Умер собственник в процессе оформления купли продажи

Собственник умер до регистрации договора купли-продажи (дарения) недвижимости

Умер собственник в процессе оформления купли продажи

Как ни странно, но случаи, когда даритель не успевает зарегистрировать переход права собственности до собственной смерти, являются довольно-таки частым явлением.

Что делать, если даритель умер до регистрации перехода права собственности? Тот же вопрос и в отношении купли-продажи: что делать, если продавец умер до регистрации договора (перехода) права собственности? Будут ли наследники обязаны передать имущество или же придется требовать уплаченных денег за купленную недвижимость, либо же в случае с дарением просто прощаться с имуществом? Для ответов на данные вопросы специалисты нашей компании провели правовой анализ ситуации и написали данную статью.

что делать, если собственник умер до регистрации договора?

Сразу стоит отметить, что с некоторых пор сам договор купли-продажи либо дарения уже не подлежит государственной регистрации. Госрегистрации подлежит только факт перехода собственности.

Право собственности на имущество может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2. ст. 218 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст.

572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности (п. 2 ст. 572 ГК РФ).

Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.

Так же в силу п. 3 ст. 572 ГК РФ ничтожен договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя.

К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.

Что касается формы договора дарения недвижимого имущества, то на основании п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Вместе с тем, на основании п. 8 ст. 2 ФЗ от 30.12.

2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Соответственно правило о государственной регистрации договора дарения недвижимого имущества не применяется по отношению к сделкам, заключенным после 1 марта 2013 г.

В связи с этим до введения положения об отмене обязательной регистрации договора недвижимого имущества такие договоры вступали в силу только после регистрации сделки в регистрационных органах, что приводило к ситуациям, когда надлежащим образом заключенный и исполненный сторонами договор признавался незаключенным в судебном порядке, например, в случае смерти дарителя на момент государственной регистрации договора дарения, даже когда само заявление на регистрацию было подано при жизни дарителя, на основании п. 2 ст. 17 ГК РФ, в силу которого правоспособность граждан прекращается со смертью.

В то же время существует практика, когда договор дарения, заключенный до 1 марта 2013 г.

признавался заключенным на том основании, что когда сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

И при установлении судом факта подписания в надлежащей форме и исполнения договора, подлежащего государственной регистрации, суд в некоторых случаях признавал возникшими правовые последствия из такого договора, в том числе и право собственности, вне зависимости от наличия или отсутствия такой регистрации, на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ.

Суды в этом случае исходят из следующего: то обстоятельство, что ст.

165 ГК РФ касается только случая, когда одна из сторон уклоняется от регистрации договора, и не содержит правовой регламентации последствий не регистрации сделки по уважительным причинам, например, длительная болезнь, смерть стороны не может служить основанием для отказа в защите права добросовестной стороны.

Как указывалось выше, с 1 марта 2013 г. в связи с вступлением в силу изменений в ГК РФ была отменена государственная регистрация договора дарения.

Однако государственная регистрация перехода права собственности в результате заключения договора дарения необходима.

В связи с этим далее мы рассмотрим, что происходит со сделкой, если по каким-то причинам переход права собственности не был зарегистрирован.

В соответствии с ч. 1 ст.

2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также – государственная регистрация прав) – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

По ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 2 ст. 433 ГК РФ если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Исходя из вышеуказанных норм и внесения изменений в нормы гражданского законодательства, не предусматривающие государственную регистрацию сделки, договор дарения считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора дарения, дар принят одаряемым и права и обязанности по договору становятся обязательными для сторон с момента его заключения в соответствии с положениями статьи 425 ГК РФ.

Правовые последствия сделки возникают также с момента ее заключения.

В соответствии с п. 1 ст.

131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Согласно п.

60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Аналогичным образом данные нормы применяются судами к договору дарения.

Таким образом, если между сторонами, в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора дарения, дар передан и принят одаряемым, договор считается заключенным и становится обязательным для сторон с момента его заключения в соответствии с положениями статьи 425 ГК РФ. Правовые последствия сделки возникают также с момента ее заключения.

Кроме того, следует отметить, что каких-либо сроков обращения по вопросу государственной регистрации перехода права собственности граждан по договору дарения в регистрирующие органы законодательством не установлено.

Те же правила применимы и по отношению к договорам купли-продажи жилого помещения. Так, согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу положений ст. ст. 1110, 1112 ГК РФ обязательства по заключенным договорам дарения переходят к его наследникам в порядке универсального правопреемства.

На основании п. 2 ст. 581 ГК РФ обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения.

Таким образом, обязанности дарителя, продавца по договорам дарения, купли-продажи переходят к его правопреемникам. При этом обязанности по договору возникают не с момента государственной регистрации договора дарения недвижимого имущества, а с момента заключения договора.

Вместе с тем, согласно п.

73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 года N 9 “О судебной практике по делам о наследовании” наследники праве обратиться в суд после смерти наследодателя с иском о признании недействительной совершенной им сделки, в том числе по основаниям, предусмотренным статьями 177, 178 и 179 ГК РФ, если наследодатель эту сделку при жизни не оспаривал, что не влечет изменение сроков исковой давности, а также порядка их исчисления.

Оспорить сделку можно по общим правилам в течение трех лет о дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а для лица, не являющегося стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такового признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Однако следует заметить, что признание сделки недействительной после смерти наследодателя дело сложное, и заключенную после 1 марта 2013 г. сделку с недвижимым имуществом, будь то договор дарения или купли продажи, в большинстве своем можно признать таковой только при наличии веских на то оснований. Например, по ст.

177 ГК РФ, в силу которой сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. В этом случае необходимо в качестве доказательств прикреплять медицинские документы, ходатайствовать перед судом о назначении посмертной психиатрической экспертизы, в случае необходимости прибегать к свидетельским показаниям. Кроме того, решение того или иного вопроса во многом зависит от конкретных обстоятельств дела, в зависимости от которых судами могут приниматься различные решения.

Если говорить о вступлении в права собственности и кому будет принадлежать имущество после смерти одаряемого, то необходимо учитывать, речь идет о дарении или об обещании дарения.

Если даритель по договору дарения обещает подарить какое-либо имущество, то на основании п. 1 ст.

581 ГК РФ права одаряемого, которому по договору дарения обещан дар, не переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения.

В то же время, если это не обещание дарения и в договоре дарения не право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого, то по рассмотренным выше положениям, вступление договора в силу зависит от того, состоялась ли передача имущества.

Если имущество было передано в дар по надлежаще составленному договору дарения, то считается, что такой договор заключен. Тогда в случае возникновения препятствий во включении такого имущества в наследственную массу наследодателя, наследники могут требовать осуществления своих прав на такое имущество через суд.

При этом необходимо помнить о сроках принятия наследства, которые составляют шесть месяцев со дня открытия наследства для наследников, подлежащих к призванию к наследству, три месяца по истечении первых шести месяцев для лиц, которые вступают в права наследования вследствие непринятия наследства другим наследником, и шесть месяцев с момента отказа от наследства или отстранения от наследства других наследников. Последнее положение применимо и для договора купли-продажи.

Исходя из написанного выше, правильней сделать вывод, что возможен любой расклад: суды могут как отказать в регистрации перехода права собственности, так и удовлетворить соответствующую просьбу истца.

Для более полной правовой защиты необходима компетентная помощь.

Мы рады и готовы помочь любым обратившимся гражданам и юридическим лицам для регистрации права собственности после смерти продавца или дарителя.

Источник: http://madroc.ru/sobstvennik_umer_do_registracii.php

Суд, продавец умер до регистрации права собственности на продавца: Решение об отказе регистрации перехода права собственности, признании права собственности

Умер собственник в процессе оформления купли продажи

Недвижимость: Покупка / Продажа / Аренда / Сдать / Снять / Консультации / АН ИНФО
Сохранить информацию себе или отправить Ваше объявление в соц.сети можно просто нажав кнопки:

РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 09 августа 2010 года город Березовский Березовский городской суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Фаламовой Л.С.

, при секретаре Жуковой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кощеева АБ к Фоминых НФ о регистрации перехода права собственности, признании права собственности, УСТАНОВИЛ Истец Кощеев А.Б.

обратился в суд с иском, просил произвести государственную регистрацию перехода права собственности, признать за ним право собственности на жилое помещение комнату Номер обезличен в квартире Номер обезличен дома Номер обезличена по … в городе …

, указав в обоснование исковых требований, что Дата обезличена года между ним и ФИО14 был заключен договор купли-продажи указанного жилого помещения. Договор не был зарегистрирован в органах по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Продавец жилого помещения ФИО9 умерла. В судебное заседание истец Кощеев А.Б.

не явился, полагая возможным рассмотреть дело в свое отсутствие с участием представителя. Представитель истца Макарова Т.Д., действующая на основании доверенности, исковые требования своего доверителя поддержала, сославшись на изложенное в исковом заявлении. Ответчик Фоминых Н.Ф. в судебное заседание не явился.

Суд, заслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, считает исковые требования Кощеева А.Б. обоснованными, подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 131 Гражданского Кодекса Российской Федерации право собственности и иные вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

В силу 549 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество. В силу статьи 551 Гражданского Кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В силу 558 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как видно из договора от Дата обезличена года, заключенного между ФИО6, действующей по доверенности ФИО9, с одной стороны, и Кощеевым АБ, с другой стороны, Кощеев АБ приобрел в собственность комнату жилой площадью 12.2 квадратных метров, полезной площадью 17.2 квадратных метров, находящуюся в квартире Номер обезличен дома Номер обезличена по … в городе ….

Договор составлен в письменной форме, удостоверен нотариусом … области ФИО7, зарегистрирован в реестре за Номер обезличен. Как видно из технической информации Березовского БТИ и РН, спорное жилое помещение комната в квартире Номер обезличен дома Номер обезличен по … имеет номер Номер обезличен. Между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор был сторонами исполнен, имущество передано от продавца к покупателю. Правомерность заключения договора никем не оспорена. Взаимные обязательства, вытекающие из договора купли-продажи жилого помещения, стороны исполнили надлежащим образом. Волеизъявление ФИО9 на отчуждение принадлежащего ей на праве собственности жилого помещения соответствовало ее действительным намерениям.

Договор купли-продажи не был зарегистрирован в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи со смертью ФИО9 Действующим законодательством не предусмотрен срок, в течение которого стороны договора должны обратиться в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за государственной регистрацией договора и перехода права собственности. Поскольку договор купли-продажи жилого помещения был совершен в надлежащей форме, фактически был исполнен, продавец обладал необходимыми полномочиями по отчуждению данного жилого помещения, единственным препятствием к регистрации договора и перехода права собственности явилась смерть продавца, то сделка по отчуждению является состоявшейся, а договор купли-продажи следует считать заключенным. Согласно п. 1 статьи 551 Гражданского Кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации. Пунктом 3 статьи 551 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. В соответствии со статьей 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора. Переход права собственности при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. В соответствии с п. 1 статьи 6 Гражданского Кодекса Российской Федерации к отношениям сторон могут применяться нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона). Если продавец, передавший объект недвижимости приобретателю, скончался до государственной регистрации перехода права собственности, то к отношениям по регистрации подлежит применению п.3 статьи 551 Гражданского Кодекса Российской Федерации. В силу статьи 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним является, кроме прочего, договоры и иные сделки в отношении недвижимого имущества, вступившие в законную силу судебные акты. Данное решение является основанием для регистрации перехода права собственности на спорное жилое помещение к истцу. В удовлетворении исковых требований о признании за истцом права собственности на спорное жилое помещение следует отказать, поскольку в силу статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация. Суд оценивает представленные доказательства в совокупности, принимает во внимание, что ответчик в судебное заседание не явился, своих возражений против исковых требований не представил. Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского Процессуального Кодекса Российской Федерации, суд РЕШИЛ Исковые требования Кощеева АБ удовлетворить. Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на комнату Номер обезличен в квартире Номер обезличен дома Номер обезличен по … в городе … к Кощееву АБ на основании договора купли-продажи от Дата обезличена года между ФИО9 и Кощеевым АБ, удостоверенного нотариусом … ФИО7, зарегистрированного в реестре за Номер обезличен. В удовлетворении исковых требований Кощеева АБ о признании права собственности на комнату Номер обезличен в квартире Номер обезличен дома Номер обезличен по … в городе … отказать. Разъяснить, что настоящее решение является основанием для внесения соответствующей записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним органом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи жалобы через Березовский городской суд. Судья Л.С. Фаламова

Реклама.Директ

За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле ( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )

Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,

Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО), а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО Если Вы находитесь в Ярославле,

то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис

Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »

Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »

Источник: http://info.yarnet.ru/advokat/index.php?id=74

Смерть продавца до регистрации права собственности покупателя // Комментарий к Определению СКГД ВС РФ от 18.12.2018 №5-КГ18-228

Умер собственник в процессе оформления купли продажи

Это дело могло бы стать блестящей иллюстрацией к таинственному владению недвижимостью и механизму переноса права собственности на неё, однако стало очередным юридическим уродцем.

Стороны заключили договор продажи квартиры и подписали акт приёма-передачи. Покупатель согласно договору оплатил цену. Он получил доступ в квартиру, где проживала его бывшая супруга-собственник, которая умерла в день подачи заявления о регистрации права.

Регистратор отказал во внесении записи в реестр, установив, что доверенность представителя продавца оказалась ненастоящей.

Ответчиком выступает ДГИ Москвы, которое претендует на квартиру в качестве выморочного имущества, ведь у продавца не оказалось наследников.

Истец обратился с иском не только к ДГИ Москвы, но и к Росреестру, отказавшему в регистрации по причине подтверждённых нотариусом сомнений в подлинности представленной доверенности продавца. Поскольку дело рассматривалось в порядке искового производства, действие регистратора не оспаривалось заявителем, то Росреестр должен был выступать третьим лицом, а не ответчиком.

Истец просил “возложить обязанность совершить ДЕЙСТВИЯ ПО ПЕРЕХОДУ ПРАВА собственности, ссылаясь на то, что по договору купли-продажи он ПРИОБРЁЛ право собственности”.

Действия – это юридический факт, а переход права – это эффект, последствия совершения юридического факта в силу закона или договора, мыслительная операция. Не бывает действий по переходу права. “Передать право” невозможно.

Само собой, требовать переноса уже приобретённого права собственности логически неверно.

Суд первой инстанции отказывает в праве собственности на спорную вещь обеим (!) сторонам. (Интересный способ решать правовые конфликты, правда? Соломон просто отдыхает). При этом суд полагает, что требование истца не подлежит удовлетворению, поскольку продавец не уклонялся от регистрации.

С этим трудно спорить, поскольку продавец был уже мёртв. Однако как быть покупателю с титулом на недвижимость суд не пояснил. Во встречном требовании ответчика суд также отказывает, мотивируя тем, что квартира продана по договору, а значит не входит в выморочное имущество.

Неясно, в каких астралах между продавцом и покупателем затерялось право собственности на квартиру?

Мосгорсуд твёрдо знает ответ на вопрос кому присудить столичную недвижимость. Оказывается, договор продажи квартиры от 11 октября 2016 года не был зарегистрирован. Это не опечатка: не переход права, а именно договор продажи недвижимости, который уже 3.5 года как не подлежал регистрации согласно изменениям в законе.

На самом деле, чтобы понять логику судов, надо на время подавить в себе “рафинированного цивилиста” (с). Мне это сделать достаточно легко, поскольку до сих пор не брезгую походами в суды общей юрисдикции (СОЮ).

Во-первых, иногда общая стратегия комплексного разрешения споров требует задействовать исковые средства, отнесённые к подведомоственности СОЮ.

Во-вторых, при всех недостатках СОЮ, районные судьи люди не гордые, зачастую, несмотря на загрузку, с удовольствием слушают тщательно обдуманные правовые позиции – для них это сущая экзотика. Одна судья как-то призналась мне, что ощущает себя на лекции по гражданскому праву )

Предположу, что внутренний монолог судов был примерно таким:

Районный суд: – Истец, вы не находите странным идти регистрировать сделку по поддельной доверенности в день смерти бывшей супруги? Как мне вам отказать? Ну вот, например, в п.3 ст.551 ГК написано, что покупатель вправе требовать регистрации, “если продавец уклоняется” от неё, а ваш продавец не уклонялся.

Мосгорсуд: – Истец, районный суд уже дал оценку вашему поведению. Плохо только, что спор о праве на квартиру не разрешил.

Но это мы исправим – квартиру присудить городу, потому что договор ваш не внушает доверие, как и доверенность, представленная регистратору.

Без последующей регистрации (неважно чего) он не имеет значения. Знаем мы как договоры накануне смерти заключаются; и не такое видели.

Верховный Суд: – Мосгорсуд, нельзя так с людьми, да и с гражданским правом тоже. Регистратор, установив, что доверенность поддельная, направил материалы в органы внутренних дел.

Те проверили, что между супругами были доверительные отношения и покупатель проявлял заботу о продавце вплоть до её кончины. Неловко, конечно, вышло с доверенностью, но это не повод лишать бывшего супруга права собственности на квартиру.

В общем, пока договор не оспорен, оснований в чём-то подозревать истца у нас нет…

Вероятно, нижестоящий суд, привыкший к ежедневному лицезрению человеческих пороков, не верит в подобное стечение обстоятельств. Однако, до тех пор, пока не установлены факты, подозрения в отношении истца являются лишь догадками.

Могло быть и так, что мужчина действительно ухаживал за беспомощной бывшей супругой, и она “продала” (из налоговых соображений) ему квартиру, то есть фактически подарила её. Однако формальности были улажены криво.

Что касается права продавца на квартиру, которая была нажита в период брака между сторонами договора, то, к примеру, супруга могла получить квартиру по наследству от матери в период брака, став 100% собственником жилья.

Другой вариант, при разводе супруги пришли в простой письменной форме к соглашению, что квартира остаётся у супруги, за которой право в реестре уже был зарегистрировано, в связи с чем отчуждение половины долей в праве собственности не требовало регистрации.

Третий вариант, супруги устно распределили имущество после развода, после чего бывший муж не только не заявлял иск супруге, но и подтвердил её унитарную собственность на квартиру посредством выкупа. Четвёртый вариант, супруги согласились при разводе, что в течение 5 лет бывшая жена получает 4 млн. руб, а он – квартиру, то есть продажа недвижимости – и есть способ распределения совместно нажитого имущества супругов.

P.S. Вопросы для анализа кейса:

1) Стал ли покупатель собственником, право которого противопоставимо всякому, кто знает о продаже ему квартиры? Или имущество попадает в наследственную массу в случае смерти продавца?

2) Требование покупателя по регистрации его права собственности на основании п.3 ст.

551 ГК связано с игнорированием судом противоправной воли продавца, удерживающего право на вещь, или с публично-правовой природой обязанности по регистрации права? Иначе говоря, можно ли считать, что продавец, передавший вещь покупателю, исполнил сделку, а обязанность по регистрации вытекает из закона и не входит в предмет самого договора? 

3) Почему Пленум ВС и ВАС №10/22 в п.62 в ситуации последующей смерти/ликвидации продавца придаёт столь большое значение передаче владения покупателю и уплате им денег продавцу в качестве условий удовлетворения требования покупателя по регистрации права собственности за ним?

4) Получил ли покупатель владение квартирой, в которой продолжал находиться продавец? Является ли такая ситуация совладением? Можно ли считать законным владение, полученное покупателем в результате смерти продавца, которая таким образом привела к исключительному фактическому господству покупателя над квартирой?

5) Должен ли был суд ставить на обсуждение вопрос о том, где находятся деньги, полученные продавцом за 2 недели до её смерти? Как их мог потратить больной человек, находящийся при смерти? Имеет ли правовое значение присвоение их продавцом, законно завладевшим квартирой вместе со всем находящимся в ней имуществом?

Источник: https://zakon.ru/Blogs/smert_prodavca_do_registracii_prava_sobstvennosti_pokupatelya__kommentarij_k_opredeleniyu_skgd_vs_rf/76659

Сделка: просчитываем форс-мажоры. Что может случиться, когда документы на регистрации, а деньги – в ячейке банка? Кто-то передумал, кто-то заболел, а кто-то отбыл к праотцам

Умер собственник в процессе оформления купли продажи

Сделка с недвижимостью длится не очень долго.

Мы говорим сейчас не о подборе вариантов – это дело может длиться годами; а именно о сделке, то есть том этапе, когда все подобрали, обо всем договорились, и остается только законным образом эти договоренности зафиксировать.

Соответственно, большинство участников успевают благополучно сдать и получить документы в Росреестре, взять деньги из банковской ячейки. Но жизнь есть жизнь, и всегда существует вероятность, что все пойдет не по плану.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Все под богом ходим
Наиболее частая причина срывов – банальное «я передумал». Сделки с недвижимостью – дело очень нервное, психика «на взводе».

Опытные риелторы могут рассказать немало историй о том, как достигнутые договоренности разваливались в самый последний момент: и в банке, и в Росреестре.

И даже после – в этом случае кто-то из участников пишет в Росреестр заявление с просьбой остановить регистрацию.

Но мы все-таки о другом. О ситуациях (пусть и значительно более редких), когда никто не передумал, но в процесс – извините за высокий штиль – вмешиваются высшие силы. Тут нам на ум приходят две причины.

Первая – кто-то из участников сделки умер. Вторая – тяжело заболел.

Причем не простудой с температурой 37 (тут, знаете ли, можно до Росреестра доковылять и до банка тоже), а серьезно – скажем, в реанимации лежит.

Опрошенные эксперты наши предположения подтвердили – и дополнили собственными наблюдениями. «Пока человек жив, с ним может произойти все, что угодно, – философски замечает Роман Строков, помощник руководителя Управления Росреестра по Москве.

– В нашей практике были случаи, когда за те несколько дней, пока идет регистрация, участники сделки попадали под стражу. Был прецедент, когда продавец (не гражданин РФ) уезжал домой, а потом не смог вернуться – с документами на въезд в Россию возникали проблемы».

А Надежда Пьянкова, директор АН «Мегаполис-Сервис», Электрогорск, приводит пример, когда продавца квартиры сразу после сделки арестовали за разбойное нападение. Насыщенная жизнь у человека.

«Нужно понимать, что Росреестр не может знать о подобном факте, – говорит Роман Строков. – Закон никоим образом не предписывает нам проводить соответствующее расследование: а жив ли сегодня человек, который неделю назад сдал документы? Да это и нереальная задача».

По этой причине Росреестр исходит из презумпции того, что все сдавшие договоры купли-продажи (ДКП) на регистрацию живы и здоровы. А проверять станут только в случае, если для этого будут основания.

«Если к нам поступит информация, что продавец умер, мы начнем проверку, – отмечает Роман Строков. – Сделаем соответствующий запрос в органы ЗАГС.

Иногда, кстати, информация не подтверждается: сообщение о смерти может оказаться «шуткой» какого-нибудь недоброжелателя».

Одним словом, документы, поданные в Росреестр, скорее всего, будут зарегистрированы.

Но вот будет ли право на недвижимость абсолютно законным? Ключевой вопрос здесь – когда именно произошла смерть? Если (берем за основу пример, приведенный в начале этой главы) 16, 17 и далее августа – то никаких вопросов: на момент регистрации (15 числа) продавец был еще жив, и его воля продать квартиру сомнений не вызывает. А если до – скажем, 13 августа?

Такая ситуация вызвала у наших экспертов споры. «Сделка будет считаться недействительной, – считает Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». – Переход права собственности происходит в момент госрегистрации, а после смерти продавца его право собственности прекращается и перейти может только в порядке наследования».

Но было и иное мнение. «С 1 марта текущего года договоры купли-продажи не подлежат государственной регистрации, – напоминает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Теперь ДКП считается заключенным с момента его подписания. Росреестр регистрирует только переход права собственности, и он это сделает, независимо от того, что случилось с продавцом».

«С учетом последних изменений в законодательстве государственная регистрация самого договора уже не требуется, а регистрируется только переход права собственности, – соглашается Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ». – И если смерть застала врасплох продавца или покупателя, это не станет препятствием для государственной регистрации перехода права».

Впрочем, в самом Росреестре уточнили, что есть случаи, когда в регистрации откажут: «Для возникновения права у покупателя необходимо представить документы на регистрацию перехода права, а если продавец этого не сделает, то право не сможет перейти, – говорит Роман Строков. – Доверенность же, выданная продавцом, прекращает свое действие в момент смерти. Регистрация может произойти только по причине введения регистрирующего органа в заблуждение. В случае выявления факта смерти продавца в регистрации перехода права будет отказано».

Ну а если регистрация состоялась, и, скажем, родственники почившего остались недовольны состоявшейся сделкой, то им прямая дорога в суд.

Жив-здоров, лежу в больнице…
Что касается прочих предполагаемых неприятностей (тяжелая болезнь, заключение и т.п.), то все они однозначно не помешают регистрации сделки.

Росреестр будет исходить из того, что воля продавца изложена (он подписал ДКП, отнес его на регистрацию), юридически этот человек жив – стало быть, все должно быть зарегистрировано.

Даже если человек вообще пропал, умершим с точки зрения закона его признает только суд – и процедура эта длится минимум несколько месяцев. А до принятия судебного решения формально он живой.

Или лично, или по доверенности
Теперь следующий вопрос: кто получит документы из Росреестра? Обычно это делают сами участники сделки, причем с предъявлением паспорта.

Наиболее простой ответ – в случаях, когда участник сделки жив, но просто не может прийти. Здесь вопрос решается с помощью доверенности.

Напомним, кстати, что заверить ее может не только нотариус – для исключительных обстоятельств закон дает такое право капитанам кораблей, командирам воинских частей, главврачам больниц, начальникам тюрем, сотрудникам консульских учреждений РФ в зарубежных странах… Список, как видим, практически полностью исчерпывает перечень жизненных ситуаций, в которых может оказаться покупатель или продавец квартиры. И доверенное лицо без проблем заберет документы с госрегистрации.

Единственное исключение – человек может находиться в больнице, но пребывать без сознания. В этом случае даже наличие рядом «приравненного к нотариусу» врача не поможет – выразить свою волю пациент не может.

«Если доверенность не оформлена заранее, ничего поделать нельзя, – говорит Юрий Шаранов, руководитель департамента компании Vesco Realty City. – Забрать документы из Росреестра вправе только он». Так что в этой ситуации остается лишь одно – ждать выздоровления.

Если не полного, то хотя бы такого, чтобы суметь подписать доверенность.

Только наследники!
Более тяжелый случай – участник сделки умер. Теоретически, конечно, можно попытаться получить документы по доверенности – пользуясь тем, что Росреестр еще не получил информацию о смерти. Но следует помнить, что по закону доверенность теряет силу в момент смерти доверителя, так что такой шаг – это, строго говоря, уголовщина.

Если по закону – то тогда документы должны получать наследники. «В данном случае документы остаются на хранении в Росреестре, – говорит Надежда Пьянкова («Мегаполис-Сервис»).

– При открытии наследственного дела наследникам по запросам нотариуса выдаются выписка из ЕГРП и справка о содержании правоустанавливающего документа.

По запросу суда наследникам могут выдать и правоустанавливающие документы на объект недвижимости».

Банки: вопрос времени
У процесса купли-продажи квартиры есть еще один этап – получение денег из ячейки банка.

Сделать это могут только строго определенные лица: сначала продавец (при предъявлении зарегистрированного ДКП), затем (если сделка по каким-то причинам не состоялась) – покупатель. Понятно, что описанные нами выше форс-мажоры вносят в процесс изрядную сумятицу.

Ситуация осложняется тем, что банки – коммерческие организации, и каждый из них имеет свои договоры на доступ к ячейкам. Они во многом похожи, но отличаются в деталях.

Если просто «по справедливости», то после продажи квартиры и смерти продавца деньги должны принадлежать наследникам.

«Деньги за квартиру смогут получить законные наследники продавца, предоставив в банк все необходимые документы, – говорит Владимир Скрипкин, руководитель отдела вторичной недвижимости компании «Домус финанс».

– В наследство включается все принадлежащее наследодателю на день смерти имущество… Вырученные от продажи квартиры средства – это такая же часть наследства, как и все остальное имущество умершего».

Золотые слова! Никто с ними и не спорит. «Пичалька» в том, что юридически безупречные наследники появятся минимум через полгода, тогда как срок аренды банковской ячейки составляет месяц, иногда два. По истечении этого срока доступ получает сначала покупатель, а потом и сам банк.

«Если нет доверенности к доступу в ячейку, то никого, кроме самого продавца, туда не пустят, – говорит Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»). – Можно написать заявление в банк о том, что мы хотим продлить сроки абонирования.

Либо другой вариант: после того как срок доступа в ячейку у продавца прошел, покупатель может забрать эти деньги. А потом отдать продавцу или его наследникам». Варианты замечательные, только – заметим – предусматривают активное участие и честность противоположной стороны сделки.

А что если покупатель квартиры возьмет деньги и не отдаст их потом?!
 

Резюме от портала www.metrinfo.ru
Описываемые ситуации – редкие, несколько случаев на Москву в год. И, как понял автор, у участников рынка на этот счет нет отработанного алгоритма. 

Поэтому наши рекомендации будут простыми: 1. «Подстраховаться» доверенностями – на получение документов из Росреестра, доступ к банковской ячейке.

Правда, с выбором доверенных лиц следует быть осторожными – искушение в несколько миллионов рублей может оказаться непреодолимым.

2. Заключая в банке договор на аренду ячейки, как минимум задать соответствующие вопросы.

И послушать ответы: кто и как получит доступ в случае невозможности участника сделки прийти.

Источник: https://www.metrinfo.ru/zakon/articles/sdelka-proschityvaem-fors-mazhory-chto-mozhet.120495.html

Адвокат-online
Добавить комментарий