Правомерно ли взыскание долга из за не подписанного акта приема передачи помещения по договору?

Выезд из арендуемого помещение и недобросовестное использование доверенности не освобождает от обязанности по внесению арендной платы

Правомерно ли взыскание долга из за не подписанного акта приема передачи помещения по договору?

Между ИП (арендодатель, истец) и ООО «С» (арендатор, ответчик) заключен срочный, сроком на 3 года (до 31.12.2017г.), договор аренды нежилого помещения №1. При заключении договора, арендатор предложил выдать своему работнику Т.

(юрисконсульту) доверенность для возможности заключения договоров на коммунальное обслуживание, вывоз мусора, установку телефона и сопутствующие действия.В договоре стороны предусмотрели, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно, до 5 числа текущего месяца в определенном размере.

Вместе с тем, другим пунктом договора, стороны предусмотрели, что арендатором так же, в течение 30 дней, вносится на счет арендодателя денежная сумма в размере стоимости одного месяца аренды в качестве обеспечения исполнения оплаты за последний месяц аренды. Стороны назвали такое обеспечение – гарантийным платежем.

Арендатором в течение месяца был осуществлен платеж с платежным поручением №1 и №2, в назначении которого было указано “за последний месяц аренды по договору №1”.Спустя 4 месяца после заключения договора, от арендатора поступило письменое уведомление об освобождении помещения с 30 июня и предложением расторгнуть договор и явиться для приемки помещения.

В ответ на это арендодатель направил уведомление с разъяснением, что он не согласен на расторжение договора и не намерен его прекращать, а сам договор не предполагает возможности одностороннего отказа от него со стороны арендатора, таким образом, ИП отказывается принимать помещение 30 июня в связи с тем, что договор продолжает действовать вплоть до декабря 2017г.Тем не менее, арендатор действительно покинул помещение 30 июня и выехал.На претензию ИП о необходимости внесения оплаты за июнь, от ООО “С” был получен ответ, что тот самый гарантийный платеж необходимо зачесть именно за июнь, так как это и есть последний месяц перед выездом.Учитывая такие обстоятельства по делу, ИП обратился в суд с иском о взыскании арендной платы за июнь, мотивировав иск тем обстоятельством, что договор не расторгался, не предполагал возможность отказа от договора в одностороннем порядке, а фактический выезд арендатора без урегулирования прекращения правоотношений с арендодателем, сам по себе не прекращает обязательства по договору.В судебном заседании ООО “С” заняло позицию, что обязательство по оплате арендных платежей прекращено, так как имеется акт приема-возврата помещения, подписанный между директором ООО “С” от имени арендатора, и юрисконсультом Т., действующим от имени ИП по нотариальной доверенности, и являющийся одновременно штатным работником ООО “С”. Это была та самая доверенность, которая оформлялась при заключении договора аренды на имя юрисконсульта для того, что бы арендатор мог самостоятельно урегулировать все вопросы с обслуживающими организациями.При этом в доверенности имелась фраза: «представлять интересы как собственника капитального строения во всех учреждениях и организациях Республики Беларусь, в том числе … и других организациях, заключать соответствующие договоры, … подавать от моего имени заявления, представлять и получать необходимые справки и документы, расписываться за меня в случае необходимости, выполнять иные действия и формальности, связанные с данным поручением».

В доверенности имелся так же запрет на совершение действий, сформулированный таким образом: “поверенному запрещается совершать отчуждение капитального строения и заключение договоров аренды капитального строения”.

Допрошенный в судебном заседании работник Т подтвердил, что действительно подписал акт приема-передачи помещения, но не 30 июня 2014г., как это указано в акте, а в августе 2014г.

, в момент увольнения, так как подписание подобного акта было одним из условий директора ООО “С” при увольнении работника по тому основанию, о котором настаивал Т.
Кроме того, гражданани Т.

так же пояснил, что оригинал доверенности от имени ИП у него забрал сам Доверитель в начале июня, и соответственно, акт приема-передачи он подписывал будучи уверенным в его ничтожности и под условием увольнения с работы по хорошему основанию.

При таких обстоятельствах, интерес представляют следующие моменты:1).

При наличии в доверенности права на представление интересов доверителя как собственника капитального строения во всех учреждениях и организациях Республики Беларусь с правом расписываться за него в случае необходимости, и одновременно с запретом на заключение договоров аренды, можно ли рассматривать факт подписания акта приема-передачи как превышение полномочий?Арендодатель заявлял, что подписание акта возврата помещения прекращает обязательства по договору аренды, соответственно запрещая заключать договора аренды, доверитель запрещал и совершать любые производные действия как то и приемка помещения.

Арендатор занял позицию, что запрет на залючение договоров аренды не исключает возможности прекращения действующих договоров в том числе и путем подписания акта возврата имущества.

2). Будет ли считаться превышением предоставленных полномочий поверенным ситуация, если арендатору при ответе на его же претензию, собственником строения было четко указано, что досрочное расторжение и возврат помещения невозможны?Позиция арендодателя состояла в том, что в соответствии с п.

12 Постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.

2012 N 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее – Постановление Пленума №1), при рассмотрении споров, связанных с правом собственника по распоряжению своим имуществом, хозяйственным судам необходимо учитывать, что договор аренды, заключенный без согласия собственника, является ничтожным в силу статьи 169 ГК как не соответствующий требованиям статьи 579 ГК.Соответственно, расторжение договора без согласия собственника влечет ничтожность такого расторжения, которое может быть оформлено соглашением, актом возврата имущества и т.п.

Позиция арендатора состояла в том, что поверенный, выступая по доверенности, вправе самостоятельно, за собственника решать, с кем продлевать или прекращать договора.

3). Достаточно ли просто изъять оригинал доверенности для того, что бы прекратить полномочия поверенного с учетом того обстоятельства, что для нотариальной доверенности установлен порядок отмены?Арендатор ссылался, что согласно абз. 3 п.

102 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий, утвержденной постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 23 октября 2006 г.

№ 63, «для отмены нотариально удостоверенной доверенности … лицо, выдавшее доверенность, должно подать в государственную нотариальную контору (частному нотариусу) по месту удостоверения доверенности заявление об отмене доверенности».Арендодатель же ссылался, что согласно п.2 ст.

189 ГК Республики Белаурсь, лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность или передоверие, а лицо, которому доверенность выдана, — отказаться от нее.В соответствии с п.3 ст.190 ГК Республики Беларусь, по прекращении доверенности лицо, которому она выдана, или его правопреемники обязаны немедленно вернуть доверенность.

Таким образом, изъятие оригинала доверенности влечет прекращение полномочий для поверенного и использование копии или фотокопии такой доверенности – не влечет юридических последствий для лица, выдавшего доверенность.

4). Можно ли утверждать, что штатный работник ООО “С” (юрисконсульт) подписывая от имени ИП акт приема помещения в пользу своего же нанимателя в рамках трудового договора, нарушил запрет, содержащийся в п.3 ст.

183 ГК Республики Беларусь, согласно которому, представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично.

Он не может также совершать сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.

5). Достаточно ли выезда из помещения для преращения обязательства по внесению арендной платы?Арендатор указыал, что возврат помещения прекращает обязательство по оплате, в то время как арендодатель ссылался на п.

39 Постановление Пленума №1), согласно которому при применении статьи 593 ГК хозяйственным судам следует исходить из того, что:юридически значимым обстоятельством является не момент прекращения пользования арендованным имуществом, а момент его возврата, поскольку само по себе прекращение договора аренды при условии, что арендованное имущество не возвращено или возвращено арендодателю несвоевременно, не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы;

факт и дата приема-передачи имущества при возврате его арендатором арендодателю должны подтверждаться документами, имеющими юридическую силу. При этом законодательством могут быть предусмотрены определенные доказательства (например, пункт 2 статьи 626 ГК);

6). Возможно ли одностороннее изменение назначения месяца уже произведенного платежа в рамках договора аренды и в период рассмотрения судом спора?Арендодатель утверждал, что согласно ст.

291 ГК Республики Беларусь, одностороннее изменение обязательства не допускается, соответственно если в назначении платежа указан последний месяц аренды, каковым при нерасторгнутом договоре является декабрь 2017г., то письмо арендатора с просьбой перезачесть данный платеж на июнь 2014г.

, без согласия второй стороны по договору – не влечет изменение назначения такого платежа.Арендатор же утверждал, что платеж во исполнение денежного обязательства, будучи направленным на полное или частичное прекращение этого обязательства, есть сделка (ст. 154 Гражданского кодекса Республики Беларусь).

При чем сделка односторонняя: для совершения платежа необходимо и достаточно выражения воли (действия) одной стороны (должника) (п. 2 ст. 155 ГК). Следовательно, должник своей волей и по своему усмотрению решает — какое обязательство и в какой его части прекратит (прекратил) платеж.

— Свободное усмотрение должника ограничено только законодательством, а именно ст.300 ГК Республики Беларусь (Очередность погашения требований по денежному обязательств: в первую очередь издержки по исполнению, во вторую – основной долг, в третью пени и проценты), п. 11 Положения о ликвидации, утвержденного декретом Президента

Республики Беларусь от 16 января 2009 года № 1, ст. 141 Закона Республики Беларусь от 13 июля 2012 года «Об экономической несостоятельности (банкротстве)», чего в данных правоотношениях не имело места.

Источник: https://hyp.by/vyezd-iz-arenduemogo-pomeshhenie-i-nedobrosovestnoe-ispolzovanie-doverennosti-ne-osvobozhdaet-ot-obyazannosti-po-vneseniyu-arendnoj-platy/

Надлежащим доказательством возврата имущества из аренды является подписанный представителями сторон акт приема-передачи — PRAVO.UA

Правомерно ли взыскание долга из за не подписанного акта приема передачи помещения по договору?

Законодательство в сфере арендных правоотношений связывает прекращение обязанности арендатора с фактом возврата объекта договора аренды, то есть с моментом подписания акта приема-передачи.

В случае неисполнения обязанности, определенной частью 1 статьи 785 Гражданского кодекса Украины, гражданским законодательством предусмотрена возможность взыскания неустойки за все время просрочки исполнения обязательства по возврату объекта аренды

5 января 2015 года коллегия судей Высшего хозяйственного суда Украины, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «С» (ООО «С») на постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда от 29 сентября 2014 года по делу по иску ООО «С» к обществу с ограниченной ответственностью «Х» (ООО «Х») о взыскании 173 280,92 грн, установила следующее.

В марте 2014 года ООО «С» обратилось в Хозяйственный суд г. Киева с иском к ООО «Х» о взыскании 29 995,23 грн основной задолженности, 3355,69 грн пени, 36 000,00 грн неустойки и 85 930,00 грн убытков.

Решением Хозяйственного суда г. Киева от 7 августа 2014 года исковые требования удовлетворены частично. Взыскано с ООО «Х» в пользу ООО «С» неустойку в размере 36 000,00 грн. В части требований о взыскании с ООО «Х» 29 995,23 грн иск оставлен без рассмотрения. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Киевского апелляционного хозяйственного суда от 29 сентября 2014 года указанное решение хозяйственного суда от 7 августа 2014 года отменено и принято новое, которым в удовлетворении исковых требований отказано полностью.

В кассационной жалобе истец просит отменить постановление апелляционного суда от 29 сентября 2014 года, а решение хозяйственного суда первой инстанции от 7 августа 2014 года оставить в силе.

В обоснование кассационной жалобы истец утверждает, что судом апелляционной инстанции при принятии обжалуемого постановления нарушены требования статей 11, 626, 628, 653, 785, 795 Гражданского кодекса (ГК) Украины, статей 174, 291 Хозяйственного кодекса (ХК) Украины.

Проверив правильность применения хозяйственными судами норм процессуального и материального права, Высший хозяйственный суд Украины считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению на таких основаниях.

Хозяйственные суды при рассмотрении дела установили следующие обстоятельства:

— 1 февраля 2011 года ООО «С» (арендодатель) и ООО «Х» (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду нежилое помещение в здании общей площадью до 120 м2, расположенном по адресу: *;

— в соответствии с пунктом 1.2 договора помещение предоставляется для организации объекта общественного питания;

— согласно пункту 4.1 договора, арендная плата за пользование помещением на время подписания договора составляет 6 000,00 грн. В арендную плату не входит плата за коммунальные услуги, телефон, электрическую и тепловую энергию, холодную воду, канализацию;

— пунктом 4.2 договора предусмотрено, что оплата арендных платежей осуществляется с момента подписания сторонами договора аренды помещения путем ежемесячных начислений на расчетный счет арендодателя до 5-го числа каждого текущего месяца;

— согласно пунктам 5.1, 6.4 договора, он вступает в силу с момента его подписания и действует до 31 января 2014 года. Если за три месяца до окончания договора стороны не подтверждают его окончания, настоящий договор продлевается на два года — до 31 января 2016 года;

— в пункте 5.2 договора установлено, что настоящий договор может быть до­срочно расторгнут в следующих случаях: по соглашению сторон, по решению арендодателя в определенных договором случаях;

— 29 октября 2013 года стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 1 февраля 2011 года, по условиям которого согласовали прекратить срок действия договора аренды с 29 декабря 2013 года;

— в пункте 3.1.6 договора сторонами согласовано, что после окончания срока действия договора арендатор обязан в трехдневный срок передать арендодателю помещение, указанное в пункте 1.1 настоящего договора по акту приема-передачи.

Обращаясь с иском по данному делу, истец обосновывал свои требования тем, что ответчик своей обязанности по возврату арендованного помещения в оговоренный договором срок не исполнил.

Отменяя решение хозяйственного суда первой инстанции в части взыскания с ответчика неустойки и принимая в этой части новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что договором аренды хотя и предусмотрен возврат помещения по акту приема-передачи, но фактические действия сторон свидетельствуют о возврате ответчиком истцу спорного помещения и без составления такого акта.

Однако Высший хозяйственный суд Украины с выводами хозяйственного суда апелляционной инстанции не согласился, поскольку они не основаны на нормах действующего законодательства.

В соответствии с требованиями статьи 526 ГК Украины и статьи 193 ХК Украины обязательства должны быть исполнены надлежащим образом и в соответствии с условиями договора, закона, иных правовых актов Украины, а в случаях их отсутствия — в соответствии с условиями, которые обычно выдвигаются, или обычаями делового оборота.

Статьей 525 ГК Украины предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 789 ГК Украины, по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок.

В соответствии со статьей 759 ГК Украины, которая корреспондируется с частью 1 статьи 283 ХК Украины, по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок.

Частью 2 статьи 291 ХК Украины, предусмотрено, что договор аренды прекращается, в частности, в случае истечения срока, на который он был заключен.

Согласно статье 651 ГК Украины, изменение или расторжение договора допускается лишь по согласию сторон, если другое не установлено договором или законом.

В соответствии со статьей 653 ГК Украины в случае изменения договора обязательства сторон изменяются согласно измененным условиям относительно предмета, места, сроков выполнения и т.п.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В случае изменения или расторжения договора обязательства изменяются или прекращаются с момента достижения договоренности об изменении или расторжении договора, если иное не установлено договором или не обусловлено характером его изменения.

Частью 1 статьи 785 ГК Украины предусмотрено, что в случае прекращения договора найма наниматель обязан немедленно возвратить наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно части 2 статьи 785 ГК Украины, если наниматель не исполняет обязанности по возврату вещи, наймодатель имеет право требовать от нанимателя уплаты неустойки в размере двойной платы за пользование вещью за время просрочки.

В соответствии с частью 2 статьи 795 ГК Украины возврат нанимателем предмета договора найма оформляется соответствующим документом (актом), который подписывается сторонами договора.

Пунктом 5.

4 постановления пленума Высшего хозяйственного суда Украины «О некоторых вопросах практики применения законодательства об аренде (найме) имущества» от 29 мая 2013 года № 12 разъяснено, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из договоров аренды зданий или других капитальных сооружений, следует учитывать условия договора и специальные нормы статьи 795 ГК Украины, в силу которых договор найма прекращается с момента оформления соответствующих документов (актов), подтверждающих возврат нанимателем предмета договора найма.

Таким образом, законодательство в сфере арендных правоотношений связывает прекращение обязанности арендатора с фактом возврата объекта договора аренды, то есть с моментом подписания акта приема-передачи.

В случае неисполнения обязанности, определенной частью 1 статьи 785 ГК Украины, гражданским законодательством предусмотрена возможность взыскания неустойки за все время просрочки исполнения обязательства по возврату объекта аренды.

Как установлено хозяйственными судами, сторонами в пункте 3.1.6 договора аренды также согласовано, что после окончания срока действия договора арендатор обязан в трехдневный срок передать арендодателю помещение, указанное в пункте 1.1 настоящего договора по акту приема-передачи.

При этом Высший хозяйственный суд Украины считает необходимым отметить, что ГК Украины не содержит четких требований акта приема-передачи объекта недвижимости.

Однако по общему правилу акт приема-передачи помещения должен заверять возврат предмета найма нанимателем с описанием объекта недвижимости, его местонахождения, состояния с учетом нормального износа.

Вместе с объектом недвижимости наниматель возвращает наймодателю все документы и другие вещи (оборудование, мебель и т.п.), которые ему передавались.

Согласно статье 33 Хозяйственного процессуального кодекса (ХПК) Украины, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательства предоставляются сторонами и другими участниками судебного процесса.

В соответствии со статьей 34 ХПК Украины обстоятельства дела, которые согласно законодательству должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться другими средствами доказывания.

С учетом изложенных требований Высший хозяйственный суд Украины соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что надлежащим доказательством возврата арендодателю имущества из аренды является подписанный представителями сторон акт приема-передачи, тогда как предоставленная истцом расписка от 30 декабря 2013 года, составленная физическими лицами, о передаче ключей от помещения не является надлежащим и допустимым доказательством в подтверждение факта возврата помещения в понимании части 2 статьи 795 ГК Украины и пункта 3.1.6 договора аренды.

Кроме того, указанная расписка вообще не содержит информации о полномочиях лиц, подписавших ее, в частности, о полномочиях этих лиц на совершение любых действий, в том числе и передачи или принятия ключей от помещения.

С учетом изложенного судом первой инстанции, в соответствии с предписаниями статьи 43 ХПК Украины, на основании фактических обстоятельств, относящихся к предмету доказывания по этому делу, установлено, что материалы дела не содержат надлежащего доказательства о возврате истцу ответчиком арендованного помещения, в связи с чем требования истца о взыскании с ответчика неустойки, начисленной на основании части 2 статьи 785 ГК Украины за период с января по март 2014 года в размере 36 000,00 грн, правомерны и подлежат удовлетворению.

При таких обстоятельствах правовые основания для отмены решения Хозяйственного суда г. Киева от 7 августа 2014 года в части взыскания с ответчика 36 000,00 грн неустойки отсутствовали.

Согласно статье 1115 ХПК Украины, кассационная инстанция использует процессуальные права суда первой инстанции исключительно для проверки юридической оценки обстоятельств дела и полноты их установления в решении или постановлении хозяйственного суда.

В соответствии со статьей 1119 ХПК Украины кассационная инстанция по результатам рассмотрения кассационной жалобы имеет право, в частности, оставить в силе одно из ранее принятых решений или постановлений.

Учитывая изложенное, коллегия судей Высшего хозяйственного суда Украины пришла к выводу, что постановление апелляционной инстанции подлежит отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика 36 000,00 грн неустойки, а решение местного суда в этой части — оставлению в силе.

В остальной части исковых требований решения хозяйственных судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и не обжалуются ни одной из сторон, в связи с чем подлежат оставлению без изменений.

Руководствуясь статьями 1115, 1117, 1119–11111 ХПК Украины, Высший хозяйственный суд Украины постановил:

— кассационную жалобу ООО «С» удовлетворить;

— постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда от 29 сентября 2014 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика 36 000,00 грн неустойки, а решение Хозяйственного суда г. Киева от 7 августа 2014 года в этой части оставить без изменений;

— в остальной части постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда от 29 сентября 2014 года и решение Хозяйственного суда г. Киева от 7 августа 2014 года оставить без изменений;

— взыскать с ООО «Х» в пользу ООО «С» 913,50 грн судебного сбора за подачу кассационной жалобы;

— выдачу соответствующих приказов поручить Хозяйственному суду г. Киева.

(Постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 5 января 2015 года. Дело № 910/5165/14. Председательствующий — Губенко Н.М. Судьи — Барицкая Т.Л., Картере В.И.)

Источник: https://pravo.ua/articles/nadlezhashhim-dokazatelstvom-vozvrata-imushhestva-iz-arendy-javljaetsja-podpisannyj-predstaviteljami-storon-akt-priema-peredachi/

Судебная практика Неустранение дефектов арендованного имущества не основание для отказа в его приемке Автор Теребей А

Правомерно ли взыскание долга из за не подписанного акта приема передачи помещения по договору?
sh: 1: –format=html: not found

НЕУСТРАНЕНИЕ ДЕФЕКТОВ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА НЕ ОСНОВАНИЕ ДЛЯ ОТКАЗА В ЕГО ПРИЕМКЕ

Договор аренды – один из самых распространенных договоров, которые используют субъекты хозяйствования в своей деятельности. В то же время широкое использование этого вида договора приводит к разнообразным судебным спорам, связанным с заключением, исполнением и прекращением договора аренды.

В отдельную группу необходимо выделить судебные споры, возникающие в связи с прекращением действия договора аренды, а следовательно, возвратом арендованного имущества арендатором арендодателю.

Особого внимания заслуживает ситуация, когда арендатор возвращает имущество, предлагает подписать акт сдачи-приемки, а арендодатель отказывается принять имущество, мотивируя это тем, что арендатор не устранил дефекты арендованного имущества.

Фабула дела

Между обществом с ограниченной ответственностью «А» (далее – Истец) и обществом с ограниченной ответственностью «Б» (далее – Ответчик) был заключен договор аренды от 01.11.2011 № 20 (далее – договор).

Согласно условиям договора Истец передает в срочное возмездное владение и пользование часть нежилых помещений для осуществления Ответчиком самостоятельной хозяйственной деятельности, а Ответчик обязуется своевременно вносить арендную плату. Договор был заключен на неопределенный срок. Согласно п.4.

1 договора изменение условий договора аренды, его расторжение и прекращение допускается по соглашению сторон.

В соответствии с дополнительным соглашением от 17.01.2013 № 1 стороны согласовали и определили срок аренды нежилых помещений с 1 ноября 2011 г. по 31 декабря 2014 г.

По истечении указанного срока Ответчик продолжал пользоваться помещениями, а Истец против этого не возражал. Следовательно, договор аренды, заключенный между Истцом и Ответчиком, на основании п.2 ст.

592 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

1 марта 2015 г. стороны подписали дополнительное соглашение № 2 к договору аренды о прекращении арендных отношений. 3 марта 2015 г.

была собрана комиссия в составе представителей Истца и Ответчика для осуществления приемки нежилых помещений, однако акт приема-передачи сторонами подписан не был.

Отказ Истца от подписания акта приема-передачи был мотивирован тем, что Ответчик в нарушение условий договора не произвел ремонт возвращаемых нежилых помещений. Ответчик направил в адрес Истца письмо от 05.03.2015 с требованием подписать акт приема-передачи.

Акт приема-передачи был подписан Истцом только 17 марта 2015 г. с приложением дефектных актов, подготовленных представителями Истца.

Позиция Истца

На основании п.1 ст.585 ГК Истец подал иск о взыскании с Ответчика арендной платы за пользование имуществом, начисленной за период с 01.03.2015 по 17.03.2015, указав на то, что арендованное имущество, по которому арендные отношения сторонами были прекращены 1 марта 2015 г., было возвращено Истцу только 17 марта 2015 г.

Кроме того, указав на то, что Ответчик неоднократно нарушал установленные договором сроки внесения арендной платы, на основании п.5.

1 договора Истец потребовал взыскать с Ответчика пеню за просрочку внесения арендной платы.

В обоснование величины предъявленной к взысканию пени Истец приложил к исковому заявлению расчет, в котором была применена ставка пени 0,15 % от просроченной суммы за каждый день просрочки (согласно п.5.1 договора).

В судебном заседании представители Истца исковые требования поддержали.

Позиция Ответчика

Ответчик в ответе на иск указал, что он не должен вносить арендную плату, взыскания которой требует Истец, поскольку уже к 1 марта 2015 г. помещения были полностью освобождены и готовы к возврату Истцу. По просьбе Истца работа комиссии по сдаче-приемке имущества (помещений) была начата 3 марта 2015 г.

; в этот же день комиссия свою работу завершила. Однако Истец отказался зафиксировать передачу ему арендованного имущества и подписать акт приема-передачи, сославшись на то, что в ходе осмотра помещений были выявлены дефекты и поэтому до передачи этих помещений Ответчик должен их устранить.

Эти действия Истца Ответчик рассматривает как необоснованное уклонение от приемки арендованного имущества. Так, письмом от 05.03.2015 Ответчик указал Истцу на необходимость принятия помещений и подписания акта.

Однако позиция Истца не изменилась, о чем свидетельствует дальнейшая переписка между сторонами, которая велась в марте 2015 г. Акт приема-передачи Истец решил подписать только 17 марта 2015 г.

Возражения Истца на отзыв Ответчика

Истец указал на то, что он не уклонялся от приемки арендованных помещений; осмотр (а не приемка) арендуемых помещений, который состоялся 3 марта 2015 г.

с участием представителей сторон, выявил существенные неисправности имущества, которые не позволяли использовать имущество по назначению (указаны в подписанных истцом дефектных актах от 03.03.2015).

Это свидетельствует о том, что ответчик нарушил предусмотренные договором обязанности – до подписания передаточного акта выполнить текущий ремонт и привести арендованное имущество в надлежащее состояние, в котором оно было им принято после заключения договора аренды. Только письмом от 13.03.

2015 Ответчик сообщил Истцу, что считает необоснованными требования об устранении дефектов. Более того, Ответчик не полностью освободил арендованные помещения, поскольку в них продолжало находиться принадлежащее Ответчику имущество. Ответчик до 17 марта 2015 г.

осуществлял охрану арендованных помещений и не допускал туда представителей Истца. Ключи от помещений и свободный доступ к ним Истец получил только после того, как Ответчик 17 марта 2015 г. снял охрану. Письмом Ответчика от 16.03.2015 подтверждается, что на тот момент он еще продолжал пользоваться арендованными помещениями: в них находилось принадлежащее ему имущество и он еще имел возможность по своему усмотрению отключать в помещениях электроснабжение.

СправочноПример искового заявления о взыскании суммы задолженности по договору аренды, пени за просрочку оплаты см. здесь.Пример возражений на отзыв см. здесь.

Решение суда

Согласно положениям ст.593, 626 ГК при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором; если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Передача капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора – от принятия имущества.

Материалами дела подтверждено утверждение Ответчика о том, что после прекращения действия договора аренды в отношении имущества он предпринял необходимые действия для исполнения обязанности по возвращению этого имущества Истцу (содержание акта приема-передачи помещений от 03.03.2015, наличие дефектных актов от 03.03.2015, содержание письма Ответчика в адрес Истца от 05.03.2015).

Из содержания письма Ответчика от 05.03.2015 следует, что он направляет Истцу для подписания акт приема-передачи помещений.

Из содержания ответа Истца на это письмо следует, что Истец отказался подписать акт приема-передачи помещений на том основании, что Ответчик не подписал переданные ему дефектные акты и не указал срок устранения дефектов.

Суд исходил из того, что применительно к предмету иска правовое значение имеет вопрос об исполнении арендатором только обязанности возвратить арендованные помещения после окончания аренды.

Исполнение такой обязанности не зависит от исполнения иной обязанности арендатора – устранить дефекты арендованных помещений (при наличии к тому оснований), появившихся в процессе аренды.

Требования, вытекающие из обязанности арендатора устранить дефекты арендованного имущества, арендодатель вправе реализовать иным способом, нежели отказ от подписания передаточного акта по возврату помещений после прекращения арендных отношений.

Судом также было принято во внимание, что в период с 6 по 17 марта 2015 г. не произошло каких-либо значимых событий, которые бы обусловили принятие Истцом решения подписать акт приема-передачи помещений (датирован 3 марта 2015 г.) именно 17 марта 2015 г.

Судом были признаны правомерными действия Ответчика по организации охраны ранее арендованных помещений до их фактического приема Истцом. Наличие по состоянию на 16 марта 2015 г.

в помещениях принадлежащего Ответчику имущества (источника бесперебойного питания и локально-вычислительной сети) в рассматриваемом случае нельзя рассматривать как свидетельство того, что Ответчик не освободил помещения, в том числе и из-за свойств такого имущества.

Материалами дела подтверждено, что акт приема-передачи арендовавшихся помещений был составлен после их обследования комиссией в составе представителей обеих сторон, подписан директором Ответчика и передан для подписания Истцу 5 марта 2015 г.

Таким образом, в период с 1 по 5 марта 2015 г. арендовавшиеся помещения еще находились во владении Ответчика и не были возвращены Истцу, в связи с чем требования Истца о взыскании с ответчика арендной платы за пользование этими помещениями в указанный период были признаны судом обоснованными.

Поскольку после 5 марта 2015 г. у Истца не имелось препятствий к подписанию акта приема-передачи помещений и реализации своих прав на владение и пользование этими помещениями, требования Истца о взыскании с ответчика арендной платы, начисленной за период с 6 по 17 марта 2015 г., судом признаны необоснованными.

Согласно п.1 ст.311 и ст.312 ГК неустойкой признается определенная законодательством или договором (в письменной форме) денежная сумма, которую должник обязуется уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства.

Пунктами 3.1, 5.1 договора предусмотрено, что за нарушение сроков внесения арендной платы (должна быть внесена не позднее последнего числа отчетного месяца) арендодатель вправе взыскать с арендатора пеню по ставке 0,15 % от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно ст.290 ГК обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства.

Материалами дела подтверждено, что Ответчик нарушал установленные договором сроки внесения арендной платы. Проверив расчет предъявленной к взысканию пени, суд пришел к выводу, что требования Истца о взыскании с Ответчика пени обоснованные.

Решение суда сторонами не обжаловалось.

Рекомендации субъектам хозяйствования – арендодателям

1. В договорах аренды устанавливать обязанность для арендатора устранять дефекты имущества.

Формулировка в договоре может быть следующая:

«Арендатор обязуется за 10 (десять) дней до прекращения действия договора произвести текущий и (или) капитальный ремонт арендованного имущества».

2.

В случае непроведения арендатором ремонта и, как следствие, передачи арендованного имущества с выявленными в ходе приемки дефектами, составлять дефектный акт, в котором отражать недостатки и сроки их устранения. Однако, как следует из анализа судебной практики, обнаружение недостатков не признается основанием для непринятия по акту сдачи-приемки возвращаемого арендованного имущества.

3. При неустранении арендатором дефектов переданного имущества в согласованный сторонами срок арендодатель имеет право подать в суд исковое заявление о возмещении убытков.

14.04.2016

Алеся Теребей, магистр юридических наук, юрист частного предприятия «Юридическое бюро Олега Панина»

Источник: http://bii.by/tx.dll?d=319865&a=1

Удержание имущества арендатора | Адвокат Мугин Александр

Правомерно ли взыскание долга из за не подписанного акта приема передачи помещения по договору?

Сегодня предлагаю раскрыть такой способ обеспечения исполнения обязательств как удержание, обозначить — когда оно может быть применено, что может быть предметом удержания, каким образом максимально обеспечить интересы арендодателя.

Удержание как способ обеспечения исполнения обязательств возможно применительно к отношениям сторон как по договору подряда, так и по договору транспортной перевозки. В настоящей статье пойдет речь об удержании имущества применительно к договору аренды.

В Гражданском кодексе вопросам удержания, как способу обеспечения обязательств, уделено лишь две статьи 359 и 360, а сама процедура удержания имущества должника вызывает вопросы у арендодателей.

В каких случаях арендодатель имеет право удерживать имущества арендатора

Если арендатор не исполняет свои обязанности по договору надлежащим образом, например, арендатор не платит аренду, бывает у арендодателя встает вопрос: вправе ли арендодатель удерживать имущество арендатора. Сразу скажем – не всегда удержание имущества арендатора арендодателем является законным. Более того, в ряде случаев грозит арендодателю обвинением в самоуправстве, если не хищении (краже, грабеже).

Допустим, срок аренды истек, а у арендатора осталась задолженность перед арендодателем.

С одной стороны, для возникновения самого права на удержание и его применения нет необходимости заключать специальное соглашение. При этом, конечно, необходимо убедиться, что договором аренды не предусмотрено иное, так как ст.

359, устанавливающая основания удержания является диспозитивной и позволяет сторонам договора изменить основания по соглашению сторон (то есть в договоре может быть прописан прямой запрет на удержание имущества арендатора).

Иногда у арендодателя есть соблазн удержать все оставшееся после арендатора имущество. Но удержание применяется лишь в отношении вещи, принадлежащей должнику на праве собственности.

То есть, если арендатор представит документы, подтверждающие, что удерживаемое имущество принадлежит на праве собственности третьему лицу, либо само третье лицо потребует вернуть такое имущество, то арендодателю ничего не останется как перестать удерживать данное имущество.

Отмечу, что есть судебная практика, согласно которой, ряд судов вовсе считает, что удерживаемая для обеспечения исполнения обязательства вещь должна быть индивидуально определенной. Данный вывод является спорным.

При этом об удержании необходимо письменно уведомить должника о намерении удержать вещь.

Конечно, уведомление о удержании не предусмотрено действующим законодательством, но письмо об удержании необходимо направить арендатору, дабы не случилось ситуации, что удержанное имущество будет признано неосновательным обогащением и не истребовалось из владения арендодателя. По крайней мере, есть такая судебная практика.  

С другой стороны, право арендодателя удержать имущество возникает у только если вещь оказалась на законном основании в его владении. Если вещь захвачена арендодателем помимо воли арендатора, то у арендодателя не возникает право удерживать вещь.

В большинстве арендных споров имущество оказывается во владении арендодателя в отсутствии неправомерных действий с его стороны.

Имущество поступает во владение арендодателя в следствии оставления арендатором этого имущества после утраты права пользования соответствующим помещением — истечения срока аренды.

Так как подобное владение имуществом не может быть признано незаконным, оно может быть удержано по правилам п. 1 ст. 359.

Соответственно, если арендодатель завладел вещью, принадлежащей другому лицу, незаконно можно не рассчитывать на защиту в суде, даже если арендатор не исполнил свои обязательства. Данный вывод в свое время также нашел свое отражение в п. 14 информационного письма  Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной».

Еще один важный момент. Применение удержания возможно только в договорных отношениях. Если договор между сторонами не заключался, например, арендные отношения фактически сложились, но в предусмотренной законом форме договор не заключен, кредитор не может рассчитывать на защиту.

Соответственно целесообразно еще на стадии заключения договора предусмотреть в договоре аренды положение о том, что в случае, если после прекращения договора аренды арендатор оставит в помещении имущество, арендодатель будет осуществлять хранение такого имущества, но за счет арендатора. Если вы предусмотрите в договоре аренды такое условие, то помимо обязанности по обеспечению сохранности имущества арендатора у арендодателя возникает право требовать с арендатора компенсации расходов на хранение имущества.

Как правильно удержать имущество арендатора

Во-первых, необходимо убедиться, что договором аренды не установлено запрета на удержание имущество арендатора.

Во-вторых, необходимо убедиться, что договор аренды является расторгнутым. Удержание имущества арендатора в рамках действующего договора аренды является незаконным.

В-третьих, составить опись имущества арендатора или акт удержания имущества арендатора. Для составления данной описи целесообразно сформировать комиссию, в которую, по возможности, включить не зависимых от арендодателя лиц – других арендаторов, участкового и пр.

В-четвертых, уведомить арендатора об удержании.

Хорошо, если общая стоимость имущества арендатора, удержанного арендодателем, превышает сумму задолженности и арендатор сильно заинтересован в том, чтобы удержанное имущество вернуть, но так бывает не всегда.

Что делать с удержанным имуществом, если арендатор не исполнит свои обязательства по договору и не погасит задолженность я расскажу с следующей статье.

Подписывайтесь на рассылку публикаций внизу страницы.

Возможно вам также будет интересна статья «Арендатор не освобождает помещение. Превентивные меры«

Источник: http://www.advokat-mugin.ru/uderzhanie-imushhestva-arendatora/

Адвокат-online
Добавить комментарий