Обязательна ли регистрация ограничения на жилое помещение при договоре найма?

Договор найма жилого помещения: особенности и применение

Обязательна ли регистрация ограничения на жилое помещение при договоре найма?

28.01.13
Хотите сдать квартиру физическому лицу? Хотите оформить это в соответствии с законодательством? Тогда вам нужно заключать договор найма жилого помещения.

Скачать договора найма квартиры, комнаты, дома, составленные юристами Правильной Аренды

В Гражданском кодексе нормы, относящиеся к найму жилого помещения (гл. 35 ГК РФ), отделены от норм, касающихся аренды (гл. 34 ГК РФ).

 Если физическому лицу сдается жилое помещение, то оформить это необходимо именно договором найма.

Стороны в данном договоре имеют свои определения. Лицо, сдающее свою квартиру по договору найма называется наймодателем, а снимающее – нанимателем. (п. 1 ст. 671 ГК РФ)

Договор найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме. При этом важно обратить внимание, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

Отдельно несколько слов о сроке договора найма. Максимальный срок, на который может быть заключен договор – 5 лет.

Отдельно выделяется краткосрочный наём – до 1 года. Подробнее про особенности краткосрочного найма речь пойдет ниже. А сейчас расскажем о долгосрочном варианте договора найма (от 1 года и более).

Особенности ДОЛГОСРОЧНОГО (1-5 лет) договора найма жилого помещения: законодатель на страже интересов нанимателя

Скачать договора долгосрочного найма квартиры, комнаты, дома, составленные юристами Правильной Аренды

Потребитель в законодательстве, как правило, считается слабой стороной, поэтому его интересы защищаются особо. В случае договора найма такой слабой стороной будет являться наниматель.

Какими же именно правами будет наделен наниматель, которому вы сдаете свою квартиру по долгосрочному договору, и какие у него будут обязанности?

Наниматель и проживающие с ним

В договоре найма жилого помещения обязательно следует указать не только самого нанимателя, но также и граждан, постоянно проживающих вместе с нанимателем. Данный момент важен, так как эти люди будут иметь равные с нанимателем права по пользованию помещением. А наниматель, в случае чего, будет нести перед вами ответственность за действия этих лиц. (ст. 677 ГК РФ)

Но распределение ответственности может и измениться. Наниматель и проживающие совместно с ним граждане имеют право заключить между собой договор о том, что они будут нести солидарную ответственность. В этом случае они становятся сонанимателями.

После заключения договора найма список таких лиц может быть расширен с вашего согласия, а также с согласия самого нанимателя и лиц, уже постоянно с ним проживающих. Однако при вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. (ст. 679 ГК РФ)

Временные жильцы

Отдельно стоит сказать о такой категории граждан, как временные жильцы. Уведомив вас, как наймодателя, наниматель и проживающие совместно с ним граждане вправе разрешить безвозмездно проживать в жилом помещении временным жильцам. Срок проживания таких жильцов не может превышать шесть месяцев. Ответственность за их действия также будет нести наниматель. (ст. 680 ГК РФ)

Обращаем ваше внимание на то, что не допускается вселение людей в жилое помещение при несоблюдении требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Это не касается только вселения несовершеннолетних детей (ст. 679, 680 ГК РФ). Положения о норме общей площади содержатся в ст. 50 Жилищного кодекса.

Пересдать снятое

Наниматель имеет право сдать снятое им помещение (или его часть) поднанимателю, но только с вашего согласия, как наймодателя. В этом случае ответственным по договору найма продолжает оставаться наш первоначальный наниматель. А срок такого договора не может превышать срока первоначального договора найма. (ст. 685 ГК РФ)

Наниматель: замена

По соглашению наймодателя, нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, наниматель в договоре может быть заменен на одного из этих граждан, но только на совершеннолетнего.

В случае выбытия нанимателя из квартиры или такого печального события, как смерть нанимателя, нанимателем по договору становится один из граждан, постоянно проживавших с прежним нанимателем, по согласованию между ними. Или же они могут стать сонанимателями, если не смогут прийти к соглашению. (ст. 686 ГК РФ)

Продление договора найма: преимущество нанимателя

По истечении срока действия договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ). В чем же заключается это право?

Наймодатель обязан предложить нанимателю заключить новый договор не позднее чем за 3 месяца до окончания срока действия текущего. Не делать такое предложение наймодатель может только в случае, если принял решение не сдавать свою квартиру внаём в течение года.

Что будет, если вы, как наймодатель, проигнорируете это обязательство? Если наниматель не получил предложения заключить новый договор, и сам не отказался от продления действующего договора, то договор будет считаться продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Обманывать нанимателя, говоря, что не будете сдавать квартиру внаем в течение года, чтобы аргументировать этим отказ от продления договора, довольно рискованно. Если в этом случае все-таки заключить договор найма с кем-то другим, то старый наниматель сможет потребовать:

  • признать ваш новый договора с другим лицом недействительным
  • возместить ему убытки, причиненные вашим отказом

Право нанимателя на расторжение долгосрочного договора найма

Наниматель имеет право по своей инициативе расторгнуть договор в любое время. Для этого ему нужно только письменно предупредить наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Также по требованию нанимателя договор может быть расторгнут в судебном порядке, если помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания, или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Регистрация обременения по договору найма.

В соответствии с п.2 ст. ст. 674 ГК РФ ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

Порядок государственной регистрации найма жилого помещения определен ст. 26.1 Федерального закона от 21 июля 1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ.

И все же у нанимателя есть и обязанности…

Помимо довольно широких прав, наниматель все же имеет и обязанности. В их числе, разумеется, внесение платы за предоставленное помещение в сумме и в сроки, установленные в договоре.

Также наниматель имеет обязанности по содержанию предоставленного помещения, а именно:

  • использовать жилое помещение только для проживания
  • обеспечивать сохранность помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии
  • не производить переустройство и реконструкцию помещения без согласия наймодателя
  • самостоятельно вносить коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ)
  • осуществлять текущий ремонт помещения (ст. 681 ГК РФ)

Относительно последних двух пунктов оговоримся, что в договоре эти обязанности могут быть возложены и на наймодателя.

Права и обязанности НАЙМОДАТЕЛЯ по долгосрочному договору найма

Мы, возможно слишком подробно описали права нанимателя. Сделали мы это для того, чтобы уберечь вас, как наймодателя, от неприятных сюрпризов. Теперь же, чтобы получить полное представление о взаимоотношениях в рамках договора найма, остановимся и на ваших правах и обязанностях, которые возникнут при заключении такого договора.

Обязанности наймодателя перечислены в ст. 676 ГК РФ. К ним отнесено все, что касается эксплуатации дома, где находится сдаваемое помещение, и обеспечение предоставления коммунальных услуг. Можно сказать, что обязанности наймодателя обусловлены правами нанимателя, о которых речь шла выше.

Теперь перейдем к правам наймодателя. Частично они также уже были рассмотрены как обязанности нанимателя, осталось сказать только о праве наймодателя расторгнуть договор. И здесь все не так просто. Расторжение договора по инициативе наймодателя, пожалуй, самая проблемная часть взаимоотношений в рамках договора найма.

Договор по инициативе наймодателя может быть расторгнут только по решению суда, и вот в каких случаях:

  1. Невнесение платы за 6 месяцев при сроке договора более года
  2. Невнесение платы более двух раз при сроке договора до года
  3. Разрушение или порча помещения нанимателем или гражданами, за которых он отвечает
  4. Использование помещения не по назначению
  5. Нарушение прав и интересов соседей

В случаях 4 и 5 вы должны будете сначала предупредить нерадивого нанимателя о необходимости устранения нарушение. И только если требование будет проигнорировано, можете обратиться в суд.

В любом из перечисленных случаев суд может предоставить нанимателю срок для устранения допущенных нарушений, но не более одного года.

Если же даже в этот срок нарушения не будут устранены, то по повторному обращению наймодателя, суд пример решение расторгнуть договор.

Но и на этом история может не закончиться: по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения о расторжении, но на срок не более года.

Особенности КРАТКОСРОЧНОГО договора найма жилого помещения (до 1 года): права нанимателя сокращены

Скачать договора краткосрочного найма квартиры, комнаты, дома, составленные юристами Правильной Аренды

В начале статьи мы обещали подробнее рассказать об этой виде найма. Договор краткосрочного найма выделен не просто так. Наниматель по такому договору может быть лишен ряда нежелательных для вас, как для наймодателя, прав, а именно:

  1. Вселять временных жильцов
  2. Заключать договоры поднайма
  3. Заменять нанимателя в договоре
  4. Преимущественного права на заключение договора на новый срок
  5. Потребовать в суде предоставления срока на исправление нарушений, на основании которых наймодатель обратился в суд с инициативой расторгнуть договор
  6. Потребовать в суде отсрочить исполнение решения о расторжении договора

Отметим, что по соглашению сторон, если понадобится, наниматель по договору может быть наделен любыми из перечисленных здесь прав.

Договор лучше заключить, но с учетом изложенного

Подведем итоги. По договору найма человек, сдающий квартиру, имеет весьма значительные обязательства перед своим нанимателем, а значит несет серьезные риски. Конечно, ушлый жилец, умело воспользовавшись предоставленными правами по долгосрочному договору, может надолго поселиться в вашей квартире.

Но если вы приняли решение сдавать квартиру физическому лицу, мы все же советуем заключить договор с будущим жильцом.

  • во-первых, краткосрочный вид договора найма гораздо более лоялен собственнику помещения – наймодателю.
  • во-вторых, помимо предусмотренной законом ответственности за нелегальную аренду, есть ряд других причин для заключения договора. В нашем законодательстве действует принцип “разрешено все, что не запрещено”. Поэтому, несмотря на гарантированные нанимателю права, никто не запрещает вам как собственнику жилья воспользоваться своими правами.Вы имеете право возложить на него обязанности, которые снизят риски неполучения оплаты, порчи имущества, и встречи со многими другими неприятностями, которые могут возникнуть, если все договоренности оставить “на словах”.

Остались вопросы? – проконсультируйтесь с юристом Портала

Особенности договоров для самозанятых

Купить пособие “Арендодатель-Самозанятый”

С 1 января 2019 года и физлицо, и ИП может оформить статус самозанятого и перейти на режим уплаты Налога на профессиональный доход.

ВАЖНО: Новый закон – эксперимент, который действует только в 4-х регионах: Москва, Московская область, Калужская область, Респубблика Татарстан.

Этот режим позволяет сдавать квартиру легально и платить налог 4-6%, что в целом выгодней и уплаты НДФЛ, и деятельности ИП с использованием упрощенной системы налогообложения (УСН).

Новый закон четко определяет порядок приема платежей самозанятыми – с использованием приложения “Мой налог” (или аналогичных сервисов банков и интернет-площадок) и выдачей чека. При этом важно указать в договоре, на какие реквизиты направляется электронный чек.

При заключении новых договоров лучше использовать специальные формы для арендодателей-самозанятых, а для действующих – заключить доп.соглашения с изменениями.

Договора для самозанятых

Все особенности деятельности арендодателей-самозанятых подробно описаны в нашем новом пособии “Арендодатель-Самозанятый”, которое вышло в декабре 2018 года. Мы планируем регулярно обновлять его и предоставлять нашим клиентам.

Купить пособие “Арендодатель-Самозанятый”

Сдаете или снимаете жилье? Мы поможем!

У нас на Портале Вы можете:

Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/dogovor-najma-zhilogo-pomeshheniya/

Обременения права собственности на квартиру – что нужно знать? / Полезные статьи / Квартирное бюро “Авантаж”

Обязательна ли регистрация ограничения на жилое помещение при договоре найма?
Обременения – это ограничения в праве собственности на конкретный объект недвижимости, которые могут быть установлены законом или уполномоченным органом: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренде, концессионное соглашение, соглашение о государственно-частном партнерстве, соглашение о муниципально-частном партнерстве, арест имущества и др. (ст.

1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).В силу ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился на возможные обременения.

То есть добросовестный продавец обязан предупредить покупателя о наличии обременений, а тот в свою очередь, взвесив возможные риски, уже принять решение — заключать договор или нет.

Неисполнение этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот объект.

Покупателю, чтобы обезопасить себя от приобретения квартиры с обременениями, лучше не полагаться на добросовестность продавца, а предпринять меры для проверки юридической чистоты квартиры. Так как квартиры является объектом недвижимости, то часть обременений указываются в ЕГРП (ст. 8.1 ГК РФ).

Выписку общедоступных сведений из ЕГРП покупатель может получить самостоятельно в Росреестре – сделать это можно напрямую в ведомстве, через МФЦ, в электронном виде на сайтах Росреестра и Госуслуг, а также почтой.

Если этих сведений недостаточно, покупатель может потребовать от продавца предоставить расширенную выписку из ЕГРП, в которой содержится подробная информация обо всех правообладателях и сделках с данным объектом недвижимости. Получить такую выписку в Росреестре может только собственник.

В договоре купли-продажи на объект недвижимости обязательно должно быть указано на наличие обременений или на их отсутствие. Желательно указывать в договоре, чем подтверждается наличие или отсутствие обременений. Если подтверждается выпиской из ЕГРП, то ее необходимо оформить приложением к договору.

Арест. Может быть наложен судом как обеспечительная мера (ст. 139, 140 ГПК РФ), а также судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства. Сведения об аресте содержатся в ЕГРП. Наложение ареста сделает невозможным регистрацию перехода права собственности на квартиру.

Для покупателя это влечет необходимость либо заявлять иск об освобождении имущества от ареста, либо оспаривать определение суда или Постановление судебного пристава-исполнителя о наложении ареста или же, если арест наложен правомерно, а продавец умолчал об этом, – требовать расторжения договора и возврата денег (ст.

460 ГК РФ).

Поможет проверить наличие обременений. Проверит или составит договор купли-продажи, в котором отражено наличие или отсутствие возможных обременений.

При нарушении прав покупателя, подготовит претензию продавцу на возврат денежных средств. При отказе добровольно удовлетворить требования, подготовит исковое заявление в суд, будет представлять интересы истца в суде.

Подготовит апелляционную жалобу или возражения на апелляционную жалобу.

Ипотека (залог). Возникает в силу договора, а также в силу закона (например, при продаже квартиры с условием об отсрочке или рассрочке платежа – ст. 488 и 489 ГК РФ). Сведения об ипотеке указываются в ЕГРП. При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости (ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Продавцу для продажи такой квартиры требуется согласие залогодержателя. Для покупателя приобретение такой квартиры влечет риск обращения взыскания, так как залог сохраняется при переходе права собственности (ст. 353 ГК РФ).Договор найма жилого помещения. Обременение права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 674 ГК РФ), которая осуществляется в месячный срок с даты заключения договора. Государственная регистрация прекращения найма жилого помещения может осуществляться по заявлению одной из сторон договора по истечении срока действия договора или в случае его расторжения (ст. 26.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Приобретение квартиры, обремененной договором найма, влечет ограничение в возможности фактического владения и пользования жилым помещением, так как в силу ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Важно знать, что договора найма, заключенный на срок до 12 месяцев, обязательной регистрации не подлежат, соответственно в выписке ЕГРП информации о данном обременении не будет.
Договор безвозмездного пользования. Выставленный на продажу объект недвижимости может быть обременен не только договором аренды или найма, но и договором безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ). Приобретение такой квартиры влечет ограничение в возможности фактического владения и пользования, так как в силу ст. 700 ГК РФ при продаже квартиры к новому собственнику переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя.
Квартира может быть обременена правом пользования лиц на основании договора ренты и завещательного отказа, а также лиц, которые обладали правом на приватизацию, но отказались от него, дав согласие на приватизацию иным лицам, а также ранее реализовали свое право на приватизацию другого жилого помещения, а затем вселились в это жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дали необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие.Эти права не регистрируется в Росреестре (только гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа – ст. 33 ЖК РФ), поэтому при покупке квартиры, покупатель будет ограничен в фактическом владении, пользовании квартирой, кроме того, эти лица сохраняют право пользования при переходе права собственности (п.2 ст. 1137 ГК РФ, ст. 33,34 ЖК РФ).

Права указанных лиц должны быть указаны в договоре, так как в силу ст.

558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Поэтому в договоре следует указывать на отсутствие таких лиц, просить у продавца расширенную выписку из ЕГРП, где можно посмотреть, на каком основании возникло право собственности продавца – не был ли это договор ренты, приватизация, наследование или иное. А также просить предоставить выписку из домовой книги.

Источник: http://www.avantage26.ru/poleznye_stati/?nid=143

Подлежат ли государственной регистрации договоры социального найма жилья?

Обязательна ли регистрация ограничения на жилое помещение при договоре найма?

(Потяркин Д.)

(«Российская юстиция», N 3, 2000)

ПОДЛЕЖАТ ЛИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

ДОГОВОРЫ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛЬЯ?

Д. ПОТЯРКИН

Д. Потяркин, главный юрисконсульт Управления жилищной политики Комитета муниципального жилья г. Москвы.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Статья 130 ГК РФ относит к недвижимому имуществу объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Жилые помещения (квартиры и комнаты) прямо не названы в Гражданском кодексе как вид недвижимого имущества. Они признаны таковым Законом РФ от 22 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики».

Согласно ст. 164 ГК сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в дальнейшем — Закон).

Нельзя сказать, что ст. 131 ГК определяет порядок регистрации — он, скорее, описан в названном Законе. Но, бесспорно, в данной статье ГК перечислены случаи регистрации: во-первых, вещных прав; во-вторых, их ограничений и, в-третьих, возникновения, перехода и прекращения вещных прав. При этом прямое отношение к сделкам имеют последние два.

Остановимся несколько подробнее на третьем случае проведения регистрации. Возникновение, переход и прекращение прав в имущественном обороте могут иметь место путем заключения сделок. Регистрация здесь означает, что за этими процессами «скрывается» замена владельцев этих прав или изменение в самом объекте (например, его уничтожение, что ведет к прекращению вещного права у владельца).

При сравнении положений ст. 131 ГК и ст. 4 Закона, дублирующей случаи обязательной государственной регистрации, обращает внимание отсутствие в Законе прямого указания на необходимость регистрации возникновения, перехода и прекращения прав.

Вместо этого говорится о регистрации сделок в соответствии с ГК, что можно объяснить так: все три состояния могут иметь место в одной сделке, но по отношению к разным лицам (возникновение — для приобретателя имущества, прекращение — для его продавца).

Остается открытым вопрос, как быть с переходом прав. Его невозможно зарегистрировать как длящийся процесс — он составляет предмет самой сделки. Если же за основу брать результат перехода, то получим или возникновение, или прекращение права.

В то же время, если исходить из буквального содержания ст. 551 ГК («Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость»), можно прийти к обратному утверждению — регистрация сделки и регистрация возникновения, прекращения и перехода права не могут рассматриваться как равнозначные понятия.

Если бы был установлен знак равенства между регистрацией сделки и регистрацией возникновения, прекращения и перехода права, то «выдергивание» одного элемента (например, «перехода») разрушает всю эту систему по смыслу ст. 551 ГК.

Напомним, она устанавливает необходимость проведения государственной регистрации «перехода права собственности» на недвижимость, что, по мнению ряда ученых и практиков, не следует отождествлять с государственной регистрацией самого договора купли — продажи.

Эта точка зрения изложена и в письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли — продажи недвижимости».

Переход права можно рассматривать с двух позиций: юридической и фактической.

По общему правилу, фактическая передача вещи на основании договора влечет возникновение права собственности на данную вещь у ее приобретателя (п. 1 ст. 223, ст. 224 ГК).

Статья же 551 ГК увязывает переход права не с фактической передачей, а, наоборот, с государственной регистрацией этого перехода (т. е. берется юридическая позиция).

Игнорирование проблемы регистрации перехода права путем ее отнесения к так называемым «процедурным» вопросам представляется неверным. Подобный подход не оказывает реальной помощи практическим работникам.

Не вносит ясности и встречающееся в юридической литературе отрицание факта, что вместе с регистрацией сделки совершается и одновременная регистрация перехода права, которая происходит, кстати, на основании самой сделки.

Понятие «перехода права», беря свое начало из договора, состоит из двух последовательных действий — прекращения права у одного субъекта и возникновения его у другого. И все это происходит на основании, как правило, договора.

Между тем практика работы Московской областной регистрационной палаты свидетельствует о том, что при купле — продаже жилого помещения совершаются два регистрационных действия: регистрация сделки и регистрация перехода права собственности.

Это объясняется тем, что после регистрации договора и до фактической передачи вещи (подписания акта) проходит определенное время, необходимое для совершения сторонами договора своих обязанностей, в частности, по оплате данного имущества.

Указанные причудливые особенности служат одним из свидетельств того, что в российском законодательстве соединены две системы регистрации: во-первых, документов (сделок), во-вторых, прав. В этой связи возникает вопрос о соотношении регистрации сделок с недвижимостью и регистрации прав на нее (в том числе возникновения, прекращения и перехода).

Такая ситуация нивелирует значение регистрации сделок, так как документ, выражающий суть сделки, обязательно присутствует при регистрации прав. Можно сделать вывод — на первое место выдвинулась регистрация вещных прав. Из этого следует исходить при рассмотрении вопроса о том, что надо регистрировать.

Если внимательно изучить Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», станет очевидным, что в реестре содержится описание объекта и, что самое главное, записи о вещных правах и записи об ограничениях (обременениях) такого права на данный объект.

Структура форм реестра допускает договоры лишь как основание для внесения записей о возникновении и прекращении права собственности или иного вещного права, а также их обременении.

Утвержденная указанным постановлением форма записи о сделке (приложение N 6 к Правилам ведения Единого реестра) в контексте приоритета регистрации вещных прав ориентирована на фиксирование факта обременения права.

Обратимся к ограничениям (обременениям) вещного права. Закон определяет их как наличие установленных законом или уполномоченными органами условий, стесняющих правообладателя при осуществлении вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества.

Значит, речь идет о существующем факте (наличии) ограничений, которые были вызваны некоторыми условиями. Законодатель одновременно указывает на договоры аренды, доверительного управления и ряд других обязательств, как на примеры данных условий.

В этой связи необходимо отметить некорректность законодательного определения ограничений прав.

Ведь договор, как наиболее распространенное основание возникновения частно — правового обязательства, с трудом может быть охарактеризован как условие или запрещение, установленное законом или уполномоченным органом.

Договор, наравне с законом, следует признать самостоятельным основанием для введения запрещений, стесняющих обладателя вещных прав.

По мнению дореволюционного российского цивилиста Г. Ф. Шершеневича, ограничения права собственности состоят или в обязанности собственника чего-либо не делать из того, что он мог бы по содержанию права собственности делать, или в обязанности что-либо терпеть со стороны других, чего он, по содержанию права собственности, мог бы не допускать.

Приведенное определение носит такой общий характер, что большинство сделок с недвижимостью, оформляющих предоставление имущества во владение и (или) пользование, может быть квалифицировано как ограничение права собственности. Думается, нужно согласиться с мнением о целесообразности закрепления в Законе необходимости обязательной регистрации в Едином государственном реестре прав только вещно — правовых ограничений.

Замечу, что договор социального найма не влечет возникновения и прекращения вещных прав — этому препятствует наличие личных обязанностей сторон договора.

Ответ же на вопрос, насколько последствия, возникающие при заключении такого договора, могут быть признаны обременением, уже не представляется столь однозначным.

Видимо, проблему признания подобного договора вещно — правовым обременением следует решать с учетом правовой природы прав нанимателя на занимаемое жилое помещение.

Несмотря на очевидный бессрочный характер договора социального найма жилого помещения, приходится отметить, что ни в одном из основных законодательных актов в жилищной сфере на это нет прямых указаний (ст. 672 ГК РФ, ст. 51 ЖК РСФСР, ст. 1 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики»).

Не последнее значение имеет и тот объем прав, которым обладает наниматель. Например, в Типовом договоре найма, утвержденном Постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г., нашли в концентрированном виде отражение те права, которыми наделен наниматель. Правительством г.

Москвы также утверждены два типовых варианта договора — социального и коммерческого найма (постановление правительства Москвы от 21 января 1997 г.). Среди наиболее обременительных для собственника жилого помещения прав нанимателя можно указать на следующие: право на вселение практически любых лиц, обмен, сдачу в поднаем, приватизацию.

Право на вселение, в частности родственников нанимателя, вне зависимости от срока проживания и от нормы жилой площади на одного человека предусмотрено в Правилах регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в Москве и Московской области, утвержденных постановлением правительств Москвы и Московской области от 30 марта 1999 г.

К иным лицам, которым наниматель может предоставить часть своего жилого помещения вне зависимости от нормы площади и срока проживания, относятся, например, и вынужденные переселенцы (подп. 1 п. 1 ст. 6 Закона РФ от 19 февраля 1993 г.

«О вынужденных переселенцах»; определение Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 9 июня 1998 г.). Случаи, когда наймодатель вправе изменить договор найма жилого помещения без согласия нанимателя, весьма ограниченны (см., например, ст. ст.

90 — 100 ЖК РСФСР).

Итак, права, предоставляемые нанимателю по договору социального найма жилого помещения, содержат большее или меньшее ограничение права собственности в интересах нанимателя и граждан, проживающих совместно с ним.

Проблема в том, что для принятия решения о регистрации такого обременения, вызванного договором социального найма, необходимо правовое основание.

В Гражданском и Жилищном кодексах прямо не указано, что договор социального найма подлежит обязательной государственной регистрации. Существуют попытки ввести в г. Москве регистрацию другого вида найма — коммерческого (не уточнен, правда, вид регистрации), согласно п.

19 Положения, утвержденного постановлением правительства Москвы от 21 января 1997 г. Если вести речь о государственной регистрации, то законность такого решения вызывает сомнения в силу того, что любая регистрация или учет могут производиться лишь в случаях, предусмотренных законом (п.

1 ст. 131 ГК РФ).

Однако, исходя из того, что среди видов вещных прав, подлежащих регистрации, значится «право постоянного пользования» (п. 1 ст. 131 ГК РФ), можно предположить, что в качестве основания для регистрации данного права вполне допустим и договор социального найма. Такой подход оправдан, если права, вытекающие из договора найма жилого помещения, квалифицировать как вещные.

Если же исходить из того, что права нанимателя жилого помещения по своей сути обязательственные и являются обременением для собственника этого жилого помещения, то целесообразно было бы наряду с регистрацией ограничения дополнительно вносить и соответствующую запись о сделке в соответствии с приложением N 6 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Все изложенное свидетельствует о необходимости проведения границы между вещными правами и их регистрацией, с одной стороны, и обременениями с последующей их регистрацией, — с другой.

——————————————————————

Источник: http://center-bereg.ru/j3270.html

Адвокат-online
Добавить комментарий