Односторонее расторжение договора аренды

Когда можно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, а когда отказаться от его исполнения

Односторонее расторжение договора аренды

Право на расторжение договора по требованию одной из сторон и односторонний отказ от договора не являются тождественными. Подчеркнем, что и процедуры для указанных случаев разные.

При расторжении договора по инициативе одной из сторон должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спора (п. 2  ст. 422 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК)).

Если стороны договора хотят иметь возможность отказаться от договорав одностороннем порядке, они обязательно должны закрепить эту возможность и условия расторжения в договоре.

Если они не внесут соответствующие условия в договор, то они смогут заявить свое требование о расторжении договора только в судебном порядке (часть четвертая, пятая п. 19 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда от 16.12.

1999 № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров»; далее – постановление Пленума ВХС № 16).

Для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно уведомления об этом другой стороны. Согласия другой стороны на изменение, расторжение договора, а также обращения с соответствующим требованием в суд в таких случаях не требуется (часть восьмая п. 19 постановления Пленума ВХС № 16).

Ниже приведем для арендатора и арендодателя основания одностороннего расторжения (табл. 1) и одностороннего отказа от договора аренды (табл. 2), установленные гражданским законодательством.

Таблица 1

Основания одностороннего расторжения договора аренды

(в судебном порядке)

Для арендодателяДля арендатора
ОснованиеДокументОснованиеДокумент
Использование арендатором имущества не в соответствии с условиями договора арендыПункт 3 ст. 586 ГКНепредоставление арендуемого имущества в срок, указанный в договоре аренды, или в разумный срокПункт 3 ст. 582 ГК
Использование арендатором имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениямиПодпункт 1 части первой ст. 590 ГКНепередача принадлежностей арендуемого имущества и относящихся к нему документов (технического паспорта, сертификата качества и т.п.)Пункт 2 ст. 582 ГК
Существенное ухудшение арендатором имуществаПодпункт 2 части первой ст. 590 ГКНаличие недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию имПункт 1 ст. 583 ГК;подп. 2 части первой ст. 591 ГК
Невнесение арендной платы более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежаПодпункт 3 части первой ст. 590 ГКНепредупреждение о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.)Часть вторая ст. 584 ГК
Неосуществление капитального ремонта имущества в сроки, установленные договором, или в разумные сроки, если в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатораПодпункт 4 части первой ст. 590 ГКНарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонтаЧасть четвертая п. 1 ст. 587 ГК;подп. 3 части первой ст. 591 ГК
Непредоставление имущества в пользование арендатору либо создание препятствий пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имуществаПодпункт 1 части первой ст. 591 ГК
Имущество становится не пригодным для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечаетПодпункт 4 части первой ст. 591 ГК
Для обеих сторон
ОснованиеДокумент
Существенное нарушение договора другой стороной.Условия признания обстоятельств существенно изменились:1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени добросовестности и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям гражданского оборота;3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;4) из существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторонаПункт 2 ст. 420 ГК; п. 2 ст. 421 ГК

Таблица 2

Основания одностороннего отказа от договора аренды

(во внесудебном порядке)

Для обеих сторон договора аренды
ОснованиеДокумент
Договор аренды заключен на неопределенный срок.В случае отказа следует письменно предупредить другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества – за 3 месяцаПункт 2 ст. 581 ГК

Юлия Кудрявец, юрист

Источник: https://www.jurk.by/solutions/kogda-mozhno-rastorgnut-dogovor-arendy-v

Когда арендатор вправе отказаться от договора? — Эксиора

Односторонее расторжение договора аренды

Когда арендатор вправе отказаться от договора?

Николай Андрианов, партнер АБ «Эксиора», г. Москва

Одним из принципов российского гражданского законодательства является закрепленный в статье 310 ГК РФ принцип недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннего изменения его условий. Исключения из этого принципа могут устанавливаться законом (пункт 1 статьи 310 ГК РФ), а для участников предпринимательской деятельности – также договором (пункт 2 статьи 310 ГК РФ).

Договор аренды недвижимости, как и любой договор аренды, может быть заключен на определенный срок либо без указания срока. Во втором случае договор считается заключенным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

Как арендатор, так и арендодатель вправе отказаться от договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, в одностороннем порядке, предупредив об этом другую сторону за три месяца (пункт 2 статьи 610 ГК РФ). В этом случае с даты истечения срока предупреждения договор аренды будет считаться расторгнутым (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Досрочное расторжение договора: односторонний отказ, соглашение сторон и решение суда

Если договор аренды заключен на определенный срок, досрочный односторонний отказ от такого договора, по общему правилу, невозможен ни со стороны арендатора, ни со стороны арендодателя, если иное прямо не предусмотрено договором.

В силу пункта 2 статьи 310 ГК РФ стороны договора аренды, заключенного на определенный срок, могут договориться о возможности досрочного одностороннего отказа от договора.

При этом право на односторонний отказ может быть как поставлено в зависимость от нарушения условий договора другой стороной (например, арендодателю может быть предоставлено право отказаться от договора при неисполнении или ненадлежащем исполнении арендатором обязанности по внесению арендной платы), так и являться безусловным, т.е. не связанным с какими-либо нарушениями договора другой стороной.

Арендатор и арендодатель могут также предусмотреть, что условием немотивированного отказа одной из сторон от договора является выплата ею другой стороне определенной денежной суммы (пункт 3 статьи 310 ГК РФ).

Если договором аренды не предусмотрено право на односторонний отказ от его исполнения, досрочное расторжение договора возможно только по соглашению сторон или по решению суда.

При этом требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор в добровольном порядке либо после неполучения ответа на такое предложение в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Суд, в свою очередь, может расторгнуть договор по требованию одной из сторон лишь при наличии предусмотренных законом оснований (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Так, например, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом (статья 619 ГК РФ), если арендатор:

  • пользуется имуществом с существенным нарушением условий или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  • существенно ухудшает имущество;
  • более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  • не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом (статья 620 ГК РФ), если:

  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  • имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть предусмотрены также иные существенные нарушения, дающие одной из сторон право требовать его досрочного расторжения в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 ГК РФ, пункт 26 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Освобождение помещения само по себе не влечет прекращения договора аренды

В случаях, когда арендодатель исполняет обязанности по договору надлежащим образом и не дает согласия на его досрочное расторжение, возможности арендатора прекратить договорные отношения существенно ограничены.

Вопреки распространенному заблуждению, сам по себе факт освобождения арендатором помещения и возврата его арендодателю не означает автоматического прекращения договора и не освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату. На это, в частности, внимание арбитражных судов еще в 2002-м году обратил Президиум ВАС РФ (пункт 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Верховный Суд РФ также подтвердил эту позицию в Определении от 01.09.2016 г. № 306-ЭС16-3858 (ООО «МД-Тольятти» vs. ООО «БоскоВолга»).

Как следует из обстоятельств рассмотренного Верховным Судом дела, в 2011-м году между ООО «МД-Тольятти» (арендодатель) и ООО «БоскоВолга» (арендатор) был заключен договор аренды части расположенного в торгово-развлекательном комплексе г. Тольятти нежилого помещения сроком на пять лет. В установленном порядке договор аренды был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В январе 2014-го года, т.е.

до окончания срока аренды, арендатор направил арендодателю письмо о прекращении деятельности с просьбой расторгнуть договор аренды с апреля 2014-го года, уведомил его письмом о зачете части гарантийного взноса в счет последнего месяца аренды и направил подписанное со своей стороны соглашение о расторжении договора аренды. Указанные обращения арендатора арендодатель оставил без ответа, соглашение о расторжении договора не подписал и арендатору не возвратил.

В апреле 2014-го года арендатор сообщил арендодателю о возврате помещения с просьбой направить своего представителя для приемки. В связи с неявкой представителя арендодателя арендатором был составлен односторонний акт об освобождении помещения, заполнен обходной лист, ключи от помещения сданы охране торгово-развлекательного комплекса.

Не получив арендную плату, в июне 2014-го года арендодатель направил арендатору претензию об уплате задолженности и пени, а также уведомление о досрочном расторжении договора аренды по причине существенного нарушения арендатором его условий.

Поскольку арендатор задолженность не погасил, арендодатель обратился с требованием о взыскании долга и пени в арбитражный суд.

Суды трех инстанций в удовлетворении иска арендодателя отказали, сославшись на то, что арендатор (ответчик), действуя разумно и добросовестно, уведомил арендодателя (истца) о прекращении арендных отношений и готовности возвратить нежилое помещение.

Арендодатель же мер по принятию помещения от арендатора не предпринял, в связи с чем дальнейшее образование задолженности зависело уже исключительно от действий арендодателя.

Ссылки арендодателя на то, что право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора условиями договора аренды не предусмотрено и что прекращение пользования арендованным помещением по инициативе ответчика при отсутствии каких-либо препятствий со стороны истца не освобождает от обязанности внести арендную плату за весь период пользования помещением и до возврата его истцу, суды отклонили.

Верховный Суд с таким подходом не согласился, вынесенные в пользу арендатора судебные акты отменил и направил дело на новое рассмотрение, указав, что досрочное освобождение арендуемого помещения само по себе не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

ВС РФ отметил, что обязанность принять у арендатора помещение может возникнуть только при прекращении договора, а договор, в свою очередь, может быть прекращен только по основаниям и в порядке, предусмотренном законодательством.

Поскольку суды не установили наличия в спорном договоре аренды условия о праве арендатора на досрочный отказ от договора, их выводы о последующем уклонении арендодателя от приемки помещения Верховный Суд признал необоснованными.

Арендодатель должен привести разумные причины для отказа от досрочного расторжения договора

Впрочем, отсутствие в договоре аренды условия о праве арендатора отказаться от договора, не всегда автоматически означает его обязанность во что бы то ни стало пользоваться помещением до окончания срока аренды и уплачивать арендную плату за все это время.

Примером ситуации, когда суд счел возможным расторгнуть договор аренды по требованию арендатора в отсутствие каких-либо нарушений со стороны арендодателя, может служить дело № А65-18291/2009, рассмотренное Президиумом ВАС РФ в 2011-м году (постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2011 № 9615/11 по спору ЗАО «УК «АС Менеджмент» vs.

ГОУ ВПО «Московский государственный университет экономики, статистики и информатики»).

По обстоятельствам этого дела между сторонами был заключен договор аренды расположенных в г. Казани нежилых помещений сроком на 8 лет. Договор в установленном порядке был зарегистрирован в ЕГРП.

В связи с закрытием казанского филиала арендатор за три месяца уведомил арендодателя о намерении прекратить арендные отношения. Арендодатель с досрочным расторжением договора не согласился, полагая, что это приведет к негативным для него последствиям в виде неполученных доходов, и отказался принять помещения у арендатора при их освобождении.

Отказ арендодателя от расторжения договора аренды послужил основанием для обращения арендатора с требованием о расторжении договора в арбитражный суд.

Суд первой инстанции посчитал, что условие договора аренды, по которому арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора при условии предупреждения арендодателя не менее чем за 90 дней, дает арендатору право отказаться от договора в одностороннем порядке.

Апелляционный и кассационный суды с этим доводом не согласились, указав, что права на односторонний отказ договор арендатору не предоставляет, однако сочли закрытие филиала существенным изменением обстоятельств, которое является самостоятельным основанием для расторжения договора.

Президиум ВАС РФ занял по делу иную позицию, отметив, что коль скоро арендатор в соответствии с условиями договора заранее предупредил арендодателя о намерении прекратить арендные отношения в связи с прекращением деятельности филиала, а арендодатель не привел арендатору разумных причин для отказа в расторжении договора, договор может быть расторгнут по требованию арендатора в судебном порядке.

Отказ арендатора от договора при злоупотреблении правом со стороны арендодателя

Представляется, что с учетом последних тенденций в судебной практике право на одностороннее расторжение договора может быть признано за арендатором также в случаях явного злоупотребления правом со стороны арендодателя.

Так, например, в Постановлении от 14.03.

2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (пункты 9, 10) Пленум ВАС РФ разъяснил, что в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе изменить или расторгнуть соответствующий договор по требованию такого контрагента.

Одновременно ВАС РФ отметил, что поскольку никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.

Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» (пункт 1) указал, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны и содействующего ей.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения вправе отказать в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применить иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Таким образом, если при заключении договора аренды его содержание фактически диктовалось арендодателем и арендатор не имел реальной возможности согласовать иные договорные условия, суд, установив явный дисбаланса интересов сторон, не только вправе, но и обязан предоставить защиту слабой стороне. Так, например, если в договоре арендодатель закрепил за собой право немотивированно отказаться от него в любое время, а арендатору такого права не предоставил, суд, восстанавливая баланс интересов сторон, может признать право на односторонний отказ от договора и за арендатором.

Источник: http://exiora.ru/ru/reviews/kogda-arendator-vprave-otkazatsya-ot-dogovora/

Разное. Одностороннее расторжение договора

Односторонее расторжение договора аренды

В нашем договоре на оказание услуг предусмотрено право любой стороны расторгнуть договор в одностороннем порядке с предупреждением за 30 дней. Вот этот пункт:

«Сторона по настоящему договору вправе расторгнуть его в одностороннем порядке, письменно уведомив другую сторону не менее чем за 30 дней».

Скажите, пожалуйста, существует ли какая-то форма уведомления о расторжении или оно может быть составлено в свободной форме? Обязательно ли нам вручать уведомление под роспись или можно отправить по почте или факсу? Через 30 дней договор будет считаться автоматически расторгнутым или надо будет подписать еще какой-нибудь акт?

Юридическая консультация

Прежде всего, обращу внимание, что процитированный пункт о расторжении договора в одностороннем порядке составлен юридически некорректно. В ст.

450 Гражданского кодекса различается расторжение договора в одностороннем порядке (в таком случае договор расторгается только через суд и по решению суда) и односторонний отказ от исполнения договора (внесудебный порядок, расторжение договора без суда).

Ваша формулировка не позволяет уверенно отнести ее к одному из указанных способов расторжения договора. Однако вероятнее всего, суд признает рассматриваемый пункт как условие именно о судебном порядке расторжения договора, хотя для однозначного вывода следует проанализировать текст всего договора.

Дело в том, что для расторжения договора в одностороннем порядке через суд также необходимо одностороннее волеизъявление стороны договора, иными словами сторона, желающая расторгнуть договор, должна направить письменное уведомление о расторжении, и, если другая сторона не согласится расторгнуть договор, то первая сторона после этого вправе подать исковое заявление с требованием расторжения договора.

Подробнее о нюансах формулировок, касающихся расторжения договора в одностороннем порядке и одностороннего отказа от исполнения договора »

Во-вторых, ст. 782 Гражданского кодекса прямо предусматривает право сторон договора оказания услуг в любое время отказаться от договора в одностороннем порядке.

Если от договора отказывается исполнитель, то он обязан возместить заказчику убытки в полном объеме, а если от договора отказывается заказчик, то он обязан возместить исполнителю понесенные расходы (без упущенной выгоды). Эта норма не может быть изменена соглашением сторон.

Поэтому, если квалифицировать процитированный Вами пункт договора о расторжении как предусматривающий именно внесудебный порядок, то пункт следует считать недействительным в части ограничения сроком права стороны отказаться от договора.

Однако скорей всего этот пункт будет рассмотрен судом как дополнительное право (к законному праву на односторонний отказ от договора) одностороннего расторжения договора в судебном порядке.

Такой подход подтверждается и судебной практикой по исполнению и расторжению договоров.

Вы привели достаточно распространенную формулировку об одностороннем расторжении договора, однако юридически она может быть признана, как минимум, некорректной с двух позиций. Не следует также уповать, что широкая распространенность данной юридической ошибки спасет в суде – суд будет действовать по закону, что подтверждается судебной практикой.

Вообще, рекомендуем ознакомиться с некоторыми распространенными юридическими ошибками, касающимися составления и исполнения договоров »

Наконец, по вашим вопросам. Уведомление о расторжении договора (а равно уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора) составляется в свободной форме, однако формулировки могут иметь решающее значение в случае спора в суде (по ссылкам выше Вы можете ознакомиться с некоторыми примерами из судебной практики).

Лучше на уведомлении получить подпись другой стороны, но можно отправить и по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или с описью вложения. По факсу можно направить, если это предусмотрено договором.

Также в договоре желательно определить, с какого момента начинает течь срок, предусмотренный для одностороннего отказа от исполнения договора.

Для прекращения действия договора в результате одностороннего отказа от его исполнения кроме уведомления ничего не нужно, если, конечно, иное не предусмотрено в самом договоре.

* Актуальность ответа проверена на соответствие законодательству, действовавшему на 08.01.2012.

Прочтений: 410401.

Источник: https://kolosov.info/yuridicheskaya-konsultaciya/odnostoronnee-rastorzhenie-dogovora

Расторжение договора аренды: как арендатору выехать из помещения, не неся дополнительные расходы

Односторонее расторжение договора аренды

Аренда недвижимости занимает одну из ключевых позиций в предпринимательской деятельности, так как немногие могут себе позволить приобрести коммерческую недвижимость в собственность.

При этом в процессе арендных отношений возможны и нередко происходят различные непредвиденные ситуации, из-за которых арендаторы вынуждены покидать арендуемые помещения досрочно.

Поэтому при заключении договора арендатору необходимо предусмотреть, как вести себя при наступлении подобных обстоятельств и преодолеть их с наименьшими затратами. С какими подводными камнями сталкиваются арендаторы коммерческих помещений и как на это реагируют суды, рассмотрим в материале.

При заключении договора аренды недвижимости арендатору, даже предполагающему взаимовыгодное и долгосрочное сотрудничество с арендодателем, все же следует ответственно подойти к согласованию условий договора, учитывая возможность принудительного прекращения арендных отношений при отсутствии на то согласия и желания арендодателя.

В частности, предпринимателям, равно как и юристам компаний, при заключении договора аренды недвижимости (помещения) следует крайне скрупулезно отнестись к согласованию условий договора аренды в части возможности арендатора досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке и сопутствующих такому расторжению условий.

Согласно действующему законодательству если срок договора аренды не истек, то стороны могут прекратить возникшие правоотношения в следующих случаях:

  • по обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
  • в судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в Гражданском кодексе РФ;
  • по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, предусмотренным в законе и/или самом договоре аренды.

В статье 620 ГК РФ указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора. При этом арендатор должен направить арендодателю уведомление о расторжении договора.

Кратко основания для расторжения можно описать следующим образом:

  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом;
  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, о которых арендатор не знал;
  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества;
  • имущество окажется в состоянии, не пригодном для использования, не по вине арендатора.

Изменить или расторгнуть договор по соглашению стороны смогут, даже если в договоре не предусмотрено данное обстоятельство, в силу закона (ст. 450 ГК РФ).

При заключении договора аренды помещения важно убедить арендодателя включить в договор право арендатора на расторжение договора в одностороннем порядке (при наличии каких-либо обстоятельств либо немотивированно).

В противном случае, даже если арендатор покинет помещение, ему все равно придется платить арендную плату до окончания срока действия договора либо подписания соглашения сторон о расторжении договора аренды (см., например, Определение ВС РФ от 23.05.

2017 № 301-ЭС16-18586 по делу № А39-5782/2015).

В практике встречаются ситуации, когда арендатор неправильно трактует условие договора аренды, обязывающее арендатора при досрочном освобождении помещения уведомить об этом арендодателя за определенное количество времени, — сформулированное таким образом условие не дает автоматически право арендатору досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Важно различать условие о наличии права на односторонний отказ и требование о расторжении. В договоре должно быть четко сказано, что арендатор «имеет право отказаться от договора» или «имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке».

Если стороны укажут в договоре, что у арендатора есть право требовать расторжения, то он сможет только обратиться в суд с соответствующим исковым требованием (постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2011 № 9615/11 по делу № А65-18291/2009).

Порядок расторжения действующего договора аренды, предусматривающего право арендодателя на отказ

Если в договоре предусмотрено право арендатора на односторонний отказ, то для одностороннего расторжения договора необходимо выполнить ряд юридически значимых действий.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/368574/

Расторжение договора аренды и выселение арендатора

Односторонее расторжение договора аренды

 Документ : Расторжение договора аренды и выселение арендатора

Расторжение договора аренды и выселение арендатора

В процессе осуществления хозяйственной деятельности (в данном случае -передача в аренду недвижимого имущества) может возникнуть ситуация, когда арендодатель хочет (и вправе) расторгнуть договор аренды или отказаться от него, а арендатор не хочет покидать занимаемую площадь.

Рассмотрим, для начала, чем отказ от договора отличается от расторжения. Под расторжением договора подразумевается признание судом договора расторгнутым. Отказ от договора – ситуация, когда для досрочного прекращения арендных отношений решение суда не требуется.

Кроме двухстороннего отказа от договора существует отказ от договора арендодателем. Согласно ст.

782 ГК Украины арендодатель имеет право отказаться от договора аренды и требовать возврата вещи, если наниматель не вносит плату за пользование вещью на протяжении трех месяцев подряд.

В случае отказа арендодателя по договору аренды договор считается расторгнутым с момента получения арендатором сообщения арендодателя об отказе от договора.

Таким образом, если арендатор не вносит арендную плату на протяжении трех месяцев подряд, то арендодатель имеет право отказаться от договора аренды. В этом случае следует обратить внимание на необходимость письменно уведомить арендатора об отказе от договора аренды. В противном случае, договор будет действовать, а у арендатора не возникнет обязанность покинуть занимаемую площадь.

Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то каждая сторона договора может отказаться от него в любое время, в письменной форме предупредив об этом вторую сторону за один месяц, а в случае найма недвижимого имущества – за три месяца.

Итак, что мы имеем? С одной стороны, законодатель предоставил право арендодателю отказаться от договора.

С другой стороны, это возможно только в двух случаях: задолженность по арендной плате за 3 месяца подряд или в случае если договор аренды заключен на неопределенный срок.

А что делать, если срок договора предусмотрен, а арендатор вносит арендную плату в срок? В таком случае, у арендодателя есть право расторгнуть договор через суд. Но и в этом случае необходимы достаточные основания.

Расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон возможно:

1) в случаях, прямо оговоренных договором;

2) в случаях, прямо оговоренных в законе.

Основания для инициирования досрочного расторжения договора аренды со стороны арендодателя:

– арендатор пользуется имуществом не по назначению или с нарушением условий договора аренды относительно порядка пользования (ст. 773 ГК Украины). По сложившейся практике в договоре аренды указывается, с какой целью будет использоваться имущество.

Так, аренда помещения, к примеру для размещения кафе, фиксируется в договоре.

Использование арендатором по каким-либо причинам объекта аренды в иных целях, не предусмотренных в договоре, дает арендодателю право требовать досрочного расторжения договора;

– арендатор передал имущество в пользование другому лицу без разрешения арендодателя (ст. 783 ГК Украины). Арендатору не следует забывать, что право распоряжения имуществом остается за арендодателем. Поэтому, по общему правилу, сдавать имущество в субаренду другому лицу можно только при условии согласия арендодателя.

Форма согласия ГК Украины не предусмотрена, однако в интересах арендатора такое согласие зафиксировать в письменной форме (практически очень сложно доказать наличие согласия, данного в устной форме).

Можно также указать его в самом договоре, например: “Арендодатель подписанием данного договора дает свое согласие на передачу арендатором объекта аренды в субаренду”;

– арендатор своим небрежным отношением к имуществу создает угрозу его повреждения (ст. 783 ГК Украины). Следует отметить, что это непростое основание для расторжения договора аренды, поскольку оно содержит в себе много оценочных категорий.

Так, непонятно, по каким критериям устанавливаются “небрежное отношение” и “угроза повреждения”. Теоретически такая трактовка может быть выгодна арендатору, поскольку чем непонятнее положения закона, тем сложнее установить факт их нарушения.

Если при разрешении спора в суде на этапе апелляции арендодатель оценит отношение арендатора как небрежное и создающее угрозу повреждения помещения (а оценивать судьи будут по своему внутреннему убеждению, в чем их трудно упрекнуть), то вышестоящие инстанции не смогут разрешить спор иначе.

Во избежание такой ситуации можно в договоре аренды установить критерии, по которым будет определяться небрежное отношение к имуществу;

– арендатор, обязанный провести капитальный ремонт, не сделал этого (ст. 783 ГК Украины). Арендатору в этом случае следует помнить, что, если он приступил к проведению капитального ремонта с нарушением установленного договором срока, у арендодателя нет оснований требовать его расторжения.

Согласно ст. 26 Закона об аренде государственного и коммунального имущества основанием для расторжения договора аренды имущества государственной или коммунальной собственности (для арендатора и арендодателя), кроме указанных выше, является не выполнение сторонами своих обязательств.

То есть расторжение таких договоров, в отличие от договоров обычной аренды, требует значительно больше оснований.

ХК Украины предусматривает, что сторона, желающая расторгнуть договор, должна обратиться с предложением об этом к другой стороне и только в случае несогласия другой стороны расторгнуть договор или же в случае неполучения ответа на предложение в 20-дневный срок (с учетом почтового оборота) с момента получения предложения сторона может обратиться в суд для разрешения спора.

Допустим, арендодатель имеет основания требовать от арендатора, чтобы он освободил арендованное помещение (закончился срок договора аренды, арендодатель отказался от договора из-за того, что арендатор задерживает арендные платежи).

Однако арендатор и не собирается выселяться из занятого им помещения. Что делать в этом случае арендодателю? У него есть два пути. Первый – принять какие-то меры самостоятельно, то есть вынудить арендатора освободить помещение.

Второй – обратиться в суд.

Первый способ, обычно, вроде бы намного привлекательнее для арендодателя, ведь судебный процесс может длиться не один месяц, плюс возможные расходы на госпошлину и другие расходы, связанные с судебным процессом. Однако будет ли этот первый способ освобождения своего помещения законным?

Однозначно ответить сложно: многое зависит от того, какой именно путь изберет арендодатель в процессе выселения арендатора, какими методами будет действовать, как составлен договор и как себя поведет в ответ арендатор.

На практике встречаются случаи, когда в договоре между сторонами предусматривается: если арендатор не освобождает помещение, то арендодатель имеет право сам принять меры, чтобы въехать в занятое арендатором помещение, обеспечив меры по сохранности имущества.

Вещи арендатора описываются, вывозятся и возвращаются впоследствии арендатору целыми и невредимыми. Но иногда арендатор все равно подает в суд на арендодателя, обвиняя его в самоуправстве и краже его имущества.

И хотя судебный процесс такие арендаторы, как правило, проигрывают, это не спасает арендодателя от лишних расходов на адвоката, от нервотрепки, кроме того, в его пассиве – расход времени.

Следовательно, в большинстве случаев ответ на вопрос, можно ли самому арендодателю освободить помещение, вероятнее всего, будет отрицательным. Понятно, что арендатор, не желающий освобождать помещение, – постоянная головная боль для арендодателя.

Но в любом случае, действия арендодателя не должны противоречить установленному порядку возврата помещения.

То есть, если все возможные способы расторжения договора без обращения в суд уже испытаны, а именно: попытка мирно договориться не удалась, письмо о расторжении договора в одностороннем порядке (если была задержка арендной платы) проигнорировано и все это не привело к желаемому результату, выселять из помещения арендаторов следует через суд. Если вскрывать двери помещения и освобождать помещение от вещей арендатора самостоятельно, то это может привести к встречному иску в суд со стороны арендатора. И тогда уже арендодатель будет выступать ответчиком в суде. А это вряд ли наилучший вариант.

Чаще всего, получение судебного решения еще не означает получения долга за арендную плату и помещение. Впереди еще борьба за свое имущество и процедура взыскания денег, в которую будут уже вовлечены государственные исполнители. То есть, получив решение суда, выселением будет заниматься государственный исполнитель.

И задание арендодателя – активно ему в этом способствовать. Тогда дело по выселению завершится успешно.

Под таким содействием следует понимать следующее:

– содействие в доставке арендатору постановления об открытии исполнительного производства с предложением о добровольном освобождении помещения и вручении этого постановления должнику;

– доставка исполнителя на место выселения;

– помощь в организации работ по вскрытию помещения, если арендатор закрыл помещение и в нем не находится;

– содействие в организации и оплате работ по вывозу имущества арендатора и передача его на хранение.

Если говорить не только о выселении, но и о взыскании арендной платы с арендатора, то не исключено, что судебные (и другие) расходы превысят долг “квартиранта”, поэтому прежде чем начать судебное разбирательство, следует подсчитать все будущие расходы и быть уверенным относительно платежеспособности арендатора.

Выше мы отмечали, что самостоятельное выселение арендатора не совсем законно. Однако выселить недобросовестного арендатора или того, у кого срок аренды уже прошел, даже получив постановление суда, тоже удается далеко не всегда.

В этом случае арендодателю уже ничего не остается, как прибегнуть к разным способам, которые помогли бы ускорить выселение арендатора. Практики, которые уже сталкивались с подобной проблемой, дают разные советы.

Одни для ускорения выселения арендатора предлагают начать в помещении капитальный ремонт или еще как-то помешать хозяйственной деятельности арендатора. Например, если туалет или другие служебные помещения находятся отдельно от офиса, закрыть их.

Другие советуют перекрыть воду, отключить свет (то есть действовать через коммунальные службы), вселить в офис новых арендаторов (пусть даже “липовых”), заменить замки. В конце-концов, у арендодателя уже будет решение суда, на основании которого договор будет считаться разорванным.

То есть действия, которые до суда могли бы расцениваться как самоуправство (допустим даже, что это так), после вынесения судебного решения уже не будут выглядеть таковыми (хотя здесь тоже есть граница между легальностью и беззаконием и важно ее не переступить).

В заключение хотелось бы заметить следующее. Выселение арендатора при его активном противодействии этому – дело очень сложное, но для того чтобы арендодатель в этой битве не оказался проигравшей стороной, нужно обязательно действовать в рамках закона. Эти рамки мы и постарались очертить в этой публикации.

Список использованных документов

ГК Украины – Гражданский кодекс Украины

XK Украины -Хозяйственный кодекс Украины

Источник: http://cons.parus.ua/_d.asp?r=053MR824ac84148436334985892283515289a

Адвокат-online
Добавить комментарий