Примерную стоимость дома не знаю, есть ли возможность сбить его цену за долги и состояние дома?

Как купить квартиру в ипотеку. Делюсь личным опытом

Примерную стоимость дома не знаю, есть ли возможность сбить его цену за долги и состояние дома?

Последнее обновление: 04-01-2020

Пришло время снова покупать квартиру в ипотеку. Пора расширяться.

На данной странице описал по шагам как проходит весь процесс. В 2020  все этапы будут также актуальны. Узнаете с какими трудностями приходится сталкиваться, как решаются, с чего начать процесс поиска и покупки квартиры, и многое другое.

Сохраняйте ссылку, пригодится когда решите сами взять ипотечный кредит на жилье.

Риэлторы в своем репертуаре

Для тех кто сомневается, стоит ли брать ипотеку. Читайте по ссылке статью //moi-ipodom.ru/vzyat-ipoteku.html

Прикинули с супругой что вроде бы хватает денег на первоначальный взнос по ипотеке (15%) и можем взять в банке на 15 лет около 3 000 000 рублей. В банк пока что не ходили, но думаю это не проблема.

Начали просматривать варианты квартир.

Нашли в новостройке в одном доме несколько предложений от разных агентств (с черновой отделкой, сдача в конце года). Решил позвонить узнать когда можно посмотреть. Правда выходной день, но почему бы и нет. Думаю за те проценты что берут риэлторы и при том уровень оказываемых услуг, они просто обязаны быть доступны каждый день.

Сделал 3 звонка, по одному уже все продали, по другому только наличка и по документам не понятно что и как, по третьему не дозвонился.

Прошел наверное час. Раздается звонок с номера до которого не дозвонился.

Вроде бы варианты есть, по цене 2 600 000 рублей (черновая отделка), но это не точная цена. Договорились на следующий день созвониться и посмотреть все варианты + уточнить цены.

На следующий день.

В назначенное время позвонил – безрезультатно. Через пол часа тоже самое. Нашел сайт этого агентства недвижимости, там озвученных вариантов не увидел. Видимо риэлтор ошиблась и решила не утруждать себя разговором.

Ну что же, все что ни делается, то к лучшему.

Какие выводы можно сделать:

  • Звонить по объявлениям имеет смысл только после одобрения в банке. Когда уже будет точно известна размер ипотеки. В противном случае есть риск что денег не хватит, да и при поиске будите метаться от варианта дешевле к варианту дороже.
  • Снова убедился что риэлторы в большинстве своем – это бесполезная прослойка на которую приходится закладывать часть денег, которые тратят время и затягивают процесс. Сразу отмечу, так работают не все, но 70-80% точно.

Поиск вариантов квартиры

Договорились с супругой что на просмотры начнем ездить когда получим одобрение в банке.

Для этого нужно выбрать где будем кредитоваться, какую сумму, на какой срок, какие платежи. В ближайшее время этим займусь.

Подробнее о том как выбрать выгодный ипотечный банк и что там нужно узнать, читайте по ссылке //moi-ipodom.ru/ipoteka-idem-v-bank-pervyj-raz.html

А пока продолжили просматривать объявления.

Варианты на вторичном рынке есть, новостроек меньше, так как район центральный и застройка ведется не такими темпами как на окраине, где выбор намного больше за меньшие деньги.

Но выбор есть.

Встало 2 момента которые смущают супругу и будут тормозить покупку:

  1. Необходимость делать ремонта не очень радует. Хотя в прошлой квартире сделали большую часть сами (брали с черновой отделкой). Тут либо покупать с отделкой, но дороже. Либо делать самим, но дольше.
  2. Старые дома, которым за 20 лет не нравятся, хочется новый. Оно и понятно, но тут нужно понимать, либо залезаем в долги по уши, либо покупаем дешевле и расплачиваемся быстро.

Думаю данные моменты еще будем не раз обсуждать, в процессе просмотров определимся на сколько это все критично.

Более подробно рекомендую прочитать следующие статьи:

Какие выводы можно сделать:

  • Нужно определиться с основными критериями при выборе квартиры. Договорится между собой. Иначе будет много времени тратиться в пустую
  • Есть варианты из чего выбрать, поэтому не стоит кидаться на первый же попавшийся. Если только он не действительно хорош.

Сходил в ипотечные банки

Сегодня сходил в 2 банка проконсультироваться насчет условий по ипотечному кредиту. Ниже кратко впечатления о каждом (может отличаться в зависимости от города, отделения).

Что спрашивал

  1. Максимальная сумма ипотечного кредита с имеющейся зарплатой.
  2. Расчет графика погашения ипотеки на 10 и 15 лет для нужной суммы при дифференцированных платежах. Почему именно диф. платежи, подробный расчет по ссылке //moi-ipodom.ru/sravnim-diff-annuitet-platezhi.html
  3. Какие документы нужно предоставить в банк для заявки на ипотеку, какие документы по покупаемой квартире, список аккредитованных страховых компаний и оценочных фирм.
  4. Куда подавать документы для рассмотрения банком (какой офис).

Источник: https://moi-ipodom.ru/kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku-posledovatelnost.html

Все калькуляторы оn-line от аналитического центра IRN.RU

Примерную стоимость дома не знаю, есть ли возможность сбить его цену за долги и состояние дома?

от
3.2 млн
руб.

от
3.9 млн
руб.

от
1 млн
руб.

от
879 тыс
руб.

Оценка квартир онлайн и другие калькуляторы от IRN.RU теперь на вашем сайте!

Цены на жилье все время меняются. И выбрав подходящий момент можно дешевле купить или снять квартиру, или же, напротив, выгоднее продать или сдать жилье, а также подобрать удачный обмен. Но ежедневно отслеживать базы объектов, просматривать тысячи предложений в каталогах или газетах рекламных объявлений очень утомительно.

Впрочем, все это может сделать за Вас аналитический комплекс www.irn.

ru и выдать полную оценку ситуации по стоимости жилья в Москве всего за несколько секунд! Например, оценить стоимость продажи или аренды конкретной квартиры, построить тренд ее цены, показать все экономически возможные варианты ее обмена с доплатой или без, дать подробный анализ ценовой ситуации в каждом районе города и сравнение с другими районами и т.д.

Работа наших on-line сервисов основана не на выборках объектов, выставляемых на продажу тем или иным агентством недвижимости, а на использовании уникальной многомерной матрицы индексов стоимости жилья для всех типов квартир во всех районах города, а также матриц оценочных корректировок. Это делает их независимыми и уникальными.

В этом разделе представлен перечень всех on-line калькуляторов, работающих на IRN.RU

Калькулятор «Оценка стоимости продажи квартиры» является простым и удобным способом узнать примерную величину стоимости квартиры в Москве с помощью всего одного нажатия клавиши.
Калькулятор «Прогноз стоимости квартиры» использует текущий тренд цен на жилье в Москве (индекс ожидания) для определения в первом приближении цены квартиры через 1-3 месяца. Этот сервис удобен для альтернативных сделок купли-продажи и обмена квартир, когда важно понимать насколько могут измениться цены за время конструирования «цепочки» и переговоров сторон.
«Электронный риэлтор – купля-продажа жилья» – это удобный сервис, который поможет Вам просчитать все возможные варианты покупки или обмена квартиры в рамках заданного бюджета на основе текущего уровня цен на жилье в Москве. Поиск можно проводить по трем направлениям: предпочитаемому Вами району, типу жилья, или же нужной Вам площади квартиры.
Калькулятор «Индексация стоимости квартир» позволяет определить текущую рыночную стоимость квартиры, если известна ее цена в прошлом. А также, наоборот, определить стоимость квартиры в прошлом, зная её нынешнюю цену.
Калькулятор «Оценка стоимости аренды квартиры» поможет Вам определить примерную величину арендной ставки для различных квартир в Москве. Сервис полезен как для желающих снять квартиру, так и для собственников жилья.
«Электронный риэлтор – аренда жилья» – аналог обычного «Электронного риэлтора», но только по рынку аренды жилья. Он поможет Вам просчитать все возможные варианты аренды квартиры в рамках заданного бюджета на основе текущего уровня арендных ставок жилья в Москве. Поиск можно проводить по трем направлениям: предпочитаемому Вами району, типу жилья, или же нужной Вам площади квартиры.
Профессиональный ипотечный калькулятор нового поколения позволяет не просто рассчитать элементарные параметры кредита, но и проанализировать взаимосвязь всех параметров, а также выявить оптимальные для Вас характеристики кредита.
С помощью данного инструмента Вы можете посмотреть в наглядном виде динамику московского рынка недвижимости по таким показателям, как уровень цен на жилье, темпы роста или снижения цен, доходность жилья, расслоение рынка недвижимости. На IRN.RU существует архив данных с 2000 года.
Этот инструмент позволяет сравнить два района Москвы по основным параметрам и сделать такие выводы, как какой из них является недооцененным или переоцененным по стоимости жилья, в каком выгоднее купить квартиру с расчетом на больший прирост цен в период подорожания жилья, а в каком районе цены на квартиры окажутся более устойчивыми в период кризиса и т.д.
Этот сервис позволяет сортировать все районы Москвы по разным параметрам и смотреть, какие из них дороже, а какие – дешевле, где сейчас быстрее растут или снижаются цены на квартиры, а где – медленнее, какие районы наиболее перспективны с точки зрения инвестирования в жилье и т.д.

Источник: https://www.irn.ru/services/

Риэлторы бьют тревогу

Примерную стоимость дома не знаю, есть ли возможность сбить его цену за долги и состояние дома?

«Дно кризиса пройдено» — заверяют власти. Соглашаются с ними и ведущие экономисты. В частности, министр экономического развития страны Алексей Улюкаев убежден, что в 2016 году Россию ожидает рост. Но риэлторы, которые видят рынок изнутри и уже не первый месяц наблюдают сокращение спроса, склонны делать совершенно противоположные выводы.

Сразу два специалиста дали примерно одинаковую внутреннюю оценку ситуации, и она далеко не оптимистичная – такой стагнации не было даже в 2008-2009 гг. Название одной из записей в блогах говорит само за себя: «Ступор и оцепенение в недвижимости».

Оживление, по мнению непосредственных участников рынка, неизбежно произойдет, но теперь уже на каком-то новом уровне цен.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
 

В мае наступил застой
 

Лариса Бабкина, руководитель агентства недвижимости «Семейные инвестиции», говорит о негативных  переменах на рынке. В январе-марте активность покупателей еще сохранялась.

Поверить в то, что интерес к жилью исчезнет полностью, было невозможно, ведь крыша над головой — одна из важнейших потребностей человека.

Совершались сделки и в апреле, хотя на тот момент платежеспособность людей значительно снизилась, а кредиты стали недоступными, вспоминает она.
 

В мае произошел переломный момент. После традиционного затишья во время продолжительных майских праздников активность на рынке не восстановилась — наступил застой. В июне ситуация стала еще хуже. Бабкина не помнит, чтобы что-то подобное происходило в предыдущие кризисы.

Звонки почти прекратились. Цены снизились даже на аренду, а это ведь это достаточно устойчивый рынок. Продавцы начали снимать объекты с продажи.

Участники рынка ждут осени, при этом собственники надеются на повышение цен, а покупатели рассчитывают, что позже смогут купить квартиру еще дешевле.
 

Рынок оживится, когда изменится уровень цен
 

По мнению Бабкиной, рынок придет к новому, реальному уровню цен и снова оживет. Сейчас же сделки в основном совершают продавцы, которым срочно нужны деньги. Чаще всего это люди, которым нужно платить кредиты или те, кто в кризис остался без работы. Такие сделки обычно проходят на нижнем уровне цен.
 

Летом есть сезонный спрос на загородную недвижимость. Владельцы этих объектов, уже несколько лет наблюдающие падение спроса, более гибко подходят к вопросу цены.
 

Ипотека сокращается, так как у людей нет уверенности в будущем
 

Продажи идут плохо, пишет в своем блоге специалист по недвижимости Антон Митрофанов.  Проблема заключается не только в снижении числа займов. Суммы кредитов изменились, требования к объектам стали выше. Если раньше львиная доля запросов приходилась на жилье среднего сегмента, то сейчас покупателей интересуют в основном самые дешевые квартиры.
 

причина падения спроса в том, что у людей нет уверенности в завтрашнем дне, убежден  эксперт. Люди не знают, что их может ждать завтра, и не станут обременять себя кредитом на 10-15 лет.  Поэтому на вторичном рынке ипотечных денег в ближайшем будущем не предвидится.
 

Митрофанов не рассчитывает на то, что покупательская активность восстановится, но считает, что соотношение спроса и предложения может несколько выровняться за счет сокращения последнего.

С 1 января следующего года начнут действовать изменения законодательства, согласно которым срок владения недвижимостью, достаточный для продажи объекта без уплаты НДФЛ, будет увеличен с 3-х до 5-ти лет. При этом стоимость, указанная в договоре купли-продажи, должна составлять не менее 70% от кадастровой цены объекта.

Специалист считает, что в результате с рынка может уйти около трети продавцов — предложение сократится, приблизившись к уровню к  спросу.
 

Сделки будут совершаться, но в основном люди будут покупать жилье, которое дешевле аналогичных вариантов на 10-20%. Продавцов, которые согласны снижать цену, пока мало, но со временем их будет становиться все больше. Покупателям сейчас выгоднее переждать, чтобы потом приобрести квартиру с хорошей скидкой, считает специалист.
 

Бабкина советует не ждать резкого роста цен на жилье, поскольку на вторичном рынке кредиты по-прежнему дорогие, а платежеспособность людей упала. Она не рекомендует продавцам задирать цены и советует продавать метры сейчас. Но по ее словам, рассчитывать на резкое снижение стоимости квадрата тоже не стоит.
 

Официальный прогноз падения объема ипотеки — 40%
 

По информации Knight Frank ST Petersburg, в Петербурге во втором квартале продажи квартир эконом-класса (а это самый востребованный сегмент) упали на 30% по сравнению с началом года и на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

ЦБ прогнозирует падение объема ипотеки на 40%. Зампредседателя правительства Московской области Герман Елянюшкин заявил о снижении спроса в регионе на 40%.

В мае, по данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», потенциальный спрос на жилье по сравнению с началом текущего года снизился на 29,5%.
 

Большинство экспертов сходятся во мнении, что покупатели, располагающие свободными средствами и готовые сразу заплатить полную стоимость объекта, не скоро появятся на рынке. Большинство из них уже совершили сделки в декабре 2014, во время массового ажиотажа на жилищном рынке. Остается ипотека, но и ее объем сокращается.

Летом активность на рынке традиционно ниже, а в этом году она и вовсе стремится к нулю.  Первичный рынок еще как-то  поддерживается на плаву благодаря субсидированию ипотечной ставки. Однако гендиректор «Метриум Групп» Мария Литинецкая отмечает, что изменения лишь  одного показателя будет недостаточно, чтобы спасти рынок ипотеки от падения.

На вторичном рынке ситуация со спросом значительно хуже — ставки здесь остались высокими, господдержки нет и не предвидится. Продать квартиру, чтобы на вырученные средства купить новую — это риск, ведь сейчас нет никаких гарантий, что вырученных средств хватит на покупку нового жилья.

Поэтому участники рынка отдают предпочтение прямым обменам или откладывают сделки.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Источник: https://www.cian.ru/novosti-rieltory-bjut-trevogu-231469/

Как самому оценить стоимость квартиры?

Примерную стоимость дома не знаю, есть ли возможность сбить его цену за долги и состояние дома?

Для того чтобы быстрее и выгоднее продать свою квартиру, нужно максимально точно ее оценить. Одна из самых существенных ошибок в этом деле – завышение ожиданий. Главные советы по правильной оценке – ниже.

Почему важно правильно оценить квартиру?

Оценка квартиры – значимый этап в процессе осуществления сделки. Сразу понятно, что при указании точной цены продажа осуществится намного быстрее.

Это достаточно сложная работа, которая предполагает обладание точной статистической картиной, сложившейся на рынке. Как правило, этот навык есть у опытных риэлторов, и легче всего рассчитать размер стоимости жилья, обратившись к ним.

Для тех, кто пока не готов идти в агентство недвижимости, предлагаем основные советы по определению рыночной цены.

Зачем нужно оценивать квартиру быстро и точно?

Выбрать максимально точную цену за небольшой промежуток времени – очень важно. Если не попасть в цель и, например, завысить цену – можно ждать звонков покупателей долго.

Ну а если процесс ожидания не пугает, все равно стоит иметь в виду, что длительное выставление объекта в базах риэлторов лишь спровоцирует ненужные подозрения покупателей.

Здесь может сработать психологический момент – люди начнут искать причину невостребованности квартиры и, скорее всего, подумают, что есть проблемы с юридической чистотой объекта или его техническим состоянием.

Как рассчитать стоимость максимально быстро?

Среди различных опций электронной базы данных ЦИАН есть онлайн-оценка вашей квартиры. Все, что нужно продавцу – внести основные параметры объекта. Среди них: площадь, адрес, количество комнат и другие.

Сервис рассчитает стоимость по данным объектов, которые расположены рядом. Однако чисто технический подход не даст возможность учесть уникальные свойства вашего дома, например, вид из окон или состояние подъездов.

Поэтому рекомендуем дочитать этот текст до конца.

Как можно оценить стоимость объекта без помощи онлайн-сервиса?

Есть разные способы. Можно, например, использовать статистические данные об аналогичных квартирах. Нужно брать похожие на вашу квартиру объекты и анализировать их по ключевым параметрам. Легче всего оценить квартиру, если в вашем доме или жилом комплексе продается объект со схожими характеристиками.

Можно уже ориентироваться на него, но для объективности оценки лучше взять несколько вариантов.

Если в вашем доме продаются несколько квартир, но они не совпадают с вашей по площади, можно сложить и поделить их метражи, чтобы выяснить стоимость одного «квадрата», после этого умножить получившийся результат на площадь вашего жилья.

Дальше предстоит заняться сложным процессом, который позволит учесть все особенности именно данного предложения, ведь квартиры такой же площади в доме может и не быть. Кроме того, даже два одинаковых по метражу варианта могут отличаться по многим критериям. Нужно применить специальные коэффициенты.

Что влияет на оценку квартиры?

Ряд критериев можно применить для расчета стоимости, все они влияют на цену. Важно, на каком именно этаже расположена квартира: известно, что от цены жилья на первых этажах риэлторы часто отнимают от 7 до 10%.

Аналогично влияет на определение цены и расположение на последних этажах. Часто такие квартиры заливает (не везде есть технические этажи), значит, из-за этого придется жертвовать рублем: еще минус от 3 до 5%.

 

Квартира на последнем этаже

Наличие балкона или лоджии, напротив, добавит эти же проценты к стоимости. Важны и менее ощутимые на первый взгляд параметры: вид из окна, проникновение света, расположение относительно сторон света. Стандартный критерий (важно все равно про него помнить) – качество отделки квартиры.

У риэлторов есть своеобразная «линейка» состояния жилья, в соответствии с которой изменяется данный коэффициент: «необходим капитальный ремонт», «необходим косметический ремонт», «в удовлетворительном состоянии», «сделан косметический ремонт», «сделан евроремонт».

Применив все эти критерии, можно выставлять определенную цену.

А если в моем доме не продаются квартиры, что делать тогда?

Бывает и так, что в вашем доме или даже микрорайоне не продаются квартиры. Придется поискать аналог вашей квартиры. Сравнивать вашу «хрущевку» с монолитным домом даже в одном районе – не совсем корректно. Если вариантов совсем мало, стоит отталкиваться хотя бы от года постройки. При данном подходе один из ключевых показателей – локация.

Для максимально точного определения этого показателя есть специальные характеристики. Важно, где находится ваш дом. Если он расположен в парке или у реки либо это элитный жилой комплекс с собственной озелененной территорией – дело одно, а если вы живете в социально неблагополучном районе с уличной преступностью – дело другое.

Любому покупателю важно, с кем рядом он будет жить.

Еще один важный показатель – инфраструктура района, вернее, ее развитость. Позитивно отразится на стоимости жилья расположение рядом с домом супермаркетов, детских садов, школ, домов детского творчества, спортивных центров, больниц, поликлиник, банков и различных предприятий бытового сервиса.

Разумеется, важна транспортная доступность вашего дома. Если он находится в самом центре перегруженной дорожной сети города – это отрицательно отразится на стоимости квартиры, даже несмотря на близость к центру и хорошую инфраструктуру.

Также отрицательно скажется на цене удаленная от города локация без инфраструктуры. Ну а если дорожная ситуация приемлема, недалеко от дома находятся остановки общественного транспорта – можно не волноваться за ликвидность объекта.

Отдельно стоит выделить фактор удаленности дома от метро.

Если это так, то есть плохая новость: некоторые риэлторы специально вводят в некоторых ситуациях новую шкалу – минус процент от цены за каждые две минуты ходьбы (разумеется, это не значит, что если ваша квартира в 100 минутах от подземки, то стоит передать ее первому желающему даром).

Все эти критерии помогут максимально объективно оценить стоимость квартиры.

В моем доме когда-то жил Путин, почему я должен продавать свою квартиру по той же цене, что и все остальные?!

Не должны. У дома может существовать своя эксклюзивная особенность, «индивидуальность». Конечно, это относится чаще к элитным домам, пусть и построенным в прошлом: в Москве много домов, где в советские времена давали квартиры элите: государственным деятелям, писателям, военным, художникам, известным актерам.

Во многих городах есть дома, ценные с архитектурной точки зрения или своей истории (например, знаменитые дома Нирнзее в Москве). Вот к таким объектам нужен специальный подход. Все это надо использовать в своих целях, разузнав максимальное количество деталей, вплоть до изучения соответствующей литературы.

Сейчас на рынке немного избалованных покупателей, которые готовы доплатить за такого рода уникальность.

Стоит поставить себя на место покупателя

В продажах очень многое зависит от  психологии. Большинство продавцов возлагают на свои объекты неоправданные ожидания. Кто-то ставит цену на свою квартиру на 15 или 20% дороже, чем в среднем по рынку. Создается ощущение, что жилье не быстро, но продастся за приличные деньги. Это неправильный метод. Есть объективное положение дел на рынке недвижимости.

Отказываться принимать его – путь по неверной дороге. Кто будет вам звонить? Поставьте себя на место покупателя и подумайте, сколько реально можно дать за конкретный объект.

Если рядом продаются две аналогичные квартиры, но одна за 5 млн рублей, а другая за 6 – какую из них предпочтут выбрать? Лучше несколько раз взвесить все важные факты перед продажей, а не менять постоянно цену на объект.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-samomu-otsenit-stoimost-kvartiry-218403/

Адвокат-online
Добавить комментарий