Незначительная доля в трёхкомнатной квартире

Незначительная доля в квартире. Как ее выкупить

Незначительная доля в трёхкомнатной квартире

В результате изменений российского законодательства в 90-е годы прошлого века стало возможным оформление права общей долевой собственности на жилые помещения (дома, квартиры и комнаты).
При этом законодатель предусмотрел, что вне зависимости от размера долей, каждый из собственников жилого помещения имеет равные с остальными сособственниками права на это жилье.

С одной стороны, это логично, поскольку, имея право собственности на долю жилого помещения, вы гарантированно получаете возможность пользоваться этим жильем по его прямому назначению – проживать в нем самому и дать возможность пользоваться жилым помещением членам вашей семьи.

Но, с другой стороны, иногда возникают такие жизненные ситуации, когда собственников жилого помещения становится слишком много, и не все они имеют физическую возможность пользоваться этим жильем наравне с остальными сособственниками.

Такие ситуации возникают при наследовании долей в праве собственности на жилые помещения, при нескольких подряд сделках дарения или купли-продажи долей, при разделе имущества в результате расторжения брака, а также при залоге долей в праве собственности на жилье.

Как результат, может возникнуть ситуация, при которой у жилого помещения появляется множество долевых собственников, часть из которых имеют доли, явно несоразмерные площади любой из комнат в этом жилом помещении.
В качестве отправной точки можно рассмотреть следующий пример.

В двухкомнатной квартире есть семь собственников, одному из которых принадлежит 1/3, двум собственникам по 1/6, а оставшимся четырем собственникам – по 1/12 долей квартиры.

При этом собственники 1/3 и двух 1/6 долей квартиры могут в ней проживать с рождения, а собственники четырех 1/12 долей могут приобрести свои доли в результате дарения им 1/3 доли бывшим жильцом этой квартиры.

В результате получается ситуация, при которой фактически проживающие в этой квартире три сособственника становятся невольными заложниками остальных четырех сособственников, фактически в этой квартире никогда не проживавшими, но желающими в неё вселиться.

Рассмотрим проблему выкупа незначительных долей на вышеуказанном примере семи собственников в гипотетической двухкомнатной квартире.
Казалось бы, что может быть проще решить эту проблему путем простого выкупа долей у вышеуказанных собственников четырех 1/12 долей квартиры? На практике же всё не так однозначно, как кажется на первый взгляд.

Во-первых, цена выкупа долей может быть предметом серьезных споров между собственниками бОльших, и собственниками меньших долей квартиры.

Поскольку цена выкупаемых долей, в силу закрепленного в статье 421 Гражданского кодекса РФ принципа свободы договора, определяется по соглашению сторон, то собственники вышеуказанных четырех 1/12 долей квартиры вправе заявить свою цену за продаваемые доли, и эта цена может существенно превышать реальную рыночную цену 1/12 доли в аналогичных двухкомнатных квартирах.

Во-вторых, не факт, что собственники четырех 1/12 долей вообще захотят продавать свои доли, а не заявят, например, требование впустить их в квартиру для проживания в ней.

Формально, исходя из требований статьи 30 Жилищного кодекса РФ, и статей 247 и 288 Гражданского кодекса РФ, у них такое право имеется.

Другое дело, что чисто физически реализация этого права затруднительна ввиду того, что речь идет о предполагаемой двухкомнатной квартире, в которой уже живут три человека.

В-третьих, указанные собственники четырех 1/12 долей могут быть квартирными рейдерами, цель которых заключается вовсе не в том, чтобы вселиться и фактически проживать в рассматриваемой двухкомнатной квартире, а в том, чтобы вынудить (законными путями) фактически проживающих в квартире собственников 2/3 долей продать им свои доли по сильно заниженной цене.

В-четвертых, это могут быть люди, специально нанятые бывшим собственником (дарителем) 1/3 доли квартиры, который просто захотел отомстить за что-либо собственникам 2/3 долей квартиры, и при помощи вышеуказанных собственников четырех 1/12 долей сделать невыносимой жизнь проживающих в квартире граждан.

Формально в Гражданском кодексе РФ предусмотрена норма статьи 252, позволяющая решить возникшую конфликтную ситуацию.

Однако вменяемая судебная практика по порядку применения статьи 252 Гражданского кодекса РФ начала складываться лишь недавно, что позволило фактически пользующимся жилым помещением собственникам бОльших долей жилого помещения защитить свои права в спорах с сособственниками, обладающими меньшими долями в праве собственности на такие жилые помещения.

Согласно статье 252 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них, участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. www.sudmos.

ru Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

То есть, формально, статья 252 Гражданского кодекса РФ допускает возможность принудительного выкупа доли, но лишь при соблюдении следующих условий:

1) Доля должна быть незначительной;2) Доля не может быть выделена в натуре;3) Требование о выкупе незначительной доли должно быть заявлено собственником этой доли;

4) Между сособственниками имущества, находящегося в общей долевой собственности, должно отсутствовать согласие по определению порядка пользования долей или по выделению долей в натуре.

Однако в реальной жизни соблюсти эти условия было, мягко говоря, проблематично, поскольку проблемы собственникам значительных долей, как правило, создают собственники незначительных долей, которые при этом не заявляют требований о принудительном выкупе своих незначительных долей.
Тогда судебная практика пошла по пути защиты прав собственников именно бОльших долей.

Так, например, в Апелляционном определении Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 24 марта 2016 года по Гражданскому делу № 33-10323‬ сказано, в частности, нижеследующее:‬
“Согласно положениям части 4 статьи 252 ГК РФ, выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Таким образом, для разрешения вопроса о выплате компенсации, согласно абз. 2 части 4 статьи 252 ГК РФ, необходимо наличие нескольких условий, перечисленных в названной норме закона.

Источник: https://www.sudmos.ru/advice/neznachitelnaya-dolya-v-kvartire-kak-ee-v

Что такое «незначительная доля в квартире»?

Незначительная доля в трёхкомнатной квартире

В Санкт-Петербурге, благодаря верному курсу нашей власти на «искоренение коммунальных квартир», нет объекта права – «комната в квартире», как в других городах России, а есть – «доля с определением порядка пользования». Обычно такие доли малы для возможности закрепления за владельцем изолированного жилого помещения – комнаты.

Поэтому, в «коммунальной столице» нашей необъятной Родины, довольно распространена ситуация, когда человек владеет только лишь определенной долей в квартире.

Как правило, совладельцами остальных долей в квартире являются бывшие жёны, мужья, различного рода родственники и прочие сособственники, договориться с которыми иногда бывает просто невозможно.

Достаться такая доля в собственность может самыми разными способами, начиная от наследства и заканчивая разделением нажитого имущества при разводе, бестолковой приватизацией той же квартиры, покупкой или дарением.

С юридической точки зрения человек является полноценным собственником этой доли недвижимости, но при возникновении необходимости ее продаж может столкнуться с определенными проблемами. Доля в квартире может быть значительной и незначительной. Незначительная доля в квартире составляет менее 25% от всей площади жилья.

И данная доля не может быть выделена в отдельную комнату, и эта доля  должна быть меньше самой маленькой изолированной комнаты в квартире. Например, 1/4 доля в однокомнатной квартире является значительной, а вот 1/5 доля в этой же квартире является уже незначительной. И 1/5 доля в двухкомнатной квартире уже станет значительной долей. Доли, которые соответствуют по метражу одной из комнат в квартире, имеют большую стоимость, чем те, которые составляют лишь часть одной из комнат.

По ГК РФ общее имущество можно делить по согласованию между собственниками. Если выделить долю невозможно без ущерба имуществу, то собственник, с его согласия, может получить долю деньгами.

Если невозможно определить порядок пользования жилым помещением  из-за  незначительной доли в квартире новых собственников, и эти собственники никогда в спорную квартиру не вселялись и для собственника большей доли они посторонние люди — тогда суд принимает оценку незначительной доли специализированными экспертами и устанавливает размер принудительной компенсации.

Незначительную долю в квартире можно выкупить сособственнику в принудительном порядке по судебному решению, если только эта доля  не является единственным жильём для владельца  доли малой. А значительную  долю невозможно выкупить у остальных совладельцев  даже через суд, иначе нарушается наш конституционный принцип частной собственности и неприкосновенности жилища.

А вот, продать любую долю в квартире возможно, и тут возникает вопрос  цены и желания поскорее избавиться от своей проблемы. Этот выход из ситуации по любому будет лучше, чем просто забыть про свою проблему или подарить свою «долю малую»  родственникам и соседям.

Если оценивать свою долю у лицензированных оценщиков, то стоимость Вашей доли всегда будет практически в два раз меньше от той суммы, чем при совместной продажи с другими сособственниками всей квартиры. И суд, к сожалению, вынужден соглашаться с данной оценкой.

Стоимость доли в квартире зависит от многих факторов: размером доли в квартире, общим количеством собственников в квартире, зарегистрированных и фактически проживающих в ней лиц, в том числе несовершеннолетних, возможность  доступа в квартиру, наличием определённого порядка пользования долей, срочностью продажи доли и многими другими параметрами квартиры. Цена доли в квартире определяется при осмотре жилища и  изучении документов и проблемы в целом, и каждый раз строго индивидуально и конфиденциально.

Иногда, чтобы продать свою долю  приходится вскрывать входную дверь квартиры «болгаркой». Перед этим почти криминальным делом просто необходимо совершить определённые действия:

  1. Отправить несколько телеграмм нехорошему сособственнику с требование открыть дверь и передать Вам ключи от квартиры. На телеграфе обязательно нужно получить заверенную копию текста телеграммы и уведомление о вручении.
  2. Поставить в известность территориальный отдел полиции. В своём заявлении нужно указать, что у Вас нет намерений совершать противоправные действия, что согласно п.2 ст.209 ГК РФ, Вы как собственник вправе по своему усмотрению совершать по отношению принадлежащего Вам имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права интересы других лиц. В своём заявлении опишите ситуацию и попросите сотрудников полиции объяснить другому сособственнику, окопавшемуся в квартире, о недопустимости с его стороны препятствий в осуществлении Ваших прав. К заявлению необходимо предоставить ксерокопии правоустанавливающих документов, отправленных телеграмм и подать в Дежурную часть отдела полиции. После такого заявление дежурный офицер полиции может вызвать по Вашему адресу наряд полиции или участкового, или просто передать заявление участковому инспектору для проведения дальнейшей проверки. Ваши руки чисты и после этих действий вполне можно вскрывать дверь и заносить свои вещи. Конечно, все эти действия лучше провести с опытными товарищами.

Опишите Вашу проблему и укажите номер телефона. Мы с Вами обязательно свяжемся и встретимся.

Источник: http://praktik-spb.ru/chto-takoe-neznachitelnaya-dolya-v-kvartire

Принудительный выкуп доли в квартире 2020

Незначительная доля в трёхкомнатной квартире

Основания для выкупа доли собственника в судебном порядке
Принудительный выкуп доли и досудебный порядок
Как определяется и выплачивается стоимость незначительной доли
Подсудность споров и перечень документов для иска в суд

В нашей стране провозглашен принцип неприкосновенности собственности, и закреплен в ст. 35 Конституции РФ.

Гражданское законодательство РФ закрепляет права собственника на владение, пользование и распоряжение своим имуществом (ст. 288 ГК РФ).

Нередки случаи, когда один объект недвижимости в виде жилого помещения (квартиры, комнаты) принадлежит нескольким лицам (долевая собственность – ст.

244 ГК РФ), при этом сособственники могут являться как членами одной семьи, так и совершенно чужими людьми, которые стали собственниками в силу разных оснований: в результате наследования долей, раздела имущества, покупки доли, в том числе на торгах, и т.д.

Если собственники долей не могут мирно согласовать порядок пользования жилым помещением, то он устанавливается судом (статья 247 ГК РФ). Но это касается случаев, когда доли участников собственности соответствуют отдельным помещениям в квартире.

Однако на практике бывает, что доля одного из участников долевой собственности очень мала, и даже мизерна, а наибольшая часть принадлежит другому собственнику.

В таких случаях совместное владение и пользование имуществом невозможно, поскольку микродоля одного из собственников жилья не соответствует отдельному помещению в квартире, а составляет очень незначительную площадь, пользование которой всегда сопряжено с нарушением прав другого собственника.

В этом случае определение порядка пользования квартирой невозможно даже в судебном порядке, поскольку для этого необходима техническая возможность раздела не только жилых, но и подсобных помещений в квартире.

Собственник, обладающий основной площадью пытается договориться с владельцем незначительной доли жилья, предлагая выкуп доли, однако прийти к соглашению удается редко, поскольку стоимость таких мелких долей на рынке недвижимости весьма незначительна, и собственнику не хочется расставаться со своими метрами, хотя он и понимает, что реально пользоваться, не нарушая прав соседа, он не может.

При таких обстоятельствах спор может быть разрешен только в судебном порядке. Судебная практика по делам о принудительном выкупе долей в жилом помещении неординарна.

Юрист по жилищным вопросам в СПб Тел.+7 (812) 989-47-47 (Круглосуточно)Бесплатная консультация по телефону

Основания для выкупа доли собственника в судебном порядке

Прекращение права собственности возможно только в определенных законом случаях: при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, гибели или уничтожении имущества, отказе от права собственности и в других случаях утраты права собственности.

Для принудительного изъятия у собственника принадлежащего ему имущества требуются законные основания, перечень которых перечислен в статье 235 ГК РФ, и является исчерпывающим.

Одним из таких оснований является отчуждение имущества, предусмотренное пунктом 4 статьи 252 ГК РФ.

Данная норма закона предусматривает, что выплата участнику долевой собственности компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается лишь с его согласия. Однако, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных собственников выплатить ему компенсацию, но только при наличии совокупности трех исключительных обстоятельств:

  • Доля этого собственника незначительна (например, 1/21 доля в общем имуществе)
  • Доля не может быть реально выделена (случаи, когда это квартира или комната с одним входом, имеется один санузел, одна кухня)
  • Этот собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (он фактически не проживает в жилом помещении, и не нуждается в этом жилье)

При наличии только одного или двух из указанных факторов принудительный выкуп доли невозможен. Законодатель не случайно закрепил необходимость одновременного наличия этих факторов, поскольку в противном случае будет нарушен баланс интересов участников общей собственности.

К примеру, если собственник микродоли, тем не менее, проживает в данном помещении и не имеет иного жилья, то это говорит о наличии у него существенного интереса в использовании своей доли. В этом случае, даже факт незначительности доли и невозможность ее выдела не будет основанием для лишения его жилья.

Кроме того, согласно позиции Конституционного Суда РФ в ряде определений (в том числе от 13.10.

2009 № 1359-О-О), суд, при рассмотрении дела и решения вопроса и наличии или отсутствии у лица реальной заинтересованности в использовании незначительной долей, должен также установить, насколько соизмерим этот интерес тем неудобствам, которые могут быть причинены другому собственнику.

На практике суды также выясняют, когда и как возникло право собственности каждого из сособственников, приобрел ли собственник незначительную долю, зная, что наибольшая часть жилого помещения принадлежит кому-то еще, и что его малая доля не позволит ему совместно с другими проживать в этом помещении; не злоупотребляет ли владелец малой доли своим правом, к примеру, используя свою долю для регистрации других лиц, пытаясь сдавать внаем и т.д.

Вывод: Судебный выкуп незначительной доли в общем имуществе возможен, несмотря на сложность данных споров.

Такая позиция подтверждается Верховным судом РФ

Источник: https://zvonok-yuristu.ru/prinuditelnyiy-vyikup-doli-v-kvartire/

Квартирные войны: разрешение споров между владельцами долей квартиры

Незначительная доля в трёхкомнатной квартире

Случаи квартирных войн между несколькими собственниками долей в праве на квартиру не редкость.

На практике чаще всего споры возникают из-за образования долевой собственности после вступления в наследство, а также после развода супругов.

Бывает так, что не желая участвовать в переговорах с родственниками, один из собственников доли дарит или продает за небольшую цену свою долю постороннему лицу, которое требует от собственников остальной части квартиры продать ему оставшиеся доли в квартире за бесценок или предлагает выкупить его долю к примеру за 1 млн. рублей, хотя ее реальная стоимость не превышает и 300 тысяч.

В случае отказа собственников от этого предложения вход идут угрозы вселения в квартиру граждан, ведущих асоциальный образ жизни для создания невыносимых условий для проживания в квартире собственнику оставшейся части квартиры.

Что же делать собственнику доли, оказавшемуся в такой ситуации?

Если в квартиру пытаются вселиться граждане, получившие незначительную долю в квартире с целью наживы, гражданин, проживающий в квартире, вправе препятствовать их вселению – заменить дверной замок, не предоставлять ключи. В случае взлома замка обращаться в полицию.

Конечно, полиция не решает такие вопросы, как определение порядка пользования жилым помещением, вопросы порядка пользования жилым помещением решаются или по соглашению сторон, или в судебном порядке, но участковый составит протокол в случае нападения на жильца, оскорблений или предъявления угроз от лиц, пытающихся склонить гражданина к продаже.

Лиц, осуществляющих такие неправомерные действия, можно привлечь к уголовной ответственности.

Также лицам, на чью собственность претендуют владельцы незначительной доли, следует подать в суд заявление о принудительном выкупе незначительной доли жилого помещения собственником большей части помещения.

Верховный суд в разрешении недавних споров между совладельцами долей квартир установил, что собственники большей части квартиры вправе требовать оставления имущества в единоличной собственности, и признания собственника незначительной доли утратившим права владения при условии компенсации стоимости собственнику незначительной доли. Таким образом, граждане, владеющие незначительной долей в квартире не вправе теперь претендовать на заселение в квартиру, а могут рассчитывать лишь на компенсацию стоимости принадлежащей им доли.

Для того, чтобы суд вынес решение о том, что граждане, обладающие незначительной долей в праве собственности обязаны продать свою долю жильцам квартиры, необходимо, чтобы ситуация подпадала под 2 условия:

1 условие – доля в праве должна действительно являться незначительной.

Что это означает? Понятия незначительности нет в законодательстве.

Но исходя из практики можно сделать вывод, что незначительной будет являться доля, площадь которой соразмерно общей площади квартиры составляет ниже социальной нормы на человека, установленной органами местного самоуправления. Например, в городе Перми такая норма составляет 12 кв.м.

Также незначительной признается доля, которая не может быть выделена в натуре.

Например, доля размером одна десятая в трехкомнатной квартире площадью 50 квадратных метров в пропорции означает, что гражданину принадлежи 5 квадратных метра, она будет являться незначительной в случае, т.к. в квартире нет комнаты площадью 5 метров и выделить такую комнату невозможно.

В таких делах суд также исходит из того, не повлечет ли вселение нового дольщика нарушение интересов ранее проживавших жильцов.

Например, если в квартире проживала семья и все комнаты в квартире смежные, новый собственник доли не сможет вселиться в квартиру, не нарушив интересов семьи.

В таком случае суд пришел к выводу о компенсации доли новому собственнику и оставлении квартиры в полном владении семьи.

2 условие – необходимо доказать, что у собственника незначительной доли отсутствует заинтересованность в проживании в квартире: например, у него в собственности есть другое жилье, он не участвовал в расходах по содержанию жилого помещения, никогда не проживал в жилом помещении.

Если оба эти условия незначительность доли и отсутствие заинтересованности соблюдены, собственника незначительной доли суд обяжет продать эту незначительную долю по рыночной цене собственнику большей части квартиры.

Цена незначительной доли будет определена оценщиком.

Указанное решение суд выносит, основываясь на положениях п.2 ст. 247 ГК РФ, в котором сказано, при невозможности предоставления в пользование доли участник вправе требовать от других участников, владеющих, пользующихся имуществом, приходящимся на его долю соответствующей компенсации.

При вопросе о выкупе незначительной доли необходимо доказать, что собственник большей части квартиры имеет средства для выкупа незначительной доли. Если средств недостаточно, выкуп будет невозможен.

Самый главный вывод, который можно сделать, изучая последнюю судебную практику – Верховный суд встал на защиту интересов собственника большей доли квартир, фактически запретив собственникам незначительной доли вселяться и оказывать давление на участников долевой собственности.

Источник: https://alfa-perm.ru/kompanija/novosti/kvartirnye-voyny-razreshenie-sporov-mezhdu-vladeltsami-doley-kvartiry.html

Незначительная доля в квартире это сколько?

Незначительная доля в трёхкомнатной квартире

1 022 просмотров

Так как квартира является делимым объектом недвижимости, то, в соответствии с нормами Закона, невозможно назвать наименьшую ее долю, которая может быть.

Совсем маленькие доли обычно появляются, если при вступлении в наследство нескольких родственников или же при заключении договор дарения долей жилья.

Но идентичны ли понятия «незначительная» и «маленькая по площади» доли? Об этом, а также о том, как признать долю незначительной, и пойдет речь в нашей статье.

Что такое незначительная доля

В современном законодательстве России понятие «незначительная доля» не только употребляется, но и является основанием для принудительного выкупа части жилого помещения.

Однако размер такой доли в действующих нормативно-правовых актах не определен.

Таким образом законодатель указывает на обязанность судов при решении вопроса о незначительности площади собственности рассматривать каждый конкретный случай индивидуально.

При этом не только площадь влияет на признание доли незначительной. Так, она может составлять даже меньше чем нормативы проживания на одного человека в конкретном регионе. Однако при определенных обстоятельствах не сможет быть признана незначительной и подлежать принудительному выкупу.

А ведь именно желание собственника большей части жилья выкупить его полностью и является причиной обращения в органы правосудия. Действительно, такая возможность предусмотрена нормой ст. 252 ГК РФ.

Провести сделку по отчуждению мизерной доли возможно только двумя способами:

  1. По обоюдному согласию. В этом случае стороны сами решают, какую форму договора выбрать (договор купли продажи, дарственная, мена и т.д.). Необходимо помнить, что с 2016 года все сделки, совершаемые с частью жилья, подлежат обязательной регистрации у нотариуса (ФЗ №122 «О госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ней»).
  2. По решению суда. Обычно необходимость обращения в органы правосудия возникает, если сособственники не могут договориться о стоимости доли или же о порядке пользования квартирой. Только суд может признать часть жилья незначительной долей и обязать остальных владельцев выкупить ее.

Какая доля в квартире может быть признана незначительной

Для того, чтобы доля в жилом помещении была признана незначительной необходимо решение суда. Ведь если совладельцы недвижимости приходят к обоюдному согласию, то не имеет значения является ли отчуждаемая часть квартиры мизерной или же наоборот значительной.

Незначительной доля может быть признана только при выполнении сразу трех определенных условий:

УсловиеПримечание
Уклонение владельца доли от ее управления и обслуживания, отсутствие необходимости в этом конкретном жильеЕсли собственник части квартиры не участвует в ее ремонте (материально или физически), не оплачивает коммунальные платежи, не отвечает на предложения о ее выкупе, мене и т.д., фактически проживает в другом месте, имеет полноценную недвижимость, где и живет постоянно. Именно этот пункт наиболее сложно доказуем
Малый размер (в процентном соотношении)Если один из совладельцев имеет в собственности, например, 1/16 однокомнатной квартиры площадью 30 кв.м, а второй 15/16, то естественно, что использование жилья первым собственником будет ущемлять права второго. Так как фактически первый сможет претендовать только на 1,875 кв.м объекта недвижимости.
Невозможность выделить натуральную долю из общей площадиВыделение части жилья в натуре подразумевает под собой фактическое преобразование одного объекта недвижимости в два самостоятельных. То есть необходимо наличие двух отдельных входов, коммуникаций, лицевых счетов и т.д.

Если не будут соблюдены все эти три условия в совокупности, то доля в квартире несмотря на ее небольшую площадь признана незначительной быть не может.

Порядок признания незначительной доли в квартире

Для того, чтобы суд признал малозначительной долю жилья необходимо соблюсти определенную процедуру и порядок действий.

Процедура

Обращение в суд подразумевает соблюдение определенных правил:

  1. Попытка досудебного решения спора. Эта стадия не обязательна, однако именно наличие уведомления сособственнику о желании выкупить его долю, при судебном разбирательстве сыграет в вашу пользу. А если оппонент удовлетворит ваше желание и добровольно продаст часть квартиры, то необходимость обращения в органы правосудия отпадет сама собой.
  2. Сбор доказательств. Наиболее весомыми суды считают именно документальные подтверждения. Поэтому стоит заранее подумать о том, какие справки смогут подтвердить ваши исковые требования. Это могут быть и квитанции об оплате коммунальных услуг лично вами, и поквартирная карточка, согласно данным которой прописаны только вы, справки о проведении капитального ремонта помещения за ваш счет (смета, квитанции и т.д.), выписка из ЕГРН о наличии у ответчика другого жилья и прочее.
  3. Составление заявления. Этот основной документ, инициирующий процедуру судопроизводства составляется в соответствии с требованиями ст. ст. 131, 132 ГПК РФ. Образец его можно скачать на нашем сайте ниже, но стоит учесть, что каждая ситуация индивидуальна. Лучше всего доверить написание иска профессиональному юристу.
  4. Участие в судебном процессе. Если исковое заявление и можно попытаться составить самостоятельно, то на этой стадии участие профессионального юриста, специализирующегося на спорах о недвижимости, становится необходимым. Вопросы о признании доли незначительной и принудительном ее выкупе достаточно сложны, ведь здесь затрагиваются права граждан на неприкосновенность личной собственности, которые особо охраняются Государством (ст. 35 Конституции России).
  5. Вынесение судебного решения. После заслушивания всех сторон спора и тщательного рассмотрения всех доказательств судья выносит свое решение. Оно может быть, как в вашу пользу, так и в пользу ответчика. Но если вы не согласны с ним, то необходимо подавать апелляционную жалобу в вышестоящую инстанцию (вплоть до Верховного суда РФ).
  6. Вступление в право собственности. После того, как будет вынесено решение суда, удовлетворяющее ваши требования, выплачена компенсация за принудительное отчуждение доли (устанавливает суд), необходимо обратиться в регистрационные органы (Росреестр или же в любое отделение МФЦ). Там составляется заявление установленного образца (бланк предоставят сотрудники учреждения). Затем вносятся изменения в ЕГРН и вы можете получить выписку о праве владения.

На этом процедуру признания доли незначительной и принудительного ее выкупа можно считать завершенной. Однако стоит помнить, что у ответчика также существует возможность обжаловать решение суда и перед обращением в Росреестр необходимо дождаться вступления решения в законную силу.

Необходимые документы

Перед тем как составлять иск о признании части квартиры незначительной лучше всего собрать все документы. Именно это поможет составить полную картину и написать исковое заявление наиболее полно и правильно.

К самому иску при направлении в суд необходимо приложить обязательный пакет документов:

  • гражданский паспорт истца;
  • выписку из домовой книги, поквартирную карточку;
  • свидетельство уплаты госпошлины (квитанцию);
  • технические документы на объект недвижимости;
  • иные доказательства обоснованности исковых требований, указанных в заявлении;
  • документальные свидетельства попыток досудебного урегулирования спора.

Исковое заявление

При составлении заявления необходимо обратить внимание на то, что в нем должны содержаться следующие сведения:

  • данные истца;
  • максимально точная информация об ответчике;
  • третья сторона (обычно в таких спорах ей выступает региональное отделение Росреестра);
  • наименование судебного органа, куда направляется иск;
  • цена иска;
  • название заявления («исковое заявление о признании доли незначительной и выплате ее собственнику денежной компенсации вместо выдела доли»);
  • обстоятельства возникновения права владения всеми долями всеми сособственниками;
  • причины обращения в суд;
  • сведения о результатах досудебного урегулирования (при его наличии);
  • требования, предъявляемые к рассмотрению;
  • обоснования требований со ссылками на нормы действующего законодательства;
  • дата составления, подпись истца.

Источник: https://registrmsk.com/neznachitelnaya-dolya-v-kvartire-eto-skolko/

Мне досталась доля в недвижимости

Незначительная доля в трёхкомнатной квартире

Можно ли обособить свою долю, как ее продать и что невозможно без других долевых собственников

Сергей Мальгавко/ТАСС

Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.

Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.

Чем фактически владеет собственник доли

Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.

«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».

Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв.

м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности.

Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.

Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.

Особенности владения долями

Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно.

«Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной.

Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.

«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.

Как оплачиваются услуги ЖКХ

Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу.

При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

«Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.

Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире

Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников.

Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону ​местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них).

Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.​

Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть

Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.

«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова.

 — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна.

Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».

Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.

«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».

Можно ли продать свою долю

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая.

 — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».

Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.

«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».

Сложности распоряжения долевой собственностью

Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.

«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая.

 — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры.

Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».

Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги.

Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации.

Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5c6bc5169a79475b6f3c79d4

Адвокат-online
Добавить комментарий