Совместная покупка квартиры

Общими усилиями

Совместная покупка квартиры

Рассказываем об особенностях, преимуществах и недостатках совместных покупок недвижимости

Konstantin Kokoshkin/Global Look Press

Некоторое время назад участниками сделок по совместной покупке жилья были в основном инвесторы, которые вкладывались в новостройки на начальном этапе строительства, а затем продавали подорожавшую квартиру и делили выручку. Такие инвесторы есть и сейчас. Но среди совместных покупателей стало заметно больше людей, в складчину покупающих жилье для жизни.

Риелторы рассказали «РБК-Недвижимости» о тонкостях и особенностях совместных покупок квартир.

Объединение капиталов нескольких покупателей — не самая редкая ситуация на рынке как первичной, так и вторичной недвижимости, говорят риелторы. Квартиру в складчину могут купить, например, частные инвесторы с намерением получить через некоторое время прибыль от перепродажи.

Таким способом люди также решают квартирный вопрос при недостатке средств на покупку отдельного жилья. Это могут быть студенты, друзья, родственники (родители со взрослыми детьми, братья и сестры и т. д.). Подобные сделки нередко заключают молодые пары, живущие в гражданском (незарегистрированном) браке.

По данным системы bnMAP.pro, за 2018 год в Московском регионе в сделках с участием более одного покупателя в одном договоре долевого участия фигурировало 24,6 тыс. квартир. В основном это были не инвестиционные, а семейные покупки, которые совершали супруги или родители с детьми.

«Последнее время инвестиционная покупка жилья в складчину стала менее популярна, чем еще три — пять лет назад, — рассказала управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Пешич. — Обусловлено это, конечно, кризисными изменениями на рынке недвижимости, падением стоимости объектов.

Люди, купившие недвижимость в 2014 году, сейчас рады продать жилье хотя бы за ту же самую цену.

Безусловно, и сейчас есть интересные объекты, которые однозначно будут прибыльными через один-два года, но их не так много, к тому же инвесторы сегодня более осторожны и стараются вложиться самостоятельно, не привлекая помощников».

Как оформляется совместная семейная покупка

Возможность приобретения имущества в общую совместную собственность предусмотрена законом только для супругов или членов крестьянского фермерского хозяйства, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. Поэтому покупатели, не являющиеся супругами, могут приобрести жилье в общую собственность, установив размер приобретаемой каждым доли, то есть только в общую долевую собственность.

«Размер доли каждого участника сделки в праве собственности в этом случае пропорционален внесенной им денежной сумме», — отмечает Ирина Пешич.

Как оформляют такую сделку инвесторы

Если речь идет об инвесторах, то все зависит от их отношений между собой, рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

То есть если между участниками покупки существует абсолютное доверие, то в сделке может юридически участвовать один человек, оформляется индивидуальная собственность.

Таким образом, один человек фактически становится собственником, хотя оплачивали покупку двое или несколько участников.

«Квартиру с одним собственником проще реализовать, — поясняет директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева. — И при очень доверительных отношениях между покупателями один из них занимает деньги под расписку у другого. Но чаще объект оформляется в общедолевую собственность, так каждый из совладельцев остается уверен, что он всегда может продать свою долю».

В договоре долевого участия указывают всех участников «складчины», где в соответствии с законодательством прописываются доли каждого из них.

Любой из участников имеет право продать свою долю в совместно купленной квартире, но правом приоритетной покупки обладают другие собственники жилья.

Никаких ограничений по максимальному или минимальному размеру доли, принадлежащей собственнику, нет. Обычно ее размер прямо пропорционален величине вложений.

Сделки с участием покупателей родственников или сожителей совершаются на обоих рынках, но чаще всего на вторичном — это позволяет сразу въехать в квартиру и жить, говорят риелторы.

«Инвесторам этот рынок неинтересен, поскольку доходность минимальна, а иногда и отрицательна, — пояснила Мария Литинецкая. — Они приобретают преимущественно квартиры в новостройках массового сегмента по причине их наибольшей ликвидности. Бюджет такой покупки инвесторами в среднем не превышает в Москве 10 млн руб., в Московской области — 2,5–3 млн руб.»

В чем плюсы и минусы совместной покупки

Плюсы очевидны — в складчину легче собрать необходимую сумму денег на покупку.

Объединение финансовых возможностей нескольких человек обычно позволяет им отказаться от ипотеки или по крайней мере минимизировать заем, отмечает Татьяна Подкидышева.

А для тех, кто не получил одобрения банка, но и не находит полной суммы для стопроцентной оплаты, это вообще единственный способ получить желаемую квартиру.

«У нас были примеры в кризисном 2015 году, когда люди боялись потерять сбережения и хотели вложиться в недвижимость, но накоплений (1–2 млн руб.

) не хватало на целую квартиру, а ипотеку брать также опасались, — рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

 — Так появлялись покупки в складчину — например, люди находили других желающих приобрести на старте продаж недвижимость в хорошем районе у метро, с потенциалом роста цены».

Минусы покупки квартиры в складчину, если она оформлена в общую долевую собственность, заключаются в том, что это жилье сложнее продать, доля в пересчете на квадратный метр всегда дешевле целого объекта недвижимости, возможны споры совладельцев по распоряжению квартирой и так далее, рассказала Татьяна Подкидышева.

«Покупая имущество в общую долевую собственность, покупатели должны понимать, что владение, пользование и распоряжение таким имуществом будет осуществляться по соглашению между ними, — говорит Светлана Краснова. — Это, безусловно, станет определенным ограничением для каждого из них при принятии собственных решений и поставит в зависимость от мнения других участников».

Мария Литинецкая добавляет, что в случае с инвестиционной покупкой бывают сложности при продаже квартиры, когда соинвесторы не могут договориться о цене или сроках продажи. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5c767e989a79474a6be49d72

Совместная покупка квартиры | Новостройки

Совместная покупка квартиры

Покупка квартиры – весьма дорогостоящее мероприятие. Даже в регионах квартиры стоимость квадратного метра жилой недвижимости начинается от 35 тыс. руб., поэтому однокомнатная квартира обойдётся покупателям в сумму от 1 млн. руб. Часто собственных средств у людей не хватает, а вот купить недвижимость необходимо.

Потому они прибегают к ипотечному кредитованию, либо ищут соинвестора, с которым можно объединить усилия и денежные средства.

Найти такого человека не так сложно, но вот каким образом затем управлять недвижимостью, как ей пользоваться нескольким инвесторам, как продавать и какие последствия влечёт за собой совместная покупка недвижимости – в этом следует разобраться.

В настоящее время однокомнатная квартира в Подмосковье стоит от 2 млн. руб., даже на начальном этапе строительства многоэтажного дома. Ещё несколько лет назад инвесторы могли одновременно вложиться в строительство нескольких квартир в новостройках, при этом подобные проекты приносили хорошую прибыль.

Для покупки квартиры в Москве необходимо обладать суммой не менее 4 млн. руб., такая сумма неподъёмна для многих инвесторов – которые только начинают свою инвестиционную деятельность.

Поэтому многие из них решают объединить свои капиталы, чтобы всё же приобрести желаемый объект недвижимости и таким образом их сохранить, и, возможно, преумножить.

Поступают так в большинстве случаев именно люди, которые профессионально занимаются инвестиционной деятельностью, и покупка квартиры для них именно способ извлечения прибыли. Они покупают недвижимость не для того, чтобы использовать её по прямому назначению – то есть жить в квартире.

Основным преимуществом совместной покупки квартиры является то, что у инвесторов появляется реальная возможность купить желаемую недвижимость, не прибегая к заёмным средствам. Нет кредита – нет процентов по нему, потери прибыли, проблем с коллекторами, обременения недвижимости при её продаже.

Таким образом, те инвесторы, которые обладают суммой в полтора миллиона рублей, могут объединить свои капиталы и купить квартиру в Подмосковье за 4 – 5 млн. руб., и в результате получить прибыль около полумиллиона на каждого.

Также совместная покупка квартиры даёт возможность получить скидки и бонусы от застройщика, ведь когда объём покупки велик, строительные компании заинтересованы на льготах своим  клиентам.

Совместная покупка квартиры – её место преимущественно на первичном рынке жилья, инвесторов интересуют только квартиры в новостройках.

Существуют определённые правила, которые необходимо знать тем людям, решившим объединить свои капиталы для приобретения недвижимости. Прежде всего, квартиру необходимо покупать сразу после того, как проект выходит на рынок недвижимости – чем раньше вступить в долевое строительство, тем выше в итоге будет прибыль у инвесторов.

Для своих совместных вложений необходимо выбирать высоколиквидные объекты: однокомнатные квартиры, которые имеют хорошее расположение. Именно такие квартиры проще всего впоследствии продать – они пользуются повышенным спросом у населения.

Не стоит привлекать для совместной покупки жилья слишком много инвесторов – идеальный вариант это два человека, которые объединяют свои капиталы для получения прибыли.

Основную прибыль инвесторы получают на росте стоимости квадратного метра жилой недвижимости. Если вложить деньги в квартиру в новостройке на первоначальном этапе строительства, то есть реальная возможность получить прибыль до 30%.

При удачном раскладе и резком росте цен на рынке недвижимости даже больше, но при этом необходимо учитывать все факторы, которые могут на этот рост повлиять. Чаще всего параллельное строительство объектов инфраструктуры рядом с новостройками значительно повышают ликвидность недвижимости.

Благодаря совместной покупке недвижимости у инвесторов появляется возможность со временем заработать значительную сумму денег и купить объект недвижимости самостоятельно.

Покупать квартиру на вторичном рынке жилья не имеет смысла – цена на них на порядок выше, нежели на жильё в новостройках, продать её на порядок дороже вряд ли получится. Вторичное жильё чаще всего покупают люди, которые собираются в нём именно жить, а не переродавать.

Инвесторам нет смысла покупать квартиру для того, чтобы вместе в ней жить – это некомфортно. Поэтому если человек желает купить недвижимость для того, чтобы в ней проживать – лучше прибегнуть к ипотеке и получить жильё в своё единоличное распоряжение.

При совместной покупке жилья необходимо учитывать ряд особенностей, присущих данной сделке.

Прежде всего, семейное положение инвесторов – если один из них в браке, то всё имущество, что он приобретает, автоматически становится совместной с супругом собственностью.

Это почва для конфликтов и разногласий в будущем – один из инвесторов захочет продать квартиру раньше, а другой подождать более высоких цен. Если один из партнёров решил развестись, то общая квартира инвесторов может стать предметом раздела имущества при разводе.

Поэтому для того, чтобы купить вместе квартиру, необходимо тщательно выбирать соинвестора, заранее обговорить все условия сделки, составить партнёрский договор и достигнуть взаимопонимания.

: Аренда в Москве

Источник: http://ack1.ru/library/sovmestnaya_pokupka_kvartiri.html

Совместная покупка квартиры

Совместная покупка квартиры

Последнее обновление: 29.01.2019

Совместная покупка недвижимости отличается по своему оформлению и правовым последствиям, в зависимости от того, кто именно покупает – супруги, родственники или посторонние люди.

Если речь идет о покупке общего жилья супругами, то это частая практика на рынке недвижимости, и особых вопросов она не вызывает. Права супругов на купленное жилье ясно и однозначно установлены Гражданским и Семейным кодексами. Подробнее о них можно прочитать по приведенной ссылке в Глоссарии.

А как купить квартиру в общую совместную или долевую собственность, если покупатели НЕ являются супругами? И можно ли совместно взять ипотечный кредит на подобную покупку?

Таким вопросом задаются, как правило, молодые люди, живущие в гражданском браке, либо близкие родственники (братья и сестры, например), либо те, кто покупает общую недвижимость в складчину в инвестиционных целях. Во всех этих случаях формально независимые друг от друга люди хотят совместно вложиться в приобретение жилья. Так можно ли это сделать?

Можно. Закон это позволяет. Но тут есть свои нюансы, которые отличают такую сделку от обычной покупки в личную собственность. В чем тут особенность?

Образцы документов для сделки купли-продажи квартиры – в специальном разделе по ссылке.

Для начала внесем ясность в терминологию. Когда недвижимостью владеют двое или несколько человек, то собственность может быть:

  • общей совместной, или
  • общей долевой.

Подробнее о видах собственности на квартиру и их принципиальных отличиях друг от друга – рассказано в Глоссарии по ссылке. Здесь же мы лишь отметим, что купить квартиру в «общую совместную» собственность могут только супруги. Для всех остальных покупку недвижимости нужно оформлять в «общую долевую» собственность.

Очевидно, что закон сделал доступным «общее совместное» владение только для тех, кто находится в очень близких семейных отношениях (муж и жена), и может распоряжаться своим жильем только согласованно (совместно), как единый собственник.

А как быть остальным? Как оформить квартиру в общую собственность (на двоих или на троих) другим родственниками или даже посторонним людям? Рассмотрим типовые варианты.

Аферы и махинации с жильем (спецраздел). Поучительные истории с примерами из практики.

Совместная покупка жилья – как оформить

Квартиры покупают на общие деньги как для личного проживания, так и в инвестиционных целях (когда денег одного инвестора не хватает).

В первом случае приобретение может происходить как на первичном, так и на вторичном рынках.

А во втором случае подобные совместные вложения происходят, обычно, на «первичке» – покупка новостройки с целью перепродажи и получения дохода.

Подробнее об оформлении этих видов договоров – см. по приведенным ссылкам в Глоссарии.

Независимо от целей приобретения – для проживания или в качестве инвестиционного вложения – совместная покупка квартиры (например, на двоих собственников, не в браке) происходит по одному сценарию и имеет одинаковые юридические последствия.

Во-первых, квартира оформляется в общую долевую собственность. То есть в договоре указываются два покупателя и обозначаются размеры их долей собственности (например, 40% и 60%).

Во-вторых, пользоваться и распоряжаться долевой собственностью, владельцы могут только по общему соглашению между собой.

Вместе с тем, каждый владелец доли может продать, подарить или завещать свою долю собственности по своему усмотрению (согласно ст. 246 ГК РФ).

Но в случае продажи своей доли, он должен учитывать преимущественное право покупки этой доли другими сособственниками.

Перечень типовых рисков покупки квартиры для первичного и вторичного рынков жилья – см. в отдельной заметке по ссылке.

Все это накладывает на покупателей-совладельцев квартиры определенные ограничения и неудобства. Особенно, при совместной покупке новостройки в инвестиционных целях. Ведь со временем между партнерами-соинвесторами могут возникнуть разногласия по поводу того, когда и на каких условиях лучше продавать инвестиционную квартиру.

Кроме того, таким соинвесторам нужно помнить, что если кто-то из них женат (замужем), то его супруг тоже будет иметь права на купленную квартиру на основании установленной законом общей совместной собственности супругов.

И для продажи квартиры партнерам-соинвесторам понадобится письменное согласие этого супруга.

А если один из инвесторов решил развестись, то объект инвестиций может стать предметом раздела общего имущества супругов.

Если денег на покупку квартиры не хватает даже при совместных вложениях, то здесь на помощь приходит ипотека.

Чем отличается техпаспорт от техплана на квартиру? Какой документ нужен для сделки – см. в этой заметке.

Совместная покупка квартиры в ипотеку

Как родственники, так и «не родственники» имеют возможность обратиться в банк за оформлением совместного ипотечного кредита на покупку общей квартиры.

Раньше банки избегали выдачи ипотечных кредитов гражданам, которые не находятся в родственных отношениях (в т.ч. в браке). Но время идет, спрос рождает предложение, и теперь банки готовы рассматривать в качестве созаемщиков формально независимых друг от друга людей – в том числе партнеров-соинвесторов или «гражданских супругов».

Совместная ипотека для покупки квартиры может оформляться разными способами:

  1. Заемщиком выступает один, а второй выступает поручителем по кредиту.
  2. Заемщиком выступают сразу оба покупателя (созаемщики).

Финансовая ответственность перед банком в этих случаях различна. Например, ответственность поручителя перед банком – субсидиарная, то есть возникает только тогда, когда основной заемщик не в состоянии выплачивать кредит (фактически – банкрот).

А ответственность двух созаемщиков перед банком – солидарная, то есть равная, одинаковая. Здесь банк может требовать погашения кредита одновременно с обоих заемщиков, как по частям, так и целиком (ст. 323 ГК РФ).

Заемщики здесь должны сами договориться, кто и когда выплачивает свою долю кредита, иначе кому-то одному придется расплачиваться за двоих.

На практике покупатели-родственники, обычно, предпочитают первый вариант (поручительство), а партнеры-соинвесторы – второй (совместный заем).

Можно ли купить квартиру по доверенности? Когда и как это бывает – смотри в этой заметке.

Налоговые вычеты при совместной покупке квартиры

Что касается имущественных​ налоговых вычетов. При совместной покупке квартиры (не супругами), как с привлечением ипотеки, так и без нее – право на возврат НДФЛ (13%) имеют оба покупателя-соинвестора.

Вычет за покупку жилья (до 2 млн. руб.) будет рассчитываться исходя из условий Договора купли-продажи квартиры – каждый, указанный в договоре Покупатель будет иметь право на налоговый вычет соразмерно своей доле в праве.

А вычет за уплаченные по совместной ипотеке проценты (до 3 млн. руб.), будет начисляться каждому соинвестору при предъявлении своих банковских платежек на погашение кредита.

Для супругов, находящихся в официальном браке, распределение имущественных вычетов за купленную квартиру происходит по другим правилам. Подробно это рассмотрено в отдельной заметке по ссылке.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/sovmestnaya-pokupka-kvartiry/

Квартира в складчину: стоит ли решиться?

Совместная покупка квартиры

Совместное приобретение жилья – весьма популярная операция на столичном рынке недвижимости. Тенденции таковы, что покупка квартиры в складчину отмечается в каждой десятой сделке купли-продажи жилых объектов в Москве.

Городская Служба Недвижимости решила не обходить стороной этот факт, и сегодня мы предлагаем вам публикацию, в которой будут рассмотрены мотивы совершения подобных сделок, их преимущества и недостатки, особенности процедурных моментов.

К приобретению жилой недвижимости в совместную собственность прибегают, чаще всего, в двух случаях:

  • необходимость в собственном жилье для личных нужд;
  • желание инвестировать в объект, с целью получения прибыли при дальнейшей перепродаже.

Первый вариант практикуется как на первичном, так и на вторичном жилищном рынке. Например, общее жилье покупается при заключении брака самими молодыми супругами.

Или квартира приобретается родителями молодоженов и оформляется на участников сделки в долях, соответствующих размерам их вложений.

Как вариант, совладельцами жилплощади становятся близкие родственники (реже хорошие друзья), предпочитающие проживать вместе и копить деньги на покупку отдельного жилья, чем оформлять ипотеку и платить проценты банку.

Что касается второго, то покупка недвижимости в совместную собственность с целью инвестирования и получения финансовой выгоды распространена исключительно на первичном рынке. Квартиры в новостройках приобретаются еще на стадии котлована, когда их цена минимальна, с намерениями выиграть до 30-40 % их конечной (максимальной) стоимости, при продаже после введения дома в эксплуатацию.

Для реализации подобных проектов нередко объединяются совершенно чужие друг другу люди. Сегодня в сети существуют специализированные форумы, на которых желающие могут найти партнера для совместной покупки квартиры в новостройке, чтобы впоследствии выгодно ее продать и разделить «навар».

Наибольшую прибыль получают инвесторы, имеющие доступ к закрытым продажами, в ходе которых квадратные метры будущего жилого объекта реализуются по очень «вкусной» цене, часто оптом. Но ощутимо увеличить свои активы можно и посредством совместного участия в долевом строительстве на общих правах. Главное – грамотно и дальновидно подойти к вопросу выбора единомышленника, но об этом чуть позже.

Преимущества совместной покупки недвижимости

В первую очередь, такие сделки привлекательны финансово. Приобретение недвижимости на равных условиях в паре с кем-либо дает возможность избежать привлечения кредитных средств, оформления ипотеки.

Имея два капитала, недостаточных для покупки двух отдельных квартир, можно купить одну общую квартиру в строящемся доме по стартовой цене, а по факту сдачи объекта продать ее на треть дороже.

Вполне возможно, вырученная прибыль станет как раз той недостающей суммой для приобретения уже отдельного жилья в личное пользование. А если нет, то можно еще раз поучаствовать в покупке квартиры в складчину, с уже более солидной базой.

Опытные и предусмотрительные дольщики принимают участие одновременно в нескольких строительных проектах, распределяя капитал. Это позволяет им минимизировать риски (если вдруг с одним из объектов что-то пойдет не по плану, потери будут минимальны, «сработают» другие).

Долю в квартире можно подарить, обменять, продать, заложить, точно так же, как и «самостоятельный» объект. При желании или необходимости обратно конвертировать в живые деньги. С той лишь оговоркой, что на некоторые перечисленные действия придется получить согласие сособственника недвижимого имущества. А этот фактор уже из минусов совместной покупки недвижимости.

Недостатки совладения

Покупая квартиру в общее владение с родственником, другом, партнером, имейте в виду, что его мнение относительно «судьбы» помещения будет играть важную роль, если вы решите совершить операцию отчуждения своей доли имущества. Чем большее количество человек владеет одним объектом недвижимости, тем сложнее им управлять.

По закону, сособственники имеют преимущественное право покупки. Прежде чем продать свою часть в квартире, вы должны уведомить об этом совладельца, предоставив ему возможность выкупить вашу долю на ваших условиях.

Делается это отнюдь не на словах. За месяц до предполагаемой продажи недвижимости вы в письменной форме обязаны уведомить об этом сособственника квартиры. И получить от него либо согласие выкупить вашу часть, либо письменный отказ, на основании которого уже сможете продать долю третьему лицу.

Вообще, любые конфликты между участниками совместной покупки недвижимости идут не на пользу делу, особенно, если организовано оно с денежным интересом. Поэтому оговорите с партнером все нюансы распоряжения квартирой заранее, а лучше составьте письменное соглашение (которое, правда, не будет иметь особой силы, если дело дойдет до суда), и добросовестно следуйте договоренностям.

Само собой, что связывать себя обязательствами по совместной покупке квартиры допустимо только с теми людьми, в которых вы уверены.

Какую квартиру лучше купить в складчину?

Приняв решение купить квартиру в складчину, обращайте внимание, в первую очередь, на ликвидность объекта. Самое «быстропродаваемое» жилье – однушки удачной планировки в хороших районах.

Впрочем, на каждый товар есть свой покупатель, дело в цене. На ее формирование влияют различные факторы. Основные из них: удаленность объекта от станции метро, инфраструктура района, экологическая обстановка. Перед совершением сделки оцените перспективу удорожания готовой квартиры с учетом этих аспектов.

Как оформляется совместная покупка жилья?

Договор купли-продажи или участия в долевом строительстве при совместной покупке квартиры оформляется в том же порядке, установленном законодательством, как и в случае с единоличным переходом прав владения. С тем исключением, что в нем указывается не один собственник, а два (или более), а также объемы их долей

Совладельцы регистрируют отдельные свидетельства права собственности на свою долю недвижимости. Каждый из них имеет право на предоставление государством налогового вычета при покупке квартиры, соразмерно затраченным средствам.

Однако перед тем как воспользоваться возможностью вернуть деньги, следует взвесить рациональность данного шага.

Имущественный налоговый вычет оформляется лишь единожды, и совместная покупка жилья может оказаться вовсе не той сделкой, по которой есть смысл его получить.

Приобретение квартиры в совместную собственность, тем более в новостройке – серьезная сделка со своими особенностями, требующая ответственного, квалифицированного подхода. Агентство Городская Служба Недвижимости поможет вам провести ее комфортно и безопасно.

Источник: https://gsn-moscow.ru/articles/sovmestnaya-pokupka-nedvizhimosti

Покупка квартиры в совместную или долевую собственность

Совместная покупка квартиры

Покупка квартиры в долевую собственность – операция с недвижимостью, при которой покупателями одного жилого объекта являются два лица или более.

Такая сделка понадобится при покупке жилья собственниками, которые не являются супругами, или супругами, заключившими брачный договор с определенным режимом собственности на совместно нажитое имущество.

Доли строго распределяются между участниками сделки, каждому выдается свидетельство о собственности, в котором указывается доля. Квартиру, приобретенную в совместную собственность, в дальнейшем можно перевести в собственность долевую.

Чем отличается покупка квартиры в совместную общую собственность от покупки в долевую собственность?

При совершении сделки по приобретению жилья супругами автоматически оно становится совместной общей собственностью, которую нельзя раздробить для продажи частями. Квартира может регистрироваться только на одного супруга или на обоих. В любом варианте права на нее будут одинаковы.

Совершить какую-либо операцию с недвижимостью супруг без согласия второй стороны не имеет права. При разводе квартира, приобретенная в браке как совместная общая собственность, делится пополам. При регистрации на двоих супругов в договоре на покупку указываются оба владельца и их доли, обычно равные.

Могут указываться и неравнозначные доли, но в отсутствие брачного договора при разводе все равно квартира будет разделена на равные части.

При наличии брачного договора, в котором отрицается совместная собственность, жилье может быть куплено в долевую собственность. Идеальная доля – это не часть квартиры, а доля в праве на нее. Нежилые помещения при разделении долей не учитываются.

Благодаря обособленности долей, их можно продавать, превращая цельный объект недвижимости в квартиру с подселением или настоящую коммунальную квартиру. Вначале приобретение доли предлагается другому владельцу (владельцам) долей по ценам свободного рынка.

Если другие собственники дали письменный отказ от покупки, то доля может выставляться на свободную продажу. При разводе каждый из супругов получает долю, указанную в договоре купли-продажи.

Сделка по приобретению квартиры в долевую собственность может быть осуществлена без участия нотариуса в случаях:

  • продавец – дееспособное лицо, полностью владеющее квартирой;
  • продавцы – дееспособные супруги, владеющие недвижимостью по праву совместной собственности.

Имущественный вычет при покупке квартиры в совместную или долевую собственность

По общему правилу имущественный вычет, действующий для одного объекта недвижимости, составляет 13% от суммы сделки до 2 млн рублей. Если стоимость недвижимости выше, то компенсация ограничивается суммой – 260 тыс. руб.

При приобретении жилья супругами в совместную собственность вычет могут получать оба супруга или один из них. Второй при этом должен написать отказ от получения вычета. На компенсацию имеет право каждый гражданин РФ, за которого работодатель ежемесячно отчисляет подоходный налог 13%.

Вычет не положен, если работодатель оплатил часть суммы или были использованы государственные программы.

При покупке недвижимости в долевую собственность вычет разделяется пропорционально долям, указанным в договоре. Чем больше доля, тем больше вычет. При официальном оформлении долевой собственности для получения вычета по НДФЛ дополнительные заявления писать не требуется.

Приобретение жилья людьми, не состоящими в браке

Лица, даже если они являются родственниками, но не состоят в браке, приобретать жилье в совместную собственность по закону не имеют права. В данном случае возможно только оформление покупки квартиры в долевую собственность.

В этом случае заключается договор купли-продажи с указанием суммы, вносимой каждым участником сделки, и соответствующей доли, которая будет принадлежать каждому из них. Необязательно, чтобы размер доли был пропорционален внесенной сумме.

Этот вопрос собственники решают самостоятельно.

Закон регламентирует порядок распоряжения долями. При желании одного из собственников жилья продать свою часть преимущественное право на ее приобретение имеют другие собственники.

Для отчуждения доли в пользу постороннего лица необходимо получить письменный отказ других сторон. Также право на продажу собственник доли может получить после посылки письменного уведомления и отсутствия ответа на него по истечении месяца.

Если эти условия не будут соблюдены, то сделка продажи части будет признана судом недействительной и аннулирована.

Покупка квартиры в долевую собственность семьей с детьми

При приобретении квартиры дети могут получить долю в жилплощади по добровольному желанию родителей или в обязательном порядке в случаях, предусмотренных законом. Одним из таких случаев является приобретение жилья на средства, полученные от продажи недвижимости, в которой дети выступали совладельцами.

В новом жилом объекте несовершеннолетние члены семьи должны иметь доли, не меньше прежних. Этот вопрос контролируют органы опеки. Если они посчитают, что по договору купли-продажи права несовершеннолетних лиц были ущемлены, разрешения на сделку не последует.

Если же органы опеки одобрят сделку, то договор за детей до 14 лет подпишут родители, официальные опекуны или другие законные представители.

Несовершеннолетние лица в возрасте 14-18 лет подписывают бумаги самостоятельно в присутствии родителей или других законных представителей.

Покупка квартиры в долевую собственность по ипотеке

Поскольку банки, работающие на территории РФ, предоставляют различные программы ипотечного кредитования, то долевая ипотека рассматривается индивидуально в каждом отдельном случае.

Рассмотрим основные варианты:

  • Клиент является владельцем доли в недвижимости, и он желает взять в ипотеку часть жилья, владение которой позволит стать ему единоличным собственником. Поскольку ипотека – это залоговый кредит, то банку важно, чтобы он смог продать объект в случае невыполнения заемщиком кредитных обязательств. В данном случае получение ипотечного кредита является вполне вероятным.
  • Клиент хочет увеличить свою часть в квартире путем приобретения еще одной доли. Единственным владельцем после этого приобретения заемщик не станет. Если другие владельцы долей дадут согласие на условия залога, выдвигаемые банком, то выдача кредита весьма вероятна.
  • Лицо хочет приобрести долю в квартире, в которой других долей у него нет. В этом случае вероятность предоставления ипотечного кредита весьма проблематична.

Если банк принял решение не выделять ипотечный кредит, то клиент может оформить потребительский кредит. Минусом такого шага является более высокий процент и краткие сроки погашения.

Если доля приобретается у близкого родственника (родителей, детей, родных сестер и братьев, бабушек, дедушек, внуков), то целесообразно оформить договор дарения, поскольку в этом случае уплата налога не предусмотрена. 

Источник: https://www.6543210.ru/info/pokupka-kvartiry-v-sovmestnuyu-ili-dolevuyu-sobstvennost/

DOM.RIA – Недвижимость в складчину: что это, преимущества и недостатки

Совместная покупка квартиры

Для инвестирования в недвижимость не обязательно самостоятельно покупать весь объект. Если у инвестора есть накопленная сумма денег, но ее не хватает для приобретения целой квартиры, можно выбрать такой способ вложения средств как покупка недвижимости в складчину. Рассмотрим особенности этого варианта приобретения квартиры, для кого и когда это актуально.

Что такое недвижимость в складчину

Недвижимость в складчину – квартира, купленная несколькими инвесторами по одному договору с установлением для каждого их них доли, пропорциональной вкладу. Такая недвижимость является общей долевой собственностью.

Зачем покупать недвижимость в складчину

В основном недвижимость в складчину покупают не для личного пользования, а для вложения денег и дальнейшего заработка на инвестициях. Инвесторы объединяют средства со следующими целями:

Экономия на объекте недвижимости

Если застройщик дает возможность приобрести несколько квартир по более выгодной цене, чем при их покупке по отдельности, инвесторам есть смысл объединиться и купить недвижимость вместе.

В таком случае каждый из них приобретает отдельную квартиру, а процедура купли-продажи проводится сообща.

Это один из немногих случаев, когда покупатели могут приобретать недвижимость в складчину для личного пользования.

Перепродажа квартиры

При нехватке средств для покупки отдельной квартиры инвесторы могут объединиться, и приобрести ее в складчину на этапе котлована и перепродать на стадии готовности дома. Прибыль разделят пропорционально размерам сделанных вкладов.

Инвестиции в недвижимость: плюсы и минусы

Совместная покупка квартиры на начальных этапах строительства дома дает возможность каждому из инвесторов приумножить средства на 30-40% после ввода дома в эксплуатацию.

При нормальной реализации проекта на это уйдет от двух до трех лет.

В зависимости от размера ваших вложений, полученной суммы от продажи доли квартиры в готовом доме может хватить на приобретение отдельного жилья в очередной новостройке на этапе котлована.

Заработок на аренде

Купив квартиру в складчину, инвесторы могут использовать ее как долгосрочную инвестицию, и сдавать в аренду, получая ежемесячный доход. В будущем недвижимость можно перепродать, или один из инвесторов выкупит долю, став единственным владельцем объекта.

Как безопасно сдать квартиру в аренду: 10 советов

Если один из инвесторов захочет жить в этой квартире, возможно договориться, что он будет оплачивать партнеру долю арендной платы, которую последний получал бы от арендаторов. Это еще один случай покупки квартиры в складчину для личного пользования.

Для проживания

Семейная покупка жилья также может проводиться в складчину. Это актуально, например, если молодая семейная пара и родители одного из супругов приобретают квартиру для себя.

Возможна также ситуация, когда родители каждого из супругов готовы общими усилиями приобрести жилье для молодой пары, но при этом каждый желает защитить свои интересы.

Братья, сестры также могут покупать квартиры для того, чтобы определенное время пожить вместе, а не на съемном жилье. Накопив достаточное количество средств еще на одно жилье, они разъезжаются каждый в свою квартиру.

Как купить недвижимость в складчину

Порядок покупки невидимости в складчину практически такой же, как и при заключении договора-купли продажи с одним лицом. Только в этом случае в соглашении указываются два или несколько покупателей и прописываются доли, закрепленные за каждым из них.

Процедура оформления покупки квартиры

Чтобы обезопасить себя, в соглашении стоит прописать условия распоряжения и использования долей каждой из сторон. В целом для совместного приобретения жилья главное найти надежного партнера и вместе выбрать добросовестного застройщика.

Обратитесь в отдел продаж застройщика, и там оформят договор-купли продажи на двух людей.

Каждый из вас будет покупать долю в квартире в общепринятом порядке приобретения жилья, и каждый отдельно зарегистрирует право собственности на свою часть имущества.

Преимущества покупки недвижимости в складчину

Объединение вкладов инвесторов остается актуальным по следующим причинам:

Альтернатива ипотеке

Покупка квартиры в складчину дает возможность стать владельцем недвижимости, не имея полной суммы для приобретения всего объекта. Подкопив денег, вы сможете выкупить долю второго инвестора, или продать свою, доложить деньги и приобрести отдельное жилье. В этом случае вам не придется выплачивать проценты, поэтому такой подход актуален с целью экономии.

Эффективный заработок на сравнительно небольшом вкладе

Совместная покупка квартиры дает возможность заработать на инвестициях в недвижимость даже при отсутствии полной суммы на покупку жилья. При этом приумножать свой капитал вы будете с той же эффективностью, что и при покупке и перепродаже всей квартиры.

Недостатки покупки недвижимости в складчину

Если вы не единственный собственник квартиры, это становится причиной ряда нюансов при желании распорядиться имуществом или при желании взять его в личное пользование.

Дополнительные риски

Каждый из инвесторов может распоряжаться своей долей недвижимости, и нет гарантий, что обе стороны будут делать это добросовестно. Со временем также возможна ситуация, что каждый из инвесторов захочет использовать квартиру для разных целей, в связи с чем могут возникнуть конфликты и судебные тяжбы.

Правовая сторона продажи части квартиры

Наличие обременений

Собственники долей могут продавать, дарить и оставлять в наследство это имущество. Но преимущественное право приобретения остается за совладельцем.

Поэтому, сначала необходимо предупредить это лицо о намерениях совершить сделку, и, если последний откажется от приобретения квартиры или не даст ответ в течение месяца, вы сможете продать свою часть другому покупателю. Действия регистрируются нотариально.

Как продать долю в квартире

Чтобы иметь возможность свободно распоряжаться своей долей, она должна быть закреплена за вами в документах. Если этого не сделано, еще предстоит выделить долю из общего имущества.

Как снизить риски при покупке квартиры в складчину

Чтобы избежать неблагоприятного развития событий, и не связаться с проблемным инвестором, покупать недвижимость в складчину стоит с хорошо знакомыми людьми, родственниками с хорошими доверительными отношениями.

Но даже в этом случае каждая из сторон должна защитить свои интересы в рамках договора купли-продажи.

В нем должны быть детально описаны порядки приобретения квартиры, права каждого вкладчика на нее, и условия распоряжения имуществом.

Таким образом, покупка квартиры в складчину – альтернативный способ приобретения недвижимости при наличии средств только на долю объекта. Осторожность и тщательная проверка партнера помогут избежать неблагоприятных ситуаций.

Источник: https://dom.ria.com/articles/nedvizhimost-v-skladchinu-chto-eto-preimuschestva-i-nedostatki-173712.html

Адвокат-online
Добавить комментарий