Правомерно ли строительство мансарды в данном случае?

Проблемы и решения мансардного строительства

Правомерно ли строительство мансарды в данном случае?

Нетрудно убедиться в том, что мансарды из легких современных конструкций позволяют разрешить многие проблемы строительства и реконструкции зданий, стоящие перед застройщиками, собственниками и муниципальными властями.

Надстройка мансарды объективно объединяет всех участников, так или иначе имеющих отношение к рынку строительства и реконструкции многоквартирных домов, а также общественных и офисных зданий.

При этом мансарды применимы как в новостройках, так и при реконструкции уже существующих домов, различных зданий общественного назначения, детских садов и школ.

Новое строительство

Наиболее интересной представляется замена технических этажей домов 97 серии (и не только их) на жилую мансарду. Особенно привлекателен вариант, когда из-за проблем с инсоляцией проектировщики вынуждены понижать этажность зданий.

В этом случае, отказавшись от технического этажа, мы экономим средства на его возведение, а благодаря мансарде получаем взамен дополнительные квадратные метры жилой площади улучшенной или свободной планировки. Кроме того, само здание получает определенную архитектурную привлекательность и индивидуальность.

В нашем активе есть один реализованный проект при надстройке 8-го мансардного этажа в новостройке по улице Доватора.

Как оказалось, это первый и пока единственный проект в России. Принципиально, можно отказаться от технических этажей и на 10 этажных зданиях, скомбинировав панельный 10 этаж с 11 мансардным как квартиру в двух уровнях для одного собственника. Но существует и более интересная возможность увеличения этажности таких зданий до 11 этажей с использованием мансарды.

Согласно существующим нормам, при надстройке мансардным этажом жилых зданий высотой 9 этажей (10 этажей зданий секционного типа для крупных и крупнейших городов) для существующих зданий не применяются дополнительные требования СНиП 2.08.

01-89 к зданиям высотой 10 этажей и более: устройство незадымляемой лестничной клетки первого типа, дымоудаление из поэтажных коридоров, подпор воздуха в шахты лифтов.

Другими словами, любое, вновь построенное 10 этажное здание, ровно через минуту после подписания акта о его приемке в эксплуатацию, становится существующим и теоретически может надстраиваться отдельным мансардным этажом.

Но практически сделать это будет достаточно проблематично, так как здесь уже потребуется в первую очередь согласие собственников помещений нижележащих этажей, а во вторую – возникает экономическая и техническая проблема уже построенного технического этажа.

У нас возникает вопрос: не проще ли, заранее избегая данной проблемы, законодательно разрешить в таких случаях проектирование и строительство 11-х мансардных этажей взамен технических, применив к ним вышеуказанную норму. Тем самым уравниваются существующие и вновь возводимые здания с целью максимального использования положительных возможностей мансардного строительства.

Реконструкция старого жилого фонда

В ближайшее время собственникам квартир и муниципальным властям придется решать, что делать со старыми, не ремонтировавшимися в течение десятилетий зданиями.

Суммы на ремонт требуются очень значительные, а новый жилищный кодекс возлагает финансовое бремя капремонта на собственников жилья.

Естественно, что найти такие средства собственникам будет достаточно проблематично, да и муниципалитеты в данном случае вряд ли располагают свободными бюджетными средствами, чтобы эффективно решать назревшую проблему.

Панацеей здесь может быть привлечение средств частного инвестора для капитального ремонта зданий с надстройкой одно или двухуровневой мансарды без отселения жильцов.

При этом замечательным образом учитываются интересы всех сторон:

  • собственники значительно увеличивают рыночную стоимость своего жилья, получая отремонтированное здание с модернизированными инженерными коммуникациями, утепленными наружными стенами и другими сопутствующими улучшениями, включая благоустройство прилегающей территории;
  • инвестор получает на реализацию новые жилые квадратные метры для компенсации затрат на реконструкцию;
  • город без привлечения бюджетных средств получает обновленный и дополнительный жилищный фонд,

Казалось бы, практическая реализация таких проектов не может встретить серьезные препятствия, однако практика показывает обратное. Первая проблема, с которой сталкивается потенциальный инвестор-застройщик, это получение согласия собственников на надстройку мансарды.

Проблема непростая, но решаемая при целенаправленной работе с собственниками: объяснение им всех преимуществ, при определенных условиях. Обычно на такую работу уходит три, четыре месяца.

Далее, на наш взгляд, нужно создать упрощенную систему получения разрешений на проектирование и реконструкцию в срок не более одного месяца, так как работать приходится с конкретными собственниками жилья, которые после длительных переговоров по поводу реконструкции не желают затягивания на годы практической реализации.

При этом необходимо учитывать и интересы инвестора-застройщика, привлекающего частные инвестиции и объективно несущего серьезные затраты на капитальный ремонт существующего здания.

Ему желательно максимально компенсировать свои затраты и получить прибыль от реализации новых квартир, поэтому он заинтересован в строительстве как минимум двухуровневой мансарды, позволяющей ему решить указанную проблему.

Однако в СНиПе есть указание только на «один мансардный этаж».

По этому вопросу фирма «Велюкс» консультировалась со специалистами Госстроя и получила следующий ответ: если исходя из технико-экономических показателей или архитектурных решений требуется устройство многоуровневой мансарды, то должны быть разработаны и согласованы с органами пожарного надзора мероприятия, обеспечивающие безопасность в здании (в мансарде). Эти мероприятия могут быть сведены к следующему:

  • увеличение огнестойкости конструкций;
  • выполнение требований по эвакуации, в том числе из двухуровневых квартир;
  • корректировка планировочных решений.

В связи с чем хотелось бы, чтобы при выдаче разрешений на проектирование и реконструкцию, а также при экспертизе проектов учитывалось такое мнение Госстроя и не отрицалось само понятие «двухуровневой мансарды». (Понятие, распространяемое как на двухуровневые квартиры, так и на отдельные квартиры в одной мансарде.

) Бытует мнение, что деревянные конструкции в мансардном этаже запрещены. При соответствующей защите конструкций и высоте здания до 75 метров на самом деле такого запрета не существует. Пункт1.13*.

СНиПа допускает надстраивать здания I, II и III степеней огнестойкости одним мансардным этажом с несущими элементами, имеющими предел огнестойкости не менее R45 и класс пожарной опасности К0, независимо от высоты зданий, установленной в табл.1, но расположенным не выше 75 м.

Ограждающие конструкции этих мансард должны отвечать требованиям, предъявляемым к конструкциям надстраиваемого здания. Используя деревянные конструкции, следует предусматривать конструктивную огнезащиту, обеспечивающую указанные требования, и поэтому СНиПы оговаривают применение конструктивной защиты.

Как подтвердить соответствие выбранного конструктивного решения указанной норме? Компанией «Велюкс» был испытан образец конструкции покрытия и перекрытия мансардного этажа. Эта конструкция показала результаты (REI75 и K045), превосходящие минимальные требования СНиПов.

Аналогичная конструкция была испытана другими фирмами, и результаты подтвердились. К тому же, существует несложный прием для увеличения огнестойкости кровельной конструкции – это укладка под деревянными стропилами 100-миллиметрового слоя минеральной ваты.

Он служит не только как тепло- и звукоизоляция, но и для защиты несущих конструкций от воздействия пламени и температуры.

При проектировании и строительстве необходимо учитывать еще одно требование СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений»: «для квартиры, расположенной в двух уровнях, предусматривать выход на лестничную клетку с каждого этажа не требуется при условии, что помещения квартиры расположены не выше 6-го этажа и этаж квартиры, не имеющий непосредственного выхода на лестничную клетку, обеспечен дополнительным выходом в соответствии с требованиями вышеприведенного пункта». Возникает вопрос, почему к мансарде по сравнению с типовым этажом применяются менее жесткие требования по пожарной безопасности. Анализируя нормативные документы разных стран, компания «Велюкс» обнаружила, что во многих из них требования зависят от этажа, а не от этажности. (Например, к одноэтажной конструкции предъявляется требование по огнестойкости в течение 30 минут. Стойкость 4-5-этажного здания с мансардой – 60 минут для этажей прежде мансарды и 30 минут для мансарды).

Это связано с тем, что мансарда всегда последний этаж: соответственно, через нижележащий этаж эвакуируются как люди из мансарды, так и проживающие на этом этаже. Второй вопрос в этом ключе: огонь, как правило, распространяется вверх.

Соответственно, вероятность возгорания нижележащего этажа стремится к нулю. На сегодняшний день, основываясь на европейском опыте пожаротушения мансард, ни одного такого случая не зафиксировано.

Вот объективные причины, позволяющие предъявлять менее жесткие требования к мансардным этажам, и, как следствие, применять легкие конструкции.

Реконструкция детских садов, школ

Наилучшим и недорогим способом увеличения мест в детских дошкольных учреждениях, учитывая их вопиющую нехватку, может быть опять же устройство легкой мансарды без остановки работы детского учреждения. Тем более, что нормы, учитывая определенные требования, позволяют надстраивать 3 этаж в районах сложившейся застройки.

Такие работы (вкупе с проектными и реконструктивными) могут быть проведены и нами при получении заказа от городской или областной администрации.

В заключение хотелось бы сказать, что, объединяя усилия городских властей, законодателей и частных застройщиков в реализации программы мансардного строительства, мы можем украшать наш город, разнообразить его архитектурный облик, заодно решая социальные проблемы.

 Экспертное мнение

Карпов Виталий Владимирович,

директор строительной компании ООО «Артель-С»

Что такое мансарда? Это оригинальный тип помещений, позволяющий интересно и экономически выгодно использовать подкровельное пространство.

Чем интересна мансарда? Ее внешний вид позволяет украсить в целом весь дом, а эксплуатируемые помещения под кровлей увеличивают полезную площадь любого здания. В свою очередь, благодаря наклонной поверхности стен с современными мансардными окнами очень оригинальным может получиться интерьер помещений.

Установка дополнительного перекрытия над верхним этажом здания позволяет любую планировку мансарды. Прекрасно зарекомендовал себя метод модернизации жилья с устройством мансарды из легких конструкций, и в этом случае дополнительная площадь образуется практически без изменения нагрузки на фундамент.

Соответственно, минимально трудоемки обустройство территории и многие другие работы, присущие новому строительству.

В России принято несколько федеральных и местных программ по мансардному строительству, и анализ реализованных проектов доказывает привлекательность для потенциальных инвесторов устройства мансардных этажей (т.к. отчисляются 20-30% стоимости жилья мансардного этажа на мероприятия по реконструкции и утеплению всего здания).

Почему же мансарды не распространены в ситуации нехватки земельных участков, когда их строительство – единственное решение задачи по расширению жилой площади? Судя по всему, целая строительная ниша не заполнена ввиду сопротивления, оказываемого строителям не только со стороны властей и инспекций, но и со стороны жителей, утративших доверие ко всем программам улучшения жилья. Именно поэтому так малочисленны сегодня мансарды на старых домах. Впрочем, на повестке дня остается и тема отведения места для мансард в новых зданиях. Что касается мансард из легких деревянных конструкций, какими занимается фирма ДСК, эта идея дает ряд преимуществ (заводское изготовление, легкость монтажа, экологичность, короткий срок строительства).

Источник: http://expert74.com/nomer.php?art=84

Ввод дома в эксплуатацию: порядок ввода, документы, упрощенная схема | Правоведус

Правомерно ли строительство мансарды в данном случае?

Завершением строительства жилого объекта является получение на руки акта ввода дома в эксплуатацию.

О том, как получить данный документ, какое он имеет значение для владельца жилого помещения и кто проводит экспертную оценку готовности здания – читайте в нашей статье.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону +7 (499) 288-21-46 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Действующее российское законодательство гласит, что каждый объект жилого назначения может использоваться только после официального введения его в эксплуатацию и получения на руки соответствующего документа о готовности дома к проживанию. В рамках проверки специалисты проводят оценку объекта на соответствие строительным и санитарным нормам.

Стоит отметить, что любые сделки с недвижимостью требуют документального оформления, соответственно, полный пакет документов на жилой объект ИЖС может быть предоставлен собственником только при наличии документа, признающего частный дом законной постройкой.

В частности, без разрешающего документа владелец не сможет получить кадастровый и технический паспорт на объект жилой недвижимости.

Основополагающими документами в общем перечне, определенном Градостроительным кодексом РФ, являются разрешение на строительство объекта ИЖС и акт ввода дома в эксплуатацию. Однако, с августа 2018 г. для строительства объектов ИЖС не требуется получения разрешения на строительство.

Важно! Даже если частный дом возводился несколько десятков лет назад, но владелец не оформлял на объект документы, для получения правоустанавливающей документации (к примеру, для продажи) потребуется наличие разрешения на ввод частного дома в эксплуатацию, подтверждающее соблюдение всех норм и требований проектно-строительной декларации.

Порядок проведения экспертной оценки и выдачи акта ввода дома в эксплуатацию

Оценка готовности к проживанию объекта индивидуального жилищного строительства проводится в два этапа:

  1. Выдача владельцу объекта жилой недвижимости «Заключения о соответствии построенного здания требованиям проектной документации и технических регламентов» (ЗОС)» на основании документов, составленных в результате проведения проверок стройнадзором в ходе строительства объекта и итоговой проверки завершения строительных работ. 
  2. Выдача владельцу разрешения на ввод дома в эксплуатацию. 

В качестве экспертной комиссии выступают органы местного самоуправления, в состав комиссии входят специалисты, отвечающие за полноценное функционирование и безопасность объекта жилой недвижимости (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ): сотрудники Санэпиднадзора, пожарной и сантехнической службы, сотрудники водоканала и газовой службы, и другие.

Важно! Наличие документа, подтверждающего право собственности на земельный участок, на котором располагается объект ИЖС, является обязательным условием для выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Основной порядок действий для ввода индивидуального жилого дома в эксплуатацию включает в себя следующие шаги:

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону +7 (499) 288-21-46 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

  • Сбор необходимого пакета документов (правоподтверждающие, разрешающие, промежуточные акты проверки). 
  • Подача заявки на вызов приемной комиссии в администрацию по месту расположения строительного объекта. 
  • Получение заключения о соответствии жилого объекта требованиям Градостроительного кодекса РФ. 
  • Обращение в администрацию за разрешением зарегистрировать право собственности на объект.
  • Получение на руки акта ввода дома в эксплуатацию. 

Важно! Акт ввода дома в эксплуатацию выдается на руки владельцу объекта только после подписания всеми членами приемной комиссии.

В случае выявления каких-либо несоответствий стандартам, проверяющими составляется отдельное заключение с установлением сроков для устранения недочетов. После этого необходимо снова вызвать приемную комиссию.

Что такое акт ввода дома в эксплуатацию?

Данный документ представляет собой заключение приемной комиссии о соответствии возведенного объекта требованиям государственных стандартов и признание его пригодным для проживания.

Акт ввода дома в эксплуатацию содержит следующую информацию:

  • месторасположение возведенного жилого объекта; 
  • состав приемной комиссии;
  • дата проведенной проверки; 
  • характеристика объекта (жилое);
  • перечень структурных частей объекта (строительная конструкция, инженерно-коммуникационные сети, электро- и пожаробезопасность, другое);
  • подписи членов приемной комиссии, которыми они подтверждают соответствие жилого объекта требованиям госстандартов. 

Для ввода частного дома в эксплуатацию в органы, выдавшие разрешение на строительство, необходимо предоставить следующие документы:

  • Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположен частный дом. 
  • Градостроительный план участка.
  • Разрешение на строительство объекта и акт приема-передачи выполненных работ.
  • Документ, подтверждающий соответствие техническим условиям – выдается за подписью представителей организаций, которые осуществляют эксплуатацию инженерно-технический сетей.
  • Акт, подтверждающий соответствие параметров построенного дома проектной документации.
  • Документ, содержащий схему расположения инженерных сетей на объекте в пределах земельного участка – выдается за подписью ответственного лица. 
  • Технический план дома. 

Согласно п. 4.1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ иные документы в перечень необходимой документации для ввода дома в эксплуатацию не предусмотрены. Срок, определяемый законом для проверки документов и осмотра объекта приемной комиссией, составляет 7 рабочих дней. По итогам проведенной проверки органы выдают разрешение на ввод дома в эксплуатацию либо предоставляют мотивированный отказ.

Основаниями для отказа могут являться (п. 6, п. 7 ст. 55 Градостроительного Кодекса РФ): 

  1. в случае отсутствия необходимых документов; 
  2. если возведенный объект не соответствует нормам строительных стандартов, проектной документации, разрешению на строительство;
  3. если возведенный дом ИЖС не соответствует градостроительному плану;
  4. в случае отказа застройщика передать один экземпляр схемы земельного участка, где обозначено месторасположения объекта в соответствующие органы. 

Ввод частного дома в эксплуатацию: по упрощенной схеме

С 1 марта 2015 г.

 на территории РФ действует закон, в соответствии с которым ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома и регистрацию в Росреестре можно осуществить в упрощенном порядке, то есть без предоставления разрешения на строительство частного дома и акта ввода в эксплуатацию. Речь идет об объектах недвижимости, которые были построены до введения в действие Земельного кодекса РФ, то есть до 2001 г. Для этого достаточно предоставить документы:

  • паспорт владельца; 
  • технический паспорт объекта, выданный в БТИ и подтверждающий текущее состояние жилого дома;
  • документ, которым подтверждается право собственности на земельный участок, на котором располагается объект ИЖС. 

Ввод частного дома в эксплуатацию: подготовка объекта к осмотру комиссией

До момента вызова комиссии на осмотр возведенного объекта ИЖС, должны быть выполнены в полном объеме следующие работы:

  • строительно-монтажные; 
  • инженерно-коммуникационные с заключением договоров на дальнейшее обслуживание; 
  • благоустройство придомовой территории; 
  • выполнены необходимые обмеры специалистами БТИ.

Примечательно, что при осмотре объекта приемной комиссией, в доме может быть не завершена до конца внутренняя отделка, однако основные коммуникации должны быть проведены в обязательном порядке.

Перед подачей заявления и вызова комиссии для осуществления контроля качества проведенных строительных работ и соответствие возведенного объекта ИЖС нормам госстандартов, важно, чтобы дом отвечал следующим запросам:

  • Требования к жилому помещению в общем: 
  1. объект ИЖС обязательно должен иметь окна и двери; 
  2. внутри должна быть выполнена, как минимум, черновая отделка, что является необходимым для обмера площади комнат специалистами БТИ;
  3. высота потолков в цокольном этаже должна быть не более 2,1 метра, иначе комиссией это помещение может быть признано первым этажом дома, которое также должно иметь внутреннюю отделку; 

Важно! Ввод жилого индивидуального дома в эксплуатацию можно осуществить поэтажно, однако, при согласовании каждого этажа отдельно потребуется выполнение поэтапно всех действий в полном объеме (т.е. вызов комиссии, проверка объекта, ожидание разрешения и другое).

  • Требования к ограждениям, полам и потолкам: 
  1. в жилых помещениях обязательно должен быть пол, независимо от того, деревянное это покрытие или бетонное; 
  2. желательно, чтобы в помещениях кухни и ванной половое покрытие было выполнено согласно проекту; 
  3. потолки должны иметь, как минимум, чистовую отделку;
  4.  все лестничные марши и защитные ограждения (к примеру, на балконе), предусмотренные проектом, должны находиться на своих местах.
  • Требования к отоплению и электроснабжению: 
  1. наличие системы отопления в жилом доме является обязательным требованием, неисполнение которого может стать основанием для признания объекта непригодным для проживания; 
  2. внутри дома должны проходить трубы отопления, подсоединенные к котлу для обогрева; 
  3. тоже самое касается и сетей электроснабжения: электропроводка должна быть разведена по дому, розетки и выключатели должны быть установлены и подключены в соответствии с проектом. 

Обязанности владельца объекта ИЖС после введения дома в эксплуатацию

После того, как владелец объекта ИЖС получит на руки акт ввода дома в эксплуатацию, он вправе подать документы на регистрацию права собственности. Затем, после внесения соответствующей записи в ЕГРН, владелец объекта недвижимости будет являться его полноправным собственником.

Вместе с правами на недвижимое имущество собственник приобретает и обязанности: оплату услуг жилищно-коммунального хозяйства и ежегодного налога на недвижимость. Соответственно, сразу после введения индивидуального жилого дома в эксплуатацию, все коммунальные службы должны быть об этом своевременно проинформированы.

+7 (499) 288-21-46
Круглосуточно

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/housing/vvod-doma-v-ekspluatatsiyu/

Крышевание крыш

Правомерно ли строительство мансарды в данном случае?

Этаж, который надстроила пресс-секретарь Валентины Матвиенко, сделал жизнь пенсионера Степанова невыносимой.

В Петербурге не утихают мансардные войны.

Но если на Миллионной у противников незаконного строительства есть шанс его остановить до того, как работы будут завершены, то борцам против уже построенных мансард можно надеяться только на политическую волю высшего руководства. Даже если изуродован памятник в самом центре города, как в случае с комплексом Невский, 22–24, между Малой и Большой Конюшенными улицами, прямо напротив Казанского собора.

Согласовать, зажмурившись

Объект культурного наследия федерального значения «Храм евангелическо-лютеранский Апостола Петра» состоит из нескольких зданий: это собственно сам храм и школа, расположенные по центру, а также шесть симметрично расставленных домов, выходящих на Малую Конюшенную (дома 5, 7, 9) и Большую Конюшенную (дома 10, 12, 14). Уже почти все они имеют надстройки в виде мансард.

Вид со стороны Малой Конюшенной, где видны прорубленные окна. Также видна надстроенная мансарда Кутобаевой над домом 7 — вид от Казанского собора.

Вид со двора. Справа (дом 7) надстроенная мансарда Кутобаевой над оригинальной мансардой Степанова, слева — дом 5, исторический вид здания (так же раньше выглядел и дом 7). Здесь, по словам жителей дома, тоже собирались надстраивать мансарду, но им удалось остановить строительство.

В частности, надстроен этаж над домом 7 по Малой Конюшенной.

Так, над квартирой № 57 пенсионера Петра Степанова несколько лет назад появилась новая квартира № 214, принадлежащая Кутобаевой Наталье Ивановне (матери Наталии Кутобаевой-Фоменко, бессменного пресс-секретаря Валентины Матвиенко). Чтобы обеспечить доступ в нее, в крыше над парадной лестницей пробили дыру и возвели еще два лестничных пролета.

Над домом 10 по Большой Конюшенной надстроены два этажа, которые видны с улицы.

Над домом по адресу Невский, 24 (он же № 5 по Малой Конюшенной), чердак превращен в мансарду, и при этом изменилась симметрия здания, что внимательный наблюдатель может невооруженным глазом увидеть со стороны Казанского собора: с правой стороны крыши проемы, предназначенные для стока воды, превращены в обычные окна, а над ними в ясные дни видны поднятые вверх створки современных мансардных окон «велюкс».

И по федеральному, и по региональному законодательству на объектах культурного наследия допустимы только работы, направленные на их сохранение. Правда, в «сохранение» входит и возможность «приспособления для современного использования» — но только «без изменения особенностей, составляющих предмет охраны».

«Новая» обратилась с запросом в Комитет охраны памятников — законно ли возведены эти мансарды? На что зампред КГИОП Александр Леонтьев ответил: «КГИОП согласовал в 2002–2007 гг.

, в части архитектурно-планировочного решения, без изменения особенностей выявленных объектов культурного наследия, проекты приспособления чердачных помещений . Объемно-пространственное решение мансардных помещений соответствует ранее согласованной КГИОП проектной документации.

При этом существующие мансарды выполнены в стилистике архитектурно-художественного решения фасадов зданий, расположенных по ул. Малой Конюшенной, и не оказывают негативного влияния на панораму Казанского собора».

— Из этого ответа КГИОП можно сделать вывод, что крыши не входят в предметы охраны, что является манипуляцией с предметами охраны, — комментирует депутат Законодательного собрания Петербурга Алексей Ковалев. — Я считаю, что это нарушение закона об объектах культурного наследия, хотя формально чиновники могут быть чисты.

Много таких случаев, когда им удается поступить подобным образом — это проблема и федерального законодательства, и чистоплотности самих сотрудников КГИОП.

Действительно, надстроить мансарду можно, так как эти здания не классицизм, но надо согласовывать правильное решение, чтобы оно не выбивалось из общего контекста и не портило систему того же водосбора, которая была предусмотрена проектом дома.

Нельзя не отметить еще одну важную деталь. Дома, непосредственно выходящие на Невский, являются федеральными памятниками. А четыре дома, стоящие в глубине, по два с каждой стороны (5, 7 по Малой и 10, 12 по Большой Конюшенной), считаются выявленными объектами культурного наследия.

Вообще-то на выявленных объектах нельзя проводить никакие работы до тех пор, пока не будут определены предметы охраны (то есть что именно здесь является ценным и что ни под каким видом нельзя ломать).

Однако в ответе КГИОП «Новой» значится, что предметы охраны уже определены для трех из этих выявленных объектов: для домов 5 и 7 по Малой и дома 12 по Большой Конюшенной.

Если форму крыш в перечень предметов охраны действительно не включили — значит, КГИОП, видимо, в каком-то безумии разрешил ее изменять. Однако ни слова нет о доме 10 — том самом, над которым сейчас надстроены аж два мансардных этажа.

Интересно, каким образом КГИОП согласовал эти работы, если предметы охраны на данном выявленном объекте не определены?

Пенсионер Петр Степанов недоумевает, куда же подевался ящик с номером его квартиры — 57.

О невнимательном чтении

Само собой, обеспокоенные жители во время строительства мансард жаловались во все возможные органы. И, само собой, чаще всего получали отписки.

Источник: http://novayagazeta.spb.ru/articles/7828/

Как законно возвести мансарду?

Правомерно ли строительство мансарды в данном случае?
За ответами на эти и другие вопросы мы обратились к заместителю директора Департамента архитектуры и градостроительства г. Алматы (ДАиГ) Айтлеу Жанату Абдыкалыковичу

Возведение мансардного этажа над уже имеющимся многоквартирным или частным домом возможно.

Этот процесс регулируется СНиПами, а также положениями Законов “Об архитектуре и градостроительной деятельности в РК”, “О жилищных отношениях” и Гражданским кодексом РК. По строительным нормам возведение мансарды определяется как “реконструкция с надстройкой”.

Для начала как владельцам частных домов, так и жителям многоквартирных домов нужно обратиться за консультацией к архитекторам в районные акиматы по месту жительства. Районному архитектору нужно объяснить свой замысел и получить рекомендации, а также информацию о возможных ограничениях. Дело в том, что дом может попадать в зону реконструкции в связи с реализацией Генерального плана развития г. Алматы до 2020 года, и тогда возведение мансарды может быть запрещено. Районные архитекторы принимают по следующим адресам: – Алмалинский район (проспект Абылай хана, 74а, угол улицы Айтеке би, тел. 272-59-88): Ержан Абдрахманович Ахметов, понедельник – с 14 до 17 часов, четверг – с 10 до 13 часов, каб. №115а; – Ауэзовский район (проспект Алтынсарина, 23, угол улицы Шаляпина, тел. 298-28-01): Култаев Кадырберген Алдабергенович, понедельник – с 14 до 17 часов, четверг – с 10 до 12 часов, каб. №23; – Бостандыкский район (улица Айманова, 191, угол улицы Жандосова, тел.274-83-08): Мухтар Евейсинович Исаев, понедельник – с 14 до 17 часов, четверг – с 10 до 13 часов, каб. №102; – Жетысуский район (улица Жибек жолы, 115, угол улицы Наурызбай батыра, тел. 279-39-53): Егелик Шахман Набиевич, четверг – с 10 до 12 часов, каб. №32; – Медеуский район (улица Пушкина, 72, угол улицы Карасай батыра, тел. 291-60-72): Рымжанов Бахыт Демешевич, понедельник и четверг – с 10 до 13 часов, каб. №101;

– Турксибский район (улица Шолохова, 9, угол улицы Рихарда Зорге, тел. 235-70-07): Маралбаев Серик Сарсембекович, четверг и пятница – с 10 до 12 часов, каб. №3.

Следующий этап (одинаковый как для собственников частных домов, так и для собственников квартир) – обращение в Департамент архитектуры и градостроительства г. Алматы (проспект Абылай хана, 91), в канцелярию на 7-м этаже, для уточнения перечня документов, которые нужно приложить к заявлению на реконструкцию. Без полного пакета документов заявление не принимается. Если речь идет о многоквартирном доме, здесь, как правило, установлена особая форма собственности – кондоминиум (где, например, подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования принадлежат собственникам помещений на праве общей собственности). Учитывая это, как пояснили в ДАиГ, “требуется согласие участников кондоминиума, чьи интересы могут быть затронуты предполагаемым расширением” (согласно положениям Законов “О жилищных отношениях” и “Об архитектуре и градостроительстве”).

При этом важно знать, что в многоквартирных домах мансарду можно надстраивать только над всем домом сразу, а не над отдельной квартирой, чтобы не нарушить целостность функционирования внутридомовых инженерных систем.

Далее собственникам многоквартирных домов (после получения согласия членов кондоминиума) так же, как и владельцам частных домов, необходимо получить сейсмологическое заключение, например, в КазНИИССА или в фирмах, имеющих лицензию на подобные заключения. Список таких фирм можно получить в Департаменте архитектурно-строительного контроля г. Алматы (проспект Достык, 85). При этом для домов, расположенных на площадках, относящихся к неблагополучным в сейсмическом отношении, нужно получить заключение экспертной комиссии Комитета по делам строительства (в соответствии со СНиПом 2.03-04-2001 “Строительство в сейсмических зонах”). В перечень документов, необходимых для получения разрешения для надстройки мансардного этажа, также входят следующие документы: удостоверение личности, РНН, нотариально заверенные копии правоудостоверяющих документов (договор купли-продажи, мены, дарения).

При этом потребуется копия топографической съемки 1:500 для проектирования, с границами участка и красными линиями застройки (не более полугодовой давности).

Также нужно предоставить заключение о технических условиях на данном земельном участке, полученное от городских инженерных служб своего района (в каждом случае по-разному).

Также потребуется копия заключения городской санитарно-эпидемиологической службы (СЭС) об особенностях размещения реконструируемого объекта.

Затем все указанные документы сдаются в канцелярию ДАиГа для получения архитектурно-планировочного задания (АПЗ) для постройки мансарды. После получения АПЗ заказывается проект в любой проектной организации (имеющей лицензию), который затем утверждается в ДАиГе.

На этом этапе опять собирается пакет документов (о полном перечне информирует канцелярия ДАиГа) для получения заключения ДАиГа по проекту мансарды. После этого заказчик отправляется за разрешением на проведение строительно-монтажных работ (СМР) в Департамент архитектурно-строительного контроля. ДГАСК курирует строительство в установленном порядке и затем принимает мансарду в эксплуатацию.

Затем права на пристроенную мансарду регистрируют в Центре по обслуживанию населения (ЦОН). Дом с мансардой (построенной и оформленной в вышеуказанном порядке) можно продавать, проводить с ним другие гражданско-правовые сделки. Естественно, налог на имущество в доме с мансардой будет соответствовать его новой площади. Кстати, как уточнили в отделе технического контроля ИЖС ДГАСКа, строительство мансард самостоятельно, т.е. силами хозяев, а также с привлечением мастеров без лицензии запрещено на территории г. Алматы в связи с тем, что город располагается в сейсмически опасном регионе. В случае пристройки мансарды к дачным домам в черте г. Алматы (расположенным на землях, предназначенных для садоводства и дачного строительства), процедура строительства мансарды совпадает с процедурой строительства мансарды к частным домам (описанной выше). При надстройке мансард к дачным домам, находящимся в пригородной зоне или Алматинской области, сначала нужно обратиться за консультацией к архитекторам в акиматы по месту расположения участка. Как пояснили специалисты, построить мансарду можно либо по проекту заказчика, либо собрать из сборных конструкций. Строительство мансарды по проекту будет вестись с использованием выбранных заказчиком материалов. Так, например, за изготовление мансардного окна нужно заплатить от 53 тысяч тенге и больше (в зависимости от размера окна и материала). При этом за установку окна нужно дополнительно уплатить более 20 тысяч тенге. Что же касается быстровозводимой сборной мансарды, то ее стоимость составляет примерно 385 евро за 1 кв. м, то есть около 62 750 тысяч тенге. При этом вместо проекта в ДАиГ предоставляется производственный чертеж.

Подготовила Иветта ШУТОВА.
Фото Фархата ШАМШИДИНОВА

17 июня 2007

Источник: https://krisha.kz/content/articles/2007/3455

Советы юристов

Правомерно ли строительство мансарды в данном случае?

Столичные власти возобновили борьбу со строительством незаконных мансард. Юристы рассказали “РБК-Недвижимости”, какие документы необходимо подготовить и согласовать с госорганами для возведения надстроек, а также как легализовать уже существующую мансарду.

globallookpress/CHROMORANGE/Bilderbox

Строительство мансарды может улучшить жилищные условия собственников жилых домов или принести доход коммерческим организациям.

Однако для этого необходимо четко понимать юридические процедуры, которые позволяют это сделать либо до начала строительства, либо после того, как произведено самовольное увеличение площадей.

Кроме того, законодательство имеет ряд ограничений, которые не позволяют признать законность надстройки. Юристы проконсультировали проект “РБК-Недвижимость”, как нужно вести себя во всех перечисленных случаях.

Как подготовить документы для строительства мансарды

По словам партнера компании CMS Ивана Гриценко, строительство мансарды – по сути, реконструкция здания, поскольку увеличивается количество этажей и меняется его высота.

Градостроительный кодекс однозначно говорит, что надстройка здания – это реконструкция. Чтобы ее осуществить, необходимо разработать проектную документацию и согласовать ее в установленном законом порядке.

С юридической точки зрения процедура получения разрешения на реконструкцию сравнима с получением разрешения на строительство.  

depositphotos.com/davincidig

“Чтобы узаконить мансарду, необходимо составить план-проект надстраиваемого этажа.

После того как он будет утвержден заказчиком, его необходимо передать для согласования и утверждения  в органы префектуры – административно-техническую инспекцию, комитет по градостроительству и архитектуре, если здание находится в охранной зоне или относится к памятникам архитектуры, – в органы охраны культурного наследия, где необходимо получить разрешение на производство реконструкции. Для этого нужно собрать все возможные документы, которые вас попросят предъявить. Посетите ЖЭК, БТИ, санэпидемстанцию и расскажите там о ваших намерениях”, – советует адвокат Андрей Комиссаров из коллегия адвокатов “Комиссаров и партнеры”.

Легализация построенной мансарды

Прямого запрета в законодательстве на возведение мансард в жилых домах и коммерческих объектах в Москве нет. Также нет запрета и на то, чтобы узаконить уже возведенную мансарду. Это касается как обычных зданий, так и памятников архитектуры. Хотя с памятниками архитектуры все намного сложнее.

 Все изменения, связанные с памятниками, регулируются охранными обязательствами. Собственник здания (или арендатор) имеет возможность присоединить мансарду только в том случае, если историческое здание когда-то имело такую надстройку.

При этом вариант с новой мансардой должен полностью соответствовать историческому виду, рассказывает руководитель отдела согласования перепланировок консалтинговой компании Анна Мишечкина.

Однако, как замечает Анна Мишечкина, сейчас органы (Москомархитектура и Мосжилинспекция), уполномоченные согласовывать уже возведенные надстройки либо те, которые могут быть возведены даже на обычных зданиях, отказываются это делать. “Возможно, это связано с тем, что часть москвичей против надстроек, и представители власти не хотят вступать в конфликтные отношения сразу после выборов”, – комментирует она.

Чем может помочь суд

По словам адвоката Андрея Комиссарова, для процедуры “легализации” самовольной постройки необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности  (мировой, районный) по адресу земельного участка.

К иску необходимо приложить целый ряд документов, в числе которых: подтверждающие право собственности или другое право на земельный участок; подтверждающие наличие на участке самовольной постройки (акт обследования, документы из БТИ).

Также нужно приложить документы, подтверждающие, что при возведении постройки не допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Запрет на оформление мансард в собственность

depositphotos.com/ pingvin121674

Если физическое или юридическое лицо не владеет участком, то узаконить надстройку невозможно. Об этом говорит ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, признание права собственности на самовольную постройку невозможно, если ее сохранение нарушает права  или создает угрозу жизни или здоровью третьих лиц, например соседям, рассказывает Иван Гриценко.

Напомним, что власти Москвы возобновили борьбу с незаконно построенными зданиями, в том числе через судебные инстанции. Так, в отношении трех адресов районные суды вынесли решения о сносе. Это два дома на Новослободской улице, д. 62 и д. 4/19, стр. 1 и д. 3а, стр.

2 по Большому Златоустинскому переулку. Также департамент градостроительной политики Москвы сообщает, что дела еще по двум адресам в настоящее время находятся на рассмотрении в судах.

Кроме того, столичные власти подготовили комплект документов для обращения в суд еще по 20 адресам незаконно возведенных мансард на крышах жилых домов в Центральном округе.

Мансарды-объекты самостроя были выявлены на Сретенском бульваре, Мясницкой улице, Большой Ордынке, в Большом Трехгорном и Колокольниковом переулках, на Фрунзенской набережной.

Борьба Мосгорнаследия с незаконными пристройками

В течение 2014г. демонтирована незаконная мансарда на доме Пастернака в Оружейном переулке, д. 3, стр. 1., площадь которой составляла 385 кв. м. Там расположились японское кафе и французская блинная, а сама постройка появилась еще в 2002г. За демонтаж и восстановление кровли собственники надстройки должны будут заплатить городу 5 млн руб.

https://www.youtube.com/watch?v=TRRkzNum0Bk

Объект культурного наследия регионального значения “Ансамбль доходной застройки, XVIII-XIX вв. – Жилой дом с лавками, 1821 г., 1836 г.” по адресу: улица Покровка, д. 6, был надстроен мансардой, разрешительная документация на возведение которой на памятнике истории и культуры Мосгорнаследием не выдавалась.

Незаконные перепланировки грубо исказили исторический облик и объем здания, что привело к нарушению градостроительной характеристики объекта культурного наследия и к нарушению исторически сложившегося фронта застройки по улице Покровка. В 2013г. надстройка была признана самовольной, а собственников обязали восстановить исторический облик за свой счет.

Один из недобросовестных пользователей объекта выразил готовность произвести снос указанной мансарды за счет собственных средств. Он был проинформирован Мосгорнаследием о порядке проведения данных работ, а 22 августа 2014г.

собственник представил на согласование в Мосгорнаследие конструктивный раздел проекта приспособления для современного использования и проект разборки существующей современной крыши. 12 сентября 2014г.

вышеуказанная документация согласована Мосгорнаследием.

Еще один объект культурного наследия “Жилой дом Главсевморпути” (известный как “Дом полярников”) на Никитском бульваре, д. 7б, был надстроен жилой мансардой собственником одной из квартир без оформления разрешительной документации.

В результате строительных работ искажена целостность восприятия памятника и нанесен грубый ущерб объекту культурного наследия. Стоит отметить, что “Дом полярников” – один из знаковых образцов сталинского ампира.

В результате обращения департамента культурного наследия в Пресненский районный суд города Москвы возведенная мансарда признана незаконной, а собственник обязан осуществить ее снос за свой счет.

Елена Лыкова 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/577d24169a7947a78ce91b1b

Адвокат-online
Добавить комментарий