, при этом права возникают только у риелтора. Договор возмездного оказания услуг, как и агентский договор, являются двустороннеобязывающими.

Предметом риелторского договора является совершение риелтором действий исключительно фактического характера, направленных на оказание содействия и иной помощи своему клиенту в заключении сделки в отношении объекта недвижимости. Другими словами, обязанность риелтора состоит, прежде всего, в последующем осуществлении контакта между собой продавца и покупателя при купле-продаже, арендодателя и арендатора – при аренде (найме).

Так, О.

 Семушина в отношении природы договора фактического посредничества отмечает, что содействие посредника выражается в осуществлении фактических действий (поиск контрагента, ведение переговоров, участие в разработке условий будущей сделки, консультирование по вопросам заключения сделки и «сведение» сторон для последующего заключения сделки) [См: Семушина О. В. Договор фактического посредничества// Хозяйство и право. 2011. № 9. С. 103].

Проще говоря, договором с риелтором охватываются только те действия, которые предшествуют заключению клиентом договоров купли-продажи или аренды недвижимости, поэтому, например, в США, когда дело подходит к завершению сделки, покупатель обращается к своему адвокату, чтобы тот проверил документы, так как ни один риелтор этим не занимается – и не хочет, и не имеет права [См.: Оганесян А. У западного риэлтора другая философия оказания услуги//URL: http://www.domia.com.ua/Info/ Info_Ukraine/ Artur_Oganesian/ interview-1.html].

Е.

 Накушнова, говоря о регулировании главой 39 ГК РФ договоров на оказание услуг и риелторского договора, отмечает, что «ограниченное количество статей этой главы не позволяет в полной мере регулировать оказываемые риелторские услуги, в силу чего возникает потребность в развернутом специальном правовом регулировании, в отношении которого позиция законодателя еще не определена» [Е. В. Накушнова. Особенности правового регулирования обязательств по оказанию риелторских услуг//Современное право.2012. № 12//СПС «КонсультантПлюс»].

Судебная практика по взысканию вознаграждений риелторами

В судебной практике одним из самых сложных вопросов является вопрос определения момента, когда у посредника возникает право на вознаграждение и, соответственно, вопрос взыскания риелтором своего вознаграждения.

В отсутствие правового регулирования представляется, что такое право возникает у риелтора в момент, когда сделка по поводу недвижимости заключена между его клиентом и контрагентом, найденным риелтором.

При этом необходимо учитывать, что договор купли-продажи или аренды жилого помещения с лицом, которое подобрал риелтор, может (но не обязан) заключить только сам клиент (принцип свободы договора).

Как правильно отмечает О.

 Семушина, для возникновения права на вознаграждение по маклерскому договору неважно, какие конкретно действия совершил маклер, объем этих действий может варьироваться от случая к случаю, главное, что при его посредничестве желаемая для клиента сделка заключена [См.: Семушина О. В. Основные права и обязанности сторон маклерского договора в сфере недвижимости// Закон. 2010. № 1. С. 152].

Но в большинстве случаев суды взыскивают задолженность, квалифицируя такой договор как договор на оказание услуг.

Суть дела. Истец ООО «Роял Риэлти» обратился в суд с иском к ответчику ООО «Солнечный ветер» о взыскании долга 80 000 руб. за оказанные услуги по договору от 26.04.

2012 № 11/26-04 об оказании услуг по подбору объектов недвижимого имущества (далее – Договор), по условиям которого Заказчик поручает и оплачивает Исполнителю, а Исполнитель оказывает Заказчику услуги по подбору с целью аренды объектов недвижимости.

Также ООО «Роял Риэлти» заявлено требование о взыскании неустойки (пени) в сумме 106 000 руб. на основании п. 5.1 Договора. В обоснование своих требований истец ссылался на положения главы 39 ГК РФ.

По акту представления помещений от 26.04.2012 г. (Приложение № 1 к Договору) Заказчику было предложено три помещения, расположенных в г. Москве.

В каждом акте представления помещений в графе «подпись Заказчика» имеется подпись генерального директора ООО «Солнечный ветер» Степановой И.

 В, свидетельствующая о том, что все три помещения, предложенные истцом, были осмотрены Заказчиком и в результате чего последним было выбрано помещение под № 3.

Таким образом, истец выполнил свои обязательства по Договору и предоставил ответчику помещение для его дальнейшей аренды, однако ответчиком оказанные услуги исполнителя оплачены не были.

В соответствии с п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В соответствии с ч. 1 ст. 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг, однако в нарушение условий договора ответчик не произвел оплату оказанных услуг.

Поэтому долг в размере 80 000 руб. подлежит взысканию в судебном порядке на основании ч. 1 ст. 781 ГК РФ.
Кроме того, суд взыскал с ответчика штрафную неустойку в размере 0,5 % от суммы платежа за каждый день просрочки в сумме 106 000 рублей (решение Арбитражного суда г. Москвы от 20.05.2013 года по делу № А40-25490/2013).

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?495

Соглашаться ли на условия риэлторов? зависит только от вас…

Нарушение риелтором условий договора с продавцом

Составление договора с риэлтором и агентством недвижимости на продажу и покупку квартиры

Приобретение квартиры – дело ответственное, и, чтобы избежать проволочек и неприятностей, необходимо к данному мероприятию хорошо подготовиться. И первое, что необходимо сделать – это определиться с вопросом организации покупки жилья.

Удобней всего продавать и покупать жилье через риэлторов. Во-первых, не придется искать покупателей или объект недвижимости самостоятельно. Во-вторых, хороший посредник обязательно обеспечит юридическую чистоту сделки и позаботится о безопасности расчетов клиентов.

От сотрудничества с риэлтором можно как проиграть, так и выиграть. Все зависит от того, куда обратится продавец квартиры и насколько надежным окажется агентство.

Плюсы от работы с риэлтором:

• быстрый поиск покупателя (как правило, в срок до 3-х месяцев);

• маркетинговый план по рекламированию квартиры; прием звонков от клиентов и организация просмотров;

• проверка всех документов перед сделкой.

Перед тем как заключать договор с агентством недвижимости, нужно тщательно проверить его репутацию, документы о регистрации, а также отзывы клиентов.

Минусы от сотрудничества с риэлтором:

• высокие комиссионные (до 5% стоимости квартиры);

• риск мошенничества (сговора с покупателем либо исчезновение после передачи аванса);

• потеря задатка за досрочное расторжение договора; медленная работа и минимум покупателей.

Времена «черных» риэлторов давно ушли в прошлое, но при работе с агентствами недвижимости могут возникнуть проблемы другого рода.

Например, риэлтор может иметь очень небольшую базу клиентов, и, заключив эксклюзивный договор с такой компанией, продавец или покупатель квартиры только зря потеряют время.

Возможны и случаи мелкого мошенничества, когда договор заключается только с одной целью – получить аванс. Далее недобросовестный агент просто отключает телефон либо имитирует деятельность без каких-либо результатов.

Хороший риэлтор должен иметь официальную регистрацию, сертификат либо страховку профессиональной ответственности. У компании должна быть большая база клиентов, налаженные контакты с множеством сайтов по продаже недвижимости и безупречная репутация.

Оформлять агентский договор на покупку или продажу жилья с риэлтором нужно обязательно. Иначе есть риск потерять зря время и деньги. В соглашении детально прописывается весь комплекс услуг, который должен быть оказан в обмен на комиссионные или фиксированную оплату, а также ответственность за их невыполнение.

В услуги риэлтора входит:

• бесплатная оценка квартиры;

• маркетинговый план продвижения объявления о продаже; поиск покупателя и проведение осмотров;

• переговоры с клиентами и рекламирование им квартиры;

• проверка всех документов и подготовка к сделке купли-продажи.

Агентство недвижимости часто занимается не только банальным сведением покупателя и продавца, но и обеспечивает подготовку продажи квартиры, проводит сбор справок, необходимых для совершения сделки, а также юридическую экспертизу правоустанавливающих документов.

Гильдия риэлторов разработала типовой агентский договор, который прошел юридическую экспертизу и содержит все важные пункты, которые описывают взаимоотношения между заказчиком и исполнителем. Желательно ознакомиться с ним, перед тем как подписывать договор, который предлагает риэлтор.

Для заключения договора потребуется собрать небольшой пакет документов. При заключении договора от риэлтора потребуются: паспорт; доверенность от риэлторской компании с указанием полномочий.

Документы от агентства недвижимости: учредительные документы; свидетельство о государственной регистрации; свидетельство о постановке на налоговый учет.

Документы от заказчика услуг: паспорт, ИНН или СНИЛС – для продавца и покупателя квартиры; копии правоустанавливающих документов на квартиру (расширенная выписка из ЕГРН, копия договора купли-продажи и пр.

) – для продавца квартиры; разрешение органов опеки – для продавца квартиры, если продается жилье, где зарегистрирован ребенок; выписка из домой книги, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам – для продавца квартиры.

При оформлении договора оригиналы документов могут быть переданы риэлторской компании на хранение. Но чаще всего передаются обычные копии, чтобы потенциальный покупатель мог убедиться, что с документами все в порядке.

Перед тем как подписывать договор, риэлтор также может попросить важные для оформления сделки документы – копию разрешения органов опеки или выписку из домовой книги. Если они еще не оформлены, то подписание договора может быть отложено.

Договор на оказание риэлторских услуг составляется по всем требованиям Гражданского кодекса РФ (ст. 779-782). Регулирует правоотношения в области посреднических услуг также закон «О защите прав потребителей».

В договоре указываются: предмет; права и обязанности сторон; объект отчуждения; стоимость услуг; сроки действия соглашения; порядок расторжения.

Договор оформляется в простой письменной форме и подписывается продавцом и руководителем риэлторской компании или ее законным представителем. Приложением к договору может быть акт выполненных работ.

Он составляется после того, как покупатель уже найден, сделка состоялась и услуги риэлтора оплачены.

В договоре перечисляются все права и обязанности исполнителя и заказчика (продавца квартиры).

В перечень обязанностей заказчика входит: представление документов на квартиру (в виде копий или оригиналов, если это предусмотрено договором); содействие на всех этапах подготовки и проведения сделки; оплата услуг исполнителя; подписание акта выполненных работ. Иногда в обязанности заказчика входит и передача через риэлтора задатка на квартиру, но только если это предусмотрено договором.

Обязанности риэлторской компании: проведение рекламной кампании по продаже квартиры (с указанием конкретных сайтов и других СМИ); подбор потенциальных покупателей и организация просмотров; проведение переговоров об условиях сделки с покупателями; проверка документов и организация сделки. Все обязанности риэлтора должны быть четко прописаны в договоре. Только в этом случае у клиента будет повод требовать у исполнителя неуклонного выполнения своих обязательств.

В договоре прописываются сроки сотрудничества с указанием конкретных дат. Это может быть 1 – 3 месяца и любой другой срок, который согласуют участники договора между собой. Срок может быть продлен при отсутствии возражения сторон. Риэлторские услуги должны быть оплачены в сроки, указанные в договоре. Обычно размер комиссионных составляет 2 – 5% стоимости квартиры или фиксированную сумму.

Чаще всего оплата за услуги риэлтора разбивается на две части. Первая подлежит оплате независимо от факта продажи квартиры. Даже в случае досрочного расторжения договора этот задаток не возвращается. И вторая часть – остаток суммы, который выплачивается только в том случае, когда покупатель найден и сделка состоялась.

Продавец квартиры вправе в любое время отказаться от услуг риэлтора, но при условии оплаты фактически понесенных им расходов (ст. 782 ГК РФ). В этом случае договор считается расторгнутым с момента поступления денег на счет риэлторской компании. Статья 782 ГК РФ.

Односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.

Продавец квартиры вправе отказаться от риэлтора, если: он не приступил к оказанию услуг в положенные сроки; уже с самого начала есть проблемы с выполнением условий договора.

В случае разрыва отношений по инициативе заказчика он обязан оплатить вознаграждение в размере, пропорциональном фактически полученным услугам. Штрафы за односторонний разрыв договора – незаконны. Речь идет только о компенсации понесенных расходов. Стороны вправе также расторгнуть договор в любое время по взаимному согласию.

При оформлении договора на оказание риэлторских услуг обязательно прописывается ответственность за его невыполнение, а также за сохранность документов на квартиру (если они передаются на хранение).

Меры ответственности для заказчика:

• при нарушении сроков оплаты – пеня (в среднем от 0,1 – 0,2% суммы за каждый день просрочки);

• потеря задатка в случае расторжения договора досрочно; обязанность компенсировать восстановление документов.

Меры ответственности для риэлтора на самом деле редко указываются в договоре, так у клиента всегда есть возможность досрочно расторгнуть договор, если ему что-то не нравится.

Но прописать подобные пункты все же необходимо, например, ответственность за срыв сделки по вине агентства.

В качестве меры ответственности можно установить обязанность компенсировать ущерб, который понес продавец или покупатель квартиры в результате подобных действий.

Договор об оказании риэлторских услуг составляет компания, а заказчик соглашается на ее условия либо нет. Крайне редко допускаются исправления и дополнения к договору. Поэтому текст соглашения стоит изучить очень внимательно. Обращайте внимание на следующие пункты:

• сроки выполнения обязательств (договор не должен быть бессрочным);

• порядок расчетов и окончательная стоимость услуг (не должно быть расплывчатых формулировок об услугах, которые возможно потребуют дополнительной оплаты);

• запрет на общение с покупателем до сделки (это требование незаконно и часто говорит лишь о непрозрачной работе риэлтора);

• штрафы для заказчика по любому поводу, например, за срыв просмотра и пр. (кабальный договор невыгоден продавцу или покупателю недвижимости);

• запрет на обращение к другим риэлторам (это возможно только при оформлении эксклюзивного договора).

Для продавца недвижимости выгодней всего договор, по которому расчет с риэлтором производится в момент совершения сделки. В этом случае он не теряет задаток, если сотрудничество не сложится, и может спокойно выбирать между 2 – 3 риэлторами – кто приведет покупателя, тому он и заплатит.

Учтите, что проверка юридической чистоты сделки проводится не всеми риэлторами. Многие требуют за это дополнительную оплату. Договор, предлагаемый риэлтором, защищает, прежде всего, его собственные интересы.

Поэтому обращайте внимание на подозрительные пункты, связанные со штрафами, потерей задатка и другими возможными расходами.

Договор с риэлтором составляется в простой письменной форме. Он не требует государственной регистрации, а также нотариального заверения. В договорах об оказании риэлторских услуг всегда оговаривается порядок расторжения договора по инициативе сторон. Заказчик вправе отказаться от риэлтора в любое время, если считает, что условия договора не выполняются.

Как уже было сказано выше, в этом случае нужно только возместить исполнителю понесенные расходы. Риэлтор также может отказаться от сотрудничества, если выяснится, что клиент представил недействительные документы, не является собственником квартиры или уклоняется от показов и общения с покупателями. В случае отказа от услуг риэлтора задаток не возвращается.

Для продажи квартиры можно оформить договор с риэлтором. Благодаря этому поиск покупателя или квартиры ускорится, а сделка будет проведена по всем правилам и с соблюдением требований законодательства. Однако учтите, что услуги риэлторов довольно дорогостоящие и в договоре могут быть прописаны скрытые штрафы, а при одностороннем разрыве соглашения возможна потеря задатка.

Источник: urexpert.online

Источник: https://variant-nk.ru/article/article?id=1298

Экслюзивный договор с агенством

Нарушение риелтором условий договора с продавцом

По принятому на рынке недвижимости определению, эксклюзивный договор — это договор, заключенный между продавцом объекта недвижимости и посредником — риелторской компанией или агентством недвижимости относительно эксклюзивного права на реализацию этого объекта. На практике это означает, что право продавать ваш объект получает только то агентство, с которым заключен эксклюзивный договор, и никто другой.

В компаниях, которые стремятся вывести эксклюзивный договор на качественно высокий уровень, принято заключать с продавцом договор о предоставлении эксклюзивных услуг на реализацию объекта недвижимости. В этом документе четко прописаны как права продавца, так и права посредника. Часто главным условием такого договора является именно эксклюзивное право агентства на продажу данного объекта.

Права и обязанности

Как правило, в основной круг обязанностей посредника входит продажа объекта на условиях, указанных в эксклюзивном договоре. При этом основным пунктом является соблюдение оговоренной и прописанной стоимости и сроков реализации объекта недвижимости.

Таким образом, договор подразумевает, что посредник выполнил свои обязательства только тогда, когда объект продан не дешевле, чем об этом договорились продавец и посредник.

Иногда, если объект продан за более высокую цену, чем планировал продавец, и дороже, чем было записано в договоре, посредник получает право оставить разницу себе, однако этот вопрос может быть четко оговорен в договоре.

В полномочиях посредника, закрепленных договором, могут находиться также разработка, подача и – в исключительных случаях – оплата рекламной кампании в различные СМИ для обеспечения оперативной и эффективной продажи объекта. Как правило, за эффективность этой рекламы отвечает сам посредник, ведь если рекламные сообщения не найдут своего адресата и объект не будет продан, посредник не получит своего вознаграждения.

Кроме того, важным пунктом договора, который становится и главным аргументом в пользу эксклюзивных услуг, является обязательство посредника обеспечить правовую «чистоту» сделки при подписании договора купли-продажи и защитить интересы собственника объекта недвижимости — клиента риелторской компании. В данном случае предполагается, что клиент будет защищен от мошенников и сможет получить в полном объеме всю сумму за проданный объект.

Эти обязательные пункты предполагают, что посредник должен будет гарантировать своему клиенту полную безопасность и комфорт при проведении транзакции.

Клиенту не нужно будет самостоятельно задумываться о том, какова реальная рыночная стоимость принадлежащего ему объекта, какова рыночная конъюнктура, есть ли спрос на такие объекты.

Также клиент должен быть освобожден от хлопот, связанных с подачей объявления о продаже, от необходимости проверять серьезность намерений и финансовое состояние потенциального покупателя и беспокоиться по поводу схемы получения денег.

Клиенту не нужно будет выяснять порядок работы банковских учреждений, волноваться о безопасности передачи крупных сумм денег, искать нотариуса и думать об огромном количестве самых разных нюансов, связанных с процедурой продажи объекта недвижимости.

Удобства агента

Почему все больше риелторских компаний стремятся работать только на эксклюзивных началах? На этот вопрос есть главный ответ: эксклюзивный договор гарантирует, что качественные услуги агентства будут оплачены.

На юридическом языке это звучит так: эксклюзивный договор заключается в формировании единой системы работы с клиентом, защите интересов собственников и покупателей недвижимости, а также установлением единого понятного и прозрачного размера вознаграждения.

С точки зрения экспертов рынка недвижимости, эксклюзивный договор является первым шагом для создания цивилизованного рынка посреднических услуг, помогает избежать всевозможных спекуляций и делает сотрудничество клиента и риелтора честным и открытым.

Риелторы считают, что работая по эксклюзивному договору, выигрывает и потребитель посреднической услуги — ведь риелтор, согласно прописанным в договоре условиям, заинтересован оказать клиенту максимально качественную услугу на максимально выгодных для клиента условиях.

Иначе клиент эксклюзивный договор подписывать не будет.

В эксклюзивном договоре прописывается ответственность сторон. Как правило, эти пункты призваны защитить именно интересы исполнителя — риелтора, так как предусматривают в том числе судебный путь урегулирования споров, на который клиент — частное лицо — идет неохотно.

В частности, эксклюзивные договоры могут предусматривать такой пункт, согласно которому в случае необоснованного отказа клиента от услуг риелтора клиент обязан выплатить компенсацию или часть предусмотренного договором вознаграждения.

Иногда риелторы предусмотрительно завышают сумму компенсации при отказе от договора, чтобы клиенту было невыгодно его разрывать.

Доказывать «обоснованность» или «необоснованность» отказа от услуг посредника — дело сложное, а решение спора даже в судебном порядке будет носить слишком субъективный характер, поэтому такое условие договора позволяет существенно повысить защиту прав риелтора.

Чтобы не отпугнуть потенциального клиента возможными санкциями и разбирательствами, эксклюзивный договор часто предусматривает, что все споры, связанные с договором, его заключением, или споры, которые возникают в процессе выполнения его условий, решаются путем переговоров между представителями сторон — заказчика и исполнителя. В судебном порядке спор решается только если его не получается решить путем переговоров.

Подводные камни

Если эксклюзивный договор юридически грамотно составлен, то никаких проблем ни у риелтора, ни у потребителя его услуг, как правило, не возникает. Главное, чтобы стороны четко понимали ответственность и обязанности каждой из них, прописанные в договоре. Правда, проблемы иногда все-таки возникают.

Так происходит, в частности, при досрочном расторжении договора по инициативе продавца (клиента) в ситуациях, когда он вообще передумал продавать свой объект.

В таком случае, согласно условиям договора, он обязан возместить материальный ущерб риелторской компании, который она уже понесла при выполнении условий договора. Как правило, это затраты на проведение рекламной кампании.

Настоять на компенсации морального ущерба или недополученной прибыли риелторской компании практически не удается.

Бывают ситуации, когда расторгнуть договор может риелторская компания. Это случается, когда продавец существенно завышает стоимость объекта недвижимости или требует слишком скорой продажи.

Обычно риелторы соглашаются попытаться продать объект дороже среднерыночной стоимости не более чем на 20%.

При превышении ожиданий клиента на 20-30% среднерыночной цены агентства недвижимости, как правило, считают такую продажу невозможной, а рекламу объекта — бесполезной тратой собственных средств агентства.

В то же время разорвать эксклюзивный договор может как клиент, так и риелтор. Сделать это можно по обоюдному согласию или в случаях, определенных действующим законодательством. Чтобы разорвать договор в одностороннем порядке, сторона обязана предварительно сообщить в письменном виде об этом второй стороне.

Риелтор, который обнаружил, что клиент заключил эксклюзивные договора с двумя и более агентствами недвижимости, должен незамедлительно известить об этом других риелторов, с которыми клиент заключил соответствующие договоры, и довести до сведения клиента последствия нарушения договорных обязательств.

Стандарты профессиональной этики риелтора подразумевают, что в ходе переговоров клиента и риелторов, имеющих с ним эксклюзивные договоры по вопросу урегулирования возникшего спора, преимущественное право на оказание риелторской услуги имеет тот риелтор, который первым заключил эксклюзивный договор.

При этом риелторы будут настаивать на том, чтобы клиент погасил расходы, которые понесли участники спора.

Риелторы редко подписывают договора, которые в будущем могут вызвать проблемы. Чаще так делают именно клиенты — частные лица, которые не имеют достаточного опыта или юридической квалификации. Например, иногда агентства недвижимости условием заключения эксклюзивного договора считают передачу им правоустанавливающих документов на объект недвижимости.

Это могут быть документы, подтверждающие право собственности или права аренды. Такое требование риелторы объясняют несколькими причинами.

С одной стороны, так им легче начинать переговоры с потенциальным покупателем, с другой стороны, передача правоустанавливающих документов гарантирует, что эти документы не будут переданы другому агентству, которое проведет сделку.

В то же время клиенты риелторских компаний должны понимать, что передача правоустанавливающих документов (особенно если агентство имеет письменное подтверждение того, что документы были преданы добровольно) открывает широкие возможности для мошенничества: объект может быть продан, а его владелец, не получивший за объект ни копейки, узнает о продаже только тогда, когда его придут выселять. Доказывать незаконность сделки придется долго, а успех разбирательства во многом будет зависеть от материальных возможностей пострадавшего или мошенника.

Полезно знать

Как правило, эксклюзивный договор подписывается по стандартной, утвержденной в риелторской компании форме.

Форма и содержание договора должны отвечать нормам действующего законодательства: только тогда нарушение договора стороны смогут оспорить в суде. Обычно в этом заинтересовано именно агентство недвижимости.

Естественно, если речь идет не о мошенниках. Клиенту останется только определить, имеет ли он дело с порядочными и законопослушными риелторами.

Многие стремящиеся к цивилизованным и признанным в мире формам работы агентства не считают риелторскую или посредническую услугу проданной, если не предусмотрены эксклюзивные права на представление интересов клиента. Это значит, что отсутствие эксклюзивного договора не обязывает риелтора начинать работу только исходя из устной договоренности.

Комиссионные агентства (вознаграждение за оказанную услугу) устанавливаются в виде процента от конечной стоимости объекта в случае его продажи или части арендной платы. Стандартный размер комиссионных при продаже составляет 5% суммы сделки (в большинстве случаев оплачивает покупатель).

При аренде стандартным вознаграждением считается от 50 до 100% от месячной арендной ставки. При этом реальные суммы принимаются к расчету, только если они фигурируют в договоре купли-продажи или аренды. Доказать, что клиент недоплатил вознаграждение, если в договоре купли-продажи фигурирует стоимость объекта по оценке БТИ, агент не сможет.

Даже если объект был продан за значительно более высокую рыночную цену.

Перед заключением договора агентство осуществляет экспресс-оценку объекта недвижимости, исходя из которой формулируются аргументы по обоснованию цены или арендной платы. Эта оценка служит только для внутреннего использования риелторской компанией, но объект не выставляется на продажу, если запрошенная клиентом цена превышает рассчитанную риелтором более чем на 20%.

Для продажи объектов жилого фонда (квартир) эксклюзивный договор заключается, как правило, на срок не менее трех месяцев.

Для реализации объектов коммерческой и загородной недвижимости на больший срок — не менее шести месяцев.

В этом случае более длительный срок обусловлен спецификой таких объектов: более высокой стоимостью коммерческой недвижимости и сезонностью интереса потенциальных покупателей к загородной недвижимости.

Кроме того, клиенту нужно понимать, что агентство недвижимости, как правило, работает преимущественно с теми клиентами, которые не возражают против открытой рекламы и продажи объекта с продвижением всеми возможными способами.

Это означает, что объявление о продаже объекта будет появляться в открытых источниках информации, специализированных газетах рекламных объявлений, иногда в виде баннера прямо на объекте.

Открытая информация позволяет значительно быстрее реализовать квартиру или помещение, но если речь идет о крупных и дорогих объектах — бизнес-центрах, торговых комплексах, на создание которых были направлены значительные средства, — владельцы выступают против открытой рекламы.

В этом случае против открытой рекламы могут выступить даже потенциальные покупатели, которые не хотят разглашать объемы своих активов в недвижимости.

В то же время отсутствие открытой рекламы отнюдь не означает, что эксклюзивный договор не может быть заключен.

Положительным аспектом, который должен склонить потенциального клиента в пользу эксклюзивного договора, является то, что, заключив такой договор, агентство не принимает комиссионное вознаграждение более чем с одной стороны, без уведомления всех сторон сделки и их информированного согласия.

Это значит, что вознаграждение за сделку риелтор получит только один раз.

Однако риелторы предупреждают, что услуги, предоставляемые агентством, не будут выходить за рамки их профессиональной компетенции: посредник поможет найти потенциального покупателя, но не будет отвечать за сроки выселения бывших владельцев.

Кроме того, стороны эксклюзивного договора обязуются не разглашать информацию о его условиях и предпринимают все зависящие от них действия, чтобы исключить возможность доступа к этой информации третьих лиц. Исключением являются случаи, когда такая информация должна быть предоставлена в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Источник: http://domik.ua/novosti/ekslyuzivnyj-dogovor-s-agenstvom-n34747.html

Адвокат-online
Добавить комментарий