Собрался купить квартиру через риэлторов

Покупка квартиры без риелтора

Собрался купить квартиру через риэлторов

Самый, на первый взгляд, простой и надежный способ не попасть впросак с документами, покупая жилье, – выбрать квартиру в новостройке.

Но и здесь есть нюансы. Квартиры в одной и той же новостройке могут продаваться напрямую от застройщика и через партнерские агентства недвижимости. В обоих случаях покупатель подписывает не только ДДУ, но и договор на услуги по сопровождению сделки.

Это сопровождение включает и регистрацию сделки, и оформление права собственности (для этого дольщику нужно подписать доверенность).

Стоимость этих услуг может зависеть от стоимости квартиры (например, 1–2% от цены), но чаще это фиксированная сумма около 30–50 тысяч рублей.

Важно заранее узнать, сколько будут стоить эти услуги и что в них входят. Если денег в обрез, это может повлиять на то, какую квартиру вы выберете. Дело в том, что продавец часто заявляет, что оформление документов является обязательной услугой и отказаться от нее невозможно.

Если вы хотите сэкономить, настаивайте как минимум на том, что хотите самостоятельно оформить право собственности на квартиру, – на это застройщик или агентство может согласиться.

Регистрацию ДДУ, скорее всего, придется оплачивать, так как продавец вообще может отказаться от сделки: если покупатель не зарегистрирует ДДУ правильно или вовремя, то Росреестр придет с претензиями к застройщику.

«Услуга по регистрации ДДУ практически всегда включена в стоимость, это один из важных этапов сделки, которая согласовывается с застройщиком.

На крупных и хорошо продаваемых объектах торг по услугам чаще всего неуместен.

В случае несогласия клиента со схемой сделки и оплатой услуг покупка может не состояться», – поясняет председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

И у застройщика, и у агентства должны быть правоустанавливающие документы на объект. И это первое, что вам нужно увидеть, если вы думаете купить квартиру в этой новостройке.

В обязательный пакет входят документы о праве застройщика на земельный участок, разрешение на строительство, проектная декларация по каждому корпусу.

«Если на объекте уже зарегистрирован первый ДДУ, его копию также могут продемонстрировать потенциальному покупателю», – добавляет Ирина Доброхотова.

Виртуальная реальность и покупка квартиры

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить

В целом узнать о репутации компании можно и у других агентов, и на интернет-форумах дольщиков и жильцов. Самостоятельная проверка информации в любом случае необходима.

Начните с текущего состояния дел застройщика и истории реализованных проектов. Удостоверьтесь, что компания есть в реестре застройщиков, что документы на строительство объекта в порядке.

Полный список документов, которые понадобятся для проверки, вы найдете в этой статье.

Ситуация 2. Покупка вторичного жилья

На вторичном рынке ситуация сложнее.

Итак, вы нашли идеальную квартиру и готовы приступить к оформлению документов.

Первым делом внимательно изучите правоустанавливающие документы на квартиру, сверьте данные в них с паспортами собственников. Владельцев может быть несколько, и каждый из них должен дать согласие на сделку.

Все собственники должны быть дееспособными (можно попросить взять справку в психдиспансере). Если в квартире владеют долей несовершеннолетние, то для сделки потребуется согласие от местных органов опеки.

Минимальный пакет документов для самой сделки небольшой:

  • копии паспортов всех владельцев недвижимости;
  • свидетельство о государственной регистрации прав собственности;
  • документ, подтверждающий право собственности на квартиру (договор купли–продажи, приватизации, дарения, свидетельство о вступлении в наследование или решение суда);
  • согласие от органов опеки (если собственниками квартиры или доли являются несовершеннолетние);
  • кадастровый и технический паспорта на квартиру.

Все документы должны быть в подлинном виде (копии не подойдут, даже если они нотариально заверены).

Не забудьте попросить у продавца справку об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг, так как задолженность перейдет на вас вместе с правом собственности. Имеет смысл запросить выписку из ЕГРН и удостовериться в том, что на квартиру нет обременений, она не является предметом спора, не выставлена на аукцион, не находится в залоге.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Главные признаки того, что продавец квартиры – мошенник

Если владелец состоит в браке, то для грамотно оформленной сделки нужно нотариальное оформленное согласие супруга или супруги на продажу или решение суда о разделе совместного имущества.

В России не существует единого реестра регистрации браков и разводов. На практике это значит, что если человек поменял паспорт (например, потерял предыдущий) и не поставил отметку о том, что он состоит в браке или находится в разводе, то вы никак не сможете это проверить.

Даже если запросить справку по месту регистрации, в ней будет указано лишь то, что человек не состоит в браке в этом районе этого города. Поэтому, если продавец не в браке, нужно добавить к документам его нотариально оформленное заявление об этом.

В случае, если через какое-то время внезапно объявится разгневанный супруг или супруга, вы сможете апеллировать к факту мошенничества.

Если вы собираетесь приобрести вторичное жилье в ипотеку, то банк проверит не только вас, но и квартиру, на покупку которой вы намерены взять кредит.

Квартира должна быть ликвидной, банку важно понимать, во что он вкладывается и сможет ли он получить обратно свои деньги, если кредитор окажется недобросовестным.

Однако не стоит обольщаться: правовую сторону вопроса банки не проверяют – их интересует только, что жилье не аварийное и оценено адекватно.

И еще один нюанс: если в выставленной на продажу квартире прописаны люди, то передавать деньги нужно лишь после того, как все они сделают постоянную регистрацию по новому адресу. Как правило, в этом случае платеж проводится через банковскую ячейку, в которой вы оставляете деньги, и они там блокируются до тех пор, пока не придет подтверждение, что все выписаны и квартира чиста.

Не пропустите:

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/pokupka_kvartiry_bez_rieltora/6864

Продажа квартиры без риелтора

Собрался купить квартиру через риэлторов

Всем привет!

Очень много постов про ипотеку, покупку и поиск квартиры, но мало о том, как ее продают люди сами, без риелторов. И я решил поделиться с вами своей схемой продажи квартиры самостоятельно. Надо отметить, что опыта в продаже квартиры у меня нет совсем, поэтому рекламировать и продавать буду сам, но для сопровождения сделки я все же прибегну к помощи юриста.

Продать квартиру, на мой взгляд, гораздо сложнее, чем купить. При поиске квартиры ты выбираешь из кучи вариантов, торгуешься, захотел купил, захотел нет.

Поговорив с друзьями у которых имеется опыт в продаже/покупке недвижимости выяснилось, что найти толкового риелтора сейчас практически не возможно.

Я допускаю, что есть хорошие специалисты, честные, готовые помочь быстро и выгодно продать/купить квартиру, но быстрота заработка и не обязательное образование в этой сфере деятельности привело очень много шушеры, которая только вытягивает деньги с продавца и покупателя.

Шаг 0. Документы.

На руках выписка из ЕГРН и правоустанавливающие документы (справка о выплате пая за 91 г., свидетельства о наследстве).

Так же имеются кадастровый, технические паспорта и свидетельство о собственности от 2009 года. Сейчас кадастровый и свидетельство упразднили, все в выписке ЕГРН. Нужен будет только тех. паспорт и то, если будут покупать по ипотеке, поэтому свежий буду брать по факту.

Шаг 1. Подготовка квартиры.

Надо уточнить, что в квартире я не проживаю. Поэтому первым делом я подготовил квартиру к просмотру. Убрался, выкинул старую мебель которая могла испортить вид. Некоторые вещи пришлось оставить, вывозить их буду только перед сделкой, но их аккуратно сложил.

В квартире жить можно, но для комфортного проживания косметика нужна. Я не стал делать ремонт т.к. большинство будут все равно делать ремонт под себя.

Шаг 2. Фото.

Сделал много фотографий. С разных ракурсов и освещением. Благо квартира светлая и была солнечная погода. Из всех фотографий выбрал 21. И постарался разместить их по порядку от входа для полноты картины.

Шаг 3. Составление объявления.

В объявлении постарался вкратце описать всю прелесть квартиры. Какая она хорошая и что жить в ней одно удовольствие. Минусы тоже конечно имеются, но их лучше озвучивать при просмотре перекрывая плюсами.

Минусы квартиры:

• Первый этаж

• Одна комната смежная

• Косметический ремонт все-таки нужен

Плюсы:

• Большая кухня (9.5 кв м.)

• Близость до транспортного узла (2 мин. пешком)

• Тамбур на 3 кв. (есть куда поставить коляски например)

• Сама квартира просторная (63,5 кв.м., трех комнатная)

• Цена

О цене подробнее. Сначала я поставил цену чуть ниже средней по району (Балашиха, мкр. Южный) 4 390 000 р. Но звонков было очень мало. Затем я скинул сразу 400000 р. за первый этаж и проходную комнату. Пошли звонки. За неделю было уже два просмотра. Одни еще думают (скорее всего выжидают для торга), другому не дали ипотеку, а обмен на его квартиру мне не интересен.

3 990 000 действительно привлекательная цена для трешки в своем районе, но я ожидал большего ажиотажа. Думал, что если найдутся от двух покупателей сразу, то отдам по лучшей цене. Это как аукцион, оба называют свою цену и отдаешь по лучшей. Это нормальная практика (так говорят рерайтеры в интернете :))

Шаг 4. Реклама.

Для рекламы я выбрал основные площадки по недвижимости:

• Avito (авто публикация на на Domofond.ru)

• Cian (авто публикация на realty.dmir.ru)

• Sob.ru

• Из рук в руки

• Яндекс.недвижимость (фид яндекса используют многие сайты, в том числе рбк)

• Afy.ru (на платном тарифе публикация в 38 сайтов)

• move.ru

Затем я вбил в Яндексе ключ «купить квартиру в балашихе» и посмотрел на выдачу. Из поисковой выдачи выбрал самые подходящие для меня сайты с первой страницы и разместил там объявление тоже, это:

• Мир квартир

• Гдеэтотдом

• Реалтимаг

• Квадрум

Так же у меня на счету в adwords.google оставалось порядка 1500 рублей. Скоренько подобрал ключи для объявления, создал несколько групп и запустил рекламу на страницу объявления на авито. Почему не сделал отдельную страничку? Авито на слуху и ему доверяют.

Вот некоторые действия, которые я предпринял для продажи своей квартиры.

Очень много звонков от агентов. Зачем-то они сначала расспрашивают, а потом говорят, что хотят посмотреть через день два. И, конечно же, пропадают. Я так и не понял, зачем им это.

Можно же просто сказать, что нужна инфа по квартире я и так бы рассказал. Был момент, что поговорив с таким одним «покупателем» увидел на циане точно такое же объявление, один в один, но с другим номером.

Конечно трубку не взяли, но после моего гневного смс объявление удалили.

Теперь осталось мониторить статистику и оплачивать платные услуги. Если эта тема интересна, то запилю пост по статистике и что и кода оплачивал.

P.S. Господа хорошие риелторы, не топите в минусах)) Лучше дайте совет какие еще действия можно предпринять для поиска покупателя.

Источник: https://pikabu.ru/story/prodazha_kvartiryi_bez_rieltora_4888529

У кого выгоднее купить квартиру в новостройке: у застройщика или риелтора?

Собрался купить квартиру через риэлторов

Купить квартиру у риелтора или застройщика? У кого выгоднее? Преимущества и недостатки.

Время чтения: 6 минут

Чтобы купить квартиру в строящемся доме, можно обратиться в агентство недвижимости или непосредственно к застройщику. У кого из продавцов выгоднее купить жилье в новостройке?

Особенности взаимодействия риелторов и застройщиков

В массовом порядке реализацию квартир через посредников застройщики начали после кризиса 2008 года. Многие строительные компании сегодня вообще не имеют отделов продаж. Поэтому в некоторых случаях обращение в агентство недвижимости — единственный вариант для покупателя приобрести квартиру в понравившемся новом доме.

Если речь идет о небольшой строительной компании, которая возводит 1-2 новых дома в год, то квартиры в новостройках будут реализовываться исключительно с помощью риелторов.

О мелких застройщиках, чье имя не мелькает постоянно в прессе, покупатель может просто не знать. Так называемая “сила бренда” не поможет строительной компании реализовать квартиры. На помощь ей приходят профессиональные продавцы из агентства недвижимости.

В Санкт-Петербурге не существует единых стандартов взаимодействия между застройщиками и риелторами. Одни строительные компании полностью передают агентствам недвижимости функции реализации жилья.

Другие открывают собственные отделы продаж и ищут частных соинвесторов своими силами (среди подобных строительных компаний – “Мавис” и “Строительный трест”).

В большинстве же своем застройщики предпочитают комбинировать методы реализации жилья в новостройках, подключая к этому делу как собственные отделы продаж, так и агентства недвижимости. Для них это возможность быстрее продать жилье, а также повысить узнаваемость собственного бренда.

Преимущества и недостатки покупки жилья с помощью риелтора

Риелтор поможет быстро выбрать из большого количества объектов несколько подходящих варинтов

По оценкам экспертов, до 30% сделок на первичном рынке сегодня осуществляется с помощью риелторов.

К посреднику стоит обращаться в тех случаях, когда предстоит некая многоступенчатая операция: например, вы хотите продать имеющееся жилье и купить квартиру в новостройке.

В агентстве недвижимости покупателю могут предложить ознакомиться с обширной базой объектов от разных застройщиков, тут же можно сравнить цены, условия оплаты и т. д.

Стоит заметить, что при покупке квартиры через агентство недвижимости и напрямую у застройщика, цена объекта окажется одинаковой. Дело в том, что риелтору оплачивает % от сделки не покупатель, а застройщик (обычно, цена услуг профессионального продавца оценивается в 2-5% от стоимости квартиры).

С агентством недвижимости покупатель заключает лишь договор на предоставление информационных услуг. Непосредственно же договор на приобретение жилья в строящемся доме имеет право подписывать только строительная компания.

То есть, в обязанности посредника входит лишь поиск подходящего покупателю объекта и юридически грамотное оформление договора.

Поскольку риелтор оказывает покупателю лишь информационные услуги, от рисков, с которыми связана покупка квартир в строящихся домах, он защитить не сможет.

Многие покупатели считают, что агентство недвижимости проверяет застройщика, прежде чем заключить с ним договор о сотрудничестве. Это справедливо лишь отчасти.

Крупные риелторские фирмы, конечно, не станут продавать объекты, вызывающие подозрение.

В большинстве своем агентства не занимаются сохранением денег клиента — это забота самого покупателя. Процент от сделки им платит застройщик, а потому во главу угла ставятся именно его интересы.

Кроме того, у покупателя, который заключает договор долевого участия с посредником, а не строительной компанией, практически нет возможностей для внесения в договор изменений.

Решать возникшие вопросы покупателю придется непосредственно с застройщиком.

Преимущества заключения сделки с застройщиком

Всегда есть возможность получить хорошую скидку от застройщика. Особенно в праздники!

Как известно, на рынке недвижимости торг уместен. Если процент риелторского агентства от продажи квартиры составляет от 2 до 5%, то это и есть пределы, в которых можно торговаться с посредником.

Все иначе с застройщиком. При хороших коммуникативных способностях сбить цену у непосредственного продавца можно куда серьезнее.

Эксперты рынка недвижимости рассказывают о случаях снижения стоимости жилья на 20-30%.

Застройщик лучше посредника может рассказать о нюансах объекта. Часто риелтор не владеет в полной мере информацией о технологии возведения здания, особенностях материалов, ходе строительства и т. д. Для клиента есть вероятность получения от посредника неверных сведений по интересующим его вопросам. Этого можно избежать, сразу обратившись к непосредственному продавцу.

Если покупатель намерен получить в банке ипотечный кредит на приобретение жилья, то обращение к застройщику тоже может оказаться полезным, с точки зрения экономии средств. Дело в том, что многие строительные компании сотрудничают с банками. Последние иногда предоставляют клиентам своих партнеров более выгодные условия кредитования.

Ну и, наконец, строительные компании предоставляют клиентам такую услугу, как бронирование понравившейся квартиры. Если покупатель намерен приобрести определенное жилье, но пока не может за него заплатить, он может “зарезервировать” за собой квартиру и выкупить ее чуть позже по старой цене, в то время, как остальное жилье в новостройке уже подорожает.

Таким образом, обращение к непосредственному продавцу или посреднику при покупке квартиры на первичном рынке будет зависеть от того, какие цели для покупателя являются приоритетными.

Если человека интересует экономия средств, то для заключения договора долевого участия ему лучше обратиться в строительную компанию.

Если деньги не так важны, как отличный сервис, широта выбора и юридические гарантии, то агентство недвижимости — именно то, что нужно.

Источник: https://spbguru.ru/advice/214-u-kogo-vygodnee-kupit-kvartiru-v-novostrojke-u-zastrojschika-ili-rieltora

Купить квартиру через агентство или без посредников | Как выбрать агентство недвижимости

Собрался купить квартиру через риэлторов

Купить квартиру с агентством недвижимости или без посредников? Здесь, конечно, решать Вам …

Аргументы “ЗА” агентство недвижимости:

  • Если это первая сделка и Вы впервые собрались купить квартиру – лучше не рисковать. Уж слишком много тонкостей, о которых знают и проходят на собственной практике квалифицированные посредники.
  • Если купить квартиру или недвижимость нужно срочно – проще сразу обращаться в агентство недвижимости.
  • Относительно предложений нежвижимости: сколько бы газет с объявлениями Вы не купили и сколько бы интернет-сайтов или сайта не просмотрели самостоятельно, у хорошего агентства недвижимости база все равно больше. Большая база на практике дает возможность купить по лутшей цене или выбрать лучшую квартиру. Поэтому, часто, недвижимость с пятью процентами комиссии агентства может обойтись дешевле, чем самостоятельно найдена, не говоря о том, что это безопаснее и проще.
  • Если Вы не имеете достаточно много времени и желания прилагать свои усилия и пройти самостоятельно школу агента – тоже стоит отдать эту работу риелторам.
  • Грамотные агенты лучше Вас знают что, где по сколько продается и где и как можно выторговать цену. Поэтому так часто посредники пользуются таким высоким спросом.

Аргументы “ПРОТИВ” агентства недвижимости:

  • У Вас немного свободного времени и не опасаетесь рисков.
  • Если агентство некачественное – наверное лучше покупать самостоятельно.

Что делать если Вы ищете недвижимость без посредников: 

  • Если Вы ищете недвижимость без помощи агентства – основной совет: не медлите и не оттягивает время, ведь Вам придется конкурировать с рынком покупателей и посредниками, которые так как Вы ищут недвижимость. Стоит также запастись временем, ведь искать прямые предложения квартир от владельцев, чтобы иметь выбор из нескольких вариантов, может показаться не такой легким делом, как кажется на первый взгляд.
  • Изучить рынок и предложения на рынке – вот основная задача на начальном этапе.
  • Также постарайтесь изучить максимум информации о процессе покупки недвижимости, ведь Вы должны застраховать себя от опасности, которая может остаригаты на этапе оформления задатка, подготовки документов, проверки документов.
  • Практика показывает, что полагаться на одного нотариуса не безопасно, ведь нотариус часто будет делать то, что Вы скажете, хоть и в рамках Закона. Ситуации, даже в рамках Закона, могут случиться самые разные а риски могут стоить дорого.

№ 1

  • Специалист агентства, который ведет сделку – самый важный для Вас.  Перед началом работы с агентством Вы можете договориться о встрече со специалистом, который будет вести Вашу сделку после Вашего решения “покупаю, подходит”. Обратите внимание на то, что, зачастую, это совсем не тот риэлтор, который Вам показывает предложения. Поэтому обязательно уточните: кто именно будет работать с Вами после того, как Вам понравится квартира.

Договоритесь на предыдущую встречу со специалистом и обсудите все детали, которые Вас могут интересовать.

Оценив важнейшего представителя агентства, ведь именно от него все будет зависеть, Вы скорее всего поймете, подходит Вам агентство или нет.
Худший вариант, который может иметь место – это когда посредники сотрудничают между собой и у нотариуса Вы увидите несколько риэлторов.

Это может выглядеть, иногда, до абсурда смешно: один риэлтор – Ваш, один маклер от владельца, иногда – еще один между ними (между предыдущими двумя риэлторами). Что прохого в такой конструкции маклеров? Обычно в таких ситуациях очень трудно дается компромисс и конструктив, переговоры сопровождаются ссорами и сплошными манипуляциями.

Такие случаи нередки при работе с мелкими агентствами или частными посредниками, которые вынуждены тесно сотрудничать для того чтобы получить для Вас предложения квартир. Ведь отсутствие своей широкой базы данных нужно как-то компенсировать.

№ 2

  • Вторая важная деталь – база данных агентства.  Если агентство не имеет много предложений – Вы не сможете купить выгодно и выбрать лучшую недвижимость на рынке. С этим трудно спорить, ведь ни один покупатель не хочет продешевить

Качественное агентство сможет найти для Вас идеальный вариант, но для этого этот идеальный вариант должен появиться в базе данных, часто, еще до того как Вы обратились с необходимостью получить услуги. Хорошее агентство не ищет хаотично под Вас недвижимость.

Предожения для Вас в базе есть часто уже на момент и сразу как Вы обратились с заявкой. Ведь наполнение качественной базы недвижимости на продажу длится не неделю, не месяц а не меньше года.

№ 3

  • Третья важная характеристика агентства недвижимости – его “опыт” работы,  то есть период с основания агентства. Ежегодно открывается целый ряд новых агентств недвижимости, и лишь очень незначительная часть способна завоевать клиента. А без клиента, без комиссионных агентство может существовать недолго. Каждый год для агентства – это испытание и оценка клиентов играет важнейшую роль, ведь рынок недвижимости – очень конкурентный. Поэтому вполне оправдано выделять лучшие агентства недвижимости по их возрасту.

№ 4

  • Комиссионные: как отличаются агентства по комиссионным. Обычно на каждом рынке недвижимости есть агентства недвижимости, которые выживают а есть те, которые доминируют.

Выживая, агентства недвижимости работают без четко определенного процента комиссионных, обычно опускают комиссию хаотично, преследуя цель лишь бы что-то заработать в этом месяце.

С такими агентствами удобно работать в том отношении, что комиссию Вы можете выторговать больше положенного или больше того, что самиожидали. Но в таких агентств обычно нет предложений и придется ограничить свои требования. Также, зачастую, качество работы, квалификация и навыки персонала, могут просить желать лучшего.

Новости и статьи

Посмотреть все

Кредит под залог недвижимости: ипотека

Ипотека на квартиру – кредит на жилье под залог недвижимости. Купить в ипотеку – что нужно знать? Консультация от Экспертов об ипотечных кредитах.

Семинар «Конфликты в рабочей среде»

На днях в компании «Дуоком» был проведен семинар на тему конфликтов сотрудников в рабочей среде. Цель тренинга – выяснить природу возникновения конфликтов и методы их решения. Управление конфликтами в работе руководителя – всегда актуальная тема.

Участие компании «Дуоком» в тренинге по эффективной коммуникации

Сотрудники call-центра компании «Дуоком» приняли участие в тренинге по эффективной коммуникации. Цель мастер-класса “Эффективная коммуникация” – формирование профессиональных навыков общения и практическое применение основных методик в этой области.

Элитное жилье в Украине

Что такое элитная недвижимость: элитное жилье в Украине: класс люкс (de-LUXE) и премиум. Ключевые признаки недвижимости высокого класса. Элитная или дорогая квартира, как распознать элитное жилье. Проблемы классификации качества. Пентхаусы, США, Майами.

Источник: https://duo.com.ua/ru/voprosy-otvety/prodazha-nedvyzhymosty/kupit-kvartiru-s-agentstvom-yly-bes-posrednikov

Купить квартиру самому: пошаговое руководство от минчанина, который приобрел жилье без помощи риелторов, сэкономив больше $1000 – Недвижимость Onliner

Собрался купить квартиру через риэлторов

Белорусы привыкли многое делать самостоятельно: клеить обои, облицовывать плиткой стены, организовывать торжества и даже лечиться. Но когда речь заходит о покупке или продаже квартиры, многие предпочитают отдать бразды правления в руки специалистов в сфере недвижимости.

Оно и понятно: ставки очень высоки, и ошибка может привести к полному краху всех жизненных планов. Зная, что даже мысли об операциях с жильем пугают наших граждан, выполнить их с радостью берутся риелторы. За гонорар. Вполне себе солидный.

Причем получить денежное вознаграждение стремятся сразу с двух сторон: и от покупателя, и от продавца.

Как избежать лишних трат и купить квартиру без чьей-либо помощи, знает отважный минчанин Егор, который, отказавшись от стереотипов и не испугавшись леденящих кровь баек в стиле «кругом обман», занялся вопросом самостоятельно и в прошлом месяце приобрел однокомнатную квартиру в Уручье.

* * *

Я с самого начала был настроен против того, чтобы обращаться к риелторам.

Изучив услуги, которые они оказывают, и цены на эти услуги, я был крайне удивлен: за что берут такие деньги? В решении жилищного вопроса торопиться мне было некуда — рассудил, что лучше тщательно все проанализирую, осмотрю, выберу подходящий вариант, а уже только потом буду как-то действовать. Присматривался к квартирам где-то два с половиной месяца, мониторил объявления на самых популярных площадках. Тогда-то и выяснил, что бо́льшая часть предложений «оккупированы» агентами. Собственников, решивших самостоятельно заниматься продажей, намного меньше. Причем встречались и такие варианты: в объявлении указано, что продает жилье владелец, а на деле это оказывается недобросовестный агент. Обидно: звонишь, тратишь время и деньги, а потом выясняешь, что это обычная замануха.

По-моему, «однушки» — самый ходовой сейчас товар. На сайтах очень много предложений, а так как денег у людей всегда ограниченное количество, то и приобретают в первую очередь жилье с не самым большим метражом.

Район для меня не был принципиален. К тому же Уручью, где в итоге была куплена квартира, четкой привязки не было. Варианты выбирались скорее методом исключения: я сразу отсек Шабаны, Чижовку, жилье возле промузлов и с сомнительной криминогенной обстановкой. Также изучал новостройки, но сразу понял, что с этим не сложится.

Однозначно могу сказать, что строят дома у нас отвратительно.

По каждому казавшемуся привлекательным варианту я «проходился» серьезно: читал не рекламные обещания, а форумы, где общаются реальные жильцы, смотрел фотографии, подъезжал к стройплощадкам и уже готовым многоэтажкам.

Из впечатлений новоселов делал выводы: все криво и косо. Посмотреть можно на те же стены — строители сейчас взяли моду зашивать их гипсокартоном, но, когда люди потом срывают его, выясняется, что под ним прячутся дыры, щели, трещины.

Прикинул, сколько будет стоить все это переделать (с учетом того, что само жилье очень недешевое), и понял, что нет, мне это не нужно. После того как посмотрел несколько новостроек, решил полностью переключиться на «вторичку» и искать приличные варианты.

На мой взгляд, у «вторички» есть свои серьезные плюсы. Можно сразу делать ремонт любой сложности и любого объема: дом уже усел, так что ничего не треснет.

Не составит труда узнать информацию о соседях, к тому же в старом районе хорошо развита инфраструктура и рядом не будет по ночам шуметь стройка.

Да и ремонтами никто не будет мучать: все уже обновили интерьеры (а ведь в новостройке звуки перфоратора придется слушать ближайшие два года).

На самом деле я не то чтобы категорически отвергал заключение договора с агентством. Если бы другого выхода не было, пришлось бы согласиться, но с существенными оговорками: не платить за услуги, которых мне не оказывали.

На сегодня все специалисты пытаются содрать с покупателя 105 базовых, почти половина из которых — плата за помощь в подборе квартиры, рекламные услуги и прочая ерунда.

Но если я нашел квартиру сам, через объявление на сайте, то о каких услугах может идти речь? Значит, платить за это я не обязан, так как никаких вариантов мне никто не предлагал.

Плюс риелторы любят взять деньги за показ квартиры. Но за это уже заплатил продавец, с которым составлен эксклюзивный договор. В таких случаях надо обязательно отстаивать свои права и исключать услуги, настаивая на том, чтобы под вас меняли договор.

Но, как я понял, оставшиеся 50 базовых за составление документов и изучение истории квартиры заплатить все-таки придется. На таких условиях я еще мог бы посотрудничать с риелтором.

А вот если бы он отказался урезать свой гонорар и работать за адекватные деньги, пришлось бы искать способ связаться с продавцом напрямую. Ведь, согласно законодательству, агент не имеет права препятствовать заключению сделки.

Но, увы, зачастую они так и поступают — не дают контактов, если не оплатишь все прихоти, хотя у нас и запрещено брать деньги за одни и те же услуги и с продавца, и с покупателя.

Просмотрев сотни объявлений, в итоге наткнулся на то, которое подходило: квартира с неплохим ремонтом, метро рядом, жила в ней приличная семья. За время поисков пришлось побывать во многих продаваемых «однушках».

Выйдя из некоторых, я хотел просто поскорее помыться, не отпускало чувство брезгливости. А тут все было симпатично и прилично. Поэтому решено было не раздумывать, выжидая еще пару месяцев, а покупать. К моей радости, продавала ее собственница самостоятельно.

Как потом выяснилось, ранее она обращалась в агентство недвижимости, чтобы риелторы продали ее «квадраты» подороже.

Но те не шевелились, поэтому женщина расторгла договор с ними со словами «зачем вам платить, если вы не можете найти покупателя под определенную цену, а дешевле я и сама ее продам». Короче говоря, начали действовать.

Что касается самостоятельной покупки квартиры, то еще до того, как что-либо предпринять, пришлось изучить очень много информации по теме. Поэтому отчасти я был готов к неожиданностям и возможным подводным камням.

Очень запомнилась фраза одного юриста: «Никто: ни нотариус, ни риелтор, ни все агентство — не может дать стопроцентной гарантии, что после заключения сделки все будет хорошо и не всплывут неприятные сюрпризы из прошлого».

Дело в том, что тщательная проверка старой и сложной (в плане смены собственников) квартиры требует множества действий, которые займут время, отнимут силы. Но тому, кто не рискует собственными деньгами, это совершенно невыгодно и неинтересно.

Для себя я сразу определил: если будут хоть какие-то намеки на то, что жилье проблемное и ситуацию надо далеко и глубоко раскапывать, изучая десятки судеб, придется отказаться.

Поступить точно так же я советую всем. Если есть какие-то подозрения, что что-то не чисто, лучше отказаться, даже несмотря на вкусную цену, хорошее место и прочее-прочее. Предложений сейчас много, их количество постоянно растет, так что свой вариант вы все равно найдете.

С квартирой в Уручье мне повезло: на момент продажи в ней никто не был зарегистрирован. Так что момент с выпиской и тратой времени на это отпадал сам собой. Теперь предстояло изучить прошлое понравившегося жилья. Пожалуй, это самое важное. Обязательно надо узнать, кто, куда и в связи с чем был выписан.

Получить эти данные можно из развернутой копии лицевого счета. Правда, предоставит ее расчетно-справочный центр только собственнику жилья.

Есть тут и одна очень существенная оговорка: если квартирой владел только нынешний собственник или его прямые родственники, тогда развернутая копия будет предоставлена за все время существования квартиры.

Но если ранее квартирой владел человек, который не имел родственных отношений с нынешним хозяином, информация о периоде его «правления» не предоставляется, так как это конфиденциальные данные. Вот в этом и состоит самая главная сложность покупки квартиры без агентства, потому что легальных способов взять эту справку самостоятельно для обычного человека не существует.

Чтобы все-таки узнать самое глубокое прошлое, можно воспользоваться услугами частного риелтора, сотрудников агентства недвижимости либо нотариуса. У всех этих специалистов есть соответствующее разрешение, а лицензия позволяет решать такие вопросы. Сделав запрос в РСЦ, они получат информацию.

Разглашать личные данные прошлых владельцев не станут, но, проанализировав сведения, расскажут, не выписался ли кто-то из квартиры из-за «переезда» в места лишения свободы, не были ли ущемлены права несовершеннолетних и другие очень нежелательные для сделки нюансы.

Правда, делаться это будет долго — от недели до месяца. Можно попытаться договориться с уполномоченным человеком напрямую, чтобы он сам сходил в РСЦ и получил справку на руки.

Отмечу и такой момент: если нынешний собственник владеет квартирой более пяти лет, то практически все возможные неприятности за давностью срока могут не приниматься во внимание.

Я изучил развернутую копию лицевого счета (оказалось, что все чисто), попросил взять справку о начислении жилищных квот (чтобы узнать, как проводилась приватизация и были ли соблюдены интересы всех членов семьи), просмотрел обычную копию лицевого счета. Поинтересовался также задолженностью за «коммуналку»: по названным хозяевами счетам через ЕРИП пробили данные, чтобы убедиться, что ни за воду, ни за другие блага хозяева не задолжали миллионы.

Перед заключением сделки я также попросил хозяйку жилья и ее мужа взять справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Эти справки нигде не фигурируют и наполовину бесполезны.

Но если в диспансере говорят, что люди на учете не состоят, то вероятность того, что они окажутся недееспособными, стремится к нулю. А вот на деле их дееспособность оценивает регистратор при заключении сделки.

Помню, как-то читал историю: женщина купила квартиру, а через несколько лет выяснилось, что суд задним числом признал продавца недееспособным (значит, совершать какие-либо сделки он не мог).

Опять же через суд у женщины отобрали квартиру, представителей продавца обязали вернуть деньги, но после девальвации суммы оказались просто смешными. Так она и осталась ни с чем. Повторить подобный сценарий не хотелось.

Собрав основные документы, добавили к ним свидетельство о регистрации и техпаспорт с планировкой (посещая квартиру, проверил, чтобы все соответствовало).

История двигалась к завершению, поэтому продавец позвонила и записала нас на прием к регистратору в Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру. Обратилась она в четверг, а встречу назначили на понедельник.

Но, как я узнал потом, с такой скоростью нам повезло. Иногда случаются очереди, и записываться лучше заранее — хотя бы за неделю.

С утра, еще до того как ехать к регистратору, мы с продавцом отправились в банк, чтобы решить «валютный» вопрос. Сразу оговорюсь: сделка была полностью «белая», рассчитывался я исключительно в белорусских рублях, как советую и всем остальным.

Кажется, что при оплате иностранной валютой риски минимальны, но если ты «выиграешь» в лотерею и попадешься, то конфискуют и то, и другое. Слишком опасно. Предварительно я договорился с банком о персональном курсе: при операциях от $10 000 такое практикуется.

На глазах у продавца сдал всю имеющуюся валюту и получил рубли. Многочисленные пачки денег сложил в пакет, добавив к полученной сумме 4 млн, которые продавец потерял бы на разнице курсов при переводе рублей в доллары.

Я предложил продавцу как-то пометить пакет, чтобы у нее не было сомнений, но женщина отказалась. Мы сели в машину и поехали к регистратору.

В Минском городском агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру все происходит очень быстро. В присутствии специалиста покупатель передает деньги продавцу. Регистратор еще раз уточняет у продавца, была ли ему передана необходимая сумма. Тот соглашается и подписывает соответствующую бумагу.

Сам договор, который предоставляет регистратор, типовой, но в случае необходимости можно попросить внести в него существенные детали (например, обязать бывшего владельца выселиться в течение определенного времени).

Также можно составить акт приемки-передачи квартиры: чтобы продавцы, допустим, не вынесли мебель, которую вроде как продавали вместе с «квадратами». С утра вместе приехали, проверили, все ли на месте, подписали акт, закрыли жилье и отправились на регистрацию сделки.

Советую всем перестраховаться таким образом: люди встречаются разные, бывают даже такие, которые старый линолеум с пола сдирают, хотя непонятно, зачем им это нужно.

Регистратор заполняет полный перечень документов, проверяет все моменты, без которых сделка не может быть признана законной, и выдает квитанции на оплату госпошлин — в сумме около 1 400 000. Стороны подписывают договор — и на этом все, остается только переоформить лицевые счета и дождаться, когда продавцы выедут из квартиры, забрать у них ключи, сменить замок и обживать новую квартиру.

Мне повезло, квартирный вопрос удалось решить за очень короткое время. В среду я смотрел квартиру, в четверг оставил задаток, в понедельник мы с продавцом оформили все документы, а во вторник переоформили лицевые счета. На все ушло меньше недели, а вот агенты никаких сроков не обещают — как получится.

Могу сказать однозначно: если человек не подкован, не готов искать информацию и потратить какое-то время на изучение сведений, самостоятельной покупкой квартиры лучше не заниматься, риски высоки.

Уручская квартира оказалась хорошей в плане истории, но так бывает не всегда — прошлое может быть очень богатым со множеством подводных камней. Я не призываю всех повально пользоваться услугами агентства, просто следует здраво оценивать свои силы.

А если вы готовы, то делайте все сами — это не так сложно.

Перепечатка текста и фотографий Onliner.by запрещена без разрешения редакции. nak@onliner.by

Источник: https://realt.onliner.by/2015/10/30/kvart-76

Правда или ложь о работе с риэлтором

Собрался купить квартиру через риэлторов

1. РИЭЛТОР ОТВЕЧАЕТ ЗА БЕЗОПАСНОСТЬ СДЕЛКИ

Это ложь. За безопасность сделки для покупателя и для продавца отвечает юрист и/или нотариус, который, например, может проверить историю перехода права собственности на квартиру.

Частичное исключение составляют риэлторы с юридическим образованием.

Правда в том, что часто риэлтор сотрудничает с нотариусом, который специализируется на операциях с недвижимостью, и этот сервис входит в услугу риэлтора.

2. РИЭЛТОР ПОЛУЧАЕТ ДЕНЬГИ ЗА СБОР СПРАВОК ДЛЯ СДЕЛКИ

Чушь. Риэлтор получает деньги за выгодную продажу или покупку недвижимости. НО. Иногда действительно может помочь в получении справок и документов, необходимых для сделки.

3. ЛИЦЕНЗИРОВАННЫЙ АГЕНТ – ГАРАНТИЯ ЛУЧШЕГО СЕРВИСА И ВЫСОКОГО РЕЗУЛЬТАТА

Неправда. Пока идут дебаты о Законе о риэлторской деятельности в Украине лицензирование не является обязательным. А качественный сервис и максимальный результат вам могут принести как агенты с лицензией, так и без. Как состоящие в общественных организациях риэлторов, так и не входящие в них.

4. ЧЕМ БОЛЬШЕ РИЭЛТОРОВ ПРОДАЁТ КВАРТИРУ, ТЕМ ЛУЧШЕ

Также верно, как и пословица: «у семи нянек дитя – без глаза». Когда за дело отвечают «все» (профессионалы города по продаже недвижимости), то, как известно, за результат не отвечает никто. При этом, скорее всего приведёт покупателя риэлтор, который пообещает «сделать» ему наименьшую цену или укажет в объявлении цену ниже, чем вы согласовали.

5. РАБОТАТЬ С ОДНИМ РИЭЛТОРОМ ЗНАЧИТ СВЯЗАТЬ СЕБЯ ПО РУКАМ И НОГАМ

Пока ещё есть риэлторы-жлобы, которые хотят получить полную сумму комиссии при продаже вашей квартиры и не работают с другими риэлторами, у которых есть покупатели. Также они не предпринимают слишком активных действий для продажи. Особенно, если это ликвидная квартира (1- или 2-комнатная) в хорошем районе.

Но подавляющее большинство риэлторов делает широкую рекламную кампанию, и оповещают коллег о новом объекте в продаже. Потому что у них уже есть контакты 50-80% потенциальных покупателей.

Благодаря этому риэлтор привлекает в среднем в 3-5 раз больше потенциальных покупателей, чем владелец при самостоятельной продаже или риэлтор-жлоб.

6. РИЭЛТОРУ ПЛАТИТ ПОКУПАТЕЛЬ (за продажу моей квартиры)

И это правдо-ложь. Платит риэлтору заказчик услуги. Если вы – заказчик услуги и агент продаёт вашу квартиру, то логично, что вы оплачиваете услуги риэлтора. А риэлтор максимально отстаивает ваши интересы. Но, если вы собрались купить квартиру, не хотите самостоятельно её искать, и доверяете вашему риэлтору, то он выполнит эту работу за вас.

Тогда в этом случае вы – заказчик услуги и можете согласовать сумму его комиссионных. Мы, большинство риэлторов, стремимся к тому, чтобы стоимость наших услуг уже была включена в цену недвижимости. И покупатель не платил никаких дополнительных комиссий. Это также правильно и удобно, как купить машину в автосалоне: вы же не доплачиваете продавцу салона дополнительно.

Потому что его заработок включён в стоимость авто.

7. ЛУЧШИЙ РИЭЛТОР ПРОДАСТ МОЮ КВАРТИРУ ЗА СКОЛЬКО Я ХОЧУ И НЕ ВОЗЬМЁТ С МЕНЯ ДЕНЕГ

Вранье. Профессиональный риэлтор назовёт и аргументирует реальную рыночную цену на квартиру. И точно возьмёт деньги у Вас, как у заказчика услуги, за её профессиональную продажу. Какой профи работает бесплатно? Правильно, голодный. Но может ли быть профессионал быть настолько голодным?..

8. ВСЕ РИЭЛТОРЫ ОДИНАКОВЫ: ХАПУГИ И РВАЧИ

Да, среди риэлторов встречаются те, для кого главный принцип это «наша миссия – комиссия». Может быть, вы встречали таких и в других сферах деятельности? Все люди разные. Риэлторы – тоже люди. Если вам не повезло с риэлтором в прошлый раз, не делайте поспешных выводов и обобщений. Выбирайте профессионалов (об этом – в одной из следующих материалов).

9. УСЛУГИ РИЭЛТОРА СЛИШКОМ ДОРОГО СТОЯТ

Да, дорого. Но не слишком. Каждый человек защищает свои интересы. Это нормально. Поэтому я всегда напоминаю клиентам, что главное – не сумма дохода риэлтора, главное – сумма, которую в итоге получит сам клиент. Ведь лучше продать квартиру за $30тыс. и из них заплатить риэлтору $1,5тыс., чем продать квартиру самому даже за $28тыс., правда?

10. ЧЕМ БОЛЬШЕ РИЭЛТОРОВ В СДЕЛКЕ, ТЕМ БОЛЬШЕ МНЕ ПРИДЁТСЯ ПЛАТИТЬ

Нет. Если вы договорились об оплате услуг риэлтора до начала сотрудничества при продаже, то тут всё ясно. Если вы – покупатель и риэлтор ищет вам квартиру по заданным параметрам, а вы сразу не оговорили условия работы, то уточняйте стоимость услуг риэлтора по каждой квартире, которую вы смотрите. И также спрашивайте у владельцев квартир, оплачивают ли они стоимость услуг риэлтора.

Подписывайтесь на мои аккаунты в соцсетях и на обновления блога на главной странице сайта.

Источник: https://alexanderkramskoy.com/blog/pravda-ili-lozh-o-rabote-s-rieltorom

Адвокат-online
Добавить комментарий