Расторжение ДДУ с задолженностью дольщика

Расторжение договора долевого участия (ДДУ)

Расторжение ДДУ с задолженностью дольщика

В сложившейся практике выделяются 4 варианта прекращения договора долевого участия (ДДУ) в строительстве:

В независимости от того, по чьей инициативе расторгается договор — участника долевого строительства или застройщика — уплаченные дольщиком денежные средства (часть или полный размер) подлежат обязательному возврату, за что ответственным является застройщик.

При расторжении ДДУ необходимо направить уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке.

Во избежание двойной продажи одного и того же объекта долевого строительства расторжение ДДУ регистрируется в Росреестре и данные сведения вносятся в ЕГРП.

Можно ли расторгнуть договор долевого строительства?

Договор долевого участия в строительстве, в силу своей специфичности, подлежит расторжению только по основаниям, предусмотренным ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

В случае, если участник долевого строительства передумал приобретать жилье у застройщика, с которым у него уже оформлен договор долевого участия, он вправе расторгнуть его на любом этапе строительства, даже если застройщик надлежаще исполняет свои обязательства.

Штрафные санкции к таким отказникам застройщиком применяться не могут, так как данное требование не соответствует нормам ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Также существует вариант переуступки прав на квартиру третьему лицу, что является наиболее выгодным для участника долевого строительства в материальном плане — деньги «возвращаются» сразу по заключению сделки.

При расторжении возможно затягивание возврата денег застройщиком, что может привести к судебному разбирательству.

Существует такой нюанс: расторгнуть договор долевого участия можно только до подписания передаточного акта на квартиру, иначе обязательства сторон считаются исполненными, и квартира переходит к участнику долевого строительства, за чем следует оформление его права собственности на переданное жилое помещение.

Расторжение ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре:

  • при соглашении сторон — размер госпошлины составляет 350 рублей (п. 30 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ);
  • в одностороннем или судебном порядке — госпошлина не взимается.

Расторжение ДДУ в одностороннем порядке

В отличие от множества оснований расторжения договора дольщиком, для застройщика законодательством предусмотрено лишь одно основание — нарушение внесения платежей участником долевого строительства.

Так, застройщик вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения обязательств по договору в случае:

  • дольщиком просрочено внесение платежа в течение более чем 2 месяца, если по условиям заключенного договора его цена уплачивается путем единовременного внесения платежа (п. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ);
  • участник долевого строительства систематически нарушает установленный договором срок внесения платежей, если уплата цены должна производиться в рассрочку (п. 5 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ). Систематическое нарушение заключается в следующем:
    • в течение 12 месяцев срок внесения платежей пропущен более чем 3 раза;
    • внесение платежа просрочено в течение более чем 2 месяца.

Следует учесть, что застройщик многоквартирного дома после предупреждения вполне может предоставить участнику долевого строительства возможность погасить задолженность.

П. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрен порядок расторжения договора застройщиком:

  1. При наличии вышеназванных оснований застройщик направляет дольщику письменное уведомление (предупреждение) о необходимости погасить задолженность, а также указывает в нем последствия в случае неисполнения требования.
  2. По истечении 30 дней после отправки уведомления застройщик вправе расторгнуть ДДУ в строительстве.

Договор считается расторгнутым со стороны застройщика со дня направления уведомления в случаях:

  • дольщиком не исполнено направленное ему требование;
  • у застройщика имеются сведения о получении дольщиком предупреждения;
  • заказное письмо возвращено почтовой службой с отказом дольщика его получать, или если дольщик отсутствует по указанному почтовому адресу (п. 4 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ).

Можно ли расторгнуть ДДУ по соглашению сторон

Расторжение договора долевого участия в строительстве может быть произведено по соглашению сторон, что обычно не вызывает затруднений.

Так, при данных обстоятельствах можно составить следующий алгоритм действий:

  1. Сторона, желающая расторгнуть договор, письменно уведомляет другую сторону о причине расторжения.
  2. При удовлетворительном ответе сторонами определяется место и время составления соглашения.
  3. Составление соглашения сторон о расторжении ДДУ.
  4. Стороны определяют порядок и сроки возврата денежных средств.
  5. Регистрация соглашения в Росреестре (в противном случае оно не будет иметь юридической силы).

Чаще всего документы на государственную регистрацию расторжения ДДУ подает дольщик. В их число входит:

  • соглашение сторон;
  • паспорт участника долевого строительства;
  • документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;
  • другие необходимые документы (предусмотренные в частных ситуациях).

Если документы для регистрации соглашения переданы застройщику, то участнику долевого строительства следует оставить себе их копии, а также доказательства того, что им исполнены обязательства перед застройщиком, указанные в соглашении.

Договор долевого участия в строительстве может быть расторгнут во внесудебном порядке при направлении застройщику соответствующего уведомления.

П. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрены следующие основания, согласно которым застройщик:

  • не передал объект долевого строительства в течение 2 месяцев после того, как истек срок передачи, установленный договором;
  • не выполнил одно из следующих требований:
    • безвозмездное устранение выявленных при осмотре квартиры недостатков в разумный срок;
    • соразмерное уменьшение цены договора;
    • возмещение затрат дольщика на устранение недостатков.
  • существенно нарушил требования к качеству объекта долевого строительства (п. 3 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ);
  • заблаговременно не уведомил дольщика о прекращении договора поручительства и заключении нового (п. 3 ст. 15.1 ФЗ № 214-ФЗ)
  • иные предусмотренные законодательством или договором случаи.

Так, расторжение считается юридически исполненным не с момента его государственной регистрации, а при направлении застройщику указанного уведомления заказным письмом с описью вложения.

Законодательством о долевом строительстве строго определено в каких случаях участник долевого строительства вправе потребовать расторгнуть ДДУ в судебном порядке (п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ):

  • строительство многоквартирного дома приостановлено или прекращено, причем имеются обстоятельства, свидетельствующие о возможном нарушении установленного договором срока, в течение которого объект долевого строительства должен быть введен в эксплуатацию и передан участнику;
  • существенное изменение проектной документации объекта строительства (планировка), а также увеличение/уменьшение размера квартиры (площадь);
  • у общего имущества дома и входящих в его состав нежилых помещений изменено назначение.

В указанных случаях не требуется направлять застройщику уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке — следует напрямую обращаться в суд.

Поданное в суд исковое заявление должно содержать следующие требования:

  • о возврате уплаченных в счет цены договора денежных средств;
  • о взыскании процентов за пользование денежными средствами;
  • о компенсации понесенных убытков участником ДДУ.

Помимо иска в суд предоставляются следующие документы:

  • копия ДДУ;
  • доказательства выдвигаемых требований (документы, подтверждающие нарушение обязательств или неисполнение требований);
  • при наличии — копия уведомления об отказе исполнения договора в одностороннем порядке;
  • расчет неустойки, понесенных убытков, размер морального вреда;
  • квитанция уплаченной госпошлины, размер которой устанавливается п. 1 ч.1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ и п. 3 ст. 333.36 НК РФ.

Иск предъявляется в суд по месту нахождения застройщика (ст. 28 ГПК РФ) и обязательно подписывается истцом, иначе он не подлежит рассмотрению.

Судебная практика расторжения ДДУ по инициативе дольщика

До предъявления иска участнику долевого строительства необходимо детально проанализировать условия договора для того, чтобы удостовериться в собственной правоте и полноте доказательств.

Застройщики, в большинстве случаев, не настроены на возврат уплаченных денежных средств, так как это может повлечь для него неблагоприятные последствия, например:

  • остановку строительства, что может вызвать «волну» отказов участников от договора;
  • банкротство (при множестве исков).

Для определения существенности нарушений по качеству построенного объекта судом может быть назначена экспертиза.

Обнаружив недостатки объекта в течение гарантийного срока, застройщику могут быть предъявлены требования по ненадлежащему качеству, исковая давность которых начинается со дня заявления о недостатках.

Застройщик не может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае, когда дольщиком нарушен срок внесения доплаты при увеличении площади объекта.

Неустойка, предусмотренная за просрочку передачи объекта строительства (ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ), при расторжении договора долевого участия не взыскивается.

Судом может быть уменьшен размер процентов за пользование денежными средствами дольщика в силу ст. 333 ГК РФ.

Возврат денег при расторжении договора долевого участия

П. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрен порядок и сроки возврата уплаченных денежных средств:

  • при одностороннем порядке — в течение 20 рабочих дней со дня расторжения ДДУ;
  • в случае судебного порядка — в течение 10 рабочих дней со дня вступления судебного решения в законную силу.

Помимо этого, застройщиком выплачиваются проценты за пользованием денежными средствами, равные 1/300 ставке рефинансирования Центрального Банка РФ, если другой стороной ДДУ является гражданин — в размере 1/150 ставки.

Начало их начисления происходит со дня уплаты средств дольщиком по цене договора и заканчивается до дня их фактического возврата.

Если участник долевого строительства не обратился за получением своих средств и процентов в течение 20 рабочих дней, они зачисляются застройщиком в депозит нотариуса по месту его нахождения не позднее дня, следующего за рабочим днем по истечении указанного срока, о чем сообщается дольщику.

Согласно ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ сторона, отказавшаяся от исполнения обязательств, помимо неустойки возмещаетубытки, причиненные другой стороне.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dolevoe-stroitelstvo/rastorzhenie-ddu/

Фз 214 расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика

Расторжение ДДУ с задолженностью дольщика

Что нужно дольщику знать о расторжении ДДУ? Для начала давайте разберемся с основами законов, которые регулируют процесс. Запуская расторжение договора долевого участия, нужно изучить статью девятую профильного федерального закона. Существуют четыре варианта, по которым в соответствии с ФЗ 214 происходит расторжение ДДУ:

  • инициатива исходит от застройщика – односторонний порядок;
  • инициатива исходит от дольщика – односторонний порядок;
  • двухсторонний порядок, или так называемое соглашение сторон;
  • через судебное принуждение о расторжении договора.

Здесь важно знать, что в любом случае при расторжении договора долевого участия деньги должны быть возвращены от застройщика дольщику.

Выплата процентов за пользование чужими деньгами или выплата неустойки застройщиком происходит не всегда – только в случае, если основания для расторжения ДДУ законы и правила нарушаются застройщиком.

В общем, заключить договор, подождать годик и пытаться вернуться деньги, получив куш за неустойку во время судебного разбирательства – плохая идея.

Стоит обратить внимание, что при расторжении договора долевого участия придется зарегистрировать ситуацию в Росреестре – таким образом государство борется с проблемой двойных продаж одной и той же квартиры.

Общие сведения

Для приобретения недвижимости еще на стадии строительства многие заключают с застройщиками соответствующие договоры. Долевое участие в возведении здания означает, что физ. лицо вкладывает собственные средства, а застройщик гарантирует предоставление жилья. Можно ли расторгнуть договор, заключенный с компанией-застройщиком?

ДДУ обязательно нужно регистрировать, что позволяет покупателю получить гарантию того, что его квартира не будет продана еще раз. Но это не означает, что застройщик выполнит свои условия сделки. Поэтому подразумевается, что можно расторгнуть договор долевого участия, причем в одностороннем порядке.

Процедура прекращения взаимоотношений между сторонами сделки регулируется ФЗ №214. Последние изменения в этот нормативный акт были внесены в 2016 году.

Преимущества ДДУ позволяют гражданам приобретать жилье по более низким ценам, а также следить за процессом строительства дома. Естественно, такой способ подразумевает, что собственность будет получена не сразу. Зато позволяет платить в рассрочку.

Когда дольщику можно расторгнуть ДДУ?

Основания для расторжения договора долевого участия изложены в ст.9 ФЗ №214 от 30 декабря 2004 года. В общем случае предусмотрено два порядка расторжения – внесудебный и судебный. Рассмотрим, какие основания есть для каждого варианта.

Внесудебный порядок может быть реализован, если:

  • застройщик задерживает срок передачи квартиры дольщику более чем на два месяца;
  • застройщик не исправляет дефекты или не возмещает дольщику убытки, когда он устраняет дефекты собственными силами;
  • застройщик существенно нарушил требования к качеству дома или квартиры;
  • договором предусмотрены иные основания для расторжения дольщиком в одностороннем порядке.

В каждом из этих случаев дольщик вправе принять решение о расторжении и направить об этом застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения ДДУ. Уведомление может быть отправлено посредством заказного письма с описью вложений и извещением о доставке адресату.

Для возможности расторжения в судебном порядке предусмотрены следующие основания:

  1. Строительство приостановлено, но при этом очевидно, что сдать дом в установленный срок застройщик не сможет.
  2. Проектная документация потерпела значительные изменения уже в процессе строительства. К примеру, застройщик изменил площадь квартиры на 5 % и более.
  3. Застройщик скорректировал назначение общедомового имущество или нежилых помещений.

ДДУ может включать в себя также иные основания для возможности подачи иска в суд.

В том случае, когда застройщик выполняет свои обязательства, расторгнуть ДДУ во внесудебном порядке не удастся. Однако ст. 32 Закона о защите прав потребителей допускает расторжение договора дольщиком, даже если он просто передумал покупать жилье. При этом застройщик не вправе применять штрафные санкции. Расторжение по этой причине возможно только через суд.

Когда оснований для расторжения нет и не хочется тратить время на суд, участник долевого строительства может воспользоваться вариантом переуступки права требования на квартиру третьему лицу. Такой вид сделки называется в юриспруденции цессией.

Каким бы способом не прекращались отношения дольщика и застройщика, расторжение возможно только до момента подписания акта приема-передачи. Если это уже произошло, обязательства будут считаться исполненными, а значит расторгать по факту нечего.

Так как ДДУ подлежит государственной регистрации, о его расторжении также следует уведомить Росреестр. Если расторжение происходит по соглашению сторон, потребуется уплатить госпошлину в размере 350 рублей. В иных случаях пошлина не взимается.

Варианты расторжения ДДУ дольщиком

Существует несколько вариантов расторжения договора долевого участия:

  • когда договор расторгается односторонним желанием дольщика в досудебном порядке;
  • по соглашению сторон;
  • расторжение ДДУ по инициативе дольщика в судебном порядке;
  • по инициативе застройщика.

Ключевое, что нужно понимать в этих трех процессах – денежные средства за расторжение договора участия в долевом строительстве в любом случае должны быть возвращены дольщику. Это происходит и в случае одностороннего расторжения по инициативе застройщика.

На всякий случай напомним, что никаких штрафов или штрафных санкций к дольщику, который хочет расторгнуть договор, применяться не может. Эта ситуация полностью регулируется законом о защите прав потребителей, а точнее – статьей тридцать второй.

В чем суть расторжения дду по закону

Застройщик вкладывает миллионы на строительство многоэтажного дома. Достаточно часто, необходима сумма обеспечивается банковским кредитом. Чтобы облегчить и ускорить строительство привлекаются деньги дольщиков.

Люди, которые готовые вносить плату за свою квартиру в течение всего времени, пока идет стройка, рискуют остаться без средств и без недвижимости. В 2017 году Думой все чаще поднимается вопрос о запрете долевого участия. Этому способствует увеличение количества обанкротившихся строительных компаний.

Окончательный законопроект еще не сформирован, но гражданам России настоятельно рекомендуется:

  1. Тщательно проверять компанию-застройщика и его права на строительство, аренду земли и финансовое положение. Желательно, чтобы вы подписывали договора с проверенными временем компаниями с солидным финансовым обеспечением.
  2. При возникновении каких-либо вопросов по заключению, а тем более расторжению ДДУ обращаться к юристам, специализирующимся в строительно-договорной сфере. Этов важно, т.к., после всех проверок, если суд вынесет вердикт не в вашу пользу, то повторно дело рассматриваться не будет.
  3. В законодательстве РФ при расторжении ДДУ используются основания по ГК РФ (гл. 27, 42), ФЗ «О защите прав потребителей», ФЗ «Об ипотеке», ФЗ «Об участии в долевом строительстве», другие акты и законы. Знать, как взаимодействуют все пункты разных законов друг с другом, человеку без юридического образования, не обязательно. Но в суде нужны квалифицированные действия.

Важно! С 1 июля 2017 года деньги, которые дольщики передают застройщику, блокируются на специальном счете (эскроу-счет). Только по завершении строительства средства переходят застройщику.

Эта мера направлена обезопасить дольщиков в случае банкротства застройщика или несдачи объекта в срок.

Какие права имеют стороны соглашения

Основная обязанность — соблюдение законных интересов, прав сторон соглашения о паевом участии.

В случае их несоблюдения по разнообразным причинам, заинтересованная сторона может истребовать возмещения, корректировки совершенных нарушений, недочетов, расторжения основного договора.

Законодательная регламентация

Главный законодательный документ в рассматриваемой правовой сфере — ФЗ № 214 «Об участии в паевом строительстве».

Данный нормативно-правовой акт описывает условия, которые касаются сроков сдачи многоквартирного здания в эксплуатацию.

Появившееся основание

Современная практика судопроизводства демонстрирует, что расторжение свыше чем в 90 % случаев осуществляется непосредственно из-за нарушения его базовых условий.

Источник: https://ipat.okd1.ru/zakon/fz-214-rastorzhenie-dogovora-dolevogo-uchastiya-po-inicziative-dolshhika/

Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика

Расторжение ДДУ с задолженностью дольщика

Существует несколько вариантов расторжения договора долевого участия:

  • когда договор расторгается односторонним желанием дольщика в досудебном порядке;
  • по соглашению сторон;
  • расторжение ДДУ по инициативе дольщика в судебном порядке;
  • по инициативе застройщика.

Ключевое, что нужно понимать в этих трех процессах – денежные средства за расторжение договора участия в долевом строительстве в любом случае должны быть возвращены дольщику. Это происходит и в случае одностороннего расторжения по инициативе застройщика.

На всякий случай напомним, что никаких штрафов или штрафных санкций к дольщику, который хочет расторгнуть договор, применяться не может. Эта ситуация полностью регулируется законом о защите прав потребителей, а точнее – статьей тридцать второй.

Можно ли расторгнуть договор долевого участия

Расторгнуть договор возможно, если существуют подтвержденные причины. Согласно статье 9 214-ФЗ есть 4 вариации расторжения договора долевого строительства. К ним относят:

  • расторжение ДДУ в одностороннем порядке по инициативе застройщика;
  • расторжение ДДУ в одностороннем порядке по инициативе дольщика;
  • по двустороннему порядку, т.е. по соглашению сторон;
  • через суд.

При расторжении ДДУ в любой ситуации девелопер совершает возврат денег, т.е. деньги после прекращения договора возвращаются покупателю.

Строительная организация выплачивает неустойки и процент за применение денег дольщика, только тогда, когда нарушены правила и законы в отношении гражданина.

При прекращении договора нужно оформить эту операцию в Росреестре. Можно ли расторгнуть ДДУ после регистрации?

Важно! Расторгается договор до того, как подписан Акт приема-передачи. Как только он зарегистрирован, обязательства считаются выполненными.

В результате расторжения могут начаться судебные тяжбы, в особенности, когда организация обанкротилась и необходимо вернуть свои средства.

Судебная практика показывает, что чаще суд встаёт на сторону физических лиц, если у них существуют все причины, чтобы закрыть договор, и их письменное подтверждение (к иску прикладывают не только, документы, но и фотографии замороженной стройки или изменившейся планировки).

Риски

Для граждан существуют риски при расторжении ДДУ:

  • трата драгоценного времени;
  • растрата денег;
  • утрата квартиры.

Прежде чем расторгнуть договор с застройщиком, нужно узнать, есть ли деньги у девелопера после сделки, чтобы вернуть их за контракт и прекратить действие ДДУ.

Бывают случаи, когда дольщик отказывается от прав залога на завершенный объект, а застройщик в это время становится банкротом, соответственно денег на возврат у него нет.

Если бы к примеру, гражданин не расторгнул договор, а подождал бы, когда дом достроится или организацию, признают банкротом, тогда по суду возможно вернуть деньги.

Расторжение договора долевого участия в случае нарушения срока передачи квартиры

Расторжение ДДУ с задолженностью дольщика

У застройщика есть основание для одностороннего расторжения договора долевого участия (нарушение дольщиком срока уплаты цены договора). В этом случае застройщик вправе расторгнуть договор.

Но такой инициативы он не проявляет, и не требует с дольщика уплаты всей суммы договора. В то же время, установленный ДДУ срок передачи объекта долевого строительства дольщику наступил, объект не полностью построен.

Вопрос: появляется ли у дольщика право расторгнуть договор ДУ в одностороннем порядке?

Консультация юриста сайта “ДОЛЬЩИК”

В соответствии со статьёй 5 Закона № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…

” (далее – Закон) в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 Закона (часть 4).

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона (часть 5).

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (часть 6).

Как указано в статье 9 Закона, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; 2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона;3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 Закона;

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях. (Часть 1 указанной статьи).

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае (часть 1.1.

статьи): 1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; 2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства; 3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Согласно части 3 статьи 9 Закона в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 Закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (часть 4).

В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 Закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения.

Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства (часть 5).

При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается.

Таким образом получается, что формально у каждой стороны договора в настоящий момент имеются основания для одностороннего внесудебного расторжения договора долевого участия.

Напомню, что необходимо соблюсти некоторые условия, а именно: – Вам для расторжения договора нужно дождаться просрочки передачи квартиры в течение 2-ух месяцев (пункт 1 части 1 статьи 9 Закона) и направить застройщику уведомление об отказе от исполнения договора;

– застройщик для расторжения договора должен дождаться просрочки оплаты в течение 2-ух месяцев (либо 3 раза за 12 месяцев) и направить Вам уведомление об отказе от исполнения договора.

При этом Вы вправе расторгнуть договор долевого участия в строительстве в одностороннем порядке.

Уважаемые дольщики! Юристы Агентства правовой защиты “ДОЛЬЩИК” всегда готовы оказать Вам юридическую помощь в спорах с застройщиками.

Многолетний опыт и многочисленная судебная практика позволяют нам правильно и оперативно решать Ваши проблемы.

Участие любого из юристов “ДОЛЬЩИКА” в деле позволит значительно увеличить шансы на благоприятный для Вас исход дела как в судебном, так и во внесудебном порядке.

Источник: http://xn----7sbajjoidsi6ad8b5fh1c.xn--p1ai/help/16-0011

Нюансы 214-ФЗ: как расторгнуть договор долевого участия

Расторжение ДДУ с задолженностью дольщика

21.04.2017 | 08:00 72186

Мало кто из покупателей жилья в новостройках знает, что до момента подписания акта приема-передачи квартиры ее еще можно вернуть застройщику и порой даже с выгодой для себя. Такое возможно сразу в нескольких ситуациях.

Главным документом, регламентирующим сделки со строящимся жильем и работу застройщика, является 214-ФЗ, в котором отдельная статья посвящена расторжению договора долевого участия. Сделать это можно как в судебном, так и во внесудебном порядке.

Внесудебное расторжение ДДУ

Самый простой вариант – дело до служителей Фемиды, конечно, не доводить.

Закон отмечает, что если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед дольщиками и соответствует предусмотренным 214-ФЗ требованиям, покупатель не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке. Так что единственный выход в ситуации, когда претензий к застройщику нет, – договариваться.

Чаще всего внесудебное расторжение ДДУ встречается в ситуациях, когда у дольщика за время строительства изменились жизненные обстоятельства и ему понадобилась квартира большей площади.

«У нас был такой случай. Изначально дольщик покупал однокомнатную квартиру, но вскоре ему понадобилась двухкомнатная. Мы пошли клиенту навстречу, расторгли первый договор долевого участия и заключили новый», – рассказал генеральный директор строительной компании «Красная стрела» Николай Урусов.

Аналогичная практика есть и у других застройщиков. Как сообщил генеральный директор агентства недвижимости «Метры» Андрей Вересов, в таких случаях дольщик просто доплачивает разницу между стоимостью старого и нового жилья.

Разумеется, от получения дополнительной прибыли любой застройщик вряд ли откажется. Но что если ситуация обратная и покупателю требуется квартира поскромнее? Оказывается, и такое бывает. Особенно с теми, кто покупал квартиру в рассрочку, но свои силы не рассчитал и платить не может.

«С большинством покупателей, у которых возникали сложности, мы находили компромисс, – рассказывает директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев.

– Например, перезаключали с ними договор на квартиры меньшей площади. Это уменьшает размер ежемесячных выплат для покупателя и позволяет решить ситуацию мирным путем.

Почти всегда ни девелоперу, ни клиентам невыгодно расторжение договора».

К вопросу о цене. В этих ситуациях стоимость предыдущей квартиры считается ровно такой, какая была прописана в договоре долевого участия. Пересчитывать ее по рыночному курсу с учетом возросшей строительной готовности объекта застройщик не станет. Можно привести в пример возврат бытовой техники: за сколько вы ее купили, столько вам в магазине и вернут.

Казнить, нельзя помиловать

Второй, более сложный вариант, – расторжение договора в одностороннем порядке. В ряде случаев дольщик может направить в адрес застройщика уведомление об одностороннем выходе из сделки. Первая причина для такого шага – задержка в передаче ключей от квартиры более чем на два месяца свыше срока, указанного в ДДУ. Вторая – существенные претензии к качеству квартиры.

Хотя на практике большинство дольщиков не отказываются от жилья, а требуют от застройщика устранения недоделок. «Я даже не знаю, какие должны быть дефекты, чтобы дольщик расторг договор, – удивляется Николай Урусов.

– Тут речь должна идти о чем-то действительно глобальном: нет окна в комнате, стена стоит не там, где надо, или трещина во всю стену.

Все остальное – недостатки в отделке, отсутствие сантехники – застройщик может быстро устранить».

Однако какими бы ни были задержки и недостатки квартиры, застройщик может не согласиться на одностороннее расторжение договора. В таком случае выход из сделки будет возможен только в судебном порядке. Есть и другие основания для того, чтобы подать на застройщика в суд. Все они прописаны в ст. 9 214-ФЗ.

Первый повод для расторжения ДДУ в судебном порядке – если есть очевидные свидетельства того, что дом не будет достроен, а квартиру в нем не передадут дольщику в оговоренный в договоре срок. Например, за три месяца до предполагаемой даты ввода в эксплуатацию из 25 этажей построено только три. Или застройщик строит жилой дом уже десять лет со скоростью один этаж в год.

Вторая причина для составления иска – если имеется факт существенного изменения проектной документации строящегося объекта, например, отклонение площади квартиры составляет более 5% от указанной в ДДУ.

Третье основание идти к юристам – изменено назначение нежилых помещений в доме или общего имущества. Допустим, застройщик обещал создать в доме встроенный детский сад, а после сдачи объекта открыл в нем ночной клуб. «Но в Петербурге подобные примеры уже не встречаются, это что-то из 1990-х», – успокаивает Николай Урусов.

Но если что-то из перечисленного все-таки произошло, дольщик может претендовать не только на возврат суммы по договору, но и на уплату процентов за пользование своими деньгами, а также на оплату судебных издержек. Согласно ст. 9 214-ФЗ, для исчисления процентов берется 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент возврата средств.

Проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денег или их части в счет договора и до момента возврата средств застройщиком.

Таким образом, если дом строится несколько лет, сумма компенсации может быть гораздо выше изначально уплаченной. Хотя здесь все, в конечном счете, остается на усмотрение судьи.

Он может уменьшить сумму процентов за пользование деньгами дольщика.

Однако судебные разбирательства длятся долго. В связи с этим многие дольщики предпочитают не ждать несколько месяцев, а взять решение проблемы в свои руки.

«Учитывая, что в судебном порядке возврат денег может занимать до полугода, дольщики чаще реализуют квартиры по переуступке. Обычно такая продажа занимает меньше времени, при этом дольщик получает адекватную рыночную цену за свое жилье», – уточняет Николай Урусов.

Так что вариантов решения проблемы несколько. Какой из них выбрать, остается на усмотрение дольщика.

Справка БН

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/238778/

Адвокат-online
Добавить комментарий