Продажа недвижимости без присутствия всех прописанных

Специалисты рассказали, как законно продать жилье, находящееся на оккупированной территории

Продажа недвижимости без присутствия всех прописанных

Прописка-выписка владельцев жилья, оставшегося за линией разграничения, происходит исключительно в органах миграционной службы Украины

Как на законных основаниях продать квартиру, находящуюся на временно неподконтрольной Украине территории? Это один из вопросов, которыми наиболее часто интересуются собственники жилья.

За разъяснениями «ФАКТЫ» обратились к генеральному директору группы компаний KDU Realty Group (Киев — Донбасс — Украина) Елене Маленковой.

Компании проводят операции с недвижимостью на всей территории Украины, включая отдельные неконтролируемые украинской властью районы Донецкой и Луганской областей.

— Пакет документов, необходимых для продажи недвижимости, не изменился, — рассказала Елена Маленкова (на фото).

— Первое: должен быть правоустанавливающий документ на недвижимость — это свидетельство о праве собственности (договор купли-продажи, договор дарения, мены, права наследования, а также решения суда и прочее). Второе: технический паспорт. Третье: справка формы № 3 — об отсутствии зарегистрированных (прописанных. — Авт.

) жильцов на данной жилплощади. Эту справку нотариус обязан приложить к пакету документов. На момент заключения сделки на продаваемой жилплощади не должен быть зарегистрирован несовершеннолетний ребенок.

Справку формы № 3 может выдать только жэк. Однако «листок убытия», полученный на неподконтрольной Украине территории, будет заверен печатью «ДНР» или «ЛНР».

А в Украине ни один документ с печатью непризнанных республик законной силы не имеет.

То есть выписываться из квартиры, например в Донецке, продавцу нужно лишь в том случае, если того требует покупатель, желающий, чтобы в местном жэке, с которым он будет сотрудничать, была сделана учетная запись о смене владельца.

Так как мы работаем по украинскому законодательству, снятие с регистрационного учета и постановка на него (прописка-выписка) с занесением данных в Государственный реестр происходит исключительно на территории Украины. Вынужденному переселенцу нужно прийти в миграционную службу по месту своего пребывания со справкой переселенца, которая в настоящий момент является документом о временной регистрации.

Снятие с регистрационного учета возможно и без присутствия лица, которое снимается с учета, но в таком случае необходима нотариально заверенная доверенность. Также по доверенности можно оплачивать долги по коммунальным услугам, показывать недвижимость потенциальному покупателю.

Отмечу, что даже если вынужденный переселенец продал жилье на временно неподконтрольной Украине территории, то у него все равно остаются статус и права внутренне перемещенного лица (ВПЛ).

Этот статус переселенец утрачивает лишь в том случае, если приобретает жилье на территории, подконтрольной Украине.

Для продажи необходима экспертная оценка недвижимости. Такое требование введено в 2013 году. Ранее это была справка из БТИ (Бюро технической инвентаризации. — Авт.) об оценочной стоимости недвижимости. Указанная в этом документе стоимость жилья влияет на размер налогообложения сделки.

Лицензия независимых экспертов, с которыми мы сотрудничаем в Киеве, позволяет делать оценку недвижимости на территории всей Украины. То есть выданный ими документ будет действителен повсеместно, где соблюдаются законы Украины.

Также необходимы паспорта и идентификационные коды граждан — участников сделки. Или паспорт лица, которое уполномочено участвовать в сделке, например, нотариальной доверенностью.

Люди часто интересуются, имеют ли право приобретать недвижимость в Украине иностранцы, к примеру, граждане России или Беларуси. Такому покупателю необходимо получить на территории Украины идентификационный налоговый код (ИНН). Для этого гражданин другого государства (нерезидент.

— Авт.) должен прибыть в налоговые органы Украины и сообщить, что намерен приобрести недвижимость в нашей стране. Ему дадут форму заявления на получение ИНН. Идентификационный код будет присвоен иностранцу в течение нескольких дней.

Сроки получения бумаги следует уточнить в налоговой.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Еще один важный вопрос, волнующий участников сделки: где она должна происходить. Сделки можно регистрировать только на подконтрольной Украине территории. В законодательстве указано, что осуществление сделки возможно по месту регистрации (прописки) одной из сторон или по месту нахождения недвижимости.

В нашем случае сделка не может проходить по месту нахождения недвижимости — например, в Донецке или Луганске. Государственные реестры там закрыты. Донецкий нотариальный округ перенесен в Мариуполь.

Для жителей Донецкой области, которые продают недвижимость на временно неподконтрольной Украине территории, сделка может проходить в Донецкой области по месту временной регистрации продавца, если это устраивает покупателя.

То есть жителю Донецка следует зарегистрироваться на подконтрольной Украине территории как временному переселенцу. Если продавец зарегистрирован, например, в Бахмуте, то сделку можно оформить в Бахмуте.

Украинский нотариус, у которого проводится сделка, работает по определенному округу. Если вынужденный переселенец проживает и зарегистрирован, например, в Полтаве, то сделку по продаже донецкой квартиры он может осуществить у нотариуса, который работает в Полтаве. Специалисты подскажут, где лучше оформить сделку, в том числе без наличия у продавца «справки переселенца».

Мы работаем по системе партнерских продаж: только по контракту с собственником. Клиенту, обратившемуся к нам, выделяют риэлтора, который занимается поиском потенциального покупателя, в том числе в базах наших партнерских структур. Мы делаем экспресс-анализ и рекомендуем реальную цену.

Сегодня предложение превышает спрос. Кроме того, значительно вырос курс доллара, а участники сделки, как правило, ориентируются на цену в американской валюте — это также снижает стоимость жилья на неподконтрольных территориях. Вот пример из моей практики.

В декабре 2013 года квартира площадью 160 квадратных метров в новостройке стоила 320 тысяч долларов, а в мае 2015-го ее удалось продать вместе со всем содержимым (с мебелью) лишь за 105 тысяч долларов.

В октябре 2014 года я описала эти тенденции в статье «Три варианта развития событий на рынке недвижимости в Донецке», опублико­ванной в моем авторском блоге realtyblogger.net. Продажи на рынке недвижимости в Донецке в декабре 2014 года подтвердили мою пра­воту.

Цены упали во всех городах Украины. Однокомнатную квартиру под Киевом можно купить за 10—15 тысяч долларов. Что же говорить о недвижимости на неподконтрольных Украине территориях? Об этом красноречиво свидетельствуют реплики пользователей социальных сетей.

Хозяин некогда престижного особняка в Песках пишет: «Донецк… Был на площадке № 2 (район рядом с селом Пески, где были построены элитные коттеджи — неподалеку от летного поля Донецкого аэропорта. — Авт.).

Убила тишина и отсутствие всякой жизни… До Песок не добраться — мины, снайперы и прочие трудности… Когда-то этот дом стоил миллион долларов…»

Фото в заголовке с сайта novosti.dn.ua

Читайте нас в Telegram-канале, и

Источник: https://fakty.ua/213164-specialisty-rasskazali-kak-zakonno-prodat-zhile-nahodyacsheesya-na-okkupirovannoj-territorii

Как продать квартиру с прописанным человеком

Продажа недвижимости без присутствия всех прописанных

Право собственности на объект жилой недвижимости подразумевает право свободного распоряжения им, включающего право продажи. Если квартира обременена зарегистрированными в нем гражданами, то продажа жилья осложняется отказом сняться с регистрационного учета прописанных граждан, отсутствием связи с ними или непониманием, можно ли выписать из квартиры несовершеннолетнего ребенка.

Разрешение указанных ситуаций происходит либо через суд,либо путем заключения соответствующих договоров.

Перед тем, как продать квартиру с прописанным человеком, необходимо определиться с обязательствами, возникающими у продавца перед покупателем при продаже. Обычно данные обязательства закрепляются в сопутствующем продаже договоре, где оговариваются сроки выписки прописанных граждан, либо указываются такие нюансы, как наличие постоянно прописанных, но не проживающих граждан.

Законодательство, как правило, всегда на защите покупателя. После продажи, все прописанные граждане должны сняться с учета, поскольку у них нет прав распоряжаться квартирой. Если этого не произошло, можно выписать человека из квартиры через суд.

Покупка квартиры для приобретателя сопряжена с долей определенного риска приобрести проблему в виде обременения жилья прописанными в нем людьми. Ситуации с прописанными гражданами могут быть нескольких видов:

  • стандартная — когда бывшему владельцу некуда выписаться до момента продажи квартиры и приобретения нового жилья и он обязуется выписаться в указанные в договоре сроки (иногда люди интересуются, можно ли выписаться из квартиры в никуда);
  • ситуация, при которой в квартире имеются прописанные граждане, снятие которых с регистрационного учета без их согласия производится исключительно на основании судебного решения;
  • квартира, обремененная прописанными, но не проживающими в ней гражданами, выписка которых без их согласия невозможна.

Если местонахождение прописанных в квартире, но не имеющих возможности явиться лично, лиц известно, то они могу выписаться из квартиры дистанционно — 0б этом подробно в статье https://propiskainfo.ru/2165-protsedura-vypiski-iz-kvartiry-bez-lichnogo-prisutstviya

Определяя, можно ли продать квартиру с прописанным человеком, стоит решить, что хочет получить продавец в результате продажи:

  • максимальную стоимость, которая будет назначена только за чистую, ничем не обремененную квартиру;
  • заниженную стоимость, оправданно назначенную за обремененное зарегистрированными гражданами жилье, регистрация которых сохранятся вне зависимости от того, кто владеет жильем.

Обременение квартиры регистрацией несовершеннолетних детей

Особо стоит отметить, что продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком всегда совершается с привлечением социальных служб по охране прав ребенка.

Для того, чтобы беспрепятственно совершить сделку-продажу недвижимости, в которой затрагиваются интересы несовершеннолетнего зарегистрированного в отчуждаем жилье ребенка, необходимо либо произвести выписку и последующую регистрацию несовершеннолетнего гражданина в другое жилье до продажи квартиры, либо указать в сопутствующем сделке договоре сроки и условия выписки ребенка.

В любом из указанных случаев придется обращаться в органы социального контроля защиты прав детей – отделы опеки и попечительства, функционирующие в составе городских и районных администраций.

Согласие данного отдела приобретается в течении 10-15 дней после подачи всех документов, содержащих сведения о метраже и условиях старого жилья и нового места жительства, в котором ребенок будет зарегистрирован. Новое жилье должно отвечать следующим требованиям:

  • в месте регистрации ребенка должен быть прописан хотя бы один из его законных представителей — родителей, опекунов или усыновителей;
  • условия жизни не должны ухудшаться;

Каждая конкретная ситуация индивидуально разбирается сотрудниками отдела опеки и попечительства и оформить снятие с регистрационного учета несовершеннолетнего ребенка без письменного их одобрения невозможно. Данное обстоятельство способно негативно повлиять на прохождение сделки купли – продажи жилого объекта.

Как обезопасить сделку купли – продажи недвижимого имущества

Продажа квартиры с прописанным человеком, который не имеет доли в квартире на праве собственности, но был в ней зарегистрирован до момента приватизации, имеет несколько нюансов. О правила прописки в приватизированную квартиру, читайте подробнее на страничке.

Согласно российскому законодательству, отказ гражданина от участия в приватизации в пользу других лиц, влечет за собой право пожизненного проживания. То есть, в такой ситуации покупка квартиры с прописанным человеком чревата тем, что он вправе в любой момент потребовать своего вселения в квартиру на основании устного заявления или, при отказе нового собственника, на основании решения суда.

Обо всех прописанных лицах узнать можно из домовой книги. Там указаны сведения о тех, кто был зарегистрирован на этой жилплощади. Но стоит брать расширенную выписку, поскольку в ней указаны сведения о «временно» выписанных, например, в связи с пребыванием в местах лишения свободы.

Продажа квартиры с прописанными жильцами, установить связь с которыми невозможно, производится на основании договора купли – продажи с последующим обращением в суд с заявлением о прекращении права пользования жилым помещением в отношении указанных граждан.

Покупатель при покупке квартиры должен проявить необходимую осмотрительность, проверив чистоту квартиры на наличие зарегистрированных в ней граждан.

Сделать это можно, обратившись в паспортный стол за выпиской из домовой книги.

Заказывая выписку, стоит запросить максимальный период, который охватывает время с момента постройки дома и отражает данные обо всех владельцах и зарегистрированных в квартире гражданах.

Можно получить сведения о возможных рисках, в виде вероятного появления зарегистрированного до приватизации жилья гражданина, который вправе потребовать в судебном порядке восстановления своего права на участие приватизации.

Наличие судебного решения, отменяющего результат приватизации, фактически аннулирует сделку купли – продажи объекта недвижимости.

Убедившись в отсутствии обременяющих факторов в виде зарегистрированных в жилье граждан, новый владелец квартиры вправе быть уверенным в своем безусловном праве на квартиру.

Если в выписке из домовой книги присутствуют граждане, которые могут впоследствии каким – либо образом претендовать на собственность или регистрацию в квартире, в договоре купли – продажи нужно отразить этот момент. В случае возникновения спорных ситуаций, грамотно составленный договор способен защитить права нового собственника.

Источник: https://propiskainfo.ru/2329-rekomendacii-kak-prodat-kvartiru-s-propisannym-v-ney-chelovekom

Могу ли я выписать родственника из подаренной мне квартиры?

Продажа недвижимости без присутствия всех прописанных

Подобные действия возможны при согласии родственника на выписку или по решению суда, если для этого есть основания. Нужно учитывать саму ситуацию и документы, на основании которых был зарегистрирован родственник.

Например, согласно законодательству, право пожизненного проживания получают граждане, которые отказались от права собственности на этапе приватизации квартиры.

Поэтому любые сделки, совершаемые в дальнейшем, будут учитывать данное обстоятельство.

5 главных фактов о договорах дарения квартиры

Дарение недвижимости в 5 вопросах и ответах

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Снятие с регистрации лица без его непосредственного участия и желания возможно только по решению суда.

Основанием для этого может быть отсутствие фактического пребывания по месту регистрации, отсутствие платежей за коммунальные услуги от этого лица, формирование задолженности по коммунальным услугам у хозяина квартиры в связи с регистрацией в ней постороннего лица и повышенной квартплаты из-за этого.

Впрочем, если в договоре дарения было отдельно прописано обременение в виде зарегистрированного человека и его право пользования площадью в дальнейшем, то выписать его будет очень сложно. А если это сам даритель, то невозможно.

Отвечает юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Зависит от того, какой это родственник и в какой период была подарена квартира. Есть 292 статья Гражданского кодекса, которая существовала в разных интерпретациях.

До 2005 года в случае перехода права собственности предыдущие пользователи сохраняли право пользования. Следовательно, если договор дарения был до 2005 года, то выписать родственника вряд ли возможно.

После 2005 года это реальноутрачивается право пользования в случае перехода права собственности.

Природа договора дарения запрещает выставление каких-либо условий, в том числе условий о сохранении права пользования. Однако и сам родственник может выйти в процесс со встречным иском и заявить, что он является близким родственником, и на этом основании может быть достаточно затяжной судебный процесс о снятии с учета.

Могу ли я подарить свою долю в квартире без согласия жены?

Можно ли выписать ребенка из квартиры без согласия матери?

Отвечает юрисконсульт компании «Мой семейный юрист» Олеся Обижаева:

При оформлении договора дарения и передачи недвижимости новому собственнику действуют правила регистрационного учета по месту жительства вне зависимости от того, заключен ли договор дарения, купли-продажи, мены и т. д.

Если лицо не желает выписываться самостоятельно и по доброй воле, то выход только один — выписка через суд. Поэтому, если лицо, которое прописано в квартире, не хочет писать заявление о снятии с регистрационного учета, Вам придется готовить исковое заявление в суд.

В таком случае снятие с регистрационного учета происходит в соответствии вступившего в законную силу решения суда.

Также следует помнить, что лица, имеющие регистрацию по месту жительства, вправе пользоваться этим помещением, а также прописать несовершеннолетних детей без согласия собственника. В таком случае придется выписывать через суд уже несколько лиц, что обернется потерей времени, нервов и денежных средств.

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Николай Косяк:

Если квартира переходит во владение по договору дарения, то ее владелец имеет право выписать из квартиры прописанных граждан. Сделать это можно без согласия проживающего, правда, только в суде.

Для этого нужно подготовить исковое заявление о прекращении права пользования жилым помещением на основании перехода права собственности в результате дарения. Ссылаться при этом необходимо на п. 2 ст.

292 ГК РФ.

Сложнее ситуация обстоит с выпиской из квартиры несовершеннолетних тогда для выписки требуется согласие органов опеки и попечительства. Условия проживания при этом ухудшаться не должны. Если речь идет о пожилом родственнике, то его также нельзя выписать «в никуда».

Договор дарения также может быть оформлен с правом пожизненного проживания дарителя. Такой вариант часто рассматривают люди пожилого возраста, которые дарят квартиру своему родственнику, но хотят подстраховаться и сохранить за собой право продолжать проживать в квартире или доме.

Выписать в этом случае родственника не получится, по закону выселять дарителя запрещено. В договоре может быть прописано, что даритель будет занимать одну из комнат и пользоваться местами общего пользования. Важно обратить внимание, какая формулировка зафиксирована в договореправо пользования или право владения.

Во втором случае даритель сможет защищать свое имущество даже против собственника.

Как заочно снять дочь с регистрации, чтобы продать квартиру?

Как выписать человека, если неизвестно, где он находится?

Отвечает менеджер по продажам АН «Монолит Истейт» Андрей Крайнов (Нижний Новгород):

Переход права собственности на жилое помещение, согласно Гражданскому кодексу РФ, ст. 292 основание для официального прекращения прав пользования этим жильем родственниками предыдущего собственника.

Основанием для отчуждения жилого имущества по закону считается договор купли-продажи, договор дарения, мены и другие.

Новый собственник может выписать родственника из квартиры либо по соглашению сторон, либо по суду.

Все было бы легко и просто, но в любой сделке с недвижимостью есть нюансы. В случае договора дарения и прописанных в квартире жильцов это договор приватизации.

Если основанием для права собственности на квартиру является договор приватизации, а родственник, к примеру, отказался от права приватизировать жилье, но был там прописан до этого и от права проживания не отказывался, это право за ним остается по договору социального найма.

Единственным способом выписать его из квартиры будет личная договоренность. То есть человек должен прийти и сняться с регистрационного учета в квартире по собственному желанию. Никакие регуляторы тут не действуют.

Как не попасть в такую ситуацию и не получить квартиру вместе с жильцом? Прежде чем совершать сделку с недвижимостью, в частности принимать жилое имущество в дар, нужно внимательно изучить весь пакет документов на квартиру и урегулировать вопрос с прописанными в ней людьми до принятия права собственности. Сведения о зарегистрированных жильцах содержатся в выписке из лицевого счета.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Что выгоднее – дарственная или продажа?

С какого возраста ребенку можно дарить недвижимость?

Брак, развод и ваша недвижимость

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mogu_li_ya_vypisat_rodstvennika_iz_podarennoy_mne_kvartiry/6519

Адвокат-online
Добавить комментарий